PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit document vormt de toelichting op het bestemmingsplan 'PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim', een ontwikkelingslocatie nabij het centrum van Sassenheim. De gemeente Teylingen heeft recent het bestemmingsplan 'Sassenheim West' geactualiseerd (onherroepelijk 13-09-2012) en daarin is de locatie opgenomen als een bedrijfsterrein, waar de mogelijkheid wordt geboden om deze te herontwikkelen naar woningbouw. Voor deze herontwikkeling zijn in een wro-zone wijzigingsgebied regels opgenomen.

Na diverse ambtelijke overleggen over de stedenbouwkundige invulling en schetsontwerpen van het plan, hebben de initiatiefnemers van het project Holland Property Group en BAM Woningbouw op 5 januari 2015 gezamenlijk een principeverzoek ingediend voor het slopen van de bestaande bedrijfsgebouwen en het ontwikkelen van woningbouw op het voorste deel van de locatie PostPromenade aan de Hoofdstraat in Sassenheim. Het verzoek omvat het realiseren van 22 grondgebonden koopwoningen en 35 huurappartementen (waarvan 17 sociale huurappartementen) met bijbehorende voorzieningen.

Het college heeft op 26 mei 2015 besloten om in principe medewerking te verlenen aan het slopen van de bestaande bedrijfspanden en het ontwikkelen van woningbouw op het voorste deel van de locatie PostPromenade gezien vanaf de Hoofdstraat te Sassenheim door middel van een nieuw bestemmingsplan. Het college verleent in principe planologische medewerking aan het plan door middel van een op te stellen nieuw bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan moet worden opgesteld binnen de gebruikelijke voorwaarden van de gemeente.

1.2 Ligging plangebied

De locatie Post Promonade is gelegen op de hoek van de Hoofdstraat en de Koetsiersweg in Sassenheim. Ten noorden van het plangebied bevindt zich villa Nancy op het perceel Hoofdstraat 85 en juist ten zuiden van het plangebied het gerealiseerde nieuwbouwproject Beukenhof. Voor beide locaties is in 2005 een 'Ruimtelijke strategische verkenning' gedaan waarin het circa 1,3 ha grote terrein PostPromenade, bestaande uit een cluster wooninrichtingszaken, meegenomen is in de genoemde studie om het gebied integraal te (her)ontwikkelen tot woongebied.

Gezien de wens om de PostPromenade te herontwikkelen met woningbouw zodat deze hiermee beter aansluit bij locatie Beukenhof en omgeving, is er in het bestemmingsplan Sassenheim-West een aantal wijzigingsbevoegdheden voor de herontwikkeling van het terrein opgenomen. Het bestemmingsplan 'PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim' heeft betrekking op het voorste deel van de locatie PostPromenade (gezien vanaf de Hoofdstraat). Het achterste deel van deze locatie aan de Koetsiersweg maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Het voormalige bedrijfspand op deze locatie is ingericht als een tijdelijke locatie voor een supermarkt met bijbehorende parkeerplaatsen. Te zijner tijd zal ook deze locatie als woningbouwlocatie kunnen worden ontwikkeld. Hiervoor zal een separaat bestemmingsplan worden opgesteld.

Afbeelding: Plangebied 'PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim'

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan Sassenheim-West heeft de te ontwikkelen locatie de bestemmingen 'Bedrijf' en 'detailhandel in volumineuze goederen'. Tevens zijn in dit bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de gehele locatie PostPromenade in artikel 24.3 wro-zones wijzigingsgebied 1a t/m 1e opgenomen om de bestemming te wijzigen naar woningbouw. Er zijn voor het gehele terrein dus 5 verschillende wijzigingsgebieden, langs de Hoofdstraat (van zuid naar noord), 1a, 1b en 1c en aan de Koetsiersweg 1d voor het voorterrein en 1e voor het achter terrein. Van deze wro-zones heeft dit bestemmingsplan betrekking op de gebieden 1a t/m 1d en op een klein deel van gebied 1e. Op het resterende deel van het gebied 1e is de tijdelijke supermarkt gesitueerd. Deze locatie zal ter zijner tijd ook worden ontwikkeld voor woningbouw.

Op grond van artikel 24 van het geldende bestemmingsplan Sassenheim-West kunnen burgemeester en wethouders de bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1a t/m 1e' wijzigen ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein 'PostPromenade', met inachtneming van de volgende regels:

24.3.1 algemene wijzigingsregels

• 1. het gehele wijzigingsgebied wordt integraal ontwikkeld;
• 2. er wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte binnen de wro-zone wijzigingsgebieden 1a t/m 1e, waarbij de parkeervoorziening ook deels of volledig of ondergronds kan worden gerealiseerd;
• 3. in wro-zone wijzigingsgebieden - 1a, - 1b en -1c worden in totaal ten hoogste 40 woningen gebouwd;
• 4. bij het bepalen van het minimum aantal parkeerplaatsen moet voldaan worden aan de parkeernormen in de 'Parkeernota Teylingen';
• 5. de zones voor de voorgevelrooilijn ter plaatse van de wro-zone wijzigingsgebieden 1a, 1b en 1c blijven vrij van bebouwing en worden ingericht voor parkeren en groen. De ontsluiting hiervan vindt plaats op de Hoofdstraat;
• 6. bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in de voorgaande leden dient vast te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische situatie zal zijn gewaarborgd.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1a' gelden tevens de volgende regels:

• a. wijziging is mogelijk naar de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water, Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3
• b. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 15 m''
• c. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 17 m
• d. de afstand van hoofdgebouwen tot de as van de Hoofdstraat bedraagt ten minste 23 m''
• e. de afstand van hoofdgebouwen tot de watergang bedraagt ten minste 5 m
• f. parallel langs de grens van wro-zone wijzigingsgebied - 1d wordt over een breedte van ten minste 13 m de bestemming Groen opgenomen om een groenzone te garanderen tussen de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1d en de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1a'.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1b' gelden tevens de volgende regels

• a. wijziging is mogelijk naar de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water, Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3;
• b. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 13 m;
• c. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 16 m;
• d. de maximale goot- en bouwhoogte mag over een breedte van ten hoogste 3 m gemeten vanuit de grens met wro-zone wijzigingsgebied - 1a worden overschreden tot ten hoogste de maximale bouw- en goothoogte als genoemd in wro-zone wijzigingsgebied - 1a;
• e. de afstand van hoofdgebouwen tot de as van de Hoofdstraat bedraagt ten minste 26 m;
• f. parallel langs de grens van wro-zone wijzigingsgebied - 1d wordt over een breedte van 13 m de bestemming Groen opgenomen om een groenzone te garanderen tussen de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1d en de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1b.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1c' gelden tevens de volgende regels

• a. wijziging is mogelijk naar de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water, Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3;
• b. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 8 m;
• c. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 12 m;
• d. de afstand van hoofdgebouwen tot de as van de Hoofdstraat bedraagt ten minste 26 m;
• e. parallel langs de grens van wro-zone wijzigingsgebied - 1d wordt over een breedte van 13 m de bestemming Groen opgenomen om een groenzone te garanderen tussen de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1d en de woningen in wro-zone wijzigingsgebied - 1c;
• f. de afstand tussen de gebouwen op dit perceel en het op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaande hoofdgebouw op het perceel Hoofdstraat 85 bedraagt ten minste 17 m. De bestaande aanbouw met balkon aan de zuidgevel van het pand Hoofdstraat 85 blijft hierbij buiten beschouwing.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1d' gelden tevens de volgende regels:

• a. wijziging is mogelijk naar de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water, Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3;
• b. er worden ten hoogste 54 woningen gebouwd;
• c. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 8 m;
• d. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 11 m;
• e. de afstand van hoofdgebouwen tot de watergang aan de zuidzijde van deze wro-zone bedraagt ten minste 5 m;
• f. de afstand van hoofdgebouwen tot de as van de Koetsiersweg bedraagt ten minste 7 m en worden in één rechte rooilijn worden geplaatst;
• g. er wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte binnen wro-zone wijzigingsgebied - 1d, waarbij de parkeervoorziening ook deels of volledig ondergronds kan worden gerealiseerd, deze dient ontsloten te worden via de Koetsiersweg.

Er bestaat een strijdigheid tussen het met dit bestemmingsplan voorgestelde stedenbouwkundig plan met de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan Sassenheim-West. Met het voorgestelde stedenbouwkundig plan wordt niet volledig voldaan aan de wijzigingsregels, zodat voor deze ontwikkeling een bestemmingsplan in plaats van een wijzigingsplan moeten worden opgesteld. Uitgangspunt van het nieuwe bestemmingsplan PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim is, dat het zoveel mogelijk aansluit op deze wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Sassenheim-West.

Afbeelding: Uitsnede geldende bestemmingsplan Sassenheim-West

1.4 Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van de nieuwe woningen en het herbestemmen van het bedrijfspand mogelijk is. Hiermee is dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een globaal gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, maar ook globaal om voldoende flexibiliteit in het plan te houden voor de uiteindelijke positionering van de bebouwing.

1.5 Planproces

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het - ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in de plannen kunnen vinden - de volgende stappen:

• 1. ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats;
  • a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie;
  • b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
  • c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak.
• 2. ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer eventueel horen door de commissie Ruimte van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
• 3. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
• 4. beroepsprocedure (inclusief mogelijkheid van voorlopige voorziening);
• 5. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim' bestaat uit de planregels en een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde met de bestaande en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond van de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen.

In het vierde hoofdstuk wordt het van toepassing zijnde beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau besproken. En het vijfde hoofdstuk wordt kort het programma benoemd.

In hoofdstuk 6 worden het milieuonderzoek behandeld om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen.

Tot slot wordt in hoofdstuk 7 maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 8 de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

In overleg met de gemeente is er in de periode januari 2015 tot en met mei 2015 gewerkt aan een stedenbouwkundig plan, dat kan rekenen op draagvlak bij het gemeentebestuur, ambtenaren en de Omgevingsdienst. Daartoe is diverse malen overleg gevoerd en is door de gemeente gereageerd op de diverse stadia van het stedenbouwkundig plan. Het in dit hoofdstuk gepresenteerde en beschreven stedenbouwkundig plan heeft dat draagvlak en is de onderlegger gaan vormen voor dit bestemmingsplan.

2.1 Historische en huidige situatie

Het terrein PostPromenade aan de Hoofdstraat in Sassenheim, was lange tijd in gebruik als een cluster van bedrijven met detailhandel in volumineuze goederen zoals onder andere wooninrichtingszaken. De ernaast gelegen locatie Bakker was in gebruik als kistenfabriek. Dit is goed zichtbaar op kaartbeelden van een bestemmingsplan (zie afbeelding).

Afbeelding; Uitsnede topografische kaart (1985) en het oude bestemmingsplan 'Sassenheim Centrum en Zuid' met links de locatie Bakker/Beukenhof (wijzigingsbevoegdheid) en rechts hiervan de locatie PostPromenade

In het bestemmingsplan Sassenheim-West (zie ook afbeelding paragraaf 1.3) is de visie ontwikkeld om het gehele cluster van bedrijven op termijn te herstructureren naar woningbouw, een herstructurering die gefaseerd plaats zal vinden. De eerste stap in deze herstructurering is al gezet met het plan Beukenhof, ten zuiden van de PostPromenade. In de ruimtelijke onderbouwing 'Locatie Bakker' (nu dus het plan Beukenhof) wordt al genoemd dat het van belang is de locatie PostPromenade in de toekomst te herontwikkelen, omdat de gebouwen van PostPromenade zeer dicht op de kant van de tussen de twee percelen liggende watergang staan. Tevens blijkt uit het verrichte milieuonderzoek ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing, dat het aspect bedrijven en milieuhinder geen beperkingen oplevert voor de ontwikkeling van locatie Beukenhof, wanneer aanvullend onderzoek naar externe akoestische bronnen bij de bedrijven op de PostPromenade kan aantonen dat geen onevenredige hinder bij de nieuwe woningen zal ontstaan. In de 'ruimtelijk strategische verkenning' wordt daarnaast een aantal eisen genoemd die noodzakelijk zijn uit het oogpunt van een goede waterhuishouding. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal hierover overleg moeten worden gevoerd met Hoogheemraadschap van Rijnland.

Met het nu voorliggende bestemmingsplan worden al de bovenstaande aspecten ondervangen en ontstaat er aan de Hoofdstraat een samenhangend stedelijk gebied. Het gehele projectgebied van de PostPromenade is overigens gesplitst in een terrein (voorzijde) waar nu woningbouw is geprojecteerd en een terrein (achterzijde) waar een tijdelijke supermarkt is geprojecteerd. Als op termijn ook nog de achterliggende deel van de PostPromenade (tijdelijke supermarkt) transformeert naar woningbouw ontstaat er een samenhangend woongebied.

Foto: Hoofdstraat, hoek Koetsiersweg

Foto: zicht op de locatie vanaf Kerkeland

Foto; Huidige locatie PostPromenade: Koetsiersweg

Foto; Huidig locatie PostPromenade: Hoofdstraat

Foto; Beukenhof (noordzijde)

Foto; Beukenhof (Hoofdstraat)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Planbeschrijving

Binnen de geldende regels is er een stedenbouwkundig plan ontwikkeld bestaande uit grondgebonden woningen, appartementen, parkeerplaatsen en openbaar en privé groenzones. Aan de zijde van de Hoofdstraat is een appartementengebouw gesitueerd, met daarachter een aantal rijtjes met grondgebonden woningen. Tussen de woningen in ligt een breed pad met groenstroken, welke gebruikt kan worden om te spelen, ontmoeten, etcetera. In geval van calamiteiten kan de brandweer van deze strook gebruik maken om in- en uit te rijden.

Aan de noordzijde van het projectgebied PostPromenade bevindt zich aan de Hoofdstraat de villa Nancy en aan de zuidzijde zullen ter plaatse van het plan Beukenhof grondgebonden woningen worden gerealiseerd. In het ontwerp voor de herstructurering van de PostPromenade is rekening gehouden met deze villa en de realisatie van grondgebonden woningen. Door adequate afstanden tot aan de naastgelegen (bestaande en geprojecteerde) bebouwing, door een specifieke hoogteregeling en door het aanbrengen van kappen op zowel de eengezinswoningen als het appartementengebouw, voegt de nieuwe bebouwing zich op een passende wijze in, in de bebouwingsstructuur van de omgeving.

Op verzoek van de gemeente is er door middel van een brug aan de noordzijde van het plan een verbinding gemaakt voor langzaam verkeer met de naastgelegen woonwijk en de Koetsiersweg. Deze brug wordt voorzien van verkeersremmende maatregelen.

Afbeelding; Vastgesteld stedenbouwkundig plan

Ruimtelijke ordening

In de brief van 26 mei 2015 geeft het collega aan dat ze mening is, dat het plan stedenbouwkundige aanvaardbaar is en leidt tot ruimtelijke kwaliteitsverbetering omdat:

• het niet wenselijk is om het plan aan te houden totdat de gehele locatie ontwikkeld kan worden (ten gevolge van tijdelijke vestiging supermarkt op resterend deel van het perceel). De huidige bedrijfsbebouwing is sterk gedateerd en verkeert in slechte staat. Herontwikkeling tot woningbouw betekent een ruimtelijke kwaliteitsverbetering langs de Hoofdstraat en de Koetsiersweg.
• het plan past wat betreft de bouwhoogtes, aantal woningen en de afstanden tot as Hoofdstraat en de aangrenzende villa Nancy op het perceel Hoofdstraat 85 zoveel mogelijk binnen de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan. Behoudens de verhoging van de goothoogte van 8 naar 9 meter aan de zijde van de woning Hoofdstraat 85 wordt verder in het plan de goot- en bouwhoogte aangehouden in de wijzigingsregels. Ook de afstand tot de as van de Hoofdstraat blijft ongewijzigd ten opzichte van de wijzigingsregels. Dit geldt ook voor het aantal te bouwen woningen.
• in dit plan het tweede maar lagere appartementengebouw met tussen de beide appartementengebouwen een groenstrook wordt vervangen door grondgebonden woningen met op een andere locatie in het plan een kleinere groenstrook.
• het realiseren van meer grondgebonden woningen vanuit de woonvisie een positieve ontwikkeling is
• er een ontsluiting op de Hoofdstraat, op de Koetsiersweg en een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer op het aangrenzende 'Beukenhof' uit de wijzigingsregels in het plan is opgenomen.
• het plan afgestemd is met de eigenaar/ontwikkelaar van het andere deel van de PostPromenade. Dit geldt met name voor de aanleg van een strook met parkeerplaatsen, die én op grond liggen van genoemde beleggingsmaatschappij én op grond van initiatiefnemers. Deze parkeerplaatsen zullen gebruikt worden voor het onderhavige plan, voor de tijdelijke supermarkt en in de toekomst voor de te ontwikkelen woningbouw op de locatie van deze tijdelijke supermarkt.
• het plan afgestemd is met de eigenaar van de aangrenzende woning 'villa Nancy' op het perceel Hoofdstraat 85. Met dit plan wordt de afstand tot de villa (nogmaals) vergroot van 17 meter naar ongeveer 21,5 meter, daarentegen wordt wel de goothoogte aan de zijde van zijn woning met 1 meter verhoogd van 8 meter naar 9 meter. De bouwhoogte voor het deel van het appartementengebouw aan de zijde van de woning Hoofdstraat 85 blijft met 12 meter gelijk. De eigenaar heeft aangegeven met deze wijzigingen geen problemen te hebben en hiertegen geen zienswijze te zullen indienen.
• met het plan voldaan wordt aan de Parkeernota Teylingen 2014.

Afbeelding; Studie naar de bouwhoogte langs de Hoofdstraat

2.2.2 Woningbouwprogrammering

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling mogelijk van woningbouw op het voorste deel van de locatie PostPromenade aan de Hoofdstraat. Het plan omvat het realiseren van 22 grondgebonden koopwoningen en 35 huurappartementen (waarvan 17 sociale huurappartementen) met bijbehorende voorzieningen. Het plan past binnen de woningbouwprogrammering en sluit aan op de woningbehoefte binnen Teylingen. Tevens wordt voldaan aan de eis, dat 30% van de woningen binnen het plan sociaal moet zijn. Daarnaast is gebleken dat er binnen Teylingen behoefte bestaat aan grondgebonden rijwoningen met een tuin en huurappartementen. Het plan sluit aan bij deze behoefte.

2.2.3 Parkeren

In de periode januari-maart 2015 is het stedenbouwkundig plan voorgelegd aan de gemeente, waarop het plan is getoetst aan het aspect parkeren. Op 20 januari 2015 is voor advies gegeven over parkeren en terreinontsluiting en is het plan vervolgens aangepast. In het advies van de gemeente (Parkeren plan PostPromenade, Hoofdstraat 81 in Sassenheim, 23 maart 2015) is een definitief advies verwoord.

Bepalen parkeerbehoefte

Voor appartementen geldt een norm van 1,5 per appartement en voor grondgebonden woningen geldt een norm van 1,8 per woning. Op basis hiervan bedraagt de parkeerbehoefte daarmee: 1,5 x 35 + 22 x 1,8 = 52,5 + 39,6 = 92,1, oftewel 92 parkeerplaatsen. De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen ten behoeve van de planontwikkeling in het plangebied bedraagt 92. Daarmee wordt voldaan aan het aantal benodigde parkeerplaatsen. Daarnaast voldoen de opgegeven maatvoeringen aan de volgende vereiste minimale maatvoeringen:

• afmetingen langsparkeervakken: minimaal 2,00 m bij 6,00 m.
• afmetingen haaksparkeervakken: minimaal 2,50 m bij 5,00 m.
• wegbreedte in verband met uit parkeren: minimaal 6,00 m.

Gelijktijdig met het plan worden er 13 parkeerplaatsen aangelegd voor de toekomstige ontwikkeling van het resterende achterste deel van de PostPromenade, die tot die tijd gebruikt zullen worden ten behoeve van de aanwezige tijdelijke supermarkt op dit perceel.

Functionaliteit parkeerplaatsen

Er is een keermogelijkheid opgenomen bij de parkeerplaatsen tussen de woningen en de appartementen (tussen nummers 51 en 52) voor het geval er sprake is van een volle bezetting op deze plek. Zo worden bewoners of bezoekers niet ontmoedigd om door te rijden richting de achterste parkeerplaatsen.

Afbeelding; Parkeerplaatsen, calamiteitenroute, keermogelijkheden en hoofdontsluitingen

Terreinontsluiting

De hoofdontsluitingen van het terrein liggen aan de Hoofdstraat en aan de Koetsiersweg. Van de huidige 2 ontsluitingen op de Hoofdstraat komt de noordelijke ontsluiting te vervallen, en zal de zuidelijke ontsluiting worden geoptimaliseerd om het verkeer (bewoners, bezoekers en calamiteitenverkeer) via deze verbinding het terrein op te kunnen laten rijden. Er is langs de Hoofdstraat rekening gehouden met ca. 1,50 - 2,00 m afstand tot het trottoir door middel van een groenstrook.

Omdat de gemeente ook van mening is dat de meest noordelijke ontsluiting vanuit verkeersveiligheid moet komen te vervallen, is het advies van de ambtelijke afdelingen hierover positief. De reden hiervoor was dat de meest noordelijke ontsluiting te dicht op de kruising Hoofdstraat/Koetsiersweg ligt.

In verband met verkeersgeluid (zie par. 5.3) wordt een muurtje van 1.00 meter hoog aangelegd, welke tevens dienst kan doen als afscheiding met de ventweg op de locatie Beukenhof.

Fietsparkeren

In de Parkeernota Teylingen 2014 zijn fietsparkeernormen opgenomen. Deze komen echter overeen met de regeling van het Bouwbesluit 2012. Voldaan moet worden aan het volgende.

• a. Een woonfunctie heeft als nevenfunctie een niet gemeenschappelijke afsluitbare bergruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte daarboven van ten minste 2,3 m.
• b. In afwijking van het eerste lid kan bij een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m2 de bergruimte gemeenschappelijk zijn indien de vloeroppervlakte van de bergruimte ten minste 1,5 m2 per woonfunctie bedraagt.
• c. Een bergruimte is vanaf de openbare weg rechtstreeks bereikbaar via het aansluitende terrein of een gemeenschappelijke verkeersruimte.

Conclusie
Het plan voldoet aan het aspect parkeren als het gaat om kwantiteit. Het fietsparkeren is wettelijk verankerd in het Bouwbesluit 2012 en deze regeling is overgenomen in de Parkeernota Teylingen 2014. Als het gaat om kwaliteit, is voor het autoparkeren nog winst te behalen. In de definitieve stedenbouwkundige verkaveling, die de onderlegger vormt voor dit bestemmingsplan zijn alle adviezen verwerkt en voldoet het plan geheel aan de gemeentelijke vereisten.

Het parkeren zal tevens onderdeel uitmaken van de toetsing en besluitvorming van de omgevingsvergunning voor het plan.

2.3 Architectuur en advies welstand

De grondgebonden woningen zijn in jaren '30 stijl ontwikkeld vanuit de BAM Wooncollectie nieuwbouw. De welstandscommissie gaat hiermee in principe akkoord. Met het appartementengebouw gaat de welstandscommissie op hoofdlijnen akkoord. Wel is er een nadere uitwerking en detaillering nodig om deze architectuur tot een overtuigend geheel te brengen. De welstandscommissie heeft aangegeven dat er nader aandacht moet worden geschonken aan twee punten. Het eerste is de entreepartij, die in de plattegrond duidelijk breder is dan de wat krap bemeten opening in de geveltekening; ook wordt aangeraden de bergingsdeuren in de hal te plaatsen en de bergingen te herschikken. Ten tweede wordt verzocht de ronde vluchttrap meer op de sfeer en vormtaal van de achtergevel af te stemmen.

Afbeelding; ontwerp eengezinswoningen

Afbeelding; ontwerp eengezinswoningen

Afbeelding; ontwerp appartementengebouw langs Hoofdstraat

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Planvorm

Ontwikkelingsgericht

In dit bestemmingsplan wordt gestreefd naar de juridische verankering van de bestaande ruimtelijke situatie binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is opgesteld als een globaal gedetailleerd plan. Er wordt namelijk voorzien in enige mate van flexibiliteit, zodat kleinschalige aanpassingen in het ontwerp niet meteen tot een herziening van het bestemmingsplan zullen leiden. Anderzijds is het plan wel gedetailleerd in die zin, dat vastgelegd is waar welke functies toegestaan zijn. In dit bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van de landelijke richtlijnen en wetgeving. De planregels zijn zoveel mogelijk overgenomen uit het moederplan en opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staat in hoofdstuk 4 de slotregel. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2)

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in Artikel 1 Begrippen nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 Wijze van meten van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.

3.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De locatie is bestemd als wonen met bijbehorende erven, tuinen, wegen en paden. Binnen de woonbestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdbebouwing moet worden gerealiseerd. Daarnaast zijn aan deze bestemming gerelateerde en ondergeschikte bestemmingen als parkeren, ontsluiting, water en groen toegestaan.

Artikel 3 Tuin

In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Binnen dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om binnen de bestemming 'Tuin' een erker of een luifel te realiseren. Ook overbouwingen zijn beperkt toegestaan. Verder zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt hierbij 1 m. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de bouwhoogte maximaal 2 m.

De volgende figuur geeft een toelichting op de planregel 'Tuin' met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied wordt voorzien in een woonpad om de ontsluiting van de aangelegen woningen mogelijk te maken. Verder is aan de achterzijde van de woningen een achterstraat gesitueerd, waar geparkeerd kan worden ten behoeve van de aangelegen woningen. Deze straat is ook bestemd voor de ontsluiting van achtertuinen. Deze straat en het woonpad zijn opgenomen in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.

Artikel 5 Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water.

Artikel 6 Wonen - 2 

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor wonen. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaardindeling voor verschillende woningbouwtypologieën. De bestemming Wonen - 2 voorziet in aaneengebouwde, twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen.

Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn in de verbeelding opgenomen.

De gezamenlijke breedte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en -overkappingen, gemeten vanuit de zijgevel van het hoofdgebouw, bedraagt ter plaatse van de betreffende zijgevel ten hoogste 4 meter. De gezamenlijke diepte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en -overkappingen, gemeten vanuit de achtergevel van het hoofdgebouw, bedraagt ter plaatse van de betreffende achtergevel ten hoogste 3 meter.

De volgende figuren geven ten aanzien van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen een toelichting op de planregels van Wonen - 2:

Artikel 7 Wonen - 3
Wonen - 3 is opgenomen voor gestapelde woningen. Op de verbeelding is, evenals bij de overige woonbestemmingen, de maximale hoogte aangegeven.

Artikel 8 Waarde - Archeologie

Het plangebied heeft een kans op archeologische sporen. Om deze waarde te waarborgen, is een bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen en de verschillende archeologische verwachtingswaarden op de verbeelding aangeduid door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde 1 en 2'. De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden.

3.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 anti-dubbeltelregel

Deze regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 10 algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Artikel 11 algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor evenementen.

Evenementen

Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:

• aard van de bestemming en aard van de omgeving (gevoelig of geen gevoelige locatie in de zin van o.a. natuur/bewoning, etc);
• duur;
• frequentie;
• aard van de activiteit;
• (mogelijk) blijvende nadelige planologische gevolgen.

Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologisch relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.

Voorbeelden uit de jurisprudentie zijn:

• 1 daags muziek festival, in totaal 9 dagen durend met op- en afbouw, 1500 bezoekers. Mede vanwege de duur van het festival als gevolg van op- en afbouw oordeelt de ABRvS dat geen sprake is van kortdurend gebruik (ABRvS 3-3-2010, nr. 200905954/1/H1);
• detailhandelsactiviteiten in een gebied met de bestemming 'industrieterrein' worden vooralsnog als te incidenteel aangemerkt om als planologisch relevant te worden beschouwd. Vz ABRvS 10-12-1981, nr A-31.6659);
• het houden van bijeenkomsten op een bedrijventerrein is terecht in strijd met het bestemmingsplan geoordeeld. (ABRvS 28-9-2011, nr. 201101344/1/H1).
• het innemen van een standplaats gedurende een aantal dagen per week is niet kortdurend en ook niet incidenteel (ABRvS. 2-5-2009, 200806274/1/H3);
• het houden van maximaal zes openbaar toegankelijke feesten per jaar is niet incidenteel (Afdeling d.d. 14 januari 2009, LJN: BG9758);
• het plaatsen van een mobiele kraan voor enige uren voor in totaal maximaal vier keer per jaar is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 16-1-2008, LJN: BC2137);
• het één tot tweemaal per jaar kort parkeren is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 1-4-2009, LJN: BH9229);
• Gebruik van (agrarisch) terrein voor jaarlijks schuttersfeest (duizenden bezoekers) gedurende drie dagen, terwijl ook opbouw en afbraak enkele dagen in beslag neemt. ABRvS oordeelt dat geen sprake is van kortdurend en incidenteel gebruik (13-04-2005, nr. 200405311/1).

In de gemeente Teylingen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. Daarnaast heeft de gemeente Teylingen het begrip evenement ruim gedefinieerd.

Niet-locatie gebonden evenementen

Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan.

Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 'Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.

Artikel 12 algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 13 algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Artikel 14 overige regels

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) mag een bestemmingsplan enkel en alleen worden gewijzigd volgens de vereiste procedure van de Wro. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft er bezwaar tegen dat een plan impliciet gewijzigd kan worden. Met dit artikel wordt dit voorkomen.

3.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht
Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.

Artikel 16 Slotregel
Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie vervangt de Nota ruimte, Nota mobiliteit (gedeeltelijk), de structuurvisie Randstad en nog een aantal kleine plannen. Deze nota's zijn derhalve niet meer opgenomen in dit bestemmingsplan. In de SVIR zijn, uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk, de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, waarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn.

Nederland moet concurreren en daarnaast bereikbaar, leefbaar en veilig zijn. Dat is het streven van het Rijk. Het Rijk voorziet dit met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Dit maakt Nederland sterk en onderscheidend in de wereld. Die samenhang van het internationale en regionale schaalniveau wil het Rijk behouden, laten groeien en versterken. Nederland heeft met zijn internationale oriëntatie en open economie een hoog welvaartsniveau opgebouwd. Een netwerk van hoogwaardige internationale verbindingen van weg, spoor, water en lucht, met daarbinnen de mainports als belangrijke knooppunten is de basis voor die internationale concurrentiepositie. De 3 hoofddoelen van de structuurvisie zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.
Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen. Er zijn geen bepalingen die direct betrekking hebben op het plangebied.

Conclusie

Voor onderhavig plan zijn geen bijzondere doelstellingen van toepassing. De herontwikkeling van bedrijfspand naar woningbouw in een binnenstedelijk gebied vergroot de leefbaarheid in de omgeving. De ontwikkeling is als kleinschalig aan te merken; het plangebied heeft geen directe relatie met één van de thema’s of bepalingen uit het Barro. Voor het plan zijn ten aanzien van dit beleidsonderdeel dus geen knelpunten te verwachten.

Ladder van duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen. De eerste trede bevat de vraag of er (regionale) behoefte is aan de ontwikkeling. De tweede trede vraagt of (een deel van) deze behoefte op te vangen is in bestaand stedelijk gebied. De laatste trede vraagt (indien het antwoord op de tweede vraag negatief is) of de beoogde locatie multimodaal ontsloten is of kan worden.

Deze punten zijn hieronder uitgewerkt:

• 1. in de Woonvisie 2008-2020 van de gemeente Teylingen is opgenomen dat er in de gemeente nog altijd behoefte is aan nieuwe woningen. De woonvisie richt zich op het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt en het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit bestemmingsplan worden woningen gerealiseerd uit het goedkope en middeldure segment voor met name jonge starters en gezinnen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de actuele regionale behoefte;
• 2. de ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ligt in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is een gebied binnen het bestaande stedelijke gebied dat thans in gebruik is door een bedrijfspand. Omdat er in de lokale markt behoefte is aan nieuwe woningen is deze locatie, in de kern van Sassenheim een ideale binnenstedelijke locatie om nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is het plangebied in het vigerend bestemmingsplan reeds voorzien van een wijzigingsbevoegdheid naar woningen;
• 3. aangezien sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied, is dit punt verder niet van toepassing.

 

Conclusie

Met het bovenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De ontwikkelingslocatie betreft een binnenstedelijke locatie die uitstekend geschikt is voor woningbouw.

4.2 Provinciaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit

Provinciale Staten (PS) hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. De Visie ruimte en mobiliteit biedt een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De essentie van de rode draad 'verbeteren van ruimtelijke kwaliteit' is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Afbeelding; Visie Ruimte en Mobiliteit, Uitsnede laag van de stedelijke occupatie

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD. De provincie bevordert de consequente toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening ruimte en daarbij een aantal begrippen te verhelderen. Een van die begrippen is het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied is gelegen binnen de contour van het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD).

Afbeelding; Visie Ruimte en Mobiliteit, Uitsnede laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Conclusie

Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Het is een voorzetting en uitbreiding van de bestaande stedelijke kwaliteit. Doordat de bebouwing op een binnenstedelijke locatie plaatsvindt is er sprake van het benutten van bestaande mogelijkheden. Het plan sluit derhalve aan bij het beleid uit de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Verordening Ruimte 2014

In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen, afwijkingsprocedures of beheersverordeningen. Tevens zijn de nationale belangen zoals vastgelegd in de AMvB Ruimte in de provinciale verordening opgenomen ten behoeve van een doorwerking in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

De verordening, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels betreffende de inhoud van en de toelichting van juridisch-planologische procedures over onderwerpen in zowel het landelijke als het stedelijke gebied van Zuid-Holland. Ontwikkelingen in het plangebied dienen getoetst te worden aan het provinciale beleid; de provinciale verordening maakt hier onderdeel van uit. Indien een plan in strijd is met de Provinciale Verordening hebben Gedeputeerde Staten de bevoegdheid om een afwijking van de Provinciale Verordening te verlenen.

Het provinciaal kwaliteitsbeleid gaat uit van ‘ja, mits’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte. Een bestemmingsplan kan dus voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Conclusie

De ontwikkeling van de locatie ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). Het bestemmingsplangebied wordt niet specifiek benoemd in de Visie Ruimte en Mobiliteit. De transformatie van bedrijfslocatie naar woongebied is niet in strijd met de provinciale visie. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en sluit aan op de bestaande functionele- en bebouwingsstructuur van de omgeving.

Provinciale Woonvisie 2011-2020

In de provinciale Woonvisie 2011-2020 komen aan bod de provinciale ambities, sturingsmogelijkheden, taken en verantwoordelijkheden en het Uitvoeringsprogramma Wonen. De provincie wil dat woningen passend zijn voor de bewoners. Passend betekent dat woningen en woonmilieus aansluiten bij de situatie en wensen van bewoners, duurzaam zijn en passen in de ruimtelijke visie. Met dit uitgangspunt heeft de provincie vijf ambities geformuleerd:

• Passend woningaanbod voor iedereen.
• Niet meer woningen plannen dan nodig.
• Toevoegingen en impulsen dragen bij aan een verbetering van de leefbaarheid.
• Provincie stelt kaders voor de lange termijn, waardoor innovatie mogelijk wordt.
• Regionale verscheidenheid wordt behouden en benut.

In de Woonvisie 2011-2020 is aangegeven dat in de periode 2011-2020 in de Zuidvleugel een behoeftegroei is van 115.000 woningen. Weliswaar krimpt de bevolking in een klein deel van de provincie, met name in landelijk gebied, maar over de hele provincie genomen groeit het aantal huishoudens nog steeds. De mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt voor nieuwe woningbouwontwikkelingen leveren een bijdrage aan de ambities uit de provinciale Woonvisie.

Conclusie

De in dit plan opgenomen woningbehoefte past binnen de regionale afstemming van het woningbouwprogramma.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 (2009)

De effecten van klimaatverandering en de druk op de beschikbare ruimte nemen de komende decennia verder toe. Bescherming tegen overstromingen blijft dan ook onverminderd belangrijk en wordt zelfs gecompliceerder door de zeespiegelstijging en bodemdaling. De toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig zoet water en conflicterende belangen van watergebruikers, maken de verdeling van zoet water tot een maatschappelijk vraagstuk. De chemische en ecologische toestand van grond- en oppervlaktewater moet verbeterd worden. Het watersysteem vereist aanpassingen om deze effecten de baas te blijven.

Dit alles leidt tot vier kernopgaven voor de provincie Zuid-Holland:

• waarborgen waterveiligheid;
• realiseren mooi en schoon water;
• ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening;
• realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem.

Van de bovenstaande vier kernopgaven is de opgave ten aanzien van de waterveiligheid van toepassing op het onderhavige project aangezien een deel van de kavel binnen de beschermingszone ligt van een waterkering.

Conclusie
De ontwikkeling is niet in strijd met het provinciaal waterplan en voldoet aan de 4 kernopgaven. Het aspect water wordt nader toegelicht in paragraaf 5.8 Water.

4.3 Regionaal beleid

Regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020 (2009)

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Deze regio bestaat uit de gemeenten Kaag en Braassem, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Nieuwkoop, Alphen aan dan Rijn en Zoeterwoude.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. Deelgebieden zijn de Bollenstreek, het stedelijke gebied en Veenweide en Plassen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

• het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020;
• het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden;
• het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie;
• het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden;
• het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering;
• het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers;
• het ontwikkelen van een goed openbaar vervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport.

Met name de laatste kernbeslissing heeft betrekking op Sassenheim, doordat het nieuwe station in deze kern een belangrijk knooppunt gaat vormen in de regio.

Conclusie 

De woningen worden binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Het initiatief past binnen de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (2010)

De Greenport Bollenstreek bestaat uit zes gemeenten, namelijk Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen. Deze gemeenten hebben samen de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (ISG) vastgesteld. De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De ISG is gericht op het creëren van een vitale Greenport met een vitaal landschap.

In de ISG zijn richtlijnen gesteld voor woningbouw, werken, landschap, natuur en recreatie. Voor de uitvoering van het ISG is de Greenport Ontwikkeling Maatschappij (GOM) opgericht. Binnen het ISG zijn onder andere 600 woningen gelabeld als "Greenportwoning".

De basis om tot verbetering van de landschapskwaliteiten in de Duin-en Bollenstreek te komen, is het Landschapsperspectief. Middels het in het ISG gepresenteerde Landschapsperspectief wordt een locatiegericht beleid neergezet gericht op de landschapskwaliteit. Het plangebied is aangeduid als "Woningbouw tot 2030 binnen de huidige streekplancontour".

Bij de woningbouwopgave geldt als uitgangspunt dat de eigen behoefte en de regionale behoefte, zoals overeengekomen in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (1.500 woningen), zoveel mogelijk binnen de huidige streekplancontouren komt.

Conclusie

De woningen worden binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Concluderend kan worden gesteld dat het plan bijdraagt aan het uitvoeren van het beleid zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin en Bollenstreek (ISG).

Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek (mei 2006)

In de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek is aangegeven dat bij de woningbouwopgave als uitgangspunt geldt dat de eigen behoefte en de regionale behoefte zo veel mogelijk binnen de huidige streekplancontouren komt. Uitzondering vormen de locaties Bronsgeest in Noordwijk, Geestwater te Lisse, Pastoorslaan te Hillegom, de 500 Offensiefwoningen en de 100 landgoedachtige woningen. De woningbouwinspanningen voor eigen behoefte geschiedt op basis van 'migratiesaldo 0'. conform het streekplan en de Nota Ruimte.

Tussen 2020 en 2030 moeten in de hele regio Holland Rijnland circa 14.000 woningen worden gebouwd waarvan 4.000 in de vijf bollengemeenten. In de Gebiedsuitwerking wordt ten aanzien van het wonen een viersporig beleid voorgesteld. Het eerste spoor is bouwen binnen de rode contouren. Een tweede spoor is het intensiveren van het Offensief van Teylingen. Het derde spoor is ontwikkeling van stationslocaties in lijn met de Stedenbaangedachte. De ontwikkelingsmogelijkheden rond een gepland station Sassenheim zijn beperkt tot kantoren of bedrijvigheid. De vanuit de streek gewenste woningbouw is hier niet mogelijk vanwege de geluidscontour rond Schiphol. Als vierde spoor ten slotte, bestaat de mogelijkheid om te komen tot uitleglocaties aan de rand van bestaande kernen.

Conclusie

Het plan maakt woningen mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied en is in overeenstemming met de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (mei 2006).

Programma van Afspraken Toekomst Duin- en Bollenstreek en Leidse regio (2002)

De Leidse Regio, de Duin- en Bollenstreek en de provincie kiezen voor een behoedzame en duurzame ontwikkeling op alle gebieden. Dit houdt een koerswijziging in wat betreft het ruimtebeslag van infrastructuur, wonen en werken: van 'groei door meer ruimtebeslag' naar 'groei door slim, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte'. In deze optiek is een groter ruimtebeslag hiervoor slechts bespreekbaar indien mogelijkheden tot betere benutting van bestaande locaties uitgeput zijn.

Conclusie
Het plan maakt woningen mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied en is in overeenstemming met de regionale afspraken.

4.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie (2008) ’Vitaal en Vernieuwend’

De gemeente Teylingen heeft samen met de inwoners een toekomstvisie opgesteld. Op 13 maart 2008 is deze Toekomstvisie met de titel ‘Vitaal en Vernieuwend’ vastgesteld. Met deze toekomstvisie geeft de gemeente haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Teylingen. De gemeente Teylingen wil zich inzetten voor een duurzame versterking van vitale kernen en het landelijk gebied met een hogere ruimtelijke kwaliteit en een goede bereikbaarheid.

Het gaat in deze visie nadrukkelijk om een visie op hoofdlijnen. Een verdere uitwerking vindt plaats in de gemeentelijke structuurvisie, bestemmingsplannen en concrete plannen. De visie steunt op twee pijlers die verder zullen worden uitgewerkt:

• 1. Totstandkoming van KwaliteitsKernen met voldoende ontwikkelingsruimte en voorzieningen voor de eigen behoefte en een deel van de regio;
• 2. Een boeiend en beleefbaar buitengebied, met een vernieuwde Greenport en een agrarisch, authentiek en recreatief toegankelijk Groene Hart.

Specifiek voor het plangebied zijn de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen:

• herstructurering en kwaliteitsverbetering wonen en woonomgeving + gefaseerde uitbreiding binnen de contour tot 2030 met bijzondere aandacht voor starters, ouderen, zorg en groen.
• selectief hogere woningbouw op zorgvuldig gekozen locaties;

Tot 2030 is er voldoende ruimte binnen de streekplancontouren voor woningbouw. In de toekomstvisie is aangegeven dat Teylingen tussen 2007 en 2030 ruimte heeft voor zo'n 2900 woningen.

Conclusie:

Met het voorliggende bestemmingsplan worden 57 woningen toegevoegd, voor het bestemmingsplan zijn op dit punt dan ook geen knelpunten te verwachten.

Strategische Visie Teylingen 2040 

Om goede keuzes te maken voor de toekomst is het belangrijk dat de gemeente weet waar ze uit wil komen. Daarom heeft de gemeenteraad van Teylingen in 2009 een strategische visie voor 2040 opgesteld. Deze visie van Teylingen heeft als thema: Moderne dorpen midden in de wereld.

Deze Strategische Visie is uitgewerkt in vijf strategische gebieden waarin de gemeente Teylingen de komende jaren wil inzetten. Niet per definitie met geld, maar ook met energie, aandacht en vooral ook samen met onze partners binnen en buiten de gemeente. Deze vijf strategische gebieden vormen duidelijk te herkennen en te onderscheiden thema’s. Het zijn achtereenvolgens:

• 1. Ideale en onderscheidende dorpen;
• 2. Drie heel eigen dorpen;
• 3. Toekomstgerichte duurzame woongemeente;
• 4. Samenwerkende gemeente
• 5. Dicht bij de bewoners

Structuurvisie Teylingen De Structuurvisie Teylingen 2030 Duurzaam Bloeiend met het bijbehorende Planmilieu effectrapport (Plan MER) is door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld op 25 juni 2015. De structuurvisie sluit in belangrijke mate aan bij de Toekomstvisie Teylingen Vitaal en Vernieuwend (2008), Strategische Visie Teylingen 2040 (2009) en de Intergemeentelijke Structuurvisie voor de Duin- en Bollenstreek (2009) en de Koersnotitie (2011). Het geeft verdere invulling aan deze visies en onderbouwt die vanuit actuele behoeften, beleidskaders en (regionale) afspraken. De leidende principes in de structuurvisie zijn:

• Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente.
• Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek.
• Onze ambities en keuzes stemmen wij steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Afbeelding; Structuurvisie Teylingen.

Het plangebied is aangeduid als "woonlocatie, herstructurering". Het ruimtelijk beleid voor Sassenheim is vooral gericht op versterking van het centrum met behoud en waar mogelijk ontwikkeling van het cultureel erfgoed, herstructurering c.q. kwaliteitsverbetering van enkele verouderde woon- en winkelgebieden, herstructurering van delen van bedrijventerrein Jagtlust, intensivering van Sportpark De Roodemolen en behoud en versterking van groene, blauwe en cultuurhistorische kwaliteiten.

Herstructurering en inbreiding vindt nagenoeg geheel plaats binnen bestaand dorpsgebied van Sassenheim.

Voor het bestaande dorpsgebied geldt vooral een beleid voor behoud en waar nodig duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, het groen, water en de verkeersveiligheid. Niet-passende bedrijven worden gestimuleerd zich te hervestigen op een bedrijventerrein. Naast woningen kunnen in het centrum (evenals in de woonwijken) ook kleinschalige kantoren en werkruimtes voor niet-hinderlijke bedrijven worden gevestigd.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de structuurvisie. Door het transformeren van de bedrijfslocatie, die midden in een woonwijk is gelegen, naar wonen, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de kern Sassenheim versterkt. Gemeente Teylingen staat positief tegenover de herontwikkeling.

Woonvisie Teylingen 2008-2020

Parallel aan de Toekomstvisie is een Woonvisie (begin 2008 vastgesteld) opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waarin het goed wonen is, in een dorpse sfeer, met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met een verschillende inkomensniveau van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden, waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt).

Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en waar mogelijk verbeteren. In de nieuwbouw stroom wil de gemeente zo gericht mogelijk woningen toevoegen, met als doel meer balans in de totale woningvoorraad aan te brengen. Daarbij is flexibiliteit een belangrijk begrip: woningen die gebouwd worden moeten voldoen aan de huidige woningbehoefte, maar ook aan die op de middellange en lange termijn. Dit vraagt om een lange termijnvisie bij de commerciële en maatschappelijke ontwikkelaars.

De Woonvisie schetst de gemeentelijke kijk op het wonen voor de periode tot 2020. Voor de toekomstige ontwikkeling staan de volgende beleidsdoelstellingen centraal:

• het inzetten van instrumenten om de ruimte tussen huur en koop te verkleinen;
• het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt;
• het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen;
• het faciliteren van de vraag naar dure huur- en meergezinswoningen (senioren) en ruimere eengezinswoningen;
• het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving in de bestaande woningvoorraad;
• bij woningbouw het maximaal en kwalitatief goed benutten van de mogelijkheden die de uitbreidingslocaties binnen de rode contouren bieden. Bovendien het transformeren en mogelijk daarbij verdichten binnen de bestaande bebouwde gebieden.

De woonvisie van de gemeente Teylingen richt zich op drie kernen, Sassenheim, Warmond en Voorhout. Sassenheim en Voorhout zijn de twee grootste kernen. De kern Sassenheim, met als woonmilieu Centrum-dorpswonen, heeft net als Warmond, in verhouding minder koopwoningen dan Voorhout. De verdeling tussen koop- en huurwoningen in Sassenheim-Centrum is vergelijkbaar met geheel Sassenheim, waar 58 % van de woningen koopwoningen zijn.

Toetsing en conclusie

In de Woonvisie 2008-2020 van de gemeente Teylingen is opgenomen dat er in de gemeente nog altijd behoefte is aan nieuwe woningen. De woonvisie richt zich op het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt en het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit bestemmingsplan worden 22 grondgebonden koopwoningen en 35 huurappartementen (waarvan 17 sociale huurappartementen) gerealiseerd, uit het goedkope en middeldure segment voor met name jonge starters en gezinnen. Daarnaast is de ontwikkeling een inbreidingslocatie waardoor de gronden binnen de bebouwde kom goed worden benut. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de criteria van de woonvisie.

Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Teylingen is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, voor duurzame (steden)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Conclusie

Bij de ontwikkeling van de woningen zal gekeken moeten worden naar duurzaamheid en zal aan de eisen die de gemeente hieromtrent oplegt moeten worden voldaan.

Gemeentelijk Verkeer- en vervoersplan

De raad van Teylingen heeft op 4 februari 2010 het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2010-2020 vastgesteld. Het verkeersbeleid is hierin opgesplitst in de onderdelen Bereikbaarheid, Parkeren, Verkeersveiligheid en Leefbaarheid.

Het GVVP bestaat, naast de hoofdnota en een bijlagerapport, uit vijf deelnota’s: bereikbaarheid, parkeren, verkeersveiligheid, leefbaarheid en kaderstellend beleid. In de deelnota’s zijn de betreffende onderwerpen tot in detail beschreven en geanalyseerd. Daarbij worden het gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer per onderwerp beschouwd. In de hoofdnota zijn de koers, ambities en visie(kaart) opgenomen met een uitvoeringsprogramma tot 2020 en een doorkijk naar 2030.

Samengevat dient het GVVP vier doelen:

• 1. Bieden van een kaderstellend samenhangend en richtinggevend verkeers- en vervoerbeleid van waaruit verkeersplannen worden ontwikkeld en verkeersvraag stukken worden opgelost.
• 2. Inspelen op toekomstige lokale, provinciale en regionale ruimtelijke ontwikkelingen.
• 3. Eenduidige en heldere visie op het gebied van verkeer en vervoer, ten behoeve van communicatie naar burgers, belanghebbenden en andere overheden.
• 4. Voldoen aan de Planwet verkeer en vervoer.

In het kort komt de visie er op neer dat Teylingen in 2020 duurzame bereikbaarheid, veiligheid, leefbaarheid en parkeersituatie kent, waardoor de gemeente een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en nieuwe inwoners kent die graag in de Randstad maar ook ‘buiten’ willen wonen. Deze visie is weergegeven in de visiekaart 2020.

Conclusie gemeentelijk beleid 

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de locatie PostPromenade in Sassenheim. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bebouwde gebied, waardoor geen sprake is van een aantasting van het landelijk gebied. Daarbij zal het plan positief bijdragen aan de wens tot goed en goedkoop bouwen binnen de gemeente.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

In haar brief van 26 mei 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven dat op basis van het principe van 'een goede ruimtelijke ordening' er een nader akoestisch onderzoek moet worden opgesteld naar het wegverkeerslawaai. Dit is in de voorwaarden bij de wro-zone wijzigingsgebied ook expliciet genoemd. Uit indicatief akoestisch onderzoek door ODWH blijkt dat de voorkeursgrenswaarde vanwege de Hoofdstraat wordt overschreden.

Er zijn daarom maatregelen nodig om dit bouwplan te laten doorgaan. Aangezien met de geluidbelasting de voorkeurswaarde wordt overschreden moet een hogere waarde worden vastgesteld. De overige aspecten (zoals water, bodem, flora en fauna, luchtkwaliteit, externe veiligheid) worden eveneens verantwoord bij dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk bevat de verschillende relevante omgevingsaspecten. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of er belemmeringen zijn voor de planontwikkeling of negatieve effecten op de omgeving zijn te verwachten en daarmee of er bezwaar is tegen het vaststellen van dit bestemmingsplan. De onderzoeken zijn als bijlagen bij dit bestemmingsplan gevoegd.

5.1 Bedrijven

5.1.1 Normstelling en beleid

Voor een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Om dit te voorkomen moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform:

• VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009);
• Wet milieubeheer.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

5.1.2 Inventarisatie bestaande bedrijven

In de omgeving van het plangebied bevinden zich een aantal inrichtingen waarvan een mogelijke milieuhinder uitstrekt. Door middel van een toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure 'bedrijven en milieuzonering' kan worden bepaald of een goed woon- en leefklimaat voor de woningen gegarandeerd kan worden. Voor de inrichtingen is het van belang dat deze niet worden gehinderd in de bedrijfsactiviteiten.

Omgevingstype

De omgeving van het plangebied kan worden beschouwd als een 'rustige woonwijk', zoals bedoeld in de VNG-brochure. Dit betekent dat de richtafstanden, zoals genoemd in de brochure niet gereduceerd kunnen worden.

Voor in de omgeving aanwezige kantoren geldt een contour van 10 meter (categorie 1) op basis van het aspect geluid ten opzichte van woonbebouwing

Categorie bedrijvigheid

In de onderstaande tabel is weergegeven welke type inrichtingen een relevante relatie hebben met dit bestemmingsplan, tot welke VNG-categorie deze behoren en wat de bijbehorende richtafstand is. De kolom 'werkelijke afstand' is de afstand van de inrichtings-/bedrijfsgrens tot de gevel van de dichtstbijzijnde nieuwe woningen. Tevens is aangegeven wat het maatgevende aspect (geur, stof, geluid en/of gevaar) is.

Tabel: Overzicht relevante bestaande inrichtingen en bedrijvigheid in en rondom de locatie PostPromenade.

Toetsing richtafstanden nieuwe woningen

Bij de toetsing aan de VNG-richtafstanden voor wat betreft de nieuwe woningen zijn bestaande inrichtingen van belang, te weten: de zorginstelling Bernardus en het kantoor van makelaardij Berg. Het en verpleeghuis valt in categorie 2 (SBI 2008: 871). Nu wordt uitgegaan van categorie 1. Er wordt echter nog steeds voldaan aan de richtlijnafstand. Voor het kantoor geldt dat sprake is van een bedrijfsactiviteit met een maximale milieucategorie 1 waar een richtafstand van 10 meter bij hoort.

Op het terrein achter de locatie waarop dit bestemmingsplan van toepassing is, zal een (tijdelijke) supermarkt Hoogvliet worden gerealiseerd. Aan de richtlijnafstand van 10 meter wordt voldaan.

Omdat de nieuwe woonvlakken op een afstand groter dan de aangegeven richtafstanden liggen, wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden en treden er geen belemmeringen vanuit deze inrichtingen op voor de nieuwe woonfuncties.

5.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling ligt in een gebied dat is te beschouwen als een 'rustige woonwijk'. Uit het onderzoek blijkt dat VGN-richtafstanden geldend voor de bestaande inrichtingen/bedrijven in de omgeving niet over de nieuwe woonvlakken zijn gelegen. Daardoor wordt nieuwe woningen niet belemmerd vanuit bestaande inrichtingen/ bedrijven.

5.2 Externe veiligheid

5.2.1 Normstelling en beleid

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.

Plaatsgebonden risico

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet overschreden mag worden. Voor kwetsbare objecten wordt in zowel bestaande als nieuwe situaties het niveau van 10-6 per jaar als grenswaarde gehanteerd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn alleen toegestaan onder een gewichtige motivering. Bestaande beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan binnen de PR 10-6 contour.

Groepsrisico

Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal 10 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Voor het bevoegd gezag geldt met betrekking tot het GR wel een verantwoordingsverplichting.

Verantwoording groepsrisico

Binnen het invloedsgebied geldt dat voor ieder ruimtelijk plan groepsrisicoverantwoording verplicht is. Een verantwoording is een kwalitatieve beschrijving over de waarde van het groepsrisico, maatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Het advies van de regionale brandweer speelt hierbij een belangrijke rol. Bij complexe projecten ligt doorgaans een proces van overleg met veiligheidsdeskundigen ten grondslag.

Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) uit 2004 legt veiligheidsnormen op aan overheden die besluiten nemen over bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld chemische fabrieken, BRZO-bedrijven, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Deze bedrijven verrichten soms risicovolle activiteiten dichtbij (beperkt) kwetsbare objecten waaronder woningen, ziekenhuizen, scholen, winkels, horecagelegenheden en sporthallen. Hierdoor ontstaan risico's voor mensen die in de buurt ervan wonen of werken.

Het besluit verplicht gemeenten en provincies bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met externe veiligheid rekening te houden. Dit betekent bijvoorbeeld dat woningen op een bepaalde afstand moeten staan van een bedrijf dat werkt met gevaarlijke stoffen.

Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) is op 1 april 2015 in werking getreden. In het Bevt staan regels voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. In dit onderzoek is op deze wetgeving voorgesorteerd.

Het Bevt hanteert een vaste grens van 200 meter, vanaf de buitenrand van de transportroute, waarbuiten in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Buiten de 200 meter is een verantwoording niet noodzakelijk. Wel geldt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen die nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maken buiten de 200 meter, in de toelichting aandacht moet worden gegeven aan de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Ten aanzien van de verantwoordingsplicht groepsrisico wordt onderscheid gemaakt tussen een volledige verantwoording en een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Een volledige verantwoording kan bovendien achterwege blijven indien kan worden aangetoond dat:

• a. het groepsrisico, niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico, of;
• b. het groepsrisico, gelet op de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen, met niet meer dan 10% toeneemt en;
• c. de oriëntatiewaarde, gelet op de dichtheid van personen, niet wordt overschreden.
• d. Indien sprake is van een volledige verantwoording dienen maatregelen ter beperking van het GR, alternatieve ruimtelijke ontwikkelingen met een lager GR en mogelijkheden en voorgenomen maatregelen ter beperking van de omvang van een calamiteit te worden overwogen. Een beperkte verantwoording houdt wel rekening met de effecten van een calamiteit en vindt alleen plaats als het plangebied binnen het invloedsgebied (effectgebied) van transportassen is gelegen.

In het Bevt zijn tevens plasbrandaandachtsgebieden (PAG) benoemd voor transportroutes. Een PAG is een zone, waarbinnen een aanvullende verantwoording noodzakelijk is met betrekking tot het al dan niet nemen maatregelen om de effecten van een plasbrand te beperken en de zelfredzaamheid van personen.

5.2.2 Risicobronnen

Externe veiligheid gaat over de invloed van het transport of opslag van gevaarlijke stoffen op de omgeving. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten mogelijk gemaakt, zoals woningen.

In de omgeving van de locatie zijn verschillende risicobronnen aanwezig. Het betreft de risicobronnen:

• Risicovolle inrichting Wesseling Transport B.V.;

De locatie is niet gelegen in het verantwoordingsgebied van 200 meter van de Rijksweg A44, maar is wel gelegen in het verantwoordingsgebied van de risicobron Wesseling Transport B.V.

5.2.2.1 Risicovolle inrichting Wesseling Transport B.V.

De inrichting van Wesseling Transport B.V. is gelegen aan de Anton Philipsweg 5, 7 en 20 en Hub van Doorneweg 12 en 16 te Sassenheim. Op 25 februari 2009 is een revisievergunning verleend door de Milieudienst West-Holland voor de inrichting met kenmerk 29303-08.

Wesseling Transport is een logistieke dienstverlening. Binnen de inrichting worden goederen op- en overgeslagen en worden de goederen voornamelijk door middel van vrachtwagens gedistribueerd. Binnen de inrichting beschikt Wesseling transport over een aantal opslaghallen waarvan één specifiek ingericht voor de opslag van gevaarlijke stoffen (hal 5). Hal 5 heeft een oppervlakte van 950 m2 en is medio 1996 specifiek ingericht voor de opslag van gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico

Op basis van het Revi, tabel 3 dient voor een opslag van 950 m2 een afstand van 20 meter aangehouden te worden tot al dan niet geprojecteerde kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten, waarbij wordt voldaan aan de grenswaarde 10-6 per jaar en de richtwaarde 10-6 per jaar.

Het voorgenomen initiatief, het bouwplan 'PostPromenade' ligt op ruim 450 meter van de risicobron. Hiermee is aangetoond dat het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Groepsrisico

In 2010 is door Cauberg-Huygen een onderzoek uitgevoerd waarin de hoogte van het groepsrisico is berekend voor Wesseling Transport B.V. Uit dit onderzoek blijkt dat het GR in de huidige situatie ver onder de oriëntatiewaarde ligt en dit zodanig laag is dat geen sprake is van een formeel groepsrisico. In onderstaande afbeelding is de hoogte van het groepsrisico weergegeven.

Uit de risicokaart blijkt dat het invloedsgebied van het groepsrisico 320 meter bedraagt. Voor de volledigheid merken wij op dat de afstand van 320 meter het invloedsgebied betreft waarvoor volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen een groepsrisicoverantwoording verplicht is. Op de risicokaart is aangegeven dat 1% letaliteitsgebied veel groter is dan 320 meter.

Aangezien het plangebied buiten het invloedsgebied is gelegen en het bouwplan hierdoor niet voorziet in ontwikkelingen binnen het invloedsgebied levert dit plan geen bijdrage aan de hoogte van het groepsrisico.

5.2.2.2 Toetsingsafstanden leidingen

Bij email van 28-05-2015 van de gemeente (dhr. Koos van Kampen) is aangegeven dat in verband met onderhoud en vervanging moet een afstand worden aangehouden van 2,5 meter aan weerszijden gemeten uit hart van de buis.

Afbeelding; Liander gas hoge druk (bron: klicmelding 15O011765)

5.2.3 Conclusie

Met het bouwplan 'PostPromenade' wordt de realisatie van woningen juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Ten zuidwesten van de locatie is de risicovolle inrichting Wesseling Transport gelegen. Omdat het bouwplan niet is gelegen binnen de plaatsgebonden risicocontour van 20 meter en het invloedsgebied van het groepsrisico van 320 meter levert deze inrichting geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

5.3 Wegverkeerslawaai

Tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh) is een koppeling gelegd. Dat blijkt uit art. 76 en 76a van de Wgh. Dit betekent dat de geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wgh. De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader van het Nederlandse geluidsbeleid.

Het bouwplan is gelegen binnen de onderzoekszone van de Hoofdstraat. Het is daarom verplicht om vanuit de Wet geluidhinder (Wgh) een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uit te voeren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de Koetsiersweg (30 km/uur) meegenomen in het onderzoek.

De nieuwe woningen zijn niet gelegen in een zone van een spoorlijn of een gezoneerd industrieterrein. Een akoestisch onderzoek naar railverkeers- en industrielawaai is dan ook buiten beschouwing gelaten.

5.3.1 Normstelling en beleid

In het kader van de Wet geluidhinder liggen er zones rond wegen en spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de geluidbelasting. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone.

De Wgh stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. In het bestemmingsplan is hier geen sprake van een bestemming industrie, wegverkeer en spoorverkeer. Dit zal daarom geen invloed hebben op de vaststelling van het bestemmingsplan.

Onderzoekszone

Behalve langs 30 km/uur-wegen en woonerven bevindt zich overeenkomstig artikel 74 Wgh aan weerszijden van een weg een zone waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Voordat nieuwe woningen binnen deze zone kunnen worden geprojecteerd dient te worden onderzocht of aan de grenswaarden van de Wgh wordt voldaan. De zonebreedte is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk gebied).

De definities van stedelijk en buitenstedelijk gebied zijn opgenomen in artikel 1 Wgh. Deze definities luiden:

• stedelijk gebied: het gebied binnen de bebouwde kom (bepaald door komgrensborden) met uitzondering van het gebied binnen de zone van een autoweg of autosnelweg;
• buitenstedelijk gebied: het gebied buiten de bebouwde kom en het gebied binnen de bebouwde kom dat is gelegen binnen de zone van een autoweg of autosnelweg.

Gelet op het voorgaande is langs de Hoofdstraat een onderzoekszone aanwezig van 200 meter (2x1 rijstrook, stedelijk gebied). Deze zone wordt gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook. De wettelijke rijsnelheid op de Koetsiersweg is 30 km/uur. Volgens de Wgh is er langs dergelijke wegen geen zone aanwezig. Vanuit vaste jurisprudentie is in het kader van een goede ruimtelijke ordening deze weg meegenomen in dit onderzoek.

Normstelling

In het geval nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen een zone van een weg, dan mag de geluidbelasting niet meer bedragen dan de voorkeurswaarde. Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde moeten er maatregelen worden getroffen om hieraan alsnog te kunnen voldoen. Blijkt dat niet mogelijk te zijn of op zwaarwegende bezwaren te stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard dan is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen (het college van Teylingen) bevoegd tot het vaststellen van hogere waarden.

In tabel Grenswaarden wegverkeerslawaai is aangegeven wat de voorkeurswaarde en de maximale ontheffingswaarde is voor nieuwe woningen in binnenstedelijk gebied door wegverkeerslawaai.

	Voorkeurswaarde	Maximale ontheffingswaarde
Woningen	48 dB (art. 82, lid 1 Wgh)	63 dB (art. 83, lid 2 Wgh)

Tabel 1: Grenswaarden wegverkeerslawaai.

Reductie geluidbelastingen wegverkeerslawaai

Op grond van de verwachting dat de geluidproductie van motorvoertuigen in de toekomst afneemt, mogen de berekende geluidbelastingen op de gevels worden gereduceerd. Volgens artikel 110g Wgh is deze reductie 2 tot 4 dB bij wegen met een rijsnelheid van 70 km/uur en hoger en 5 dB bij wegen met een rijsnelheid van lager dan 70 km/uur.

Gelet op de wettelijke toegestane rijsnelheid op de in het onderzoek betrokken wegen, is een reductie van 5 dB van toepassing voor al deze wegen.

5.3.1.1 Hogere waarden beleid gemeente Teylingen

Voor de gemeenten die binnen het werkgebied van de Omgevingsdienst West-Holland vallen, waaronder Teylingen, is een hogere waarde beleid van toepassing. Dit beleid is vastgelegd in het rapport 'Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder', van 4 maart 2013. Kort gezegd is in dit beleidsstuk vastgelegd onder welke voorwaarden kan worden meegewerkt aan het vaststellen van een hogere waarde. In de onderstaande opsomming zijn de algemene en specifieke criteria met aanvullende voorwaarden uit dat hogere waarde beleid opgesomd.

Algemene voorwaarden

• Een hogere waarde kan slechts worden vastgesteld als maatregelen tot het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, of als er ernstige bezwaren zijn op het gebied van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard;
• Een hogere waarde kan alleen worden toegestaan als de gecumuleerde geluidbelasting niet leidt tot een onaanvaardbare geluidsbelasting.

Specifieke criteria voor vaststellen hogere waarde wegverkeerslawaai
Een hogere waarde kan slechts worden verleend als het betreft:

• 1. Woningen die ter plaatse noodzakelijk zijn om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid;
• 2. Woningen die in een gemeentelijke structuurvisie worden opgenomen;
• 3. Woningen die door de gekozen situering een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen;
• 4. Woningen die ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing;
• 5. Nog niet geprojecteerde woningen buiten de bebouwde kom die verspreid gesitueerd worden;
• 6. Nog niet geprojecteerde woningen binnen de bebouwde kom die door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestisch afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen - in aantal ten minste de helft van het aantal woningen waaraan de afschermende functie wordt toegekend -, of voor andere geluidsgevoelige objecten.

én onder de voorwaarden:

• 7. Geprojecteerde, in aanbouw zijnde of aanwezige woningen en een nog niet geprojecteerde weg voor zover die weg:
  • a. een noodzakelijke verkeers- en vervoersfunctie zal vervullen of
  • b. een zodanige verkeersverzamelfunctie zal vervullen, dat de aanleg van die weg zal leiden tot aanmerkelijk lagere geluidsbelastingen van woningen binnen de zone van een andere weg;
• 8. Bij een gevelbelasting hoger dan 53 dB wordt akoestische compensatie toegepast;
• 9. Voor nog niet geprojecteerde woningen kan alleen een hogere waarde dan 53 dB als de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld als voldoende verzekerd wordt, dat de verblijfsruimten, alsmede ten minste één van de tot de woning behorende buitenruimten niet aan de uitwendige scheidingsconstructie worden gesitueerd waar de hoogste geluidsbelasting optreedt, tenzij overwegingen van stedenbouw of volkshuisvesting zich daar tegen verzetten; in dat geval wordt de buitenruimte afsluitbaar uitgevoerd.
• 10. Bij een waarde vanaf 53 dB wordt gestreefd naar tenminste één stille gevel (< 48 dB);
• 11. Dove gevels worden bij voorkeur niet toegepast; indien toch noodzakelijk dan maximaal één dove gevel, bij voorkeur niet als voor- of achtergevel;
• 12. Voor nog niet geprojecteerde woningen ter vervanging van bestaande woningen is een hogere waarde alleen mogelijk als de vervanging niet leidt tot:
  • a. een ingrijpende wijziging van de bestaande stedenbouwkundige functie of structuur;
  • b. een toename van het aantal geluidgehinderden met meer dan 100, gerekend op bouwplanniveau;
• 13. De hogere waarde bedraagt niet meer dan 58 dB.

Het geluidbeleid van de Omgevingsdienst is er op gericht om niet tot het wettelijke maximum te gaan. De Omgevingsdienst gaat voor een betere kwaliteit van de leefomgeving. De maximale hogere waarden die nu landelijk wettelijk mogelijk zijn geven niet die kwaliteit van de leefomgeving die de Omgevingsdienst voor ogen heeft. Dit betekent dat de Omgevingsdienst als maximaal mogelijke hogere waarden voor nieuwe woningen, 5 dB lagere normen aanhoudt dan de op grond van de Wgh maximaal mogelijke waarden.

Bij hoge uitzondering kan worden overgegaan tot het verlenen van hogere waarden tot de, in de Wgh vastgelegde, maximale hogere waarden van 63 dB voor wegverkeerslawaai. Voor deze situaties zal een aparte uitgebreide motivatie noodzakelijk zijn waaruit moet blijken waarom de omstandigheden deze uitzonderlijke afwijking van het geluidbeleid rechtvaardigen.

5.3.1.2 Bouwbesluit 2012

In het Bouwbesluit 2012 is aangegeven wat de karakteristieke geluidwering moet zijn om een binnenwaarde, bij gesloten ramen, te garanderen voor verblijfsgebieden van nieuwe woningen. De geluidbelasting door wegverkeerslawaai mag in verblijfsgebieden niet hoger zijn dan 33 dB, waarbij 20 dB het minimum is. De toegestane aftrek artikel 110g Wgh wordt hierbij niet toegepast.

Het bepalen van de geluidwerende voorzieningen met betrekking tot de karakteristieke geluidwering valt buiten de opzet van dit rapport.

5.3.2 Akoestisch onderzoek

5.3.2.1 Uitgangspunten

Hierna worden de uitgangspunten voor de berekeningen van het wegverkeerslawaai beschreven. Het gaat om de gehanteerde gegevens en de gebruikte berekeningsmethode.

Wegverkeersgegevens

Door de Omgevingsdienst West-Holland zijn de verkeersgegevens voor onderzochte wegen aangeleverd.

Deze gegevens zijn afkomstig uit de Regionale Verkeersmilieu Kaart. Uit deze gegevens blijkt dat voor Hoofdstraat en de Koetsiersweg de etmaalintensiteiten voor het prognosejaar 2020 hoger zijn dan voor het prognosejaar 2030. Om die reden is aangenomen dat de etmaalintensiteit voor het prognosejaar 2020 representatief is voor het voor dit onderzoek van belang zijnde prognosejaar 2025 (10 jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan).

De verdeling en samenstelling van het verkeer op de beide wegen zijn overgenomen uit tellingen die in 2011 zijn uitgevoerd op deze wegen.

De gehanteerde verkeersgegevens voor de onderzochte wegen zijn opgenomen in Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

Berekeningsmethode

Voor de bepaling van de geluidbelastingen door het wegverkeer zijn berekeningen uitgevoerd met Standaardrekenmethode 2 overeenkomstig het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. In het rekenmodel zijn de bronnen (wegen), bodemgebieden (akoestisch hard/zacht), objecten (gebouwen enz.), obstakelcorrectie en toetspunten ingevoerd. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van het rekenprogramma Geomilieu, versie 2.62. Het gehanteerde rekenmodel is weergegeven in Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

Het rekenmodel is ontwikkeld aan de hand van het verkavelingsplan en de GBKN-ondergrond. De hoogte van de bestaande bebouwing is bepaald aan de hand van streetview van Google Earth.

Voor de bodemgebieden is ervoor gekozen om de akoestisch harde gebieden (zoals verharding en water) te modelleren. De niet gemodelleerde bodemgebieden zijn daardoor automatisch akoestisch zacht.

Voor de aanwezige verkeersregelinstallatie op de kruising Hoofdstraat - Koetsiersweg is een correctie toegepast van 2/3, omdat deze kruising is aan te merken als een ongelijkwaardig kruispunt van de eerste orde.

De toetspunten zijn gekozen ter plaatse van het bouwvlak van de bestemming 'wonen', uitgaande van twee bouwlagen voor de grondgebonden woningen en vijf voor de appartementen. De beoordelingshoogten zijn gekozen op 1,5 meter boven vloerpeil. De beoordelingshoogte voor de begane grond bedraagt 1,5 meter en voor de verdiepingen is het respectievelijk 4,5 meter, 7,5 meter, 10,5 meter en 13,5 meter. Deze hoogten zijn ten opzichte van het plaatselijke maaiveld.

Berekeningswijze wegverkeerslawaai

Bij toetsing aan de normen voor wegverkeer wordt in de Wgh gewerkt met een jaargemiddelde etmaalwaarde van het geluidsniveau (Lden) over alle perioden, te weten de dagperiode (van 07.00 tot 19.00 uur), de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en de nachtperiode (van 23.00 tot 07.00 uur).

5.3.2.2 Resultaten

In Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai zijn op verschillende kaarten de berekende geluidbelastingen weergegeven door het verkeer op de onderzochte wegen. Op deze resultaten is de reductie volgens artikel 110g Wgh toegepast. Hierna zijn de resultaten kort besproken.

Hoofdstraat 

Door het verkeer op de Hoofdstraat zijn geluidbelastingen berekend tot maximaal 60 dB op de appartementen. Op de begane grond van het appartementengebouw bedraagt de geluidsbelasting maximaal 59 dB.

Op één grondgebonden woning, ten noorden van het appartementengebouw is de geluidbelasting maximaal 50 dB. Op alle overige grondgebonden woningen is de geluidbelasting maximaal 48 dB.

De voorkeurswaarde wordt op alle appartementen overschreden en op één grondgebonden woning. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Op de noordgevel van het appartementengebouw is een maximale geluidbelasting berekend van 40 dB. De overschrijding van de voorkeurswaarde voor de grondgebonden woning bevindt zich op de eindgevel van de rijwoning. Op zowel de voor- als achtergevel van deze rijenwoning wordt de voorkeurswaarde niet overschreden door het verkeer op de Hoofdstraat.

Gelet op de stroomfunctie van de Hoofdstraat voor de kern Sassenheim is het terugbrengen van de etmaalintensiteit en/of het weren van vrachtverkeer geen reële bronmaatregel om het geluid te reduceren. Het aanleggen van een stiller asfalt is een mogelijke bronmaatregel. Met het aanleggen van een 'dunne deklaag type B'-verharding worden de geluidbelastingen gereduceerd tot een maximale geluidbelasting van 58 dB. De voorkeurswaarde wordt overschreden, waardoor het vaststellen van hogere waarden alsnog benodigd is.

Daarnaast dient opgemerkt te worden dat een 'dunne deklaag type B'-verharding snel zijn geluidreducerend effect verliest vanwege het wringen van verkeer. Onder het wringen van verkeer wordt verstaan het afslaan, afremmen en optrekken. Om die reden is het toepassen van een dergelijk asfalttype op de kruising Hoofdstraat - Koetsiersweg niet reëel.

Naast het treffen van geluidreducerende maatregelen aan de bron zijn maatregelen in het overdrachtsgebied een mogelijkheid om de geluidbelasting te reduceren, zoals een geluidsscherm. Het realiseren van een geluidsscherm rondom de parkeerplaatsen langs de Hoofdstraat is een mogelijke oplossing. In de berekeningen is rekening gehouden met een schermhoogte van 1 meter. Het oprichten van dit geluidsscherm heeft alleen effect op de appartementen op de begane grond. Op die appartementen wordt het geluid met 1 dB tot 3 dB gereduceerd, tot een geluidbelasting

variërend van 56 dB tot 58 dB.
Als het treffen van geluidreducerende maatregelen niet reëel is of onvoldoende geluidreducerend effect heeft, is het noodzakelijk om hogere waarden vast te stellen om het bouwplan te kunnen realiseren. Omdat de maximale geluidbelasting van het appartementengebouw hoger is dan 53dB dienen alle appartementen te beschikken over een stille gevel. De noordgevel van het appartementengebouw ondervindt geen geluidbelasting die hoger is dan 48 dB, waardoor die gevel is aan te merken als een stille gevel.

Als wordt uitgegaan dat er geen geluidreducerende maatregelen worden getroffen zijn de volgende hogere waarden nodig als gevolg van het verkeer op de Hoofdstraat:

• Alle 35 appartementen tot maximaal 60 dB;
• Eén grondgebonden woning tot maximaal 50 dB.

Als ontheffingsgrond wordt aangevoerd dat de woningen dienen ter vervanging van bestaande bebouwing, te weten bestaande bedrijfspanden. Daarnaast kan doelmatige akoestisch afscherming worden aangevoerd vanwege het aangesloten karakter van het appartementengebouw en de hoogte van dat gebouw.
Omdat de vast te stellen hogere waarden hoger is dan 58 dB dient voor de vast te stellen hogere waarden een uitgebreide motivatie te worden opgesteld, waaruit blijkt dat het gerechtvaardigd is hogere waarden vast te stellen hoger dan 58 dB.

Het bouwplan voorziet de appartementen van een tweetal buitenruimten (noord- en zuidzijde). Uit de berekeningen blijkt dat de noordzijde als een geluidluwe zijde wordt aangemerkt, waardoor wordt voldaan aan de gemeentelijke hogere waardenbeleid. Dit betekent dat de buitenruimten aan de zuidzijde niet afsluitbaar hoeven te worden uitgevoerd. Het is raadzaam om de plafonds van de bovenliggende buitenruimten te voorzien van geluidabsorberend materiaal. Hierbij kan gedacht worden aan houtwolcementplaten. Daarnaast dient de karakteristieke geluidwering van de gevel te voldoen aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit.

Koetsiersweg

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen door het verkeer op de Koetsiersweg berekend. Om een oordeel te kunnen geven over deze geluidbelastingen zijn de geluidbelastingen getoetst aan de grenswaarden uit de Wgh met betrekking tot gezoneerde wegen.

De geluidbelastingen op de grondgebonden woningen varieert van 13 dB tot maximaal 52 dB, waarbij alleen de woningen direct langs de Koetsiersweg op de voorgevel een geluidbelasting ondervinden die hoger is dan voorkeurswaarde. Op de achtergevel van diezelfde woningen is de geluidbelasting ruim lager dan de voorkeurswaarde, te weten maximaal 30 dB. Zodoende is er een stille gevel aanwezig en wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden uit het hogere waarden beleid.

Ter plaatse van het appartementengebouw bedraagt de maximale geluidbelasting 42 dB. De maximale geluidbelasting is lager dan de voorkeurswaarde voor gezoneerde wegen.

Cumulatie

Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de karakteristieke geluidwering van een nieuwe woning. De karakteristieke geluidwering wordt bepaald aan de hand van de cumulatieve geluidbelasting van het verkeer op Hoofdstraat en de Koetsiersweg samen (zonder toepassing van de reductie artikel 110g Wgh).

De cumulatieve geluidbelasting voor het appartementengebouw is maximaal 65 dB op de zuidgevel en maximaal 51 dB op de noordgevel. Op de voorgevel van de grondgebonden woningen direct langs de Koetsiersweg bedraagt de gecumuleerde maximaal 58 dB en op de achtergevel van deze woningen zijn cumulatieve geluidbelastingen berekend tot maximaal 43 dB. Op alle overige grondgebonden woningen is de gecumuleerde geluidbelasting maximaal 52 dB.

Op basis van het voorgaande dient de karakteristieke geluidwering minimaal 32 dB te bedragen voor de appartementen, 26 dB voor de grondgebonden woningen direct langs de Koetsiersweg en 20 dB voor alle overige grondgebonden woningen.

5.3.3 Conclusie

Het voornemen is om in 35 appartementen en 22 grondgebonden woningen te realiseren, ter plaatse van bestaande bedrijfspanden, langs de Hoofdstraat en de Koetsiersweg in Sassenheim. De nieuwe woningen zijn gelegen in de zone van de Hoofdstraat, maar niet in de zone van een spoorlijn of gezoneerd industrieterrein. Daardoor is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verplicht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de Koetsiersweg meegenomen in dit onderzoek.

Hoofdstraat

Uit het onderzoek blijkt dat het verkeer op de Hoofdstraat leidt tot een geluidbelasting van maximaal 60 dB ter plaatse van de appartementen. Ter plaatse van één grondgebonden woning is een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde aan de orde tot maximaal 50 dB. De voorkeurswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde niet. Omdat het toepassen van geluidreducerende maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk is, of onvoldoende resultaat oplevert is het vaststellen van hogere waarden benodigd om het bouwplan te realiseren.

Ervan uitgaande dat er geen geluidreducerende maatregelen worden getroffen, dient voor de appartementen een hogere waarden te worden vastgesteld tot maximaal 60 dB en voor één grondgebonden woning 50 dB vanwege het verkeer op de Hoofdstraat. Alle woningen waarvoor een hogere waarden benodigd is, beschikken over een stille zijde. Als ontheffingsgrond kan worden aangevoerd dat de nieuwe woningen dienen ter vervanging van bestaande bebouwing. Door het aangesloten karakter van het appartementengebouw en de hoogte van dit gebouw kan daarnaast worden aangevoerd dat deze appartementen een doelmatige akoestisch afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen.

Omdat de vast te stellen hogere waarden hoger is dan 58 dB dient bij het hogere waarden besluit een uitgebreide motivatie te worden opgesteld, waaruit blijkt dat het gerechtvaardigd is hogere waarden vast te stellen hoger dan 58 dB. Het bouwplan voorziet de appartementen van een tweetal buitenruimten (noord- en zuidzijde). Uit de berekeningen blijkt dat de noordzijde als een geluidluwe zijde wordt aangemerkt, waardoor wordt voldaan aan de gemeentelijke hogere waardenbeleid.

Koetsiersweg

Door het verkeer op de Koetsiersweg is een maximale geluidbelasting berekend van 52 dB op de voorgevel van de langs deze weg gelegen grondgebonden woningen, terwijl op de achtergevels van diezelfde woningen de geluidbelasting maximaal 30 dB bedraagt. Op de appartementen en alle overige grondgebonden woningen is de maximale geluidbelasting lager dan de voorkeurswaarde voor gezoneerde wegen. Vanwege de wettelijke rijsnelheid op de Koetsiersweg is het vaststellen van hogere waarden niet mogelijk. Voor de Koetsiersweg is het gemeentelijk beleid hogere waarden niet van toepassing, desalniettemin wordt wel aan de daarin genoemde voorwaarden voldaan. Zodat elke woning beschikt over een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

Cumulatie

Omdat de gecumuleerde geluidbelastingen vanwege het verkeer op de Hoofdstraat en de Koetsiersweg samen een verhoogde geluidbelasting oplevert ter plaatse van appartementen en de woningen direct langs de Koetsiersweg, dient een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels van deze woningen te worden opgesteld. Dit onderzoek moet worden bijgevoegd bij de omgevingsvergunning.

5.3.4 Overleg Omgevingsdienst West-Holland

Op 21 juli 2015 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers van het plan en de Omgevingsdienst. In een brief d.d. 28-01-2015 met kenmerk 2015001934 heeft de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) aangegeven dat op basis van indicatief onderzoek de geluidsbelasting op de gevel 59 tot 60 dB zal bedragen.

Op 7 juli 2015, heeft IDDS in een rapportage akoestisch onderzoek deze geluidsbelasting bevestigd. Op 30 juli 2015 is dit naar aanleiding van het gevoerde overleg door IDDS herzien (zie Bijlage 1).

Op 18 november 2015 is dit aangepaste akoestische onderzoek door de Omgevingsdienst beoordeeld. De conclusie van deze beoordeling is dat op basis van het onderzoek het nodig is hogere waarden vast te stellen. Deze hogere waarden zal vanwege het wegverkeer op de Hoofdstraat voor de 35 appartementen 60 dB bedragen en voor één grondgebonden woning 50 dB. Het ontwerpbesluit hogere waarden zal tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaan. Er vindt afstemming plaats tussen de gemeente en de Omgevingsdienst over de procedures.

5.4 Luchtkwaliteit

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in de Wet milieubeheer opgenomen richtwaarden en grenswaarden voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient er voor dit bestemmingsplan onderzoek gedaan te worden naar de luchtkwaliteit in het plangebied.

5.4.1 Normstelling en beleid

Wet ruimtelijke ordening

Ruimtelijke plannen die procedures doorlopen conform de Wet ruimtelijke ordening dienen te voldoen aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. De formele definitie van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is: "het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigd dan het dienen van de belangen afzonderlijk". Een goede luchtkwaliteit is een van de belangen, ofwel de luchtkwaliteit dient geschikt te zijn voor de beoogde functie. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie en te bepalen of de mate van blootstelling acceptabel is.

Wet luchtkwaliteit

Het onderzoek naar luchtkwaliteit wordt uitgevoerd op grond van hoofdstuk 5, titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer. De titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' is beter bekend als de Wet luchtkwaliteit. De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren.
Het doel van de NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijnstof (PM2,5) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 µg/m3. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 µg/m3 maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. De jaargemiddelde grenswaarde voor zeer fijnstof (PM2,5) bedraagt 25 µg/m3.

Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 aangepast. Voor PM10 is dat 11 juni 2011 en 1 januari 2015 voor NO2. De grenswaarde voor PM2,5 is vanaf 1 januari 2015 van toepassing.

Naast de introductie van het NSL is het begrip 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt NIBM bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de NO2 en PM10 jaargemiddelde concentraties niet meer toenemen dan 1,2 µg/m3. In dat geval is de ontwikkeling als NIBM te beschouwen.

Een ruimtelijke ontwikkeling vindt volgens de Wet luchtkwaliteit doorgang als ten minste aan één van de volgende voorwaarden is voldaan:

• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL;
• de ontwikkeling aangemerkt wordt als een NIBM-project;
• de gestelde grenswaarden in bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden;
• projectsaldering kan worden toegepast.

Voor zover de ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in het NSL of de ontwikkeling kan worden aangemerkt als NIBM-project is toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit niet nodig.

Regionaal beleid - Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw

Door de Raad is het Regionaal beleidskader voor Duurzame Stedenbouw (RBDS) vastgesteld.

In het RBDS zijn voor luchtkwaliteit de volgende ambities opgenomen:

Basisambitie

• Gevoelige bestemmingen (volgens het besluit Gevoelige bestemmingen) op minstens 100 meter van de snelweg.

Extra ambitie

• Handhaving van 5 % tot 10 % lagere waarden dan de grenswaarden NO2 en PM10 voor verblijfsgebieden (36 tot 38 µg/m3);
• Gevoelige bestemmingen op minstens 300 meter van de snelweg;
• Geen gevoelige bestemmingen of woningen direct langs een drukke weg (>10.000 mvt/etm).

5.4.2 Onderzoek

Beoordeling luchtkwaliteit

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdrage (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn voor verschillende functiecategorieën cijfermatige kwantificaties opgenomen, waarbij een ontwikkeling als een NIBM-project kan worden beschouwd. Deze categorieën betreffen landbouwinrichtingen, spoorwegemplacementen, kantoorlocaties, woningbouwlocaties en een combinatielocatie van woningbouw en kantoren.
In de Regeling NIBM is aangegeven dat een woningbouwlocatie tot maximaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het bouwplan 'PostPromenade' wordt uitgegaan van de realisatie van 57 woningen, waarvan 35 appartementen en 22 grondgebonden woningen.
Dit betekent dat het bouwplan ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen blijft en daardoor is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daardoor is toetsing aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit niet nodig.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL-monitoringstool 2014. In deze tool is onder andere de Hoofdstraat opgenomen. In de onderstaande afbeelding zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 (zeer fijnstof) weergegeven voor het peiljaar 2015.

Afbeelding; Overzicht concentraties NO2 en PM10, peiljaar 2015 (NSL-monitoringstool).

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat, nabij het plangebied, de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk maximaal 23 µg/m3, 23 µg/m3 en 14 µg/m3 bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarde voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (25 µg/m3) wordt niet overschrijden. Ook de gestelde ambities in het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw worden hiermee niet overschreden (36 tot 38 µg/m3 ).

Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 11, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten.

5.4.3 Conclusie

In het bouwplan 'PostPromenade' wordt uitgegaan van de realisatie van 35 appartementen en 22 grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling is aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en voldoet aan de ambities gesteld in het Regionaal beleid Duurzame Stedenbouw. Toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit is dan ook niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de voorgenomen ontwikkelingen in dit bestemmingsplan (artikel 5.16, lid 1 aanhef en onder c Wm).

Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Een overschrijding van de grenswaarden is dan ook niet te verwachten.

5.5 Archeologie en cultuurhistorie

5.5.1 Normstelling en beleid

Rijksbeleid

Verdrag van Malta

Als gevolg van het Verdrag van Malta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Visie Erfgoed en Ruimte en de Modernisering Monumenten zorg.

De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is de vervanging voor de in 2009 verlopen 'Nota Belvedère', waarin een visie is gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van gebieden en objecten in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in Nederland kan worden omgegaan.

In 2009 is door het rijk een nieuwe visie op de monumentenzorg geformuleerd genaamd Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Eén van de pijlers in deze visie is het belang laten meewegen in de ruimtelijke ordening. Hierbij zal een verschuiving plaatsvinden van objectgerichte bescherming naar een gebiedsgerichte aanpak. In het verlengde van deze pijler is een ander doel in de visie geformuleerd, namelijk het opstellen van een visie op erfgoed. Een belangrijk ander doel van deze nieuwe visie is het formuleren van een visie op erfgoed. De visie, Visie Erfgoed en Ruimte (VER) 'Kiezen voor Karakter', is gericht op het verbinden van de zorg voor het cultureel erfgoed met andere ruimtelijke ontwikkelingsopgaven op het gebied van onder meer economie, veiligheid en duurzaamheid. De visie zet overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijk ontwerpers er toe aan om de waarde van het cultureel erfgoed in te zetten bij de ontwikkeling van gebieden. De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is aanvullend aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarde van nationaal belang planologisch borgt.

Daarnaast is met ingang van 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangepast. Hierin is opgenomen dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland hanteert het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS-kaart) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden te worden gehanteerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

Gemeentelijk archeologie beleid

In de nota 'Onder de grond, beleid voor archeologie in Teylingen' is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat bij het maken van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, beheersverordening of ruimtelijke onderbouwing rekening gehouden moet worden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken hiervan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn.

Over het algemeen wordt bij het inventariseren van cultuurhistorische waarden onderscheid gemaakt tussen waardevaste en waardevolle elementen. Waardevaste elementen hebben een beschermde status en zijn op basis van de Monumentenwet of gemeentelijke verordening aangewezen als rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument. Waardevolle elementen zijn daarentegen niet formeel beschermd, maar kunnen een bijzondere karakteristieke of geschiedkundige waarde hebben en van belang zijn als cultuurdrager.

De cultuurhistorische waarde van een plangebied is zodoende niet alleen afhankelijk beschermde monumentale waarden binnen het gebied, maar kan zeker ook bepaald worden door waardevolle structuren of objecten in de directe omgeving. Bij het inventariseren dient dan ook zowel naar het plangebied als naar de omgeving daarvan gekeken te worden.

5.5.2 Archeologisch onderzoek

In augustus 2015 is door IDDS een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2 Archeologisch bureauonderzoek PostPromenade) naar de betreffende locatie. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen op een strandwal. In de top van de strandwal kunnen archeologische resten worden aangetroffen vanaf het ontstaan er van in het Laat Neolithicum. Er kunnen resten van bewoning, begraving en landgebruik worden aangetroffen die kunnen bestaan uit grondsporen zoals paalkuilen, greppels, ploegsporen en huisplattegronden, en uit vondsten zoals natuursteen, vuursteen en aardewerk. Vanaf de Vroege Middeleeuwen kunnen resten van bebouwing worden aangetroffen. Het kan gaan om resten van houtbouw (houten funderingen) en steenbouw (resten van muren, vloeren, funderingen, uitbraaksleuven). Achter de bebouwing kunnen resten worden verwacht van fenomenen die zich in tuinen bevinden zoals waterputten, beerputten, afvalkuilen en bijgebouwen als schuren. Er wordt verwacht dat organische resten en metaal relatief slecht bewaard zijn gebleven, met uitzondering van diepe sporen onder de grondwaterspiegel.

Op basis van het bureauonderzoek is de kans groot dat het plangebied is afgegraven en in gebruik is geweest voor de bollenteelt. Dit kan gezorgd hebben voor een aanzienlijke bodemverstoring in het plangebied. De omvang en diepte van deze bodemverstoring is echter onbekend, waardoor niet bekend is in hoeverre er nog intacte archeologische lagen aanwezig kunnen zijn in het plangebied.

Om die reden zal er meteen een regulier verkennend booronderzoek worden uitgevoerd.

Afbeelding; Archisinformatiekaart

Aan de hand van het bureauonderzoek is geconstateerd dat er archeologische resten aanwezig kunnen zijn in het plangebied maar dat de kans groot is dat de bodemopbouw verstoord is ten gevolge van het gebruik voor de bollenteelt. De omvang en diepte van de bodemverstoring kon echter niet worden achterhaald, waardoor onbekend is of er nog intacte archeologische lagen aanwezig zijn.

Er wordt geadviseerd om in het plangebied vervolgonderzoek uit te laten voeren. Dit vervolgonderzoek kan het beste bestaan uit een verkennend booronderzoek met tien boringen per hectare.

Het uitgevoerde onderzoek is op zorgvuldige wijze verricht volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden. Het archeologisch onderzoek is erop gericht om de kans op het onverwacht aantreffen dan wel het ongezien vernietigen van archeologische waarden bij bouwwerkzaamheden in het plangebied te verkleinen. Aangezien het onderzoek is uitgevoerd door middel van een bureaustudie kan echter, op basis van de onderzoeksresultaten, de aan- of afwezigheid van eventuele archeologische waarden niet gegarandeerd worden.

5.5.3 Archeologie Inventariserend Veldonderzoek

In opdracht van BAM Woningbouw Zuidwest heeft IDDS Archeologie in februari 2016 een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek is als Bijlage 3 Archeologisch Inventariserend Veldonderzoek bij de toelichting opgenomen. Vooronderzoek in de vorm van een bureauonderzoek heeft uitgewezen dat de kans bestaat dat eventueel aanwezige archeologische waarden bij de geplande nieuwbouw verstoord dan wel vernietigd zullen worden. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen en zo nodig aanvullen van de gespecificeerde verwachting. Daarnaast wordt inzicht verkregen in de vormeenheden van het landschap in het plangebied, voor zover deze vormeenheden van invloed kunnen zijn geweest op de bruikbaarheid van de locatie door de mens in het verleden.

Het booronderzoek heeft de verwachting uit het bureauonderzoek, namelijk dat het plangebied verstoord zou zijn, bevestigd. In het plangebied komen geen potentiële archeologische niveaus meer voor. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.

5.5.4 Onderzoek cultuurhistorie

Het dorp Sassenheim wordt voor het eerst genoemd in de 9e eeuw. De kerk stamt uit de 12e eeuw. Op een kaart van het Hoogheemraadschap van Rijnland uit 1615 is te zien dat het dorp Sassenheim bestaat uit lintbebouwing aan weerszijden van de op de strandwal gelegen Hoofdstraat (de toenmalige Heerweg). Ten zuiden van het dorp staat slechts sporadisch bebouwing weergegeven. Het plangebied zelf was volgens deze kaart onbebouwd. Daarbij moet echter rekening worden gehouden met het gegeven dat het accuraat weergeven van alle bebouwing waarschijnlijk niet het doel was van deze kaart.

Op de eerstvolgende beschikbare kaart, het minuutplan uit het begin van de 19e eeuw, staat het plangebied aangegeven als onbebouwd en in gebruik als weiland. Op een topografische kaart uit 1898 (onderstaande afbeelding) is te zien dat het plangebied in gebruik is genomen voor de akker- of tuinbouw. Op basis van de perceelsvorm en arcering gaat het hoogstwaarschijnlijk om bollenteelt. Het plangebied bestond in die periode uit twee percelen.

Afbeelding: Het plangebied (globaal binnen de rode cirkel) op de kaart van het Hoogheemraadschap van Rijnland uit 1615 (bron: watwaswaar.nl). Bovenaan is nog net de kerk van Sassenheim zichtbaar.

Afbeelding: Het plangebied (globaal binnen de rode cirkel) op de topografische kaart uit 1898 (bron: watwaswaar.nl).

Een foto genomen in september 1923 (onderstaande afbeelding) lijkt de aanwezigheid van bollenteelt te bevestigen. Het plangebied ligt op die foto een stuk lager dan de omliggende bebouwde percelen en de weg.

Afbeelding: Het plangebied in 1923 (helemaal links). Duidelijk zichtbaar is het hoogteverschil tussen de onbebouwde gebieden en de bebouwde gebieden en de weg (bron: stichtingoudsassenheim.smugmug.com).

Het pand in het plangebied is in 1960-1961 gebouwd als drukkerij met kantoor en kantineruimte op wat oorspronkelijk bollenland was (stichtingoudsassenheim.smugmug.com). Op het historisch kaartmateriaal is te zien dat het pand in de jaren daarna is uitgebreid (onderstaande figuur).

Het plangebied in (van links naar rechts) 1965, 1969 en 1974 (bron: watwaswaar.nl).

5.6 Bodem

5.6.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om bij ontwikkelingen de bodemkwaliteit te onderzoeken. Bij functiewijzigingen moet gekeken worden of de bodem van voldoende kwaliteit is ten dienste van de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd.

De provincie hanteert als richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen, waar nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, in ieder geval het eerste deel van een verkennend bodemonderzoek moet worden verricht. Dit is het historisch onderzoek. Als uit dit onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

5.6.2 Bodemonderzoek

Bij e-mail van 28 mei 2015 is door de gemeente aangegeven dat voor het voeren van de bestemmingsplanprocedure vooralsnog kan worden volstaan met een verkennend bodemonderzoek mits hieruit blijkt dat er ter plaatse géén bodemverontreinigingen te verwachten zijn. In dat geval zal het aanvullend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Indien er wél sprake is van een bodemverontreiniging zal alsnog in het kader van de bestemmingsplanprocedure een aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn; dit i.v.m. de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In augustus 2015 is een verkennend milieukundig bodemonderzoek verricht op de projectlocatie PostPromenade te Sassenheim. Het rapport is opgenomen als Bijlage 6 Milieukundig bodemonderzoek.

Aanleiding en doelstelling onderzoek

Het onderzoek is uitgevoerd in verband met het opstellen van een bestemmingsplanwijziging en de daaruit voortvloeiende aanvraag van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen). In het kader van de Woningwet/Gemeentelijke Bouwverordening dient een omgevingsvergunningaanvraag (activiteit bouwen) vergezeld te gaan van een rapportage inzake de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Doel van het onderzoek is vast te stellen of het voormalige, dan wel het huidige, gebruik van de onderzoekslocatie heeft geleid tot een verontreiniging van de bodem. Het verkennend bodemonderzoek beoogt het verkrijgen van inzicht in aard, plaats van voorkomen en concentraties van eventueel aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem.

Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740 (onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NNI, januari 2009) gehanteerd. Deze norm beschrijft de werkwijze voor het opstellen van de onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek naar de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging en de werkwijze voor het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en eventueel vrijkomende grond.

5.6.3 Conclusie

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

in de grond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemde materialen (puin en baksteen) waargenomen;

op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;

de bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood en PCB's;

de ondergrond is licht verontreinigd met kwik;

het grondwater is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;

de aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van het opstellen van het bestemmingsplan zijn geen bijzonderheden aangetoond.

Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen), alsmede de voortzetting van het huidige bodemgebruik, worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

In het rapport wordt geadviseerd om de onderzoeksresultaten voor te leggen aan het bevoegd gezag, zijnde Gemeente Teylingen, om na te gaan of zij kunnen instemmen met de onderzoeksresultaten en bovengenoemde conclusies ten behoeve van het verkrijgen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen).

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden.

5.7 Ecologie

Het projectgebied bevindt zich tussen de Koetsiersweg en Hoofdstraat in Sassenheim, provincie Zuid-Holland (onderstaande afbeelding). Het onderzoek heeft betrekking op een bedrijfspand tussen de Koetsiersweg en Hoofdstraat. Hier staan twee gebouwen, waarvan het noordelijke pad ten tijde van het veldbezoek te koop stond. Het zuidelijke gebouw was nog in gebruik. Het zuidelijke deel van het terrein wordt ontwikkeld. Het huidige bedrijfsgebouw zal plaatsmaken voor woningen. De nieuwbouw zal bestaan uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Hierbij worden enkele nieuwe parkeerplaatsen gecreëerd.

Afbeelding; De ligging van het projectgebied in Sassenheim.

5.7.1 Normstelling en beleid

Dit onderzoek richt zich op de beschermde soorten uit de Flora- en faunawet. In beginsel zijn alle in Nederland in het wild levende dieren en planten beschermd. De bescherming wordt vormgegeven door verbodsbepalingen en een Algemene Zorgplicht.

Voor bepaalde soorten geldt een vrijstellingsregeling. Uitgangspunt hierbij is dat de werkzaamheden geen afbreuk mogen doen aan de duurzame instandhouding van planten- of dierenpopulaties. Voor soorten die in bijlage IV van de Europese Habitatrichtlijn worden genoemd en voor de per Algemene Maatregel van Bestuur (Vrijstellingenbesluit) aangewezen zeldzame en bedreigde soorten gelden daarnaast verzwaarde eisen. De aanvragen voor een ontheffing op de Flora- en faunawet worden ingediend en beoordeeld door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland van het Ministerie van Economische Zaken (Ministerie van EZ).

5.7.2 Onderzoek

Voor de ontwikkeling van woningen op een locatie van bestaande bouw in Sassenheim is een flora en fauna onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4 Flora en fauna quickscan. Door middel van het oriënterende onderzoek ('quickscan') wordt een indruk verkregen van de mogelijkheid dat zich beschermde soorten binnen het projectgebied bevinden. Hieruit moet blijken of soortgericht vervolgonderzoek nodig is. Dit kan mogelijk leiden tot de aanvraag van een ontheffing op de Flora- en faunawet en het treffen van beschermingsmaatregelen.

Het projectgebied is beschreven aan de hand van de landschappelijke en ecologische kenmerken. Vervolgens zijn de aangetroffen en, indien van toepassing, de te verwachten soorten beschreven.

Beschrijving projectgebied

Het projectgebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van Sassenheim.Er kunnen geen (externe) effecten optreden op (door de Natuurbeschermingswet of provinciaal beleid) beschermde gebieden en landschapselementen.

Het projectgebied is vrijwel geheel verhard. Het grootste deel van het terrein wordt in beslag genomen door een bedrijfspand waarin detailhandel gevestigd is. Langs de oost- en zuidrand zijn enkele parkeerplaatsen. De westkant wordt grotendeels begrensd door een sloot. Het terrein langs de Hoofdstraat ten westen van het projectgebied was ten tijde van het onderzoek in ontwikkeling. Het gebouw op het noordelijke deel van het terrein valt buiten het projectgebied en daarmee buiten het onderzoek.

Het gebouw binnen het projectgebied bestaat uit één verdieping en is intern verdeeld in meerdere bedrijfsruimten. De bovenzijde van het gebouw is opgebouwd uit twee typen dakvormen. Langs de Koetsiersweg bestaat het dak uit geschakelde afgeknotte zadeldaken. Op de westelijke helft zijn de zadeldaken niet afgeknot. De punten zijn geheel voorzien van glaswerk. De korte muren aan de oostzijde zijn opgebouwd uit witte/ivoorkleurige bakstenen. De voorgevels van de winkels zijn afgewerkt met staalplaten. Dit geldt ook voor de gehele noordzijde boven de ramen. Langs de gehele bovenzijde van de gevels is een metalen gevelstrip aanwezig.

Afbeelding; Het bedrijfspand langs de Hoofdstraat wijkt in bouwstijl af van het achtergelegen deel.

Afbeelding; Overzicht van de projectlocatie vanuit noordelijke richting

Het winkelpand aan de Hoofdstraat wijkt hier van af. Dit deel heeft een plat dak met bakstenen muren en veel ramen. De bakstenen zijn gebroken wit/lichtblauw geverfd. Onderaan de muren zitten spouwgaten. Langs de bovenrand is een blauwe trespa gevelplaat.

Parkeerplaatsen bevinden zich aan de oost- en zuidzijde van het terrein. Aan de noordkant van het gebouw is ruimte voor laden en lossen. Een sloot langs de westzijde van het gebouw scheidt het projectgebied van de nieuwbouw langs de straat Lepelaar.

Afbeelding; Ten westen van het projectgebied is nieuwbouwwijk in ontwikkeling/ontwikkeld.

Afbeelding; Overzicht van de westzijde van het bedrijfspand.

Aangetroffen (beschermde) soorten

Vogels 

Het projectgebied biedt weinig broedgelegenheid voor vogels. De enige begroeiing binnen het projectgebied bestaat uit enkele plantenvakken tussen de parkeerplaatsen. Langs de Koetsiersweg staan eiken Quercus spec. en Zwarte Elzen Alnus glatinosa. De dunne stammen van de bomen zijn niet geschikt voor holenbroeders, maar een vogel die in de kroon een nest maakt valt niet uit te sluiten. Aan de voorzijde van het projectgebied werd een Turkse Tortel Streptopelia decaocto waargenomen die zijn nestplaats in een struik bezocht (zie onderstaande afbeelding).

Aangezien het grootste deel van het terrein in beslag wordt genomen door bebouwing is hier extra aandacht besteed aan de mogelijkheden voor broedvogels. Langs de westzijde zijn verschillende uitstekende regenpijpen (zie onderstaande afbeelding). Daarvan leken er enkele in gebruik door Kauwen Corvus monedula. Een zeker nest van deze soort werd vastgesteld op een airco aan de buitenzijde van het gebouw. Verder werden geen vogels waargenomen.

De genoemde soorten zijn allen beschermd tijdens broedtijd. Van een selectie aan vogelsoorten is het nest de functionele omgeving gedurende het gehele jaar beschermd. Elke soort heeft zijn eigen voorkeur voor een bepaald biotoop. Bij de jaarrond beschermde soorten zijn twee vogels, die in gebouwen broeden en in de omgeving van het projectgebied voorkomen. Het betreffen de Huismus Passer domesticus en Gierzwaluw Apus apus. Beide soorten broeden in kleine open ruimtes in gebouwen, zoals onder dakpannen of in een nis onder de dakgoot. De Huismus en Gierzwaluw zijn algemene broedvogels in Nederland en komen ook voor in Sassenheim (SOVON, 2002). Het dak was geheel dicht afgewerkt. Er waren geen openingen tussen de dakdelen of langs de gevels waar een vogel tussen kan kruipen. Bovendien is het pand te laag voor een Gierzwaluw. Deze soort brengt het grootste deel van zijn leven door in de lucht. Om het nest te bereiken heeft de Gierzwaluw een open aanvliegroute nodig waar het met een glijvlucht in kan vliegen. Dit is met het oog op het verkeer rondom het gebouw niet voorhanden. Alleen aan de westzijde is dit mogelijk. Hier zijn echter geen geschikte plekken waar een Gierzwaluw een binnenruimte in kan. De Gierzwaluw overwintert in Afrika (Bijlsma, Hustings en Camphuysen, 2001) en was ten tijde van het veldbezoek nog niet teruggekeerd. De Huismus is niet waargenomen in het projectgebied en de directe omgeving. Het ontbreken van geschikte nestgelegenheid maakt het onwaarschijnlijk dat beide jaarrond beschermde soorten in het projectgebied voorkomen.

Vaatplanten

Het grootste deel van het projectgebied is verhard. Het enige aanwezige groen zijn de plantenvakken bij het parkeerterrein en de ruigtekruiden die tussen de tegels groeien. De plantenvakken zijn aangeplante cultuursoorten. Beschermde soorten zijn hier niet verwachten.

Aan de noordzijde is een terrein voor het laden en lossen van goederen. Hier zijn de meeste ruigtekruiden aanwezig (Figuur 7). Soorten als Heermoes Equisetum arvense, Straatgras Poa annua, Klein Hoefblad Tussilago farfara, Kleine Veldkers Cardamine hirsuta en Paardenbloem Taraxacum officinale. Eén van de weinige beschermde soorten, die op verhard terrein kan groeien, is Stijf Hardgras Catapodium rigidum. De soort komt verspreid door de provincie Zuid-Holland voor (FLORON, 2015). De aangetroffen soorten wijzen op voedselrijke grond, terwijl Stijf Hardgras voedselarme situaties prefereert.

Bij gebouwen moet ook met muurplanten rekening gehouden worden. De bakstenen muren bieden geen mogelijkheden voor dergelijke soorten. Langs de noord- en westzijde van het gebouw groeiden wel enkele planten langs de muur, waaronder Heermoes en Muurpeper Sedum acre. Ze groeiden vanaf de grond en niet op de muur. Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen.

Afbeelding; In deze struik langs de Hoofdstraat bevond zich een nest van een Turkse Tortel.

Afbeelding; Aan de noordkant van de bebouwing waren verschillende ruigtekruiden tussen de tegels door gekomen.

Zoogdieren 

Tijdens het veldonderzoek zijn geen zoogdieren waargenomen. Op het voorkomen van zoogdieren van Tabel 1 uit de bijlage van de Flora- en faunawet tabel na, zijn geen grondgebonden soorten te verwachten.

Gebouwen dienen altijd beoordeeld te worden op de geschiktheid voor vleermuizen. Alle in Nederland voorkomende vleermuizen staan vermeld in Tabel 3 uit de bijlage van de Flora- en faunawet. Gedurende het jaar maken vleermuizen gebruik van verschillende verblijfplaatsen. Een gebouw of boom kan hierbij meerdere verblijfsfuncties vervullen. Sommige soorten rusten overdag in de spouwmuren van gebouwen (Limpens et al., 1997). De gevelplaten van het dak sloten overal naadloos aan op de muren (Figuur 8 en 9). Rondom is het gebouw gecontroleerd op spleten en kieren. De gevels waren geheel dicht. Op sommige delen zaten spinnenwebben of groeide mos. Langs de westzijde van het gebouw was een korte stenen overstek. Ook hier werden geen openingen aangetroffen die toegang bieden voor een vleermuis om in het gebouw te kruipen.

Afbeelding; Detailopname gevel aan de zijde van de Koetsiersweg.

Afbeelding; De gevelbekleding en muur was naadloos op elkaar aangesloten.

Overige soortgroepen 

De sloot langs de westrand van het projectgebied was vervuild met afval en op het oog zeer weinig geschikt voor vissen en amfibieën. Voor de andere soortgroepen wordt het onderzoeksgebied op basis van het biotoop, het veldbezoek en de literatuurgegevens niet geschikt geacht voor beschermde soorten.

5.7.3 Conclusie

In het kader van het nieuwbouwproject 'PostPromenade' in Sassenheim is een flora en fauna quickscan uitgevoerd. De huidige bebouwing zal plaatsmaken voor woningen en appartementen met parkeervoorziening. Het gehele projectgebied was verhard. De flora en fauna quickscan geeft een beeld van de geschiktheid van het projectgebied voor beschermde soorten.

De resultaten van het onderzoek hebben geen aanwijzingen opgeleverd voor beschermde planten en dieren. Het terrein is grotendeels verhard en bebouwd waardoor het voor veel plant- en diersoorten ongeschikt is. De bebouwing vertoonde geen spleten, gaten of kieren waar jaarrond beschermde vogels als Huismus en Gierzwaluw gebruik van kunnen maken. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn hier derhalve ook niet te verwachten. Voor de uitvoering van de plannen is geen ontheffing op de Flora- en faunawet noodzakelijk.

De Omgevingsdienst heeft inhaar reactie van 18 november 2015 aangegeven, dat platte daken geschikt kunnen zijn voor vogels die op het dak broeden zoals meeuwen en scholeksters. Hiermee dient ook rekening te worden gehouden in het kader van het broedseizoen.

Hoewel het projectgebied in het stedelijk gebied is gelegen, is het toch goed om te vermelden dat geen (externe) effecten kunnen optreden op (door de Natuurbeschermingswet of provinciaal beleid) beschermde gebieden en landschapselementen.

Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient men te allen tijde rekening te houden met de in de Flora- en faunawet opgenomen Algemene Zorgplicht (Art. 2). De Zorgplicht houdt in dat schadelijke effecten aan planten en dieren door menselijk handelen tot een minimum beperkt worden. Deze wettelijke verplichting geldt voor alle flora en fauna in Nederland ongeacht de beschermde status.

Alle broedende vogels en hun nesten zijn beschermd ex. art. 10 en 11 van de Flora- en faunawet. De werkzaamheden dienen dan ook buiten het broedseizoen plaats te vinden. Voorafgaand aan het verwijderen van de beplanting dient dit gecontroleerd te worden op aanwezige broedvogels om verstoring te voorkomen.

De nieuwbouw biedt mogelijkheden om voorzieningen voor Huismus, Spreeuw Sturnus vulgaris en vleermuizen te treffen. Het aantal broedparen van Huismus en Spreeuw gaat in Nederland achteruit. Beide soorten zijn, net als enkele soorten vleermuizen, afhankelijk van gebouwen. Het aanbieden van nestgelegenheid in de vorm van een nestkast, aangepaste dakpan, Vogelvide© of vleermuiskast vormt een verrijking van de nieuwbouw. De beleving van tuinvogels en andere natuurwaarden in de leefomgeving vergroot het woongenot (Kooijmans, 2009).

5.8 Water

5.8.1 Normstelling en beleid

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en is opgesteld voor de planperiode 2009 - 2015. Het Nationaal Waterplan is in december 2009 door de ministerraad vastgesteld. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Het rijk streeft naar een duurzaam en klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de komende decennia te investeren in bescherming tegen overstromingen en in de zoetwatervoorziening.

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan is gedetailleerder dan de SVIR en blijft als uitwerking van de SVIR bestaan. Specifiek gaat het over de gebieden die deel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, het IJsselmeer, de Noordzee en de rivieren. Ook de bescherming van vitale functies en kwetsbare objecten is een onderwerp van nationaal belang. Hiervoor geldt het Barro.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een 'goede ecologische toestand' (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een 'goed ecologisch potentieel' (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en instandhouden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Beleid waterschap

De gemeente Teylingen is gelegen in het verzorgingsgebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied en de zorg voor de waterkeringen.

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

De handreiking Watertoetsproces bij Rijnland beschrijft hoe het hoogheemraadschap omgaat met de watertoets. Tevens wordt beschreven wat zij van derden verwacht in geval van ruimtelijke ontwikkelingen en plannen.

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe" maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruid beheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de kwaliteit van het oppervlaktewater, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

5.8.2 Watertoets

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zware zavel. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,25 m en de 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 m en de 0,80 m beneden maaiveld. Het plangebied heeft een streefpeil van NAP -1.60 m (winterpeil) en NAP -1.55 m (zomerpeil).

Watersysteem

Het projectgebied ligt in de Floris Schouten Vrouwenpolder, hierbij is de zomerpeil: -1,57 en het winterpeil is -1,62. Rondom het plangebied liggen primaire en overige watergangen die deel uit maken van het oppervlaktewatersysteem van de kern Sassenheim. Ten noordwesten van het projectgebied is de Rodemolensloot gelegen, een primaire watergang. Hier parallel aan gelegen is een boezemkering. Ten zuidwesten van het projectgebied is een secundaire watergang gelegen.

Afbeelding; legger

Watercompensatie

Door het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om woningen te realiseren. Het terrein is in de huidige situatie volledig verhard. In de toekomstige situatie zal een aanzienlijk deel onverhard zijn. Het onverharde oppervlak, in de vorm van tuinen, zal hierdoor in ieder geval toenemen. In het kader van het bouwplan worden geen watergangen gedempt.

Omdat het verhard oppervlak niet toeneemt hoeft er geen water in het plangebied gecompenseerd te worden.

Voor de bouw worden duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast (dus geen zink, lood, koper, en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater zal in dit plan niet voorkomen. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

5.8.3 Conclusie

De in dit bouwplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben verder geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. De toename in verharding blijft onder de 500 m2, waardoor er geen oppervlaktewater in het plangebied gerealiseerd hoeft te worden.

De waterparagraaf zal in het kader van het wettelijk vooroverleg worden overlegd aan het Hoogheemraadschap en naar aanleiding van de opmerkingen van het Hoogheemraadschap aangepast.

5.9 Milieueffectrapportage

5.9.1 Beleid en regelgeving

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld.

In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.plicht voor plannen (planMER)en een m.e.r.plicht voor besluiten. Een plan is planm.e.r.plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.plichtige activiteiten.

Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan planm.e.r.plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

5.9.2 Beoordeling plan

De omvang van het plan (57 wooneenheden) ligt onder de drempelwaarde van 2000 woningen. Daarom is geen aparte procedure voor m.e.r.-beoordeling nodig. Wel moeten de omgevingseffecten worden beoordeeld in het te nemen besluit, waarbij aandacht wordt besteed aan de drie criteria uit Bijlage III van de m.e.r. richtlijn:

Criterium uit Bijlage III van de m.e.r. richtlijn	Bespreking
Kenmerken van het project	Vervangen bedrijfsgebouwen door woningen
Plaats van het project	Midden in bestaand stedelijk gebied
Kenmerken van het potentiële effect	Het belangrijkste effect is de verkeersaantrekkende werking. Dat verandert per saldo weinig, omdat de bestaande bebouwing ook al verkeer aantrekt. Bovendien komt het verkeer uit op de Koetsiersweg, een bestaande wijktoegangsweg. Het voegt weinig toe aan het al aanwezige verkeer.

Op basis van deze criteria kan verwacht worden dat er geen significante effecten op de omgeving zijn.

5.10 Duurzaamheid

De gemeente Teylingen hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. De concrete uitvoering van deze richtlijn is wel aangepast en is relevant voor dit plan.

Voor de woningbouw betekent dit dat de gemeente aan de ontwikkelaar vraagt om de duurzaamheidsprestaties te berekenen met het instrument GPR-Gebouw. De ontwikkelaar krijgt daarvoor van de gemeente een intakeformulier GPR-Gebouw. Op basis van een ingevuld intakeformulier ontvangt de ontwikkelaar een gratis sublicentie GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft GPR-gebouw een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Een score van 6,0 (voor energie circa 6,8) komt overeen met het Bouwbesluit (nieuwbouw).

De regionale en gemeentelijke ambitie is:

• een score van minimaal 8.0 voor gemeentelijke gebouwen;
• een score van minimaal 7.0 (7,5 voor energie) voor overige gebouwen.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak

Omdat er is gekozen om een bestemmingsplan op te stellen, in plaats van een wijzigingsplan, volgt het bestemmingsplan PostPromenade een gebruikelijke procedure, inclusief inspraak en vooroverleg.

Het voorontwerpbestemmingsplan PostPromenade e.o. heeft met ingang van 28 januari 2016 tot en met 9 maart 2016 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het plan was raadpleegbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl en op het gemeentehuis. Gedurende deze periode is voor iedereen de mogelijkheid geboden een inspraakreactie in te dienen. Deze inspraak reacties zijn hieronder samengevat en van een antwoord voorzien. Tevens is aangegeven of de inspraak reactie heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan PostPromenade.

Voorts wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder een zienswijze indienen bij de gemeenteraad.

6.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan PostPromenade Hoofdstraat - Koetsiersweg, Sassenheim wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar de volgende personen en instanties toegezonden:

• 1. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
• 2. Hoogheemraadschap van Rijnland;
• 3. Regionale Brandweer Hollands-Midden;
• 4. N.V. Nederlandse Gasunie;
• 5. TenneT TSO B.V.;
• 6. Kamer van Koophandel;
• 7. NUON;
• 8. Dunea;
• 9. Alliander.

Voorafgaand aan het vooroverleg is overleg gevoerd tussen initiatiefnemer, gemeente Teylingen en het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Regionale Brandweer Hollands-Midden. In het overleg heeft afstemming plaatsgevonden met betrekking tot bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen en waterhuishouding. Beide aspecten zijn in voorliggend plan verwerkt.

6.2.1 Advies brandweer

Op 26 maart 2015 heeft Brandweer Hollands Midden een brandveiligheidsadvies uitgebracht op het plan. Het bestemmingsplan is getoetst aan de externe veiligheidsaspecten en de toen geldende ”Praktijkrichtlijn Bereikbaarheid’’ en ”Praktijkrichtlijn Bluswatervoorziening’’ van de Regionale Brandweer Hollands-Midden. Het voorgelegde bestemmingsplan geeft de Veiligheidsregio Hollands Midden geen aanleiding tot het maken van opmerkingen in het kader van het aspect externe veiligheid.

Om tot een adequate hulpverlening in het plangebied te komen zal in het plan de volgende voorzieningen worden getroffen:

Bluswater en bereikbaarheid:

• 1. Voor een adequate hulpverlening bij een incident is het van belang dat de bereikbaarheid en bluswatervoorziening op orde is. Houd daarom rekening met het volgende.
  • a. Het plangebied moet via minstens twee toegangswegen bereikbaar zijn.
  • b. De wegen binnen het plangebied moeten minimaal 4,5 meter breed zijn (minimale verharding breed 3,25 meter) met een vrije hoogte van 4,2 meter.
  • c. Voor de gebouwen geldt dat primaire bluswatervoorziening binnen 40 meter vanaf de brandweeringang aanwezig moet zijn.
  • d. De maximale afstand tussen de inzetlocatie en de dichtstbijzijnde secundaire bluswatervoorziening mag maximaal 160 meter zijn.

Specifiek voor dit plangebied betekent dit het volgende:

• Er wordt in het plan één calamiteitenroute gecreëerd vanaf de Koetsiersweg richting de Hoofdstraat. Tussen de twee keerlussen (zie onderstaande figuur) met een minimale verharde breedte van 3.25 meter en een aslast van 10 ton.
• Er worden bluswatervoorzieningen in het plan aangebracht overeenkomstig de eisen van de brandweer.

Afbeelding; Vastgesteld stedenbouwkundig plan

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen, bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Derhalve is op grond van art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sprake van een bouwplan. Op grond van art. 6.12 Wro is in dit geval de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen of een anterieure overeenkomst te sluiten.

De initiatiefnemers sluiten met de gemeente een anterieure overeenkomst af. Hierin worden afspraken gemaakt over o.a. afwikkeling planschade, kosten onderzoeken/opstellen bestemmingsplan, aanleg en overdracht openbaar gebied conform gemeentelijk programma van eisen, duurzaamheid en de ambtelijke kosten. Ook wordt in deze overeenkomst de te realiseren sociale woningbouw geborgd en worden afspraken gemaakt over duurzaamheid. Tevens wordt in de anterieure overeenkomst de verplichting opgenomen, dat de brug voor langzaam verkeer wordt aangelegd inclusief verkeersremmende maatregelen.

Deze anterieure overeenkomst zal door de initiatiefnemers en de gemeente Teylingen worden ondertekend, vóórdat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Hierdoor is het volgens de Wro niet nodig om de gemeenteraad een exploitatieplan te laten vaststellen aangezien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is.