| Plan: | Sassenheim-Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1525.BP2011SAS04003-0401 |
Eén van de belangrijkste doelstellingen voor het centrum van Sassenheim is het vervullen van de centrumfunctie voor de gehele gemeente op het gebied van het economisch functioneren en het detailhandelsaanbod. Dit betekent het tot stand brengen van een hoogwaardig woon- en werkmilieu met concurrerende voorzieningen en een goede bereikbaarheid, zodat het nog beter als maatschappelijk, recreatief en economisch hart kan functioneren.
Als onderdeel van het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is een centrumvisie opgesteld, waarbij gekeken is op welke punten het centrum in de toekomst verbeterd kan worden en waar eventuele ontwikkelingsmogelijkheden aanwezig zijn. Met dit bestemmingsplan kan daar nog niet volledig op gestuurd worden, maar enkele ruimtelijke initiatieven zijn als wijzigingsbevoegdheden opgenomen in dit plan. In paragraaf 2.3.3 wordt daar, indien van toepassing, verder op ingegaan. Op het gebied van het economisch functioneren en het detailhandelsaanbod, moet Sassenheim voor de gehele gemeente de centrumfunctie gaan vervullen. Sassenheim is ontstaan op een oude strandwal, waarover de Heerweg van Leiden naar Haarlem liep, met buitenplaatsen en landhuizen. De Hoofdstraat, zoals de Heerweg nu heet, is nog steeds de belangrijkste straat in het centrum. De genoemde buitenplaats heeft nu de functie van een park gekregen. De identiteit en kracht van het centrum van Sassenheim ligt daarom aan de Hoofdstraat met het Park Rusthoff. Hierbij zijn de historie, de kleinschaligheid, de dorpse sfeer, met alle aanwezige voorzieningen dicht bij elkaar, en het groene karakter belangrijke elementen.
Het centrumgebied staat niet stil, maar is constant in beweging. Functies veranderen, oude bebouwing verdwijnt en nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. Deze transformaties zijn goed voor het centrum en zorgen ervoor dat het gebied zich steeds weer aan kan passen aan nieuwe ontwikkelingen. De vraag is echter wel hoe er voor gezorgd kan worden, dat nieuwe ontwikkelingen geen bedreiging vormen voor de kleinschalige historische kwaliteiten van de Hoofdstraat en de directe omgeving. De kleinschaligheid en de historie zijn twee van de belangrijkste punten die het centrum aantrekkelijk maken voor bezoekers.
De belangrijkste uitgangspunten in de centrumvisie zijn:
De centrumvisie is geïntegreerd in deze toelichting en in onderstaande paragrafen wordt aangegeven wat eventuele mogelijkheden zijn om in het centrumgebied te sturen. Daarnaast worden de potentiële ruimtelijke ontwikkelingen kort behandeld.
Vraagstukken
Detailhandel en horeca zijn belangrijke pijlers voor het uitdragen van de identiteit van Sassenheim. In dit kader is het van belang dat het huidige winkelbestand op peil blijft en eventuele uitbreidingen gestimuleerd worden. Het centrum is nu helder van opzet en bestaat uit de Hoofdstraat, Voorhavenkwartier en enkele aanloopstraten met het zwaartepunt rondom het Kerkplein en Voorhavenkwartier. Een compact winkelcentrum bepaalt mede de aantrekkelijkheid van het centrum en daarmee de koopkrachtbinding. Daarnaast heeft de detailhandel te maken met twee marktontwikkelingen. Internetwinkelen wordt steeds populairder en daarnaast wordt schaalvergroting door winkeliers steeds wenselijker geacht. Hoe kan worden voorkomen dat de genoemde nieuwe ontwikkelingen zorgen voor leegstand elders in het centrum?
Oplossingsrichtingen
Concentreren winkels in het kernwinkelgebied
Er moet worden gestreefd naar een compact en aaneengesloten winkelgebied waarbij de kern wordt gevormd door de Hoofdstraat met het zwaartepunt rondom het Kerkplein, Voorhavenkwartier en de Oude Haven. Indien de winkelruimte in het kernwinkelgebied volledig benut is en meerdere ondernemers hebben aangegeven zich te willen vestigen in het centrum, dan is uitbreiding van het winkelareaal buiten het kernwinkelgebied mogelijk. Daarnaast moet worden voorkomen dat schaalvergroting van winkels leiden tot aantasting van het kleinschalige en historische karakter van het centrum.
Daarnaast is het belangrijk dat het aantal commerciële dienstverleningsinstanties (banken en makelaars) niet verder groeit.
Toevoegen themawinkels
De bouw van "Hart van Sassenheim" en Hortusplein biedt kansen ten aanzien van het aantrekken van nieuwe bezoekers en recreanten. Om Sassenheim op de kaart te zetten kan gedacht worden aan het toevoegen van themawinkels en speciaalzaken. Dit vergroot de concurrentiepositie met naastgelegen grotere steden.
Versterken horecagelegenheden
Zoals in paragraaf Cultuur en recreatie wordt beschreven, zie onder punt 6, zijn de belangrijkste aandachtspunten bij horeca: het verder verbeteren van de horecafaciliteiten, met name het concentratiegebied horeca rondom de Oude Haven en het verbeteren van de aansluiting tussen horeca en wandelaars/fietsers.
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
Concreet biedt dit bestemmingsplan geen directe mogelijkheden om hier op te sturen. Wel is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen bij het Hortusplein. Hier bevindt zich nog een enkele detailhandelsvestiging, maar beoogd wordt dit gebied te herstructureren. Behalve woningbouw is het binnen het wijzigingsgebied mogelijk om 2.000 m2 bvo, waarvan maximaal 1.550 m2 aan supermarkt, te realiseren. De bestaande detailhandelsvestigingen maken hier wel onderdeel van uit. Als deze niet worden geamoveerd, dan wordt de uitbreidingsruimte verminderd met het bestaande aantal m2 bvo.
Ook is er een beperkte verruiming mogelijk gemaakt voor het gebruik van het paviljoen "Sassennest" in park Rusthoff. Lichte horeca is nu mogelijk.
Vraagstukken
Met betrekking tot het verkeer en parkeren spelen de volgende vraagstukken en behoeftes.
De eerste twee aandachtspunten zijn reeds uitgewerkt in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (GVVP). Voorts kan worden opgemerkt dat het realiseren van een overmaat aan parkeren bij het terrein van Digros niet haalbaar is. Op andere plaatsen zal hier verder naar moeten worden gekeken.
In historische stads- en dorpscentra is altijd sprake van een spanningsveld tussen de verblijfskwaliteit en optimale bereikbaarheid en de hoeveelheid parkeervoorzieningen. Daarnaast is het zwaartepunt van het centrum naar het Voorhavenkwartier opgeschoven terwijl ten zuiden van het Rusthoffpark ook parkeergelegenheden aanwezig zijn, die verder van de winkelconcentratie afliggen. In dit kader is beantwoording van onderstaande vraagstukken van groot belang:
Oplossingsrichtingen
Bereikbaarheid
Het centrumgebied van Sassenheim is vanaf de gebiedsontsluitingswegen Hoofdstraat en Parklaan goed ontsloten. De congestie op de Van Pallandtlaan ten noorden van het centrumgebied en de lange wachttijden voor de kruising Hoofdstraat-Warmonderweg ten zuiden van het centrum kunnen in de toekomst de bereikbaarheid van het centrumgebied in gevaar brengen. Ontlasting van de Van Pallandtlaan is in dit kader wenselijk.
Verkeerscirculatie en veiligheid
Het doel is om in het centrum een zo goed mogelijke verkeerscirculatie tot stand te brengen. Daarbij is het wenselijk dat een situatie gecreëerd wordt waarbij het onaantrekkelijk is voor doorgaand woon-werk verkeer om door het centrum te gaan. Het verkeerscirculatieplan zal opnieuw worden bekeken en eventueel worden geoptimaliseerd. Daarbij moet ook aandacht zijn voor verkeersonveilige situaties.
Bevoorrading
Op dit moment vindt bevoorrading de gehele dag plaats, dus ook tijdens piekmomenten. Om een en ander te verbeteren, wordt voorgesteld om:
Openbaar vervoer
Teylingen zet in op verbetering van de bereikbaarheid van het station Sassenheim en wil een recreatietransferium realiseren bij het station. Daarnaast wil de gemeente graag een hoge treinfrequentie en tot slot zijn er ideeën om deel uit te gaan maken van het HOV-net Zuid-Holland Noord.
Parkeren
Op korte termijn speelt een aantal zaken die van invloed zijn op het aantal parkeerplaatsen in het centrum van Sassenheim, dit kan een toename van de parkeerdruk tot gevolg hebben. Dat zijn met name de ontwikkellocaties Hoogvliet, Digros en het 'Hart van Sassenheim'. De ontwikkelingen hebben een dekkende parkeerbalans, waarbij alleen bij het Hortusplein sprake is van een plus. Ten aanzien van het parkeren zijn voor het centrum zijn aanvullende in de parkeernota van de gemeente Teylingen de volgende doelstellingen geformuleerd:
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
In het bestemmingsplan is opgenomen dat bij ontwikkelingen voldaan moet worden aan de thans geldende parkeernota van de Gemeente Teylingen. De ontwikkellocatie bij het Hortusplein, dat met een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in dit bestemmingsplan, biedt kansen om een plus te realiseren in het aantal parkeerplaatsen.
Vraagstukken
De openbare ruimte vormt één van de belangrijkste visitekaartjes van het centrum. Er worden echter veel claims gelegd op de openbare ruimte: men wil er prettig kunnen verblijven, men wil zich kunnen verplaatsen in het centrum, maar ook dichtbij de woning en voorzieningen kunnen parkeren. De verwachting is dat deze claims de komende jaren alleen nog maar verder toe zullen nemen. De belangrijkste vraag is dan ook hoe de verschillende claims zo goed mogelijk een plek kunnen krijgen binnen het openbaar gebied zodat de openbare ruimte zowel functioneel als mooi ingericht is. Daarnaast is het belangrijk dat Sassenheim het centrum van aantrekkelijke verblijfs- en ontmoetingsplekken blijft waar bewoners en bezoekers kunnen recreëren.
Oplossingsrichtingen
Over het algemeen is de inrichting van het centrum eenduidig. Er is echter wel een aantal aandachtspunten zoals een eenduidige inrichting van de Parklaan, eenduidige inrichting woonstraten, de relatie tussen het centrum en de haven en de entrees Boschplein en Hortusplein. Daarnaast zijn afsluitingen van straten niet altijd fraai vormgegeven.
Voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen spelregels opgesteld worden die gehanteerd kunnen worden bij eventuele herinrichting. Hierdoor kan op termijn een meer samenhangend en kwalitatief hoogwaardig openbaar gebied ontstaan dat past in het historische karakter van Sassenheim. De belangrijkste pleintjes en verblijfsplekken kunnen op een andere manier ingericht worden om ze te verbijzonderen en extra herkenbaar te maken.
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
De wijzigingsbevoegdheden in dit bestemmingsplan hebben niet zozeer te maken met de inrichting van de openbare ruimte. Aan de genoemde oplossingsrichtingen kan aan de hand hiervan ook niet zo veel gestuurd worden. Dit is een onderwerp wat in de loop van de tijd bij herinrichting van het gebied in ogenschouw genomen moet worden. Een voorbeeld hiervan kan worden gevonden in de onlangs uitgevoerde herinrichting van het Rusthoff park. Bij de herinrichting van het Hortusplein kan stedebouwkundig bekeken worden hoe de entree functie kan worden versterkt.
Vraagstukken
Het centrumgebied staat niet stil, maar is constant in beweging. Functies veranderen, oude bebouwing verdwijnt en nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. Deze transformaties zijn goed voor het centrum en zorgen ervoor dat het gebied zich steeds weer aan kan passen aan nieuwe ontwikkelingen. De vraag is echter wel hoe we er voor kunnen zorgen dat nieuwe ontwikkelingen geen bedreiging vormen voor de kleinschalige historische kwaliteiten van de Hoofdstraat en de directe omgeving. De kleinschaligheid en de historie zijn twee van de belangrijkste punten die het centrum aantrekkelijk maken voor bezoekers.
De eerste indruk van het centrum wordt bepaald als je binnenkomt, bij de entrees. Momenteel is het karakter van de entrees in de meeste gevallen niet in overeenstemming met het verwachtingspatroon. De ontwikkeling van diverse locaties bij de entrees van de binnenstad vormt dan ook een belangrijke opgave voor de komende jaren. Voor een goede entree is het belangrijk dat deze locaties snel worden ontwikkeld, zodat de entree weer het visitekaartje kan zijn voor het kernwinkelgebied.
Direct achter de Hoofdstraat bevindt zich een cultuurhistorisch waardevol park, Park Rusthoff. Hoe kunnen de relaties tussen de binnenstad en het park verbeterd worden zodat het park als recreatief groen gebied meer betekenis kan krijgen voor het centrum? Hoe kan tot slot meer geprofiteerd worden van de ligging aan het water?
Oplossingsrichtingen
Opstellen beeldkwaliteitplan centrumgebied
Om beter te kunnen sturen op de ruimtelijke en architectonische kwaliteit bij ontwikkelingen in het centrum, kan bij sommige ontwikkelingen een beeldkwaliteitplan wenselijk zijn. Bij ontwikkelingen zal individueel een afweging worden gemaakt of een beeldkwaliteitplan wenselijk is. Een beeldkwaliteitplan is een instrument voor het kwaliteitbeheer van het ruimtelijk beeld. Het beeldkwaliteitplan kan gezien worden als een uitwerking van de Welstandsnota voor een specifiek gebied en kan als toetsingskader dienen voor de Welstandscommissie bij nieuwbouwplannen. Het uitgangspunt is om in het beeldkwaliteitplan naast eisen ten aanzien van de bebouwing, ook randvoorwaarden op te stellen voor de inrichting van de openbare ruimte. Aspecten als reclame-uitingen en het uitstallingenbeleid in de winkelstraten zullen ook meegenomen worden.
Sassenheim streeft er niet per se naar om alleen historiserend te bouwen, maar nieuwe bebouwing moet wel passen in het historische karakter van de stad. Modern en historisch kunnen in een binnenstad goed gecombineerd worden, bebouwing van 'deze tijd' kan juist een nieuwe laag toevoegen aan de historie van de binnenstad.
Routes in het centrum
Voor de bewoners en bezoekers van het centrum is het prettig als men een 'ommetje' in het centrum kan maken.
Dit hoeft niet per se een gemarkeerde route te zijn, maar betekent wel dat bestaande routes met elkaar verbonden moeten worden zodat het fysiek ook echt mogelijk wordt om een rondje te lopen. Daarnaast moet deze route aantrekkelijk en veilig zijn. Belangrijk is dat het park op een logische manier in deze route opgenomen wordt, waardoor de relatie van het park met het winkelgebied kan worden versterkt.
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
Een van de entreepunten van het centrum van Sassenheim wordt gevormd door de Hortuslaan. Deze laan maakt onderdeel uit van een gebied waar in de komende periode ontwikkelingen mogelijk zijn. Bij de herinrichting hiervan, zou rekening gehouden moeten worden met het beoogde doel, namelijk het vormen van een aantrekkelijk entree van het centrum. Het opstellen van een algehele beeldkwaliteitplan van het centrum behoort op dit moment nog niet tot de mogelijkheden, maar per ontwikkellocatie kan bij wijziging wel naar dit aspect gekeken worden, waarbij het voorts onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke procedure.
Vraagstukken
Waar is behoefte aan op het gebied van Wonen en Zorg in het centrum. In centrumgebieden is er met name een vraagstuk in verband met de toenemende vergrijzing. Dit betekent ten eerste een toenemende behoefte aan voor senioren geschikte woningen, ten tweede dat er voldoende zorg geboden wordt en ten derde dat er voldoende voorzieningen zijn ten behoeve van het welzijn van de ouderen.
Een andere vraag voor de visie is of de toenemende behoefte aan seniorenwoningen allemaal in het centrum opgevangen moet worden. De vraag is of hier ook voldoende ontwikkellocaties voor zijn om de vraag op te vangen. Het huidige woningbestand is hier in ieder geval niet geschikt voor. Bovendien moet voorkomen worden dat het centrum van Sassenheim met teveel appartementen te zeer vergrijst.
Aan de noordzijde is al gedeeltelijk invulling aan het voorgaande gegeven door het realiseren van een woon-service centrum Klein Sassembourg en "Groot" Sassembourg. De vraag is of er verdere behoefte is aan clustering van zorgvoorzieningen in het centrum.
Oplossingsrichtingen
Sturen bij ontwikkellocaties
Een voorbeeld hiervan kan genomen worden aan de ontwikkelingen aan het Hortusplein en Sassembourg.
Bestaande locaties
Daarnaast kan een goede samenwerkingsstructuur worden gestimuleerd in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden. Momenteel is de gemeente samen met de woningcorporaties, zorgpartijen en een welzijnsinstelling bezig met het opstellen van een zorgpact. Met het opstellen van een zorgpact wil de gemeente met die partijen afspraken maken zodat de inwoners van Teylingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
In het bestemmingsplan zijn diverse ontwikkellocaties opgenomen, middels wijzigingsbevoegdheden. Hierbij wordt op de meeste plaatsen beoogd om woningbouw te realiseren, zie hiervoor paragraaf 2.4. Hiermee kan het woning areaal binnen het centrumgebied worden vergroot. Hoe de precieze invulling hiervan zal zijn, ligt gedeeltelijk aan hoe de woningmarkt er ten tijde van de ontwikkeling eruit gaat zien. Een specifieke doelgroep wordt hierbij dan ook niet genoemd. Wel zal bij ontwikkelingen met dit vraagstuk rekening worden gehouden.
Vraagstukken
Hoe kan het centrum uitgroeien tot een veelzijdig en aantrekkelijk gebied voor dagrecreatie vooral voor eigen inwoners, maar ook voor bezoekers vanuit de kust, Randstad en de rest van Nederland. Het stimuleren van de recreatieve mogelijkheden heeft tot gevolg dat de vraag, om voor een langere periode in Sassenheim te kunnen verblijven, zal groeien. In de huidige situatie zijn er geen mogelijkheden om in Sassenheim te overnachten. De entree van Sassenheim via het water loopt via de achterkanten van het centrumgebied. Deze entree zou aantrekkelijker gemaakt kunnen worden voor varende recreanten.
Verblijven en recreëren vragen om mogelijkheden om van de buitenruimte te genieten. Goede samenhangende inrichting van de buitenruimte, voldoende terrassen en aantrekkelijke routes langs het water, winkels, monumenten en het Park Rusthoff zouden versterkt kunnen worden.
Oplossingsrichtingen
Het vaststellen van de identiteit van een dorp, woonkern en dergelijke, is een belangrijk onderdeel van de visievorming op het gebied van toerisme en recreatie. Het antwoord op deze vraag is bepalend voor de wijze waarop en de mate waarin het centrum verder in de regio en daarbuiten uitgedragen wil worden. Op welke wijze kunnen de recreanten en toeristen naar Sassenheim toe gehaald worden en hoe kan de gemeente ze vervolgens aan het dorp binden. Wat is nu zo specifiek aan het centrum en waarin wordt Sassenheim onderscheiden van de concurrentie. De "identiteit" van Sassenheim wordt door drie elementen bepaald:
De bovengenoemde identiteit zal breed uitgedragen moeten worden. Mogelijkheden zijn:
Nieuwe mogelijkheden in bestemmingsplan
Wat betreft dit onderwerp kan dit bestemmingsplan niet direct verdere invulling geven. Dit zal in de komende jaren nagestreefd moeten worden door andere, kleinschalige, initiatieven. Invulling wordt wel al gegeven door het gemeentelijk beleid ten aanzien van evenementen. Binnen het centrumgebied zijn bepaalde gebieden aangewezen, waar evenementen mogen plaatsvinden. Dit is bijvoorbeeld in de winkelstraten en in het park.