Driebergsestraatweg 63 Doorn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Van Wijnen Projectontwikkeling heeft het voornemen om de voormalige Buitenplaats Oudeweg, gelegen aan de Driebergsestraatweg 63 en 65 te Doorn te transformeren. Het perceel en de aanwezige bebouwing is in gebruik voor maatschappelijke doeleinden. De herontwikkeling voorziet in een herstel van de villa en sloop van de overige bebouwing op het perceel. De villa krijgt een dubbele functie, waarbij naast de geldende maatschappelijke functie ook de functie wonen (één landhuis) wordt toegestaan. Op het terrein achter de villa zullen negen vrijstaande woningen worden gerealiseerd. In totaal zullen daarmee maximaal 10 woningen een plek krijgen op de voormalige buitenplaats. Met de beoogde transformatie van het achterliggende gedeelte van de voormalige buitenplaats naar extensief woongebied wordt het mogelijk om belangrijke restanten van de voormalige buitenplaats (het hoofdgebouw, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) te behouden en te versterken en daarmee ruimtelijke kwaliteit terug te geven aan het plangebied.

Op basis van de geldende juridisch-planologische regeling voor de locatie is deze ontwikkeling niet toegestaan. Om die reden moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de ontwikkeling.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de Driebergsestraatweg (N225) op circa 3 km ten westen van Doorn en circa 1 km ten oosten van de kern van Driebergen-Rijsenburg. Het plangebied wordt begrensd door de Driebergsestraatweg in het noorden/noordoosten, de bebouwing van de Serviceresidentie Park Boswijk in het noordwesten, de Sterkenburgerlaan in het zuidoosten en de bebouwing van de Sterkenburgerlaan en camping Boschlust in het zuidwesten.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, horend bij dit bestemmingsplan.

Ligging plangebied

Begrenzing plangebied

1.3 Geldend plan

De juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in de beheersverordening 'Doorn Woongebied'. Deze beheersverordening is op 9 april 2015 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van de beheersverordening weergegeven.

Uitsnede verbeelding beheersverordening 'Doorn Woongebied'

Het plangebied kent op grond van deze beheersverordening de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen gebouwen zijn toegestaan.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is de realisatie van negen nieuwe vrijstaande woningen en het gebruik van de villa voor wonen niet toegestaan. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om het initiatief mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, et cetera. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Ten slotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft de voormalige Buitenplaats Oudeweg. De totale oppervlakte van het terrein is circa 4 ha. Het perceel ligt op de Zuidflank van de Utrechtse Heuvelrug op de overgang van de Heuvelrug naar het rivierengebied van de Kromme Rijn; op de overgang van hoog naar laag en van zand naar klei, tussen besloten bos op de stuwwalrug en de opener natte graslanden van het Rivierengebied. De N225 loopt als doorgaande weg over de flank. Aan deze weg ligt een kralensnoer van bebouwingskernen, landgoederen en buitenplaatsen in de Stichtse Lustwarande, waaronder de voormalige Buitenplaats Oudeweg te Doorn. Op dit moment wordt het plangebied omgeven door een bosperceel, groene stroken met divers opgaand groen, complex Park Boswijk, Driebergsestraatweg en de Sterkenburgerlaan. Het gebied is toegankelijk vanaf de Driebergsestraatweg en via de wandelpaden over het bosperceel.

De voormalige buitenplaats ontleent zijn status aan de villa (1836) met het bijbehorende park. De villa, een gemeentelijk monument, wordt hersteld. De overige bebouwing in het plangebied verkeert momenteel in vervallen staat. In het plangebied zijn restanten van de historische tuin- en parkaanleg bij de villa aanwezig. Het gaat hierbij om oude waardevolle bomen, waardevolle groenstructuren zoals de rododendrons rond het water, de padenstructuur en de verschillende hoogteaccenten. De navolgende afbeeldingen geven een indruk van de bebouwing in het plangebied.

In paragraaf 4.8 is een nadere beschrijving opgenomen van de cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied.

Foto's van bebouwing in het plangebied (juli 2013, SAB)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen

De bestaande bebouwing in het plangebied bevindt zich in een achterstallige staat van onderhoud. Van Wijnen Projectontwikkeling heeft het voornemen om de Voormalige buitenplaats Oudeweg, gelegen aan de Driebergsestraatweg 63 en 65 te Doorn te herontwikkelen. Het perceel en de aanwezige bebouwing is in gebruik geweest voor maatschappelijke doeleinden. De herontwikkeling voorziet in een herstel van de villa en sloop van de overige bebouwing op het perceel. De villa krijgt een dubbele functie, waarbij naast de geldende maatschappelijke functie ook de functie wonen (één landhuis) wordt toegestaan. Op het terrein achter de villa zullen negen vrijstaande woningen worden gerealiseerd. In totaal zullen daarmee maximaal 10 woningen een plek krijgen op de voormalige buitenplaats. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt een aantal bomen gerooid en worden groenstroken met bomen en struiken verwijderd.

Door het amoveren van de leegstaande gebouwen en het toevoegen van negen woningen ontstaan ruimtelijke en financiële mogelijkheden om het hoofdhuis te renoveren en de voormalige buitenplaats weer beleefbaar te maken en de uitstraling buitenplaats vanaf openbare weg te behouden.

2.2.2 Stedenbouwkundige opzet

De ambitie voor het stedenbouwkundige ontwerp voor de ontwikkeling is in de traditie van de Engelse landschapsstijl, die ten grondslag lag aan het oorspronkelijke ontwerp van het park van de voormalige buitenplaats. De Engelse landschapsstijl kenmerkt zich mede door een contrast tussen gebouw en park, een asymmetrische parkaanleg, continuïteit door zichtlijnen en opeenvolging van ruimten met vage grenzen. De open ruimte voor de villa en de omsluitende bosschages zijn kenmerkend voor het beeld vanaf de provinciale weg. Het benadrukt de hoofdfunctie van de villa. De villa heeft een eigen ontsluiting, net als de nieuwe woningen. Er is geen gemeenschappelijke semi-openbare ruimte aanwezig, behalve de ruime groen vormgegeven toegangsweg voor de nieuwe woningen. Tevens wordt naast de voorzijde van de villa ook de achterzijde open gemaakt en gehouden waardoor het hoofdgebouw extra aandacht krijgt. Dit beeld sluit aan bij de situatie zoals geschetst in 1869 (zie tekening in paragraaf 4.8).

Gekozen is voor enerzijds, aan de zuidoostzijde, het hoofdgebouw (Villa Oudeweg) met in het verlengde de historische landschappelijke aanleg en anderzijds, aan de noordwestzijde, de bouw van 9 vrijstaande woningen op het terrein achter de villa. De villa is hierbij het 'hoofdhuis' op het terrein, zowel vanuit de situering als vanuit de bouwmassa. Er zal een duidelijke hiërarchie aanwezig zijn. De woningen worden ontworpen als samenhangend geheel en vormen, hoewel niet prominent zichtbaar vanaf de N225, een onderdeel van de voormalige buitenplaats en een eenheid met het hoofdhuis.

De geest van de plek is het uitgangspunt voor de verdere vormgeving van de woningen en de omgeving, waarbij de nu aanwezige diversiteit beleefbaar moet worden gemaakt. Op de navolgende afbeelding is een mogelijke inrichting weergegeven.

Stedenbouwkundig ontwerp (Te Kiefte Architecten, 5 januari 2017)

De villa zal een dubbele functie krijgen, zowel wonen (één landhuis) als maatschappelijk. Het bijgebouw van de villa zal worden gebruikt als garage en/of berging en is bereikbaar vanaf de toegang tot de villa. Hierdoor ontstaan er geen verkeersbewegingen in de open ruimte direct achter de villa.

De woonpercelen aan de westzijde grenzen aan het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De gronden van de NNN krijgen de bestemming 'Natuur'. Hierdoor is ter plaatse van het NNN nagenoeg geen sprake van bebouwing en verharding. Bebouwing en verharding die er wel zal zijn, is ten dienste van de bestemming. Ook zal in vergelijking met de huidige situatie een betere fysieke overgang van woongebied naar natuurgebied worden gecreëerd doordat de inrichting als extensief woongebied meer recht doet aan de oorspronkelijke functie van het gebied en de oorspronkelijke parkaanleg. Het NNN zal via het nieuwe woongebied niet openbaar toegankelijk zijn om te voorkomen dat het terrein overlopen wordt door mensen en dieren. Door de toekomstige extensieve inrichting van het plangebied wordt een geleidelijke overgang naar het NNN gerealiseerd.

2.2.3 Nieuw te bouwen woningen

Ter plaatse van de bestaande bebouwing en verharding worden de nieuwe woningen in een parkachtige setting geplaatst. Het gaat om 8 van de 9 nieuwe woningen. Eén woning is ter plaatse van bestaand groen (bos) beoogd. Deze boswoning heeft op de voorgaande afbeelding van het stedenbouwkundig ontwerp een bruine kleur. Voor de ontwikkeling zal een aantal bestaande bomen gekapt moeten worden, maar dit heef geen nadelige gevolgen voor de beoogde beeldkwaliteit (zie paragraaf 2.2.4).

De inhoud van de woningen zal variëren van 600 m3 tot 1.000 m3. De toegestane inhoud van de woningen loopt op naarmate de woning verder van de villa af zal staan. Hiermee wordt de karakteristieke en visuele functie van de villa als hoofdhuis benadrukt. Deze geleiding geldt ook voor de goot- en bouwhoogte van de woningen.

De woningen nabij de villa hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 m en 10 m. De overige woningen hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 m en 12 m, met uitzondering van de boswoning. De boswoning heeft vanwege de bijzondere ligging een afwijkende maat voor de goot- en bouwhoogte. Deze bedraagt respectievelijk 6,5 m en 12 m. Hierdoor is het ook mogelijkheid om een woning bestaande uit twee bouwlagen met een plat dak te realiseren. De footprint van de woningen is gemiddeld 9 x 15 m en gelijk aan circa 135 m2.

Op de navolgende afbeeldingen zijn enkele referentiebeelden van woningen weergegeven. Hiermee wordt een voorbeeld gegeven van het mogelijke materiaalgebruik en de mogelijke uiterlijke verschijningsvorm van de woningen. Woningen moeten een verzorgd, kwalitatief hoogwaardig ontwerp hebben, passend bij de Stichtse Lustwarande.

Referentiebeelden nieuw te bouwen woningen

2.2.4 Landschappelijke inpassing en afronding

Natuur Netwerk Nederland (NNN)

Het plangebied heeft in het geldend bestemmingsplan in zijn geheel de bestemming Maatschappelijk en kan voor maatschappelijke functies worden bebouwd en verhard. Grote delen van de gronden met deze bestemming behoren tot het NNN. In het nieuwe bestemmingsplan krijgt het zuidelijk deel van het plangebied (circa 1/3 van het plangebied), waarvan in de feitelijke situatie delen zijn verhard, de bestemming Natuur. Dit gebied behoort tot het NNN. De planologische mogelijkheden voor verharding worden hiermee op grote schaal beperkt. Voor het noordelijk deel, dat niet tot het NNN behoort, is een extensief woongebied beoogd. Door de opzet van het woongebied is sprake van een extensiever gebruik dan wat op grond van de geldende bestemming Maatschappelijk mogelijk is.

Bij de beoogde transformatie tot extensief woongebied met de planologische bescherming van het NNN, wordt meer recht gedaan aan de ligging van de locatie aan de rand van Doorn dan met de huidige inrichting en bestemming. De te bouwen woningen zullen landschappelijk zorgvuldig worden ingepast. In het bestemmingsplan hiervoor is een regeling opgenomen die de aanleg van bijvoorbeeld de groene coulisse verplicht stelt en het behoud van bomen regelt. Verder komt met de stedenbouwkundige inrichting de extensieve opzet tot uitdrukking. Daarnaast is de woonfunctie over het algemeen een minder belastende functie voor de omgeving dan een maatschappelijke functie. Omdat de woonfunctie niet binnen het gehele plangebied mogelijk wordt gemaakt, is sprake van een minder belastend gebruik dan de eerdere maatschappelijke functie die het hele plangebied betrof. Overigens behoudt de villa de maatschappelijke bestemming.

Water

Van de vroeger aanlegde waterpartij is slechts een gedeelte over, de kwaliteit hiervan laat te wensen over, het water is vrijwel verdwenen. Getracht zal worden het water als element terug te brengen en daarbij de oude contouren zoveel mogelijk te herstellen. Het gebied met de bestemming Water neemt daarbij toe in vergelijking tot de feitelijke situatie. In combinatie met een extensief beheer zal de biodiversiteit van deze plek toenemen. De rododendrons en oude bomen rond de waterpartij zullen zoveel mogelijk behouden blijven.

Bos

Het bos met de historisch landschappelijke aanleg (reliëf en wandelpaden) bestaat met name uit naaldhout. Het ligt grotendeels in het NNN en zal ecologisch en extensief beheerd worden. De gronden binnen het plangebied die zijn aangewezen als NNN, zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Natuur'. Het bestaande reliëf en de wandelpaden dragen bij aan de diversiteit van het Buiten en blijven zoveel mogelijk in tact. Voor het inpassen van de woning in het bos, de boswoning, zal een aantal bomen gekapt moeten worden.

Voor de toekomstige inrichting is in een bomeneffectanalyse uitgevoerd. Het rapport is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd (bijlage 1). De bomeneffectanalyse geeft inzicht in de kernvraag of de betreffende bomen binnen het project in de huidige verschijningsvorm en op de huidige standplaats duurzaam kunnen worden behouden en welke projectaanpassingen, gerichte (beschermings)maatregelen en randvoorwaarden hiervoor noodzakelijk zijn. Uiteindelijk zijn de bomen gecategoriseerd op basis van een handhavingsadvies. Het rapport brengt in beeld dat enkele bomen een slechte toekomstverwachting hebben, ongeacht de uitvoering van het plan. Verder zal het toekomstperspectief van een aantal bomen door uitvoering van het plan beperkt zijn of moeten bomen in het geheel worden verwijderd vanwege de ligging binnen een toekomstig bouwvlak. Tevens worden enkele maatregelen aanbevolen ter bescherming van de bomen tijdens uitvoering. Voor de te verwijderen bomen geldt in dit bestemmingsplan geen omgevingsvergunningplicht (werken en werkzaamheden). Voor het vellen of rooien van de te handhaven bomen geldt wel een omgevingsvergunningplicht.

De verdere uitwerking van de inrichting, waarbij rekening wordt gehouden met de voorkomende waarden, vindt in een latere fase van de planvorming plaats.

Park

Het parkgedeelte bestaat uit een opeenvolging van ruimtes; de woonkavels met parkwoningen, gelegen aan een steeds veranderende zichtlijn. Het park bestaat voornamelijk uit loofhout, in de nieuwe aanleg zal dit uitgangspunt zijn voor verdere vormgeving. Door veel gazon en lage groene hagen toe te passen blijven de zichtlijnen tot de woningen gehandhaafd en is Het Buiten Oudeweg als één ruimtelijk samenhangend geheel beleefbaar. Het geheel zal op deze manier de sfeer van wonen op een Buiten uitademen. Het waarborgen van de privacy van de bewoners vergt daarbij extra aandacht, maar zal steeds door middel van beplanting, op groene wijze worden vormgegeven. Waar mogelijk worden zichtlijnen en doorkijkjes in overleg met de toekomstige bewoners gehandhaafd. De erfafscheidingen worden in de landschappelijke aanleg meegenomen.

Bij de totale aanleg zal zorgvuldig worden omgegaan met bestaande waardevolle bomen, deze zijn echter in de toekomst niet allen te handhaven. Noodgedwongen kap zal door het meer ecologisch inrichten van het terrein en door aanplant van nieuwe bomen worden gecompenseerd. De entree van het nieuwe woongebied zal aan weerszijde worden begeleid door een ' groene coulisse' . Behoud van bestaande bomen en aanplant van nieuwe bomen en heesters zorgen hier voor een geleidelijke overgang naar het open gebied voor de villa.

Toegangsweg

Aan weerszijden van de toegangsweg is een strook gazon opgenomen en aangrenzend een lage brede blokhaag. De strook gazon is opgenomen binnen de bestemming Verkeer. De blokhaag is opgenomen binnen de bestemming Wonen- S1. De toegangsweg slingert van noord naar zuid door het nieuwe woongebied.

2.2.5 Conclusie

Met de beoogde transformatie van het achterliggende gedeelte van de voormalige buitenplaats naar extensief woongebied wordt het mogelijk om belangrijke restanten van de voormalige buitenplaats (het hoofdhuis, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) te behouden en deze restanten duurzaam in te zetten bij de toekomstige herinrichting van het plangebied. De opwaardering van het achterterrein kan tegelijkertijd ook een impuls kan zijn voor de herstel van het hoofdhuis. Inmiddels is deze gedachte ook bevestigd met de aankoop van het hoofdhuis door een derde partij die het pand inderdaad wil herstellen en gaan bewonen. Door de gecombineerde ontwikkeling van transformatie van het achterterrein en herstel van het hoofdhuis wordt de ruimtelijke kwaliteit van de voormalige buitenplaats als geheel verhoogd. De voormalige buitenplaats wordt vanaf de provinciale weg weer beleefbaar, met een uitstraling die in overeenstemming is met de Buitenplaats Oudeweg. De voormalige buitenplaats kan daarmee weer haar plaats krijgen in de Stichtse Lustwarande, waarin elke buitenplaats is als een parel in een snoer van elkaar opvolgende parels.

De beoogde transformatie geeft tevens een kans om het NNN in het plangebied planologisch te beschermen en wat betreft toegestane functie (wonen is minder intensief dan maatschappelijk) en bebouwing (ruimer van opgezet woongebied in vergelijking met de aaneengesloten bouwmassa uit het geldende bestemmingsplan) een betere overgang naar het natuurgebied te creëren.

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van het NNN is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Vanuit het rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' bij stedelijke ontwikkeling (wonen, werken detailhandel en overige stedelijke voorzieningen) geïntroduceerd. Daarbij worden de volgende stappen gevolgd:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober is het 'Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang' (Stb. 2012, nr. ) in werking getreden. Door dit wijzigingsbesluit is ook het Bro aangepast. In artikel 3.1.6 wordt het tweede lid toegevoegd. Dit lid heeft betrekking op de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De wettelijke regeling gaat vergezeld van een handreiking die andere overheden ondersteunt bij de praktische toepassing van de juridische verplichting. Artikel 3.1.6 tweede lid:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

Trede 0: is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Uit de in deze begripsbepaling genoemde voorbeelden is op te maken dat bij onderhavig plan sprake is van een stedelijke ontwikkeling, meer specifiek een woningbouwlocatie. Overigens is de term woningbouwlocatie niet nader gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwplannen tot 12 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie en aldus niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onderhavig bestemmingsplan omvat de bouw van maximaal 13 woningen: 10 woningen bij recht (waarvan één woning in de villa) en 3 woningen in de villa via een wijzigingsbevoegdheid. Voor de maximaal 4 woningen die mogelijk zijn in de villa, vindt geen nieuw beslag van de ruimte plaats, maar is louter sprake van een functiewijziging. Voor de 9 nieuwe woningen is sprake van nieuw ruimtebeslag, mede omdat op een andere locatie dan de bestaande bebouwing wordt gebouwd. Ondanks het feit dat het nieuwe ruimtebeslag beperkt is tot 9 woningen, is de ontwikkeling aangemerkt als stedelijke ontwikkeling en is de ontwikkeling getoetst aan de treden van de ladder.

Treden a, b en c

De Provinciale Structuurvisie omvat voor de verschillende regio's een woningbouwprogramma, welke onderling afgestemd zijn. Voor de periode 2013 – 2028 zijn voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug binnen de regio Utrecht Zuid-Oost in dit woningbouwprogramma circa 1.000 woningen binnenstedelijk opgenomen.

Ambitie in de Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug (zie paragraaf 4.2.1) is om circa 1.000 woningen toe te voegen in de periode 2013 – 2020, omdat vooral in die periode het aantal huishoudens groeit. Uit de provinciale woningbouwmonitor blijkt dat tot en met 2028 binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug nog een behoefte is aan 698 woningen. De harde plancapaciteit betreft 116 woningen en de zachte plancapaciteit tot en met 2028 betreft 0 woningen. Dit resulteert in een behoefte van 582 woningen tot en met 2028 (zie onderstaande tabel).

Tabel: provinciale woningbouwmonitor Gemeente Utrechtse Heuvelrug (CBS 2016, planmonitor 2016)

De regionale woningbouwbehoefte is daarmee voldoende aangetoond. Daarbij worden de woningen binnen beleidsmatig en feitelijk aanwezig stedelijk gebied gerealiseerd. Het gaat namelijk om transformatie van een voormalig maatschappelijk perceel naar woongebied in het bebouwingslint langs de Direbergsestraatweg tussen de kernen Boswijk en Palmstad. Verdere toetsing aan de ladder (trede 3) is daarmee niet meer noodzakelijk. In paragraaf 4.3 is wel ingegaan op de ontsluitingsmogelijkheden.

Conclusie

Met onderhavig project wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 vastgesteld. De nieuwe structuurvisie dient ter vervanging van de Structuurvisie Utrecht 2005-2015. Op 3 november 2014 hebben Provinciale Staten de tweede partiële herziening van de structuurvisie vastgesteld.

In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op de volgende drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats.

Behouden en versterken kwaliteit landelijk gebied 

Utrecht wil de kwaliteit van haar landelijk gebied behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad wil de provincie onder andere opvangen door hier rood-voor-groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Accent op de binnenstedelijke opgave

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Wonen

De provincie Utrecht heeft een programma van 68.000 woningen opgenomen in de PRS. Het totale woningbouwprogramma voor de regio Zuid Oost bedraagt 6.500 woningen. Circa 95% van dit regionale programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Op provinciaal niveau bedraagt dit percentage ruim 80%. Daarmee wordt voldaan aan de ambitie om ten minste twee derde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Het woningbouwprogramma is tot stand gekomen na overleg met gemeenten, op basis van bestaande plannen en nog beschikbare (binnenstedelijke) capaciteiten en de, grotendeels uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht voortkomende, uitbreidingslocaties. De (gemiddelde) woningproductie in de afgelopen jaren en prognosecijfers over de woningbehoefte zijn daarbij gebruikt als referentie. Het is een indicatief programma, waarvan wordt verwacht dat realisatie in de PRS-periode haalbaar is. De voortgang van dit woningbouwprogramma wordt jaarlijks gemonitord en om de vier jaar herijkt op basis van de dan bekende gegevens en inzichten. Dit kan indien nodig leiden tot aanpassing van het programma en de uitbreidingslocaties.

Om te voorkomen dat te veel soortgelijk aanbod op eenzelfde moment op de markt wordt gebracht, is het van belang dat gemeenten onderling in regionaal verband hun plannen qua inhoud en planning afstemmen waarbij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt gehanteerd (zie paragraaf 3.1.2).

Kantoren

In verband met een overprogrammering van kantorenlocaties bevat een ruimtelijk plan geen bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging van kantoren, tenzij sprake is van:

• 1. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 500 m2 per vestiging;
• 2. kantoren met een lokaal vestigingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen;
• 3. bedrijfsgebonden kantoren met een bvo dat minder bedraagt dan 50% van het totale bvo en minder is dan 2.000 m2;
• 4. functiegebonden kantoren, zoals havengebonden kantoren en veilinggebonden kantoren; uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met ten hoogste 10% van het bestaande bvo;
• 5. opleidings-, congres- en vergaderaccomodaties die als hoofdfunctie worden gebruikt;

Toetsing

Met de beoogde transformatie van het achterliggende gedeelte van de voormalige buitenplaats naar extensief woongebied wordt het mogelijk om belangrijke restanten van de voormalige buitenplaats (het hoofdgebouw, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) te behouden en terug te brengen in het plangebied, waardoor recht wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het plangebied. Het realiseren van ruimtelijke kwaliteit sluit aan bij de doelstellingen van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

De wijzigingsbevoegdheid voor kantoren (opgenomen voor het gebruik van de villa) ziet uitsluitend toe op kleinschalige kantoren met een bvo tot 500 m2 per vestiging en is daarmee niet in strijd met het provinciale kantorenbeleid.

Uit paragraaf 3.1.2 blijkt verder dat het initiatief voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het plan is in overeenstemming met de beleidsdoelstellingen uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Bij de nieuwe structuurvisie hoort ook de herziene versie van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De PRV is gelijktijdig met de PRS op 4 februari 2013 vastgesteld en bevat regels voor gemeenten. Op 3 november 2014 hebben Provinciale Staten de tweede partiële herziening van de verordening vastgesteld. De PRV Herijking 2016 is op 12 december 2016 vastgesteld.

De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Wonen

Op het thema wonen zijn artikel 3.1 en 3.2 uit de PRV van toepassing. Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart 'Wonen en werken' als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar en mobiliteit.

Uitsnede kaart Wonen en werken (rood is stedelijk gebied)

Cultureel erfgoed

Gedeputeerde Staten hebben in 2005 de visie 'Stichtse Lustwarande' vastgesteld. Het langgerekte gebied "Stichtse Lustwarande" tussen De Bilt en Rhenen, is vooral bekend door de aanwezigheid van meer dan 100 landgoederen en buitenplaatsen. De Lustwarande kenmerkt zich door fraaie huizen, tuinen die veelal zijn aangelegd in Engelse landschapsstijl en imposante parkbossen. Ook de ruimtelijke variatie van hoog en laag en open en gesloten (bossen afgewisseld met weilanden en akkers) is zeer karakteristiek voor het gebied. De harmonieuze combinatie van natuur en cultuurhistorie draagt bij aan de 'meervoudige schoonheid' van de Lustwarande.

In deze lange termijn visie (25 jaar) is het gewenste toekomstbeeld voor het gebied uitgewerkt, als handreiking aan al diegenen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van nieuwe (bouw)plannen in het gebied.

In de visie worden de specifieke ruimtelijke kwaliteitsaspecten van de Stichtse Lustwarande benoemd en nader toegelicht. Uitgangspunt bij het hanteren van de visie is 'behoud door ontwikkeling'. De filosofie hierbij is dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de Stichtse Lustwarande vooral te vinden zijn in de manier waarop het gebied ontwikkeld is door de eeuwen heen. Vanuit deze optiek is het dan ook goed mogelijk om nieuwe elementen in het gebied toe te voegen, mits er bij de ontwikkeling daarvan rekening gehouden wordt met de 'Stichtse' inrichtingsprincipes:

• 1. Hoog en laag; het reliëf tussen Heuvelrug en rivierklei bepaalt de richting.
• 2. Korrels; eenheden van gebouwen en objecten samen met de bijbehorende buitenruimte.
• 3. Kantwerk; afwisseling van open en gesloten ruimtes langs de rand van de Heuvelrug.
• 4. Open ruimtes; veelal gevormd door (restanten van) de engen aan de randen van de kernen.
• 5. Weefsel; landschappelijke lijnen dwars op het reliëf van de Heuvelrug en parallel aan de N225.
• 6. Dorpen; elke kern heeft zijn eigen identiteit.
• 7. Verkleuring; naast duidelijke overeenkomsten, kent het gebied ook zijn verschillen.

De visie 'Stichtse Lustwarande' is verder vertaald in de omgevingsvisie. Op 14 oktober 2014 hebben Gedeputeerde Staten de 'Utrechtse buitenplaatsbiotoop' vastgesteld. De buitenplaatsbiotoop is een informatiebestand van ruimtelijke kenmerken van de buitenplaatszones én van de afzonderlijke buitenplaatsen binnen die zones.

In de verordening zijn verder concrete regels opgenomen die in acht moeten worden genomen bij de ontwikkeling van (voormalige) buitenplaatsen langs de provinciale weg. Op basis van de kaart 'Cultuurhistorie' is het plangebied in de verordening aangeduid als 'Historische buitenplaatszone'. In de regels van de verordening is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen ruimtelijke ontwikkelingen kan toe staan als de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone wordt behouden en versterkt. De toelichting moet een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan bevatten.

Uitsnede kaart Cultuurhistorie

Natuur

Op basis van de kaart 'Natuur' is het plangebied deels aangeduid als 'Natuurnetwerk Nederland'. In de regels van de verordening is opgenomen dat een ruimtelijk plan ter plaatse van deze gronden bestemmingen en regels bevat die de wezenlijke kenmerken en waarden beschermen en in stand houden. Onder wezenlijke kenmerken en waarden worden zowel actuele als potentiële waarden verstaan.

Een ruimtelijk plan bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden, tenzij:

• 1. er sprake is van een groot openbaar belang en er geen reële andere mogelijkheden zijn, of de ruimtelijke ontwikkelingen nieuwe bebouwing of terreinverharding binnen omheinde militaire terreinen mogelijk maken;
• 2. negatieve effecten voor de natuur worden zoveel mogelijk beperkt door mitigerende maatregelen en de overblijvende negatieve effecten worden gecompenseerd door inrichting van nieuwe natuur elders. Voor de mitigerende maatregelen zijn voorwaarden opgenomen in de regels van de verordening.

De toelichting moet een ruimtelijke onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan en een beschrijving van de in het plangebied voorkomende wezenlijke kenmerken en waarden.

Uitsnede kaart Natuur (Natuurnetwerk Nederland is met groen aangeduid)

subTOP-gebied

Het plangebied is eveneens aangeduid als 'subTOP-gebied binnen EHS met bufferzone'. Veel natuurgebieden, waaronder een aantal Natura 2000-gebieden, lijden op dit moment veel schade door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat met name om grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug, in de Gelderse Vallei en in het veenweidegebied. Het is van belang dat de waterhuishoudkundige situatie niet verslechtert. De subTOP-gebieden zijn overgenomen uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie met een bufferzone van 500 meter.

Uitsnede kaart Natuur (subTOP-gebied)

Beschermingszone drinkwaterwinning

In de PRV Herijking 2016 is het zuidelijk deel van het plangebied onderdeel uit gaan maken van een grondwaterbeschermingsgebied (zie navolgende kaart). Behoud van de kwaliteit van het drinkwater is in d essentieel. De duurzame veiligstelling van de drinkwatervoorziening geldt als een dwingende reden van groot openbaar belang. Voorkomen moet worden dat de risico's op verslechtering van de bronnen toenemen (stand-still).Voor de afweging is het van belang, dat met het waterwinbelang in voldoende mate rekening is gehouden.

De 'Handreiking ruimtelijke bescherming drinkwaterwinningen' bevat onder meer een methodiek voor beoordeling van risico's van ruimtelijke ontwikkelingen voor waterwinbelang. Toegelicht moet worden tot welke keuzes de afweging heeft geleid. Indien door een functiewijzing de risico's op verontreiniging toenemen, moeten locatie­alternatieven worden overwogen.

Uitsnede kaart Bodem en Water (Beschermingszone drinkwaterwinning)

Landschap Rivierengebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van het landschap 'Rivierengebied'. Een ruimtelijk plan bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan. Het gaat voor het landschap 'Rivierengebied' om de volgende kernkwaliteiten:

• 1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• 2. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• 3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• 4. de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van Rivierengebied verschillende accenten. Voor het deelgebied 'Flank', waartoe het plangebied behoort, hebben de belangrijkste ambities betrekking op:

• 1. beschermen en actief ontwikkelen van zichtlijnen en vergezichten vanuit de ruggengraat richting de rivier;
• 2. versterken van het beplante profiel en doorgaande zicht over de provinciale weg;
• 3. een duidelijke afwisseling van losse kernen en ruime groengebieden rond de ruggengraat.

Mobiliteitstoets

De provincie vindt het van belang dat bij alle ruimtelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) voor alle verkeersvormen sprake is van een goede en tijdige ontsluiting. De provincie wijst er daarbij op dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een verstorend effect kunnen hebben op het functioneren van het verkeersnetwerk in de directe nabijheid. In dat geval zullen er extra maatregelen nodig om deze verstoring niet op te laten treden.

Om het bovenstaande te bewerkstelligen stelt de provincie bij elke ruimtelijke ontwikkeling een mobiliteitsscan verplicht bij elke voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Dit betekent dat in een vroegtijdig stadium (bij voorkeur al in de planvormingsfase) wordt nagegaan of de ontwikkeling leidt tot een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk. Indien dit het geval is, is op grond van artikel 3.7 van de verordening het verplicht de zogenaamde mobiliteitstoets te doen. In paragraaf 4.3 wordt hierop nader ingegaan.

Toetsing

Wonen

Voorafgaand aan de vaststelling van de PRV herijking 2016 lagen drie van de beoogde woningen buiten de aangewezen rode contour van het stedelijk gebied. Als inbreng voor de herbegrenzing van de rode contour is een onderbouwing opgesteld waarin de argumenten zijn genoemd voor verlegging van de rode contour. Deze onderbouwing is als bijlage 12 toegevoegd. De onderbouwing heeft uiteindelijk geleid tot de aanpassing van de rode contour en de begrenzing van de NNN zoals in de PRV Herijking 2016 is opgenomen. Alle beoogde woningen liggen nu binnen de rode contour.

Navolgend zijn de overwegingen (cursieve kopjes) uit voornoemde onderbouwing die heeft geleid tot een aanpassing van de rode contour samengevat.

Kwaliteitsverbetering

Met de beoogde transformatie van het achterliggende gedeelte van de voormalige buitenplaats naar extensief woongebied wordt het mogelijk om belangrijke restanten van de voormalige buitenplaats (het hoofdgebouw, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) in zetten als ingrediënten van de toekomstige kwalitatief hoogwaardige inrichting van het plangebied. De voormalige buitenplaats kan niet geheel in ere worden hersteld, maar kan vanaf de provinciale weg weer zoveel mogelijk beleefbaar worden, met een uitstraling die in overeenstemming is met een buitenplaats. De voormalige Buitenplaats Oudeweg kan daarmee weer haar plaats krijgen in de Stichtse Lustwarande waarin elke buitenplaats is als een parel in een snoer van elkaar opvolgende parels.

Realisatie binnen rode contour doet afbreuk aan kwaliteit

Om het gehele plan ook financieel uitvoerbaar te laten zijn, is door college en raad ingestemd met de bouw van negen woningen. Op basis van de inmiddels vervalen PRV lagen drie van deze woningen buiten de rode contour. Dit was noodzakelijk in verband met een goede spreiding van de woningen op het terrein waarbij recht wordt gedaan aan wonen op een buitenplaats en bovendien voldoende afstand tot het hoofdhuis in acht wordt genomen. Met deze afstand wordt de functie van het hoofdhuis op de voormalige buitenplaats gerespecteerd. Inmiddels is de rode contour aangepast door vaststelling van de PRV Herijking 2016 en vallen de woningen binnen de rode contour.

Landschappelijke inpassing en afronding

Bij de transformatie is sprake van een extensivering van de gebruiksmogelijkheden van het geldend bestemmingsplan en een landschappelijke inpassing van bebouwing met herstel van bestaande landschappelijke waarden. Hierbij wordt meer recht gedaan aan de ligging van de locatie aan de rand van Doorn dan met de huidige inrichting en bestemming.

Geleidelijke overgang naar Natuurnetwerk Nederland(voorheen: EHS)

Ter plaatse van het NNN in het plangebied is sprake van minder intensieve bouw- en gebruiksmogelijkheden. Tevens is de verharding zoals mogelijk binnen de bestemming Maatschappelijk (het gehele bestemmingsvlak mag worden verhard) niet toegestaan binnen de nieuwe bestemming Natuur. Door de toekomstige extensieve inrichting van het plangebied wordt een geleidelijke overgang naar het NNN gerealiseerd.

Afstemming grens NNN en rode contour

De oude, vervallen rode contour leek net als de oude begrenzing van de NNN enigszins willekeurig c.q. niet geheel logisch gekozen. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt de grens van de gewijzigde begrenzing van de NNN en de gewijzigde rode contour gerespecteerd en worden de woningen gerealiseerd buiten het NNN en binnen de rode contour.

Cultureel erfgoed

Voor de historische buitenplaatsen geldt het uitgangspunt behoud door ontwikkeling. Er is ruimte voor ontwikkelingen gericht op het creëren van economische kostendragers indien deze bijdragen aan het herstel en versterking van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Hierbij kan gedacht worden aan kleinschalige stedelijke (of stedelijk gelieerde) functies c.q. bebouwing. Met de planontwikkeling is een nieuwe economische drager gevonden voor de voormalige buitenplaats. Door het amoveren van de leegstaande gebouwen en het toevoegen van negen woningen ontstaan ruimtelijke en financiële mogelijkheden om het hoofdhuis te renoveren en de voormalige buitenplaats weer beleefbaar te maken en de uitstraling buitenplaats vanaf openbare weg te behouden.

In de buitenplaatsbiotoop zijn als ruimtelijke bouwstenen voor deze voormalige buitenplaats opgenomen: de zichtlijn vanuit het hoofdhuis naar het zuidwesten én de voormalige moestuin. Wat betreft de positionering van de bouwvlakken is rekening gehouden met de zichtlijn van het hoofdhuis en voorts zijn er twee zichtlijnen vanuit het hoofdhuis naar het noorden over de N225 over het voorterrein. Deze zijn expliciet in het bestemmingsplan opgenomen waardoor instandhouding ervan geborgd is. De zichtlijn naar de moestuin staat niet afgebeeld in de Buitenplaatsbiotoop waarnaar wordt verwezen. De moestuin is al geruime tijd niet meer herkenbaar aanwezig. De voormalige moestuin ligt op een locatie waar momenteel bebouwing en verharding aanwezig is. De vroegere moestuin heeft als gevolg van de bouw in de jaren '60 van de vorige eeuw weinig aanknopingspunten qua herkenbaarheid meer. In het ontwerp dat nu voorligt is juist getracht in de sfeer van de voormalige buitenplaats een nieuwe, eigentijdse laag toe te voegen met respect voor de nog aanwezige relicten van de voormalige parkaanleg.

Natuur

Een deel van het plangebied ligt binnen het NNN. Binnen dit deel van het plangebied zijn de gronden echter bestemd voor natuur. Er vinden binnen het plangebied geen ontwikkelingen plaats die een negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN hebben. Met het plan is geen sprake van een negatieve invloed op de waterhuishouding ter plaatse. Op het aspect water wordt in paragraaf 4.6 nader ingegaan.

subTOP-gebieden

Veel natuurgebieden, waaronder een aantal Natura 2000-gebieden, lijden op dit moment veel schade door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat met name om grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug, in de Gelderse Vallei en in het veenweidegebied.

Voor de ruimtelijke afweging is het van belang dat de waterhuishoudkundige situatie niet verslechtert in verband met het subTOP-gebied. De waterhuishoudkundige situatie in het plangebied verslechtert niet, omdat sprake is van een geringe toename van de bebouwing in het noorden van het plangebied. In het zuiden van het plangebied worden de planologische mogelijkheden voor verharding aanzienlijk beperkt. Dit gebied is feitelijk ingericht met bos, maar heeft planologisch de bestemming “Maatschappelijk”. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd, zowel bij de particuliere percelen als bij de ontsluitingsweg.

Beschermingszone drinkwaterwinning

Dit bestemmingsplan voorziet niet in een inrichting waar mogelijk sprake kan zijn van een verontreinigingsrisico voor het grond- en oppervlaktewater. Op basis van de 'Handreiking ruimtelijke bescherming drinkwaterwinningen' zijn de stappen van het 'stroomschema' voor gebieden buiten inrichtingen gevolgd. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van bedreigende activiteiten. De omgang met het hemelwater en afvalwater, zoals is beschreven in paragraaf 4.6, vormt eveneens geen bedreigende activiteit.

Landschap Rivierengebied

Het plangebied in de huidige en toekomstige functie geen zichtlijn of vergezicht richting de rivier. Het bosgebied in het zuiden van het plangebied maakt onderdeel uit van een ruim groengebied, hoofdzakelijk bos, dat verschillende bebouwingskernen van de ruggengraat van elkaar scheidt. Met het bestemmingsplan wordt dit bosgebied planologisch beschermd. Voor dit bos gebied, waar nu de bestemming Maatschappelijk geldt, zal in dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming Natuur gelden. Het bosgebied blijft in de plannen gehandhaafd. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting. De nieuwbouw wordt landschappelijk ingepast, mede door het behoud van het bosgebied (zie verder paragraaf 2.2.4).

Mobiliteitstoets

Uit paragraaf 4.3 (verkeer en parkeren) blijkt dat geen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten worden verwacht.

Het plan is in overeenstemming met de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. In deze structuurvisie zijn op hoofdlijnen afspraken gemaakt over hoe de verschillende belangen binnen de gemeente gewogen en welke structuren er veranderd zullen worden. De raad wil de gemeente in de toekomst als volgt kunnen omschrijven: 'De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groene, vitale, leefbare en gastvrije gemeente, met dorpen die een eigen identiteit en cultuurhistorische waarde hebben. De gemeente stelt de inwoner centraal en verleent op een kwalitatief hoog niveau haar diensten'.

In de structuurvisie zijn zes thema's opgenomen, namelijk 'Natuur over de heuvels', 'Op schouders van ons erfgoed', 'Duurzaam bereikbaar', 'Leefbare dorpen', 'Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug'. De volgorde van deze thema's weerspiegelt de algemene houding 'groen dus vitaal': eerst de groene en cultuurhistorische opgaven, dan die van mobiliteit en leefbaarheid en tenslotte de meer economische opgaven. Met de keuze van deze zes thema's geeft de gemeente evenwichtig sturing aan de realisatie van de structuurvisie.

Voor het plangebied zijn de thema's 'Op de schouders van ons erfgoed', 'Leefbare dorpen' en 'Maatwerk voor wonen en werken' het belangrijkste.

Op de schouders van ons erfgoed

De opgave voor dit thema strekt zich uit over de archeologie, het cultuurlandschap en de monumenten. In dit thema zijn twee opgaven geformuleerd, namelijk:

• 1. Het behouden en geven van betekenis aan de grote rijkdom aan cultuurhistorisch erfgoed die de gemeente kent;
• 2. De Stichtse Lustwarande versterken en toeristisch aantrekkelijk maken.

Leefbare dorpen

Het beleid voor dit thema is gericht op instandhouding en versterking van de leefbaarheid, sociale samenhang en identiteit van alle zeven dorpen.

In dit thema zijn twee opgaven geformuleerd, namelijk:

• 1. Versterken van de eigen identiteit per dorp;
• 2. Levendige dorpsharten behouden en versterken met samenhang in wonen en voorzieningen voor jong en oud.

Maatwerk voor wonen en werken

In dit thema zijn de volgende opgaven geformuleerd:

• 1. Woningbouwprogramma inbreidingslocaties uitvoeren;
• 2. Maatwerk voor wonen en werken binnen het saldo van de 'rode contouren';
• 3. Duidelijkheid scheppen voor een duurzame toekomst van de agrarische sector;
• 4. Het binnenhalen van één onderwijsinstelling en één kennisinstelling van nationaal niveau.

Gebiedsgerichte uitwerking

Het plangebied ligt op grond van de structuurvisiekaart in de 'Zone tussen Driebergen en Doorn rondom Bartiméus'. Hier ligt een relatief sterker verstedelijkte zone in het overig groene tussengebied tussen Doorn en Driebergen rondom Bartiméus.

Het algemene beeld moet groen blijven, maar deze zone wordt geschikt bevonden om niet- historische gebouwen die verplaatst kunnen worden uit de aangrenzende op te vangen. Hiervoor dienen wel integrale plannen te worden gemaakt die een nieuwe interpretatie geven aan de historische samenhangen in dit gebied. Dit is geen vrijblijvende eis: het grootste deel van het gebied is rijksmonument en alleen gedegen en historisch verantwoorde planvorming zal acceptabel zijn. En hoewel Boswijk geen monument is (Boswijk is een verdwenen buitenplaats), geldt dat eventuele ontwikkelingen in deze zone een reactie op de historische achtergrond moeten zijn.

Uitgangspunt voor de landgoederen in deze zone is dat uitbreiding van de gebouwen met 10% van de 'footprint' mogelijk is als bestaande terreinparkeerplaatsen ondergronds worden aangelegd. Twee lagen heeft de voorkeur omdat de groene setting en de ecologische verbindingen dan beter kunnen worden beschermd dan met een enkele laag, mits de grondwaterstromen niet verstoord worden. In alle gevallen zal sprake moeten zijn van maatwerk.

Wanneer door herontwikkeling van bestaande gebouwen met extra functionele mogelijkheden een grotere parkeerbehoefte ontstaat dan in de bestaande situatie, moet deze extra parkeerbehoefte landschappelijk worden ingepast, waarbij in ieder geval ondergrondse parkeergelegenheid moet worden overwogen.

Iedere herontwikkeling moet expliciet de bestaande cultuurhistorische (dat wil zeggen bouwkundige, historisch-geografische en archeologische), ecologische en landschappelijke kwaliteit beschrijven en waarderen. Ook moet worden aangeven hoe deze kwaliteiten het plan beïnvloed hebben en hoe dit leidt tot een aantoonbare verbetering van deze aspecten.

Oude bomen zijn in dit gebied extra waardevol voor de natuur. Bij historische reconstructies speelt bescherming en integratie van deze bomen in de plannen een belangrijke rol.

Toetsing

In het voorliggende plan is sprake van een 'voormalige buitenplaats'. Er is in het verleden al een maatschappelijk functie aan het perceel toegekend en in het gebouw dat in de jaren '60 van de vorige eeuw is gebouwd, heeft een asielzoekerscentrum en een school gefunctioneerd. Het ruimtebeslag van de bouwvlakken voor de nieuwe woningen is niet substantieel groter dan het ruimtebeslag van de huidige maatschappelijke bebouwing. Van de weinige nog resterende historische parkaanleg is al veel verdwenen. Het initiatief biedt ruimtelijke en financiële mogelijkheden om het hoofdhuis te renoveren en de voormalige buitenplaats weer beleefbaar te maken en de uitstraling buitenplaats vanaf openbare weg te behouden. De nieuwbouw wordt landschappelijk ingepast en het plangebied krijgt een groene uitstraling. Hierbij worden de bestaande waarden planologisch beschermd. Het bosgebied krijgt de bestemming "Natuur" en er zijn dubbelbestemmingen opgenomen waarin het waardevolle landschap en het open gebied tussen de villa en de Driebergsestraatweg is bestemd.

De Structuurvisie geeft verder aan dat een woonfunctie de voorkeur heeft boven andere functies met het oog op instandhouding van buitenplaatsen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt tenslotte ook voldaan aan het gestelde in de Structuurvisie dat woningen alleen gewenst zijn als ze van hoge ruimtelijke kwaliteit zijn. De voorgenomen woningbouw is zorgvuldig in het plangebied ingepast op ruime kavels, echter wel geclusterd op het gedeelte van het terrein dat al plaats bood aan bebouwing van het asielzoekerscentrum. Dit gedeelte is nagenoeg aan het oog onttrokken vanaf de doorgaande weg. De parkeerbehoefte kan goed binnen het bebouwingscluster op eigen terrein worden opgevangen waardoor de overige ruimte wordt ontzien en een passende, beschermende bestemming krijgt. Omdat geen gezamenlijke parkeervoorziening wordt aangelegd, is ondergronds parkeren niet economisch haalbaar.

Het plan past binnen de gemeentelijke Structuurvisie 2030.

3.3.2 Buitens op de Heuvelrug (beleidskader historische landgoederen/buitenplaatsen)

De gemeenteraad heeft op 1 maart 2012 de nota 'Buitens op de Heuvelrug' vastgesteld. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle landgoederen en buitenplaatsen binnen haar grondgebied. Hieronder vallen eeuwenoude kastelen in het Langbroekerweteringgebied zoals Sterkenburg en Hardenbroek. Daarnaast zijn er een veelheid aan buitenplaatsen en landgoederen in de Stichtse Lustwarande, een kralensnoer van historische complexen die zich aaneenrijgen langs de N225 van De Bilt tot aan Rhenen, met een dwarstak die van Doorn via Maarn naar Amersfoort loopt.

De historische landgoederen en buitenplaaten vormen het visitekaartje van de Utrechtse Heuvelrug. Het behoud en onderhoud van zowel het gebouwde als het groene erfgoed (tuinen, parken, bossen, landerijen, verkavelingen) brengen hoge kosten met zich mee. Daar staan over het algemeen onvoldoende baten en beperkte subsidiemogelijkheden tegenover. Om de historische landgoederen en buitenplaatsen ook op de lange termijn bestaanszekerheid te geven, is er aandacht nodig voor de specifieke problematiek rondom instandhouding van deze complexen. Daarom heeft de gemeente het initiatief genomen tot het opstellen van de nota 'Buitens op de Heuvelrug', dat een beleidskader biedt voor de instandhouding van deze cultuurhistorisch waardevolle complexen. In de nota wordt aangegeven dat in algemene zin kan worden gesteld dat de dichtst bij het oorspronkelijke gebruik liggende functie (wonen) de voorkeur geniet als gebruiksvorm, omdat dit gebruik het minst ingrijpend is en het beste aansluit bij het doel van instandhouding van de cultuurhistorische waarden. Dit is in lijn met de uitspraken die hierover in het kader van de gemeentelijke structuurvisie zijn gedaan.

Toetsing

In de huidige situatie is de oorspronkelijke functie van buitenplaats is volgens de nota een landhuis met parkinrichting (1836). De oorspronkelijke functie deels verloren vanwege de bebouwing en verkaveling op het achterterrein. Enkele elementen zijn bewaard gebleven, zoals de villa, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de woningen worden gerealiseerd. Ook bij de nieuwe verkaveling met dit initiatief is geen sprake van het in oorspronkelijke staat terugbrengen van de voormalige buitenplaats. Het voorliggende initiatief heeft het wel in zich om de voormalige buitenplaats weer beleefbaar te maken en de uitstraling buitenplaats vanaf openbare weg te behouden. Enerzijds ligt hieraan het herstel van de villa ten grondslag, anderzijds het vervangen van de verwaarloosde bebouwing op het achterterrein door bebouwing die wat betreft maatvoering en situering wel recht doen aan de functie van de villa als hoofdhuis. Tevens biedt het initiatief de mogelijkheden voor herstel van onderdelen van de parkinrichting en de planologische bescherming daarvan. Hierdoor wordt in de geest van de beleidsnota ingezet op het behoud van de beleving van de voormalige buitenplaats. Het initiatief vindt hiermee aanknopingspunten in het beleidskader voor historische landgoederen en buitenplaatsen.

3.3.3 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied+ (LOP)

Het belangrijkste doel van het landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied+ is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteiten en samenhang in het plangebied. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Het LOP is een gezamenlijk initiatief van de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist en de stichting Landschap Erfgoed Utrecht. Het LOP, is inclusief de visie en het uitvoerings- en financieringsplan vastgesteld door de afzonderlijke gemeenteraden. Het vormt een beleidskader om bestaande waarden te behouden en een streefbeeld om nieuwe landschapskwaliteiten te ontwikkelen. In bestaande situaties is het LOP adviserend en stimulerend van aard. Bij nieuwe ontwikkelingen vormt het LOP een toetsingskader en geeft het plan vanuit landschappelijk oogpunt aan welke functies in de deelgebieden gewenst zijn en onder welke landschappelijke randvoorwaarden.

Toetsing

Het plangebied ligt in het deelgebied Coulissenlandschap Langbroek. Nieuwe ontwikkelingen dienen aan de volgende kernkwaliteiten getoetst te worden:

• zeer heldere landschappelijke opbouw met slagenverkaveling, afwisselende langgerekte bossen en weiden en bebouwingslinten langs weteringen;
• reeks van Middeleeuwse ridderhofsteden en kastelen (zoals de voormalige hofstede Oudenweg in het plangebied);
• kwelgebied vanuit de heuvelrug;
• plaatselijk bijzondere natte natuurgebieden.

Hoe met deze waarden wordt omgegaan wordt beschreven in de paragraaf Water, Natuur, Cultuurhistorie en Archeologie (respectievelijk paragraaf 4.6 t/m 4.9).

Hoofdstuk 4 Specifieke regelgeving en beleid

4.1 Beeldkwaliteit

4.1.1 Beleidskader

De welstandsnota (laatst gewijzigd 25 september 2014) beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit "bouwen". In de welstandsnota is de gemeente Utrechtse Heuvelrug in verschillende deelgebieden opgedeeld. Voor elke deelgebied gelden specifieke welstandscriteria. Het plangebied valt binnen het deelgebied Langbroekerwetering. Dit deelgebied beslaat het buitengebied ten zuiden van de N225. Het is het gebied tussen de Kromme Rijn en het bosgebied van Driebergen-Rijsenburg en Doorn. De Langbroekerwetering is een relatief kleinschalig gebied waar weinig bebouwing voorkomt. Het gebied kent een hoogwaardig natuur- en cultuurlandschap waar open grasland afgewisseld wordt met bospercelen. De eerste bebouwing die hier stond waren de ridderhofsteden. De historie van dit soort bebouwing kan terug gaan tot de 13e eeuw en is zeer waardevol. Tevens is volgens de welstandsnota het halfopen landschap zeer waardevol met zijn ligging tussen de Heuvelrug en Kromme Rijn en de beplantingen van (voormalige) landgoederen. De afwisseling van open en gesloten ruimten is karakteristiek.

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de versterking van de natuurwaarden en de landschappelijke kwaliteiten richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Erfgoedwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van het zeer afwisselend kleinschalig open landschap te behouden.

Toetsing

De welstandsnota biedt voor het bestemmingsplan geen expliciet toetsingskader. Er is een beeldkwaliteitplan opgesteld. De ruimtelijke aspecten van het beeldkwaliteitplan zijn vertaald in dit bestemmingsplan. Het gaat bijvoorbeeld om de goot- en bouwhoogte, de bouwvlakken en de groene coulissen aan weerszijden van de toegangsweg. De overige aspecten van het beeldkwaliteitplan worden getoetst in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage toegevoegd aan het plan (bijlage 13).

4.2 Wonen

4.2.1 Beleidskader

Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013-2020 'Woonbeleid in een nieuwe realiteit'

In april 2008 heeft de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de woonvisie "Wonen in een vitale gemeente" vastgesteld. Sinds de vaststelling van de woonvisie is er veel veranderd op de woningmarkt. Bij de evaluatie van de Woonvisie is bepaald, dat in de komende jaren de focus wordt gelegd op 4 speerpunten van beleid:

• 1. het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop);
• 2. meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van € 34.085,- tot € 50.000,- (de scheefwoners);
• 3. levensloopbestendig wonen en wonen in combinatie met welzijn en/of zorg bevorderen en realiseren in alle dorpen;
• 4. klimaatbewust en duurzaam (ver)bouwen stimuleren.

De vier speerpunten worden vertaald naar zo concreet mogelijke doelen en acties. De horizon ligt op 2020, met een doorkijk op onderdelen naar de jaren daarna.

In de woonvisie wordt gesteld dat de invloed van de gemeente beperkt is. De tijden van sterke overheidssturing en grootschalige ingrepen (bijvoorbeeld uitleggebieden) zijn voorbij. Meer en meer komt het aan op kleinschaligheid, organisch ontwikkelen en faciliteren en het leveren van maatwerk. En de gemeente wil juist ruimte geven aan energie en initiatieven vanuit de samenleving.

Vertrekpunt voor de visie uit 2008 was het werken aan vitale dorpen. Dit begrip rust op de volgende pijlers:

• 1. Dynamiek en groei met respect voor het landschap: Een vitaal dorp kent dynamiek. Hiervoor is een geleidelijke groei, passend bij de schaal van de kern en met respect voor het landschap in en om de kern essentieel.
• 2. Een gemengde bevolking: Het functioneren van een gemeenschap vraagt een gedifferentieerde leeftijdsopbouw. Dat draagt bij aan een blijvend draagvlak voor verenigingen, scholen en andere voorzieningen. De gemeente houdt daarom in haar woonbeleid rekening met alle huishoudens: alleenstaanden, (echt)paren, gezinnen met kinderen, lage-, midden- en hoge inkomens, jongeren en ouderen. De focus ligt in het bijzonder op groepen die moeilijk een passende woning vinden.
• 3. Passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving: Voorzieningen, passend bij het schaalniveau van de dorpen, zijn belangrijk. Zij zorgen behalve voor praktisch gemak ook voor levendigheid, ontmoeting en binding. Minimaal aanwezig zijn: een basisschool en ruimte voor ontmoeting, bijvoorbeeld in een multifunctionele accommodatie.

Dit perspectief blijft overeind. De gemeente wil werken aan fysiek en sociaal duurzame dorpen, waarin alle inwoners prettig en veilig kunnen (blijven) wonen in hun eigen leefomgeving en waar de sociale cohesie in stand blijft c.q. wordt versterkt. Daarin is binnen de gemeentelijke kaders ruimte voor maatwerk op het laagste schaalniveau. 'Groei' is nog wel aan de orde, maar zal gericht zijn op het voorzien in de eigen behoefte van de huishoudens van onze gemeente in de komende jaren.

Toetsing

De woonkavels met parkwoningen vragen om een specifiek woningtype met een bijzondere architectuur, dat past bij een buitenplaats (exclusief wonen). Dit betekent dat voorname woningen, passend in de groene omgeving, een plek zullen krijgen. Deze woningen zullen in het dure koopsegment worden gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor de extra woningen (appartementen) die naast de bestaande woning in de villa via een wijzigingsbevoegdheid kunnen worden toegestaan.

Uit de gemeentelijke woonvisie 2013-2020 blijkt dat in deze periode een behoefte is aan circa 1.000 woningen. De gemeente vangt daarmee de huishoudensgroei op en voorziet daarmee in de eigen woningbehoefte. Van deze woningen zal 35% in de sociale sector, 15% als middeldure huurwoning, 20% als middeldure koop en 30% als dure koop/dure huur moeten worden gerealiseerd. Deze regeling is niet van toepassing op nieuwbouwprojecten met minder dan 4 woningen en nieuwbouw op buitenplaatsen (conform de nota Buitens op de Heuvelrug), waartoe onderhavig project behoort. Dit heeft te maken met het feit dat gezien het diverse karakter van landgoederen en buitenplaatsen in de regel een maatwerkoplossing noodzakelijk is en nieuw rood vaak noodzakelijk is om buitenplaatsen in stand te houden en te exploiteren.

De ontwikkeling past binnen de kaders van de gemeentelijke woonvisie.

4.3 Verkeer en parkeren

4.3.1 Beleidskader

Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (GVVP)

Het GVVP is op 28 januari 2010 vastgesteld. De doelstelling is dat het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid moet leiden tot een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente. Het GVVP biedt een realistisch en concreet beleidskader voor het optreden van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer. Concrete verzoeken van inwoners en herinrichtingsplannen van de gemeente worden getoetst aan dit beleid, maar het bepaalt ook het gemeentelijk standpunt bij regionale ontwikkelingen en projecten.

Ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang kunnen in principe nog maar plaats vinden op goed bereikbare plaatsen. Ieder bouwplan dat vraagt om een bestemmingsplanwijziging moet beschikken over een mobiliteitstoets. Vooral bouwplannen, die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en gelegen zijn aan het hoofdfietsnetwerk, krijgen een positieve mobiliteitstoets. Deze wordt betrokken bij de totale integrale afweging over een ontwikkeling. De projecten waarbij de gemeente initiatiefnemer is, moeten uiteraard een positieve mobiliteitstoets hebben en moeten als voorbeeldfunctie voor particuliere initiatieven dienen.

Bij nieuwbouw moet het parkeren in eerste instantie op eigen terrein worden opgelost. Indien hiervoor geen mogelijkheden zijn, kan het bestaande parkeerareaal in onmiddellijke nabijheid worden uitgebreid. Bij nieuwbouw worden de CROW-normen gehanteerd. Hier wordt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied gehanteerd. Het parkeren moet binnen het te ontwikkelen gebied worden gerealiseerd. Bij het parkeren op eigen terrein moet de reductiefactor worden toegepast.

4.3.2 Situatie plangebied

Verkeer

Verkeersaantrekkende werking

De verkeersaantrekkende werking op basis van de geldende maatschappelijke bestemming en de toekomstige woonfunctie is berekend op basis van de CROW-notitie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie". Hierbij is uitgegaan van de ligging in de categorie 'buitengebied' van een weinig stedelijk gebied.

De geldende maatschappelijke functie maakt een invulling met een divers aantal subfuncties mogelijk, waaronder openbare dienstverlenende instellingen zoals een gemeentehuis (kantoor met baliefunctie). De gezamenlijke bouwvlakken voor de maatschappelijke functie hebben een oppervlakte van circa 2.000 m2. Het bouwvlak mag voor 90% worden bebouwd. Het aantal bouwlagen bedraagt twee. Op grond hiervan kan een oppervlakte van 3.600 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) worden gerealiseerd. De verkeersgeneratie per 100 m2 bvo bedraagt gemiddeld 16,5 motorvoertuigen per etmaal. De geldende planologische mogelijkheden genereren afgerond circa 594 motorvoertuigen per etmaal. Andere invullingen van de bestemming maatschappelijk leiden tot een andere verkeersgeneratie. Een ziekenhuis zou bijvoorbeeld 288 motorvoertuigen per etmaal opleveren. Uitgaande van een worst-case benadering, is de verkeersgeneratie van een kantoor met baliefunctie gebruikt voor de vergelijking met de toekomstige verkeersaantrekkende werking.

Voor de toekomstige inrichting van het plangebied geldt dat bij de villa (circa 750 m2 bvo) geen sprake is van een zodanig planologische wijziging dat sprake is van een andere verkeersgeneratie. De geldende functie maatschappelijk wordt uitgebreid met de functie van één woning. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid is, vanuit een worstcase-benadering, bij de villa uitgegaan van een maximale invulling van 500 m2 bvo met kantoren en één woning. Voor de kantoren is uitgegaan van een kantoor zonder baliefunctie, met een verkeersgeneratie per 100 m2 bvo van gemiddeld 8,5 motorvoertuigen per etmaal. Voor de woning in de villa is uitgegaan van 8,2 motorvoertuigen per etmaal. De berekende verkeersaantrekkende werking van de villa is 51 motorvoertuigen per etmaal.

Voor de 9 nieuwe vrijstaande woningen is per woning uitgegaan van 8,2 motorvoertuigen per etmaal. De berekende verkeersaantrekkende werking van de nieuwe woningen is 74 motorvoertuigen per etmaal.

De totale berekende verkeersaantrekkende werking van het plan bedraagt 125 motorvoertuigen per etmaal.

De verkeersaantrekkende werking neemt af door de toekomstige ontwikkeling. Er zijn geen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk te verwachten.

Ontsluiting

De villa en de nieuwe woningen worden hebben beiden een aparte aansluiting op de Driebergsestraatweg. Dit gaat om bestaande aansluitingen. De Driebergsestraatweg heeft, mede gezien de afname van de verkeersaantrekkende werking, voldoende capaciteit om de autoverkeersbewegingen van en naar het plangebied af te wikkelen. De twee ontsluitingspunten zijn in verband met de benodigde vergunningen voorbesproken met de provincie. Dit heeft geleid tot handhaving van de opzet met twee ontsluitingspunten.

Langs de noordzijde van de Driebergsestraatweg ligt een fietspad met twee rijrichtingen. Het fietsverkeer van en naar het plangebied zal, net als in de huidige situatie, de Driebergsestraatweg moeten oversteken om bij dit fietspad te komen. Langs de zuidzijde van de Driebergsestraatweg loopt in de richting van Driebergen een voetpad, waarover voetgangers zich kunnen verplaatsen van en naar Driebergen en de bushalte aan de Driebergsestraatweg

Parkeren

In het GVVP is opgenomen dat bij nieuwbouw de CROW-normen worden gehanteerd. Hierbij wordt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied gehanteerd. Op het moment dat het CROW deze normen actualiseert, worden voor het GVVP deze nieuwe normen van kracht.

Uitgaande van een weinig stedelijk buitengebied, hanteert de gemeente, op basis van de huidige normen van het CROW, voor de woningen een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Hierbij is rekening gehouden met de mogelijkheid voor een beroep of bedrijf aan huis, mede uitgeoefend door de bewoner. Per bed & breakfastvoorziening moet een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig zijn. De invulling van de maatschappelijke functie in de villa is nog niet bekend. In een worstcase-scenario wordt de villa (500 m2 bvo) geheel benut voor een maatschappelijke functie en is daarnaast in het plangebied sprake van 9 nieuwe vrijstaande woningen. Wanneer wordt uitgegaan van en maatschappelijke functie met de meeste parkeerbehoefte, een apotheek, dan resulteert dit in een parkeervraag van 3,6 parkeerplaatsen per 100 m2 en dus 18 parkeerplaatsen in totaal, naast de 18 parkeerplaatsen, die op eigen terrein bij de woningen worden gerealiseerd. Binnen het bestemmingsvlak is voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte op eigen terrein te kunnen voorzien.

De kantoorfunctie die met wijziging mogelijk is, geeft een hoger parkeernorm (2,3 plaatsen per 100 m2, kantoor zonder baliefunctie). Daarom is uitgegaan van de kantoorfunctie (worst-casebenadering). In een worstcase-scenario wordt de villa (500 m2 bvo) benut voor een kantoorfunctie (op basis van de wijziging) en één woning en is daarnaast in het plangebied sprake van 9 nieuwe vrijstaande woningen. De totale berekende parkeerbehoefte bedraagt 32 parkeerplaatsen, waarvan 18 parkeerplaatsen op eigen terrein bij de woningen worden gerealiseerd. Bij de villa moet bij effectuering van de wijziging ook getoetst worden aan de parkeernormen en de wijze waarop daaraan wordt voldaan bij het concrete plan. Op basis van de huidige parkeernormen moet ruimte worden geboden aan 14 parkeerplaatsen. Binnen het bestemmingsvlak is voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte op eigen terrein te kunnen voorzien.

4.4 Milieu

4.4.1 Milieu algemeen

Milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam' 2009-2012 (2009, verlengd in 2012)

Het plan bevat de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

• 1. duurzaamheid;
• 2. gemeentelijke interne duurzaamheidzorg;
• 3. klimaat, energie en duurzaam bouwen;
• 4. kwaliteit van de leefomgeving.

Het milieubeleidsplan stelt onder andere eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds op gebouwniveau door het streven naar een verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw(r). GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR-score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde 'kansrijke' projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt een GPR-score van minimaal 8. Anderzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitprofielen toegepast. Een uitgebreide beschrijving van de ambities is te vinden in het milieubeleidsplan.

Provinciale milieuverordening (2013)

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 de Provinciale milieuverordening 2013 (PMV 2013) vastgesteld. Grondwaterbeschermingszones en stiltegebieden zijn aangewezen in de PMV. In de verordening zijn regels opgenomen ter bescherming van de grondwaterkwaliteit met het oog op de drinkwaterwinning. Daarnaast zijn regels opgenomen voor het behoud en de bescherming van stiltegebieden.

In de navolgende paragrafen is ingegaan op de voor het plan relevante milieuaspecten.

4.4.2 Bodem

Algemeen

In het plangebied worden nieuwe woningen gerealiseerd. Om deze functie te kunnen realiseren dient bepaald te worden, door middel van een bodemonderzoek, of de beoogde gronden geschikt zijn voor de toekomstige functie.

Toetsing

Verkennend bodemonderzoek

In augustus 2013 is door Rouwmaat een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd (bijlage 2). De conclusie van het onderzoek luidt als volgt.

De gehele locatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd. Bij het vooronderzoek zijn geen gegevens naar voren gekomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van asbest op of in de bodem van de onderzoekslocatie. Visueel is tijdens de veldwerkzaamheden op de bodem en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Op basis van de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat:

• 1. de grond plaatselijk licht verontreinigd is met Lood;
• 2. de grond plaatselijk matig verontreinigd is met PAK;
• 3. de grond overschrijdingen kent, maar ontbrekende normen heeft, voor Kwik;
• 4. het grondwater plaatselijk licht verontreinigd is met Barium en Cadmium;
• 5. het grondwater ter plaatse van één peilbuis sterk verontreinigd is met Zink.

Het is bekend dat in de bodem zware metalen in fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, zowel door natuurlijke bronnen als door menselijke activiteiten veroorzaakt (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden.

De verhoogde gehalten PAK in de grond worden (deels) waarschijnlijk veroorzaakt door de waargenomen antropogene bestandsdelen (puin-/kooldeeltjes) en/of door microscopisch kleine deeltjes (bijv. roet). Het betreffen dan diffuus verspreide verontreinigingen.

De hypothese "onverdacht" dient voor het gehele onderzoeksgebied verworpen te worden. Op basis van het sterk verhoogde gehalte Zink welke is aangetroffen in het grondwater ter plaatse van één peilbuis, dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de aard en omvang van de verontreiniging. Daarnaast dient er een nader onderzoek uitgevoerd te worden naar het matig verhoogde gehalte PAK in de grond. Hierbij moet worden bepaald of sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging (meer dan 25 m3 verontreinigde grond en meer dan 100 m3 verontreinigd grondwater). Dit betekent dat de verontreinigingen in zowel het horizontale als in het verticale vlak afgeperkt moet worden middels een aantal aanvullende boringen en peilbuizen. Indien blijkt dat sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging, wordt bepaald of sprake is van een spoed eisend geval. Op basis hiervan kan worden bepaald of eventuele saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn.

Nader bodemonderzoek

Door Rouwmaat is in juni 2014 een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij dit bestemmingsplan gevoegd. Aanleiding voor het nader bodemonderzoek zijn de aangetroffen bodemverontreiniging met PAK in een mengmonster tijdens het verkennend bodemonderzoek. Doel van dit onderzoek is om de afzonderlijke monsters opnieuw te nemen en deze afzonderlijk te laten analyseren op PAK.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de matig verhoogde gehalten in de individuele grondmonsters niet zijn aangetroffen. Er zijn enkel in twee boringen licht verhoogde gehalten aangetroffen. Dit betekent dat geen nader onderzoek nodig is en vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestaan voor de voorgenomen ontwikkelingen op de locatie.

Indien er grond vrijkomt van de locatie en deze elders wordt toegepast, moet rekening worden gehouden met licht verhoogde gehalten. Voor toepassing op een andere locatie gelden de regels uit de nota bodembeheer grondstromenbeleid regio zuidoost Utrecht (2013). Het is nodig dat voorafgaande aan de sloop een asbestinventarisatie conform de SC540 wordt uitgevoerd (bij bebouwing van voor 1 januari 1994).

Nader onderzoek grondwater

Door Rouwmaat is in maart 2014 een nader onderzoek grondwater uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij dit bestemmingsplan gevoegd. Aanleiding voor het nader onderzoek grondwater zijn de aangetroffen grondwaterverontreiniging in één peilbuis tijdens het verkennend bodemonderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de aanwezige zinkverontreiniging in het grondwater zich beperkt tot circa 90 m3. Omdat geen sprake is van een ernstig geval van grondwaterverontreiniging, is geen sprake van een saneringsnoodzaak.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. In het bodemonderzoek is ingegaan op de potentiële hergebruiksmogelijkheden van eventueel vrijkomende grond en de toepassingseisen van de op te brengen grond.

4.4.3 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde).

Toetsing

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van de geluidsgevoelige woonfunctie, waardoor akoestisch onderzoek moet worden verricht. In november 2015 heeft SAB een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verricht. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Uit het onderzoek naar de geluidbelastingen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden vanwege de Driebergsestraatweg bij een viertal woningen. De hoogste geluidbelasting op de woningen bedraagt 57 inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. De maximale ontheffingswaarde wordt overschreden bij een twee woningen. Deze woningen liggen het dichts op de Driebergsestraatweg. Maatregelen zijn noodzakelijk om de geluidbelasting te reduceren.

Noodzakelijke maatregelen

Omdat ter plaatse van een tweetal woningen de maximale ontheffingswaarde van 53 dB wordt overschreden zijn maatregelen noodzakelijk om de geluidbelasting te reduceren. Om de geluidbelasting te reduceren tot maximaal 53 dB zijn schermmaatregelen en maatregelen bij de ontvanger onderzocht. Schermmaatregelen (geluidwal 70 meter lang en 3 meter hoog) leiden tot een reductie tot maximaal 53 dB, maar zijn vanuit het oogpunt van een zorgvuldige inpassing en de cultuurhistorische waarden niet wenselijk. Maatregelen bij de ontvanger zijn daarom noodzakelijk. In voorliggende situatie is bij de volgende gevels van woningen sprake van een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde:

• 1. woning 1: verdieping 2 en 3 (vanaf verdiepingshoogte 6 m en hoger);
• 2. woning 2: alle bouwlagen, met uitzondering van het souterrain (vanaf verdiepingshoogte 1,5 m en hoger).

Indien hier dove gevels worden gerealiseerd, is toetsing aan de normen voor deze gevels niet aan de orde. De woningen voldoen daarmee aan de normen uit de Wgh.

Verlening hogere grenswaarde

Gezien de beperkte schaal van dit plan en de bijzondere cultuurhistorische waarden, is het niet mogelijk of wenselijk is om verdere maatregelen te treffen die de geluidbelastingen terugbrengen tot waarden die lager zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug kan een hogere waarde voor de woningen worden aangevraagd. Dove gevels zijn daarmee noodzakelijk voor enkele woningen. De aan te vragen hogere grenswaarden zijn afhankelijk van de maatregelen die worden getroffen.

Beoordeling geluidbelastingen 30 km/h-wegen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen vanwege de niet-zoneplichtige Sterkenburgerlaan (30 km/h) inzichtelijk gemaakt ter plaatse van de nieuwe woningen. De hoogste berekende geluidbelasting bedraagt 50 dB, exclusief aftrek ex art. 110g Wgh.

Omdat deze weg een 30 km-regime heeft, is deze weg niet onderzoeksplichtig voor de Wgh en zijn de normen uit de Wgh niet van toepassing. Ter vergelijking worden de geluidbelastingen beoordeeld aan de hand van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) en maximale ontheffingswaarde uit de Wgh voor een vergelijkbare 50 km-weg. Er wordt op deze manier getoetst of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied bedraagt 53 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh).

Al gevolg van de Sterkenburgerlaan bedraagt de geluidbelasting meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De optredende geluidbelastingen zijn wel lager dan de maximale ontheffingswaarde.

Gezien de beperkte schaal van dit plan is het niet mogelijk of wenselijk om bronmaatregelen (stiller asfalt) of overdrachtsmaatregelen (afscherming) te treffen die de geluidbelastingen terugbrengen tot waarden die lager zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maatregelen die kunnen worden genomen bij de ontvanger (woning) zijn erop gericht om te voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB. Hiermee kan een goed akoestisch woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Op basis van de berekende geluidbelastingen (vanwege de 30 km/h-weg) dient te worden voldaan aan de minimum geluidweringseis van 20 dB uit het Bouwbesluit. Dit betekent dat er geen aanvullende (zware) gevelmaatregelen noodzakelijk zijn.

Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van de geluidbelastingen vanwege de 30 km/h-weg sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect geluid geeft het volgende nadere uitgangpunten voor het plan:

• 1. voor het plan moet een hogere grenswaarde worden vastgesteld;
• 2. in dit bestemmingsplan zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening regels opgenomen in verband met het wegverkeerslawaai bij woningen waar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden. Op basis hiervan zijn dove gevels verplicht voor de naar de Driebergsestraatweg gekeerde gevels van deze twee woningen. Beide woningen zijn op de verbeelding aangegeven.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de woningen moet op basis van het Bouwbesluit 2012 worden aangetoond of kan worden voldaan aan het berekende binnenniveau van 25 dB. Het behalen van dit binnenniveau is reëel. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn.

4.4.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

Wet Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5 . Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

De wet- en regelgeving onderscheidt projecten die 'in betekenende mate' (IBM) en 'niet in betekenende mate' (NIBM) leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden, aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m3 verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet daarnaast worden afgewogen of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Gevoelige bestemmingen zoals scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van het "Besluit gevoelige bestemmingen" extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Gemeentelijk milieubeleidsplan

De gemeente heeft vooralsnog geen eigen luchtkwaliteitbeleid, derhalve richten zij zich op de wettelijke normen voor luchtkwaliteit.

In de gemeente is het verkeer de voornaamste bron van luchtverontreiniging. Om dit te verminderen heeft de gemeente een aantal uitgangspunten geformuleerd:

• het stimuleren van het openbaar vervoer en het fietsgebruik;
• het terugdringen van het autoverkeer;
• het invoeren van het Largas principe: 'langzaam rijden gaat sneller'. Bij een betere doorstroming verbetert namelijk de luchtkwaliteit.

Het doel van de gemeente is om de luchtkwaliteit binnen de gemeente blijvend te verbeteren om de gezondheid van bewoners te beschermen tegen de effecten van luchtverontreiniging. Daarvoor staan de volgende acties op het programma:

• Er wordt een gemeentelijke beleidsregel luchtkwaliteit opgesteld ter bescherming van de gezondheid van de inwoners;
• Het is wenselijk om verkeersaantrekkende objecten langs de A12 te concentreren, mits in combinatie met mitigerende maatregelen ter plaatse;
• Het stimuleren van het openbaar vervoer en het fietsverkeer.

Toetsing

In het plangebied bestaat het voornemen om maximaal 10 woningen te realiseren. In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van het ministerie van VROM geraadpleegd (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/). De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10) in het plangebied voor (onder andere) de jaren 2015, 2020 en 2030.

In de navolgende tabel staan de concentraties fijn stof (PM10 en PM2.5) en stikstofdioxide (NO2) in de nabijheid van het plan zoals opgenomen in de monitoringstool. Het betreffen concentraties langs de nabijgelegen Driebergsestraatweg (N225). De concentraties langs deze weg zijn representatief voor de concentraties binnen- en in de directe omgeving van het plangebied. Indien de concentraties langs deze weg voldoen aan de grenswaarden, vindt eveneens geen overschrijding plaats binnen en in de directe omgeving van het plangebied.

Uit de tabel blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen onder de grenswaarden liggen in de drie zichtjaren (2015, 2020 en 2030). Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen vanaf 2015 in het plangebied verder afnemen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. De grafische weergaven van de concentraties PM10, PM2.5, en NO2 uit de monitoringstool zijn in navolgende figuren weergegeven.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.4.5 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen omliggende (agrarische) bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten het betreffende perceel.

Toetsing

Gemengd gebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van een aaneengesloten bebouwingslint tussen Doorn en Driebergen en ligt nabij Boswijk. De drukke provinciale Driebergsestraatweg ligt direct ten noorden van het plangebied. Langs deze weg bevinden zich diverse niet-woonfuncties. Gezien de ligging aan hoofdinfrastructuur is uitgegaan van een gemendg gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

Milieuzonering voor functies binnen het plangebied

In het plangebied wordt voorzien in één hindergevende functie, omdat in de villa ook een maatschappelijke functie mogelijk is. Deze functie was reeds mogelijk op basis van het geldende plan. In de feitelijke situatie is geen hindergevende functie in de villa aanwezig. De maatschappelijke functies die mogelijk worden gemaakt, hebben in gemengd gebied doorgaans een richtafstand van 10 m (school, verpleeghuis etc). Het meest nabijgelegen bouwvlak voor een nieuwe woning ligt op circa 17 m afstand van het bestemmingsvlak. Met deze afstand kan een goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd ter plaate van de toekomstige woning worden gerealiseerd. Hierbij is in overweging genomen dat een nieuwe maatschappelijke functie zal moeten voldoen aan de bepalingen uit het Activiteitenbesluit. Voor de nieuwe woning in de villa zelf geldt dat de richtafstanden niet worden gehaald, omdat de functies in één gebouw worden gerealiseerd. Er is sprake van een gebouw met functiemenging. De woonfunctie is wenselijk in verband met het behoud van de villa. Toekomstige bewoners kunnen op de hoogte zijn van de functiemogelijheden van het gebouw. Door bouwkundige scheidingen kan hinder door bijvoorbeeld geluid worden beperkt. Gezien het voorgaande wordt afgewogen dat het belang van een gemengde functie van de villa zwaarder weegt dan mogelijk toekomstige hinder.

Milieuzonering voor functies buiten het plangebied

Het plan voorziet mede in de realisatie van de milieuhindergevoelige functie wonen. De dichtstbijzijnde milieuhinderveroorzakende functie betreft de Academie Haptonomie aan de Jan Ligthartlaan 1. Op basis van de VNG-publicatie kan de functie worden gecategoriseerd als 'Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs'. Voor deze functie geldt in gemendg gebied een richtafstand van 10 m. De afstand van de academie tot aan het plangebied bedraagt 90 m. De afstand tussen het plangebied en de academie is daarmee voldoende groot om ter plaatse een goed woon- en leefklimaat te realiseren.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.4.6 Externe veiligheid

Algemeen

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (bijvoorbeeld een chemische fabriek of lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (bijvoorbeeld route gevaarlijke stoffen of buisleidingen). Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is de kans op een dodelijk ongeval binnen een bepaald gebied. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Toetsing

Om de haalbaarheid van het plan aan te kunnen tonen, is door SAB in maart 2016 een quick scan uitgevoerd naar de aanwezigheid van stationaire en mobiele bronnen in de omgeving van het plangebied. Deze quick scan is als bijlage 6 bij dit bestemmingsplan gevoegd. In de navolgende paragrafen wordt nader op de quick scan ingegaan.

Stationaire bronnen

Op de navolgende afbeelding is een fragment van de provinciale risicokaart opgenomen. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen stationaire bronnen zijn gelegen. Dit betekent dat bij de planvorming geen rekening hoeft te worden gehouden met het effect van inrichtingen die vallen onder het Bevi of het Brzo. Een nadere beoordeling kan derhalve achterwege blijven.

Weergave ligging van het plangebied (blauw kader) op de risicokaart 

In de omgeving van het plangebied liggen verder geen andere bedrijven, bijvoorbeeld voor de opslag van vuurwerk, die in het kader van externe veiligheid relevant zijn voor de planvorming.

Mobiele bronnen/transport van gevaarlijke stoffen

De planlocatie ligt aan de Driebergsestraatweg. Binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug is voor het vervoer van gevaarlijke stoffen een routeringsbesluit van kracht. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en lossen van gevaarlijke stoffen buiten vastgestelde routes geldt een ontheffingsplicht. De Driebergsestraatweg maakt geen deel uit van de routering. Voor zover over deze weg ontheffingsplichtig vervoer plaatsvindt, is de frequentie daarvan dermate laag, dat dit niet leidt tot risico's die ruimtelijk relevant zijn. Daarnaast kan over de Driebergsestraatweg ook lokaal transport van niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine en diesel) plaatsvinden. Ook dit vervoer is van zodanig beperkte omvang dat er geen ruimtelijk relevante risico's zijn. Er hoeft daarom ook geen rekening gehouden te worden met een plaatsgebonden risico of een groepsrisico.

Buisleidingen

Ten noordwesten van het plangebied ligt de hogedrukaardgasleiding A-510-KR-101. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze hogedrukaardgasleiding. Hierdoor is een nader onderzoek in de vorm een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) niet noodzakelijk.

Spoor

In de nabijheid van het plangebied liggen geen spoorlijnen waarvan het invloedsgebied van het groepsrisico over onderhavige locatie valt. Een nadere beoordeling van dit aspect kan daarmee achterwege blijven. De verantwoordingsplicht is derhalve niet van toepassing.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.4.7 Duurzaamheid

Algemeen

Milieubeleidsplan Utrechtse Heuvelrug 2009-2014

Het milieubeleidsplan Utrechtse Heuvelrug 2009-2014 is op 24 september 2009 vastgesteld door de Raad. Het beschrijft de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

• 1. duurzaamheid
• 2. gemeentelijke interne duurzaamheidszorg
• 3. klimaat, energie en duurzaam bouwen
• 4. kwaliteit van de leefomgeving

Het milieubeleidsplan stelt duurzaamheid voorop. Intern zet de gemeente in op duurzaamheid, maar ook buiten de gemeentelijke organisatie wordt dit gestimuleerd. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn en in 2015 wil de gemeentelijke organisatie energieneutraal zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

Op gebouwniveau streeft de gemeente naar een 25% verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (minimaal niveau / Bouwbesluit) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestreefd naar een GPR score van gemiddeld minimaal een 7, met minimaal een 7 voor het thema energie.

Op omgevingsniveau past de gemeente gebiedsgericht milieubeleid toe. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitsprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitsprofielen toegepast. Het gebiedstype dat voor deze ruimtelijke onderbouwing van toepassing is: 'wonen – buiten centrum'. Er wordt aangeraden om tijdig na te denken over de mogelijkheden voor duurzame maatregelen.

Toetsing

Villa Oudeweg wordt hersteld en in gebruik genomen als woning. Hergebruik van bestaande bebouwing is in lijn met het principe van duurzaamheid. De nieuw te bouwen woningen zullen voldoen aan de wettelijke en gemeentelijke vereisten op het gebied van isolatie. Bij de villa zal getracht worden aan deze eisen te voldoen. Vanwege de monumentale waarde van de Villa en de bestaande bouwkundige beperkingen zal dit waarschijnlijk niet overal mogelijk zijn.

Conclusie

Het beleidskader is juist weergegeven en vormt een aandachtspunt bij de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.5 Kabels en leidingen

Er zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig waarmee in het plangebied rekening moet worden gehouden. Vanuit het aspect kabels en leidingen bestaan geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

Algemeen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen moeten worden gewaarborgd in het bestemmingsplan. Hierbij moet tevens rekening worden gehouden met zones rond deze leidingen waarbinnen mogelijke beperkingen gelden voor het bouwen en/of het gebruik gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• 3. defensiebrandstoffen;
• 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Ministerie van VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin wordt het in acht nemen van een veiligheidszone geadviseerd, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Toetsing

In de paragraaf externe veiligheid (zie paragraaf 4.4.6) is ingegaan op de in de omgeving aanwezige risicorelevante leiding. In het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen of beschermingszones van leidingen.

Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten zoals woningen en scholen.

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan geen zendmasten aanwezig zijn die een overschrijding veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

 

4.6 Water

4.6.1 Beleidskader

Waterplan 2010-2015 Provincie Utrecht

Het Waterplan 2010-2015 van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie voor de periode van 2010 tot 2015. Met dit plan voldoet de provincie aan de verplichting van de Waterwet om voor een periode van zes jaar een regionaal waterplan op te stellen. Het vervangt het Waterhuishoudingsplan 2005-2010, dat hiermee vervalt. Met de nieuwe Waterwet is het Waterplan, voor wat betreft de ruimtelijke aspecten, structuurvisie als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De provincie Utrecht heeft taken op het gebied van waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van het water. In het beleid wordt uitgegaan van de kernwaarden duurzaamheid, kwaliteit en samenwerking. In het Waterplan is het beleid vastgelegd. Bij het Waterplan hoort het Deelplan Kaderrichtlijn Water (KRW), met daarin de provinciale kaders voor de kwaliteit van oppervlaktewater en de maatregelen die de provincie zelf neemt ten aanzien van het grondwater.

Het plangebied heeft op basis van het Waterplan de functie "stedelijk gebied". De inrichting en het beheer in deze gebieden zijn primair gericht op bebouwing en infrastructuur. De bij deze functie horende doelstellingen zijn de volgende:

• 1. een voor bebouwing en infrastructuur gewenste grondwaterstand om zakking te voorkomen en droge voeten te houden (GGOR);
• 2. verbeteren van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het watersysteem;
• 3. streven naar het waar mogelijk afkoppelen bij nieuwbouw en stadsvernieuwing en naar maximaal afkoppelen bij rioolvervanging of herinrichting in bestaande wijken, tenzij grondslag of inrichting het niet toelaat, bijvoorbeeld als uitvloeisel van de integrale afweging voor de Utrechtse Heuvelrug;
• 4. op de Utrechtse Heuvelrug moet integraal beoordeeld worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van verhardingen afgevoerd wordt. De opties zijn afkoppelen, infiltreren in de bodem, lozen op oppervlaktewater of aansluiting op het riool;
• 5. buiten de KRW-waterlichamen geldt: voldoen aan de ecologische normdoelstellingen van minimaal het laagste niveau in bestaande wijken.

'Waterkoers 2016 - 2021' Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft zijn digitale waterbeheerplan 'Waterkoers 2016 - 2021' op 16 maart 2016 vastgesteld. Hierin legt het hoogheemraadschap zijn koers voor de komende zes jaar op hoofdlijnen vast. De Waterkoers 2016 - 2021 is een omslag in denken. Het is niet meer vanzelfsprekend dat het waterschap alles wat met water te maken heeft, zelf oppakt, bepaalt of betaalt. Het motto is van 'zorgen voor' naar 'samen doen'.

De Waterkoers beschrijft de opgaven en de werkwijze van het waterschap. De Water-koers bevat bewust géén maatregelen. Welke maatregelen waar en hoe het beste opgepakt kunnen worden, bepaald het waterschap samen met de gebiedspartners. Met andere woorden: de uitwerking van de Waterkoers gebeurt via gebiedsprocessen, beleids- en uitvoeringsplannen en grote projecten van waterschap en partners.

Waterplan Heuvelrug Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Enkele gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug hebben gezamenlijk een waterplan opgesteld in samenwerking met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, de Provincie Utrecht en Hydron Midden-Nederland. Dit plan is in februari 2007 door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. Het plan omvat een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. De focus van het waterplan ligt op het stedelijk gebied.

Het waterplan legt binnen het stedelijk gebied nadruk op de volgende aspecten:

• 1. herstel van de natuurlijke waterhuishouding. In de huidige situatie wordt neerslag op het bebouwd gebied voor een belangrijk deel via de (gemengde) riolering afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Dit is feitelijk verspilling van schoon regenwater, waarmee de natuurlijke grondwateraanvulling wordt verstoord en de rioolwaterzuivering wordt belast met onnodige wateraanvoer. Bovendien raakt bij hevige neerslag het riool nogal eens overbelast en stort afvalwater over op schoon oppervlaktewater. Herstel van de natuurlijke situatie, waarbij grond- en oppervlaktewater door schone neerslag worden aangevuld, is een duurzamere oplossing. Belangrijk punt van zorg is dat regenwater schoon blijft en geen overlast geeft. Het is dan ook van belang te beschikken over ruimte voor tijdelijke waterberging en om vervuilingsbronnen te minimaliseren.
• 2. voorkomen van waterverontreiniging door riooloverstort en "stedelijke" activiteiten. Bij vervuiling van water in het bebouwd gebied spelen ondermeer verkeer, chemische onkruidbestrijdingsmiddelen, hondenpoep en "uitlogende" bouwmaterialen een rol. Aanpak van deze zogenaamde diffuse bronnen krijgen nadrukkelijk aandacht in het waterplan.
• 3. zichtbaar en natuurlijk water als kwaliteitsverhogend element in het bebouwd gebied. Water biedt ook kansen voor een aantrekkelijker leefomgeving. Ruimte voor berging en afvoer van water kan zodanig worden ingepast, dat water zichtbaar wordt en bijdraagt aan een prettiger woon- en werkomgeving.

Op basis van voornoemde aspecten zijn in de komende jaren in het stedelijk gebied van de Utrechtse Heuvelrug de maatregelen noodzakelijk:

• 1. het afkoppelen ten behoeve van ontlasting rioolwaterzuivering en herstel natuurlijke waterhuishouding;
• 2. de aanpak van diffuse bronnen ten behoeve van verbetering waterkwaliteit;
• 3. het terugbrengen van (cultuurhistorisch) zichtbaar water.

Convenant afkoppelbeleid Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Op 27 januari 2010 is het convenant over afkoppelen van regenwater op de Utrechtse Heuvelrug door dertien partijen (gemeenten, waterschappen, Vitens en de provincie Utrecht) uit het gebied ondertekend. Ook de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft dit convenant ondertekend. Het convenant geeft de partijen een heldere leidraad waar, wanneer en onder welke voorwaarden afkoppelen op de Utrechtse Heuvelrug mogelijk is en beperkt de risico's van afkoppelen voor de grondwaterkwaliteit in de Utrechtse Heuvelrug. Op basis van dit convenant dient er een integrale afweging gemaakt te worden hoe er wordt omgegaan met hemelwater.

4.6.2 Situatie plangebied

In de huidige situatie is in het plangebied circa 4.800 m2 aan verharding aanwezig. Deze verharding bestaat uit de villa, de bebouwing van het voormalige asielzoekerscentrum en de overige erfverharding als toegangswegen, parkeerplaatsen en terrassen.

In de toekomstige situatie bedraag het totale verharde oppervlak circa 5.500 m2. Deze verharding betreft de bestaande villa met bestaande erfverharding en het nieuw te bouwen bijgebouw. Voor de nieuwe woningen wordt qua verharding uitgegaan van het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. Het bouwvlak is ruim aangehouden en zal naar verwachting overeenkomen met het oppervlakte aan bebouwing en erfverharding voor elke woning. Daarnaast is de bestemming verkeer opgenomen in de oppervlakte van toekomstig verhard oppervlak.

Op grond van het bovenstaande neemt per saldo de verharding in het plangebied met circa 700 m2 toe. Er is sprake van een minimale toename van het verharde oppervlak. Omdat geen sprake is van een substantiële toename van het bebouwd oppervlak, zullen met de planontwikkeling geen negatieve effecten ontstaan op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Bovendien is door het nieuwe bestemmingsplan niet meer toegestaan om de gronden binnen de bestemming Natuur te verharden. Deze mogelijkheid biedt het vigerende bestemmingsplan wel (bestemming Maatschappelijk).

In het plangebied wordt een versnelde afvoer van overtollig hemelwater van toekomstige woonpercelen naar het oppervlaktewater voorkomen doordat het hemelwater op percelen geïnfiltreerd dan wel geborgen zal moeten worden op eigen terrein. Voor de percelen is daarom geen sprake van een versnelde afvoer van overtollig hemelwater.

Afvoer van overtollig hemelwater van de toegangsweg tot het plan inclusief de bijbehorende inritten za bovengronds naar een waterbergende berm plaatsvinden. Deze berm is berekend op een bui van 30 mm, volgens de eisen aangegeven door gemeente Utrechtse Heuvelrug. Bij zwaardere buien zal ook de met kunststof platen versterkte berm direct naast de toegangsweg onderlopen tot aan kant verharding. Dit is mogelijk tot buien van 50 mm. Bij buien zwaarder dan 50 mm zal sprake zijn van water op straat. Doordat de waterbergende bermen onderbroken worden door inritten, blijft het hemelwater lokaal aanwezig en is geen sprake van verschuiving van wateroverlast. Aan het eind van de toegangsweg is op het laagste punt van de waterbergende bermen een slokopkolk ontworpen, die aansluit op de aan te leggen vuilwaterriolering. Deze treedt in werking bij buien zwaarder dan 30 mm. Bijkomend effect is dat hierdoor af en toe het hoofdriool wordt gereinigd. Er is geen aansluiting op oppervlaktewater van het waterschap.

Van afvoer van overtollig hemelwater naar oppervlaktewater van het waterschap is geen sprake.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug hanteert het beleid dat hemelwater en afvalwater gescheiden dienen te worden afgevoerd. Het hemelwater moet geïnfiltreerd worden binnen het plangebied en mag niet worden afgevoerd op openbaar gebied. Door de goede doorlatendheid van de bodem (zand) en de aanwezige grondwaterstanden (GHG tussen 1,00 m en 1,20 m -mv) is het gebied geschikt voor infiltratie van hemelwater.

De gronden in het plangebied komen overigens niet in gemeentelijk eigendom. Om deze reden stelt de gemeente formeel geen eisen aan riolering, wegen, groen en dergelijke. Ten behoeve van uniformiteit en de kwaliteit van de leefomgeving worden, indien mogelijk, de eisen uit de Leidraad inrichting openbare ruimte wel zoveel mogelijk gevolgd. Hieruit volgt de bergingseis van 30 mm.

Bij de bouw van de nieuwe woningen worden uitsluitend duurzame (niet-uitlogende) materialen toegepast waardoor de waterkwaliteit op peil blijft.

Voor de landschappelijke inrichting van het plangebied zullen er ingrepen worden gedaan in een watergang (aan de zuidoostzijde van het plangebied) die op basis van de keur als tertiaire oppervlaktewaterlichaam is aangemerkt. De watergang betreft een waterpartij die in het verleden is aangelegd. Hiervan is slechts een gedeelte over, de kwaliteit hiervan laat te wensen over, het water is vrijwel verdwenen. Er vinden geen werkzaamheden aan de watergang of taluds plaats. Getracht zal worden het water als element terug te brengen. In combinatie met een extensief beheer zal de biodiversiteit van deze plek toenemen

4.6.3 Watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt het hoogheemraadschap de website www.dewatertoets.nl. Het hoogheemraadschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde digitale watertoets wordt door het hoogheemraadschap geconcludeerd dat bepaalde aspecten van het plan een zodanige invloed hebben op de belangen van het hoogheemraadschap dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat in overleg met het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden gekeken moet worden naar de waterkansen en -knelpunten voor het initiatief. De ingevulde watertoets is als bijlage 7 bijgevoegd.

4.6.4 Conclusie

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg aan het hoogheemraadschap toegezonden om het hoogheemraadschap in de gelegenheid te stellen hierop te reageren. De resultaten hiervan worden in deze paragraaf of in een separate bijlage verwerkt.

4.7 Natuur

4.7.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming.

4.7.2 Toetsing

4.7.2.1 Quick scan flora en fauna

Door SAB is in juli 2013 een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Deze quick scan is als bijlage 8 bij dit bestemmingsplan gevoegd. Vanwege de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is de quick scan in december 2016 met een memo geactualiseerd. Dit memo is als bijlage 14 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

4.7.2.1.1 Gebiedsbescherming

In het kader van de Wet natuurbescherming dient getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden en bospercelen.

Natura2000-gebied

Gezien de ligging van het plangebied buiten de beschermde natuurgebieden, het Natura 2000-gebied 'Kolland & Overlangbroek' (6.800 m afstand) en het beschermd natuurmonument 'Raaphof', (6.100 m afstand) zijn negatieve effecten op deze gebieden niet te verwachten.

Natuurnetwerk Nederland

Gezien de ligging van het plangebied binnen het Natuur Netwerk Nederland (NNN) wordt met de beoogde realisatie van de woningen het NNN aangetast. Hierdoor zijn directe en indirecte negatieve effecten op het NNN niet uit te sluiten.

Voor dit plan is er sprake van aantasting van het NNN. Nader onderzoek is noodzakelijk om de omvang van de (significant) negatieve effecten vast te stellen en te bepalen welke waarden van het NNN worden aangetast en dienen te worden gemitigeerd.

Houtopstanden

Paragraaf 4.1 van de Wet natuurbescherming (Wnb) bevat regels over het vellen van houtopstanden buiten de bebouwde kom. Hieronder vallen alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are of, als het rijbeplanting betreft, uit meer dan 20 bomen bestaat. Daarnaast gelden regels vanuit de gemeentelijke bomenverordening. De verdeling tussen de oude Boswet (huidige Wet natuurbescherming, paragraaf 4.1) en de Bomenverordening in samenspraak tussen de gemeente en de provincie tot stand gekomen. Deze verdeling is gehanteerd voor toetsing aan de Wnb. In artikel 4.1 onder b Wnb is bepaald dat de verboden in paragraaf 4.1 niet van toepassing zijn voor houtopstanden op erven en tuinen. Het gebied ten noorden en rondom de te slopen bebouwing is ingericht als erf en tuin bij de bestaande bebouwing. Dit valt niet onder de Wnb. Het gebied ten zuiden van de te slopen bebouwing valt binnen het regime waarvoor de Wnb geldt, omdat dit gebied door de gemeente niet is aangewezen als bebouwde kom. De navolgende kaart geeft een indruk voor welk deel van het plangebied de Wnb geldt. Voor de te kappen bomen die vallen onder het regime van de Wnb is een melding ingediend. In het kader van de behandeling van de aanvraag heeft een veldbezoek plaatsgevonden. De provincie heeft aangegeven dat zij als compensatie de herplant van minimaal 20 bomen vereist (compensatie 13 te kappen bomen plus een toeslag van 50%).

Regime voor bomen in het plangebied.

4.7.2.1.2 Soortenbescherming

De meeste van de in het plangebied voorkomende soorten zijn beschermd en vallen onder het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet. Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algehele vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Dit betekent dat voor deze soorten de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder ontheffing.

Voor dit plan zijn negatieve effecten op strikt beschermde soorten als Boommarter, Eekhoorn en vleermuizen niet op voorhand uit te sluiten. Voor deze soorten geldt, bij aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen, een ontheffingsplicht in het kader van de Flora- en faunawet. Nader onderzoek dient te worden uitgevoerd naar:

• 1. Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen
  Nader onderzoek naar vleermuizen is gebonden aan twee vaste onderzoeksperioden. De onderzoeksperiode naar kraamkolonies is van (15 mei) 1 juni tot 15 juli en de onderzoeksperiode naar de paarverblijfplaatsen is van 15 augustus tot 15 september (30 september). De suboptimale periode staat hierbij tussen haken.
• 2. Functionaliteit van het plangebied als functioneel leefgebied voor vleermuizen
  Nader onderzoek naar de gebiedsfuncties (foerageergebieden en vast vliegroutes) van het plangebied voor vleermuizen dient te worden uitgevoerd. In het algemeen kunnen deze onderzoeken worden uitgevoerd in de periode van half april tot half oktober.
• 3. Functionaliteit van het plangebied als functioneel leefgebied voor de Eekhoorn en Boommarter
  Nader onderzoek naar de gebiedsfuncties van het aangrenzende bosperceel voor de Eekhoorn en Boommarter dient te worden uitgevoerd. In het algemeen kunnen deze onderzoeken worden uitgevoerd in de periode van het voortplantingsseizoen (begin april – juli).

Het gebruik van het plangebied door deze soorten kan door middel van nader onderzoek in beeld worden gebracht zodat het werkelijke effect van de ingreep op (het leefgebied van) daadwerkelijk aanwezige soorten kan worden bepaald. Pas dan kan worden bepaald of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Bij een dergelijke ontheffing worden vaak mitigerende en/of compenserende maatregelen gevraagd.

Uit het memo in verband met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming blijkt dat het reeds verrichte onderzoek in verband met soortenbescherming nog steeds actueel is. De conclusie is daarom niet gewijzigd.

4.7.2.2 Nader onderzoek flora en fauna

In juli 2015 is door SAB een nader flora- en faunaonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 9 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

4.7.2.2.1 Resultaten nader onderzoek

Vleermuizen

Verblijfplaatsen vleermuizen

Uit het nader onderzoek blijkt dat in het plangebied sprake is van één kraamverblijfplaats, vijf zomerverblijfplaatsen en drie paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus). De kraamverblijfplaats, alle zomerverblijfplaatsen en één paarverblijfplaats zijn aanwezig in de villa. De twee overige paarverblijfplaatsen zijn aanwezig in het schoolgebouw.

Aangezien het schoolgebouw gesloopt wordt, gaan de verblijfplaatsen aldaar verloren. Er is dan zeer waarschijnlijk sprake van overtreding van de Flora- en faunawet. Er dient een ontheffing te worden aangevraagd op grond van de Flora- en faunawet. Aan deze ontheffing kan een aantal voorwaarden worden gekoppeld, mede in verband met mitigatie (mitigerende maatregelen). De villa is inmiddels grotendeels gerestaureerd. Er zijn enkele mitigerende maatregelen mogelijk, waarbij, na uitvoering, geen ontheffing nodig is.

In het nader onderzoek is een aantal mitigerende maatregelen genoemd voor de nieuwbouw en de villa. Deze mitigerende maatregelen zijn uitvoerbaar. De maatregelen zijn in de volgende paragraaf beschreven.

Essentiële vliegroutes vleermuizen

In het plangebied is een essentiële vliegroute van de gewone dwergvleermuis aanwezig. Aangezien het grootste deel van de bomen behouden blijft en het plangebied zijn groene karakter niet verliest, is een negatief effect op deze vliegroute niet te verwachten. Derhalve is een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet hiervoor niet aan de orde.

Eekhoorn en Boommarter

In het plangebied zijn geen (essentiële elementen van) boommarter, eekhoorn en reptielen aangetroffen. Voor deze soorten is een ontheffing Flora- en faunawet niet aan de orde.

4.7.2.2.2 Mitigerende maatregelen

Mitigerende maatregelen villa

De villa is inmiddels grotendeels gerestaureerd. Mitigatie van de aanwezige verblijfplaatsen in de villa is niet noodzakelijk als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

• 1. werkzaamheden aan de gevelbetimmering mogen niet plaatsvinden;
• 2. tijdens donkerte mag geen (bouw)verlichting op de villa of naar boven gericht zijn;
• 3. als steigers tegen de villa worden geplaatst dient minimaal 3 meter ruimte tussen de gevelbetimmering en de steigers aanwezig te zijn, zodat vleermuizen zonder problemen uit kunnen vliegen;
• 4. overige obstakels (palen, doeken, et cetera) dienen op een minimale afstand van 3 meter van de gevelbetimmering geplaatst te worden.

Indien niet aan bovenstaande voorwaarden voldaan kan worden, dient een ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd te worden, alvorens de activiteiten plaats kunnen vinden.

Mitigerende maatregelen sloop bestaand gebouw/nieuwbouw woningen

De mitigerende maatregelen voor de gewone dwergvleermuis bestaan uit tijdelijke en permanente voorzieningen. De permanente voorzieningen zijn verblijfplaatsen die geïntegreerd worden in de nieuwbouw. De tijdelijke voorzieningen zijn verblijfplaatsen die buiten het schoolgebouw worden opgehangen om de tijd te overbruggen tussen het in onbruik raken van de huidige verblijfplaatsen en de realisatie van de nieuwe permanente verblijfplaatsen.

Tijdelijke voorzieningen

Voor tijdelijke voorzieningen dienen 8 vleermuiskasten te worden opgehangen met minimale afmetingen van 51 x 16,5 x 78 centimeter. Deze verblijfplaatsen moeten:

• 1. binnen het kerngebied van de groep, en dan zo mogelijk binnen 100 meter, eventueel binnen 200 meter van de oorspronkelijke verblijfplaats worden geplaatst en dit buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden;
• 2. verschillende microklimaten aanbieden (clustering met verschillende richtingen);
• 3. een locatie hebben die gelijk of beter van kwaliteit is aan de oorspronkelijke situatie wat betreft hoogte (bij voorkeur op minimaal 3 meter hoogte), aanvliegroute en vrije vliegruimte. Ook mag de lichtintensiteit, hoeveelheid verstoring en bereikbaarheid van predatoren niet hoger zijn;
• 4. bij voorkeur aan gebouwen geplaatst worden, bij uitzondering aan bomen;
• 5. moeten tijdig worden opgehangen. In het geval van paarverblijfplaatsen dient dit minimaal 6 maanden voorafgaand aan het paarseizoen te gebeuren (dus ophangen tussen 15 oktober en 31 januari).

In maart 2016 zijn alle kasten geplaatst door een ecologisch deskundige. Er zijn geen kasten opgehangen aan de villa op verzoek van de bewoner. In plaats daarvan zijn er vier kasten opgehangen op aan andere nabijgelegen woning.  Tevens is een paalconstructie voor verblijfplaatsen gerealiseerd. De onderstaande foto geeft een beeld van één van de tijdelijke kasten en de paalconstructie.

Paalconstructie voor verblijfplaatsen vleermuizen

Nestkast aan gevel woning voor verblijfplaatsen vleermuizen

Permanente voorzieningen

Voor permanente voorzieningen dienen 8 inbouwkasten in de nieuwbouw gerealiseerd te worden. Deze verblijfplaatsen moeten:

• 1. een vergelijkbare spreiding in het gebouw hebben als de oorspronkelijke verblijfplaatsen;
• 2. zo veel mogelijk dezelfde eigenschappen hebben als de oorspronkelijke verblijfplaatsen;
• 3. verschillende microklimaten aanbieden (clustering met verschillende richtingen);
• 4. van een met de oorspronkelijke verblijfplaats vergelijkbare materiaalsoort en volume zijn met een vergelijkbare bufferwaarde wat betreft opwarmen en afkoelen;
• 5. een locatie hebben die gelijk of beter van kwaliteit is aan de oorspronkelijke situatie wat betreft hoogte (bij voorkeur op minimaal 3 meter hoogte), aanvliegroute en vrije vliegruimte. Ook mag de lichtintensiteit, hoeveelheid verstoring en bereikbaarheid van predatoren niet hoger zijn.

Vanaf nu tot aan de oplevering van de nieuwbouw dient een aantal stappen genomen te worden om voor wat betreft vleermuizen overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen:

• 1. aanvragen ontheffing Flora- en faunawet;
• 2. opstellen werkprotocol sloop en nieuwbouw;
• 3. te slopen bebouwing ongeschikt maken voor gewone dwergvleermuis;
• 4. realiseren permanente vleermuisvoorzieningen.

4.7.2.2.3 Nee, tenzij-onderzoek Ecologische Hoofdstructuur

Met de beoogde plannen is géén sprake van significante vermindering van de oppervlakte van natuur binnen het NNN. Uit de effectenbeoordeling volgt dat geen van de toetsingsaspecten de uitvoering van de werkzaamheden of het plan in de weg staat.

4.7.3 Conclusie

Op basis van het onderzoek moet een aantal mitigerende maatregelen worden uitgevoerd en is een ontheffing van de Flora- en Faunawet noodzakelijk. De initiatiefnemer zal de mitigerende maatregelen uitvoeren en heeft in december 2016 de aanvraag om ontheffing ingediend. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor de maatregelen. Gezien de getroffen en te treffen maatregelen en de afweging van het ruimtelijk belang dat gekoppeld is aan dit plan, bestaat geen aanleiding te veronderstellen dat de ontheffing niet kan worden verleend. Na het verkrijgen van de ontheffing en het treffen van maatregelen vormt het aspect flora en fauna geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.8 Cultuurhistorie

4.8.1 Algemeen

Naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten is het ook van belang om cultuurhistorische waarden in kaart te brengen bij ruimtelijke planvorming. Om die reden is een korte analyse verricht van de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

4.8.2 Toetsing

Door BAAC is in juni 2015 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 10 bij dit bestemmingsplan gevoegd. In dit onderzoek is ook nader ingegaan op de geschiedenis van de locatie en de bebouwing in het plangebied.

Ontstaansgeschiedenis voormalige Buitenplaats Oudeweg

Het plangebied ligt aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug. Het landschap in dit gebied wordt gedomineerd door de overgang van de hoge stuwwal naar het lager gelegen dekzandgebied aan de voet ervan. De Straatweg (huidige Driebergsestraatweg) waaraan het plangebied ligt, vormde min of meer de grens tussen de bossen op de stuwwallen en de akkers en weilanden in het lager gelegen gebied aan de voet van de stuwwallen. Dit is zichtbaar op de navolgende afbeelding. Oorspronkelijk bevonden zich parallel aan de hoogtelijnen twee wegen, de Arnhemse Bovenweg en evenwijdig daaraan een meer kronkelende benedenweg, de hierboven genoemde Straatweg, die als kerkweg de dorpen Zeist en Doorn met elkaar verbond. Het agrarisch gebied was overwegend verkaveld in langgerekte, smalle percelen dwars op de hoogtelijnen. Evenwijdig aan de percelering bevond zich langs de oostgrens van het plangebied een licht slingerende schapedrift (de huidige Sterkenburgerlaan), die de boerderijen in het agrarisch gebied verbond met de heidevelden op de stuwwal. Dergelijke schapendriften maakten vaak gebruik van de natuurlijke smeltwaterdalen. Vrijwel direct ten oosten van de Schapendrift lag de Sterkenburgerlaan, die de verbinding vormde tussen kasteel Sterkenburg (op de rand van het rivierengebied) en het jachtgebied op de stuwwal. Dit kasteel is in de dertiende eeuw in het Kromme Rijn gebied gesticht onder invloed van de welvaart in de akkerbouw op de brede stroomruggen, de toegenomen politieke onrust en de sterker wordende macht van de ridderstand.

Ligging van het plangebied (rood omkaderd) op een uitsnede van een kaart uit omstreeks 1900

In de zeventiende eeuw zorgden politieke stabiliteit en koloniale handel voor een Gouden Eeuw in Nederland. Met de vergaarde rijkdom werden diverse oude ridderhofsteden omgevormd tot buitenplaatsen. De kleine besloten kasteeltuinen werden aangelegd in meer geometrische indeling met zichtlijnen, waarbij beheersing van de natuur centraal stond. Het reliëf van de stuwallen, die grotendeels onbeboste gebieden vormden, werd benut voor uitzichtpunten.

Tussen 1822 en 1840 werden grote delen van de staatsdomeinen verkocht ter bekostiging van nieuwe infrastructuur. Veel stedelingen belegden hun geld en ontsnapten aan de stad door op de Utrechtse Heuvelrug buitenplaatsen aan te leggen. De ontwikkeling van de reeks buitenplaatsen van de Stichtse Lustwarande kwam op gang, gelegen aan de Driebergsestraatweg, de N225. Onderdeel van deze Stichtse Lustwarande is ook de voormalige Buitenplaats Oudeweg.

Voormalige Buitenplaats Oudeweg

Omstreeks 1836 is in het noordoostelijke deel van het plangebied het landhuis Oudenweg gebouwd door A. Godin van Westrenen, toenmalige eigenaar van kasteel Sterkenburg. De voormalige buitenplaats is vernoemd naar de hofstede Oudenweg, die voorheen op deze plek stond. Rond het huis werden een waterloop en een landschapspark aangelegd met koetshuis (Stekenburgerlaan 4). In deze periode was de Engelse landschapsstijl in zwang en werden grote parkbossen aangeplant met slingerende vijverpartijen. De navolgende afbeelding geeft een beeld van de villa in 1869. Aan het einde van de negentiende eeuw is het bestaande bijgebouw, evenwijdig aan de Straatweg, vervangen door een gebouw dat hier schuin op georiënteerd lag.

Litho van voormalige buitenplaats Oudeweg, P.J. Lutgers 1869 (bron: http://www.buitenplaatseninnederland.nl).

Aan het begin van de twintigste eeuw is het huis verbouwd, waarbij de ingang werd verplaatst van de zuid- naar de noordgevel en deze gevel een voornaam karakter kreeg met bordestrap. De navolgende afbeeldingen geven een beeld van de villa voor en na deze verbouwing. In dezelfde periode is de voormalige buitenplaats verkleind van 18 hectare tot circa 9 hectare. In de jaren twintig van de twintigste eeuw zijn in het westelijke deel van het plangebied diverse (bij)gebouwen verrezen. Langs de Schapendrift is in deze periode een vijver gegraven. In dezelfde periode is de Sterkenburgerlaan deels vervallen, waardoor de oude Schapendrift overbleef als verbindingsweg. De slingervijver, die het hoofdhuis vanaf de aanleg omsloot, is rond 1930 grotendeels vervallen.

Het aanzien van villa Oudenweg vóór en ná de verbouwing in het begin van de twintigste eeuw

Na de Tweede Wereldoorlog is een groot deel van de bebouwing in het plangebied verdwenen. Alleen het landhuis en een naastgelegen bijgebouw zijn overgebleven. In 1960 is het huis verbouwd tot kantoor. Omstreeks 1970 is achter het landhuis een asielzoekerscentrum gerealiseerd, dat in de daarop volgende jaren sterk is vergroot. Deze bebouwing is nadien in gebruik genomen door een basisschool. Met de aanleg van de bebouwing achter de villa is een deel van de oude parkaanleg verdwenen, maar deze is ook nog deels herkenbaar aanwezig. Kenmerken hierbij zijn:

• 1. oude, waardevolle bomen in het noordwesten van het plangebied en in het zuiden van het plangebied;
• 2. waardevolle openheid voor de villa (zoals getoond op de historische afbeeldingen in deze paragraaf);
• 3. waardevolle groenstructuren zoals de rododendrons langs het water nabij de Sterkenburgerlaan en het contrast tussen de open ruimte voor de villa en het bosgebied daarachter;
• 4. de deels aanwezige padenstructuur (hoofdzakelijk in het zuiden aanwezig);
• 5. hoogteaccenten, waarbij vooral het lichte hoogteverschil tussen de Driebergsestraatweg en de villa opvalt.

4.8.3 Conclusie

De voormalige Buitenplaats Oudeweg (het plangebied) is een cultuurhistorisch waardevol element in de kern Doorn. Op het terrein zijn restanten van een landschappelijke tuinaanleg aanwezig. De bebouwing op het terrein is echter gedateerd. Het is vanuit het oogpunt van behoud van cultuurhistorie van belang de restanten van de voormalige buitenplaats zoveel mogelijk te behouden en in te zetten bij de herinrichting van het plangebied, waardoor weer een kwalitatief hoogwaardige inrichting ontstaat. Door het amoveren van de leegstaande gebouwen, die in slechte staat verkeren, het herstel van de villa, alsmede het herstel van de parkaanleg rond het hoofdgebouw, wordt zoveel mogelijk recht gedaan aan het gedachtengoed van de buitenplaats. Dit kan alleen op het moment dat een kostendrager gevonden wordt, die past in de omgeving en op de plek. Met het realiseren van de nieuw te bouwen woningen bestaat de mogelijkheid de restanten van de voormalige buitenplaats te verbeteren.

Het aspect cultuurhistorie geeft de volgende nadere uitgangspunten voor de planontwikkeling:

• 1. behoud van de villa (beschermd via de Monumentenwet);
• 2. nieuwbouw achter de villa, ondergeschikt daaraan;
• 3. herstel parkinrichting;
• 4. behoud en bescherming nieuwe en toekomstige parkinrichting (bescherming via het bestemmingsplan)
• 5. open houden gedeelte voor de villa (bescherming via het bestemmingsplan);

De wijze van uitwerking waarbij rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden vindt in een latere fase van de planvorming plaats.

4.9 Archeologie

4.9.1 Algemeen

In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in principe in de bodem bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen dat ernaar wordt gestreefd om de waarde te behouden op die locatie. Indien dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, moeten de waarden worden opgegraven en elders worden bewaard.

4.9.2 Toetsing

Bureauonderzoek

In juni 2015 is door BAAC een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd met als doel een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied op te stellen. Op basis van de onderzoeksresultaten is geconcludeerd dat in het gehele plangebied (behalve ter plaatse van het oude schoolgebouw) de kans op het aantreffen van waardevolle archeologische vondsten en sporen uit de periode van de steentijd tot en met de volle middeleeuwen groot is. Tevens geldt voor de zone langs de Driebergsestraatweg dat de kans op het aantreffen van waardevolle archeologische resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Het onderzoeksrapport is als bijlage 10 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Booronderzoek

Vervolgens is door BAAC in maart 2016 een inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd met als doel de in 2015 opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting in het veld te toetsen en eventueel bij te stellen. Dit onderzoek is als bijlage 11 bij dit bestemmingsplan gevoegd. Uit de resultaten van het veldonderzoek blijkt dat vanwege verstoringen in de bodem de kans op de aanwezigheid van vuursteenvindplaatsen heel klein is. De kans op het aantreffen van sporen en vondsten uit de periode vanaf het Neolithicum tot in de Nieuwe Tijd is met name in het westelijk en noordoostelijk deel van het plangebied hoog. Centraal in het plangebied (in boring 9) zijn kleine fragmenten aardewerk aangetroffen die mogelijk uit de bronstijd of ijzertijd dateren. De kans op het aantreffen van sporen uit die periode wordt daarom hoog geacht. Onderstaande afbeelding geeft de zones met hoge trefkans in rood en een middelhoge trefkans in oranje aan. Tevens blijft de hoge trefkans op vondsten en sporen uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd langs de Driebergsestraatweg gehandhaafd.

Om vast te kunnen stellen of er daadwerkelijk waardevolle archeologische vondsten en sporen op het terrein aanwezig zijn, en om de consequenties van de geplande nieuwbouw op het archeologisch erfgoed in de bodem in te kunnen schatten was archeologisch vervolgonderzoek in de zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde noodzakelijk.

Proefsleuvenonderzoek

In november en december 2016 heeft BAAC een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd met als doel archeologische resten op te sporen en te waarderen. Het deel van het plangebied waar uitsluitend een natuurbestemming op ligt, is niet opgenomen in het proefsleuvenonderzoek. In dit gedeelte van het terrein wordt niet in de bodem ingegrepen, en zijn mogelijke archeologische resten dus niet in het geding. Conform de beleidskaart archeologie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de bevindingen van het tot nu toe archeologisch onderzoek blijft op dit gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming Waarde Archeologie 3 hoog van toepassing. Voor deze dubbelbestemming zijn regels opgenomen ten aanzien van het roeren van de bodem die het archeologische erfgoed passend beschermen bij bodemingrepen in de toekomst.

Acht proefsleuven zijn gelijkmatig verdeeld over het plangebied aangelegd in de zones waar nieuwbouwontwikkeling is gepland en tevens op basis van het archeologisch booronderzoek de kans op het aantreffen van archeologische vondsten en sporen (middel) hoog werd geacht. In de proefsleuven zijn de resten aangetroffen van een nederzetting uit de vroege tot midden ijzertijd. Bewoning van deze nederzetting lijkt meerdere fasen te kennen en loopt door tot in de late ijzertijd en Romeinse tijd. De vondst van een Romeins crematiegraf kan wijzen op de aanwezigheid van een grafveld in het uiterst westelijke deel van het plangebied.

Door ernstige verstoring van de bodem in het (recente) verleden zijn er geen sporen of vondsten aangetroffen in de zone langs Driebergsestraatweg. Wel zijn er in het zuidwestelijk deel van het plangebied greppels en kuilen gevonden die horen bij het verkavelingspatroon uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd.

Conform de waarderingssystematiek van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie worden de resten van de meerfasige nederzetting uit de ijzertijd en mogelijk vroeg-Romeinse tijd, en het Romeinse crematiegraf als behoudenswaardig aangemerkt. Zowel de fysieke als de inhoudelijke kwaliteit van de resten is hoog. Met name de langere doorlooptijd van de bewoning van de nederzetting maakt deze vindplaats zeldzaam en de informatiewaarde van de resten hoog.

Consequenties van de nieuwbouwontwikkeling op de vindplaats

In het plangebied zijn negen vrijstaande woningen op ruime kavels en een bijgebouw (koetshuis) bij buitenplaats Oudeweg gepland. Negen van de tien bouwvlakken, alsmede een groot gedeelte van de geplande ontsluitingsweg (bestemming verkeer) bevinden zich op de archeologische vindplaats. Verplaatsing van alle bouwvlakken naar het uiterste noordoosten van het plangebied, langs de Driebergsestraatweg, zou behoud van de archeologische vindplaats ter plaatse kunnen garanderen. Echter de locatie van de bouwvlakken doet recht aan de cultuurhistorische structuur van het plangebied bij buitenplaats Oudeweg waaronder ook de aanwezigheid van waardevolle bomen. Verschuiving van de bouwvlakken is daarom vanuit cultuurhistorisch en stedebouwkundig opzicht met betrekking tot de buitenplaats Oudeweg niet wenselijk.

Het archeologische vlak ligt in de top van het 'gele zand' in de bodem. Dit bevindt zich in het zuidwesten rond 4,00 +NAP en in het noordoosten op 4,70 tot 4,80 m +NAP. Op deze hoogte of dieper zullen de funderingen van de beoogde wegen en woningen moeten worden aangelegd. Rioleringsbuizen, kabels en leidingen zullen dieper worden aangelegd. Ophoging van het complete terrein, om zo het archeologisch niveau buiten de invloed van de graafwerkzaamheden te houden, is vanuit cultuurhistorisch en stedenbouwkundig perspectief, alsmede praktisch oogpunt geen reële optie.

Behoud van de waardevolle archeologische resten in de bodem is gezien de omvang van de nieuwbouw in verticale en horizontale zin dus niet mogelijk.

4.9.3 Conclusie

Behoud ex situ

Aangezien behoud van de archeologische vindplaats in de bodem ter plaats van deze ontwikkeling niet mogelijk is, moet behoud van de archeologische resten en informatie voor toekomstige generaties elders worden gegarandeerd.

Hiertoe zullen alle resten van de nederzetting en het eventuele grafveld, voor zover ze zich in het te ontwikkelen deel van het plangebied bevinden, voorafgaand aan alle overige bouwactiviteiten, opgegraven worden. Overige archeologische resten, zoals bijvoorbeeld de middeleeuwse verkavelingsgreppels, vormen niet het voornaamste onderzoeksobject van de opgraving, maar zullen indien aangetroffen worden meegenomen in het onderzoek.

De opgraving zal conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en het bijgevoegde door de gemeente goedgekeurde Programma van Eisen worden uitgevoerd (bijlage 15).

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen.

Bij het Besluit m.e.r. zit een bijlage, die uit vier onderdelen bestaat; de onderdelen A, B, C en D. Om te beoordelen of er een m.e.r.-procedure nodig is, zijn vooral de onderdelen C en D van belang. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en beslui-ten waarvoor het doorlopen van een m.e.r. verplicht is. Onderdeel D bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. In de onderdelen C en D worden per activiteit de drempelwaarden beschreven. Deze worden uitgedrukt in aantallen, grootte, lengtes of oppervlakten.

Toetsing

De ontwikkeling van woningen valt onder categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Het gaat hier om 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Het nieuwe woongebied heeft een bruto oppervlakte die ruim onder de relevante drempelwaarde van 100 hectare of meer ligt. De drempelwaarden in onderdeel D van het Besluit m.e.r. zijn echter indicatieve waarden (zie artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit m.e.r.). Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Een dergelijke beoordeling wordt een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd.

In categorie 11.2 wordt het bestemmingsplan als besluit genoemd. Er dient dus te worden bepaald of bij het besluit ter vaststelling van het bestemmingsplan sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, waardoor een nadere m.e.r.-beoordeling nodig is.

Bij het bepalen van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wordt, conform de Bijlage III van de Europese Richtlijn, ingegaan op de volgende onderdelen:

• 1. de kenmerken van het project;
• 2. de plaats waar de activiteit wordt verricht;
• 3. de kenmerken van het potentiële effect.

Ad 1 Kenmerken van het project

Bebouwing

In de huidige situatie is in het plangebied circa 4.800 m2 aan verharding aanwezig. Het geldende bestemmingsplan biedt overigens de mogelijkheid om het verharde oppervlak aanzienlijk uit te breiden, omdat nagenoeg het gehele plangebied kan worden verhard. Binnen het plangebied zijn diverse gebouwen aanwezig. Het voornemen bestaat om de cultuurhistorisch niet waardevolle bebouwing in het plangebied te slopen en daarvoor in de plaats 9 nieuwe woningen te realiseren. De oppervlakte aan nieuwe verharding bedraagt circa 5.500 m2. De meeste bouwvlakken liggen ter plaatse van bestaande verharding, zoals blijkt uit de navolgende afbeelding. Het zuidelijk deel van het plangebied krijgt de bestemming Natuur, waarbij de mogelijkheden voor verharding en bebouwing planologisch worden beperkt in vergelijking met de geldende bestemming Maatschappelijk.

Afbeelding met de beoogde bouwvlaken en ontsluitingsweg, geprojecteerd op een luchtfoto. De rood omcirkelde bouwvlakken geven de bouwvlakken aan waar verharding in de feitelijke situatie niet of zeer beperkt aanwezig is.

 

Functies

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemming “Maatschappelijk” en is ten dienste van deze functie in gebruik geweest. In Augusts 2006 is de bebouwing achter de villa in gebruik door een basisschool. De villa zelf staat leeg.

Het nieuwe bestemmingsplan biedt in het noorden van het plangebied, met behoud van de maatschappelijke functie, ruimte voor een nieuwe functie in de villa. Tevens wordt ruimte geboden voor negen vrijstaande woningen. Voor de woonfunctie zijn ook een beroep/bedrijf aan huis en bed & breakfast voorzieningen (3 per woning) mogelijk. In het zuiden van het plangebied is de bestemming Natuur opgenomen. Het grootste deel van dit gebied ligt binnen het NNN.

Ad 2 en 3: Plaats en kenmerken van het potentiële effect van het project

De plaats en de kenmerken van de gevolgen van het project worden hieronder in samenhang beschreven voor de verschillende milieuthema's.

Plaats

Het plangebied maakt onderdeel uit van een verstedelijkt lint langs de Driebergsestraatweg en wordt deels omsloten door bebouwd . Het plangebied is momenteel grotendeels in gebruik voor een maatschappelijke activiteit (school) in gebruik.

Verkeer

De afgelopen 4 jaar schommelde het aantal leerlingen zo rond gemiddeld circa 80 leerlingen (Rapport basisschool De Ontdekkingsreis Gemeente Utrechtse Heuvelrug, 2015). Bijna de helft van de leerlingen komt uit Doorn of Driebergen-Rijsenburg. De verkeersbewegingen bestaan uit het halen en brengen van de leerlingen en woon-werkverkeer van de docenten en andere medewerker. Een deel hiervan zal met de auto gebeuren. Het aantal motorvoertuigen per etmaal zal gezien het aantal leerlingen lager zijn dan bij de planontwikkeling (125 motorvoertuigen per etmaal). Het plangebied zal uitsluitend bestemmingsverkeer aantrekken, omdat geen sprake is van een doorgaande route door het plangebied. Gezien de ligging langs de drukke N225 zal als gevolg van de toename van het aantal verkeersbeweging, gezien het beperkte aantal verkeersbewegingen per etmaal, geen sprake zijn van negatieve milieueffecten.

Geluid

De planontwikkeling voorziet in de realisatie van geluidgevoelige functies (woningen) en voor geluid mogelijk hindergevende functie (maatschappelijke functie in de villa). De functies die bij de woningen zijn toegestaan, zijn wat ruimtelijke uitstraling betreft aan het wonen gekoppelde functies. De gevoelige functies geven voor geluid geen negatieve effecten. De villa waarin de maatschappelijke functie mogelijk is, ligt op circa 60 m afstand van de meest nabijgelegen woning en het meest nabijgelegen beschermde natuurgebied (NNN). Gezien deze afstand en de ligging binnen de invloedssfeer van de drukke N225 zijn negatieve milieugevolgen door geluid niet te verwachten.

Luchtkwaliteit

Het project draagt niet in betekende mate bij aan de toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect luchtkwaliteit worden daarom niet verwacht.

Externe veiligheid

De planontwikkeling voorziet niet in de realisatie van, in het kader van externe veiligheid, relevante risicobronnen. De gevoelige functies in het plangebied liggen niet binnen de plaatsgebonden risicocontour of het invloedsgebied van omliggende risicobronnen. De externe veiligheidsrisico's leveren zodoende geen beperkingen op voor de geplande ontwikkeling.

Natuur – soortenbescherming

Het plangebied vormt een leefgebied voor beschermde soorten. De meeste beschermde soorten die voorkomen zijn vrij algemene soorten (grondgebonden zoogdieren en vogels). Er is nader onderzoek verricht naar het gebruik van het plangebied door strikt beschermde soorten als Boommarter, Eekhoorn en vleermuizen.

Uit het nader onderzoek blijkt dat in het plangebied geen (essentiële elementen van) boommarter, eekhoorn en reptielen zijn aangetroffen. Voor deze soorten is een ontheffing Flora- en faunawet niet aan de orde.

In het plangebied is sprake van één kraamverblijfplaats, vijf zomerverblijfplaatsen en drie paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus). De kraamverblijfplaats, alle zomerverblijfplaatsen en één paarverblijfplaats zijn aanwezig in de villa. De twee overige paarverblijfplaatsen zijn aanwezig in het schoolgebouw. Om de overtreding van de Flora- en Faunawet te voorkomen dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen en een ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd te worden. Als geen mitigerende maatregelen worden getroffen, kunnen in de ontheffing maatregelen worden opgelegd.

In het onderzoek wordt voor de mitigerende maatregelen onderscheid gemaakt tussen tijdelijke en permanente maatregelen. De permanente voorzieningen zijn verblijfplaatsen die geïntegreerd worden in de nieuwbouw en hebben bijvoorbeeld betrekking op het gebruik van verlichting en het plaatsen van nestkasten. De tijdelijke voorzieningen zijn verblijfplaatsen die buiten het schoolgebouw worden opgehangen om de tijd te overbruggen tussen het in onbruik raken van de huidige verblijfplaatsen en de realisatie van de nieuwe permanente verblijfplaatsen. In maart 2016 zijn tijdelijke alle kasten geplaatst door een ecologisch deskundige. Er zijn geen kasten opgehangen aan de villa op verzoek van de bewoner. In plaats daarvan zijn er vier kasten opgehangen op aan andere nabijgelegen woning.  Tevens is een paalconstructie voor verblijfplaatsen gerealiseerd.

De tijdelijke maatregelen zijn uitgevoerd. De permanente maatregelen zullen worden uitgevoerd in relatie tot de benodigde ontheffing van de Flora- en Faunawet. Er zijn op grond van het voorgaande geen negatieve effecten te verwachten.

Natuur – gebiedsbescherming

Gezien de ligging van het plangebied buiten de beschermde natuurgebieden, het Natura 2000-gebied “Kolland & Overlangbroek” (6.800 meter afstand) en het beschermd natuurmonument “Raaphof”, (6.100 meter afstand) zijn negatieve effecten op deze gebieden niet te verwachten.

Een deel van de woonkavels (echter niet de bouwvlakken) ligt binnen het NNN. Het toetsingskader van de nee, tenzij-toets voor ontwikkelingen in het NNN bestaat uit de volgende zes hoofdaspecten (wezenlijke kenmerken en waarden):

• bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem, inclusief de vereiste omgevingsfactoren;
• de robuustheid en aaneengeslotenheid van het NNN;
• de aanwezigheid van bijzondere soorten;
• de verbindingsfunctie van het gebied voor soorten en ecosystemen;
• behoud van oppervlakte;
• behoud van samenhang.

Uit het nader onderzoek blijkt dat met de beoogde plannen géén sprake is van significante vermindering van de oppervlakte van natuur binnen het NNN. Uit de effectenbeoordeling volgt dat geen van de toetsingsaspecten de uitvoering van de werkzaamheden of het plan in de weg staat. Daarnaast krijgt een groot deel van het zuiden van het plangebied de bestemming Natuur, waarmee in vergelijking met de geldende bestemming Maatschappelijk op bestemmingsplanniveau een betere planologische bescherming van het NNN wordt gerealiseerd.

Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s). Het plangebied voorziet niet in functies die bij normaal gebruik een negatief milieueffect hebben op de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Uit de uitgevoerde onderzoeken naar de kwaliteit van de bodem en het grondwater blijkt dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestaan voor de voorgenomen ontwikkelingen op de locatie.

Archeologie

Voor het thema archeologie is een archeologisch bureauonderzoek, een verkennend booronderzoek e een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. De onderzoeken geven een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Op grond het proefsleuvenonderzoek wordt een opgraving verricht. Vooralsnog is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van archeologische waarden in de ondergrond.

Water

De toename van het verharde oppervlak is beperkt ten opzichte van de feitelijke situatie. Hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. Hiermee is rekening gehouden in het ontwerp. Bestaand oppervlaktewater blijft behouden en er vindt geen onttrekking van grondwater plaats. Bij de planontwikkeling worden geen nadelige gevolgen verwacht.

Landschap en cultuurhistorie

Door het amoveren van de leegstaande gebouwen achter het bestaande hoofdhuis en het toevoegen van negen woningen ontstaan ruimtelijke en financiële mogelijkheden om het hoofdhuis te renoveren en de voormalige buitenplaats weer beleefbaar te maken en de uitstraling buitenplaats vanaf openbare weg te behouden. Met de beoogde transformatie van het achterliggende gedeelte van de voormalige buitenplaats naar extensief woongebied wordt het mogelijk om belangrijke restanten van de voormalige buitenplaats (het hoofdhuis, de omliggende parkaanleg en de restanten van de parkaanleg op het achterterrein waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) te behouden en te versterken en daarmee ruimtelijke kwaliteit terug te geven aan het plangebied.

In het stedenbouwkundig ontwerp is bij de nieuwe verharding waar mogelijk aangesloten bij locaties met bestaande verharding. Het gehele plangebed heeft een planologische bescherming via de dubbelbestemming Waarde - Voormalige buitenplaats. Er is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen voor werkzaamheden die onomkeerbare gevolgen kunnen hebben voor de belangrijkste bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden in het plangebied. Daarnaast is in de vorm van een voorwaardelijke verplichting een realisatieplicht opgenomen om de toegangsweg naar de woningen en de villa aan weerszijden te voorzien van een groene coulisse. Eventuele nadelige gevolgen van het project zijn opgelost door de waarden van het plangebied feitelijk en planologisch te versterken. Dit heeft een positief effect.

Conclusie

De toetsing aan de selectiecriteria uit de bijlage III EU-richtlijnen 85/337/EEG maakt duidelijk dat geen sprake is van belangrijke nadelige effecten op het milieu die het opstellen van een MER of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk maken.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DOOdriebergsstrtwg-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

Wanneer het GML-bestand analoog wordt afgedrukt (op papier), betreft dit één verbeelding/plankaart.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als 'verklaringen' aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

5.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 11) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 12 tot en met 16) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 17 en 18) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

De inleidende regels (hoofdstuk 1) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

5.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn de volgende bestemmingen weergegeven: 'Natuur', 'Tuin', 'Verkeer', Water, 'Wonen - S1', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde 'Voormalige buitenplaats'. Hierna volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

5.3.1 Natuur

De bestemming 'Natuur' wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Bos en bosbouw en agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding zijn toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming. Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet toegestaan.

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming 'Natuur', mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

5.3.2 Tuin

De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming 'Wonen - S 1'. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, toegangswegen, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

5.3.3 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, behalve in de vorm van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen met een maximale oppervlakte van 15 m2 tenzij de bestaande oppervlakte groter is, in welk geval deze oppervlakte als maximum geldt. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

5.3.4 Water

De bestemming 'Water' is bedoeld voor watergangen, waterpartijen, oeverstroken, taluds, onderhoudspaden en kaden, waterhuishouding, instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden en extensieve openluchtrecreatie. Daarnaast zijn ook voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages en bij een en ander behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, enkel andere bouwwerken, behorende bij de bestemming of bij aangrenzende wegen, in- en uitritten en paden, zoals duikers, stuwen en bruggen, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen.

5.3.5 Wonen - S 1

Binnen de bestemming 'Wonen - S 1' is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• algemeen (artikel 8.2.1);
• hoofdgebouwen (artikel 8.2.2);
• bijbehorende bouwwerken (artikel 8.2.3);
• overige bouwwerken (artikel 8.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming 'Wonen - S 1' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. In de villa is daarnaast een maatschappelijke functie toegestaan. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Voor de goot- en bouwhoogte is op de verbeelding een maximale hoogte opgenomen. Voor twee woningen langs de Driebergsestraatweg geldt vanaf een in de regels vastgelegde hoogte een verplicht tot het realiseren van een dove gevel in verband met het wegverkeerslawaai van deze weg. De verplichting geldt alleen voor de naar de weg gekeerde gevel.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Bijbehorende bouwwerken mogen niet op de erfgrens gebouwd worden. Vanaf de bouwperceelgrens tot aan het te bouwen bouwwerk dient de afstand minimaal 1 meter te zijn.

In sommige gevallen mag in het voorerfgebied worden gebouwd:

• indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
• erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen die voldoen aan de gestelde voorwaarden.

Bij de villa mag uitsluitend binnen het aanduidingsvlak 'bijgebouwen' een bijgebouw worden gerealiseerd.

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Voorwaardelijke verplichting - groene coulisse

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwen van gebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen en bouwwerken kan niet worden verleend zonder dat de groene coulisse ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' is aangelegd. Op grond van de specifieke gebruiksregels geldt een instandhoudingsplicht na aanleg.

Afwijken van de bouwregels

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om af te wijken van de verplichting tot het realiseren van dove gevels voor de twee woningen direct langs de Driebergsestraatweg. Voorwaarde voor de afwijking is dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of geluidswaarde waarvoor ontheffing is verleend.

Specifieke gebruiksregels

Groene coulisse

Het gebruiken of laten gebruiken van gebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen en bouwwerken binnen de bestemming zonder dat de groene coulisse is aangelegd. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen het noordelijk deel, waarbij de verplichting is gekoppeld aan de 9 vrijstaande woningen en het zuidelijk deel, waarbij de verplichting is gekoppeld aan de villa.

Beroep of bedrijf aan huis

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de bij de regels behorende bijlage 'Bedrijf aan huis'. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

5.3.6 Waarde - Archeologie 3

Deze bestemming is opgenomen in verband met de verwachte archeologische resten in de ondergrond. Er geldt een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden die deze mogelijke archeologische resten kunnen schaden.

5.3.7 Waarde - Voormalige buitenplaats

De dubbelbestemming 'Waarde – Voormalige buitenplaats is opgenomen voor het hele plangebied en geldt voor alle onderliggende enkelbestemmingen, zoals Natuur, Water en Wonen-S1. Deze gronden zijn naast de andere genoemde bestemmingen, mede bestemd voor de instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische en landschappelijke waarden en hun samenhang, welke met name bestaan uit:

• paden- en lanenstructuur binnen de bestemming 'Natuur';
• bijzondere landschappelijke elementen waaronder het reliëf;
• waardevolle houtopstanden, waaronder solitaire en geclusterde bomen;
• waterpartijen;
• de openheid van het landschap, het zicht op het hoofdgebouw ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - zichtzone' (open ruimte tussen de villa en de Driebergsestraatweg).

De te beschermen waarden zijn gekoppeld beschreven in de bijlagen bij de regels en gekoppeld aan de specifieke regels voor het bouwen en het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het bestemmingsplan. Er geldt bijvoorbeeld een vergunningplicht voor het aanplanten van bomen binnen de zichtzone. Tevens geldt een vergunningplicht voor de kap van bomen, waarbij enkele bomen zijn uitgezonderd van de vergunningplicht vanwege bijvoorbeeld de slechte staat van de boom of het feit dat de boom geen toekomst heeft vanwege de nieuwbouwlocatie.

5.4 Algemene regels

5.4.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

5.4.2 Algemene bouwregels

5.4.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

5.4.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

5.4.3 Algemene gebruiksregels

5.4.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond, het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting, het gebruik van woningen voor kamerbewoningen en dergelijke.

5.4.3.2 Parkeren

Er dient in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien op het eigen terrein. Deze regel is noodzakelijk omdat met de komst van de Reparatiewet BZK 2014 de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening zijn komen te vervallen. In de bouwverordening was opgenomen dat er voldoende parkeerplaatsen moesten worden gerealiseerd voor de betreffende ontwikkeling. Om het aspect parkeren voldoende te waarborgen, moet hiervoor een regeling in het bestemmingsplan worden opgenomen.

5.4.4 Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels is een bevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigen. De bestemming Wonen S1 kan ter plaatse van de villa kan worden gewijzigd in de bestemming Wonen-S3 of Kantoor. Hiertoe is de aanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied' op de verbeelding opgenomen. De bestemming Wonen-S3 voorziet in een gebruik van de villa als appartementengebouw (maximaal 4 woningen). De bestemming Kantoor voorziet in een gebruik van de villa als kantoor.

5.4.5 Algemene afwijkingsregels

5.4.5.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

5.4.5.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

5.4.5.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het gebruik van een woning voor 'kamerbewoning' of 'bijzondere woonvormen' is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

5.4.5.4 Uitoefening bed & breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

5.4.6 Overgangs- en slotregel

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.

De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. Voor de planontwikkeling is op 31 augustus 2015 een anterieure overeenkomst gesloten. In deze anterieure overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de bestemmingsplanprocedure, het bouwplan, de locatie-eisen en het verhaal van de door de gemeente te maken kosten voor de realisatie van het bouwplan op de initiatiefnemer. Hierbij is tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is.

De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan op het vigerende ruimtelijke ordeningsbeleid van de gemeente.

6.2.1 Inspraak

De initiatiefnemer heeft een stedenbouwkundig kader opgesteld. Dit is in een beeldvormende bijeenkomst van de raad besproken op 23 april 2015. Op 21 april 2015 is een inloopbijeenkomst gehouden voor omwonenden en raadsleden. Op 21 mei 2015 heeft de gemeenteraad de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling vastgesteld. Hiermee is inspraak geboden over het voornemen. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan zijn nadien verder uitgewerkt en heeft als basis gediend voor dit bestemmingsplan.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Met de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is overleg worden gevoerd over het voorliggende plan. De Nota van Beantwoording met daarin een samenvatting en beantwoording van de reacties is opgenomen in de bijlagen (bijlage 16).

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 21 oktober 2016 gedurende zes weken (tot en met 01 december 2016) voor een ieder ter visie gelegen. Er zijn 4 zienswijzen ontvangen en tevens zijn 2 reacties ontvangen van vooroverlegpartners (Hoogheemraadschap en de provincie). Het bestemmingsplan is gewijzigd naar aanleiding van de ontvangen reacties. In bijlage 17 is de Nota van Zienswijzen opgenomen. Hierin zijn de zienswijzen samengevat en van een beantwoording voorzien. Tevens is in de nota aangegeven welke wijzigingen in het bestemmingsplan zijn aangebracht. De gemeenteraad beslist over de vaststelling van het (gewijzigde) bestemmingsplan.

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek."