Bedrijventerreinen Teylingen

2.3 Gebiedsvisie

Binnen het plangebied zullen een aantal ontwikkelingen plaatsvinden. Hieronder wordt dit per deelgebied uitgewerkt.

Bedrijventerrein Rijksstraatweg
Voor de ontwikkeling en intensivering van het gebruik van het gebied Rijksstraatweg kan op basis van de quickscan en de ruimtelijke analyse (Visie Warmonderweg) het volgende ontwikkelingskader op hoofdlijnen geformuleerd worden.

Functioneel:

• toelaatbaarheid algemene bedrijven uit de categorieën tot en met maximaal 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten in het gebied ten zuiden van het monument aan de Rijksstraatweg 60;
• handhaven en versterken van de gemengde functies: hotel, leisure, kantoren en wonen in het gebied tussen de Warmonderweg en het monument aan de Rijksstraatweg 60.

Ruimtelijk:

• kleinschalige bebouwing in de eerste bebouwingslinie (tot 30 m) langs de Rijksstraatweg. Onder kleinschalig wordt hier verstaan: breedte bebouwing maximaal 20 m, hoogte maximaal 8 m, daarboven alleen een kap of anderszins ontworpen topverdieping;
• bebouwingspercentage maximaal 70%;
• ontsluitingspunten voor het bedrijventerrein vanaf de Rijksstraatweg;
• grootschalige bedrijfsbebouwing in achterliggende gebied, met name wanneer deze zichtbaar is vanaf c.q. grenst aan de A44. Onder grootschalig wordt verstaan bebouwing met een breedte van ten minste 40 m. Bouwhoogte 8 m mag verhoogd worden tot 13 m indien tevens sprake is van intensief meervoudig ruimtegebruik;
• alle parkeer- en manoeuvreerruimte bij de bedrijven dient op eigen terrein gerealiseerd te worden. Onder- of bovengronds parkeren is in het kader van meervoudig ruimtegebruik toegestaan.

Ontwikkelingsgebieden
Parallel aan het ontwikkelingskader voor het gebied op hoofdlijnen is voor een vijftal gebieden nader ingegaan op de ontwikkelingsmogelijkheden. Het betreft hier gebieden die thans braak liggen of waarvan bekend is dat zij beschikbaar komen voor herontwikkeling. Deze locaties met hun ontwikkelingsmogelijkheden zijn:

• Locatie Warmonderweg Noord

Bekend is dat dit zuidelijke deel van het bedrijventerrein Jagtlustkade voor herontwikkeling in aanmerking komt. Het gebied ligt aan de entree vanaf de A44 en het zicht op het gebied nabij de nieuwe rotonde Warmonderweg/Jagtlustkade dient verbeterd te worden Het is gewenst om verder langs de Warmonderweg meer representatieve bebouwing te creëren waardoor de entree van Sassenheim wordt versterkt. Gelet op de vraag-aanbod analyse uit de kantorenvisie van Stec is dat echter pas aan de orde op de lange termijn. In het bestemmingsplan is daarom deze ontwikkelingsrichting niet mogelijk gemaakt.

Bollenkwekerij Leenen heeft in het bestemmingsplan een agrarische bestemming gekregen met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven en kantoren met maximaal milieucategorie 2. De ontwikkeling van deze kantorenlocatie is mogelijk gemaakt met een wijzigingsbevoegdheid omdat deze kantoorontwikkeling past binnen de onlangs vastgestelde kantorenvisie (Stec).

• Locatie hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg

Het betreft hier een gebied waarop de toekomstige bebouwing aan twee zijden representatief dient te ogen en waarbij rekening dient te worden gehouden met de locatie van het rijksmonument dat aan de zuidzijde aan het gebied grenst. Aan de Rijksstraatwegzijde geldt het algemene ontwikkelingskader met relatief kleinschalige bebouwing, waarvoor kantoorbebouwing de meest aannemelijke functie is.

Voor de locatie op de hoek van de Warmonderweg en de Rijksstraatweg is inmiddels duidelijk dat ter plaatse nieuwe kantoren worden ontwikkeld. Derhalve is ter plaatse een kantoorbestemming voorzien met een bouwvlak met een bebouwingspercentage van 40% en een hoogte van 12 meter.

Afbeelding 2.10: verkaveling Rijksstraatweg

Bovenstaand figuur geeft een indicatief beeld van de wijze waarop de locatie in de toekomst kan worden ingericht. Het kader hiervoor zijn de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in de regels en de verbeelding.

Het gebied op de hoek van de Rijksstraatweg en Warmonderweg valt binnen het op de provinciale structuurvisie als dorpsgebied aangegeven gebied. Het perceel Rijksstraatweg 58 is derhalve conform de daarvoor geldende afspraken bestemd tot bedrijven voor maximaal milieucategorie 2. Verder is dit beleid vertaald door in de wijzigingsbevoegdheid voor het perceel aan de Warmonderweg van Agrarisch naar kantoren en bedrijven met ten hoogste milieucategorie 2.

• Locatie perceel A44 ten zuiden van het hotel

Dit agrarische gebied (weide) met een oppervlak van 2 ha kan ontwikkeld worden voor grootschalige bedrijfsbebouwing ten behoeve van leisure bij hotel/casino. Ter plaatse is een bedrijfsbestemming voorzien met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het vergroten van het ter plaatse voorziene bebouwingspercentage. Voorafgaand hieraan dienen de gevolgen voor water, externe veiligheid en parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

• Locatie tegenover Oosthoutlaan

Tegenover de Oosthoutlaan ligt een aantal percelen tussen de Rijksstraatweg en de A44 met agrarische functie met een oppervlak van 1,7 ha. Hier zijn mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid of uitbreiding van de bestaande bedrijven. Uitgangspunt is algemene ontwikkelingskader met specifieke voorwaarden voor de zone langs de Rijksstraatweg en langs de A44. Dit is vertaald in het bestemmingsplan door ter plaatse te voorzien in een bebouwingspercentage van 70%.

• Locatie Klinkenberg

Nadat het perceel van Dura Vermeer zal zijn ontwikkeld, resteert nog een perceel van 1 ha. De gronden van dit perceel zijn in eigendom van Rijkswaterstaat en zal niet betrokken worden in de herontwikkeling voor bedrijven. Vanwege de hoge ligging van de A44 en de dichte begroeiing is er weinig zicht op de beoogde bebouwing van het perceel van Dura Vermeer. Ter plaatse van Dura Vermeer is een bouwvlak voorzien met een bouwhoogte en bebouwingspercentage.

Afbeelding 2.11: ontwikkelingsmodel

Bedrijventerrein Akzo
Het bedrijventerrein Akzo heeft in dit bestemmingsplan dezelfde mogelijkheden als in het oude bestemmingsplan. Dit betekent dat er een beperkte uitbreidingsruimte beschikbaar blijft op eigen terrein, waarbij uiteraard rekening moet worden gehouden met de op de verbeelding opgenomen toegestane milieucategorieën. Op het moment van schrijven waren er geen concrete uitbreidingsplannen in dit deelgebied bekend.

Bypass

Momenteel stroopt het verkeer op de A44 ter hoogte van de afslag naar de N444 op. Om de doorstroming van het verkeer te bevorderen worden de verkeersstromen van elkaar gescheiden. De werkzaamheden die vallen binnen het plangebied zijn verwerkt door in de verbeelding de verbinding van de Leidsevaart naar de Rijksstraatweg achter Rijksstraatweg 3 langs op te nemen middels een verkeersbestemming. De overige ingrepen passen binnen de al voorziene bestemming verkeer of vallen buiten het plangebied of zelfs buiten de gemeentegrens (Oegstgeest). In hoofdstuk 4 worden de daarvoor uitgevoerde onderzoeken beschreven. Een aantal onderzoeken worden momenteel geactualiseerd in het kader van het uitwerken van het ontwerp van de voorziene ingrepen. Zodra deze onderzoeken uitgevoerd zijn worden deze opgenomen. Het gaat hierbij om de onderzoeken naar archeologie, flora en fauna, verhardingsonderzoek en geotechnisch onderzoek. In de respectievelijke paragrafen in hoofdstuk 4 is aangegeven wat de status is van de onderzoeken. In 4.10 verkeer wordt nader op de ingreep ingegaan.

Wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven

Voor het perceel dat is gelegen tussen de A44, de N444 en Akzo is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (zie artikel 3.4 van de planregels). Deze wijzigingsbevoegdheid is meegenomen in het kader van het algemene onderzoek naar externe veiligheid en het uitgevoerde onderzoek naar luchtkwaliteit en geluidhinder ten gevolge van de ter plaatse voorziene verkeersingrepen rondom de bypass, de N444 en A44. Daarmee is de aanvaardbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid voldoende komen vast te staan.

Indien de woonbestemming van de woning Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, dient deze woning op een verantwoorde wijze te worden ingepast ten opzichte van nieuw te realiseren bedrijvigheid. De maximale milieucategorie mag niet meer bedragen dan 3.1. Indien de woonbestemming wordt opgeheven, mag de milieucatgeorie maximaal 3.2 bedragen.

Op basis van de stedenbouwkundige verkenning is een maximaal bebouwingspercentage van 60% voorzien. Verder is een maximale bouwhoogte van 10 meter voorzien met een hoogte accent van maximaal 15 meter. Ten opzichte van de as van de A44 dient een strook van 50 meter te worden vrijgehouden van bebouwing. Ten opzichte van de as van de weg Leidse Vaart dient een een strook van 25 meter te worden vrijgehouden van bebouwing.

De in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen criteria dienen te worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan waarin de basis wordt gelegd voor een op te nemen bouwvlak en - zo nodig indien de woonbestemming van Rijksstraatweg 3 wordt gehandhaafd- de nader te bepalen milieu-zonering in het wijzigingsplan. Bij de uitwerking van het wijzigingsplan dienen de algemene onderzoeksverplichtingen zoals voorzien in de regels te worden nagekomen.

Bedrijventerrein Industriekade
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien.

Bedrijventerrein Sassenheim-zuid
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien.

Bedrijventerrein Voorhout
Voor dit bedrijventerrein zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Een paar kavels zijn nog beschikbaar voor lokaal gebonden bedrijven.

Bedrijventerrein Veerpolder
In de Veerpolder ziet de gemeente kansen voor verdere ontwikkeling van leisure en wellness. Dit versterkt het recreatieve karakter van de gemeente en speelt in op de nieuwe trend en behoefte bij de bevolking. Transformatie van het huidige bedrijventerrein naar deze nieuwe functies wordt gestimuleerd. Hiertoe is voor een deel van het terrein een bestemming opgenomen waarin zowel bedrijfsmatige activiteiten als dagrecreatieve activiteiten met recht zijn toegestaan (een mix van de bestemmingen Bedrijf -1 en Recreatie - Dagrecreatie).

Bedrijventerrein Jagtlust
In de Visie Wasbeeklaan - Station Sassenheim ("Werklandschap Jagtlust") zijn de ontwikkelingen voor het bedrijventerrein Jagtlust uitgewerkt. Gezamenlijke randvoorwaarden van de gemeente, regio en provincie voor dit gebied zijn:

• behoud van Jagtlust als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein vervult met name een belangrijke functie voor regionaal verzorgende bedrijvigheid;
• geen solitaire woningbouwontwikkeling, beperkt mogelijkheden voor woon-werk combinaties;
• geen detailhandel die verstorend werkt op de bestaande detailhandelsstructuur, perifere detailhandel mits dit niet verstorend werkt voor de kernen. De mogelijkheid voor grootschalige detailhandel die niet meer in de kernen past kan worden onderzocht (bijv. bouwmarkt);
• intensivering van het grondgebruik, gebruik maken van braakliggende kavels en stimuleren van gestapeld bouwen;
• beperking van de milieuhinder tot categorie 3 bedrijven.

Individuele randvoorwaarden van de gemeente zijn:

• veilige en representatieve toegangsweg (Wasbeeklaan) naar het nieuwe station Sassenheim;
• verdieping van viaduct voor toegang tot stationsgebied;
• faciliteren van een bouwmarkt in de gemeente.

Werk
Het Werklandschap Jagtlust blijft primair bedoeld als werklocatie. Het behouden en creëren van werkgelegenheid is voor de gemeente een belangrijk uitgangspunt. Het type werk gaat op lange termijn wel veranderen. Dit betekent dat de discussie over ruimte voor werken niet meer uitgedrukt zal moeten worden in termen van hectaren alleen, maar ook in termen van arbeidsplaatsen. Deze banen kunnen gegenereerd worden door verschillende soorten bedrijvigheid.

Als aanvullende randvoorwaarde wordt gesteld dat herontwikkeling naar nieuw gebruik in termen van milieu categorieën, maximaal categorie 3 mag zijn. In bepaalde delen van het terrein zal dat maximaal categorie 2 zijn.

Veiligheid
Het Werklandschap Jagtlust moet een veilige omgeving zijn. Veiligheid heeft daarin meerdere dimensies. Op de eerste plaats is het van belang dat er een veilige ontsluiting ontstaat van en naar het nieuwe station Sassenheim. Dit geldt in het bijzonder voor de Wasbeeklaan zelf, maar ook de directe omgeving van deze weg en die van het station moeten veilig zijn ingericht. Veiligheid heeft in de eerste plaats de dimensie van verkeersveiligheid. Bij een toename van het aantal weggebruikers in het stationsgebied moeten de verschillende verkeersstromen op elkaar afgestemd worden. Een ander aspect van veiligheid is de sociale veiligheid. Aangezien de komst van een nieuw station ervoor zorgt dat er meer langzaam verkeer het gebied doorkruist, moeten er ten behoeve van deze groep maatregelen getroffen worden die het gevoel van veiligheid bevorderen, met name in de avonduren.

Beide aspecten van veiligheid hebben consequenties voor de inrichting van de openbare ruimte van het Werklandschap Jagtlust en vragen om nadrukkelijke afstemming tussen de verschillende zones.

Om de (her)ontwikkeling van Jagtlust handen en voeten te geven wordt het Werklandschap Jagtlust in 2 zones ingedeeld (zie hieronder):

1. Stations Allee

Zone voor hoogwaardig werken, wonen en voorzieningen. Er wordt ingespeeld op de stationsontwikkeling, waarbij het creëren van een veilige toegangsweg en herontwikkeling met meer OV-gerelateerde functies de leidraad zijn. Het toekomstige station Sassenheim moet worden aangegrepen om de identiteit van de nieuwe gemeente Teylingen te profileren. Het station moet een ‘merk’ worden van de gemeente. Daarbij worden de kansen toegedicht aan een profilering die het recreatieve karakter van de gemeente en omgeving ondersteunt.

2. Gemengd werken

Het huidige gebruik als gemengd bedrijventerrein staat centraal, waarbij kavelsgewijze herontwikkeling en inbreiding aan de orde is. Voor goed functionerende bedrijvigheid in het gebied wordt een strategie beoogd die uitgaat van ruilverkaveling en opkoop (schaakbordprincipe). Daarbij is zowel schaalvergroting als schaalverkleining aan de orde, wel per zone gereguleerd. Deze afgrenzing doet recht aan de bestaande waarden van het gebied/vastgoed en speelt tegelijkertijd in op kansen die zich voordoen door nieuwe ontwikkelingen en/of marktomstandigheden die veranderd zijn. In het bijzonder gaat het dan om de kansen vanuit de stationsontwikkeling enerzijds en in onbruik geraakt grootschalig vastgoed anderzijds.

Ontwikkeling nieuwe Horecavoorziening nabij station Sassenheim

Aan de andere zijde van de snelweg tussen het spoor en de snelweg wordt op de plaats waar voorheen twee woonhuizen stonden (Wasbeeklaan 4 en 6) een horecavoorziening ingepast. Hierbij wordt gedacht aan een Mc Donalds of een andere vergelijkbare keten. Dit heeft als belangrijk voordeel dat aan de stationslocatie een ontwikkeling wordt toegevoegd die zorgt voor verkeersstromen en aanwezigheid van mensen. Dit verhoogt de sociale veiligheid ter plaatse en maakt de plek levendig.

In het kader van nieuwvestiging van een nieuwe horecavoorziening zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd voor externe veiligheid, verkeer, water, flora en fauna, bodem en archeologie. De uitkomsten leveren geen belemmeringen op voor het geven van een positieve bestemming aan een horecalocatie voor de vestiging van een keten als Mc Donalds.

Tijdelijke ontheffing ontsluitingsweg nieuwe station

In 2010 is op 21 april door de gemeente Teylingen een ontheffing verleend voor het aanleggen van een nieuwe ontsluitingsweg ten behoeve van de bouw van het nieuwe station Sassenheim. Dit tijdelijke besluit is opgenomen in het bestemmingsplan en heeft de bijbehorende bestemming 'Verkeer' toegewezen gekregen.

Pilot Ondergeschikte detailhandel

Op het Greenib terrein is voor O'Neill ingestemd met een pilotproject om ter plaatse voor een oppervlakte van maximaal 400 m2 toe te staan voor ondergeschikte detailhandel.