| Plan: | Oolder Veste |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0957.BP00000225-VG01 |
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Artikel 1 bevat een uitleg van de begrippen die in de planregels voorkomen. Artikel 2 bepaalt de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en rechtszekerheid vergroot.
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels voor alle bestemmingen. Deze artikelen kennen een standaardopbouw. Per planregel zijn de doeleinden en de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Per onderdeel volgt een nadere omschrijving en onderbouwing.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft daarnaast onder andere de anti-dubbeltelbepaling, algemene aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels en algemene gebruiksregels.
Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan.
De bestemmingen zijn zoveel mogelijk gebiedsgewijs toegekend. Bij enkele bestemmingen is wel gebruik gemaakt van een specifiekere bestemming met bijvoorbeeld functieaanduidingen. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:
Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. Onderstaand worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.
Enkelbestemmingen
De gronden van de bestemming "Groen" zijn bestemd voor openbare groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, inclusief waterberging, steilrand, wegen, voet- en fietspaden met daaraan ondergeschikt speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen en nutsvoorzieningen.
Ter plaatse van de aanduiding "groen" die is opgenomen op een gedeelte van de gronden van het voormalige stort in het noordwesten van het plangebied is het gebruik van speelvoorzieningen uitsluitend toegestaan, nadat de bodem geschikt is gemaakt voor dit gebruik. Dit is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting. Er is ook een bebouwingsregeling opgenomen die aangeeft dat uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd waarvan de hoogte ten hoogste 3 meter bedraagt. Onder bepaalde voorwaarden kan met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend voor het bouwen onder aanlegniveau. Verder kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
De bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan de in het plangebied aanwezige zorgcentrum "Herte". De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor een verzorgingstehuis, zorgwoningen en openbare, sociale, culturele, medische, onderwijs- en sportdoeleinden. Daarnaast zijn ook parkeervoorzieningen, verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Er is ook een bebouwingsregeling opgenomen. Verder kan er onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend voor het bouwen onder aanlegniveau. Ook kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
De bestemming "Verkeer" is toegekend aan de Oolderweg, de Bergstraat en de Merumerkerkweg. Deze gronden zijn bestemd voor wegen en straten, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden. Daarnaast zijn ook bijbehorende voorzieningen toegestaan zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ook zijn evenementen toegestaan. Er is een bebouwingsregeling opgenomen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan met een hoogte van maximaal 10 meter.
Artikel 6 Wonen - Uit te werken
Voor de zogenaamde "Drusushoeve" (gedeelte in het westen van het plangebied dat buitendijks is gelegen) is de bestemming "Wonen-Uit te Werken" opgenomen. De woonbestemming kan pas worden gerealiseerd nadat de procedure van de uitwerkingsplicht is doorlopen. Binnen deze bestemming zijn dan woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen toegestaan met daarbij behorende verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen en water waterhuishoudkundige voorzieningen. Er kunnen ten hoogste 51 woningen worden gerealiseerd, het realiseren van maximaal 5 extra woningen is uitsluitend toegestaan indien hierdoor het totale aantal van 895 woningen binnen Woongebied 2, Woongebied 3, Woongebied 4 en Wonen - Uit te werken niet wordt overschreden. Er worden gestapelde of grondgebonden woningen gerealiseerd. De hoogte bedraagt ten hoogste 4 bouwlagen. Er geldt een parkeernorm van 1,9 per woning. Bebouwing vindt uitsluitend plaats indien het aspect flora en fauna geen belemmering vormt. Ten slotte is opgenomen dat het beschermingsniveau tegen overstroming zodanig dient te zijn, dat de overstromingskans eens in de 1250 jaar bedraagt.
De bestemming "Woongebied - 1" is grotendeels toegekend aan het woongebied dat reeds aanwezig was voordat een begin werd gemaakt met de woonwijk Oolder Veste. Binnen deze bestemming zijn woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen toegestaan met daarbij behorende verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Er is een bebouwingsregeling opgenomen. Op de verbeelding is opgenomen wat de maximale goot- en bouwhoogte is. Ter plaatse van de bouwaanduiding "bijgebouwen" zijn extra bijgebouwen toegestaan van maximaal 500 m2.
Onder bepaalde voorwaarden kan met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het plaatsen van erfafscheidingen op de perceelsgrens bij hoekpercelen. Ook is het mogelijk om onder bepaalde voorwaarden door middel van een omgevingsvergunning medewerking te verlenen aan de uitoefening van een bedrijf vallende onder "de kleine economie". Daarnaast kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het gebruik van een (bij)gebouw (of deel van) als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg. Verder kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "wro-zone-wijzigingsgebied 1" zijn burgemeester en wethouders bevoegd mits er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden om het plan ter plaatse van deze aanduiding te wijzigen ten behoeve van de bouw van maximaal 3 woningen.
Binnen de bestemming "Woongebied - 2" zijn woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen toegestaan met daarbij behorende verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er is een bebouwingsregeling opgenomen. Op de verbeelding is opgenomen wat de maximale goot- en bouwhoogte is.
Onder bepaalde voorwaarden kan met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het plaatsen van erfafscheidingen op de perceelsgrens bij hoekpercelen. Verder kan er onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend voor het bouwen onder aanlegniveau. Ook is het mogelijk om onder bepaalde voorwaarden door middel van een omgevingsvergunning medewerking te verlenen aan de uitoefening van een bedrijf vallende onder "de kleine economie". Daarnaast kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het gebruik van een (bij)gebouw (of deel van) als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg. Ook kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
Binnen de bestemming "Woongebied - 3" zijn woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen toegestaan met daarbij behorende verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' die is opgenomen op een gedeelte van de gronden van het voormalige stort in het noordwesten van het plangebied is het gebruik voor de functie wonen en het realiseren van speelvoorzieningen uitsluitend toegestaan indien de bodem geschikt is gemaakt voor het gebruik wonen. Dit is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting.
Er is een bebouwingsregeling opgenomen. Binnen deze bestemming bedraagt het maximaal aantal woningen 560, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen Woongebied 2, Woongebied 3, Woongebied 4 en Wonen - Uit te werken maximaal 895 bedraagt.
Ter plaatse van de bouwaanduiding "specifieke bouwaanduiding - dijkwoning" gelden specifieke bouwregels voor de te realiseren woningen gelegen op de gronden binnen deze aanduiding. Deze aanduiding is opgenomen op de gronden die gelegen zijn in het westen van het plangebied langs de waterkering. Ter plaatse van de bouwaanduiding "specifieke bouwaanduiding - accent" gelden eveneens specifieke bouwregels. Deze aanduiding is opgenomen in westen van het plangebied. Op deze gronden zijn onder bepaalde voorwaarden maximaal 20 gestapelde woningen in 2 gebouwen (10 per gebouw) toegestaan in het op de verbeelding opgenomen bouwvlak.
Vervolgens is het mogelijk om onder een aantal voorwaarden met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels van het bestemmingsplan ten behoeve van erfafscheidingen, het bouwen onder aanlegniveau, ten behoeve van afwijkende bebouwing ter plaatse van de aanduiding "gevellijn" en voor bebouwing op beeldbepalende locaties, hoekwoningen, ten behoeve van het realiseren van maximaal 40 grondgebonden woningen ter plaatse van de bouwaanduiding "aaneengebouwd" (20 woningen per aanduidingsvlak) en woningaantallen.
Specifiek ter plaatste van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - dijkwoning" kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouwregels ten behoeve van de afstand van de voorste erfgrens, de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, de oppervlakte in één laag en het realiseren van een derde bouwlaag.
Indien als voorwaarde voor het verlenen van een omgevingsvergunning is opgenomen dat de situering moet passen in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld, dient het "Beeldkwaliteitplan Oolder Veste" te worden geraadpleegd. Het daarin opgenomen beoogde ruimtelijke beeld is leidend.
Ter plaatse van de bouwaanduiding "specifieke bouwaanduiding - accent" kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken ten behoeve van het bouwen van maximaal 6 grondgebonden woningen, maximaal 3 per aanduidingsvlak in het op de verbeelding opgenomen bouwvlak.
Daarnaast kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de gebruiksregels ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf vallende onder "de kleine economie" en van het gebruik van een (bij)gebouw (of deel van) als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg. Ook kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "wro-zone wijzigingsbevoegdheid 2" zijn burgemeester en wethouders bevoegd mits er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden om het plan ter plaatse van deze aanduiding te wijzigen ten behoeve van een kinderdagopvang inclusief buitenschoolse opvang en de daarbij behorende voorzieningen.
De voor ‘Woongebied 4’ aangewezen gronden zijn woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen toegestaan met daarbij behorende verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kleinschalige evenementen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' die is opgenomen op een gedeelte van de gronden van het voormalige stort in het noordwesten van het plangebied is het gebruik voor de functie wonen en het realiseren van speelvoorzieningen uitsluitend toegestaan indien de bodem geschikt is gemaakt voor het gebruik wonen. Dit is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting.
Er is een bebouwingsregeling opgenomen. Binnen deze bestemming bedraagt het maximaal aantal woningen 38, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen Woongebied 2, Woongebied 3, Woongebied 4 en Wonen - Uit te werken maximaal 895 bedraagt.
Het is mogelijk om onder een aantal voorwaarden met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels van het bestemmingsplan ten behoeve van erfafscheidingen, het bouwen onder aanlegniveau, de afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen en de woningaantallen.
Daarnaast kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de gebruiksregels ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf vallende onder "de kleine economie" en van het gebruik van een (bij)gebouw (of deel van) als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg.
Ook kan onder bepaalde voorwaarden met een omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.
Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "wro-zone wijzigingsbevoegdheid 3" zijn burgemeester en wethouders bevoegd mits er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden om het plan ter plaatse van deze aanduiding te wijzigen ten behoeve van de bouw van woningen en/of voorzieningen in de vorm van openbare, sociale, culturele, medische, onderwijs- en sportdoeleinden. Een van de voorwaarde is dat aangesloten wordt op de bestemming "Groen" zodat er sprake is van een structurele groene verbindingszone. In het "Beeldkwaliteitplan Oolder Veste" wordt dit nader omschreven.
Dubbelbestemmingen
Artikel 11 Waarde - Archeologie
Voor de delen van het plangebied die zijn gewaardeerd als "Gebied met hoge archeologische verwachting" is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze gronden zijn, naast voor de daar andere voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht met uitzondering van: vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, of bebouwing waarvoor de grondwerkzaamheden uitsluitend plaatsvinden boven de kleilaag met uitzondering van paalfunderingen, of bebouwing waarvoor de grondwerkzaamheden een oppervlak beslaan van minder dan 100 m².
Van de bouwregels kan, onder voorwaarden, worden afgeweken met een omgevingsvergunning. Verder is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden zodat de specifieke archeologische waarden worden beschermd. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de dubbelbestemming (gedeeltelijk) komt te vervallen indien uit archeologisch onderzoek van een specifieke locatie blijkt dat de archeologische waarden niet langer aanwezig of behoudenswaardig zijn.
Artikel 12 Waarde - Archeologie historische kern
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het uiterst kleine gebied dat is gewaardeerd als "Historische kern". Deze gronden zijn, naast voor de daar andere voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht met uitzondering van vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, of bebouwing waarvoor de grondwerkzaamheden niet dieper dan 40 cm reiken, of bebouwing waarvoor de grondwerkzaamheden een opppervlak beslaan van minder dan 100 m². Van de bouwregels kan, onder voorwaarden, worden afgeweken met een omgevingsvergunning. Verder is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden zodat de specifieke archeologische waarden worden beschermd. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de dubbelbestemming (gedeeltelijk) komt te vervallen indien uit archeologisch onderzoek van een specifieke locatie blijkt dat de archeologische waarden niet langer aanwezig of behoudenswaardig zijn.
Deze dubbelbestemming is opgenomen ten behoeve van de in het plangebied aanwezige waterkering. Gronden met deze bestemming zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor dijken, kaden en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering, de bescherming, het beheer en het onderhoud van de waterkering. Waar een basisbestemming samenvalt met deze dubbelbestemming geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen van de basisbestemming zijn alsdan uitsluitend van toepassing voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. Binnen deze dubbelbestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen ten behoeve van de reeds genoemde toegestane functies worden opgericht van ten hoogste 3,5 meter. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels voor het toestaan van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde die overeenkomstig de basisbestemming gerealiseerd mogen worden mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering en het belang van de waterkering niet onevenredig wordt aangetast.
Artikel 14 Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed
Gronden met deze dubbelbestemming zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en behoud van de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit van het rivierbed. Waar een basisbestemming samenvalt met deze dubbelbestemming geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen van de basisbestemming zijn alsdan uitsluitend van toepassing voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Het verbod is niet van toepassing op de bouwwerken die krachtens hoofdstuk 2 opgericht mogen worden, met dien verstande dat de daarvoor vereiste vergunning op grond van artikel 6.5 Waterwet verleend moet zijn of redelijkerwijs verleend kan worden, of aangetoond is dat een dergelijke vergunning niet noodzakelijk is.
Artikel 15 Waterstaat - Waterbergend rivierbed
Gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de berging van het Maaswater. Daar waar een basisbestemming samenvalt met deze dubbelbestemming geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen van de basisbestemming zijn alsdan uitsluitend van toepassing voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de reeds genoemde toegestane functies. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 meter.
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het bouwen overeenkomstig de basisbestemming mits de daarvoor vereiste vergunning op grond van artikel 6.5 Waterwet verleend is of redelijkerwijs verleend kan worden, of aangetoond is dat een dergelijke vergunning niet noodzakelijk is.
Gebiedssaanduidingen
Op de verbeelding zijn 3 gebiedsaanduidingen opgenomen, het betreft gebiedsaanduiding wro-zone-wijzigingsgebied 1, 2 en 3. Deze zijn reeds hierboven besproken.
Algemene regels
Artikel 16 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel geeft aan dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft.
Artikel 17 Algemene bouwregels
Dit artikel gaat in op algemene bepalingen over bestaande afstanden en andere maten.
Artikel 18 Algemene gebruiksregels
Dit artikel geeft aan wat in ieder geval wordt gerekend tot strijdig gebruik.
Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
Het artikel noemt een aantal gevallen waarbij het bevoegd gezag met omgevingsvergunning kan afwijken van de regels. Zo kan onder andere worden afgeweken van de maatvoering (inclusief percentages) met ten hoogste 15%.
In dit artikel is ook een afwijking opgenomen ten behoeve van het afwijken van het bouwen van erkers, uitbouwen en architectonische elementen.
Artikel 20 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is onder andere de bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigen ten aanzien van de voorgeschreven maatvoering voor bouwwerken met ten hoogste 25%.
Artikel 21 Algemene procedureregels
In dit artikel worden de procedureregels bij het stellen van nadere eisen opgesomd.
In dit artikel staat opgenomen dat de wettelijke regels waarnaar in onderhavig bestemmingsplan wordt verwezen gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
Ook is er een bepaling ten aanzien van parkeren opgenomen.
Ten slotte wordt in dit artikel bepaald dat het college van burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van externe veiligheid.
Overgangs- en slotregels
In dit artikel wordt het algemeen overgangsrecht bouwwerken en algemeen overgangsrecht gebruik opgenomen.
De regels van het bestemmingsplan worden afgesloten met een slotregel.