Bedrijventerreinen Teylingen

2.1 Beleidskader

In het kader van dit bestemmingsplan is een aantal relevante beleidsnota's en plannen geanalyseerd. Naast ruimtelijk beleid van de hogere overheden is het gemeentelijk beleid in ogenschouw genomen. De belangrijkste aanknopingspunten en conclusies van deze analyse voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

2.1.1 Rijksbeleid

Nota Ruimte
Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte in werking getreden. In deze nota wordt "ruimte voor ontwikkeling" centraal gesteld. Het Rijk kiest als ruimtelijke strategie voor een bundeling van economie, infrastructuur en verstedelijking. Nederland heeft bedrijventerreinen nodig voor een duurzame economische groei. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen herstructurering van verouderde terreinen, maar ook aanleg van nieuwe terreinen. De nationale opgave voor herstructurering is ruim 21.000 ha, ruim 20% van het huidige areaal. De problematiek op deze terreinen is dusdanig dat regulier onderhoud niet voldoende is. Knelpunten hierbij zijn vaak bodemsanering, bereikbaarheid, bedrijfsverplaatsing, sociale veiligheid en criminaliteit. De ervaring leert dat herstructurering maar in zeer beperkte mate terreinwinst oplevert.
Daarom gaat het Rijk de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stimuleren. Naar verwachting zal er tot 2020 in heel Nederland 23.000 ha aan nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd moeten worden. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin vorm te geven.

Het plangebied is gesitueerd in één van de vijf Greenports van Nederland. Een Greenport is een gebied waar de kennisintensieve tuinbouw en agri-business zich concentreert. Vanuit internationaal economisch perspectief vindt het rijk het van belang dat de tuinbouwfunctie in deze locatie van internationaal belang behouden blijft en versterkt wordt.

2.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie provincie Zuid-Holland
Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Structuurvisie provincie Zuid-Holland vastgesteld. De kern van deze visie is een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk realiseren. Hierin is het goed wonen, werken en leven voor de inwoners. Deze toekomstige ruimtelijke inrichting versterkt de economische concurrentiepositie. Een concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel betekent dat er voldoende en op de behoefte afgestemd aanbod van bedrijventerreinen binnen het stedelijk netwerk beschikbaar moet zijn. Bedrijventerreinen zijn een vorm van verstedelijking en liggen dan ook binnen de bebouwingscontouren (met uitzondering van bollencomplex).

De provincie ziet het behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid met onder andere het accent op handel als provinciaal belang. Hier speelt de Greenport in de Bollenstreek onder andere een grote rol in. Voor de Greenport Bollenstreek is het beleid gericht op behoud en versterking van het bollencomplex met een duurzame, ruimtelijke kwaliteit. In de Duin- en Bollenstreek is er intensief gebruik van het landelijk gebied, gedomineerd door de bollenteelt. Dit bollencomplex (teelt en handel) is niet alleen van groot economisch belang, het is ook de drager van de landschappelijke, recreatieve en toeristische functies. Binnen de Greenport ligt de toeristische trekker Keukenhof en de Bollenstreek is aangegeven als Topgebied cultureel erfgoed Bollenstreek.

Het optimaal benutten van de bestaande ruimte van de bedrijventerreinen staat centraal. Het ruimtegebruik zal intensiever en efficiënter worden benut door bijvoorbeeld ondergronds en meervoudig ruimtegebruik. Intensiveren, innoveren en herstructureren van het bestaande areaal staan centraal. Pas in laatste instantie komt uitbreiden op eventuele nieuwe locaties aan de orde (SER-ladder).

Naast reguliere bedrijventerreinen, mainport en Greenports is er onderscheid tussen bedrijventerreinen voor aan vaarwegen gebonden bedrijvigheid en terreinen voor bedrijvigheid in de hogere milieuhinder categorieën (HMC-terreinen). Het areaal van deze laatste twee categorieën moet in regionaal verband zoveel mogelijk gehandhaafd worden.

Herziening PSV

Bij het vaststellen van de provinciale structuurvisie in juli 2010 was duidelijk dat een aantal zaken nog niet voldoende uitgewerkt was om te worden opgenomen in de structuurvisie. Voor de thema's waar dit nu wel voldoende is uitgewerkt, is nieuw beleid opgenomen in de Verordening Ruimte, actualisering 2011, vastgesteld 29 februari 2012.

Voor Teylingen is specifiek de landgoederenzone Warmond (Herenweg) benoemd. Daarnaast is een tweetal landgoederen in respectievelijk Voorhout en Warmond toegevoegd. Verder is een aantal algemene technische wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen hebben verder geen consequenties voor het beleidskader voor de bedrijventerreinen van Teylingen.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur

De Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland (CHS) is een verwachtings- en waarderings-kaart die kijkt naar de drie disciplines die zich met cultuurhistorie bezig houden: archeologie, historische geografie en historische (steden)bouwkunde. De waarden en kenmerken zoals staan aangegeven op de CHS zijn maatgevend voor het cultuurhistorisch beleid.

Volgens de CHS heeft de gehele gemeente Teylingen een ondergrond met een redelijke tot (zeer) grote kans op het aantreffen van archeologische waarden, op de Hemmerpolders en enkele polders / eilanden binnen het gebied van de Kagerplassen na. De oude strandwallen hebben een zeer grote trefkans op archeologische waarden daterend vanaf de Nieuwe Steentijd. De met klei en veen opgevulde strandvlakten daartussen, hebben een redelijke tot grote trefkans op archeologische waarden daterend vanaf de IJzertijd of Romeinse Tijd.

Nota Wervelender

De Nota Wervelender is een heroverweging van de eerdere nota Wervel, waarin provinciale keuzes op het gebied van windenergie en het plaatsingsbeleid voor windmolens is opgenomen, en vervangt deze. De doelstelling voor Zuid-Holland is om een opgesteld vermogen van 350 MW in 2015 gerealiseerd te hebben. Het huidige energievermogen van Zuid-Holland bedroeg ten tijde van vaststelling van de nota 246 MW, maar sinds 2007 stagneert de groei.

Het plangebied valt niet binnen de in de nota Wervelender genoemde plaatsen waar windenergie gewenst is. Echter, het is ook niet opgenomen in de plaatsen waar windenergie ongewenst is. In de lijst met studielocaties is de A44 bij Sassenheim opgenomen, hierbij wordt opgemerkt dat het een studielocatie blijft vanwege externe veiligheidsaspecten ten gevolge van het Akzo Nobel-terrein en de aardgasleiding. Voor windmolens geldt tevens dat de gemeente deze vanwege de visuele impact en geluidhinder niet direct op de bedrijventerreinen toe wil staan. Als er initiatieven zijn voor windmolens worden die afzonderlijk beoordeeld op inpasbaarheid.

Regionale structuurvisie Holland-Rijnland 2020
Het milieudoel bij de invulling van bedrijfslocaties en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is een duurzame inrichting en intensiever meervoudig ruimtegebruik (stapelen van functies). Parkmanagement kan helpen de milieudoelstellingen te verwerzenlijken. Het gaat hier bijvoorbeeld om de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting, uitstraling en representativiteit, bewaking en beheer van openbare ruimte en groenvoorzieningen. Maar ook om energieopwekking, hergebruik van afvalwarmte en stoffen, gezamenlijke voorzieningen en vervoer en afspraken over duurzaam bouwen. Er is een grote herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen nodig. Een herstructurering waar ruimte is voor schaalvergroting en intensivering, maar ook voor sanering.

Intergemeentelijke structuurvisie Greenport
Tot 2030 voorziet de Duin- en Bollenstreek nog een aanhoudende ruimtebehoefte. Daarom wordt ingezet op upgrading en waar mogelijk intensivering van ruimtegebruik van verouderde delen van bedrijventerreinen.

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland
Het Dagelijks Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland heeft op 26 maart 2009 het concept van de regionale bedrijventerreinenstrategie voorlopig vastgesteld. Hierin geeft Holland-Rijnland aan hoe zij de komende jaren wil omgaan met de aanleg en herstructurering van bedrijventerreinen.

In de strategie zijn op basis van 16 inhoudelijke uitgangspunten een drietal strategische doelstellingen geformuleerd.

• 1. Bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren.
• 2. Voldoende nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen.
• 3. Samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.

Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in hogere milieucategorieën kunnen op een bedrijventerrein in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren, perifere detailhandel en leisure.

Te herstructureren terreinen in het plangebied:

• Industriekade: 3,2 ha revitalisering = forse en integrale verbetering van een bestaande locatie als reactie op functionele veroudering: verbeteren ontsluiting, aanpak leegstand, verbeteren leef- en werkklimaat, verbeteren kwaliteit etcetra;
• Veerpolder: 13 ha herontwikkeling = bestaande werkfuncties vervangen door nieuwe hoogwaardiger functies, al dan niet met behoud bestaande gebouwen als reactie op economische veroudering;
• Jagtlust: 23 ha herontwikkeling, aangewezen als pilot.

Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw
In 2006 is het regionaal beleidskader op het gebied van Duurzame Stedenbouw door de participerende gemeenten vastgesteld. Met dit kader heeft de gemeente een instrument in handen om bij stedenbouwkundige vraagstukken een integrale kwaliteitsaanpak (people, planet, profit) van de leefomgeving te regisseren. Voor het bepalen van de duurzaamheidsambities hanteren de gemeenten de ambitietabel DS. Zowel op ambtelijk niveau als bestuurlijk niveau als bij externe partijen wordt draagvlak verkregen door duurzaamheid onderdeel te laten zijn van de besluiten en overeenkomsten, die als resultaat van elke processtap worden vastgesteld. Op deze wijze wordt stap voor stap gewerkt aan een duurzame uitwerking van elke ruimtelijke opdracht.

Kantorenstrategie Holland-Rijnland
Op 15 februari 2006 zijn in het Algemeen Bestuur van Holland-Rijnland afspraken gemaakt over de kantorenprogrammering tot 2015. De afspraken gaan over het realiseren of tenminste planologisch mogelijk maken van 415.000 m2.

De Kantorenstrategie gaat uit van vier actielijnen:

• een goede regionale monitoring;
• regionale afstemming en fasering;
• regionale acquisitie en marketing;
• mogelijkheden voor functiemenging (onder ander leisure) onderzoeken.

Het beleid is met name gericht op de grotere kantorenlocaties. Het leidende uitgangspunt van de Kantorenstrategie is het nastreven van het meest optimale resultaat voor de regio als geheel. Het beleid geeft geen aparte handvaten voor de omgang met de Teylinger kantorensituatie.

2.1.3 Gemeentelijk beleid

Visie Warmonderweg
De Visie Warmonderweg gaat in op het gebied tussen de rijksweg A44 en de Rijksstraatweg vanaf de Klinkenberg tot aan de Warmonderweg. De visie gaat in op de gebruiksmogelijkheden van het gebied en op de mogelijkheden om het agrarische bedrijventerrein Rijksstraatweg te intensiveren en te laten ontwikkelen naar een bedrijventerrein voor algemene bedrijven met een intensiever ruimtegebruik en een grotere diversiteit aan gebruiksmogelijkheden. De visie omvat een quickscan naar de verkeers-, milieu-, ecologie- en wateraspecten van het gebied en ruimtelijke verkenning van de ontwikkelingsmogelijkheden (zie verder paragraaf 2.3, bedrijventerrein Rijksstraatweg).

Afbeelding 2.1: ligging in de gemeente Teylingen

Visie Wasbeekerlaan - Station Sassenheim ("Werklandschap Jagtlust")
In opdracht van de gemeente Teylingen heeft TCN Concepts in 2007 een studie verricht naar de mogelijkheden van de ontwikkeling van een nieuw station ter hoogte van de Wasbeeklaan te Sassenheim. Daarnaast zijn juist ook gebieds- en vastgoedconcepten voor verschillende locaties voorgesteld, die onder invloed staan van de voorgenomen stationsontwikkeling. Het betreft de concepten:

• balkonstation op de voorgenomen stationslocatie;
• parkcluster rond zwembad en sporthal;
• stadslandgoed Jagtlust als ontwikkelvoorstel voor het bedrijventerrein Jagtlust;
• Kaag-wereld als ontwikkelvoorstel locaties Kagerplassen.

Belangrijke conclusie is dat de stationsontwikkeling niet los kan worden gezien van een aantal direct omliggende locaties en zelfs effect zal hebben op heel Teylingen. Het station zal een impuls vormen voor de invloedsgebieden in haar omgeving en - vice versa - moeten deze gebieden een kwalitatieve omgeving vormen voor het nieuwe station. Het direct aangrenzend bedrijventerrein Jagtlust vormt hierbij een belangrijke factor. Het terrein is enigszins verouderd, kent leegstand en vraagt om (een visie op) verbetering als voorwaarde voor een geslaagde ontwikkeling van de stationslocatie (zie verder paragraaf 2.3, bedrijventerrein Jagtlust).

Toekomstvisie Teylingen: Vitaal en Vernieuwend
Gemeente Teylingen heeft op 13 maart 2008 de 'Toekomstvisie Teylingen' vastgesteld. Deze visie moet het kader bieden voor integrale afstemming van kwaliteiten en ontwikkelingen van locaties binnen de gemeentegrenzen.

Slim en intensief ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen wordt gestimuleerd. Revitalisering van bedrijventerreinen is echter een langdurige en kostbaar proces dat hooguit 10 tot 15% ruimtewinst kan opleveren. Bovendien is herstructurering niet op alle terreinen noodzakelijk.

De gemeente wil ruimte bieden voor groeiende bedrijven die vanwege hun economische functioneren per se in de gemeente gevestigd willen blijven. De ruimtebehoefte tot 2030 is conservatief geschat op 35 ha, om het Greenportcomplex gezond te houden. De gemeente stelt hoge eisen aan de inrichting, intensief ruimtegebruik, beeldkwaliteit en groene inpassing van de bedrijventerreinen.

In de Veerpolder ziet de gemeente kansen voor verdere ontwikkeling van leisure en wellness. Dit versterkt het recreatieve karakter van de gemeente en speelt in op de nieuwe trend en behoefte bij de bevolking. Transformatie van het huidige bedrijventerrein naar deze nieuwe functies wordt gestimuleerd. Dit in samenhang bezien met de toekomst van bestaande recreatieve- en sportvoorzieningen; onderzoeken in de accommodatienota, met ruimtelijke uitwerking in de structuurvisie.

In Sassenheim zal binnen afzienbare tijd een nieuw NS-station worden gebouwd. In combinatie met dit station ziet de gemeente mogelijkheden voor de aanleg van een Recreatietransferium en aanvullende voorzieningen. Dit is heel belangrijk voor een verdere toeristische ontwikkeling van de gemeente en de regio. Hier ontstaat een knooppunt waar het Groene Hart, de kust en de Bollenstreek gepromoot kan worden en van waaruit deze gebieden per fiets, wandelend of varend beleefd kunnen worden.

Afbeelding 2.2: kaartbeeld toekomstvisie

Koersnotitie Teylingen

De koersnotitie (concept-koersnotitie DHV, mei 2011) geeft op hoofdlijnen de kaders voor de herziening van de structuurvisie. De hierin uitgezette lijnen gelden als algemeen kader voor de in dit bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakte ontwikkelingen zoals de bypass bij Akzo, de wijzigingsbevoegdheid naar bedrijven bij Rijksstraatweg 3, de horecalocatie nabij station Sassenheim en de kantorenlocatie hoek Rijksstraatweg/Warmonderweg.

(Concept) economische beleidsvisie Teylingen
Vanwege de herindeling van de drie voormalige gemeenten Voorhout, Sassenheim en Warmond in 2006 tot de nieuwe gemeente Teylingen, was er behoefte ontstaan aan een economisch beleidsplan voor de gemeente. De tijdshorizon voor dit Economisch Beleidsplan is het jaar 2020. Per sector wordt een beeld geschetst hoe de economie er in de gemeente dan uit zou kunnen zien en welke acties nodig zijn om dat te verwezenlijken. Teylingen kan haar economische positie versterken door haar sterke punten (beter) te benutten en alert en adequaat in te spelen op de kansen voor de toekomst.

Dit leidt tot de volgende beleidsopgaven:

• behoud en versterking lokale werkgelegenheidspositie;
• actieve participatie en invloed op ontwikkelingen binnen Greenport Duin- en Bollenstreek;
• duidelijke en actieve profilering van het toeristisch-recreatieve product op basis van aanwezige kernkwaliteiten, kwaliteitsverbetering, verbeteren van samenhang en samenwerking en gerichte promotie van het toeristisch-recreatieve product;
• verbeteren infrastructuur en mobiliteit: in het bijzonder met betrekking tot de oost-west verbindingen (in regionaal verband) en aansluiting op het openbaar vervoersnetwerk;
• uitvoering woningbouwprogramma met accenten op starters en senioren.

Duurzaam ondernemen
De Milieudienst West-Holland en de gemeente Teylingen stimuleren bedrijven om duurzaam te ondernemen. Dat houdt in dat een bedrijf bij de bedrijfsbeslissingen een hoger bedrijfsrendement nastreeft en kansen benut voor een beter milieu, maar welzijn van de medewerkers en de maatschappij. In de Wet milieubeheer zijn regels opgenomen voor:

• energiebesparing;
• waterbesparing;
• vervoersmanagement;
• afvalpreventie;
• duurzaam bouwen;
• duurzaam inkopen;
• energiebesparing.

De meeste bedrijven vallen onder de Wet milieubeheer. Hierin staat dat bedrijven de milieubelasting in de bedrijfsvoering moeten beperken. Dit betekent ook een doelmatig gebruik van energie. Vanaf 50.000 kWh of 25.000 m³ aardgas kunnen extra regels gelden. De Milieudienst West-Holland kan bedrijven daarmee op weg helpen.

Conclusie
De grootste winst op het gebied van duurzaamheid wordt doorgaans geboekt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Teylingen hanteert daarbij de geldende beleidskaders (o.a. Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw 2008 en Regionale DuBo Plus Richtlijn 2008-2012). Het bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen is vooral conserverend van aard.Bij de reeds voorziene ontwikkelingen is rekening gehouden met dit beleidskader. Ook in bestaande situaties biedt de gemeente ruimte voor duurzame maatregelen.

Welstandsnota

De gemeente Teylingen geeft haar welstandsbeleid vorm door in regionaal samenwerkingsverband met andere gemeenten in de Duin- en Bollenstreek te komen tot beleid, waarin de eigenschappen van gebieden en objecten zijn vertaald in objectieve beoordelingscriteria, die de burger een houvast moeten bieden bij het opstellen en indienen van een bouwplan. Dit heeft zijn beslag gekregen in de Welstandsnota Teylingen (2007). Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt bekeken of de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand, wat inhoudt dat de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde gebouw wordt beoordeeld. Omdat de welstandsbeoordeling een complex gebeuren is, vragen burgemeester en wethouders bij de meeste bouwplannen een deskundig en onafhankelijk advies van de welstandscommissie. De welstandsnota bevat de door de Welstandscommissie bij de beoordeling toe te passen welstandscriteria.

In de gemeente Teylingen kunnen op basis van overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmerken 26 gebieden worden onderscheiden. Per welstandsgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld. Voor Industriekade en Veerpolder geldt het welstandsniveau "traditioneel bedrijventerreinen", voor Sassenheim-Zuid, Jagtlust, Rijksstraatweg en Voorhout geldt "moderne bedrijventerreinen" en voor het AKZO-terrein geldt "fabrieksterrein".

Nieuwe ontwikkelingen dienen zich te conformeren aan de gestelde criteria van welstandsniveau die van toepassing zijn op de respectievelijke bedrijventerreinen.

Kantorenvisie

In het kader van de herziening van de provinciale structuurvisie is binnen Holland Rijnland elke gemeente haar visie op de kantorenmarkt aan het herzien. De gemeente Teylingen heeft Stec opdracht gegeven om dit voor de gemeente te doen. Uit het uitgevoerde onderzoek is naar voren gekomen dat sprake is van een groot overschot in de aanwezige capaciteit aan kantoorruimte ten opzichte van de verwachte vraag.

Uit het onderzoek blijkt dat er ongeveer behoefte is aan 5.000 m2 nieuwe kantoorruimte tot 2020. Er zijn al plannen voor binnen die periode die de 16.000 m2 overstijgen. Gezien de plannen waarvan de beoogde aantal vierkante meters niet bekend is, kan de planvoorraad boven de 20.000 m2 stijgen. Dit houdt dus in dat voor leegstand zou worden gebouwd. Dit houdt in dat aan maar een deel van de bestaande plannen medewerking kan worden verleend. Tot 2020 kan dus niet worden meegewerkt aan nieuwe kantoorlocaties.

Stec heeft aan de hand van vijf criteria bekeken welke locaties van de bestaande plannen leiden tot de beste kantoorlocaties. Aan de hand hiervan is een lijst gemaakt met een prioritering in de plannen. De locaties op de hoek Rijksstraatweg en Warmonderweg (locatie Stol) en het gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen aan de Warmonderweg (locatie Leenen) scoren hierbij het beste.

Gezien de grote overcapaciteit is het noodzakelijk een keuze te maken tussen de verschillende plannen om te voorkomen dat voor leegstand wordt gebouwd. De verwachte vraag tot 2020 bedraagt ongeveer 5.000 m2. De planvoorraad van de vier plannen die als meest kansrijk zijn aangemerkt overstijgen deze hoeveelheid (locaties Leenen, Stol, Greenib en station Sassenheim).

Uit het onderzoek van Stec komt de NS-locatie als beste naar voren door de goede bereikbaarheid via openbaar vervoer en snelweg. Maar door de onzekerheid over de vestigingsmogelijkheden kan niet worden gekozen voor deze locatie. Maar mocht in de toekomst blijken dat de locatie wel voor bedrijvigheid in aanmerking komt, is het goed deze locatie achter de hand te hebben of beschikbaar voor na 2020.

Het plan van Greenib valt in het advies van Stec alleen af om getalsmatige redenen. Uit het onderzoek van Stec komt naar voren dat het plan van Greenib behoort bij die plannen die kansrijk zijn. Echter omdat de verwachte vraag al voldaan kan worden met de plannen van Leenen en Stol, adviseert Stec om niet te kiezen voor het plan van Greenib. Hierbij is geen rekening gehouden met een zekere marktwerking. Deze marktwerking zorgt voor concurrerende prijzen, een hogere vestigingswens als gevolg van het station en aansluiting op de A44, de faciliteiten die Greenib kan bieden, etc.

Greenib is niet alleen ontwikkelaar en investeerder maar exploiteert het terrein ook. Dit houdt in dat alleen wordt gebouwd voor een daadwerkelijke vraag, Greenib heeft alleen belang bij de ontwikkeling van kantoorruimte als deze ook daadwerkelijk ingevuld kan worden op zowel de korte als de lange termijn.

Niet alleen de initiatiefnemers waarvan de plannen doorgang kunnen vinden staan achter de keuzes. Ook is gesproken met initiatiefnemers waarvan de plannen geen doorgang kunnen vinden. Ook daar is begrip voor het feit dat keuzes moeten worden gemaakt en voor de argumenten die leiden tot de locaties Leenen, Stol en Greenib.

De schaal van het plan voor de watertoren heeft weinig invloed op de totale planvoorraad. Het te realiseren kantooroppervlak in het conceptplan voor de watertoren bedraagt ongeveer 100 m2. Dit is zo weinig dat het nauwelijks van invloed is op de totaal te realiseren kantooroppervlak. Maar het biedt de eigenaar wel de mogelijkheid de watertoren te herstructureren en een nieuwe functie te geven. Het plan richt zich op een totaal ontwikkeling van de watertoren waarbij horeca, uitzichtpunt, kantoren en informatievoorziening voor recreanten en toeristen gezamenlijk leiden tot een totaal ontwikkeling van de watertoren.

Aan de Wattstraat ligt een aantal dezelfde bedrijfsunits. In twee van deze units zijn zelfstandige kantoren gelegaliseerd.

Door de keuze om de volledige toekomstige vraag in te laten vullen, kan geen medewerking worden verleend aan nieuwe plannen. Ook niet als dit in het kader van duurzaamheid leidt tot meervoudig grondgebruik (zelfstandige kantoorruimte boven de bedrijfsruimte van een ander bedrijf). Uitzonderingen hierop zijn wel mogelijk bijvoorbeeld als elders binnen de gemeente zelfstandige kantoorruimte wordt getransformeerd of als vanuit de kantorenmarkt een sterke vraag ontstaat. In die gevallen wordt in eerste instantie voorrang gegeven aan de stationslocatie Sassenheim of locaties in de directe omgeving van de Warmonderweg (tegenover Leenen) zodat een aansprekende kantoorlocatie ontstaat die aan dezelfde criteria voldoet als Leenen, Stol en Greenib.

Om te zorgen dat ondernemers, die kantoorruimte zoeken gebruik maken van de te realiseren plannen, is strikte handhaving noodzakelijk in die gevallen, dat een kantoor zich vestigt of heeft gevestigd op een locatie waar zelfstandige kantoorruimte niet is toegestaan.

Conclusies:

• 1. de gemeente werkt niet mee aan de ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren;
• 2. wel wordt medewerking verleend aan de locaties Leenen en Stol, zoals genoemd in het onderzoek van Stec;
• 3. de locatie bij station Sassenheim zoals genoemd in het onderzoek van Stec komt alleen in beeld als onvoldoende vierkante meters worden gerealiseerd op de locaties Greenib, Leenen en Stol;
• 4. in tegenstelling tot het onderzoek van Stec wordt wel medewerking verleend aan het initiatief van Greenib en de mogelijkheid van kantoren in de Watertoren.

Een en ander betekent dat in het bestemmingsplan ruimte is geboden aan max. 6.100 m2zelfstandige kantoorruimte op het Greenibterrein aan de Oosteinde, bestaande uit de verleende vrijstellingen voor MCS-ARBO (ca. 400 m2 en een oogkliniek), O'Neill (ca. 2.700 m2) en de beleidsmatige ruimte van ca. 3.000 m2 aan kleinschalige zelfstandige kantoorruimtes. Dit is op de verbeelding gespecificeerd met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kantoor'.