Doorn Zuid-Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil, mede aangezet door de Wet ruimtelijke ordening (Wro), af van vele verouderde bestemmingsplannen in haar gemeente. Voor een aanzienlijk deel van Doorn wil de gemeente de verouderde bestemmingsplannen integreren in een aantal grotere plannen waarmee de gemeente de aankomende jaren haar ruimtelijk beleid kan uitvoeren. De twee nieuwe grotere plannen zijn 'Doorn Noord' en het voorliggende plan 'Doorn Zuid-Oost'. Door middel van deze plannen kan alle grondgebruik van gelijke aard op gelijkvormige wijze worden geregeld. Dit bevordert de rechtsgelijkheid en het geeft helderheid aan burger en overheid over de in het gebied toe te laten ontwikkelingen.

1.2 Kenmerken van het plangebied

Doorn Zuid-Oost bestaat uit een woongebied opgebouwd uit een groot aantal verschillende woonvormen, met enige gestapelde bebouwing, maar met het accent op laagbouw. De dichtheid is in vergelijking met Doorn Noord relatief hoog, mede door de hier frequent voorkomende gestapelde woningbouw. De groepen van woningen stammen over het algemeen uit de periode na 1960 en worden gekenmerkt door een verscheidenheid aan bouwhoogten en woningtypen. Naast wonen zijn er verschillende sportaccommodaties aanwezig. Zij zijn geconcentreerd in het oosten van het plangebied aan de Wijngaardsesteeg. Het noorden van het plangebied grenst aan de Dorpsstraat, de doorgaande route tussen Utrecht en Arnhem. Aan deze provinciale weg vindt men dan ook enige bedrijvigheid. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door het weidegebied ter weerszijden van de Langbroekerweg, met daaraan een restaurant en enige bedrijvigheid.

1.3 Begrenzing van het plangebied

De begrenzingen van het bestemmingsplan kunnen als volgt nader worden omschreven (zie onderstaande afbeelding):

• aan de noordzijde : de Dorpsstraat en de Leersumsestraatweg tot aan de Schoonoordselaan;
• aan de oostzijde : de Schoonoordselaan, voorbij de flats verder via de achtergrenzen van de kavels aan het Kombos, via De Beaufortweg, verder zuidelijk parallel aan de Wijngaardsesteeg, voorbij de sportvelden tot aan de grens van het landelijk gebied, tevens stiltegebied;
• aan de zuidzijde : de grens van het stiltegebied tot aan de Langbroekerweg;
• aan de westzijde : de Langbroekerweg tot aan de Dorpsstraat, inclusief het gebied ten noordwesten van de Langbroekerweg tot aan het nieuwe gemeentehuis.

Een tweetal gebieden, gesitueerd aan De Beaufortweg en aan de Lijsterbes, maken geen deel uit van het plangebied van Doorn Zuid-Oost aangezien hier ontwikkelingen zijn voorzien. Voor het gebied dat is gesitueerd aan De Beaufortweg is een apart bestemmingsplan in procedure. Voor het gebied aan de Lijsterbes moet dit nog gebeuren.

1.4 Geldende regelingen

Met het inwerking treden van dit bestemmingsplan vervallen alle regelingen die eerder in onderstaande plannen waren vervat:

Bestemmingsplan Park Sitio

• gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 29 april 1997
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 8 juli 1997

Bestemmingsplan Wijngaard fase H

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 22 oktober 1984
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 28 mei 1985

Bestemmingsplan de Wijngaard fase G

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 februari 1991
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 11 juni 1991

Bestemmingsplan de Wijngaard

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 22 februari 1971
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 5 april 1972

Bestemmingsplan de Wijngaard C, D en E

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 16 januari 1978
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 20 maart 1979

Uitwerkingsplan Bijzondere gebouwen, de Wijngaard

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 15 september 1992
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 8 december 1992

Bestemmingsplan Dorpsstraat na 2e herziening

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 juni 1985
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 14 januari 1986

Bestemmingsplan: Dorpsstraat Zuidwest

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 25 september 1995

Bestemmingsplan, 11e herziening plan in onderdelen

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 19 januari 1981
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 29 september 1981

Bestemmingsplan Schoonoord-oost

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 mei 1974
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 11 juli 1975

Bestemmingsplan 2e/4e herziening plan in onderdelen

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 16 april 1962
• goedgekeurd door gedeputeerde staten (na hoger beroep) d.d. 29 augustus 1970

Bestemmingsplan Raadhuis en omgeving

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 juli 1981
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 14 september 1982

Bestemmingsplan Raadhuis en omgeving, Fiets en voet-oversteek nabij bibliotheek

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 6 september 1983
• goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 20 december 1983

1.5 Randvoorwaarden en projecteisen

Het bestemmingsplan is de planologisch-juridische basis voor de inrichting en het ruimtelijk beheer van het plangebied. Het plan regelt de bestaande situatie en is daarom conserverend van aard opgesteld. Er is enige flexibiliteit in de bestemmingsbepalingen. Belangrijke insteek bij de bestemmingsplansystematiek van dit bestemmingsplan is het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de bestaande woonomgeving. Behoud van identiteit en kwaliteit begint met een gedegen analyse van de bestaande kwaliteit en een waardering daarvan. Om die reden is in dit bestemmingsplan een uitgebreide inventarisatie van de ruimtelijke opbouw opgenomen.

Er is zoveel mogelijk rekening gehouden met al geldende bestemmingsregelingen.

De verbeelding, regels en toelichting zijn opgesteld in overeenstemming met bepalingen uit de RO standaarden 2012 en de daarbij behorende Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

Op rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn nota's en plannen uitgebracht die mede betrekking hebben op de bestemming en inrichting van het plangebied. Vaak worden in ruimer verband voorstellen gedaan over structurele invullingen. Deze voorstellen zijn mede bepalend voor het bieden van het ruimtelijke kader waarbinnen gemeentelijke voornemens tot uitvoering kunnen worden gebracht. Deze visies vinden hun juridische doorwerking in het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer toelichting

Het voorliggend bestemmingsplan (identificatiecode NL.IMRO.1581.DOOzuidoost-VA01) bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels, vergezeld van deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met de relevante onderzoeksresultaten. Tevens zijn hierin de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro en de inspraak opgenomen.

De toelichting is opgebouwd uit een vijftal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 Beheer van de ruimte is de huidige situatie en de uitgangspunten voor het beheer van die situatie beschreven. In het hoofdstuk wordt in dit kader ingegaan op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur, de maatschappelijke opbouw en de cultuurhistorische en stedenbouwkundig-landschappelijke kwaliteit van het gebied. Vervolgens worden de belangrijkste uitgangspunten voor het beheer van het gebied beschreven. Hieraan liggen planologische afwegingen ten grondslag. Deze worden in dit hoofdstuk beschreven.

In hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk is eerst ingegaan op het beleidskader. Het voor het beheer van het gebied relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid is beschreven voor wat betreft o.a. milieu, verkeer, groen, water, cultuurhistorie, beeldkwaliteit en welstand. Vervolgens is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan in het licht van milieuonderwerpen als bodem, natuur, luchtkwaliteit en externe veiligheid, maar ook op uitvoerbaarheid vanuit onderwerpen als archeologie en cultuurhistorie, handhavingsparagraaf en economische uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen is de juridische toelichting aangegeven. De verschillende bestemmingen zijn beschreven en de opbouw van de regels en het GML bestand zijn aangegeven. Er is daarbij antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd en juridisch is geregeld.

Hoofdstuk 2 Beheer van de ruimte

2.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan heeft een beheergericht karakter. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe dit beheer er voor de diverse functies uitziet en waarom dat zo gedaan wordt. Hiertoe wordt in paragraaf 2.2 beschreven wat de ruimtelijke structuur is en wordt voorts in paragraaf 2.3 kort beschreven welke functies zich binnen het plangebied bevinden (de functionele structuur). Daarna wordt in paragraaf 2.4 ingegaan op de achtergronden bij het beheer van de bestaande ruimtelijk-planologische situatie. Met name de planologische en ruimtelijk-stedenbouwkundige gedachte achter de bestemmingssystematiek is daarbij van belang. Het is de beleidsmatige motivering voor de manier waarop de beheerfunctie van dit bestemmingsplan wordt ingevuld.

2.2 Ruimtelijke structuur

2.2.1 Doorn in groter verband

Doorn ligt aan de zuidelijke rand van de Utrechtse Heuvelrug, 100.000 jaar geleden werd deze stuwwal gevormd tijdens het Riss-glaciaal. De Utrechtse Heuvelrug kent in zuidwestelijke richting een verschil in bodemsoort en hoogte, van hoge zanderige gronden (noord) naar lage klei- en veengronden (zuid). Deze verschillen zijn van grote invloed geweest op de vegetatie en de wijze van bewoning in deze streken. Er is hier ook een specifiek type nederzetting ontstaan: het flank-esdorp. Deze nederzettingen onderscheiden zich van andere, door de situering van het dorp met de hoofdrichting evenwijdig aan de stuwwal. Naast Doorn zijn ook de dorpen Amerongen en Leersum zo ontstaan. Zij liggen allen op de HUN - lijn (Haarlem-Utrecht-Nijmegen) die de grens aangeeft tot waar de gletsjers zijn gekomen.

De geschiedenis van Doorn gaat terug tot het jaar 890, toen de bisschop van Utrecht een versterkt huis stichtte ten behoeve van de voedselvoorziening voor de domstad. De centrale functie van het versterkte huis leidde tot de stichting van een parochiekerk, waaromheen een kleine kern zich kon ontwikkelen, het tegenwoordige Doorn.

Bij de kerk ontstond rond het plein geconcentreerde bebouwing (boerderijen). Vanuit het centrale plein waaierden paden uiteen waarover de schapenkuddes naar de heidevelden werden geleid. Deze paden, schaapsdriften, zijn nog steeds herkenbaar in de stedenbouwkundige structuur van Doorn.

Doorn is slechts langzaam gegroeid. Het accent lag op de ontginning van het Kromme Rijn gebied, waar de meeste bebouwing ontstond. Aan de noordzijde van het dorp lagen de uitgestrekte heidevelden, waar schapen graasden. Toen de wol- en graanprijzen daalden door import uit Amerika en Australië en door de introductie van kunstmest, aan het einde van de negentiende eeuw, werd het houden van schapen niet meer lonend. De heidevelden kregen een andere functie; er werden dennenbossen geplant ten behoeve van de productie van mijnhout.

Rijke Utrechtse stadsfamilies lieten in Doorn een huis bouwen. Zo ontstonden buitenplaatsen waaromheen parkbossen werden geplant. Dankzij de stoomtramverbinding in 1883 werd Doorn ook bereikbaar voor dagjesmensen en kwam ook het forensisme opgang.

Het dorp begon in eerste instantie in noordelijke richting te groeien omdat zuidelijk van de Dorpsstraat de landgoederen lagen. Vanaf de tweede helft van de negentiende eeuw nam het inwonersaantal steeds sneller toe. Men bouwde langs de vroegere schapendriften (b.v. Amersfoortseweg, Berkenweg, Drift en Woestduinlaan) en nieuwe woonstraten werden aangelegd om snellere verbindingen te maken.

De verdere uitbreiding in westelijke richting had tot gevolg, dat ook enkele monumentale lanen van Huis Doorn in de bebouwde kom werden opgenomen. Kasteel Huis Doorn was een buitenplaats op de Utrechtse Heuvelrug, het dankt zijn bekendheid aan de Duitse keizer Wilhelm II. De keizer woonde hier in ballingschap van 1920 tot aan zijn dood in 1941.

Door de steeds verdergaande groei van het dorp en de verbreding van de provinciale weg N225, verloor het oude centrum rond de kerk haar betekenis. Het functionele centrum van Doorn verplaatste zich van de kerk naar de Kampweg en de Acacialaan. Hier bevindt zich momenteel het winkelgebied van de gemeente, in combinatie met horeca en andere maatschappelijke voorzieningen. Door de recente herontwikkeling van het gebied rondom de kerk en het gemeentehuis heeft dit gebied weer een meer centrale plaats teruggekregen.

Na de Tweede Wereldoorlog is het dorp Doorn flink gegroeid en, vooral ten zuiden-oosten van de Dorpsstraat, is veel gebouwd. Andere veranderingen stonden vooral in het teken van mobiliteit, leefbaarheid en het verhogen van de kwaliteit van de verschillende wijken.

Afbeelding: Historische kaart Doorn

2.2.2 Opbouw en karakteristiek van het dorp

Doorn ligt aan de zuidelijke uitlopers van de Utrechtse Heuvelrug en ten noorden van het Kromme Rijn gebied. De natuurlijke ontstaanswijze en de bewoningsgeschiedenis van Doorn leidden tot een landschappelijke driedeling, die nog steeds in de bebouwing en de beplanting tot uitdrukking komt. Een noordelijk gedeelte, een zuidoostelijk en een zuidwestelijk gedeelte.

Binnen deze driedeling vormt de Dorpsstraat/ Driebergsestraatweg het gemeenschappelijke, tegelijk bindende en scheidende element. Aan weerszijden van de Dorpsstraat komen resten van voormalige landgoederen voor. Dit oorspronkelijke kerkpad was later ook het tracé van de stoomtram en postweg. Vanaf deze straat werden de noordelijk gelegen gronden ontsloten door een aantal schaapsdriften ter plaatse van de huidige Broekweg, Stamerweg, Woestduinlaan, Berkenweg en de Amersfoortseweg. De lijn Oude Arnhemse Bovenweg, Julianalaan, Koninginneweg, Kampweg die deel zijn van de oude verbindingsweg van Utrecht naar Keulen (de Via Regia) en de Van Bennekomweg, één van de oorspronkelijke Kerkepaden, zijn twee andere belangrijke structuurbepalende elementen in de opbouw van Doorn. De Amersfoortseweg heeft nu de functie van regionale verbindingsweg. De Oude Algemene Begraafplaats uit 1872 aan de Amersfoortseweg kan gezien worden als een bijzonder object met cultuurhistorische waarden. De belangrijkste straten komen uit nabij het Dorpsplein en het Kerkplein, waaromheen het centrum van Doorn ligt. In dit gebied noordelijk van de Dorpsstraat/ Driebergsestraatweg ligt het overgrote deel van de oudere bebouwing op de hoge zandgronden.

Ten zuiden van de Dorpsstraat, op de lagergelegen zand- en kleigronden, vonden de meer recente uitbreidingen van Doorn plaats. Dit zuidoostelijk kwadrant vormt het tweede te onderscheiden woongebied binnen de kern Doorn.

Het zuidwestelijk kwadrant betreft het gebied ten zuiden van de Driebergsestraatweg en ten westen van de Langbroekerweg; dit gebied is verder nooit als woongebied ontwikkeld; in dit kwadrant is het huis Doorn met haar gronden gelegen.

2.2.3 De ruimtelijke opbouw van het plangebied nauwkeuriger bekeken

De ontwikkeling van Doorn-zuid kwam eerst vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw goed op gang. De woningbouw bestaat voor een groot deel uit rijtjeswoningen al dan niet in een strakkere of meer speelse aaneengeschakelde bebouwingswijze. Ook zijn er een aantal meergezinswoningcomplexen (flatgebouwen) aanwezig. De stedenbouwkundige structuur van het plangebied kan voor een deel terug herleid worden naar de oorspronkelijke verkavelingsstructuur van het gebied. De buurten ten zuiden van de Beaufortweg zijn gebouwd op voormalige akkers, weides en hooilanden. Deze velden werden in de loop der tijd in kleine kavels verdeeld die door (hout) wallen werden omgeven. In dit aldus ontstane kleinschalige coulisselandschap, werden de zuidoostelijke uitbreidingen van Doorn gerealiseerd. Een deel van de oorspronkelijke lanen en wallen werd in deze nieuwe uitbreidingen opgenomen. Voor het deel ten noorden van de Beaufortweg geldt dat deze voor een deel zijn gerealiseerd op de gronden van het voormalige landgoed Schoonoord. De restanten van de groenaanleg op dit landgoed zijn nog steeds terug te vinden in dit noordelijke gedeelte van Doorn-zuidoost. De verschillende woonbuurten van het plangebied Doorn zuid-oost werden projectsgewijs ontworpen en gebouwd. Dit heeft geresulteerd in een verschillende stedenbouwkundige opzet per buurt en bij de tijd van ontwikkeling van die buurten typerende architectuurstijlen.

Wanneer nader ingezoomd wordt op het woongebied Doorn zuid-oost, zijn deze verschillende stadia van de ontwikkeling van het woongebied goed te onder- en herkennen. Er zijn binnen het plangebied op basis daarvan verschillende deelgebieden te onderscheiden. In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op die deelgebieden.

2.2.4 Opbouw deelgebieden

Op basis van de historische hoofdstructuur zijn in het woongebied zes hoofd-deelgebieden te onderscheiden, ieder met een eigen structuur, opbouw en bebouwingskarakteristiek. En ieder met eigen uit die verschillende opbouw voortvloeiende beeldbepalende en ruimtelijk-stedenbouwkundige waarden. Het gaat om de volgende deelgebieden:

1. De Dorpsstraat

2. Kerkplein, Dorpsplein, Kapelweg

3. Schoonoord

4. Sitiopark

5. Wijngaard

6. Vogelweide

De deelgebieden zijn op de kaart hieronder weergegeven en op de volgende bladzijden verder beschreven.

Afbeelding: deelgebieden

Deelgebied 1: De Dorpsstraat

In het plangebied ligt het gedeelte van de Dorpsstraat dat ligt tussen Tuilland en de Langbroekerweg.

Stedenbouwkundige opbouw

De Dorpsstraat is een van de historische linten. De bebouwing verdicht zich vanaf de uiteinden naar het Dorpsplein toe van robuuste vrijstaande gebouwen tot een vrijwel aaneengesloten bebouwingen op afwisselend bredere en smallere kavels. Naast wonen treft men hier ook andere functies aan zoals een restaurant op de hoek Langbroekerweg, een laboratorium, een garagebedrijf en het nieuwe politiebureau. Voorgebieden en stoepen zijn smal, waardoor de aandacht meer uitgaat naar de verkeersruimte dan naar de wanden van deze historische straat.

 

Afbeelding: Dorpsstraat

Groen

In het profiel is behoudens een tweetal bomen voor nr. 28 geen ruimte voor beplanting. Het groen wordt gevormd door enkele ondiepe voortuinen en de bomen op het Dorpsplein en bij Kombos.

Bebouwingskarakteristiek

De bebouwing bestaat uit individuele gebouwen met een of twee lagen met een langs of dwarskap. Zowel bouwkundig als architectonisch is de bebouwing van wisselende kwaliteit. De uitstraling is sleets. De verschillende details zoals ornamenten, houten daklijsten en versieringen, overstekende daken, aanwezigheid van bijzondere toevoegingen aan de gebouwen zoals veranda's, serres, balkons en erkers geven het geheel een afwisselend beeld. De smalle, soms rommelige, voorgebieden doen vaak geen recht aan de uitstraling van het gebouw.

Beheersaspecten

Van belang is de historische kwaliteit in het gebied meer tot zijn recht te laten komen. Dit kan onder andere door functies en reclame uitingen beter bij de gebouwen te laten passen, voorerven beter in te richten en aandacht te geven aan een beter passende inrichting van het straatprofiel. De herkenbaarheid van het individuele pand, met maximaal twee bouwlagen en een kap, is uitgangspunt.

Deelgebied 2: Kerkplein, Dorpsplein, Kapelweg

Dit gebied vormt de oorspronkelijke kern van Doorn met de kerk en gemeente- en cultuurhuis als meest kenmerkende gebouwen. Aan de noordzijde wordt dit deelgebied begrensd door de Dorpsstraat, aan de oostzijde door de Langbroekerweg en aan de zuid- en westzijde door respectievelijk de Schoollaan en de Molenweg.

Stedenbouwkundige opbouw

De belangrijkste straten komen uit nabij Dorpsplein en Kerkplein, waaromheen het centrum van Doorn ligt.

Aan de zuid- en westzijde grenst het gebiedje aan het bosgebied van Huis Doorn en het Rosarium. Het openbaar gebied rond de kerk en het cultuurhuis heeft een nieuwe inrichting gekregen waarmee het pleinkarakter wordt versterkt. In de inrichting is aansluiting gezocht met het aan de andere zijde van de Dorpsstraat gelegen winkelgebied. Mede door het cultuurhuis heeft het gebied iets van zijn centrale betekenis voor het dorp teruggekregen. Aan de Kapelweg is recentelijk een nieuwe woning in historische stijl gebouwd. Aan de zuidzijde van de Kapelweg, tegen het landgoed Huis Doorn aan, ligt een in een U-vorm gebouwd appartementencomplex bestaande uit 3 lagen. Massaopbouw en verschijningsvorm zijn niet geïnspireerd op de oorspronkelijke bebouwingsvormen in dit gebied. Dit is wel het geval bij invullingen van recentere datum in dit gebied.

Afbeelding: Kerkplein, Dorpsplein, Kapelweg

Groen

Het groen wordt hoofdzakelijk gevormd door het privégroen in ruime tuinen rondom de bebouwing en het groen aan de randen van het gebied grenzend aan het perceel van Huis Doorn.

Bebouwingskarakteristiek

De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande panden langs de Kapelweg die als het ware in één grote tuin rond de kerk staan. Voor een deel ligt de bebouwing verscholen in het groen. De bebouwing is kleinschalig van opzet met overwegend één bouwlaag en een (mansarde) kap. De architectuur is historisch of historisch geïnspireerd op bebouwingstypen zoals de notariswoning. De kerken vormen de belangrijkste gebouwen met historische waarde in dit deelgebied. De stijl van het gemeente- en cultuurhuis is modern van opzet met een bijzondere dakconstructie en past qua schaal en uitwerking goed in dit centrale deel van de kern. Naast de kerk is dit gebouw een belangrijk herkenningspunt vanaf de Dorpsstraat. Langs de Langbroekerweg verdicht de bebouwing zich richting Dorpsstraat.

Beheersaspecten

Het openbaar gebied rondom kerk heeft een museale kwaliteit. Ook is een nieuwe woning gebouwd aan de Kapelweg. Van belang is de kwaliteit van het beeld van bebouwing met daarom heen groen, in stand te houden. Een verdere verdichting in het middengebied tussen woningen en kerk is niet wenselijk omdat daarmee de ruimtelijke kwaliteit wordt aangetast.

Deelgebied 3: Schoonoord

De wijk Schoonoord is gebouwd in de jaren 50-60 van de vorige eeuw. Aan de noordzijde wordt de wijk begrensd door de Dorpsstraat, aan de oostzijde door Kombos, aan de zuidzijde door De Beaufortweg en aan de westzijde door de Langbroekerweg.

Stedenbouwkundige opbouw

De verkaveling is rationeel van opzet met rechthoekige open bebouwingsvlakken. Het stratenpatroon volgt deels de historische opbouw van het gebied waarbij zich aan de noordkant oorspronkelijk een open kavel met grasland tussen Dorpsstraat en Schoonoordselaan bevond en aan de zuidzijde een bosperceel aanwezig was tussen Schoonoordselaan en De Beaufortweg. De Schoonoordselaan vormde vroeger vanuit twee richtingen (Huis Doorn en Doorn Noord) de toegang tot het door Graaf van Limburg Stirum gebouwde landgoed Schoonoord. Alhoewel de twee delen van de Schoonoordselaan niet meer met elkaar verbonden zijn (er is nu alleen nog een oostwestgericht deel en een afzonderlijk noord-zuidgericht gedeelte aan de oostzijde van het plangebied) is in de opbouw van de huidige buurt de oorspronkelijke opzet nog steeds goed herkenbaar. De noordzijde van de buurt is vrij dicht verkaveld met weinig straatgroen en smalle zijtuintjes. Het parkeren vindt hier grotendeels op straat plaats. Het zuidelijk deel van de wijk heeft daarentegen een veel groenere en opener sfeer met veel hoog opgaand groen. De bredere zijtuinen versterken hier het groene karakter. De wijk grenst aan de westelijke en oostelijk kant aan de landgoederen Huis Doorn en buitenplaats Schoonoord.

Afbeelding: Schoonoord

Groen

De Schoonoordselaan is met haar laanbeplanting, beplantingsvakken in het straatprofiel en in de aangrenzende tuinen de centrale groene ader in de wijk. Bomenrijen langs deze laan gaan over in het opgaand groen tussen de gestapelde bouw, rondom de bungalows, de school en het Sitiopark.

De noordzijde van deze wijk heeft relatief smalle straten, ondiepe voortuinen en veel minder zijtuinen vanwege de dichtere verkaveling en toepassing van langere bouwblokken. In verschillende straten is in het noordelijk deel de straatbeplanting op de grens van privé en openbaar gebied in de tuinen aangeplant. Deze bomen hebben echter niet de omvang en betekenis die het groen in het zuidelijk deel van de wijk heeft.

In het gebied ten zuiden van de Schoonoordselaan krijgt de wijk een groen en statig aanzien door het opgaand groen dat met name in de tuinen manifest is. De zijtuinen zijn relatief breed (circa 3 tot 6 meter) en vrij van bebouwing. Het zuidelijk deel van de wijk ademt nog een landgoedachtige sfeer. Dit wordt versterkt door het ruime profiel met hoog opgaand groen langs de De Beaufortweg en het zuidelijk deel van Kombos.

Bebouwingskarakteristiek

Het gebied tussen grofweg Dorpsstraat, Kombos, Schoonoordselaan en Langbroekerweg, is voornamelijk opgebouwd uit tweekappers en korte rijtjes van vier onder een kap. Het bouwblok achter het voormalige politiebureau is binnen dit gedeelte veel recenter van opzet dan andere delen in de wijk. De bebouwing met twee lagen en een langskap, afgewisseld met dwarskappen, staat hier op een plint. De goothoogte van circa 6,5 meter, de toepassing van dwarskappen en gesloten hoeken geven dit blok een stedelijk aanzien. In die zin wijkt dit bouwblok af van de karakteristiek van de omliggende bebouwing en overigens ook van het plangebied als geheel. De overige bebouwing in dit noordelijke deel van de buurt bestaat uit twee lagen met een kap en is traditioneler van opzet en sober van architectuur. Langs de Postweg staan vrijstaande woningen met een dwarskap. Door de schuine plaatsing op het perceel en de plaatsing van de garages op het achtererf wordt het vrijstaande karakter versterkt.

De bebouwing tussen Frans van Dijklaan en Schoonoordselaan bestaat overwegend uit tweekappers. In de buurt komen weinig aan- en uitbouwen voor. Bijgebouwen staan op het achtererf. Een dergelijke situering komt ten goede aan de groene en open beleving van de buurt.

Langs een groot deel van de Schoonoordselaan wisselen, aan de noordzijde, tweekappers af met vrijstaande woningen met een dwarskap. Dit geeft de straat naar deze zijde een opener en groener atmosfeer. Aan de zuidzijde van de laan, tussen de Van Nagellaan en Kombos liggen een viertal blokjes met lage geschakelde bungalows in het groen. Het groen loopt door tussen de gestapelde bebouwing. Daarachter doemen de appartementengebouwen van de Sitiolaan op die eveneens op ruime afstand van elkaar gelegen zijn. Het gaat hier om een vijftal complexen met meergezinswoningen bestaande uit vier bouwlagen met een plat dak. De vijf appartementengebouwen worden ontsloten vanaf de Sitiolaan. Het parkeren vindt tussen de blokken plaats en wordt afgewisseld met groen- en speelvoorzieningen. De opzet van de bescheiden bebouwing met ruime zijtuinen aan zuidzijde van de Schoonoordselaan en de ruime afstanden met oud opgaand groen tussen de appartementengebouwen van de Sitiolaan, refereert aan de oorspronkelijke bos- en parkaanleg richting de buitenplaats Schoonoord. In dit deel van de buurt zijn vele doorzichten over en door het groen.

In het achtergebied van de bebouwing tussen de Schoonoordselaan en de Sitiolaan ligt peuterspeelzaal 't Hobbelpaard met een grote speelplaats.

De bebouwing tussen Schoonoordselaan, van Nagellaan, Sitiolaan en Sitiopark is luchtig van opzet. Tweekappers worden afgewisseld door vrijstaande woningen met een dwarskap. Het gebiedje is groen-dooraderd.

Aan de oostzijde wordt de wijk begrensd door een drietal appartementengebouwen en een drietal blokken met geschakelde twee onder een kap woningen. Voor de appartementengebouwen langs Kombos liggen op maaiveld de pakeerplaatsen. Al met al wordt door de bebouwing een harde grens gevormd met buitenplaats Schoonoord.

Aan de westzijde van de wijk ligt in het groen, tussen de Schoonoordselaan en de Frans van Dijklaan, een modern schoolgebouw (scholengemeenschap Schoonoord) met een tonvormig dak. Dit gebouw vormt, mede door de materialisering, een bijzonder gebouw in de buurt.

Beheersaspecten

Voorgevelrooilijnen liggen vast. Vergroting van woningen aan de voorzijde is behoudens erkers niet mogelijk. Het karakter van de vrijstaande bebouwing langs de Postweg dient behouden te blijven.

Van belang is dat de groene sfeer en doorzichten over de zijtuinen gehandhaafd blijven. De opbouw van de straten met korte bouwblokken, twee onder een kappers en vrijstaande woningen dient behouden te blijven. De bebouwing mag dus niet aan elkaar klitten door aan- en uitbouwen aan de zijkant van de woningen. Zoveel mogelijk dient aangesloten te worden bij de huidige praktijk van het bouwen van bijgebouwen achter de achtergevel.

Deelgebied 4: Sitiopark

Dit deelgebied is vanuit historisch oogpunt het meest markant te noemen. Vanuit het zuiden vormde het de belangrijkste entree tot Doorn. Monumentaliteit en belangrijkheid worden versterkt door de ligging tegenover Huis Doorn.

Stedenbouwkundige opbouw

Het deelgebied Sitiopark ligt in de noordwestelijke hoek van de De Beaufortweg en de Langbroekerweg. Op een deel van Landgoed Schoonoord werd de Buitenplaats Sitio gebouwd. Huize Oud Sitio is het belangrijkste gebouw. Pas later werden meerdere villa's op dit landgoed gebouwd. De opzet is informeel te noemen. Er zijn geen statige lanen of geometrische plaatsing van gebouwen rondom een hoofdgebouw. De ontsluiting van het park vindt plaats vanaf Sitiopark en is informeel te noemen vanwege de smalle grotendeels onverharde laantjes.

Afbeelding: Sitiopark

Groen

Het groen is een dominante factor. Grote statige bomen bepalen het parkkarakter van dit gebiedje. Er zijn geen doorzichtlanen in het gebied, zoals vaak het geval is bij landgoederen wèl het geval is.

Bebouwingskarakteristiek

De bebouwing bestaat uit statige vrijstaande panden van verschillende datum, min of meer verscholen in het groen. De panden direct rondom Huize Oud Sitio zijn daaraan qua maat en verschijningsvorm ondergeschikt. Het oude huis is robuust en kubisch van opzet met serres en ligt midden tussen de Sitiolaan en De Beaufortweg. De overige bebouwing direct rondom Huize Oud Sitio is daaraan qua maatvoering en architectonische opzet ondergeschikt. In de tuin ligt aan de oostzijde tegen de Van Nagellaan aan een nieuwbouwcomplex bestaande uit een drietal geschakelde bouwmassa's. Tevens bevinden zich enkele bijgebouwen op dit terrein.

Andere opmerkelijke gebouwen in dit gebied zijn het statig monument Sitiopark 2 dat symmetrisch van opzet is met trapgevels en luiken en oorspronkelijk als twee woonhuizen is gebouwd. Het gebouw is georiënteerd op de Schoonoordselaan en in gebruik is als kantoor.

Een tweetal andere opvallende gebouwen in het park zijn de statige villa's met serres langs de Langbroekerweg, waarvan Brasserie Rodenstein het meest opvallend is door kleurstelling en overmatige aanbouwen in de vorm van serres.

Beheersaspecten

De informele opzet van vrijstaande panden in een parkachtige setting rondom Oud Sitio maakt dat het gebied onderscheidend is van zijn omgeving. Deze open parkopzet dient behouden te blijven. Doorzichten langs de hoofdmassa's naar de achterliggende tuinen moeten worden gehandhaafd. Verdichting met nieuwe gebouwen moet worden voorkomen. Het objectmatig en monumentaal karakter van de bebouwing zal behouden moeten blijven. Aan- en uitbouwen moeten het statige karakter van de hoofdmassa versterken en dienen eerder het karakter van een serre te hebben. In dat kader is ingeval een dergelijke vergroting wordt beoogd, een maximale diepte van 3 meter aanvaardbaar. Een ongebreidelde uitbouw van de plattegrond moet worden voorkomen; hiertoe is onder andere een bebouwingspercentage voor het achtererfgebied opgenomen.

Deelgebied 5: de Wijngaard

De wijk Wijngaard is gebouwd in de jaren 70 van de vorige eeuw. Er bevinden zich voornamelijk rijtjeswoningen en meergezinswoningen van 1 à 2 lagen met een kap, ook zijn er 2 onder 1 kap woningen aan de De Beaufortweg en geschakelde woningen bij de Tarweakker en Speenkruid. In de wijk liggen een drietal scholen en aan de oostelijke rand van de wijk zijn een sporthal en diverse sportvelden.

Stedenbouwkundige opbouw

De stedenbouwkundige opzet is afgeleid van de oorspronkelijke verkaveling van het gebied die bestond uit akker- en graslanden gescheiden door noord-zuid verlopende lanen, de huidige Hoogsteeg en Wijngaardsesteeg. Beide lanen eindigden bij boerderijgroepen met boomgaarden in het buitengebied. De oorspronkelijke oost-west lopende dwarsverbinding tussen deze lanen is nog deels intact als pad tussen de scholen en sportvoorzieningen in de wijk. De monumentale Hoogsteeg en Wijngaardsteeg met daartussen de in dezelfde richting lopende houtwal zijn de stedenbouwkundige dragers van de wijk.

Afbeelding: Wijngaard

Binnen het deelgebied is op een meer gedetailleerd niveau een nadere opdeling herkenbaar in een gedeelte ten oosten van de Wijngaardsesteeg en het gedeelte tussen de Hoogsteeg en het Schaffelaarslaantje. Dit westelijk gedeelte is vervolgens ook weer op te delen naar een noordelijk en een zuidelijk gedeelte. De woningen in het westelijk gedeelte van de Wijngaard worden ontsloten via doodlopende straten vanaf een tweetal op de Hoogsteeg aangesloten wegen: de Vruchtengaard en de Bloemengaard. De Vruchtengaard ontsluit het noordelijk deel van de wijk en Bloemengaard het zuidelijk gedeelte. Bij de opzet van de wijk is uitgegaan van een verkeersvrij middendeel waarin de voorzieningen liggen. De doodlopende straten en hofjes zorgen voor een veilige en betrokken leefsituatie.

- Noordelijk gedeelte: Vruchtengaard e.o.

De Vruchtengaard is opgezet met een breed profiel met aan de noordzijde lange rijen eengezinswoningen met dwarskap. Een tweetal straten ontsluit de noordelijk gelegen woningen en eindigen in (parkeer)hofjes die grenzen aan de achterkanten van de twee onder een kappers langs de De Beaufortweg. De woningen liggen met de voorzijden vrijwel direct aan de straat. De inpandige schuur aan de voorzijden van de woningen is in een aantal gevallen als extra kamer bij de woning getrokken.

De woningen aan de zuidelijke straatwand van de Vruchtengaard staan op een half verdiepte (fietsen)kelder. Een daarop gelegen stoep ontsluit de verschillende woningen aan deze zijde van de straat.

Een drietal doodlopende straten ontsluit de zuidelijk van de Vruchtengaard gelegen woningen. Anders dan aan de noordelijk van de Vruchtengaard gelegen straten, liggen hier niet de voorgevels van de woningen aan de straten, maar vormen vrij van de woning liggende carports en schuren het front naar de openbare weg toe. Daarachter pas bevindt zich de hoofdbouwmassa. Het parkeren vindt plaats in carports die vrij voor de woning tussen de schuren staan (zie afbeelding Frambozengaard).

- Zuidelijk gedeelte: Bloemengaard e.o.

Evenals de Vruchtengaard ontsluit de Bloemengaard een aantal woningen aan weerszijden van de straat. In tegenstelling tot het noordelijk gedeelte van de wijk worden de woningen hier grotendeels aan de achterzijde ontsloten door parkeerstraten. In de zuidwestelijke hoek bevinden aan Speenkruid in zaagtand geschakelde vrijstaande woningen.

De scholen bevinden zich in het verkeersvrije middendeel van de wijk en worden door een voetpad verbonden.

- Oostelijk gedeelte ten oosten van het Schaffelaarslaantje

De Vruchtengaard vormt ook nog een belangrijke ontsluiting voor het noordoostelijke buurtje rond Morel en Aardbei. In het noordelijk deel van deze buurt zijn vrij dicht op elkaar gebouwde twee onder een kapwoningen.

Groen

De historische lanen en ontsluitingswegen in het gebied zoals Hoogsteeg, Wijngaardsesteeg, de daartussen gelegen Schaffelaarslaan en singelgebied en het verbindingspad met groenzones tussen de scholen vormen tezamen de hoofdgroenstructuur van de wijk. Secundair wordt de woonbuurt aan de achterzijde van de woningen dooraderd door een informele structuur van aaneengeschakelde speelplaatsen en verbindende groenelementen. Deze vormen tezamen een secundaire informele ontsluitingsstructuur specifiek gericht op spelende kinderen. De profielen van de noord-zuid verlopende langen zijn verschillend van opbouw. De Hoogsteeg kent een apart onverhard voetpad. Een haag vormt de overgang van dit onverharde pad naar de grasberm die langs de auto ontsluiting loopt. De bomenrijen en houtwallen zorgen voor een doorlopend groensysteem. De hoofdgroenstructuur van de wijk wordt ondersteund door straatgroen in de vorm van bomen, en plantsoentjes in Vruchtengaard en Bloemengaard en de verschillende hoven. De groenstrookjes tussen de carports in het noordelijk deel van de buurt zorgen nog voor enige groenaankleding in deze stenen achterstraten.

 

Bebouwingskarakteristiek

De bebouwing in het noordelijk deel van de wijk heeft een geheel andere opzet dan die in het zuidelijk deel. In het noordelijk deel komen veel rijenwoningen voor opgebouwd uit twee lagen met een kap. Langs de Vruchtengaard staan aan de noordzijde lange rijen met dwarskappen en aan de zuidzijde rijwoningen op een plint. De architectuur is sober. Dit geldt met name voor het noordoostelijke deel van de wijk. De tweekappers langs de De Beaufortweg vormen hierop een uitzondering. Deze zijn ruim van opzet en opgebouwd uit twee lagen met een lessenaarskap. De woningen zijn geschakeld via de garages tussen de woningen. Deze tot op de achtergevels terugliggende garages zorgen voor een duidelijke ritmering in de straat. Boven de garages is een extra kamer waardoor geen doorzichten zijn vanaf de straat naar het achtergebied.

De tweekappers in het noordoostelijk deel van de wijk zijn kleiner van afmeting. De garages zijn niet aan elkaar gebouwd. In een enkel geval is een forse woninguitbreiding boven de garage gerealiseerd.

De woningen aan de zuidzijde van de Vruchtengaard gaan grotendeels schuil achter de carports. In een enkel geval is de carport aan de straatzijde dichtgezet waardoor dit effect versterkt wordt.

De bebouwing in het zuidelijk deel van de wijk kenmerkt zich door de aan de voorgevel aangebouwde schuren. Door de doorlopende dakvlakken wordt het straatbeeld bepaald door kappen. Door het ontbreken van dakkapellen is dit effect bepalend voor dit deel van de wijk. Direct voor de woning is het beeld drukker door het verspringend gevelbeeld. Binnen de typologie van het eengezinshuis komen in deze buurt ook meergezinswoningen voor. De opgangen naar de bovenwoningen bevinden zich tussen de schuurtjes aan de voorzijde.

In het zuidwestelijk deel van de wijk zijn aan Speenkruid geschakelde woningen gebouwd. De opzet is bijzonder door de verdiept liggende garages en de hogere begane grondvloeren. De balkons met planken balustrades geven het geheel een chaletachtige uitstraling. Een aantal garages zijn als kamer bij de woning getrokken.

Beheersaspecten

Uitgangspunt is het behoud van het karakter van het straatbeeld. Aan de oostzijde van De Beaufortweg (gedeelte ten oosten van het Schaffelaarslaantje), Hazelnoot, Aalbes en Kruisbes mogen, garages aan elkaar gebouwd worden, maar dienen –overigens overeenkomstige de feitelijke situatie- op minimaal 6 m terug te liggen ten opzichte van de voorgevel waardoor de parkeermogelijkheid op de eigen kavel behouden blijft. Het realiseren van verdiepingen boven deze garages is mogelijk mits deze meelopen met de kaprichting van het hoofdgebouw. In de overige gevallen zijn vanwege de smalle zijtuinen of het ontbreken van zijtuinen geen uitbouwen mogelijk of gewenst. Bij zijtuinen met een minimale diepte van 3 meter zijn aan/uitbouwen aan de zijgevel mogelijk. Gezien de verkaveling en de omvang van de kavels, zal in de praktijk vooral sprake zijn van aan- en uitbouwen aan de achterzijde van woningen.

De openheid tussen de straat en woning in het gebied met carports zal gehandhaafd dienen te blijven. Deze straten maken deel uit van toegangsroutes naar de scholen, waardoor het aspect van sociale veiligheid van belang is. Het dichtbouwen van de carports heeft hierop een negatief effect. Bovendien worden daardoor de straten extra belast met parkeren.

In die gevallen waar schuurtjes voor de woningen staan en met het overkapping verbonden zijn aan de hoofdmassa mag de ruimte tussen woning en de schuur bij de woning worden betrokken. Het gaat dan in de regel om beperkte uitbreidingen die niet van grote invloed zijn op de beleving van het straatbeeld, terwijl de vergroting van het woonoppervlak wel bijdraagt tot een groter woongenot van de betrokken bewoners.

Deelgebied 6: Vogelweide

De wijk Vogelweide, gebouwd in de 70er en 80er jaren van de vorige eeuw is de meest recente woonwijk van Doorn Zuid-Oost met overwegend eengezinswoningen in rijtjes en geschakelde vormen. De wijk is een typisch product van die tijd waarin de veiligheid de opbouw van de wijk bepaalde door te zorgen voor zo kort mogelijke rechtstanden voor het autoverkeer. Dit culmineerde in een vrij willekeurig gebogen en geknikte straatvormen en doodlopende straatjes en hofjes.

Stedenbouwkundige opbouw

Het gebied bestond oorspronkelijk uit gras- en akkerland op langwerpig noord-zuid verlopende percelen. Centraal door het gebied liep een laan vanaf de driesprong Sitiopark, Huis Doorn en Schoonoord in zuidelijke richting naar de hoeve die nog direct ten zuiden van de huidige wijk ligt. Deze oorspronkelijke heldere structuur is verlaten. De centrale laan is deels als houtwal in de wijk gehandhaafd waardoorheen een onverhard pad loopt. De ontsluiting van de wijk wordt gevormd door de gehele wijk rondlopende Vogelweide. Het parkeren voor de woningen vindt plaats middels langsparkeren. Vanaf Vogelweide worden de overige woningen in de wijk ontsloten middels al dan niet langere of kortere insteken met daarlangs haaks parkeren.

Tussen Hoogsteeg en Vogelweide ontsluit de Tarweakker middels enkele doodlopende straten een buurtje met geschakelde woningen. De woningen staan allemaal onder een hoek van 45 graden met de wegen. Bij het ontwerp van de buurt is veel aandacht besteed aan het langzame verkeer. Er zijn diverse meer formele, maar ook informele routes door de buurt richting buitengebied en scholen en voorzieningen.

Afbeelding: Vogelweide

Groen

De hoofdgroenstructuur wordt gevormd door de centraal door de wijk lopende houtwal. Het groen aan de randen van de wijk is fors van formaat en dient ook als wandelgebied. Grotere gazons of speelweiden ontbreken. Het straatgroen bestaat hoofdzakelijk uit bomen tussen de pakeervakken en vakbeplanting. De laatste soort beplanting wordt vaak neerbuigend als 'snippergroen' betiteld. Onterecht, nu veel van dat groen juist op buurtniveau tot verzachting van het bebouwingsbeeld leidt en in die zin op veel plaatsen in de wijk ook wezenlijk bijdraagt aan de beeldkwaliteit en leefbaarheid van de buurt. De wijk wordt aan de zuidzijde begrensd door een singel. Afwisselend zijn hier voor- of achterzijden van woningen aan gelegd. Het groenste stukje van de wijk is ongetwijfeld het noordelijk deel waar de houtwallen langs De Beaufortweg en Hoogsteeg zich vertakken in de buurt.

Bebouwingskarakteristiek

De bebouwing bestaat voor het merendeel uit langere rijtjes al dan niet geknikt om mee te lopen met de centrale ontsluiting of hofje. Variatie in het gevelbeeld is ontstaan door in een bouwblok afwisselend hoge (5,5 meter) en lage (3,5 meter) goten toe te passen. In het bebouwingsbeeld zijn ook uitbouwen aan de voorzijden van de woningen ten behoeve van de entrees en schuurtjes. Er is daarmee geprobeerd een afwisselend straatbegeleidend gevelbeeld te creëren.

In het buurtje rond de Tarweakker met geschakelde woningen die onder een hoek van 45 graden op de ontsluiting staan is door de toepassing van dwarskappen en het ontbreken van dakkapellen aan de straatzijden een waar dakenlandschap ontstaan. Het hout in de gevels gecombineerd met lage goothoogten van circa 2,5 meter geven het geheel een informeel en kleinschalig karakter. Dit wordt versterkt door het vaak hoog afschermend groen rondom de tuinen.

Al met al is de wijk Vogelweide gevarieerd van opbouw door combinatie van verschillende bebouwingstypen in een bouwblok, variatie in goothoogte en knikken in de bebouwingswanden al dan niet opgevuld met eenlaagse bebouwing.

Beheersaspecten

De bebouwing volgt het bochtig verloop van de wegenstructuur. Aan een aantal hofjes zijn de bebouwingswanden gesloten met terugliggende uitbouwen. In de wijk zijn op een aantal plaatsen, bij knikken in de weg en bij hofjes, dergelijke gesloten hoeken ook goed voorstelbaar. In die gevallen waar zijtuinen grenzen aan een groenstructuur of langzaamverkeersverbinding dient voldoende ruimte vrij te blijven om aspecten als sociale veiligheid, oriëntatie, ecologie, herkenbaarheid e.d. te waarborgen. Dat betekent dat op zulke plekken nadrukkelijk naar de zijwaartse uitbreidingsmogelijkheden van de woningen moet worden gekeken en in beginsel een terughoudende houding geldt.

Daar waar schuurtjes voor de woningen staan en met het dak verbonden zijn aan de hoofdmassa, zoals bijvoorbeeld het geval is bij Fazant, mag de ruimte tussen de woning en de schuur bij de woning worden betrokken.

In het woongebied rondom Tarweakker is het behoud van de kwaliteit van belang. Het dakenlandschap blijft uitgangspunt. Dakkapellen aan de voorzijde zijn hier niet toegestaan.

2.3 Functionele structuur

2.3.1 Bevolkingssamenstelling

De totale bevolking van de kern Doorn bedroeg op 1 januari 2011:

Mannen 4.707

Vrouwen 5.317

Totaal 10.024

2.3.2 Wonen

De totale Doornse woningvoorraad wordt gedomineerd door ééngezinswoningen. Dure koopwoningen is het meest voorkomende woningtype. In Doorn Zuid-Oost komen echter verschillende bebouwingstypologieën voor. Zowel eengezins- als meergezinswoningen zijn in het plangebied aanwezig.

Doorn ligt in door de provincie Utrecht de aangewezen open ruimte die zich uitstrekt over de Utrechtse Heuvelrug. In deze open ruimte mag in beginsel geen uitbreiding van ruimtebeslag door verstedelijking plaats vinden. De grond die beschikbaar is voor woningbouw is in Doorn dus schaars en beperkt zich tot inbreidingslocaties.

De gemeente heeft veel aandacht voor ouderen en starters op de woningmarkt. De vraag naar koopwoningen is groot. De gemeente stimuleert de bouw van goedkopere koopwoningen en huurwoningen voor starters. Hiermee wil zij de doorstroming van woningmarkt bevorderen. Het uitdragen van het woonzorgconcept als nieuwe woonvorm, draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt.

2.3.3 Bedrijvigheid/detailhandel

In Doorn Zuid-Oost komt op kleine schaal bedrijvigheid voor. De meeste bedrijvigheid is van oudsher gevestigd aan de doorgaande wegen, zo ook in Doorn Zuid-Oost, waar de bedrijven te vinden zijn aan de Langbroekerweg, Sitiopark en aan de Dorpsstraat.

2.3.4 Onderwijs

Het scholenaanbod in het plangebied beperkt zich tot basisonderwijs en voortgezet onderwijs.

De aanwezige scholen in Doorn Zuid-Oost zijn:

• Christelijke Basisschool “De wijngaard”;
• Christelijke Basisschool op reformatorische grondslag “Gisbertus Voetiusschool”;
• Middelbare school "Stichting Openbare Scholen Groep Schoonoord";

2.3.5 Recreatie

De gemeente Doorn heeft door haar ligging aan de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied een grote aantrekkingskracht voor recreanten. Wandelaars en fietsers verblijven hier in de directe omgeving van Doorn, waarbij een bezoek aan Doorn voor de hand ligt.

In het plangebied zijn een paar recreatieve voorzieningen aanwezig:

• een ijs-/skeelerbaan;
• Sporthal Steinheim;
• enkele sportvelden.

2.4 Beheer van de bestaande ruimtelijke situatie

2.4.1 Inleiding

Voorliggend plan is consoliderend van aard. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, wordt vastgelegd. Dit houdt echter niet in dat de bestaande ruimtelijke situatie voor de aankomende tien jaar wordt bevroren. Onnodige starheid van het plan moet worden voorkomen. Kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen en veranderingen binnen de bestaande functie zijn in meerdere of mindere mate wel mogelijk. Een woning blijft een woning en een maatschappelijke functie blijft een maatschappelijke functie. Afhankelijk van de functie worden wel ontwikkelingsmogelijkheden binnen de functie gegeven, echter altijd op perceelsniveau.

De verschillende functies zoals die in het plangebied voorkomen, zijn bestaande functies. De vraag bij deze functies is in het kader van dit bestemmingsplan niet of de functie daar goed is of mooi; het feit is dat ze er zijn en dat sprake is van bestaande rechten. Bij deze vraag is wel een nuancering nodig. Als ergens een functie voorkomt die daar werkelijk storend is, dan is dat een aspect waar actief gemeentelijk optreden bij noodzakelijk is. In het plangebied komen echter geen functies voor die zodanig storend zijn.

Hierna wordt ingegaan op de planologische afwegingen die zijn gemaakt bij het opstellen van dit bestemmingsplan voor enkele belangrijke functies.

2.4.2 Belangrijke beheersuitgangspunten per deelgebied

Zoals hiervoor aangegeven, is de stedenbouwkundige analyse als uitgangspunt genomen bij het formuleren van de verschillende bouwmogelijkheden binnen de verschillende woonbestemmingen. De bovengenoemde parameters zijn daarbij gebruikt om deze analyse te concretiseren ter verwerking in de bestemmingsregeling. Uit de analyse volgen per deelgebied de volgende zaken om te verwerken in de bestemmingsregeling.

Deelgebied 1: De Dorpsstraat

• Vastleggen dorpse karakteristiek van de hoofdbebouwing via vastleggen van maximaal twee bouwlagen met daarboven een kap. Daarbij is gegeven de aard van de veelal oudere bebouwing een hogere goot- en bouwhoogte aanvaardbaar van maximaal 7 respectievelijk 11 m; geen platte daken.
• Vastleggen van een maximale diepte voor hoofdgebouwen. Op de achterterreinen is lagere bebouwing mogelijk van in principe 1 bouwlaag, maar wel met een maximum bebouwingspercentage voor bebouwing op de achterterreinen. Wonen is hier uitgesloten.

 

Deelgebied 2: Kerkplein, Dorpsplein, Kapelweg

• Vastleggen van de 'groene omlijsting' van de woningen; dat wil zeggen de bouwmogelijkheden met aparte bouwvlakken reguleren. Deze bouwvlakken worden per perceel bepaald en toegespitst op het behoud van een goede verhouding tussen bebouwd en onbebouwd.
• Op grond van het bestemmingsplan Dorpstraat Zuid-West (vastgesteld op 25 september 1995) vastleggen van een extra bouwvlak ten westen van de Kapelweg 1 ten behoeve van een vrijstaande woning en een extra groot bouwvlak ter plaatse van Kapelweg 5 zodat de bestaande vrijstaande woning naar een 2/1 kapwoning kan worden uitgebouwd.
• Bestaande goot- en bouwhoogtes vastleggen.

Deelgebied 3: Schoonoord

• Er is sprake van projectmatig bepaalde voorgevelrooilijnen. Deze worden in de regeling vastgelegd. Vergroting van woningen aan de voorzijde is behoudens erkers niet mogelijk.
• De opbouw van de straten met korte bouwblokken, twee onder een kappers en vrijstaande woningen dient behouden te blijven. Voor de buurt Schoonoord geldt dat handhaving van de groene sfeer en de doorzichten over de zijtuinen van belang is om de beeldkwaliteit en karakteristiek van de wijk te waarborgen. De bebouwing mag niet aan elkaar klitten door aan- en uitbouwen aan de zijkant van de woningen. Bovendien moeten bijgebouwen achter de oorspronkelijke (basis-)achtergevel blijven, waarmee wordt aangesloten bij de huidige veelal toegepaste praktijk van het bouwen van bijgebouwen achter de achtergevel. Dit geldt dan dus nadrukkelijk ook voor de in de voorgevel verspringende woningen aan het Kombos. Bij deze woningen is de aanwezigheid van het parkbos van de buitenplaats Schoonoord direct grenzend aan de achtertuinen van de desbetreffende percelen duidelijk voelbaar. Dat is mede ook vanwege de nadrukkelijk informeel verspringende opzet van de woningen. Het is niet gewenst deze speelsheid te verstarren en te verstenen door aaneengroeiing van de bebouwing mogelijk te maken. De garages zijn hier overigens onderdeel van het woningontwerp en liggen niet achter de achtergevel.
• In gevallen waar bijvoorbeeld op hoeken van straten veel ruimte is mogen uitbouwen worden gerealiseerd.
• Het karakter van de vrijstaande bebouwing langs de Postweg dient behouden te blijven. De aldus gewaarborgde niet gesloten, maar open bebouwingopzet vormt als het ware dan een reactie op het open groengebied aan de overzijde van de Postweg.
• De zuidkant (aan de Frans van Dijklaan) van het recente bouwblok tussen Dorpsstraat, van Nagellaan en Tuilland kent een beeldbepalend lagere goothoogte dan de overige woningen van dit bouwblok. Deze lagere goothoogte dient vastgelegd te worden in het bestemmingsplan.
• Het cluster van lage seniorenbebouwing aan de zuidzijde van de Schoonoordselaan in de oorspronkelijke parkstrook van de buitenplaats Schoonoord dient nadrukkelijk laag en bescheiden van opzet te blijven, zodat deze de geschiedenis van de plek (onderdeel van de landschappelijke aanleg van de buitenplaats)herkenbaar blijft. Dat betekent dat deze bebouwing in het bestemmingsplan strak begrensd zal moeten zijn door apart toe te kennen bouwvlakken. Ook moeten de bestaande goot- en bouwhoogte worden vastgelegd.

 

Deelgebied 4: Sitiopark

• Vastleggen van de informele opzet van vrijstaande panden in een parkachtige setting rondom Oud Sitio. Deze open parkopzet dient behouden te blijven. Doorzichten langs de hoofdmassa's naar de achterliggende tuinen moeten worden gehandhaafd. Verdichting met nieuwe gebouwen moet worden voorkomen. Het objectmatig en monumentaal karakter van de bebouwing zal behouden moeten blijven. Aan- en uitbouwen moeten het statige karakter van de hoofdmassa versterken en dienen eerder het karakter van een serre te hebben. Een ongebreidelde uitbouw van de plattegrond moet echter worden voorkomen. Dat betekent dat de bestaande hoofdmassa's in een consoliderend bouwvlak worden vastgelegd en aan- en uitbouwen aan de zijgevel niet dieper dan 3 m zouden moeten zijn. Ook moet nadrukkelijk sprake zijn van substantieel onbebouwde voorterreinen teneinde het parkachtige karakter van het gebied te waarborgen.

Deelgebied 5: de Wijngaard

• Gezien de verkaveling, het overwegende type bebouwing (namelijk rijenwoningen in al dan niet getrapte bouwmassa's) en de omvang van de kavels, zal in de praktijk vooral sprake zijn van aan- en uitbouwen aan de achterzijde van woningen. Zijdelingse vergrotingen zijn in principe alleen aanvaardbaar als voldoende zijtuin overblijft; dat wil zeggen minimaal 3 m. Dit ook vanwege de beeldkwaliteit nu deze hoekpercelen vaak direct aan openbare wandelroutes/openbaar gebied gelegen zijn.
• De openheid tussen de straat en woning in het gebied met carports gecombineerd met bergingen zal gehandhaafd dienen te blijven. Deze straten, zoals bijvoorbeeld Frambozengaard en de Kersengaard, maken deel uit van toegangsroutes naar de scholen, waardoor het aspect van sociale veiligheid van belang is. Het dichtbouwen van de carports heeft hierop een negatief effect. Bovendien worden daardoor de straten extra belast met parkeren.
• In die gevallen waar schuurtjes voor de woningen staan en met een (in het ontwerp meegenomen) overkapping verbonden zijn aan de hoofdmassa mag de ruimte tussen woning en de schuur bij de woning worden betrokken. Het gaat dan in de regel om beperkte uitbreidingen die niet van grote invloed zijn op de beleving van het straatbeeld, terwijl de vergroting van het woonoppervlak wel bijdraagt tot een groter woongenot van de betrokken bewoners. Dit type bebouwing komt in dit deelgebied in beperkte mate voor.
• In het zuidelijk gedeelte komen veel doorlopende dakvlakken voor die met hun doorlopende karakter in grote mate bepalend zijn voor de beeldkwaliteit en karakteristiek. Daar waar dakkapellen voorkomen zouden deze idealiter in éénzelfde vormgeving uitgevoerd moeten worden.

Deelgebied 6: Vogelweide

• De bebouwing volgt het bochtig verloop van de wegenstructuur. Aan een aantal hofjes zijn de bebouwingswanden gesloten met terugliggende uitbouwen. In de wijk zijn op een aantal plaatsen, bij knikken in de weg en bij hofjes, dergelijke gesloten hoeken ook goed voorstelbaar. Waar dat het geval is, moet dat in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden.
• In die gevallen waar zijtuinen grenzen aan een groenstructuur of langzaamverkeersverbinding dient voldoende ruimte vrij te blijven om aspecten als sociale veiligheid, oriëntatie, ecologie, herkenbaarheid e.d. te waarborgen. Dat betekent dat op zulke plekken nadrukkelijk naar de zijwaartse uitbreidingsmogelijkheden van de woningen moet worden gekeken en in beginsel een terughoudende houding geldt.
• Daar waar schuurtjes dicht voor de woningen staan, zoals bijvoorbeeld het geval is bij de Fazant, mag de ruimte tussen de woning en de schuur bij de woning worden betrokken. Het gaat dan in de regel om beperkte uitbreidingen die niet van grote invloed zijn op de beleving van het straatbeeld, terwijl de vergroting van het woonoppervlak wel bijdraagt tot een groter woongenot van de betrokken bewoners. Dit type bebouwing komt in dit deelgebied regelmatig voor.
• In het woongebied rondom Tarweakker is het behoud van de uit de architectuur en massa-opbouw voortvloeiende beeldkwaliteit van belang. Het verspringende dakenlandschap is hier beeld- en karakterbepalend. Om dit beeld te waarborgen, zijn dakkapellen hier niet toegestaan.

Deze beheersuitgangspunten zijn doorvertaald in de bestemmingsregeling.

2.4.3 Bouwen in de voor- en zijtuin/hoekoplossingen; Tuinbestemming

Via dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid gegeven om aan- en uitbouwen en bijgebouwen te bouwen bij woningen. Hierbij moet aan bepaalde maten, oppervlaktes en afstanden voldaan worden. Eén van die voorwaarden is dat vrijstaande bijgebouwen op minimaal 1 m van de woning met alles wat daar aangebouwd is, gelegen moeten zijn. Ratio daarachter is dat door deze minimummaat te stellen, vrijstaande bijgebouwen ook daadwerkelijk vrijstaand zijn en dat er geen discussie meer nodig is over wat "vrijstaand" dan is. De bouwmogelijkheden die gegeven worden, zijn zogenaamd 'direct recht'. Dat houdt in dat, als aan de voorwaarden van het bestemmingsplan en de Woningwet wordt voldaan, een omgevingsvergunning voor bouwen verkregen wordt. Dit geldt voor die gronden waar de woonbestemming is opgenomen. In dit bestemmingsplan is bewust ook een "Tuin"- bestemming opgenomen. De tuinbestemming is gegeven aan de gronden die zijn gelegen aan de voorzijde van woningen en aan de zijkant van woningen die 'op de hoek' zijn gelegen. In de tuin mogen geen aan-, uit- en bijgebouwen worden gebouwd op basis van dat directe recht, behoudens waar in de bestaande situatie bijgebouwen en carports aanwezig zijn. Dat is gedaan omdat hier geen nieuwe gebouwen zijn gewenst: het geeft een rommelig aanzicht. Op hoeksituaties kunnen gebouwen ook nog verkeershinderlijk zijn. Er zijn echter situaties denkbaar dat er toch voldoende ruimte aanwezig is om in deze tuinbestemming een aan-, uit- of -bijgebouw te bouwen of een erfafscheiding van 2 meter hoog. Met name bij hoekpercelen kan er nog ruimte zijn om aansluitend bij het achtererf toch een gebouw op te richten. Waar dat het geval is, is de "Tuin"- bestemming afgestemd op wat ruimtelijk-stedenbouwkundig als aanvaardbaar wordt beschouwd.

2.4.4 Aan huis verbonden beroepen en bedrijven

Bij de woonfunctie is er bewust voor gekozen om zogenaamde 'aan huis verbonden beroepen' mogelijk te maken. Dit komt tegemoet aan de wens van vele mensen om op kleine schaal voor zichzelf te beginnen. Dergelijke aan huis verbonden beroepen zijn niet milieuhinderlijk voor de omgeving. Het enige effect is een bezoeker die naar de bouwkundig adviseur gaat (of de notaris, de pedicure, de huisarts). Dit extra verkeer valt weg tegen het overige verkeer dat een woonwijk of -buurt kent. Belangrijk is wel dat een 'aan huis verbonden beroep' ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een woning is in de eerste plaats woning en geen ruimte voor het beroep. Het is daarom van belang dat het kleinschalig is en blijft. Dit houdt in dat de bewoner van de woning de beroepsuitoefenaar is. De mogelijkheid voor aan huis verbonden beroepen zorgt ook voor wat levendigheid in de wijk en het straatbeeld, en dat is gewenst.

Dit plan biedt ook de mogelijkheid om 'aan huis verbonden bedrijvigheid' toe te staan bij de woning. Gedacht zou bijvoorbeeld kunnen worden aan een elektricien die zelfstandig opereert. In de garage bij de eigen woning is een kleine voorraad aan spullen gelegen welke nodig zijn voor het werk. Voorts bezit deze bedrijfsvoerder ook een busje waarmee hij/zij naar de klant toegaat waar de werkzaamheden worden verricht. Dit bedrijf kan (onder specifieke voorwaarden en omstandigheden) best gevoerd worden in een woonwijk.

Het gaat hier nadrukkelijk om kleinschalige bedrijven van een zeer lichte categorie (categorie 1).

2.4.5 Bijzondere woonvormen en mantelzorg

Zorg en wonen
Er is een duidelijke trend aanwezig om zorgbehoevenden in een gewone woonomgeving te laten wonen. De hulpvraag kan voortkomen vanuit fysieke, psychische en/of sociale achtergrond. Hoe de zorgbehoefte hierbij binnen de woning ingevuld wordt kan divers zijn. Soms is de hulp tijdelijk noodzakelijk en soms permanent, soms intensief en soms extensief.

Zorgwoningen
De zorgvraag binnen de woonfunctie kan ook ruimtelijke gevolgen hebben waar in een bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. Wanneer een aantal hulpbehoevenden gezamenlijk een woning bewonen valt dit onder het beoogde gebruik (wonen); al dan niet met enige begeleiding/zorg hierbij vanuit een instelling. In deze setting is sprake van één gezamenlijk huishouden. Dit is anders wanneer de mensen binnen de woning allen een zelfstandige huishouding voeren; al dan niet met enige begeleiding/zorg hierbij vanuit een instelling (er kan toch sprake zijn van gescheiden huishoudens terwijl misschien ook een centrale woonkamer aanwezig is of een ruimte voor de zorginstelling). Binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan is het niet toegestaan 'zomaar' meerdere huishoudens te vestigen in een woning. Daarom is in dit plan het vereiste van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan opgenomen om in één woning meerdere huishoudens te vestigen met een zorgvraag. Dit wordt geschaard onder het begrip 'bijzondere woonvorm'.

Soms is de zorgvraag dermate groot dat dit niet meer onder 'gewoon wonen' valt. Denk hierbij aan een permanente aanwezigheid van één of meerdere personen die zorg verlenen of permanent aanwezig zijn om de bewoners te begeleiden. Dit permanente karakter dient structureel te zijn waarbij ervan uitgegaan kan worden dat dit permanente karakter niet zal ophouden. In dat geval is sprake van een specifiek vorm van wonen, namelijk "zorgwoning". Ook zorginstellingen vallen hieronder.

Een hulpvraag die bijvoorbeeld een oud persoon inkoopt/ontvangt in verband met fysieke en/of psychische hulp die nodig is, valt niet onder deze permanente hulpvraag; ook niet als de hulp 24 uur per dag aanwezig is.

Omdat de zorgvraag zo breed kan zijn binnen de woonfunctie is er gekozen voor de term 'bijzondere woonvorm', wat in het voorliggende plan is toegelaten via een afwijking van de gebruiksregels. In de begripsomschrijving is dit begrip verder omschreven in lijn met de voorgaande tekst.

Het parkeeraspect is een belangrijk ruimtelijk onderwerp bij wonen in het algemeen en dus ook bij bijzondere woonvormen. Zeker als er permanente zorg aanwezig moet zijn of als er meerdere huishoudens aanwezig zijn kan het parkeervraagstuk belangrijk zijn om geen onevenredige overlast in de omgeving te krijgen. Het is evenwel niet goed mogelijk één eenduidige parkeernorm te geven omdat de bewoner(s) van de woning vanwege hun fysieke, psychische en/of sociale achtergrond specifieke vervoersoplossingen kennen. Daarom wordt er bewust voor gekozen geen parkeernormen in dit bestemmingsplan op te nemen zodat de gemeente via de bouwverordening per situatie de parkeervraag kan beoordelen.

Mantelzorg
Naast behoefte aan professionele zorg is er ook steeds meer behoefte aan zorg door naasten: mantelzorg. Voor de mantelzorg dient voor de zorgbehoevende echter voldoende woonruimte met dito voorzieningen en privacymogelijkheden voorhanden te zijn. De bestaande woonruimten van de zorgverlenende betrokkenen blijken hiertoe soms niet voldoende.

In het bestemmingsplan is het daarom via een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt om aan- of uitbouwen, aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen te gebruiken voor mantelzorg. Hierdoor zijn ook mobiele mantelzorgwoningen mogelijk, mits aan de bouwregels voor aan- of uitbouwen, aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen wordt voldaan. Daarnaast is een aanvullende regeling opgenomen voor grote percelen.

Omdat in een mantelzorgwoningen voor een langere periode gewoond kan worden dient zorgvuldig omgegaan te worden met het toestaan ervan. Ter plaatse van de mantelzorgwoning dient minimaal sprake te zijn van een adequaat woon- en leefmilieu en de mantelzorgwoning mag bijvoorbeeld omliggende bedrijven niet beperken. Voor het meewerken aan een afwijking is dan ook een aantal voorwaarden van toepassing.

In paragraaf 4.5.5.4 Afwijking mantelzorg wordt nader op de achtergrond van de regeling ingegaan.

Kamerbewoning
Een woning kan verhuurd worden aan meerdere mensen die zelfstandige huishoudens voeren in dat pand; al dan niet met één of meerdere gemeenschappelijke ruimten. Dit is kamerbewoning. Hoewel gesteld kan worden dat de intensiteit van het "wonen" strikt genomen bij een bewoning met vier kamerbewoners, dus vier huishoudens in die ene woning, overeen komt met andere gangbare huishoudens, is het in de praktijk toch zo dat bewoning door vier kamerbewoners een ander gebruik met zich meebrengt dan een reguliere bewoning door één huishouden en ook als zodanig "anders" ervaren wordt. Let wel; ander gebruik hoeft niet altijd als overlast getypeerd te worden en zo moet het hier ook niet gelezen worden. Wel is het zo dat afgewogen moet worden of dit in de praktijk toch vaak "ander" gebruik wel past in een reguliere woonomgeving. In gebieden met een hoge dynamiek en een veelheid aan functies (bijvoorbeeld centrumgebieden), hoeft dit niet op grote problemen te stuiten. In vrij monofunctionele gebieden als het woongebied Doorn Zuid-Oost met een lage dynamiek, botst gebruik van een woning ten behoeve van kamerbewoning in de praktijk vaak met reguliere bewoning door één huishouden. Daarom is in het plangebied Doorn Zuid-Oost kamerbewoning niet bij recht toegestaan.

2.4.6 Rijks- en gemeentelijke monumenten

De gemeente Utrechtse Heuvelrug kent een groot aantal rijk- en gemeentelijke monumenten. Deze monumenten maken nadrukkelijk onderdeel uit van de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Ook het plangebied Doorn Zuid-Oost kent enkele al aangewezen monumenten en in potentie monumentenstatus-waardige gebouwen. Alle in het plangebied voorkomende rijks- en gemeentelijke monumenten verdienen uiteraard de bijbehorende bescherming. Voorkomen moet worden dat deze gebouwen als gevolg van bouwactiviteiten aangetast worden. In principe geldt dat deze gebouwen door de monumentenwetgeving daartegen beschermd worden. Daarnaast zijn in het bestemmingsplan de bouwvlakken strak rondom de bestaande bebouwing gelegd.

2.4.7 Verkeer, verblijf, groen, water, et cetera

De openbare gebieden van het plangebied zijn flexibel bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan voorziet in die aanpassingen. Het openbare gebied blijft na een herinrichting nog steeds een openbaar gebied. De grotere groene gebieden zijn wel als zodanig bestemd. Zo wordt voldoende zekerheid geboden aan de omwonenden dat deze groene gebieden een groen karakter houden.

2.4.8 Maatschappelijke en sportvoorzieningen

Binnen het plangebied zijn scholen aanwezig; deze gebouwen/voorzieningen vallen onder de bestemming maatschappelijk. Deze voorzieningen zijn van belang voor het dagelijkse functioneren en de leefbaarheid van een woonwijk.
In het zuid-oosten van het plangebied bevinden zich enkele sportvelden, een ijs-/skeelerbaan en sporthal Steinheim. Sporthal Steinheim wordt naast voor sport ook voor andere functies gebruikt. In de Sporthal zijn een bowlingbaan, een jeugdcentrum en tevens een feestzaal voor feesten en partijen gevestigd. De laatstgenoemde functie is al sinds langere tijd aanwezig, maar is ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan 'De Wijngaard fase H' in zekere zin een verruiming. De ruimtelijke gevolgen zijn zodoende apart onderzocht. Het betreft een aanvullend milieuadvies en advies ten aanzien van het parkeren. De conclusie van beide adviezen is dat het nemen van ruimtelijke maatregelen niet noodzakelijk is. Het onderzoek is te vinden in de bijlage. De locatie heeft Sport als hoofdbestemming gekregen, de genoemde functies zijn apart aangeduid.

De bouwmogelijkheden bij deze functies zijn afgestemd op wat ruimtelijk-stedenbouwkundig aanvaardbaar is. In principe is consoliderend bestemd. Echter bij het vastleggen van bouwmogelijkheden, is specifiek ook gekeken naar waar eventueel buiten de bestaande hoofdbebouwing of bijgebouwen de bouw van bouwwerken in de vorm van bijgebouwen (bijvoorbeeld een fietsenstalling of een opslaghok voor buitenspeelgoed bij de school) zou kunnen worden overwogen. Echt grootse bouwuitbreidingen zijn bij recht niet mogelijk in dit bestemmingsplan.

Er zijn echter wel twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
De wijzigingsbevoegdheid Maatschappelijk is bedoeld om uitbreiding van scholen mogelijk te maken. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan het bouwvlak en het maatvoeringsvlak worden vergroot.
Ter plaatse van de Sporthal Steinheim is ook een wijzigingsbevoegdheid op genomen. De wijzigingsbevoegdheid Wonen is bedoeld om in de toekomst eventueel woningbouw mogelijk te maken. Het wijzigingsgebied beslaat ca. 9000 m2, de locatie biedt zodoende ruimte aan maximaal 35 woningen, inclusief ontsluiting en groenvoorzieningen. In lijn met de Woonvisie dient minimaal 30 % van de te bouwen woningen uit sociale woningbouw bestaan. Er zouden zowel vrijstaande, aaneengebouwde als gestapelde woningen kunnen worden gebouwd. De bouwhoogte dient in alle gevallen maximaal 10 m te bedragen. Gedurende de voorontwerpprocedure van dit bestemmingsplan zijn een aantal onderzoeken uitgevoerd naar de mogelijke planologische gevolgen.

Uit het milieuadvies komt naar voren dat de nabij gelegen school mogelijk tot overschrijding van de geluidsnormen gaat leiden in het zuidelijk deel van het wijzigingsgebied indien dat als wonen zou worden bestemd. Zodoende wordt in de regels hiervoor de voorwaarde opgenomen dat de geldende geluidsnormen niet overschreden mogen worden.

De ecologische quickscan geeft aan dat voor een aantal soorten de activiteiten die een wijziging in functie met zich meebrengen negatief kunnen uitpakken. Echter te verwachten is dat de aan te tasten functies goed te mitigeren zijn of dat door kleine aanpassingen van de werkzaamheden overtreding van de Flora- en faunawet kan worden voorkomen. Er kan dan ook worden geconcludeerd dat een eventuele wijziging in bestemming van sport naar wonen, tuin, verkeer of groen niet door de Flora- en faunawet wordt verhinderd. Effecten op beschermde gebieden zijn niet aan de orde.

Uit het mobiliteitsadvies komen de volgende zaken naar voren:

• Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen te worden gerealiseerd. Dit dient nader te worden gespecificeerd wanneer er een concreet plan voor invulling is;
• De huidige parkeerbehoefte van de sportvelden (21 vakken) dient in de vorm van een parkeerterrein behouden te blijven;
• De Wijngaardsesteeg is geen parkeerterrein en kan alleen zoals in de huidige situatie, als overloop voor piekbezettingen, gebruikt worden.

In de regels is opgenomen dat in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien.

Een grondexploitatieplan is vooralsnog niet nodig omdat alle gronden in het exploitatiegebied in eigendom van de gemeente zijn.

De onderzoeken zijn te vinden in de bijlage.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Inleiding

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst op uitvoerbaarheid, ook al is het conserverend van karakter. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2 Beleid

Alvorens een bestemmingsplan te kunnen opstellen is het noodzakelijk te bekijken welke beleidslijnen zowel de gemeente als ook andere overheden uitgezet hebben.

3.2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en Nota Mobiliteit. Ook zijn met het SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. In het SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw, integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In het SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Voor het plangebied Doorn Zuid-Oost zijn geen nationale belangen relevant.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Conclusie: als gevolg hiervan worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen onderzocht op en getoetst aan de gevolgen voor aanwezige natuur, milieu, water, cultuurhistorische en archeologische waarden. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter, ontwikkelingen worden hierin niet voorzien. Voor een toets aan de planologische randvoorwaarden zoals hiervoor benoemd, wordt verwezen naar paragraaf 3.3 Planologische randvoorwaarden.

Nota Belvedere

In het kader van de Nota Belvedere is een aantal cultuurhistorisch meest waardevolle gebieden en steden in Nederland geselecteerd. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt in het Belvederegebied van het Kromme Rijngebied en de Heuvelrug. De status van deze gebieden is niet per definitie één van restrictieve aard. Echter, het door Rijk en provincie erkennen van het cultuurhistorisch belang van deze gebieden schept verwachtingen ten aanzien van het te voeren beleid. Verwachtingen die waargemaakt, en dus omgezet moeten worden in provinciaal -en gemeentelijk beleid.

Conclusie: voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug betekent dit dat op grond van de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) en bestemmingsplannen de cultuurhistorische identiteit in stand gehouden moet worden. Er moet aangesloten worden bij bestaande initiatieven, vooral met betrekking tot natuurbeheer, waterbeheer, toerisme en recreatie. De regels zoals opgenomen in de PRV zijn indien van toepassing voor het plangebied, doorvertaald in de regels van dit bestemmingsplan.

Nationaal Milieubeleidsplan 4
Op rijksniveau is het milieubeleid in het Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP-4) verwoord. Het NMP-4 heeft als lange termijnvisie een duurzaam milieubeleid en is onder meer gericht op de volgende onderwerpen: milieu en gezondheid, duurzaam gebruik van natuurlijke hulpbronnen, externe veiligheid, aantasting van leefomgeving en onbeheersbare risico's.

Conclusie: Effecten van voorliggend conserverend plan op deze milieuonderwerpen wordt behandeld in paragraaf 3.3 Planologische randvoorwaarden.

Flora- en faunawet en Natuurbeschermingswet
Op Europees niveau is beleid geformuleerd ter voorkoming van de verdere achteruitgang van het aantal soorten zoogdieren en vogels: De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De richtlijnen hebben betrekking op zowel bescherming van bepaalde soorten als op bescherming van gebieden. De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd door middel van de Flora- en faunawet1 en de Natuurbeschermingswet2.

De Flora- en faunawet is met name van belang bij de soortenbescherming van planten en dieren waaronder vogels, terwijl de Natuurbeschermingswet van toepassing is in gebieden die zijn aangewezen ten behoeve van de bescherming van planten en dieren, waaronder vogels.
Conclusie: voorliggend bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Indien nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden, dient getoetst te worden aan deze wetgeving.

Wetgeving luchtkwaliteit
De 'Wet luchtkwaliteit' is sinds 15 november 2007 opgenomen in de Wet milieubeheer. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. De uitvoeringsregels behorend bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (MR) die gelijktijdig met de 'Wet luchtkwaliteit' in werking treden. Hieronder staat een overzicht van de regelgeving voor luchtkwaliteit:

• 'Wet luchtkwaliteit' (titel 5.2 van de Wet milieubeheer);
• Wijzigingswet Wet milieubeheer (o.a. van belang voor het overgangsrecht voor luchtkwaliteit);
• Besluit 'Gevoelige bestemmingen' (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit 'Niet in betekenende mate' (NIBM);
• Ministeriële regeling 'Niet in betekenende mate' (NIBM);
• Ministeriële regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007;
• Ministeriële regeling 'Projectsaldering luchtkwaliteit 2007'.

Met de inwerkingtreding van de 'Wet luchtkwaliteit' is ook het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) geïntroduceerd. Voor een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is geen toetsing aan de grenswaarden van de luchtkwaliteit nodig en kan dus uitgevoerd worden. Wel blijven de begrippen 'goede ruimtelijke ordening' en blootstelling van kwetsbare groepen van belang.

Conclusie: in paragraaf 3.3.5 Luchtkwaliteit worden de gevolgen van voorliggend bestemmingsplan op de luchtkwaliteit beschreven.

M.e.r.
Indien er in een bestemmingplan zich ontwikkelingen voordoen kan hiervoor een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk zijn. Dit wordt bepaald aan de hand van drempelwaarden. Door de recente wijziging van het Besluit m.e.r. zijn de drempelwaarden in de D-lijst niet meer absoluut maar indicatief. Dit zorgt ervoor dat het bevoegd gezag zich nu ten alle tijden moet afvragen of er geen milieugevolgen zijn en er een m.e.r. moet worden doorlopen. Als de activiteit niet boven de indicatieve drempel komt, is deze motivering wel vormvrij, maar hoe dichter bij de drempel, des te zwaarder de motiveringsplicht.

Conclusie: dit bestemmingsplan is een conserverend bestemmingsplan, waarin geen nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen. Om die reden wordt een verdere m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk geacht.

3.2.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Voor het plangebied Doorn Zuid-Oost zijn de volgende aspecten van belang:

• Infiltratiegebied Utrechtse heuvelrug

Met het oog op de waterwinningen voor drinkwater en de kwelstromen naar omliggende natuurgebieden dient de grondwaterkwaliteit in het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug beschermd te worden. De provincie vraagt gemeenten om te voorkomen dat binnen dit gebied ruimtelijke plannen een verslechtering van de grondwaterkwaliteit veroorzaken.

• Cultuurhistorische hoofdstructuur-Archeologie

Het beleid richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem (‘in situ’). Als ruimtelijke ingrepen onvermijdelijk zijn dient op goede wijze archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Tevens is het versterken van de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van archeologisch erfgoed, ook als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkeling, van belang.

• Cultuurhistorische hoofdstructuur-Historische buitenplaatszone

Voor de historische buitenplaatszones is het beleid van enerzijds veiligstellen en anderzijds ruimte bieden voor ontwikkeling een bijzondere opgave. Ruimte wordt geboden voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt het uitgangspunt.

• Binnenstedelijke woningbouw

Ingezet wordt op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving.

• Kernrandzone

Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone als deel van het landelijk gebied een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit van de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richt het provinciaal beleid op het – eventueel in aansluiting op bestaande voorzieningen – in de kernrandzone mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies.

• Landschap Rivierengebied

Voor het landschap Rivierengebied dienen de volgende kernkwaliteiten behouden en versterkt te worden:

• 1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• 2. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• 3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier;
• 4. de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Provinciale ruimtelijke verordening (PRV), Provincie Utrecht 2013
Het doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projetctomgevingsvergunningen en beheersverordeningen, in acht moeten worden genomen. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht.

Voor het plangebied Doorn Zuid-Oost zijn de volgende aspecten van belang:

• Infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug

Een ruimtelijk plan bevat bestemmingen en regels die de grondwaterkwaliteit met het oog op de drinkwaterwinningen en de kwelstromen naar natuurgebieden beschermen bij functiewijzigingen. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het grondwaterkwaliteit rekening is gehouden.

• Cultuurhistorische hoofdstructuur

Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

a. Historische buitenplaatszone: de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone wordt behouden en versterkt;

b. Archeologie: de cultuurhistorische waarde van het bekende en verwachte archeologisch erfgoed wordt behouden en versterkt.

De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie.

• Stedelijk gebied

Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.

De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

• Kernrandzone

Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die de volgende ruimtelijke ontwikkelingen toestaan:

a. kleinschalige stedelijk functies in aansluiting op het stedelijk gebied indien dit ten dienste staat van:

1 ° versterking van de recreatieve belevingswaarde van de kernrandzone, of

2 ° realisatie van natuur binnen de Groene contour, of

3 ° realisatie van recreatief groen binnen de Recreatiezone, of

4 ° realisatie van recreatieve voorzieningen binnen de Recreatiezone;

b. uitplaatsing van een functie vanuit het stedelijk gebied naar de kernrandzone in aansluiting op stedelijk gebied waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied wordt verhoogd;

c. realisatie van woningen in het kader van Ruimte voor ruimte-regeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied wordt verhoogd;

d. stadsrandactiviteiten;

De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Afhankelijk van de aard en omvang van de ruimtelijke ontwikkeling maakt een integrale visie op de kernrandzone en een beeldkwaliteitsparagraaf onderdeel uit van de onderbouwing.

• Landschap

Een ruimtelijk plan bevat bestemmingen en regels ter bescherming en versterking van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap.

De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan.

• subTOP-gebied binnen EHS met bufferzone

Een ruimtelijk plan bevat geen bestemmingen en regels die de waterhuishoudkundige situatie negatief beïnvloeden.
De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop hiermee in het plan is omgegaan.

De regels zoals opgenomen in de PRV zijn, indien van toepassing voor het plangebied, doorvertaald in de regels van dit bestemmingsplan.

3.2.3 Gemeentelijk beleid

In hoofdlijnen zijn de gronden geregeld in een groot aantal verouderde bestemmingsplannen, zoals opgesomd in paragraaf 1.4 Geldende regelingen. Gezamenlijk bepalen deze bestemmingsplannen het geldend ruimtelijk beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Er zijn verschillende gemeentelijke beleidsnota's en plannen die invloed hebben op dit bestemmingsplan.

Structuurvisie 2030
De Structuurvisie 2030 is op 28 januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. In de structuurvisie is een zestal gemeentebrede thema's opgenomen waarvoor diverse opgaven zijn geformuleerd. De thema's gaan over natuur, cultuurhistorisch erfgoed, duurzame bereikbaarheid, leefbare dorpen, vrijetijdsbesteding en maatwerk voor wonen en werken.

Het plangebied 'Doorn Zuid-Oost' is gelegen binnen de door de provincie aangegeven rode contour bedoeld voor bebouwing. Het betreft een bestaand woongebied, waarin voor zover aanwezig geen nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen.

In de structuurvisie worden tevens de dorpen één voor één behandeld. Voor Doorn wordt aangegeven dat er nagenoeg geen uitbreidingsmogelijkheden zijn en ook voor inbreiding is weinig ruimte. Alleen in herontwikkeling van bestaande gebouwde volumes zit enige rek.

Twee projecten zijn op de visiekaart van Doorn aangegeven die overlap hebben met het plangebied Doorn Zuid-Oost.

De gemeente wil onderzoeken of Huis Doorn, veel meer dan nu, deel kan zijn van het dorpse functioneren. Gedacht wordt aan het terugontwikkelen van de zichtlijn over de Gezichtslaan door het Rosarium en het terugbrengen van de oude as naar de kerk. Gezocht wordt naar meer mogelijkheden om dorp en Huis Doorn te integreren.

Tevens wil de gemeente een ruime ‘centrumzone’ instellen waar allerlei functies gemengd zijn. Gedacht wordt aan wonen, voorzieningen en winkels. Dit is tevens een woonservicezone. Deze zone strekt zich uit van de huidige Kampweg tot de rand van het park van Huis Doorn (de N225 wordt dus geïntegreerd) en van het plein tot de katholieke kerk. Dit wordt een ‘struingebied’ voor bewoners en bezoekers. Een gebied waar de geparkeerde auto niet in het straatbeeld voorkomt en de rijdende auto te gast is. In bestemmingsplan Doorn Zuid-Oost heeft het plein een verkeersbestemming waarin tevens een verblijfsfunctie is opgenomen.

De op de visiekaart opgenomen mogelijke ontwikkelingslocatie 'De Beaufortweg' is buiten de begrenzing van voorliggend bestemmingsplan gelaten, hiervoor is een apart bestemmingsplan in procedure.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) 2010-2020
Het doel van het GVVP bestaat uit het bieden van een beleidskader, het aangeven van prioriteiten voor investeringen van de gemeente in verkeer en vervoer en het brengen van samenhang tussen verkeer en vervoer en andere beleidsterreinen. Daarbij is het uitgangspunt een betere benutting van bestaande infrastructuur.

De visie beschrijft dat het gemotoriseerd verkeer in Doorn onaantrekkelijk wordt gemaakt door de capaciteit op het centrale kruispunt niet te vergroten. Om dit te compenseren blijft de bestaande busverbinding tussen Doorn - Maarn - Woudenberg - Amersfoort behouden en de betrouwbaarheid hiervan wordt verbeterd. Het knooppunt Doorn Postkantoor (halte bij het Cultuurhuis Doorn) wordt verbeterd op de thema's sociale veiligheid, keervoorziening voor de bussen, aantal en kwaliteit voor de fietsparkeerplaatsen, ontwikkeling van de directe omgeving, duidelijke relatie met Cultuurhuis en toekomstige gemeentekantoor.

Deze maatregelen vallen echter buiten de begrenzing van het plangebied Doorn Zuid-Oost en hebben zodoende geen doorwerking gekregen in dit plan.

Nota 'Erfgoed in het groen'
De in deze nota opgenomen beleidsuitgangspunten met betrekking tot monumenten en archeologie hebben hun vertaalslag gekregen in de diverse bestemmingen.

De aspecten archeologie en monumenten worden uitgebreid behandeld in de paragrafen 3.3.13 en 3.3.14.

Woonvisie Utrechtse Heuvelrug

Op 24 april 2008 is voor de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug de woonvisie vastgesteld. Het behandelt de verzelfstandiging van de woningcorporaties, de decentralisering naar gemeenten en woningcorporaties evenals de regionalisering. In een convenant tussen de woningcorporatie (DWS: thans Heuvelrug Wonen) en de gemeente worden afspraken gemaakt over onderwerpen zoals duurzaam bouwen. Ook het woningbouwbeleid komt hierbij aan de orde, waarbij de gemeente zich sterk maakt voor instandhouding en uitbreiding van de sociale sector, maar tegelijkertijd ook de - vooral ruimtelijke - beperkingen daarvan onderkennen. De woonvisie is de vervanger van de Nota Volkshuisvesting die was opgesteld door voormalige gemeente Doorn.
Aangezien het bestemmingsplan consoliderend van aard is heeft de woonvisie geen directe doorwerking in dit plan gekregen.

Detailhandelsvisie

In de detailhandelvisie van 2009 is het detailhandelbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug beschreven. Aangegeven wordt dat het centrum van Doorn een functie kan vervullen als klein streekcentrum voor inwoners uit Doorn en omliggende dorpen en voor verblijfstoeristen in de omgeving. Het winkelaanbod is primair gericht op de dagelijkse boodschappen, aangevuld met een divers aanbod in overige branches (zoals warenhuis, kleding, boeken, bruin- en witgoed). Een versterking van de ruimtelijke structuur van het centrum is noodzakelijk om de functie als klein streekcentrum goed te kunnen vervullen. Het is gewenst een betere relatie te leggen tussen de verschillende deelgebieden in het centrum (supermarkten, Thorheimpassage, Kampweg) en te streven naar verdere concentratie van het winkelaanbod. Voor detailhandel buiten het concentratiegebied, wordt geen substantiële uitbreiding van bestaande winkels of ontwikkeling van nieuwe winkelruimte toegestaan.

Het plangebied van Doorn Zuid-Oost is buiten dit concentratiegebied gelegen. Ten aanzien van detailhandel wordt ervoor gekozen om deze niet generiek toe te staan, maar om de bestaande detailhandel specifiek aan te duiden binnen de bestemming Gemengd.

Milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam' 2009-2012

Het milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam' 2009-2012 is op 24 september 2009 vastgesteld door de Raad. Het plan is op 1 maart 2012 verlengd met 2 jaar tot en met 2014. Het plan bevat de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

• 1. duurzaamheid;
• 2. gemeentelijke interne duurzaamheidszorg;
• 3. klimaat, energie en duurzaam bouwen;
• 4. kwaliteit van de leefomgeving.

Het milieubeleidsplan stelt onder andere eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds op gebouwniveau door het streven naar een verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw(r). GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde "kansrijke" projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt een GPR score van minimaal 8. Anderzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitprofielen toegepast. Het belangrijkste gebiedstype voor dit bestemmingsplan is "Wonen-buiten centrum". Een uitgebreide beschrijving van de ambities is te vinden in het milieubeleidsplan.

Sport in Beeld, Beleidsnota Sport 2008-2012

Deze nota biedt ondermeer een overzicht van de sportparticipatie, de ontwikkelingen bij de sportverenigingen, de kwaliteit en kwantiteit van de sportaccommodaties en inzicht in het nieuwe sportbeleid. Met het nieuwe sportbeleid krijgen verenigingen ook de mogelijkheid om hun eigen gebouw (voor eigen rekening) multifunctioneel in te richten. Niet alleen kunnen zo de financien van de verenigingen versterkt worden maar kan ook een maatschappelijke meerwaarde worden gecreëerd. Te denken valt aan naschoolse opvang, het beschikbaar stellen van de kantine aan andere sportverenigingen (zoals binnensport- of denksportverenigingen zonder eigen accommodatie) of niet-sportverenigingen. Binnen de bestemming Sport is buitenschoolse opvang dan ook als functie opgenomen.

3.3 Planologische randvoorwaarden

Voor de milieuthema's geluid, bodem, lucht, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering en duurzaam bouwen heeft de Omgevingsdienst Regio Utrecht op 11 oktober 2012 een milieuadvies uitgebracht. Een ingekorte versie van het milieuadvies is in de onderstaande hoofdstukken beschreven. De uitgebreide versie is te vinden in Bijlage 1 Milieuadvies.

3.3.1 Geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder zijn er zones rond wegen en spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen vastgesteld. Wegen op een woonerf en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidbelasting. Binnen dit plangebied is alleen sprake van wegen. Voor alle (zoneplichtige) wegen in dit plan geldt een zonebreedte van 200 meter aan beide zijden van de weg, gemeten vanaf de rand van de weg.

In het plangebied liggen enkele wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze wegen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) niet relevant omdat ze geen geluidszone hebben. Toch kan de geluidsbelasting van dergelijke wegen hoger zijn dan de voorkeurswaarde. Bekend is dat al vanaf een intensiteit van 1.500 motorvoertuigen per etmaal bij asfalt/stille klinkers, of bij 600 motorvoertuigen per etmaal bij klinkers, de voorkeurswaarde kan worden overschreden. Daarom moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening de bijdrage van deze wegen wél worden beoordeeld.

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting.

Geluidsbelasting binnen het plangebied

De indicatieve berekeningen zijn uitgevoerd met behulp van rekenmodellen die in beheer zijn bij de Omgevingsdienst. Voor wegverkeer is de situatie 2025 bepalend.

Conclusie

In het grootste gedeelte van het bestemmingsplan gebied ligt de geluidsbelasting onder de voorkeurswaarde (48dB). Nabij de ontsluitingswegen waaronder de Langbroekerweg en Dorpstraat komen hogere geluidsniveaus voor. Bij toekomstige woningbouw op plekken waar de voorkeurswaarde overschreden wordt, is het noodzakelijk dat het college van burgemeester en wethouders hogere waarden vaststellen. Omdat dit bestemmingsplan conserverend van aard is, en geen woningbouw gepland is, is er geen noodzaak voor het voeren van een hogere grenswaarde procedure.

3.3.2 Waterhuishouding

Uit de Waterbeheerplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden kan voor Doorn het volgende beleidskader aangegeven worden. Specifiek voor het deel van het beheersgebied waarin Doorn ligt, is het beleid gericht op het herstellen van de infiltratie op de Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied valt echter niet binnen een grondwaterbeschermingszone.

Als algemeen streefbeeld voor duurzaam stedelijk waterbeheer geldt: In alle stedelijke gebieden wordt duurzaam stedelijk waterbeheer toegepast. Dat houdt onder andere in dat:

• schoon verhard oppervlak (zoals daken) is afgekoppeld van de riolering;
• vervuilingsbronnen zijn gesaneerd;
• het waterbergend vermogen is toegenomen waardoor water langer wordt vastgehouden en mogelijkheden voor piekberging zijn toegenomen;
• een groot deel van de oevers natuurvriendelijk is ingericht, waardoor de biologische waterkwaliteit van het systeem vergroot is.

Seizoensberging wordt gerealiseerd in de bodem door middel van infiltratie, waardoor beken niet vaker droogvallen dan voor de realisatie van de bebouwing.

 

Samenwerking met waterbeheerder

De gemeente is verantwoordelijk voor de riolering, grondwater en afstromend hemelwater, het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor de afwatering, waterkwaliteit en het grondwaterbeheer buiten de bebouwde kom en de provincie voor de grondwaterkwaliteit en diepe onttrekkingen.

Waterhuishouding

In het zuiden en oosten van het plangebied is een hoofdwatergang aanwezig. Verder is er weinig oppervlaktewater aanwezig.

De goed doorlatende hoge zandgronden van de Utrechtse Heuvelrug fungeren onder invloed van het neerslagoverschot als infiltratiegebied. Een deel van het water dat hier infiltreert, kwelt snel na de infiltratie weer op aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug op de overgang tussen de hoge en lagere zandgronden. Doorn Zuid-Oost ligt op de overgang van de hogere en de lagere zandgronden.

Het plangebied is grotendeels voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Het gebied dat ten noorden van de De Beaufortweg is gelegen beschikt echter nog over een gemengd rioleringsstelsel. Ten zuiden van de De Beaufortweg is een verbeterd gescheiden stelsel aanwezig.

Gewenste ontwikkelingen

De gemeente streeft ernaar waar mogelijk de duurzaamheidprincipes voor waterbeheer toe te passen. De aandacht is gericht op het verbeteren van de waterkwaliteit, het afkoppelen van het schoon verhard oppervlak van de riolering en het saneren van vervuilingsbronnen. De realisatie van een duurzaam watersysteem lift waar mogelijk mee met renovatieprojecten van woningen, wegen en riolering en herinrichting van gebieden. In geval van ruimtelijke ontwikkelingen wordt geadviseerd met de waterbeheerder te overleggen om zodoende kansen te benutten om te komen tot een duurzaam watersysteem en -beheer. De gemeente zal de waterbeheerders om advies vragen bij eventuele invulling van locaties, voor zover dit consequenties heeft voor het watersysteem.

Watertoets

De Watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving voor ruimtelijke ordening en water. De Watertoets geeft de inbreng van water een plaats in de procedures over ruimtelijke plannen en besluiten, zoals streek- en bestemmingsplannen en is de verbindende schakel tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening. De Watertoets heeft een integraal karakter: alle relevante waterhuishoudkundige aspecten zijn van belang. Daarbij horen ook de aspecten van veiligheid en wateroverlast/verdroging.

Met vertegenwoordigers van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zal in het kader van het vooroverleg de watertoets plaatsvinden over het onderhavige plan.

3.3.3 Bodemkwaliteit

In het milieuadvies is een inventarisatie gegeven van de huidige bodemsituatie in het plangebied Doorn Zuid-Oost. In het plangebied is op een locatie bodemonderzoek bekend met de status 'Potentieel ernstig verontreinigd, maar niet urgent om te saneren'. Verder zijn er ook twee wbb-locaties (Wet bodembescherming-locaties) bekend. Voor al deze locaties geldt dat er bij (her)ontwikkelingen binnen het gehele bestemmingsplangebied rekening moet worden gehouden met de bronnen van bodemverontreiniging.

Aangezien in dit conserverend bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen, is geen vervolgonderzoek noodzakelijk. Bij nieuwe (her)ontwikkelingen is vervolgonderzoek noodzakelijk.

3.3.4 Natuur

Algemeen
Met de Habitatrichtlijn van 1992 wil de Europese Unie leefgebieden ('habitats') en soorten die van communautair belang zijn in stand houden. De Habitatrichtlijn heeft betrekking op zowel bescherming van soorten als op bescherming van gebieden. Nederland moet net als de andere lidstaten 'Speciale Beschermingszones' (SBZ) aanwijzen ten behoeve van bepaalde leefgebieden en soorten. Om welke habitats en soorten het gaat, staat vermeld in bijlage 1 en 11 van de Habitatrichtlijn. Na goedkeuring door de Europese Commissie zullen deze zogenaamde Habitatrichtlijngebieden samen met die van de andere lidstaten een groot Europees netwerk van beschermde natuurgebieden vormen: Natura 2000. Nederland heeft 76 gebieden aangemeld. Meer gebieden zullen in de loop der tijd hieraan toegevoegd worden.
Er zijn soorten die volgens de Habitatrichtlijn ook buiten de aangewezen gebieden strikt moeten worden beschermd. Het gaat hierbij om de zogenaamde bijlage IV-soorten.

Lidstaten moeten in hun eigen nationale wetgeving vastleggen dat het verboden is om in het wild levende bijlage IV-dieren opzettelijk te vangen, te doden of te verstoren (vooral tijdens kwetsbare perioden zoals ten tijde van voortplanting, overwintering en trek). Ook een verbod op beschadiging van voortplantings- of rustplaatsen moet worden opgenomen.

Voor planten uit bijlage IV geldt een verbod op onder meer het opzettelijk plukken en verzamelen, afsnijden, ontwortelen of vernielen. Van deze verboden mag worden afgeweken, onder meer wanneer dat in het belang is van de wilde flora en fauna, ter voorkoming van landbouwschade, in het belang van de volksgezondheid of openbare veiligheid of 'om andere dwingende redenen van groot openbaar belang'. Van de verboden mag alleen worden afgeweken als er geen andere bevredigende oplossing bestaat en als de desbetreffende populatie niet wordt bedreigd in haar voortbestaan. De vertaling van de soortbeschermingartikelen van de Habitatrichtlijn in onze eigen nationale wetgeving is voorlopig geregeld via de Natuurbeschermingswet. De nieuwe Flora- en Faunawet zal de soortbescherming van de Natuurbeschermingswet te zijner tijd overnemen. De NB-wet beschermt overigens niet alleen soorten die Europese bescherming genieten, maar ook soorten die van nationaal belang zijn. Deze brochure richt zich vooral op de Habitatrichtlijnsoorten.

Samengevat betekent dit dat ingrepen met mogelijk significante gevolgen, op hun aanvaardbaarheid moeten worden getoetst. Voorgenomen nieuwe (bouw)activiteiten of een uitbreiding of intensivering van bestaande (bouw)activiteiten worden zijn voorbeelden. Dit zijn dus ook ingrepen die plaatsvinden buiten de speciale beschermingszones (SBZ), maar die mogelijk invloed hebben op de SBZ. Dit is de zogenaamde 'externe werking'. Niet van belang is waar activiteiten worden ondernomen. Het is wel relevant voor het al dan niet van toepassen van het beschermingsregime van artikel 6 van de Habitatrichtlijn. Bovendien wordt beoordeeld of activiteiten significante nadelige gevolgen hebben voor de natuurlijke kenmerken van de vogelbeschermingszones. Ondanks dat Doorn niet in nabij een SBZ gelegen is, blijft de onderzoeksplicht bestaan. Doorn zal zich echter meer moeten richten op het onderzoek naar 'soortenbescherming', omdat grote natuurgebieden veel (beschermde) diersoorten herbergen.

Voor elk plan of project met mogelijke gevolgen voor een beschermde soort en waarvoor geen uitvoerbare alternatieve oplossing is, is een ontheffing in het kader van de Natuurbeschermingswet verplicht. Deze wordt aangevraagd bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I) onder de volgende voorwaarden:

• de initiatiefnemer moet vooraf onderzoek doen naar de effecten van de voorgenomen ingreep voor het gebied of de soort (een 'passende beoordeling' maken);
• EL&I verleent ontheffing als zekerheid is verkregen over het voortbestaan van de lokale populatie van een beschermde soort.

Specifiek voor de Habitatrichtlijnsoorten geldt:

• bij te verwachten negatieve effecten, de initiatiefnemer verplicht is alternatieven aan te dragen;
• als er geen alternatieven zijn en alsnog 'om dwingende redenen van groot openbaar belang' (of een ander bij de wet genoemd belang) tot uitvoering wordt besloten, alle mogelijke compenserende maatregelen genomen worden om het voorbestaan van de populaties te waarborgen.

De alternatieven moeten serieus onderzocht worden. Dwingende redenen van groot openbaar belang moeten goed onderbouwd zijn.

Natuurwaardenonderzoek
Door bureau 'Van den Bijtel ecologisch onderzoek' is onderzocht welke beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn. De resultaten zijn gepubliceerd in het rapport "Natuurwaardenoverzicht Bestemmingsplangebieden Doorn-Noord en Doorn Zuid-Oost", van september 2011. Voor deze inventarisatie is gebruik gemaakt van bekende gegevens bij Particuliere Gegevensleverende Organisaties (PGO's) en deels van gegevens uit het eigen gemeentelijk archief. Ook is gekeken naar de geschiktheid van het plangebied als biotoop voor mogelijk voorkomende soorten en naar het voorkomen van soorten in soortgelijke dorpskernen in de omgeving van Doorn. Vanwege het ontbreken van actuele gegevens is het niet mogelijk om op basis van de hieronder beschreven uitkomsten van deze inventarisatie eventuele ontheffing van de Flora- en faunawet aan te vragen. Voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen is aanvullend veldonderzoek nodig.

Het rapport geeft een inventarisatie van de natuureffecten voor de bestemmingsplangebieden Doorn-Noord en Doorn Zuid-Oost. In het onderzoek zijn beschermde flora, zoogdieren (waaronder ook vleermuizen), vogels, amfibieën en reptielen en insecten meegenomen.

Conclusies
Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• De natuurwaarden van het bestemmingsplangebied zijn aanzienlijk.
• In het bestemmingsplangebied komen tal van beschermde en bijzondere soorten voor.
• De bestemmingen die in het bestemmingsplan aan de verschillende gebiedsdelen zijn toegekend, leiden niet op voorhand tot strijdigheid met de Flora- en Faunawet en/of het nee, tenzij-beginsel.
• De terreinen waar ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten, hebben een dusdanig kleine oppervlakte dat het niet aannemelijk is, dat binnen deze terreinen populaties van beschermde en/of bijzondere soorten aanwezig zijn met een lokale of regionale betekenis. Er zal dan ook geen sprake zijn van aantasting van de gunstige staat van beschermde of bijzondere soorten.
• Gezien het wijdverbreide voorkomen van beschermde en bijzondere soorten binnen de beide bestemmingsplangebieden is het aannemelijk dat deze soorten ook gebruikmaken van terreinen waar de bestemmingsplannen de mogelijkheid bieden voor een ruimtelijke ontwikkeling.
• Als er op terreinen waar ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien vaste verblijfplaatsen van beschermde en/of bijzondere soorten aanwezig zijn, zullen nadelige effecten van de ontwikkeling voor deze soorten voorkomen kunnen (en moeten) worden door het treffen van mitigerende (en compenserende) maatregelen.
• Om passende mitigerende (en compenserende) maatregelen te kunnen treffen, is het vereist op projectniveau onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde en bijzondere soorten uit te voeren. Het schaalniveau dat binnen dit overzicht wordt gehaald, is daarvoor voor de meeste soorten niet toereikend.

Aanbevelingen
De natuurwaarden in bestemmingsplangebied van Doorn Zuid-Oost zijn aanzienlijk en kunnen worden behouden dan wel versterkt door de volgende maatregelen:

• Het zoveel mogelijk in stand houden van verbindende elementen (stapstenen; corridors)
• Het toepassen van een aangepast maaibeheer (hooilandbeheer)
• Het plaatselijk laten overstaan van vegetatie
• Het ruimte geven aan een meer natuurlijke bosontwikkeling (zie ook van Diepen & van den Bijtel 2002)
• Indien er ruimte is, het creëren van geleidelijke overgangen tussen grazige vegetaties en bos (zie ook van Diepen & van den Bijtel 2002)
• Het toepassen van meer inheemse soorten in heestervakken
• Het toepassen van soortechte stinzenplanten (dus niet langer toepassen van cultivars en uitheemse soorten)
• Het op beperkte schaal uitzaaien van streekeigen bloeiende soorten in de graslandstroken

Voor een compleet overzicht van alle aangetroffen beschermde planten- en dierensoorten wordt verwezen naar het rapport "Natuurwaardenoverzicht Bestemmingsplangebieden Doorn-Noord en Doorn Zuid-Oost", van september 2011.

3.3.5 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit wordt bepaald door de concentraties stikstofdioxide en fijn stof afkomstig van het wegverkeer. De "Wet luchtkwaliteit" is sinds 15 november 2007 opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is bepaalt dat ruimtelijke ontwikkelingen getoetst moeten worden aan vastgestelde grenswaarden en richtwaarden.

Situatie plangebied

Voor Utrechtse Heuvelrug zijn luchtkwaliteitskaarten opgesteld. Uit de berekeningen blijkt dat de concentratie stikstofdioxide ruim beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 is.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 microgram per m3 overschreden. De concentraties in het gebied bedragen circa 20 tot 24 microgram per m3, wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Uit de berekeningen is af te leiden dat de concentratie fijn stof ruim beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 is.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied circa 21 tot 23 microgram per m3 bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

In dit conserverend bestemmingsplan vinden geen nieuwe (her)ontwikkelingen plaatsvinden. Indien er grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden is het aan te bevelen om de effecten op de luchtkwaliteit inzichtelijk te maken. Dit kan kwalitatief of kwantitatief door het uitvoeren van berekeningen. De Handreiking niet in betekenende mate kan hierbij worden toegepast. Ook dient er dan aandacht te worden besteed aan de mogelijk aanwezige intensieve veehouderij nabij het plangebied, omdat bekend is dat deze een significante invloed kan hebben op de concentraties fijn stof.

Conclusie

Binnen het plangebied Doorn Zuid-Oost zijn de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruim beneden de wettelijke normen. Dit betekent dat er wordt voldaan aan het wettelijke kader, zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer en dat er geen personen worden blootgesteld aan concentraties boven deze grenswaarden.

3.3.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren voor aanwezige personen in de directe omgeving van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het beschrijven van de situatie zijn risicobronnen zowel binnen als buiten het plangebied betrokken. Als uitgangspunt geldt dat deze bronnen van invloed kunnen zijn op het plangebied. Een uitgebreidere beschrijving is te vinden in Bijlage 1 Milieuadvies.

Geconcludeerd kan worden dat binnen of in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die leiden tot overschrijding van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico.

3.3.7 Bedrijven en milieuzonering

In Bijlage 1 Milieuadvies en Bijlage 2 Aanvullend milieuadvies bedrijveninventarisatie is een inventarisatie gemaakt van bestaande bedrijvigheid in het plangebied en bestaande bedrijvigheid net buiten het plangebied, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. De milieubelasting en de bijbehorende contouren worden bepaald door verschillende milieuaspecten, zoals gevaar, hinder, stof, geur en geluid. Daarnaast is een beknopte beschrijving gemaakt van de (bedrijfs)activiteiten en worden voor elk bedrijf of voorziening per milieuaspect de wenselijke afstanden tot woningen aangegeven. Het bestemmingsplan betreft een conserverend plan, waarin geen ontwikkelingen worden meegenomen. De geïnventariseerde bestaande bedrijven zijn op passende wijze bestemd. Bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient te worden getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-handreiking.

Conclusie

Het bestemmingsplan heeft een conserverend karakter en er worden geen nieuwe ontwikkelingen binnen dit plan mogelijk gemaakt. De geïnventariseerde bestaande bedrijven zijn op passende wijze bestemd.

3.3.8 Milieu effect rapportage

Het plan is getoetst aan het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.), zie Bijlage 5 Aanvullend milieuadvies m.e.r.-plicht. Uit deze toetsing blijkt dat de ruimtelijke ontwikkelingen in dit plan geen m.e.r.(beoordelings)plichtige activiteiten bevat. Vervolgens is gekeken of er een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) nodig is, want dan zou ook een plan-MER nodig zijn. Met het oog op de resultaten van het Natuurwaardenonderzoek is er in dit geval geen plicht of noodzaak voor een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1988.
Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van m.e.r.(beoordelings)plicht voor dit bestemmingsplan.

3.3.9 Duurzaam bouwen

Omdat het bestemmingsplan conserverend van aard is zal afgezien van vervangende nieuwbouw, weinig tot niet gebouwd worden. Nieuw te bouwen woningen zullen door de normen in het bouwbesluit energiezuiniger zijn. Dit komt onder ander door een lagere EPC-norm.

Mochten er in de toekomst toch nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden dan zijn er volop kansen om het gebied te verduurzamen. Voor een hoger duurzaamheidsniveau worden voor de ontwerpfase afspraken gemaakt tussen de architect/ontwikkelaar en gemeente Utrechtse Heuvelrug over hoe de gevraagde GPR gebouw®-scores kunnen worden bereikt. Bij de aanvraag voor Omgevingsvergunning levert de bouwende partij een GPR Gebouw berekening in die door de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de Omgevingsdienst wordt beoordeeld.

3.3.10 Beeldkwaliteitplan Centrum Doorn

Het dorpsbeeld van Doorn heeft een bijzonder karakter. De oorspronkelijke structuur en relatief veel historische panden zijn nog aanwezig. Om dit bijzondere karakter te behouden en richtinggevend te laten zijn, is voor nieuwe ontwikkelingen het 'Beeldkwaliteitplan Centrumgebied Doorn' (hierna Beeldkwaliteitplan) opgesteld. Op 29 juni 2004 is dit Beeldkwaliteitplan door de gemeenteraad vastgesteld.

Het doel van het Beeldkwaliteitplan is het bieden van een kader waarbinnen de gewenste stedenbouwkundige en architectonische uitwerking en planbeoordeling kan plaatsvinden. Het gaat vooral om de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Het Beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen ter bevordering van de beoogde ruimtelijke kwaliteit.

Een bestemmingsplan bevat geen concrete richtlijnen ter verkrijging van ruimtelijke kwaliteit bij uitvoering van bouwwerken en inrichting van bijbehorende terreinen. Ook de overgang tussen privédomein en het openbare domein valt niet in een bestemmingsplan te regelen. De Welstandsnota aan de andere kant is het toetsingskader voor de welstandscommissie en gaat alleen over zaken waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist.

Het Beeldkwaliteitplan gaat verder dan een bestemmingsplan of welstandsnota. In het Beeldkwaliteitplan worden richtlijnen gegeven over aspecten van de beeldkwaliteit en identiteit van het centrum van Doorn die niet of moeilijk in de andere stukken worden benoemd. Het Beeldkwaliteitplan is ontwikkelingsgericht en benoemt elementen die de beeldkwaliteit bepalen. Zo legt het Beeldkwaliteitplan het kader vast waarbinnen toekomstige ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden. Naast dat het Beeldkwaliteitplan haar eigen status heeft, is het tevens opgenomen als het toetsende kader van de Welstandsnota voor het centrum van Doorn.

Het Beeldkwaliteitplan maakt onderscheid in acht verschillende zones. De zones worden beschreven aan de hand van de thema's stedenbouw, architectuur en onbebouwde ruimte. Bij het definiëren van de beeldkwaliteitzones is uitgegaan van de historische groei van Doorn. Per zone wordt een opsomming gegeven van de meest sfeerbepalende elementen. Op basis van deze elementen is een verdere vertaling uitgewerkt naar richtlijnen voor ontwikkeling van de beeldkwaliteit.

In Doorn Zuid-Oost bevinden zich de zones:

1. N225 (Driebergsestraatweg – Dorpsstraat – Leersumseweg)

2. N227 (Amersfoortseweg – Langbroekerweg)

6. Sitiopark / Schoonoord

Het opnemen van een uitgebreide beschrijving van de zones, hun typerende beeldbepalende kenmerken en de daaruit voortvloeiende richtlijnen voor nieuwe ontwikkelingen gaat voor dit bestemmingsplan te ver. Zie hiervoor het 'Beeldkwaliteitplan Centrum Doorn'.

3.3.11 Welstandsnota gemeente Utrechtse Heuvelrug 2008

De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. De aanleiding voor het opstellen van deze welstandsnota is tweeledig. Ten eerste is deze nota een samenvoeging van de bestaande welstandsnota's van de voormalige gemeenten Driebergen-Rijsenburg, Maarn, Doorn, Leersum en Amerongen tot een nota voor de huidige gemeente Utrechtse Heuvelrug. Hierdoor kan consistent welstandsbeleid gevoerd worden, waarbij gelijke gevallen op gelijke locaties hetzelfde worden behandeld. Tegelijk met deze samenvoeging is het beleid geëvalueerd en aangepast.

De Welstandsnota voorziet in de criteria die worden gehanteerd bij het beoordelen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen op welstandsvereisten. Daarnaast geeft het een ruimtelijke analyse van het gebied. Dit betreft een analyse van de gehele gemeente, het buitengebied en alle kernen.

De bebouwing in Doorn is ingedeeld in zeven gebieden. Een uitgebreide beschrijving van de geldende welstandscriteria is in dit bestemmingsplan niet op zijn plaats. Hiervoor wordt verwezen naar de Welstandsnota.

In deze nota is ten aanzien van de bebouwing in Doorn de volgende categorie-indeling gemaakt:

• 1. Het centrum, in de directe omgeving van het kruispunt Driebergsestraatweg en Amersfoortseweg;
• 2. De linten, die als een schil om het centrum in drie richtingen langs deze uitvalswegen liggen. Deze zijn begrensd door de Frans van Dijklaan in het zuiden, de Parklaan in het oosten, de bebouwing aan de Acacialaan - van Bennekomweg en, aan de overzijde van de Amersfoortseweg, aan de Kampdwarsweg in het noorden en in het zuiden de bebouwing tussen de IJskelderweg en de Kerklaan;
• 3. De typisch Doornse dorpsbebouwing ten westen van het centrum,
• 4. De relatief geïsoleerd gelegen woongebieden langs de Driebergsestraatweg, zoals Palmstad, Sterkenburg en Boswijk;
• 5. Villabebouwing in het bos, oostelijk van het centrum;
• 6. Naoorlogse planmatige woongebieden: de Wijngaard en Schoonoord;
• 7. Een tweetal bedrijventerreinen, aan de Vossensteinsesteeg en aan de Boswijklaan. Het gebied ten westen van het centrum is daarbij als typisch Doornse dorpbebouwing gekarakteriseerd.

3.3.12 Groen

In 2009 is het Groenstructuurplan voor de gehele gemeente opgesteld. In de analyse van het stedenbouwkundig milieu bestaat het plangebied met name uit na-oorlogs woongebieden. In het westen ligt het Sitiopark en in het zuidoosten een sportcomplex.

Ten aanzien van het naoorlogs wonen wordt aangegeven dat het zuidelijk deel van de kern een grotere mate van dichtheid vertoont, terwijl het openbaar groen zich hier beperkt tot typisch straatgroen; grasvlakken, lage heesters en kleinere boomsoorten. De Beaufortweg vormt in feite een groene geleding tussen de oudere en de jongere buurten. Het driehoekig plantsoen, een speel-/grasveld omsloten door boombeplanting nabij de aansluiting met de Langbroekerweg vormt een fraai overgangselement naar de domeinen van Huis Doorn en een waardige entree voor het dorp. Met name in het jongere deel van deze wijk komen brede groenstroken voor, bedoeld als ruimtelijke geleding. De Hoogsteeg, een oude laan, is als wandelpad opgenomen in de verkaveling en flankeert een deel van de hoofdontsluiting. Ook zijn hier, voor de waterhuishouding van de wijk belangrijke watergangen in opgenomen, waaronder een sloot die parallel loopt aan de Hoogsteeg. Beide lange lijnen geven structuur aan de stedenbouwkundige opzet. De zuidelijke dorpsrand wordt ook weer door een watergang gescheiden van het landelijk gebied.

Ten aanzien van het sportcomplex wordt aangegeven dat de Wijngaardsesteeg met een monumentale laanbeplanting de karaktervolle toerit tot het sportcomplex Steinheim vormt. De sportvelden vormen open ruimten (kamers) in het bos. De bebouwing waaronder een sporthal wordt qua schaal sterk gerelativeerd door de hoogopgaande bomen.

Sportpark Tuilland ligt even buiten de kern aan de zuidoostzijde van Doorn en wordt door bos en landschappelijke beplanting omzoomd.

Als knelpunten worden de volgende relevante punten aangegeven:

• In de naoorlogse wijken zijn teveel bomen (nooit uitgedund) en is er te veel snipper- en siergroen aanwezig;
• In de parken vindt uitval van monumentale bomen plaats;
• Bij de sportcomplexen staan te veel bomen op te korte afstand van de sportvoorzieningen.

Op de visiekaart zijn met name de lanen in het zuidelijk deel van het plangebied aangegeven als 'ecologisch waardevolle berm/ onderbeplanting'. De watergang is aangegeven als 'moerasvegetatie/ natuurvriendelijke oever'.

Voor het naoorlogswonen zijn de volgende opgaven voor het stedenbouwkundig milieu 'naoorlogs wonen' opgenomen:

• Hoogdynamisch milieu, deels laagdynamische zones langs de hoofdontsluiting/-geledingen erkennen.
• Ruime opzet wijk, open karakteristiek met brede geledingszones van grasvlakken gecombineerd met water behouden.
• Opheffen achterstallig onderhoud van de bossages in de geledingszones door dunnen, afzetten of omvormen.
• Laanbeplanting herstellen of aanbrengen langs interne hoofdontsluiting tussen wijken.
• Binnen de wijken komt niet-structureel straatgroen in meer of mindere mate voor. Om meer samenhang in het straatbeeld te verkrijgen stellen we voor om deze plantsoenen en hoekjes restgroen te vervangen door gras of hagen, of te verkopen. Dit geeft tevens het voordeel van minder slijtage (geen looppaden door het plantsoen) en een verzorgder beeld door eenvoudiger onderhoud. De bomen die niet goed groeien tijdig vervangen door een ander sortiment en zo nodig bodemverbetering toepassen.

Ten aanzien van de sportcomplexen zijn de volgende opgaven verwoord:

• Hoogdynamisch milieu.
• De plek markeren middels hagen en houtwallen die tevens beschutting bieden tegen de wind. Hierbij dient voldoende ruimte tussen veld en haag/houtwal te worden aangehouden.
• Een uitnodigende entree is van belang, waarbij zicht naar binnen, het sportcomplex in, mogelijk is.

Conclusie

Het structureel groen binnen het plangebied heeft de bestemming Groen gekregen, zodat dit behouden blijft. Water heeft een waterbestemming gekregen. In de overige bestemmingen zijn groenvoorzieningen als bijbehorende functie toegestaan.

3.3.13 Archeologie

Beleidskader
Tot in de jaren negentig van de vorige eeuw was archeologie vooral een rijksaangelegenheid. Sinds de ondertekening van het Europese 'Verdrag van Malta' in 1992 zijn de opvattingen over hoe om te gaan met het archeologisch erfgoed ingrijpend veranderd. Met de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) op 1 september 2007 is het Verdrag van Malta vertaald in Nederlandse wetgeving, door aanpassing van onder andere de Monumentenwet 1988. Het Verdrag van Malta vraagt allereerst om zo goed en zo vroeg mogelijk rekening te houden met de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden in de bodem. Behoud in de bodem (in situ) is daarbij het streven.

Met behulp van de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart kan worden nagegaan of de gronden binnen het plangebied archeologisch van betekenis zijn. Op deze kaart zijn alle bekende archeologische terreinen (monumenten) aangegeven. Daarnaast geeft de kaart aan wat de verwachtingswaarde is dat binnen een gebied archeologische vondsten worden gedaan.

Beschrijving plangebied en omgeving - archeologie
De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een archeologisch rijke regio. Op het grondgebied van de gemeente zijn zeer veel archeologische vindplaatsen bekend uit alle archeologische perioden, van het Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd. De meest kenmerkende archeologische resten zijn de grafheuvels en de Celtic fields.

Doorn ligt tegen de rand van de stuwwal Utrechtse Heuvelrug. Deze stuwwal is gevormd door opstuwing van de ondergrond aan het einde van de voorlaatste ijstijd, het Saalien (200.000-130.000 jaar geleden). Het smeltwater van het landijs en de sneeuw concentreerde zich op een aantal plaatsen, waardoor zogeheten ijs- en sneeuwsmeltwaterdalen ontstonden.

Tijdens de laatste ijstijd, het Weichselien (ongeveer 115.000 tot 10.000 jaar geleden), werd Nederland niet door landijs bedekt. Wel daalde de zeespiegel weer tot ongeveer 110m beneden de huidige zeespiegelstand. De lage zeespiegelstand zorgde ervoor dat het klimaat in Nederland een uitgesproken continentaal karakter kreeg. Dit werd gekenmerkt door koude en droge omstandigheden en een open vegetatie met struiken en kruiden, de zogenaamde toendravegetaties. Door de open vegetatie konden op grote schaal zandverstuivingen plaatsvinden als gevolg van de overheersende westelijke wind. De afzettingen die hierbij gevormd werden worden dekzanden genoemd.

De stuwwal en de hogere dekzandgebieden zijn al sinds het midden-Paleolithicum een aantrekkelijke vestigingslocatie. Het noordelijk gedeelte van het plangebied ligt in een landschap van stuwwal met ijs- en sneeuwsmeltwaterdalen. Op de stuwwal zijn vondsten vanaf het Paleolithicum aangetroffen. Ongeveer de helft van het aantal waarnemingen op de stuwwal betreft grafheuvels uit de periode laat-Neolithicum - Ijzertijd. Uit deze periode dateert ook het merendeel van de andere waarnemingen op de stuwwal. Over de relatie tussen nederzettingen en grafheuvels is nog weinig bekend. De nederzettingen zullen in de buurt van de grafheuvels hebben gelegen dus er kunnen op de stuwwal meer nederzettingsterreinen worden verwacht dan er nu bekend zijn. Bij het bestuderen van de grafheuvels op de heuvelrug lijken ze in clusters te liggen, gescheiden door de ijs- en sneeuwsmeltwaterdalen. Deze dalen hebben mogelijk gefungeerd als prehistorische "wegen" over de heuvelrug.
In de zone met dekzanden in het zuidelijk deel van het plangebied liggen meerdere dekzandruggen. In de periode van jagers-verzamelaars had men een voorkeur om kampementen op te slaan in de hogere delen van het landschap in de nabijheid van lager en natter gebied. De dekzandruggen zullen in deze periode geliefde vestigingsplaatsen zijn geweest, maar ook in de periode erna zal dat niet veel anders zijn geweest.

Tussen Amerongen en De Bilt ligt aan de zuidwestzijde van de stuwwal een vrijwel aaneengesloten zone van oude bouwlanden. Het zijn van oudsher geliefde vestigingsplaatsen geweest. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de middeleeuwse landbouwers die deze bouwgronden als akkers inrichten, meestal dezelfde vestigingskeuze maakten als de generaties boeren voor hen. De middeleeuwse bouwlanden liggen op de overgang van een hoog naar een laag gebied. Door ophoging met potstalmest en heideplaggen zijn (dikke) enkeerdgronden ontstaan met soms een tot één meter dikke donkere humeuze bovenlaag. Hierdoor zijn eventueel aanwezige archeologische vindplaatsen onder dit dek goed geconserveerd.
In de lager gelegen delen in het landschap ten westen van de kern Doorn is de archeologische verwachting lager.

Een en ander is nader uitgewerkt in een vijftal archeologische (dubbel-)bestemmingen, conform de gemeentelijke methodiek.

3.3.14 Monumenten en karakteristieke bouwwerken

Binnen het plangebied van Doorn Zuid-Oost zijn diverse bouwwerken aangewezen als monument. Het feit dat zij aangeduid zijn als monument wil zeggen dat zij een speciale status genieten binnen de gemeente en er niet zomaar iets aan deze panden bijgebouwd, aangebouwd of veranderd mag worden. Het gaat daarbij om de volgende panden:

• Dorpsplein 4
• Dorpsplein 8
• Dorpsstraat 12 &12a
• Dorpsstraat 14
• Dorpsstraat 26
• Kerkplein 1a
• Langbroekerweg 2
• Langbroekerweg 11 en 13
• Schoollaan 2-8
• Sitiopark 2
• Sitiopark 3
• Sitiopark 6
• Sitiopark 8
• Sitiopark 10
• Sitiopark 11
• Sitiopark 13
• Sitiopark 15 / de Beaufortweg 1

Monumenten worden vanuit de wetgeving al beschermd, dit geldt ook voor de aanbouwen. Om die reden zijn monumenten niet nader aangeduid op de verbeelding. Wel zijn in het bestemmingsplan de bouwvlakken strak rondom de bestaande bebouwing gelegd. Binnen de bouwvlakken is zo nodig een hoogtescheiding is aangebracht.

3.4 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is conserverend van aard en voorziet niet in werken of werkzaamheden uit te voeren door of in opdracht van het gemeentebestuur, anders dan normale onderhoudswerkzaamheden.

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan moet op grond van artikel 3.1.6 onder f. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaatsvinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Dit bestemmingsplan legt hoofdzakelijk de bestaande ruimtelijke en planologische situatie in Doorn Zuid-Oost vast. De ontwikkeling van dit bestemmingsplan brengt voor de gemeente plankosten met zich mee. Hiervoor staan fondsen uit de algemene middelen ter beschikking.

3.5 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting 3 en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

4.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOzuidoost-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

Wanneer het GML-bestand analoog wordt afgedrukt (op papier), valt dit uiteen in 2 verbeeldingen/plankaarten en 1 verbeelding/plankaart waarop de archeologische bestemmingsregeling omwille van de leesbaarheid separaat wordt weergegeven.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

4.2 Methodiek

4.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

4.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 19) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 20 tot en met 24) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 25 en 26 )bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Agrarisch' mogelijk gemaakt dat bepaalde bedrijfswoningen als zogenaamde 'plattelandswoningen' mogen worden bewoond, waarbij de bewoners geen functionele binding meer hoeven te hebben met het agrarische bedrijf op het perceel.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het mogen uitoefenen van kleinschalige nevenactiviteiten (in de vorm van ambachtelijke bedrijvigheid, zoals de verkoop van zelfgemaakte kaas) in de bestemming 'Agrarisch'.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

4.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn 12 bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied 5 dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

4.3.1 Gemengd

Onder de bestemming Gemengd worden gemengde functie geschaard, zoals wonen en maatschappelijke voorzieningen. Ook ondergeschikte horeca is toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Andere functies, zoals bestaande detailhandel of specifieke vormen van bedrijf moeten met een aanduiding worden weergegeven. Deze functies zijn slechts toegestaan ter plaatse van deze aanduiding. Deze bestemming wordt gebruikt voor gemengde functies buiten de dorpskern, waarbij in principe alleen bestaande detailhandel positief wordt bestemd.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen. Deze laatste zijn toegestaan achter de basis achtergevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. De oppervlakte is gelimiteerd tot een maximum van 15% van het perceel met een maximum van 50 m². Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak.

4.3.2 Groen

De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan om het groene karakter van het gebied te behouden. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan.

4.3.3 Horeca

Deze bestemming Horeca wordt gebruikt voor bestaande horecafuncties buiten het centrumgebied.
In het stedelijk gebied wordt gewerkt met een indeling in drie mogelijke categorieën van horecagelegenheden (lichte, middelzwaar en zware horeca). Deze indeling heeft te maken met de mate van storendheid van de horecafunctie voor de omgeving. Voor de uitgebreide uitwerking hiervan wordt verwezen naar de Staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels is gevoegd.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak met uitzondering van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen. Deze laatste zijn toegestaan achter de basis achtergevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. De oppervlakte is gelimiteerd tot een maximum van 15% van het perceel met een maximum van 50 m². Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Daarnaast is voor de bedrijfswoning ook een specifieke erkerregeling van toepassing.

4.3.4 Kantoor

De bestemming Kantoor is bestemd voor de dienstverlenende en administratieve sector zonder baliefunctie. Hiermee wordt bedoeld: het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. Daarom is deze bestemming in principe niet wenselijk in de dorpskernen, maar bedoeld voor de gebieden daar om heen.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak met uitzondering van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen. Deze laatste zijn toegestaan achter de basis achtergevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. De oppervlakte is gelimiteerd tot een maximum van 15% van het perceel met een maximum van 50 m². Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen.

 

4.3.5 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, zoals sociaal-medische instellingen en levensbeschouwelijke. Onder voorwaarden is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak met uitzondering van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen. Deze laatste zijn toegestaan achter de basis achtergevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. De oppervlakte is gelimiteerd tot een maximum van 15% van het perceel met een maximum van 50 m² Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen.

4.3.6 Sport

De bestemming Sport is bedoeld voor het uitoefenen van sportactiviteiten. Dit is breed in te vullen en wordt niet gespecificeerd naar afzonderlijke sporten. Dit is wel het geval als er sprake is van een manege. Voor deze functie is een specifieke aanduiding opgenomen.

Naast sport is ook buitenschoolse opvang toegestaan. Overige functies die niet geheel onder het begrip sportactiviteiten vallen, maar op sommige plaatsen wel worden toegestaan zijn apart op de verbeelding aangeduid. Daarbij kan worden gedacht aan jeugdopvang, een bowlingbaan en een feestzaal.
Voor het overige is horeca slechts toegestaan indien dit ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, zoals een sportkantine.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak met uitzondering van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen. Deze laatste zijn toegestaan achter de basis achtergevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Uiteraard is binnen deze bestemming ruimte voor sportvelden en dergelijke.

4.3.7 Tuin

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd. Slechts op plekken waar de aanduiding 'bijgebouwen' is opgenomen mogen bijgebouwen worden gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor carports die ook apart worden aangeduid.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het vergunningvrij bouwen.

4.3.8 Verkeer

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

Het gebruik van gronden voor onoverdekte terrassen is toegestaan, mits de gronden direct grenzen aan de bestemming Gemengd of Horeca en het gebruik van de gronden voor de bestemming Verkeer niet wordt belemmerd.

4.3.9 Water

De bestemming Water is bedoeld voor watergangen en waterpartijen, waterhuishouding, instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, extensieve openluchtrecreatie en waterverkeer. Hierbij behoren ook de bij deze bestemming behorende groenvoorzieningen, paden, kaden, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, kunstwerken, nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Enkel overige bouwwerken zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

4.3.10 Wonen - S1

Wonen algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
• Wonen - S 2 voor aaneengebouwde woningen;
• Wonen - S 3 voor gestapelde bouw.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uit-gewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.

De bestemming Tuin is toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - S1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• 1. algemeen (Bouwen algemeen);
• 2. hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
• 3. aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen (Bouwen van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen);
• 4. vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen (Bouwen van vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen);
• 5. overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn gegeven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling. Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen moeten op minimaal 1 meter afstand van het bijbehorende hoofdgebouw worden gebouwd. Dit is om te voorkomen dat vrijstaande gebouwen zó dicht naast elkaar worden gebouwd, dat ze ruimtelijk als aangebouwde gebouwen kunnen worden gezien.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

In voorkomende gevallen zijn dakkapellen niet toegestaan, deze zijn dan als zodanig aangeduid.

Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen

Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen hebben met elkaar gemeen dat ze aan het hoofdgebouw worden vastgebouwd. Deze gebouwen en overkappingen mogen daarom zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd.

De gebouwen en overkappingen mogen niet hoger worden gebouwd dan 3 meter. Dit is anders als de drie meter niet goed uit komt met de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. In dat geval mag zo hoog worden gebouwd als de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 0,25 meter. Aan- of uitbouwen die aan de zijgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd mogen een kap hebben. Dit is bedoeld om mogelijk te maken dat de aan- of uitbouw stedenbouwkundig beter aansluit op het hoofdgebouw. Deze kap mag een maximale bouwhoogte hebben van 5,5 meter. Deze kap mag geen grotere hellingshoek hebben dan het dak van het hoofdgebouw.

Zoals hierboven is vermeld, dienen aangebouwde gebouwen en overkappingen op minimaal 1 meter afstand van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen te worden gebouwd, zodat het vrijstaande karakter duidelijk is en gewaarborgd wordt. Hierbij hoeft alleen rekening gehouden te worden met vrijstaande bijgebouwen en overkappingen die op dezelfde kavel staan als het hoofdgebouw.

Als buiten het bouwvlak wordt gebouwd geldt een aantal extra regels. Het gebouw of de overkapping moet minstens op 3 meter achter het verlengde van de voorgevel worden gebouwd. Dit betekent dat er achter het verlengde van de voorgevel een strook grond van minimaal 3 meter moet vrij blijven van bebouwing. De zijgevel of het verlengde daarvan mag met maximaal 3 meter worden uitgebouwd. Deze afstand wordt gemeten vanuit de grens van het bouwvlak.

Tussen het aangebouwde gebouw of overkapping en de zijdelingse bouwperceelgrens moet in principe een afstand van 3 meter onbebouwd blijven. In sommige gebieden is sprake van grotere onbebouwde zijruimtes. Waar dit zó beeldbepalend is dat dit vanuit een wens tot consolidatie van de bestaande karakteristiek behoudenswaardig is, is soms via het opnemen van de bestemming Tuin geregeld dat deze zijruimtes over een grotere breedte onbebouwd blijven. De afstand tussen het aangebouwde gebouw of overkapping en de achterperceelgrens mag niet kleiner zijn dan 5 meter. Dit is alleen anders wanneer de bestaande afstand al kleiner is.

Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen binnen en buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.

Voor de voorgevel en op zijgevels mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen worden gebouwd. Bij de zijgevels moet het gaan om zijgevels die zicht hebben op of gelegen zijn aan de openbare weg of openbaar groen. De genoemde bouwdelen mogen tot 1,5 meter uit de grens van het bouwvlak worden gebouwd. Tussen de gevel van een erker en de grens van het bouwperceel moet minstens 2,5 meter ruimte worden gehouden. De maximaal toegestane bouwhoogte van de genoemde bouwdelen is gelijk aan de maximale bouwhoogte van de eerder beschreven aan- of uitbouwen. De breedte van de genoemde bouwdelen mag niet meer zijn dan 2/3 van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waar het bouwdeel aangebouwd wordt. De breedte is daarnaast ook nog absoluut begrensd tot 4 meter.

Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen

Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen onderscheiden zich van de eerder genoemde bouwwerken omdat ze niet zijn aangebouwd aan het hoofdgebouw. Deze bouwwerken staan los op de kavel van het betreffende hoofdgebouw.

Ook vrijstaande bouwwerken moeten in beginsel op een afstand van 3 meter van het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Dit is alleen anders als op de verbeelding de aanduiding 'bijgebouwen' staat. Op die plekken mag een vrijstaand bouwwerk ook voor het verlengde van de voorgevel worden gebouwd. Op veel plaatsen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is echter sprake van een zeer beeld- en identiteitsbepalende plaatsing van vrijstaande bijgebouwen achter de woning. Waar dat het geval is wordt dit beeld in de bestemmingsregeling via de bestemming Tuin gewaarborgd. De vrijstaande bouwwerken mogen gebouwd worden tot in de grens met het naburige perceel. De vrijstaande bouwwerken moeten op minimaal 1 meter van het hoofdgebouw en de aangebouwde bouwwerken worden gesitueerd.

Op een vrijstaand bouwwerk is een kap toegestaan. Daarmee kan desgewenst aangesloten worden bij de bouwstijl van een hoofdgebouw. De maximale hoogte van die kap is in de bestemmingsplanregels vastgelegd als de "maximale bouwhoogte". Ook de maximale goothoogte van vrijstaande bijgebouwen is in de bestemmingsplan regels vastgelegd. Een vrijstaand bijgebouw mag ook zonder kap worden gebouwd ("plat dak"). In dat geval is de maximale bouwhoogte van het vrijstaande bijgebouw gelijk aan de maximale goothoogte, te weten 3 meter. Het is overigens niet toegestaan om een dakkapel te maken in een dakvlak van een vrijstaand bouwwerk. Dit is om te voorkomen dat er een extra verblijfsruimte wordt gecreëerd.

Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.

De hierboven beschreven voorwaarden voor de bebouwing hebben de volgende grafisch uitwerking:

Afbeelding 1: uitwerking van de bouwmogelijkheden bestemming Wonen - S1

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 30% van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de aan- of uitbouwen en bijgebouwen, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag geen personeel in dienst zijn. Behalve bij een praktijk voor medische beroepen, dan mag maximaal één fte voor assistentie of ondersteuning in dienst zijn.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

4.3.11 Wonen - S2

Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat aangegeven door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.

Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Een grotere diepte is vanwege de doorgaans krappere verkaveling, in principe niet wenselijk. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.

Ook binnen deze bestemming geldt dat aan-, uitbouwen of aangebouwde bijgebouwen, op minimaal 3 meter terug moeten liggen ten opzichte van (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw. Wel mogen deze aan-/uitgebouwde gebouwen, in tegenstelling tot bij de andere woonbestemming (S1) in de perceelgrens worden gebouwd. Waar dit niet gewenst is vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, omdat het bijvoorbeeld belangrijk doorzicht belemmert of ongewenst aaneengroeien van bebouwing bewerkstelligt, is een bestemming Tuin opgenomen die ervoor zorgt dat bouwen tot in de perceelgrens niet mogelijk is.

Afbeelding 2: uitwerking van de bouwmogelijkheden bestemming Wonen - S2

Afwijkingsbevoegdheden

Aan de bestemming Wonen - S 2 zijn twee afwijkingsbevoegdheden toegevoegd ten opzichte van S1.

Door middel van een omgevingsvergunning kan worden toegestaan om aan de achterzijde van het hoofdgebouw aangebouwde bouwwerken te bouwen tot maximaal 6 meter vanuit de achtergevel. Deze uitbouw moet voldoen aan twee eisen. Aan de zijde waar hoofdgebouwen aan elkaar zijn gebouwd mag binnen een strook van 3 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens geen uitbouw worden gebouwd. De uitbouw mag daarnaast niet leiden tot een aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld. Deze afwijkingsbevoegdheid maakt het mogelijk eventueel aanvankelijk vrijstaande bijgebouwen te koppelen aan een aan-/uitbouw waardoor deze niet langer vrijstaand is.

Met de andere afwijkingsbevoegdheid wordt een grotere diepte toegestaan van een aangebouwd bouwwerk aan de zijgevel, gemeten vanuit de zijgevel. Deze uitbouw mag niet leiden tot een aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld. Van een dergelijke aantasting kan sprake zijn als de aan-/uitbouw buitenproportioneel wordt ten opzichte van het hoofdgebouw waar aan-/uitgebouwd wordt of ten opzichte van de opbouw van de woningen in een bepaalde straat. Ook hier is de bevoegdheid erop gericht om eventueel voorheen vrijstaande bijgebouwen (zoals garages) via een tussenlid in de vorm van een aan-/uitbouw indirect aan de woning te kunnen verbinden.

4.3.12 Wonen - S3

Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3. Een deel van de gestapelde woningen betreffen zorgwoningen. De zorgwoningen zijn aangeduid met de aanduiding 'zorgwoning'. Bij deze zorgwoningen zijn gemeenschappelijke en maatschappelijke voorzieningen toegestaan die verband houden met de zorg die in de woningen wordt verleend. Bij deze voorzieningen moet gedacht worden aan ruimte voor een huisartsenpraktijk of fysiotherapeut, maar ook voor een gemeenschappelijke keuken of ontmoetingsruimte.

De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken geen gebouw zijnde en geen overkapping zijnde, worden gebouwd op de voor Wonen - S 3 aangewezen gronden.

De bestemming wijkt qua opzet enigszins af van de andere twee stedelijke woonbestemmingen. Er zijn bouwbepalingen opgenomen voor gebouwen en overkappingen. Deze mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Als er een bebouwingspercentage is opgenomen op de kaart mag het bouwvlak tot dat percentage worden bebouwd. Indien er geen percentage is opgenomen mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. Vervolgens is de maximale bouwhoogte van overkappingen en gebouwen bepaald. Eventuele nader gewenste uitbreidingen buiten de bestaande massa moeten afzonderlijk via een eigen planologisch traject worden afgewogen.

Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen onderscheiden zich van de eerder genoemde bouwwerken omdat ze niet zijn aangebouwd aan het hoofdgebouw. Deze bouwwerken staan los op de kavel van het betreffende hoofdgebouw.

Ook vrijstaande bouwwerken moeten in beginsel op een afstand van 3 meter van het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. De vrijstaande bouwwerken mogen gebouwd worden tot in de grens met het naburige perceel. De vrijstaande bouwwerken moeten op minimaal 1 meter van het hoofdgebouw en de aangebouwde bouwwerken worden gesitueerd.

Op een vrijstaand bouwwerk is een kap toegestaan. De toegestane goot- en bouwhoogte maakt dit mogelijk, waardoor aangesloten kan worden bij de bouwstijl van het hoofdgebouw. Het is overigens niet toegestaan om een dakkapel te maken in een dakvlak van een vrijstaand bouwwerk. Dit is om te voorkomen dat er een extra verblijfsruimte wordt gecreëerd.

Verder is een bepaling opgenomen voor bouwwerken die geen gebouw of overkapping zijn. De hoogtes die voor de verschillende bouwwerken zijn toegestaan komen overeen met wat in S1 en S2 is bepaald voor deze bouwwerken.

Bij S3 is evenals bij S1 en S2 de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om bijzondere woonvormen en kamerbewoning toe te staan.

4.4 Dubbelbestemmingen

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermt wordt.

4.4.1 Waarde - Archeologie

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

Dubbelbestemming		Archeologisch waardevol gebied	Regime
Waarde - Archeologie 1		Zones met een zeer hoge archeologische verwachting - (vroeg) middeleeuwse wegen en paden en grafheuvelbufferzones verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 50 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 2		Zones met een zeer hoge archeologische verwachting (Bufferzone)	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 3		Zones met een hoge archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm - onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 4		Zones met een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 5		Zones met een lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 10 hectare en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:
- normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;

- graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;

- het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

4.5 Algemene regels

4.5.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

4.5.2 Algemene bouwregels

4.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

4.5.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

4.5.3 Algemene gebruiksregels

4.5.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

4.5.3.2 Uitoefening Bed & Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

4.5.4 Algemene aanduidingsregels

4.5.4.1 Wetgevingszone - wijzigingsgebied maatschappelijk

Binnen de aanduiding Wetgevingszone - wijzigingsgebied maatschappelijk is het mogelijk om zaken te wijzigen. Deze wijzigingsmogelijkheid is opgenomen om bepaalde scholen uitbreidingsruimte te bieden. Voor dit doel is het mogelijk om binnen de bestemming Maatschappelijk het bouwvlak te wijzigen. Deze wijziging kan alleen plaatsvinden als wordt voldaan aan de in het artikel opgesomde voorwaarden.

 

4.5.4.2 Wetgevingszone - wijzigingsgebied wonen

Binnen de aanduiding Wetgevingszone - wijzigingsgebied wonen is het mogelijk om de bestemming Sport in de bestemmingen Wonen, Verkeer en Tuin te wijzigen.

De wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om in de toekomst eventueel woningbouw mogelijk te maken op de locatie van sporthal Steinheim. Deze wijziging kan alleen plaatsvinden als wordt voldaan aan de in het artikel opgesomde voorwaarden. Op de locatie mogen maximaal 35 woningen worden gebouwd. Daarvan dient minimaal 30 % uit sociale woningbouw te bestaan. Er kunnen zowel vrijstaande, aaneengebouwde als gestapelde woningen worden gebouwd. De bouwhoogte dient in alle gevallen maximaal 10 m te bedragen.

4.5.5 Algemene afwijkingsregels

4.5.5.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

4.5.5.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

4.5.5.3 Afwijking bergingen voor de basisachtergevel

Er kan worden afgeweken van artikel 3.2.1 lid d onder 1, 5.2.1 lid d onder 1, 6.2.1 lid d onder 1, 7.2.1 lid d onder 1, 8.2.1 lid d onder 1, voor het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak en voor de basis achtergevel van het hoofdgebouw.

4.5.5.4 Afwijking mantelzorg

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het gebruik van aan- of uitbouwen, aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg. Onderscheid wordt gemaakt tussen een algemene gebruiksregeling en een aanvullende bouw- en gebruiksregeling voor grote percelen (groter dan 1500 m2).

4.5.5.4.1 Algemene regeling

In de regels zijn de volgende algemene voorwaarden opgenomen:

• het gaat om gebruik van aan- of uitbouwen, aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen als afhankelijke woonruimte;
• een legale (bedrijfs)woning op het bouwperceel aanwezig is;
• naar oordeel van het bevoegd gezag aangetoond is dat de bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg;
• de afstand tussen de (bedrijfs)woning en het voor mantelzorg te gebruiken vrijstaande bijgebouw niet meer bedraagt dan 15 meter;
• de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• de oppervlakte ten behoeve van het afwijkende gebruik maximaal 70 m2 bedraagt;
• er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn tegen het gebruik;
• er op het eigen erf 1 extra parkeerplaats wordt aangelegd en in stand gehouden;
• de eventueel aanwezige ecologische waarden niet onevenredig worden geschaad;
• omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Een aantal van de bovenstaande voorwaarden wordt hieronder toegelicht.

Afhankelijke woonruimte in aan-, uitbouw of bijgebouw

Van afhankelijke woonruimte is sprake als de mantelzorgvrager niet afhankelijk is van woonvoorzieningen in het hoofdgebouw maar wel van de mantelzorg. Er is dan sprake van een gebouw voor een (zelfstandig) huishouden met eigen voorzieningen en eigen toegang. Afhankelijke woonruimte is ruimtelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw en vormt een geheel met het hoofdgebouw en dient blijvend onderdeel uit te maken van de kavel van het hoofdgebouw. Planologisch gezien is sprake van een woonruimte binnen de geldende woonbestemming. De afhankelijke woonruimte is gelegen op hetzelfde perceel in de vorm van een aan- of uitbouw of een bijgebouw in de nabijheid van de woning waarin de zorgverlener of zorgbehoevende woont. De aan- of uitbouw of het bijgebouw kan ook uitgevoerd worden in de vorm van een mantelzorgunit.

Noodzakelijk uit oogpunt van mantelzorg

Het is niet de bedoeling dat voor elke zorgbehoevende een woning opgericht kan worden. Er moet sprake zijn van een noodzaak tot het verlenen van mantelzorg. Vandaar dat in regels een definitie van het begrip mantelzorg is opgenomen. Daarbij is aansluiting gezocht bij het begrip uit de Wet maatschappelijke ondersteuning.

Er dient sprake te zijn van langdurige mantelzorg. Hiervan is sprake indien mantelzorg voor minimaal 6 maanden noodzakelijk is. Indien er niet reeds een indicatie aanwezig is kan een zogeheten nuluren indicatie voor professionele AWBZ-zorg worden aangevraagd. Dit kan bij het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ), via het formulier 'verklaring mantelzorg'. Voorwaarde voor een dergelijke indicatie is dat de mantelzorger zorg biedt die anders door professionele zorgverleners wordt geboden. Door deze indicatie op nul uren professionele zorg te laten zetten kan de mantelzorger zelf de zorg blijven geven en hoeft men geen gebruik te maken van professionele zorgverleners. Deze zorg kan bestaan uit persoonlijke verzorging, verpleging en begeleiding. Het gebruik voor mantelzorg is alleen toegestaan als naar oordeel van het bevoegd gezag aangetoond kan worden dat deze daadwerkelijk noodzakelijk is.

Om te beoordelen of er sprake is van mantelzorg en woningaanpassing in het kader van de Wmo wordt de aanvraag voorgelegd aan de consulenten in het Servicepunt:

• de Wmo consulenten nemen contact op met de mantelzorgvrager en mantelzorger voor een afspraak;
• de consulent beoordeelt of er een nuluren-indicatie professionele AWBZ-zorg aanwezig is. Mocht dit het geval zijn, dan kan bij de beoordeling van de aanvraag worden overwogen een individuele voorziening voor een woningaanpassing te verstrekken. Daarbij wordt een beleidsmedewerker van afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling ingeschakeld om te toetsen of het plan niet in strijd is met het bestemmingsplan;
• mocht er geen nuluren-indicatie professionele AWBZ-zorg zijn, dan moet alsnog worden getoetst of er aangetoond kan worden dat er sprake is van een mantelzorgrelatie door middel van een indicatie van Scio. Deze beoordeelt of er sprake is van een woningaanpassing in het kader van de Wmo. De consulenten nemen de aanvraag tot woningaanpassing daarna in behandeling;
• indien er sprake blijkt van mantelzorg en er is behoefte aan een woningaanpassing of het geschikt maken van bijgebouwen voor mantelzorgwonen in strijd met het bestemmingsplan, dan dient er een verzoek om een omgevingsvergunning te worden ingediend. De consulenten brengen de inwoner in contact met de juiste beleidsmedewerker.

Afstandseis

De regeling staat ook mantelzorgwoningen toe op grote percelen. Wij wensen dat op dergelijke percelen het woongebruik zoveel mogelijk geclusterd wordt, vandaar dat een afstandseis in het bestemmingsplan is opgenomen. Deze voorwaarde is mede gesteld om te benadrukken dat het moet gaan om afhankelijke woonruimte en er een duidelijk relatie is met de (hoofd)woning op het perceel.

Maximale oppervlakte

De maximale oppervlakte van het gebruik wordt gesteld op 70 m2. Deze oppervlakte is gebaseerd op de gebruikelijke oppervlakte van mobiele mantelzorgwoningen en op de oppervlaktes waar Mezzo, de koepelorganisatie van mantelzorgers en vrijwilligers en het College Bouw Zorginstellingen/ TNO mee werken. Uitgangspunt moet zijn dat in zit-slaapkamer, huiskamer en sanitaire ruimte het gebruik van een rolstoel en tilapparatuur mogelijk is. Verder moeten de ruimten zodanig zijn dat in slaapkamer en sanitair van twee zijden assistentie kan worden geboden.

Bedrijfsvoering

Een mantelzorgwoning kan aangemerkt worden als geurgevoelig object in de zin van de Wet geurhinder en veehouderij en als gevoelig object in de zin van het Activiteitenbesluit. Dit betekent dat (agrarische) bedrijven in hun bedrijfsvoering beperkt kunnen worden doordat een mantelzorgwoning wordt opgericht op een aangrenzend of nabijgelegen perceel. Om dit te voorkomen is als voorwaarde opgenomen dat de afwijking alleen is toegestaan mits naburige bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Bij het bepalen of sprake is van een beperking van de bedrijfsvoering van naburige bedrijf kan in eerste instantie gebruikt gemaakt worden van de VNG-Brochure "Bedrijven en milieuzonering". In deze brochure zijn zogenaamde richtlijnafstanden opgenomen die, mits deze tussen een bedrijf en een gevoelige functie (in casu een mantelzorgwoning) in acht worden genomen, de bedrijfsvoering van een bedrijf niet beperkt en ter plaatse van de mantelzorgwoning waarborgt dat sprake is van een adequaat woon- en leefmilieu. Indien niet voldaan wordt aan deze richtlijnafstand, kan nader onderzoek mogelijk nog uitwijzen of een mantelzorgwoning mogelijk is. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor een mantelzorgwoning is verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en aanleveren van dergelijk onderzoek.

Ecologische waarden

In het geval het woon- of bedrijfsperceel waarop een mantelzorgwoning komt in of in de nabijheid van de EHS ligt of in of in de nabijheid van een Natura-2000 gebieden ligt, dient beoordeeld te worden of mogelijk ecologische waarden in het geding zijn.

Milieuhygiënische belemmeringen

Hieronder zal kort worden ingegaan op enkele milieuhygiënische belemmeringen die een rol kunnen spelen bij het toestaan van een mantelzorgwoning. Het betreft hier geen limitatieve opsomming, ook andere dan hieronder genoemde milieuonderwerpen, zoals externe veiligheid, kunnen een rol spelen. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor een mantelzorgwoning dient aan te tonen dat geen sprake is van milieuhygiënische belemmeringen, zo nodig middels onderzoek.

Bodem

De bodemkwaliteit in woonwijken en op woonerven zal in algemene zin geen problemen opleveren. Onderhavige mantelzorgregeling beperkt zich echter niet tot woonerven, maar geeft ook de mogelijkheid om een mantelzorgwoning bij een bedrijfswoning toe te staan. In deze gevallen kan het, als een locatie als verdacht is aangemerkt, noodzakelijk zijn om het toestaan van de mantelzorg afhankelijk te maken van het aanleveren van een verkennend en indien noodzakelijk aanvullend bodemonderzoek.

Geluid

Een mantelzorgwoning valt aan te merken als een geluidsgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. Dit betekent dat beoordeeld dient te worden wat de geluidsbelasting op een mantelzorgwoning is, indien een dergelijke woning binnen de geluidszone van een verkeersweg, spoorweg of zwaar industrieterrein wordt geplaatst.

De wet stelt dat de geluidbelasting op de gevel van gevoelige objecten daarbij niet hoger mag zijn dan de in de wet opgenomen voorkeursgrenswaarde, dan wel een nader te bepalen hogere grenswaarde. Indien de geluidsbelasting vanwege een (spoor)weg of een industrieterrein boven de hogere grenswaarde uitkomt, is het realiseren van een gevoelig object wettelijk niet toegestaan.

Of het aanwezige geluid een belemmering vormt voor het realiseren van de mantelzorgwoning kan in eerste instantie bepaald worden aan de hand van de geluidskaart van de gemeente. Indien op grond van deze kaart het geluidsniveau op de locatie waar de mantelzorgwoning dient te komen onder of gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder (Wgh), is geen sprake van een milieuhygiënische belemmering.

Als uit de geluidskaart blijkt dat de geluidbelasting op de locatie hoger kan zijn of hoger is dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh zal nader geluidsonderzoek moeten uitwijzen of een mantelzorgwoning mogelijk is. Dit onderzoek dient te gebeuren conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006.

Bij het verlenen van de omgevingsvergunning waarbij een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh op de gevels van de mantelzorgwoning staat, zal voldaan dienen te worden aan de voorwaarden die staan in het hogere waardenbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

4.5.5.4.2 Aanvullende mogelijkheden voor grote percelen

Voor grote percelen (groter dan 1500 m2) gelden nog aanvullende mogelijkheden. Op dergelijke percelen is het naast eerdergenoemde mogelijkheden ook mogelijk om een mantelzorgunit te plaatsen aanvullend op de aan-, uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen die op grond van de geldende bestemmingsplan al bij een woning zijn toegestaan. Voor het plaatsen van een dergelijke mantelzorgunit gelden nog een aantal specifieke aanvullende voorwaarden. Die voorwaarden zien met name op het waarborgen van het tijdelijke karakter van de unit. De unit dient, als de mantelzorg niet meer noodzakelijk is, namelijk verwijderd te worden.

4.5.6 Overgangs- en slotregel

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld.

Bijlagen

Bijlage 1 Milieuadvies

Bijlage 2 Aanvullend milieuadvies bedrijveninventarisatie

Bijlage 3 Aanvullend milieuadvies horeca Steinheim

Bijlage 4 Aanvullend milieuadvies woningbouw Steinheim

Bijlage 5 Aanvullend milieuadvies m.e.r.-plicht

Bijlage 6 Advies mobiliteit bestaande functies Steinheim

Bijlage 7 Autonormering oude situatie Steinheim

Bijlage 8 Autonormering nieuwe situatie Steinheim

Bijlage 9 Advies mobiliteit woningbouw Steinheim

Bijlage 10 Autonormering woningbouw Steinheim

Bijlage 11 Natuurwaardenoverzicht

Bijlage 12 Ecologische quickscan Steinheim

Bijlage 13 Nota inspraak

Bijlage 14 Nota zienswijzen

• 1. In werking getreden op 25 mei 1998
• 2. In werking getreden op 1 oktober 2005
• 3. Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.