9.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. op de als ‘Woongebied - 3’ bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder 9.1 genoemde functies worden gebouwd;
-
b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is het bouwen van woningen uitsluitend toegestaan indien de bodem geschikt is gemaakt voor de functie wonen;
-
c. bebouwing dient plaats te vinden op of boven aanlegniveau, met uitzondering van funderingsconstructies tot 125 cm beneden het peil en paalfunderingen;
-
d. het beschermingsniveau tegen overstroming dient zodanig te zijn, dat de overstromingskans eens in de 1250 jaar bedraagt;
-
e. binnen deze bestemming bedraagt het maximaal aantal woningen 560, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen Woongebied - 2, Woongebied - 3, Woongebied - 4 en Wonen - Uit te
werken maximaal 895 bedraagt;
9.2.1 Gebouwen
-
a. binnen deze bestemming zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan;
-
b. indien een perceel is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' wordt de voorgevel van hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' gesitueerd, met dien verstande dat bij hoekpercelen de andere aan een weg gelegen gevel op een afstand van ten minste 5 meter van de erfgrens wordt gesitueerd en hoekaccenten ten hoogste 1 meter hiervan mogen afwijken;
-
c. voor overige hoofdgebouwen geldt dat de voorgevelrooilijn op een afstand van ten minste 5 meter uit de erfgrens is gelegen;
-
d. de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen, bedraagt ten minste 3 meter;
-
e. hoofdgebouwen mogen aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd;
-
f. de hoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 2 bouwlagen;
-
g. het maximale bebouwingspercentage bedraagt:
-
1. per bouwperceel voor woondoeleinden tot 200 m2 maximaal 70%;
-
2. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 200 m2 en 400 m2 maximaal 60%;
-
3. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 400 m2 en 600 m2 maximaal 50%;
-
4. per bouwperceel voor woondoeleinden groter of gelijk aan 600 m2 maximaal 40%;
9.2.2 Bijgebouwen
-
a. bijgebouwen worden ten minste 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw geplaatst;
-
b. een aan de wegzijde gelegen open stallingsruimte voor personenauto’s wordt achter het verlengde van de voorgevel geplaatst;
-
c. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel tot en met 700 m2 maximaal 70 m2, waarbij het bepaalde in 9.2.1 onder g. van overeenkomstige toepassing is;
-
d. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel groter dan 700 m2, maximaal 10 % van de totale oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 200 m2 per bouwperceel, waarbij het bepaalde in 9.2.1 onder g. van overeenkomstige toepassing is;
-
e. de maximale goothoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 3 meter en de maximale bouwhoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 5 meter;
-
f. de maximale bouwhoogte van bijgebouwen zonder kap bedraagt 3 meter;
-
g. de goothoogte van bijgebouwen aansluitend aan het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, waarbij een overschrijding van 30 centimeter is toegestaan.
9.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning'
In afwijking van het bepaalde onder 9.2.1 en 9.2.2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning' de volgende bouwregels:
-
a. ter plaatse van deze aanduiding zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan;
-
b. de afstand van gebouwen tot de voorste erfgrens bedraagt ten minste 5 meter;
-
c. de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ter hoogte van de tweede bouwlaag aan één zijde ten minste 3 meter;
-
d. het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 60%;
-
e. gebouwen worden afgedekt met een plat dak of met een kap met een maximale hellingshoek van 30º;
-
f. tenminste 20% van het bebouwd oppervlak bestaat uit bebouwing in één bouwlaag;
-
g. voor het overige bedraagt de hoogte van gebouwen ten hoogste 2 bouwlagen;
-
h. vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan.
9.2.4 Regels ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - accent'
In afwijking van het bepaalde onder 9.2.1 en 9.2.2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - accent' de volgende bouwregels:
-
a. er zijn maximaal 20 gestapelde woningen in twee gebouwen toegestaan, met dien verstande dat er maximaal één gebouw per aanduidingsvlak mag worden gerealiseerd;
-
b. per gebouw zijn maximaal 10 gestapelde woningen toegestaan;
-
c. gebouwen worden ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gesitueerd;
-
d. de hoogte van de gebouwen minimaal 4 bouwlagen en maximaal 5 bouwlagen bedraagt;
-
e. vrijstaande bijgebouwen niet zijn toegestaan.
9.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 meter, met uitzondering van erfafscheidingen, waarbij de hoogte voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter bedraagt en achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter. In afwijking hiervan mag bij hoekpercelen de hoogte van de erfafscheiding aan één wegzijde voor de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter bedragen, mits deze ten minste 1 meter achter de perceelsgrens wordt geplaatst.
9.3 Afwijken van de bouwregels
9.3.1 Afwijken ten behoeve van erfafscheidingen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.5 voor het plaatsen van erfafscheidingen op de perceelsgrens bij hoekpercelen, onder de voorwaarden dat de erfafscheiding:
-
a. het vrije uitzicht van het wegverkeer niet mag belemmeren en voor het wegverkeer ook niet anderszins hinder of gevaar mag opleveren;
-
b. geen fundamentele inbreuk op de groene dan wel open structuur pleegt.
9.3.2 Afwijken ten behoeve van bouwen onder aanlegniveau
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2 onder c voor het bouwen onder aanlegniveau, mits aangetoond is dat:
-
a. de onderkant van het bouwwerk ten minste 50 cm boven de kleilaag ter plaatse gesitueerd wordt;
-
b. voldaan wordt aan de ontwateringsnorm. Om te kunnen voldoen aan de ontwateringsnorm mag het peil met maximaal 10 cm verhoogd worden;
-
c. het niet leidt tot een verminderd functioneren van het eventueel ter plaatse aanwezige drainagesysteem.
Ter beoordeling van het voorgaande wordt in ieder geval de kaart als opgenomen in Bijlage 4 Kaart
gegevens kleilaag en het rapport van Ingenieurs Fugro te Leidschendam d.d. 20 maart 2006, opdrachtnummer 1105-0070-000, als opgenomen in Bijlage 3 Rapport Fugro van deze regels, gebruikt.
9.3.3 Afwijken ten behoeve van hoekwoningen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.1 onder c ten behoeve van hoekwoningen voor het aan één zijde bouwen van hoofdgebouwen tot een afstand van 3 meter van de voorste perceelsgrens, mits:
-
a. de woning niet ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' is gelegen;
-
b. de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
9.3.4 Afwijken ten behoeve van de aanduiding 'aaneengebouwd'
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.1 onder c, d en e ten behoeve van het bouwen van maximaal 40 aaneengebouwde grondgebonden woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd', mits:
-
a. maximaal 20 grondgebonden woningen per aanduidingsvlak worden gerealiseerd;
-
b. gebouwen op een afstand van ten minste 3 meter uit de voorste erfgrens worden gebouwd;
-
c. de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
9.3.5 Afwijken ten behoeve van afwijkende bebouwing
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.1 onder f ten behoeve van het realiseren van een extra bouwlaag voor bebouwing die is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' en voor bebouwing op beeldbepalende locaties, mits het geen afbreuk doet aan de stedenbouwkundige structuur en het beoogde ruimtelijke beeld.
9.3.6 Afwijken ten behoeve van woningaantallen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2 onder e ten behoeve van het realiseren van maximaal 5% meer woningen, mits:
9.3.7 Afwijken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning'
-
a. Afwijken ten behoeve van afstand voorste erfgrens
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.3 onder b ten behoeve van het realiseren van bebouwing op een kortere afstand van de voorste erfgrens ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning', mits:
-
1. een afstand van minimaal 3 meter tot de voorste erfgrens behouden blijft;
-
2. de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
-
b. Afwijken ten behoeve van zijdelingse perceelsgrens
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.3 onder c ten behoeve van het realiseren van bebouwing op een kortere afstand van de zijdelingse perceelsgrens ter hoogte van de tweede bouwlaag aan één zijde ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning', mits de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
-
c. Afwijken ten behoeve van oppervlakte één bouwlaag
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.3 onder f ten behoeve van het afwijken van het percentage van 20% ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning', mits de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
-
d. Afwijken ten behoeve van een derde bouwlaag
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.3 onder g ten behoeve van het realiseren van een derde bouwlaag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dijkwoning', mits:
-
1. de derde bouwlaag maximaal 60% van het bebouwd oppervlak beslaat;
-
2. de situering past in de stedenbouwkundige opzet en het beoogde ruimtelijke beeld.
9.3.8 Afwijken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - accent'
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.2.4 ten behoeve van het realiseren van maximaal 6 grondgebonden woningen in plaats van gestapelde woningen ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - accent', met dien verstande dat:
-
a. maximaal 3 grondgebonden woningen per aanduidingsvlak zijn toegestaan;
-
b. gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gesitueerd;
-
c. de stedenbouwkundige structuur niet wordt aangetast en de bebouwing een accent vormt aan het einde van de structuuras;
-
d. de afstand van gebouwen tot de voorste erfgrens ten minste 3 meter bedraagt en ten hoogste 5 meter;
-
e. de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ter hoogte van de derde en hogere bouwlagen aan één zijde ten minste 3 meter;
-
f. het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt maximaal 60%;
-
g. de hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal 5 bouwlagen;
-
h. vrijstaande bijgebouwen niet zijn toegestaan.
9.5 Afwijken van de gebruiksregels
9.5.1 Kleine economie
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.1 voor de uitoefening van bedrijven, vallende onder de kleine economie, met dien verstande dat:
-
a. geen onevenredige hinder mag worden toegebracht aan de kwaliteit van het woonmilieu;
-
b. door de uitoefening van de activiteit het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig mag veranderen, dat het karakter ervan geheel of gedeeltelijk verloren gaat, dit houdt onder meer in dat er geen grote reclame-uitingen aan of bij de woning geplaatst mogen worden;
-
c. de oppervlakte van de woning welke voor de bedrijfsvoering wordt gebruikt, niet meer dan 50% van de begane grond en maximaal 30% van het totale vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen bedraagt en de totale oppervlakte van de activiteit niet meer bedraagt dan 25 m²;
-
d. het niet zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreft, die de woonomgeving onevenredig belasten en ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeerplaatsen, noodzakelijk worden, tenzij op eigen terrein gezorgd kan worden voor voldoende parkeervoorzieningen of in de omgeving voldoende beschikbare plaatsen zijn;
-
e. de uitvoerder van de activiteiten op hetzelfde perceel woont;
-
f. detailhandel alleen als ondergeschikte activiteit is toegestaan en uitsluitend van goederen die verband houden met de activiteit waarvoor de omgevingsvergunning wordt verleend;
-
g. activiteiten die op grond van het bepaalde in de Wet milieubeheer meldingsplichtig zijn of activiteiten die op grond van artikel 2.1 lid 1 onder e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht vergunningplichtig zijn, in beginsel niet worden toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat geen overlast voor de omgeving op zal treden, waarbij maximaal bedrijven uit categorie 2 van Bijlage 1
Bedrijvenlijst kleine economie of daarmee qua aard en invloed op de woonomgeving vergelijkbare bedrijven worden toegestaan.
9.5.2 Afhankelijke woonruimte
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 9.1 voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw of een gedeelte van het hoofdgebouw als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
-
a. er sprake is van een objectieve indicatiestelling waaruit de noodzaak van zorg blijkt;
-
b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven;
-
c. er moet sprake zijn van een ruimtelijke eenheid tussen hoofdgebouw en afhankelijke woonruimte;
-
d. de vloeroppervlakte van de afhankelijke woonruimte bedraagt maximaal 70 m2;
-
e. de afhankelijke woonruimte mag niet worden gerealiseerd in een tijdelijke woonunit (bijv. een stacaravan);
-
f. er mag geen tweede zelfstandige woning ontstaan;
-
g. per bouwperceel kan op enig moment slechts één omgevingsvergunning van kracht zijn voor het gebruik van een gebouw als afhankelijke woonruimte;
-
h. de omgevingsvergunning vervalt van rechtswege op het moment dat de behoefte aan mantelzorg voor de desbetreffende persoon komt te vervallen;
-
i. in zeer uitzonderlijke situaties kan van bovenstaande voorwaarden worden afgeweken.
9.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
9.6.1 Aanlegverbod
Het is verboden op de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
-
a. het afgraven van gronden op een diepte van meer dan 0,6 meter beneden peil.
9.6.2 Uitzondering
Het in 9.6.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
-
a. op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een reeds verleende vergunning mogen worden uitgevoerd.
9.6.3 Voorwaarden voor verlening
De in artikel 9.6.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:
-
a. er minimaal een grondlaag van 50 cm boven de kleilaag aanwezig blijft;
-
b. voldaan wordt aan de ontwateringsnorm;
-
c. het niet leidt tot een verminderd functioneren van het eventueel ter plaatse aanwezige drainage systeem.
Ter beoordeling van het voorgaande wordt in ieder geval de kaart als opgenomen in Bijlage 4 Kaart
gegevens kleilaag en het rapport van Ingenieurs Fugro te Leidschendam d.d. 20 maart 2006, opdrachtnummer 1105-0070-000, als opgenomen in Bijlage 3 Rapport Fugro van deze regels, gebruikt.
9.7 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsbevoegdheid 2' te wijzigen ten behoeve van een kinderdagopvang inclusief buitenschoolse opvang en de daarbij behorende voorzieningen mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
-
a. een goed woon- en leefklimaat voor de omwonenden is gegarandeerd;
-
b. er sprake is van een goede ontsluiting van het perceel passend binnen de aanwezige verkeersstructuur en de verkeersafwikkeling voldoende gewaarborgd is;
-
c. voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein ten behoeve van het personeel conform de parkeernormen opgenomen in Bijlage 2 Parkeernormen en ten behoeve van bezoekers conform de CROW;
-
d. hemelwater wordt afgevoerd via een oppervlakkig afvoersysteem van molgoten, greppels en graften die uitmonden in de Groene slenk;
-
e. aan het bepaalde onder artikel 9.2 onder c en d wordt voldaan;
-
f. voldaan wordt aan de volgende bouwvoorschriften:
-
a. de afstand van het hoofdgebouw tot de aan de weg gelegen perceelgrens bedraagt ten minste 5 meter;
-
b. de afstand van het hoofdgebouw tot de overige perceelgrenzen bedraagt ten minste 3 meter;
-
c. het hoofdgebouw mag in maximaal 2 bouwlagen worden gebouwd;
-
d. bijgebouwen worden ten minste 3 meter achter het verlengde van de voorgevel geplaatst;
-
e. het maximale bebouwingspercentage van hoofdgebouwen en bijgebouwen tezamen bedraagt maximaal 55% van het bouwperceel;
-
f. het totale oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt niet meer dan 10% van de totale oppervlakte van het bouwperceel, waarbij maximaal 55% van het oppervlak mag worden bebouwd;
-
g. de maximale goothoogte van bijgebouwen met kap bedraagt 3 meter en de maximale bouwhoogte van bijgebouwen met kap bedraagt 5 meter;
-
h. de maximale bouwhoogte van bijgebouwen zonder kap bedraagt 3 meter;
-
i. de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, bedraagt maximaal 3 meter, met uitzondering van erfafscheidingen, waarbij de hoogte voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter bedraagt en achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter;
-
j. bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden, met uitzondering van erfafscheidingen, achter de voorgevelrooilijn geplaatst.