Recreatiepark Watertuin

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Recreatiepark Watertuin ligt buiten de bebouwde kom van de kern Warmond, aan de Leidseweg tussen Leiderdorp en Oude Ade. Het park dateert van begin jaren '70 uit de vorige eeuw en bestaat uit 68 recreatiewoningen, 1 dienstwoning en een jachthaven.

Met voorliggend bestemmingsplan 'Recreatiepark Watertuin' wordt in een actuele, nieuwe regeling voorzien die de toegestane vormen van gebruik en de toegestane mate van bebouwing vastlegt. De aanleiding om dit in een nieuw bestemmingsplan vast te leggen, kent een aantal achtergronden:

• De gemeente Teylingen is, conform wettelijke verplichtingen, bezig om voor het gemeentelijk grondgebied in actuele bestemmingsplannen te voorzien, dat wil zeggen niet ouder dan 10 jaar;
• Van de recreatiewoningen zijn er 27 in gebruik als reguliere woning, wat ingaat tegen de algemene regelgeving voor recreatiewoningen. Aan de betreffende gebruikers is een persoonsgebonden gedoogbeschikking afgegeven. Deze worden vertaald in dit nieuwe bestemmingsplan, zodat duidelijkheid ontstaat voor welke recreatiewoningen en door wie dit gebruik is toegestaan. Daarmee ligt bovendien vast dat wanneer het gebruik door deze specifieke gebruikers beëindigt wordt, er geen bewoning door nieuwe bewoners meer kan plaatsvinden;
• In de loop der jaren hebben gebruikers hun recreatiewoning uitgebreid met verschillende soorten bouwwerken, zoals aan- en uitbouwen, overkappingen of dakkapellen. Deze bouwwerken zijn niet altijd met een omgevingsvergunning tot stand gekomen en de grote mate van diversiteit leidt er bovendien toe dat het onduidelijk is wat wel en niet is toegestaan. Dit plan voorziet daarom in heldere en uniforme bouwregels. Hiervoor is voorafgaand aan het bestemmingsplan de Stedenbouwkundige visie recreatiepark Watertuin opgesteld.

Op basis van deze uitgangspunten vormt het nieuwe bestemmingsplan een actueel en uniform planologisch kader voor het recreatiepark Watertuin.

1.2 Ligging Plangebied

Recreatiepark Watertuin ligt aan de Leidseweg tussen Leiderdorp en Oude Ade, buiten de bebouwde kom van de kern Warmond. Het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Daaruit valt af te lezen dat het recreatiepark langs de oostzijde wordt begrenst door de Leidseweg.

Langs de andere zijden kent het recreatiepark een natuurlijke afronding door de directe ligging aan het water.

Figuur 1.1 - Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor het recreatiepark is het plan Buitengebied Warmond, zoals vastgesteld op 9 maart 2000. Dit plan is inmiddels grotendeels geactualiseerd in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied Teylingen uit 2015, waarin de buitengebiedplannen van de voormalige gemeentes Warmond, Voorhout en Sassenheim zijn samengevoegd.

Specifieke onderdelen van het oorspronkelijke plan zijn in die actualisatie buiten beschouwing gelaten, waaronder recreatiepark Watertuin, zodat hier nog het plan uit 2000 van kracht is.

In figuur 1.2 is een uitsnede van de bijbehorende plankaart weergegeven. Hierin valt te zien dat het recreatiepark buitenom aan de zijde van het water is voorzien van een groengordel. Deze is bestemd als Groen. Tussen de groengordel en de Leidseweg ligt een groot bestemmingsvlak voor de recreatiewoningen (bestemming Verblijfsrecreatieve doeleinden - zomerhuizen Watertuin). Binnen deze bestemming is een maximum van 68 recreatiewoningen toegestaan en 1 dienstwoning, die is aangegeven met een eigen bouwvlak en de aanduiding (d).

Figuur 1.2 - Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Warmond (2000)

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, waarvan de toelichting een onderbouwing en verantwoording vormt van gemaakte keuzes.

In het volgende hoofdstuk van deze toelichting wordt het beleidskader uiteengezet, met specifieke aandacht voor het beleid over landschappelijke kwaliteiten en gebruik van recreatiewoningen.

Hoofdstuk 3 gaat daarna in op de vraag hoe dit beleid vertaald wordt als visie op het plangebied: welke koers wordt er voor het recreatieterrein ingezet.

Na de visie op het gebied geeft hoofdstuk 4 het onderzoek naar de sectorale aspecten die daarmee samenhangen weer.

Hoofdstuk 5 omschrijft hoe de mogelijkheden en beperkingen die voor het plangebied (gaan) gelden juridisch zijn vastgelegd in de regels.

Tot slot tonen hoofdstuk 6 en 7 respectievelijk de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid van het plan aan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleid vormt het kader waarbinnen het huidige gebruik en nieuwe ontwikkelingen plaats dienen te vinden. Het beschreven beleidskader is daarmee één van de bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister van Infrastructuur en Milieu vastgesteld. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de structuurvisie formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Gelet op het schaalniveau waarop deze visie zich uitspreekt, is van bovenstaande hoofddoelen met name de laatste relevant voor dit bestemmingsplan, waarmee behoud van een leefbare en veilige omgeving en van natuurlijke en cultuurhistorische waarden wordt nagestreefd.

De aandacht voor een leefbare en veilige leefomgeving en de onderbouwing daarvan, komt in hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan aan bod. Daarvoor wordt in hoofdstuk 3 reeds stil gestaan bij het behoud van bijzondere waarden binnen het plangebied en in de omgeving daarvan.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Voor het plangebied zijn er geen concrete bepalingen uit het Barro aan de orde.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit

De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) is vastgesteld op 9 juli 2014. Hierin staan de ambities, afwegingskaders en regels aangegeven voor het gewenste ruimtelijk beleid in Zuid-Holland tot 2030. De provincie hanteert daarin een andere sturingsfilosofie en ander instrumentarium dan in de voorheen geldende Provinciale Structuurvisie (PSV). De VRM gaat nu vooral uit van het bereiken van doelen in samenspraak met initiatiefnemers zoals gemeenten, burgers en organisaties. De rol van de provincie is daarbij faciliterend en stimulerend. Gemeenten krijgen meer vrijheid om (in regionale samenwerking en binnen bepaalde provinciale kaders) met nieuwe initiatieven te komen en zelf zaken te regelen die zij nodig vinden.

De rode draad van de VRM is:

• Beter benutten en opwaarderen van wat er is:

De ambitie van beter benutten en opwaarderen geldt niet alleen voor stedelijke functies maar ook voor het landelijk gebied. De toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde van de groene ruimte kunnen worden verhoogd.

• Vergroten van de agglomeratiekracht:

De aantrekkingskracht van de stedelijke agglomeratie wordt niet alleen bepaald door schaal- en clustervoordelen. Een groene dooradering van de steden en een aantrekkelijke groene ruimte buiten de steden zijn voorwaarden voor een duurzaam woon- en leefklimaat en een wervend vestigingsklimaat binnen het stedelijk gebied.

• Verbeteren ruimtelijke kwaliteit:

De provincie beschikt over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van de Visie ruimte en mobiliteit. De kwaliteitskaart staat met de bijbehorende uitwerking in richtpunten aan de basis van de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

• Bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving:

Hernieuwbare energie zal een steeds groter aandeel innemen in de energievoorziening. De waterhuishouding stelt nieuwe eisen als gevolg van de klimaatverandering. Aan de noodzakelijke transitie naar een energie- en waterefficiënte samenleving zijn maatschappelijke en economische kansen verbonden, voor Zuid-Holland in het bijzonder.

2.3.2 Verordening Ruimte

In samenhang met de structuurvisie, is ook de Verordening Ruimte vastgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen.

De regels in de verordening hebben betrekking op regels voor bebouwde ruimte en mobiliteit (paragraaf 2.1), regels voor ruimtelijke kwaliteit (paragraaf 2.2), regels voor landschap, groen en cultuurhistorie (paragraaf 2.3) en regels voor energie, water en bodem (paragraaf 2.4).

De volgende bepalingen zijn relevant voor het bestemmingsplan:

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen van belang (ontleend aan de Verordening Ruimte van de provincie)

Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen categorie 1: Kroonjuweel categorie 2: Groene buffer

Bescherming regionale waterkeringen.

Met betrekking tot het sturen op kwaliteit is het van belang dat het plangebied binnen zowel een beschermingszone uit categorie 1 (Kroonjuweel cultuurhistorie) als een beschermingszone uit categorie 2 (Groen buffer) ligt.

De verordening hanteert het principe van inpassen-aanpassen-transformeren, die bepaalt dat:

• 1. Daarbij zijn ontwikkelingen die direct passen binnen de aard en schaal van het gebied (inpassen), direct toegestaan.
• 2. Ontwikkelingen die of qua aard of qua schaal niet direct passend zijn, zijn alleen onder voorwaarden mogelijk waarbij in ieder geval per saldo een kwaliteitswinst moet worden bereikt (aanpassen).
• 3. Ontwikkelingen die qua aard én qua schaal niet passend zijn, hebben met strengere voorwaarden te maken waarbij eveneens op kwaliteit wordt gestuurd. Hierbij moet de kwalitatieve uitwerking op voorhand verder uitgewerkt en gewaarborgd moet worden.

Dat binnen het plangebied een beschermingszone van categorie 1 en categorie 2 van toepassing zijn, zorgt er in dit geval voor dat ontwikkelingen van de 2e en 3e categorie per definitie niet zijn toegestaan. Binnen het plangebied kan om die reden uitsluitend sprake zijn van ontwikkelingen uit de 1e categorie, dus een ontwikkeling die direct passend is binnen de aard en schaal van het gebied.

2.3.3 Gebiedsprofiel Hollandse Plassen

Gebiedsprofiel Hollandse Plassen

Binnen de provinciale verordening is een belangrijke rol weggelegd voor het sturen op kwaliteit. In dat kader kent de provincie Zuid-Holland zogenoemde Gebiedsprofielen. In het plangebied is het gebiedsprofiel voor de Hollandse Plassen van toepassing. Het gebiedsprofiel is een verzameling en analyse van aspecten van ruimtelijke kwaliteit en biedt een handleiding om bij ontwikkelingen kwaliteiten te behouden of te versterken.

De ambitie is dat elk project en elke ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Ontwikkelingen zijn daarmee een kans voor het realiseren van kwaliteit. Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en de beeldkwaliteitsplannen van lokale overheden in en is vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Voor lokale overheden en initiatiefnemers dient het gebiedsprofiel als bron van inspiratie en biedt het handvatten om nieuwe ontwikkelingen met kwaliteit te initiëren. Voor de provincie dient het gebiedsprofiel als handleiding om de kwaliteit van plannen/ontwikkelingen aan de voorkant van planprocessen te stimuleren. Het gebiedsprofiel vormt de basis voor de ontwerpopgave, elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk.

In figuur 2.2 is het gehele gebied waarvoor het Gebiedsprofiel Hollandse Plassen geldt opgenomen.

Figuur 2.2 plangebied gebiedsprofiel Hollandse plassen (Recreatiepark Watertuin rood omlijnd)

Het gebiedsprofiel omschrijft de veenweidepolders als een uniek en karakteristiek Nederlands landschappen. De veenweide-gebieden in het Hollands Plassengebied zijn over het algemeen gaaf, waardoor de ontstaansgeschiedenis goed af te lezen is.

Het landschap wordt bepaald door de smalle of grillige kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland. Het gebied is slecht toegankelijk voor de auto, maar juist goed te bereiken over water. Het is dan ook een populair (water)recreatie landschap. De veenweidegebieden kennen weliswaar een overeenkomst in ondergrond en waterhuishouding, maar er is sprake van grote verschillen in verschijningsvorm. Binnen het gebiedsprofiel valt het plangebied binnen de zone met onregelmatige blokverkaveling. De ambities van het gebiedsprofiel luiden als volgt:

Algemene ambities

• Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen
• Behoud van de veenstroom, dijk en kade als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het veen(weide)landschap en begrenzing van poldereenheden.
• Het gebruik is zoveel mogelijk gericht op behoud van de karakteristieken (maat van poldereenheden, verkavelingspatroon, beplanting, kades, dijken en zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems)
• Ontwikkelingen zijn gericht op een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veen(weide)gebied. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie behoort tot de mogelijkheid.
• Een beleefbaar waterstelsel als dragende structuur van Zuid-Holland: verbeteren van de zichtbaarheid, toegankelijkheid, en uitstraling van het water.
• Als ontwikkelingen plaatsvinden aan kanalen en vaarten buiten het stedelijk gebied, dan dragen deze bij aan versterking van hun rustige en voorname karakter, behoud en versterking van erfgoed als identiteitsdragers en herstel van continuïteit (ook aanliggend landschap) waar nodig.
• De oevers van de plassen zijn waar mogelijk openbaar toegankelijk. Om oevers en water toegankelijk en beleefbaar te houden is er geen ruimte voor verdere verdichting (privatisering) van de oevers, direct grenzend aan het water.
• Versterken van het recreatieve en/of natuurlijke karakter van de plassen.
• Nieuwe jachthavenontwikkelingen zijn alleen mogelijk als ze geen negatieve effecten hebben op de ruimtelijke kwaliteit en de openbare toegankelijkheid van oevers niet beperken. Jachthavens met een stedelijke uitstraling (veel gebouwen, verharding e.d.) liggen in de stadsranden. Kleinschalige jachthavens (verzameling van ligplaatsen zonder grote voorzieningen) kunnen ook in het buitengebied, bijvoorbeeld aansluitend op boerenerven, mits de bereikbaarheid voldoende is en de haven ruimtelijk ingepast wordt.

Ambitie blokverkaveling

• Handhaven en versterken van het specifieke karakter van de blokverkaveling door het instandhouden en beleefbaar houden van bestaande sloten en specifieke blokvorm van de kavels.
• Instandhouden van het beeld van gebiedseigen groen en bebouwing.
• Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verdichting van het open landschap.
• Het aanbrengen van bijvoorbeeld hoogopgaande beplanting of nieuwe bebouwing buiten bestaande erven is niet gewenst.
• Bewaken van het bijzondere karakter van de eilandjes
• Waar mogelijk ontwikkeling van natuurwaarden gericht op de versterking van de veenweidenatuur.
• Nieuwe eenvoudige recreatieve verbindingen als wandelpaden zijn gewenst.

2.3.4 Cultuurhistorische Atlas

De Cultuurhistorische atlas van de provincie Zuid-Holland legt de cultuurhistorische waarden vast die op provinciaal niveau bescherming genieten. Te denken valt aan concrete objecten, zoals molens of landgoederen, maar ook aan gebieden met cultuurhistorische waarden.

Figuur 2.3 toont een uitsnede van de bijbehorende beleidskaart. Overigens zijn hierop alleen die lagen weergegeven die in de directe omgeving van het plangebied aanwezige zijn. Dat zijn in dit geval een groot aantal molenbiotopen (rode cirkels) en de zone van het Kroonjuweel 'Kagerplassen en molens'.

Figuur 2.3 Uitsnede Beleidskaart Cultuurhistorie

De molens en bijbehorende molenbiotopen zijn kenmerkend voor het gebied, maar reiken in dit specifieke geval niet tot binnen het plangebied. Het Kroonjuweel 'Kagerplassen en molens' is daarentegen wel van toepassing.

Cultuurhistorische kroonjuwelen zijn unieke, zeer karakteristieke en gave erfgoedensembles van het Zuid-Hollands landschap. De provincie kent in totaal dertien kroonjuwelen die in zeer sterke mate bepalend zijn voor de identiteit en herkenbaarheid van een plek of landschap.

Het Kroonjuweel Kagerplassen en molens heeft een bijzondere kwaliteit door de samenhang tussen natuurlijke veenmeren, het unieke patroon van onregelmatig verkavelde veenweidepolders en een groot aantal molens. Het plassengebied was oorspronkelijk een laag en moerassig gebied doorsneden door kronkelige veenstromen: de Oude Ade, Warmonderleede, Zijl en Ade. Het onregelmatige verkavelingspatroon is hiervan afgeleid. In tegenstelling tot andere veenweidegebieden in Zuid-Holland zijn de kavels niet lang en smal, maar blokvormig. De Kagerplassen zijn samengesteld uit natuurlijke meren van voor de ontginning en meren die door oeverafslag en erosie van de veenstromen zijn ontstaan. Markante hoogteverschillen tussen de veenstromen en het ingeklonken veenweidegebied rond de Kagerplassen.

2.4 Regionaal beleid

2.4.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

In de Regionale Structuurvisie zijn de ambities en keuzes van Holland Rijnland uitgewerkt in zeven kernbeslissingen die samen van groot belang zijn voor de toekomst van het gebied. Uitgangspunten hierbij zijn een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie en infrastructuur en een intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020;
• het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden;
• het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie;
• het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden;
• het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering;
• het kiezen voor de kenniseconomie (met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers);
• het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport.

2.5 Gemeentelijk beleid

2.5.1 Structuurvisie 'Duurzaam bloeiend' (2015)

Het ruimtelijk beleid van de gemeente Teylingen tot 2030 is in de Structuurvisie op hoofdlijnen vastgelegd. De Structuurvisie omvat het hele grondgebied van de gemeente en heeft betrekking op de periode tot 2030. De kern van de visie is dat Teylingen duurzaam bloeit in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaaleconomisch sterke kernen Voorhout, Sassenheim en Warmond, een vitale Greenport en aantrekkelijk plassengebied.

De Structuurvisie beschermt waardevolle gebieden, zoals het bollengebied en het gebied van de Kagerplassen, en geeft integraal richting en fundament aan belangrijke ambities, zoals de bouw van woningen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe ligplaatsen aan de Kaag en de realisatie van glastuinbouw op de locatie Trappenberg-Kloosterschuur. In een Plan-MER zijn de milieueffecten van de ambities beoordeeld.

Figuur 2.4 Uitsnede visiekaart 'Duurzaam Bloeiend'

In bovenstaande uitsnede van de structuurvisie blijkt dat het plangebied wordt aangemerkt als veenweide gebied met de daarbij behorende kwaliteiten, waarmee wordt aangesloten bij de provinciale kwaliteitssturing. Binnen dit gebied zet de gemeente in op behoud en ontwikkeling van recreatieve waarden en functies, mede gelet op de grote aanwezigheid van water.

2.5.2 Visie op recreatie en toerisme (2016)

De gemeente Teylingen heeft op 24 maart 2016 haar Visie op recreatie en toerisme, daterend uit 2007, geactualiseerd in de Geactualiseerde visie op recreatie en toerisme 2016-2020.

De visie kijkt vooruit met een periode van 10 tot 15 jaar en zet in op de volgende beleidsuitgangspunten:

• 1. verbeteren van het leef- en verblijfsklimaat voor onze inwoners. Dit draagt bij aan bevordering van het leefcomfort. We doen dit door onder meer lokaal in te steken op recreatie dicht bij huis, op loop- en fietsafstand;
• 2. verbeteren van de dagrecreatieve mogelijkheden en bereikbaarheid van recreatieve voorzieningen en trekpleisters in Teylingen in zowel het buitengebied als de kernen met als doel een verhoging van de bestedingen, groei van de werkgelegenheid en beleefbaarheid van Teylingen;
• 3. de landschapskwaliteit, de natuurwaarden en de biodiversiteit van de gemeente Teylingen worden behouden en waar mogelijk versterkt. Dit draagt bij aan de belevingswaarde en de intrinsieke waarde van het landschap en de natuur. Plekken en gebieden zijn daarentegen ook slechts van recreatieve waarde als ze bereikbaar en als zodanig herkenbaar zijn;
• 4. behoud van ons cultureel erfgoed: het behoud van cultureel erfgoed draagt in belangrijke mate bij aan de identiteit en het karakter van de dorpen. Ons cultureel erfgoed vormt, samen met de monumenten die onze gemeente rijk is, een extra aantrekkingskracht voor toeristen en recreanten. Passend binnen het huidige monumentenbeleid moeten monumenten dan ook zo veel mogelijk worden behouden en waar nodig zal in de bres worden gesprongen voor het behoud van ons cultureel erfgoed;
• 5. verbeteren en versterken van het toeristisch product op het gebied van watersport en (kortdurend) verblijf in Teylingen met als doel een hoge belevingswaarde van de gemeente en verhoging van de bestedingen.

2.5.3 Nota Archeologie Teylingen (2015)

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond 2015- Beleid voor archeologie in Teylingen'. Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart uit 2015. Een beknopt onderzoek naar de betekenis van dit beleid voor het plangebied is opgenomen in hoofdstuk 4 (Onderzoek).

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie

3.1 Bestaande situatie

Oorspronkelijk ontwerp

Recreatiepark Watertuin ligt buiten de bebouwde kom van de kern Warmond, aan de Leidseweg tussen Leiderdorp en Oude Ade. Het park dateert van begin jaren '70 uit de vorige eeuw en bestaat uit 68 recreatiewoningen, 1 dienstwoning en een jachthaven.

Waar het park enerzijds aan de Leidseweg grenst, grenst het aan de andere zijde aan een recreatieve vaarroute van en naar het Vennemeer. Dit Vennemeer staat via de Zijp in verbinding met de rest van de Kagerplassen. Het recreatiepark is door deze ligging een ideale uitvalsbasis voor watersporters, wat mede terugkomt in de naam van het park en wat ook blijkt uit de aanwezigheid van een jachthaven bij het park.

Het park is in de jaren '70 op basis van een integraal plan ontworpen en aangelegd met uniforme recreatiewoningen. Het park heeft een centrale entree vanaf de Leidseweg, vanaf waar men een centrale parkeergelegenheid treft. Het verkeer kan linksom of rechtsom de centrale route over het park volgen en komt op die manier automatisch weer bij de entree/uitrit van het park uit.

Figuur 3.1 Ontwerp recreatiepark

Alle recreatiewoningen zijn met de voorzijde naar deze rondrijroute gesitueerd en zijn in de meeste gevallen iets verspringend van elkaar gesitueerd. De achtertuinen zijn op die manier in bijna alle gevallen naar de buitenrand van het park gericht, waar een aaneensluitende groene omlijsting voor een uniform beeld zorgt. Een uitzondering vormen de woningen midden op het terrein, waar een groene omlijsting langs de achtertuinen ligt om afscherming te bieden van het parkeerterrein en/of tussen de woningen en tuinen onderling. De groenaanleg op het park en langs de randen van het park heeft zodoende een specifieke functie, wat ook de reden is geweest dat dit in het integrale parkontwerp al als zodanig was ingetekend.

De recreatiewoningen zijn in de basis allemaal identiek, maar zijn in de loop der tijd op vele verschillende manieren verbouwd c.q. uitgebreid.

Figuur 3.2 Zijaanzicht en plattegrond oorspronkelijk ontwerp recreatiewoning

Het oorspronkelijke ontwerp kent een vrijwel vierkante oppervlakte met een begane grond en één verdiepingsvloer. Door de kapvorm is deze verdiepingsvloer van beperkte omvang.

Het ontwerp van de recreatiewoningen kenmerkt zich door schuin oplopende buitenmuren, die doorlopen tot voorbij de voor- en achtergevel. Op die manier omlijste deze twee muren, die naar buiten toe steeds verder aflopen in hoogte, een deel van zowel het voor- als achtererf. Iets teruggelegen ten opzichte van de twee buitenmuren, ligt de gootlijn (zie stippellijn op plattegrond). De voor- en achtergevel liggen daar weer achter.

Aan de achterzijde heeft iedere recreatiewoning een berging, die voorbij de achtergevel tegen de buitenzijde van de buitenmuur aan is gebouwd.

Huidige bebouwing en huidig gebruik

Door de tijd heen zijn er zoals gezegd fysieke aanpassingen geweest aan een groot deel van de recreatiewoningen. De aanwezigheid en de tijdsduur van deze vele illegale bebouwing is voor de gemeente Teylingen aanleiding geweest om te laten beoordelen welke bebouwing er maximaal toelaatbaar is bij de recreatiewoningen. Dit is vertaald in de stedenbouwkundige visie van Rho.

Daarnaast is het gebruik van de recreatiewoningen in sommige gevallen verschoven naar permanente bewoning. Hiervoor hebben 35 personen een persoonsgebonden gedoogbeschikkingen ontvangen (in 2000). De 35 personen met een persoonsgebonden gedoogbeschikking bemannen in totaal 27 recreatiewoningen.

Tot slot is ook het gebruik van gronden op meerdere locaties verschoven, waarbij delen van het algemeen groen bij de recreatiewoningen c.q. de tuinen van de recreatiewoningen zijn getrokken en in enkele gevallen zijn bebouwd. Het gaat om gronden (in gebruik als tuin en daarnaast soms tevens bebouwd) die buiten de kadastrale perceelsgrenzen van de individuele recreatiewoningen liggen. Deze gronden zijn in eigendom van de gemeente Teylingen en in erfpacht uitgegeven aan de vereniging Watertuin. In de aanloop naar dit bestemmingsplan heeft het bestuur van de vereniging Watertuin aangegeven de erfpachtovereenkomst te willen voortzetten en deze gronden te willen benutten voor de groene inpassing van het recreatiepark. De gemeente Teylingen is daar ook op gericht.

3.2 Toekomstige situatie

De gemeente heeft met dit bestemmingsplan drie doelen voor ogen.

• Het eerste doel is het bewaken en versterken van de ontwerpkwaliteit van het park en daarmee ook de inpassing van het park in de omgeving.
• Het tweede doel is het planologisch inpasbaar maken van illegale bebouwing die vaak reeds vele jaren aanwezig is.
• Het derde doel heeft betrekking op een aanpak van de permanente bewoning die in enkele van de recreatiewoningen voorkomt.

De genoemde onderwerpen worden hierna onder afzonderlijke kopjes behandeld.

3.2.1 Parkinrichting

De eerder omschreven stedenbouwkundige visie omschrijft de groene omlijsting en de groene ruimte binnen het park als een belangrijke kwaliteit. Deze kwaliteit is zowel van waarde voor de gebruikers van het park, als voor de inpassing van het park in de omgeving. Dit laatste is, vanwege de ligging in een als Kroonjuweel aangewezen gebied, van groot belang.

Aan de oostzijde van het park voorziet stevige beplanting in een afschermende werking vanaf de Leidseweg. Dit zorgt voor een afgeronde en uniforme uitstraling van het park en zorgt er bovendien voor dat de recreatiewoningen waarvan de achtertuin naar de Leidseweg is gesitueerd een afscherming hebben vanaf de openbare weg. Het behoud van deze groenstrook is daarom van groot belang.

Aan de andere zijde van het park biedt de omliggende dijk een vorm van afscherming. Gelet op de kenmerkende openheid in het plassengebied is er op de dijk langs deze kant van het park geen opgaand groen aanwezig. Door de combinatie van het hoogteverschil tussen het water aan de ene kant van de dijk en het lager gelegen park aan de andere kant van de dijk, vormt de dijk als lichaam een duidelijke omlijsting en afronding van het park. Gelet op de ligging binnen het Kroonjuweel is het daarom ook van groot belang dat deze dijk groen en open blijft.

De dijk is een duidelijk structurerend landschapselement, maar door de openheid op de dijk is er een duidelijke zichtrelatie tussen het water en het park. Bij de oorspronkelijke inrichting is hier onder andere rekening mee gehouden door langs de achterzijden van de private percelen opgaand groen aan te leggen.

Ook binnen het recreatiepark zijn er structurerende groenelementen van belang. In de eerste plaats versterkt dit de kwaliteit van het park voor de gebruikers zelf, maar daarnaast is het ook ruimtelijk van belang voor de inpassing. Zo bieden enkele grotere velden op het park voor lucht en openheid tussen de recreatiewoningen. Voor de uitstraling van buitenaf is daarnaast het afschermend groen langs de achterzijden van de private percelen van groot belang. In de bestaande situatie zijn deze afschermende groenstroken echter in meerdere gevallen door de gebruikers van de aangrenzende recreatiewoning in gebruik genomen. Dit is ruimtelijk niet bezwaarlijk zolang deze stroken uit opgaand groen blijven bestaan en zodoende hun afschermende werking behouden. Dit laatste is echter niet overal het geval en in sommige gevallen is er zelfs bebouwing geplaatst op deze gronden.

Om al het groen zoals hier omschreven zijn functie te laten behouden en deze functie ook te versterken, wordt op meer gedetailleerde wijze dan tot nu toe het geval was de bestemming Groen opgenomen. Om de openheid van de dijk te bewaken, zal de bestemming Groen die hiervoor wordt opgenomen geen opgaande beplanting zoals heggen, struiken en bomen toestaan.

Op deze wijze wordt de inpassing van het park in de omgeving gewaarborgd, wat tevens van belang is om de uitbreidingsruimte voor de recreatiewoningen passend te laten zijn binnen de waardevolle omgeving van het recreatiepark. Daarnaast kan er door deze wijze van bestemmen beter gehandhaafd worden binnen het park om de inrichtingskwaliteit van het park te bewaken

3.2.2 Bouwmogelijkheden recreatiewoning

Behalve de dienstwoning, hebben alle recreatiewoningen van oorsprong hetzelfde ontwerp. In de loop der tijd hebben de eigenaren hier naar eigen inzicht uiteenlopende aanpassingen c.q. uitbreidingen aan uitgevoerd. Het gaat bijvoorbeeld om aan- en uitbouwen, losse bijgebouwen, dakkapellen, overkappingen en verplaatsing van de voorgevel.

De uitbreidingen zijn niet alleen qua type erg uiteenlopend, ook de specifieke wijze van uitvoering is zeer uiteenlopend. Zo zijn er aan- en uitbouwen achter de achtergevel, maar ook uitbreidingen aan de voorzijde die direct in het oog springen. Ook de situatie dat aan- en uitbouwen plat zijn afgedekt of van een kap zijn voorzien, kan beeldbepalend werken.

De gemeente wil om die reden uniforme mogelijkheden bieden, die én voldoende ruimte bieden om een recreatiewoning naar wens uit te kunnen breiden én voldoende zijn afgestemd op het oorspronkelijke ontwerp van de recreatiewoningen en daar kwalitatief bij aansluiten.

De stedenbouwkundige visie die in bijlage 1 is opgenomen geeft een volledige analyse van het oorspronkelijke ontwerp, goede en minder goede voorbeelden van tussentijds gerealiseerde uitbreidingen en een set regels waar toekomstige uitbreidingen aan zouden moeten voldoen.

Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de recreatiewoning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen moeten voldoen aan een maximum buitenwerkse oppervlaktemaat van 100 m2.

Een tweede belangrijk uitgangspunt is dat uitbreidingen aan de recreatiewoning als zodanig herkenbaar zijn. Op die manier blijft immers ook de oorspronkelijke hoofdvorm van de recreatiewoning herkenbaar. En juist omdat dit oorspronkelijke ontwerp van alle recreatiewoningen gelijk is (behoudens de dienstwoning), blijft op die manier ook een zekere mate van uniformiteit behouden.

In hoofdstuk 5 bij de beschrijving van de planregels, komt aan bod hoe de mogelijkheden uit de visie zijn vertaald in bestemmingsregels en zijn illustraties opgenomen die de uitbreidingsmogelijkheden duidelijk in beeld brengen.

3.2.3 Permanente bewoning

Op basis van het bestemmingsplan is permanente bewoning nooit toegestaan geweest binnen recreatiepark Watertuin. Wel is er sprake van permanente bewoning binnen het recreatiepark Watertuin. Binnen het aantal gevallen waarbij sprake is van permante bewoning kan een tweedeling worden gemaakt. De tweedeling bestaat uit personen die binnen het recreatiepark permanent wonen op basis van een persoonsgebonden gedoogbeschikking en personen die permanent wonen zonder in het bezit te zijn van een persoonsgebonden gedoogbeschikking.

Met dit bestemmingsplan wordt toegestuurd naar een situatie waarbij – op termijn – het permanent wonen binnen het recreatiepark komt te vervallen. Dit wordt gedaan door in het bestemmingsplan alleen voor deze personen bewoning toe te staan en bovendien uitsluitend op het specifieke adres waarvoor de gedoogbeschikking is afgegeven. Daarnaast wordt separaat aan dit bestemmingsplan een handhavingsnotitie opgesteld. Deze handhavingsnotitie zal gericht zijn op een aanpak om onder andere het strijdig gebruik in de vorm van permanent wonen (gevallen waarbij geen sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeschikking) te laten beëindigen.

Uitgangspunt is om eventuele handhavingsacties te starten nadat dit bestemmingsplan onherroepelijk in werking treedt.

In het bestemmingsplan is een specifieke gebruiksregel opgenomen die inhoudt dat permanente bewoning van een recreatiewoning niet is toegestaan, behoudens de situaties waarvoor een persoonsgebonden gedoogbeschikking is afgegeven en die om die reden als uitzondering zijn toegevoegd aan de specifieke gebruiksregels.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

Dit hoofdstuk bevat voor de relevante onderzoeksaspecten. Omdat het een plan is met beperkte ontwikkelingsruimte, worden de onderzoeken beknopt weergegeven in tabelvorm. Per saldo gaat het immers om een bestaand recreatiepark.

aspect		kader	beoordelingsaspect	toelichting noodzaak/aandachtspunten
bodem- kwaliteit		Besluit bodem- kwaliteit Wet ruimtelijke ordening Wet algemene bepalingen omgevings- recht Wet bodem- bescherming	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie.	Het bestemmingsplan is in hoofdzaak consoliderend van aard: de hoofdfunctie blijft gelijk, waarbij enige ruimte wordt geboden voor ondergeschikte uitbreiding van de recreatiewoningen en waarbij een specifieke regeling wordt opgenomen voor bestaande permanente bewoning. Zowel het gebruik als recreatiewoning als het gebruik voor permanente bewoning valt aan te merken als milieugevoelig. Dit wijzigt zodoende niet door dit bestemmingsplan. Nader onderzoek naar de bodemkwaliteit in het kader van dit bestemmingsplan is niet noodzakelijk. Op grond van historie en gebruik is de bodem van de Watertuin onverdacht voor het voorkomen van bodemverontreiniging, met uitsluiting van het voormalig gebruik van huisbrandolie. Volgens het bodeminformatie-systeem van de Omgevingsdienst West-Holland zijn op de percelen Watertuin nr. 2, 22, 25 en 46 ondergrondse tanks aanwezig geweest. Het is niet uit te sluiten dat meer woningen huisbrandolie hebben gebruikt. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwingen is het wenselijk dat bepaald wordt of huisbrandolie is gebruikt en of dit mogelijk bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat er sprake is van een nog niet verwijderde ondergrondse tank. Verder zijn er geen bodemonderzoeksgegevens bekend.
archeologie		archeo- logische beleids- kaart	De ontwikkeling mag niet leiden tot aantasting van archeologische waarden.	Het plangebied ligt binnen categorie 8 van de archeologische beleidskaart met een lage archeologische verwachtingswaarde. Bij werkzaamheden dieper dan 30 cm onder maaiveld en groter dan 1.000 m2 is archeologisch onderzoek nodig. In dit geval vinden geen ingrepen plaats. Er is een dubbelbestemming opgenomen om bij eventuele toekomstige werkzaamheden van deze omvang archeologisch onderzoek verplicht te stellen.
water		water- toets	Heeft de ontwikkeling effect op de waterhuishouding?	De recreatiewoningen zijn reeds aanwezig. Er zijn diverse watergangen aanwezig in het projectgebied. Er zullen geen werkzaamheden plaats vinden in de beschermingszone van deze watergangen. De wijziging in het bestemmingsplan leidt niet tot negatieve effecten in de waterhuishouding.
relatie met omliggende (bedrijfs) functies		Bedrijfs-/ milieu- zonering (VNG-Hand- reiking Bedrijven en milieu- zonering en Activiteiten- besluit milieubeheer)	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk? Worden bedrijven in de omgeving in hun bedrijfsvoering belemmerd? Zijn in de nabijheid gevoelige bestemmingen gelegen? Is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de recreatiewoningen?	In de omgeving van het plangebied liggen twee melkrundveebedrijven nl.: - Leidseweg 7a Oud Ade (gem. Kaag en Braassem); - Langebrug 1, Warmond (gem. Teylingen). Voor melkrundvee bedrijven gelden vaste afstanden ter voorkoming van geurhinder. Deze zijn vastgelegd in het Activiteitenbesluit milieubeheer en gelden ook in de ruimtelijke ordening via de 'omgekeerde werking'. Om te kunnen bepalen welke afstandsnorm geldt, moet worden vastgesteld of de geurgevoelige objecten, in dit geval de recreatiewoningen in recreatiepark Watertuin, binnen of buiten de bebouwde kom liggen. Hierbij moet worden uitgegaan van 'bebouwde kom' zoals deze in de Wet geurhinder en veehouderij is gedefinieerd. Er is hierover in de afgelopen jaren de nodige jurisprudentie ontstaan. Gezien de samenhangende woonbebouwing in het recreatiepark moet de bebouwing hier als gelegen binnen de bebouwde kom worden beschouwd. Er geldt dan een afstandsnorm van 100 m tussen het emissiepunt van een stal en de gevel van een woning. Hierbij wordt opgemerkt dat de gemeente Kaag en Braassem een geurverordening heeft vastgesteld waarin de afstanden zijn verkleind. De gemeente Teylingen heeft echter niet een dergelijke verordening. Leidseweg 7a Het bedrijf heeft melkrundvee en schapen (300 stuks). Voor het melkrundvee geldt een afstandsnorm van 100 meter. De werkelijke afstand is ca. 76 meter. Er wordt niet voldaan aan de afstand. Voor schapen geldt een geuremissienorm van 2 ou/m3. Uit een indicatieve geurberekening d.d. 13 mei 2016 (zie bijlage 2.1) van 300 schapen blijkt de geurbelasting ter plaatse van de plangrens 3,2 ou/m3 te bedragen. Deze waarde ligt boven de geldende geurnorm. Dit is echter een worst-case scenario. In de praktijk zullen niet alle 300 schapen tegelijkertijd in de stal aanwezig zijn. Er is sprake van een acceptabel geurniveau. Omdat er sprake is van een conserverend bestemmingsplan vloeien er niet rechtstreeks consequenties voort uit de te kleine afstand. Langebrug 1 Dit veehouderijbedrijf zit in een afbouwfase. De veehouderij bestaat uit 30 schapen en is zeer extensief. Er is weinig mest. Bij alleen schapen geldt de 100 meter niet. Voor schapen geldt een geur emissienorm van 2 ou/m3. Uit een indicatieve geurberekening d.d. 13 mei 2016 (zie bijlage 2) blijkt de geurbelasting ter plaatse van de plangrens 0,3 ou/m3 te bedragen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de geldende geurnorm. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het recreatiepark. Conclusie De omliggende bedrijven worden niet belemmerd door het plan. Ter plaatse van de recreatiewoningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
geluid wegverkeer bedrijven		Wet geluidhinder Wet ruimtelijke ordening Activiteiten- besluit	Is geluidsbelasting bij nieuwe geluidgevoelige functies minder dan 48 dB? Is sprake van een goede ruimtelijke ordening? Worden omliggende bedrijven belemmerd door het plan?	Recreatiewoningen Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn recreatiewoningen geen geluidgevoelige bestemmingen. De Wgh is niet van toepassing op deze woningen. Er hoeft niet getoetst te worden aan wegverkeerslawaai en industrielawaai. Het gebied is alleen binnen de geluidzone van de Leidseweg gesitueerd. De dienstwoning wordt bestemd als dienstwoning overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied Warmond (2000). Voor deze woning wijzigt er niets en hoeft niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. De voorkeurswaarde in de Wetgeluidhinder voor geluidgevoelige bestemmingen voor wegverkeerslawaai is 48 dB. Ingeval het akoestisch onderzoek uitwijst, dat de geluidbelasting hoger is dan 48 dB, kan ontheffing van deze voorkeurswaarde worden verleend. Deze ontheffing kan echter niet onbeperkt worden verleend. De bovengrens varieert van 53 tot 63 dB afhankelijk van het type zone-gebied (buitenstedelijk, stedelijk). Geluidbelasting ter plaatse van het recreatiepark vanuit een goede ruimtelijke ordening Vanuit een goede ruimtelijke ordening is wel beoordeeld of de geluidbelasting aanvaardbaar is ter plaatse van de recreatiewoningen. Uit de geluidberekening blijkt dat de maximale geluidbelasting 51 dB bedraagt ten gevolge van wegverkeer over de Leidseweg. Aangezien het een bestaande situatie betreft, wordt dit als een acceptabel geluidniveau gezien. Recreatiewoningen, waar op grond van persoonsgebonden beschikkingen permanent mag worden gewoond (artikel 4, tabel 4.1) Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn woningen een geluidgevoelige object en recreatiewoningen niet. Onder woning wordt sinds 1 januari 2013 verstaan: 'gebouw of gedeelte van een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van de geldende planologische status (bestemmingsplan, beheersverordening, omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan of beheersverordening).' In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de recreatiewoningen, permanent bewoond mogen worden door diegene aan wie een persoonsgebonden beschikking is afgegeven. De Raad van State heeft verschillende keren uitgesproken dat een recreatiewoning, waarvoor een persoonsgebonden beschikking is afgegeven, een geluidgevoelig object is. Deze recreatiewoningen moeten dan ook, ten gevolge van het permanente gebruik, getoetst worden aan de Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit milieubeheer. Wet geluidhinder Uit het akoestisch onderzoek (zie bijlage 3) blijkt dat ter plaatse van vier recreatiewoningen (Watertuin 4, 63, 68 en 70), waar op grond van een persoonsgebonden beschikking permanent wonen is toegestaan, de voorkeurswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer over de Leidseweg wordt overschreden. De geluidbelasting op deze woningen is maximaal 49 dB. De maximale ontheffingswaarde op grond van de Wet geluidhinder wordt echter niet overschreden. Voor deze vier recreatiewoningen dient een hogere waarde te worden verleend van 49 dB. Ter plaatse van de overige rooilijnen, waar op grond van persoonsgebonden beschikkingen permanent wonen is toegestaan, wordt de voorkeurswaarde van 48 dB niet overschreden. Activiteitenbesluit De recreatiewoningen, die permanent mogen worden bewoond op grond van een persoonsgebonden beschikking en in het bestemmingsplan zijn ondergebracht in tabel 4.1 van artikel 4 van de regels, moeten ook voor het Activiteitenbesluit worden beschouwd als geluidsgevoelige objecten. Binnen het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied zijn een aantal bedrijven gelegen. Gelet op de afstand van de omliggende bedrijven tot aan de recreatiewoningen, die permanent mogen worden bewoond, wordt geen overlast ter plaatse van de woningen verwacht. Ook worden de omliggende bedrijven niet belemmerd in de bedrijfsvoering.
verkeer		CROW	De ontwikkeling mag niet leiden tot ontwrichting van het verkeerssysteem.	Het bestaande aantal recreatiewoningen is als maximum vastgelegd. Er is zodoende geen sprake van een ontwikkeling die tot een toename van verkeer zorgt. Het huidige verkeer wordt via de bestaande infrastructuur afgewikkeld.
parkeren		CROW/ gemeente- lijke normen	Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.	Het bestaande aantal recreatiewoningen is als maximum vastgelegd. Er is zodoende geen sprake van een ontwikkeling die tot een toename van verkeer zorgt. Het huidige verkeer wordt via de bestaande infrastructuur afgewikkeld.
externe veiligheid		Besluit externe veiligheid inrichtingen Besluit externe veiligheid transport- routes Besluit externe veiligheid buis- leidingen	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico? Is het groepsrisico verantwoord?	In de nabije omgeving van de ontwikkeling zijn geen buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen of BEVI-inrichtingen aanwezig. De locatie ligt in het effectgebied (1% letaliteitsafstand) van de A4; vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Omdat de locatie op een op ruime afstand, namelijk meer dan 2 kilometer van de A4 ligt, is een groepsrisicoberekening niet nodig. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico. Op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid heeft dit plan ook geen invloed. Als, na een incident met toxische stoffen op de A4 een giftige gaswolk de locatie bereikt, dan is het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen voldoende om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.
lucht- kwaliteit		Wet Lucht- kwaliteit (titel 2 Hoofdstuk 5 Wet milieu- beheer)	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit? Is sprake van een goede ruimtelijke ordening?	Het bestaande aantal recreatiewoningen is als maximum vastgelegd. Zoals bij het aspect verkeer reeds omschreven, is er daarom geen sprake van een toename in verkeers- bewegingen. Om diezelfde reden draagt de ontwikkeling niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in de directe omgeving nergens hoger zijn dan respectievelijk 19,5 en 21,3 µg/m3 (2015). De PM2,5 concentraties zijn nergens hoger dan 13,5 µg/m3 (2015). Op basis van deze concentraties kan worden gezegd dat er geen belemmeringen zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
ecologie		Natuurbeschermingswet 1998 Verordening Ruimte Flora- en faunawet	Is er sprake van significant negatieve effecten? Is sprake van aantasting van wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS? Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Het plangebied ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden als bedoeld in de Natuurbeschermingswet. De bouwmogelijkheden op perceelsniveau en het via een specifieke gebruiksregel toestaan van permanente bewoning voor een aantal van de recreatiewoningen, zorgt niet voor een toename in het aantal woningen en daarmee ook niet in het aantal verkeersbewegingen. Het bestemmingsplan heeft daarom geen invloed op de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS en van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten. Het plangebied is niet gelegen in gebieden, en bevat geen karakteristieke landschapselementen, welke beschermd worden op basis van de Verordening Ruimte. De nabije omgeving is wel door de provincie aangewezen als belangrijk weidevogelgebied. De omvang en de functie van dit gebied worden echter niet geschaad door het bestemmingsplan. Daarnaast kan de bosstrook langs de Leidseweg fungeren als een verstoringsbuffer. Ook op het gebied van soortenbescherming is, gelet op het feit dat er sprake is van een bestaande situatie, geen sprake van aantasting. De aanwezige groenstrook om het recreatiepark wordt voorzien van een eigen bestemming Groen. Door daarbij ook die delen op te nemen die tussentijds (onrechtmatig) bij private tuinen zijn gevoegd, wordt het openbaar groen op het park als samenhangend geheel optimaal geborgd. Als aaneengesloten geheel zal deze groenstrook leefklimaat bieden aan diverse soorten. Aangezien de bouwmogelijkheden op perceelsniveau in het bestemmingsplan zijn beperkt, en de aanwezige soorten naar alle verwachting geen onoverkomelijke belemmeringen opleveren, wordt een onderzoek naar soorten voor het gehele bestemmingsplan niet nodig geacht.
kabels en leidingen		Telecom- municatie- wet	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het projectgebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig.
Milieueffect-rapportage	Besluit m.e.r.	Heeft het plan belangrijke negatieve effecten tot gevolg waarvoor een m.e.r.-beoordeling of planMER noodzakelijk is?	Het plan maakt geen nieuwe activiteiten mogelijk die zijn genoemd in het Besluit m.e.r. Er hoeft niet te worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Het aantal recreatiewoningen en ligplaatsen in de jachthaven neemt niet toe. In de regels van het bestemmingsplan wordt het maximale aantal recreatiewoningen en ligplaatsen (68) vastgelegd. Ook uit de beoordeling van de diverse milieuaspecten blijkt dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft.

Hoofdstuk 5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Systematiek

De regels en verbeelding zijn opgesteld volgens IMRO2012 en SVBP2012. IMRO2012 staat voor Informatie-Model Ruimtelijke Ordening en heeft betrekking op de inrichting van de ruimtelijke instrumenten van de Wro. Het is het informatiemodel voor het opstellen en het uitwisselen van visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene regels op alle bestuurlijke niveaus. Het model is geschikt voor uitwisseling van informatie tussen de organisaties op het gebied van de ruimtelijke ordening en aanverwante werkterreinen. SVBP2012 staat voor Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen. Doel van deze standaard is het op vergelijkbare wijze inrichten, vormgeven en verbeelden van bestemmingsplannen en de daarbij behorende uitwerkings- en wijzigingsbesluiten.

5.2 Planvorm

Omdat de inrichting van het terrein tot op perceelsniveau bekend is en plan gericht is op behoud en versterking van de oorspronkelijke opzet van het recreatiepark, is gekozen voor een gedetailleerde planvorm.

Dit vertaalt zich in:

• een uitsplitsing tussen de recreatieve bestemming voor het binnengebied en een verruiming van de groenbestemming langs de buitenrand van het recreatiepark ten opzichte van het bestemmingsplan Buitengebied Warmond;
• strakke bouwvlakken binnen de recreatiebestemming, waarmee de huidige opzet van het recreatiepark is vastgelegd;
• gedetailleerde planregels die de (bouw)mogelijkheden per perceel vastleggen.

5.3 Planregels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 omvat de inleidende bepalingen over begrippen en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 omvat de regels voor de afzonderlijke bestemmingen;
• Hoofdstuk 3 omvat regels die niet specifiek aan een bestemming gekoppeld zijn, maar in het algemeen van toepassing zijn ofwel voor een specifieke zone;
• Hoofdstuk 4 omvat tot slot de overgangs- en slotregels.

Hieronder is voor enkele regelingen een nadere toelichting opgenomen, waaruit blijkt waarom voor deze regeling is gekozen en/of hoe een aantal specifieke regels moet worden uitgelegd.

Artikel 3 - Groen

De bestemming Groen is toegekend aan de groene omlijsting van het recreatiepark (de buitenrand), als aan structuurbepalende groenelementen binnen het recreatiepark. Op basis van deze uitgangspunten zijn de groengordel langs de Leidseweg, het groen ter afscherming van het parkeerterrein, de dijk en het groen tussen de dijk en de achterzijden van de private percelen als Groen bestemd.

Deze manier van bestemmen betekent dat in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan de groenbestemming ruimer is opgenomen en daarmee de groenstructuur meer gedetailleerd is vastgelegd. Dit blijkt ook uit figuur 5.1. Op deze manier wordt bereikt dat de oorspronkelijke groenstructuur van het park veilig wordt gesteld. Dit is van belang omdat deze structuur mede bijdraagt aan de inpassing van het park in haar omgeving, die is aangemerkt als Kroonjuweel.

Gelet op de kenmerkende waarden van dit Kroonjuweel, is het ook van belang om de openheid vanaf en naar het water te beschermen. Om die reden is een aanduiding opgenomen die ter plaatse van het dijklichaam opgaand groen verbiedt, wat overeenkomt met de bestaande situatie. Ook is bestaande en legale verharding binnen deze bestemming aangeduid, waaronder de toegangstrappen naar de jachthaven en de pompinstallatie en de verharding naar de opstelplaatsen van de brandweer.

Figuur 5.1 - Vergelijking groenbestemming vigerend (boven) en nieuw (onder) bestemmingsplan

Artikel 4 - Recreatie

Recreatiewoningen en uitbreidingen

Voor de recreatiewoningen worden uniforme mogelijkheden voor uitbreiding vastgelegd. Belangrijke uitgangspunten zijn dat de recreatiewoning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen een oppervlakte van ten hoogste 100 m2 als buitenwerkse oppervlaktemaat mag bedragen. Daarbij wordt overkappingen en vrijstaande bijgebouwen expliciet niet meegerekend. Ook voor de goot- en bouwhoogte is een maximum maatvoering opgenomen van respectievelijk 2,5 m en 6 m.

Een belangrijk referentiepunt dat in de regels wordt aangehaald bij meerdere typen uitbreidingen, is de oorspronkelijke gootlijn van de recreatiewoning. Zoals in paragraaf 3.1 al omschreven, worden de woningen gekenmerkt door steeds verder aflopende zij-/buitengevels, die tot voorbij de voorgevel doorlopen. Ook het dakvlak reikt tot voorbij de voorgevel, maar weer niet zo ver als de zij- c.q. buitengevels doen. In figuur 5.2 is dit nog een schematisch weergegeven. De oorspronkelijke gootlijn van de recreatiewoning is in de figuur met de gele pijl aangeduid en betreft het onderste c.q. voorste punt van het oorspronkelijke dakvlak, zoals dit bij de eerste bouw van de woning is gebouwd.

Dit punt is bepalend in de regels, omdat het overstekende dakvlak in combinatie met de eveneens doorstekende buitenmuren vanaf dit punt voor een gesloten uitstraling zorgen. Om die reden wordt in de regels de mogelijkheid geboden dat de voorgevel (die oorspronkelijk dus verder teruggelegen is) tot op dit punt naar voren te verplaatsen. Ook is dit het referentiepunt vanaf waar is bepaald hoe ver uitbreidingen als aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen naar voren of naar achteren mogen worden geplaatst.

Figuur 5.2 Bepaling oorspronkelijke gootlijn recreatiewoning

In de regels wordt vervolgens ruimte geboden voor de uitbreidingen zoals aangegeven in onderstaande tabel. Daarbij zijn de belangrijkste uitgangspunten kort benoemd. Voor een volledige beschrijving hiervan en ook voor een verantwoording van de keuzes die hierin gemaakt zijn, wordt verwezen naar de stedenbouwkundige visie voor het recreatiepark, die is opgenomen in Bijlage 1.

Wat de mogelijkheden voor een uitbouw aan de zijkant betreft, geldt er voor twee percelen een uitzondering op het onderstaand uitgangspunt. Hier is het, vanwege de afwijkende vorm van het bouwvlak, vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst om een zij- aan of uitbouw mogelijk te maken tot aan de grens van het bouwvlak. Wel is voor deze twee gevallen de breedte verruimd tot 4 m. Deze twee uitzonderingen zijn op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zijdelingse bebouwing'.

	Vrijstaand bijgebouw achter de recreatiewoning max. oppervlakte 12 m2 max. bouwhoogte 3 m
	Dakkapel uitsluitend aan achterzijde min. 50 cm uit de oorspronkelijke goot min. 50 cm uit zijgevel min. 1 m uit de nok
	Uitbouw achterzijde max. 3 m uit achtergevel hoogte overeenkomstig eerste bouwlaag, zodanig dat de bestaande plafondhoogte kan worden doorgezet. plat afgedekt
	Uitbouw zijkant max. 3 m achter achtergevel hoogte overeenkomstig eerste bouwlaag, zodanig dat de bestaande plafondhoogte kan worden doorgezet. min. 1 m achter gootlijn voorzijde (fig 5.2) breedte tot erfgrens
	Overkapping zijkant Overkapping zijkant max 1 m voor gootlijn voorgevel max. 3 m achter achtergevel wanden in overkapping min. 1 m achter gootlijn voorzijde (fig 5.2) hoogte overeenkomstig eerste bouwlaag
	Verplaatsen voorgevel niet voorbij gootlijn voorzijde (fig 5.2)
	Kap op uitbreiding zijkant min. 1 m achter gootlijn voorzijde (fig 5.2) nok max. 4 m dakhelling conform dakhelling recreatiewoning kap doorsnijdt kap recreatiewoning niet geen dakkapel(len) zelfde materialisering als hoofdkap
	Zwembad alleen in achtertuin oppervlakte max. 50 m2 minimaal 6 m uit originele achtergevel minimaal 2 m uit de erfgrens geen overkappingen

In de bouwregels voor uitbreidingen bij recreatiewoningen worden de begrippen 'zijdelingse perceelsgrens' en 'achterperceelsgrens' gehanteerd. In figuur 5.3 wordt gevisualiseerd welke zijden van het perceel met deze termen worden bedoeld, aan de hand van de 3D impressie van de oorspronkelijke recreatiewoning.

Figuur 5.3 - Achterperceelsgrens en zijdelingse perceelsgrenzen

Dienstwoning

Doordat dienstwoning van oorsprong al een afwijkend ontwerp heeft en het voorgaande bestemmingsplan ook in ruimere maten voorzag, is in dit bestemmingsplan aansluiting gezocht bij de oorspronkelijk bestemmingsregeling. Dit betekent dat één integrale inhoudsmaat van maximaal 750 m3 is opgenomen voor de dienstwoning, waarbij de bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden meegerekend. De specifieke regels voor uitbreidingen, zoals hierboven aan de hand van figuren weergegeven, zijn daarbij dus niet van toepassing.

Overige bouwwerken

Waar de regels van lid 4.2.1 tot en met 4.2.5 betrekking hebben op de oorspronkelijke recreatiewoningen en lid 4.2.6 betrekking heeft op de dienstwoning, daar zijn lid 4.2.7 en 4.2.8 in het algemeen van toepassing. Dat wil zeggen dat ze van toepassing zijn op:

• alle recreatiewoningen en de dienstwoning, in het geval van de regels voor een zwembad (4.2.7);
• algemene delen van het recreatiepark of voor het recreatiepark als geheel, in het geval van de overige bouwregels (4.2.8).

Afwijkingsmogelijkheid bouwregels

Omdat de stedenbouwkundige visie het uitgangspunt vormt welke bebouwingsmassa maximaal toelaatbaar is per recreatiewoning geldt dit uitgangspunt tevens voor de bouwregels van dit bestemmingsplan. Om die reden is het nadrukkelijk niet de bedoeling meer bebouwing mogelijk te maken dan waarin de bouwregels voorzien. Om die reden is er geen afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het verruimen van de bouwregels. Wel is er een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om een afwijkende situering van het vrijstaande bijgebouw mogelijk te maken.

Specifieke gebruiksregels

Zoals reeds benadrukt is in de voorgaande hoofdstukken van deze toelichting, was en is permanente bewoning op basis van de regels van het bestemmingsplan niet toegestaan. In het Artikel 4, waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de recreatiewoningen zijn vastgelegd, is dit verbod nogmaals expliciet vastgelegd.

Omdat er in het verleden voor een aantal personen persoonsgebonden gedoogbeschikkingen zijn verleend op grond waarvan deze personen permanent mogen wonen binnen een specifiek aangewezen recreatiewoning en omdat de gemeente niet actief overgaat tot beëindiging van deze situatie binnen de planperiode, is het noodzakelijk de gebruiksrechten van deze personen op passende wijze in het bestemmingsplan vast te leggen.

Om die reden is in de specifieke gebruiksregels van artikel 4 vastgelegd door welke personen in welke recreatiewoning permanent gewoond mag worden. Daarbij is de combinatie van adres én persoonsgegevens bepalend voor het toestaan van permanente bewoning. Via deze constructie wordt op termijn de situatie bereikt dat permanente bewoning op het recreatiepark volledig is komen te vervallen. Daar komt bij dat wanneer het gebruik voor permanente bewoning voor een periode langer dan een jaar is onderbroken, het gebruiksrecht voor de betreffende woning en de daarbij genoemde personen komt te vervallen.

Via deze constructie (specifieke gebruiksregel van artikel 4; combinatie van adres én persoonsgegevens) wordt tevens bereikt dat bewoners voor wie nu permanente bewoning is toegestaan, niet in een andere recreatiewoning kunnen gaan wonen dan op basis van dit artikel is toegestaan.

Artikel 5 - Waarde Archeologie

Gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie zijn behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

De nummering van de dubbelbestemming heeft een directe relatie met de diepte en oppervlakte waarbinnen werkzaamheden zonder vergunning mogelijk zijn. Deze maatvoering geldt als harde grens.

Voorts is een aantal werken en werkzaamheden omgevingsvergunningsplichting. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport te overleggen waarin naar het oordeel van het bevoegd gezag, de archeologische waarde in voldoende mate is vastgesteld.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Bestuurlijke uitgangspunten

Vooruitlopend op het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan heeft de gemeenteraad op 4 maart 2016 de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan vastgesteld. Tijdens de openbare behandeling van de uitgangspunten door de commissie Ruimte én tijdens de gemeenteraadsvergadering is een ieder in de gelegenheid geweest om in te spreken.

De uitgangspunten houden in dat de bebouwingsmogelijkheden zoals aangegeven in de stedenbouwkundige visie van Rho als bebouwingsmogelijkheid worden vertaald naar dit bestemmingsplan. Als gebruik van de recreatiewoningen is recreatief gebruik als uitgangspunt vastgesteld. Vooruitlopend op het opstellen van de uitgangspunten is het bestuur van de vereniging Watertuin in de gelegenheid gesteld een visie op te stellen. Voor zover mogelijk is met de uitwerking van dit voorontwerp rekening gehouden met de uitkomsten van die visie.

6.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan vanaf 25 augustus 2016 voor een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Op 7 september 2016 heeft daarnaast een informatieavond plaatsgevonden, waar het voorontwerp bestemmingsplan was in te zien en werd toegelicht. Tijdens de inspraakprocedure is een ieder in staat gesteld inspraakreacties in te dienen op het voorontwerp. Daarmee is maatschappelijke inbreng bij geborgd.

In totaal zijn er 16 inspraakreacties op het voorontwerp-bestemmingsplan ingediend. Deze inspraakreacties zijn samengevat opgenomen in de inspraaknota (bijlage 4). De inspraakreacties hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

6.3 Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg plegen met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Tijdens het planproces (tijdens het opstellen van het concept-voorontwerp bestemmingsplan recreatiepark Watertuin) is de Omgevingsdienst West-Holland in een vroeg stadium betrokken met betrekking tot milieuaspecten als bodemkwaliteit, externe veiligheid en milieuzoneringen.

Gedurende de termijn van terinzagelegging van het voorontwerp-bestemmingsplan is het bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro naar de volgende vooroverleginstanties gestuurd:

• Provincie Zuid-Holland;
• Gemeente Kaag en Braasem;
• Hoogheemraadschap Rijnland;
• Omgevingsdienst West-Holland;

• Cultuurhistorisch Genootschap Duin- en Bollenstreek;
• Veiligheidsregio Hollands Midden.

6.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 12 oktober 2017 tot en met 22 november 2017 overeenkomstig de openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is het voor een ieder mogelijk geweest zienswijzen in te dienen over het ontwerpbestemmingsplan Recreatiepark Watertuin. Tijdens deze periode zijn 38 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota zienswijzen, die in bijlage 5 is opgenomen. Hieruit valt op te maken dat de zienswijzen op onderdelen hebben geleid tot aanpassing van het plan bij de vaststelling.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de mogelijkheid opgenomen om bij het realiseren van nieuwe ontwikkelingen een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. Dit vindt plaats door het opstellen van een exploitatieplan, waarin deze verdeelsleutel vastligt. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk als de overheid en de ontwikkelende partij, de initiatiefnemer, privaatrechtelijk tot overeenstemming komen.

De Wro stelt eisen aan het exploitatieplan en in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld voor welke type bouwplannen een exploitatieplan noodzakelijk is, indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Het gaat om nieuwbouwplannen (woningen of andere hoofdgebouwen), forse uitbreidingen van bestaande gebouwen of kassen (met ten minste 1.000 m²) of forse verbouwingen, bijvoorbeeld als bedrijfsruimten worden omgezet in (ten minste 10) woningen.

Het bestemmingsplan Recreatiepark Watertuin legt de bestaande recreatiewoningen op actuele en uniforme wijze vast en voorziet zodoende niet in ontwikkelingen als bedoeld in de Wro. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.