Woningbouw Eerste Zeine

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Er is een plan opgesteld om het terrein van de voormalige Karwei en TNT aan de Eerste Zeine te transformeren naar een kleinschalig woongebied. De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bedrijfspanden, waardoor ruimte ontstaat voor de bouw van 60 grondgebonden eengezinswoningen inclusief parkeer- en groenvoorzieningen. In de beheersverordening 'Gemengd gebied, Natte natuurparel en Eerste Zeine' is het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden', conform het voorheen geldende bestemmingsplan 'Antoniusparochie'. De voorgenomen herontwikkeling past niet binnen de geldende beheersverordening. Derhalve is een nieuw bestemmingsplan, dat het juridisch-planologisch kader vormt, gewenst.

1.2 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het geldende planologische regiem, de geldende beheersverordening, beschreven, evenals de hui dige en toekomstige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 is het (boven) gemeentelijke beleidskader opgenomen, voorzover van toepassing op dit bestemmingsplan. De uitvoerbaarheidsaspecten en -onderzoeken zijn opgenomen in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe de planregels zijn opgebouwd. Tenslotte is in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de Eerste Zeine 122-134, ten zuiden van de Noorder Parallelweg en ten westen van de Burgemeester Smeelelaan. Het plangebied omvat de percelen kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie E nummer 44, 45, 318, 1030, 3280, 3281, 4839, 4840 en 4841.

Luchtfoto: plangebied in rood kader

Plangebied op straatniveau west- (l) en oostzijde (r). Bron: Google Maps, 2015

2.2 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Antoniusparochie' (vastgesteld 31 oktober 1996) en de beheersverordening 'Gemengd gebied, Natte natuurparel en Eerste Zeine' (vastgesteld 14 juni 2013). De locatie maakt onderdeel uit van 'Deelgebied 7' en heeft de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Met deze bestemming bestaat de mogelijkheid om bedrijven in categorie 1, 2 of 3 te vestigen. Op het perceel van de voormalige Karwei is een bepaling opgenomen die een bouwmarkt mogelijk maakt.

Uitsnede bestemmingsplan Antoniusparochie, plangebied rood omlijnd

Uitsnede plangebied beheersverordening Gemengd Gebied

2.3 Huidige situatie

De Eerste Zeine is een bedrijventerrein ten zuiden van de Noorder Parallelweg en aan de oost-westgeoriënteerde voormalige spoorlijn het Halve Zolenpad.

Het is een gemengd bedrijventerrein waar milieucategorie 3 is toegestaan. Het bedrijventerrein kenmerkt zich door verschillende functies; er zijn onder andere woningen, een moskee en bandenhandel. Het ligt ingeklemd tussen woongebieden. Het parkachtig gebied aan de noordzijde zorgt voor een zachte overgang naar de noordelijk gelegen woningen. Echter zijn er geen doorsteken, waardoor de omliggende woongebieden niet met elkaar verbonden zijn.

Het plangebied betreft deels braakliggend terrein, twee leegstaande panden (Eerste Zeine 128 & 134) en twee bedrijfsverzamelpanden (Eerste Zeine 122-126). In de twee bedrijfsverzamelpanden zijn bedrijven gevestigd van milieucategorie 1 en 2, variërend van een hondentrimsalon een sportschool en een bandenservicebedrijf. Een overzicht van de inventarisatie van juni 2017 is te zien in Bijlage 14.

2.4 Voorgenomen planontwikkeling

Door de sloop van de voormalige Karwei en TNT post gebouwen komt voldoende ruimte vrij voor de transformatie naar een kleinschalig woongebied met bijbehorende infrastructuur. Onderstaande afbeelding geeft een voorbeelduitwerking van het gebied weer.

Voorbeeld verkaveling woningen, bron: van Wanrooij ontwikkeling

Voor de transformatie naar een kleinschalig woongebied is het van belang dat de bestemming van het plangebied wordt gewijzigd naar 'Wonen'. De ruimte buiten de woonpercelen met de bestemming 'Wonen' krijgt de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Daarmee wordt de ruimte voor infrastructuur zoals wegen en parkeerplaatsen bestemd. Het structuurgroen in het noorden van het plangebied en het centraal gelegen groen, krijgt de bestemming 'Groen'.

Voor de bestaande bedrijfsverzamelpanden zal de bestemming wijzigen van 'Bedrijfsdoeleinden' naar 'Bedrijf'. Met deze bestemmingswijziging wordt de toegestane bedrijvigheid teruggeschaald van milieucategorie 3 naar 2. Hiermee wordt geborgd dat beperkt milieubelastende activiteiten plaatsvinden nabij de te realiseren woningen, zie paragraaf 4.10.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Bovengemeentelijk beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen, waarvoor een beleid nodig is dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Het Rijk richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering .

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan gemeente en provincie overgelaten.

Besluit ruimtelijke ordening

Ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking is in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen (juli 2017): De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het gaat hier met name om 'een goede ruimtelijke ordening' (zie ook 201608869/1/R3, 28 juni 2017). De elementen "actuele" en "regionale" zijn komen te vervallen sinds 1 juli 2017. Onder het kopje 'Provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en Verordening Ruimte' is nader in gegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro of AMvB Ruimte) is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente.De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen of vrijwaren van (ruimtelijke) functies, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Geen van de in de AMvB genoemde onderwerpen heeft betrekking op het onderliggende plangebied. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en Verordening Ruimte

Op 1 januari 2011 is de provinciale Structuurvisie Ruimtelijk Ordening (PSRO) in werking getreden. De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant geeft de hoofdlijnen voor het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). Daarnaast worden 4 ruimtelijke structuren in de provincie beschreven: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

In de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant (2014) staan onderwerpen uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. Met de Verordening Ruimte wordt toegelicht hoe de provincie deze onderwerpen wil realiseren. In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen.

Uitsnede themakaart stedelijke ontwikkeling (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op grond van artikel 4.3 van de Verordening Ruimte dient in de toelichting van een bestemmingsplan een verantwoording te worden opgenomen over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken van het regionaal ruimtelijk overleg, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen (uitgedrukt in aantallen woningen) waarover een gemeente beschikt, die is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

In aanvulling op het bovenstaande dient ingeval van een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

Dat betekent dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in eerste instantie gekeken dient te worden of er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen. Als de behoefte voldoende is gemotiveerd, wordt gekeken of aan deze behoefte kan worden voldaan door het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Als ook dat niet tot de mogelijkheden behoort, wordt – onder voorwaarden - aansluitend aan het bestaand stads- en dorpsgebied een locatie gezocht. Door de ladder voor duurzame verstedelijking toe te passen, kiest de provincie ervoor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt.

NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING

Onderhavige ontwikkeling betreft realisatie van ca. 60 woningen. In artikel 1.1.1 van het Bro is dit begrip nader toegelicht, het gaat hier om 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'
Het betreft hier een woningbouwlocatie. Bij een kleinschalige woningbouwontwikkeling is de ladder niet van toepassing. Waar de grens precies ligt, blijkt niet expliciet uit het Besluit ruimtelijk ordening. Op basis van jurisprudentie blijkt dat bij woningbouw in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 60 woningen. Vanwege de omvang van het project kan worden geconludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

BEHOEFTE

Elk jaar worden er door de regiogemeenten Hart van Brabant en de provincie Noord-Brabant woningbouwafspraken gemaakt. Op 28 november 2017 is de Regionale Agenda Wonen 2018 van Hart van Brabant bestuurlijk vastgesteld. Hierin zijn afspraken opgenomen omtrent het omgaan met plancapaciteit in relatie tot de geprognosticeerde woningbouwopgave, waarbij ook in beeld is gebracht wat de harde plancapaciteit op het gebied van wonen is (zie tabel hieronder).

Regionale woningvoorraad en woningbouwopgave per gemeente 2017 t/m 2026 (Bron: Regionale Agenda Wonen 2018, Hart van Brabant)

Om in de totale woningbehoefte voor de eerst komende 10 jaar te kunnen voorzien, is in Midden-Brabant een totale plancapaciteit van ca. 13.260 tot 16.255 woningen benodigd. De totale opgave tussen 2017 t/m 2025 bedraagt voor Waalwijk van 1.085 tot 1.500 woningen. In de periode 2017 - 2027 wordt in het woningbouwprogramma van de gemeente Waalwijk voorzien in 1.240 woningen. Onderhavige locatie is daarin nog niet opgenomen. Het programma biedt echter nog ruimte, waardoor de toevoeging van de woningen in het plangebied past binnen de woningbehoefte voor de gemeente Waalwijk. Er is ruimte voor onderhavig woningbouwontwikkelingsplan van 60 woningen. De gemeente Waalwijk beschikt over voldoende ruimte in de woningbouwopgave om de voorgenomen 60 woningen te ontwikkelen. Hiermee voorziet het planvoornemen in kwantitatieve zin de behoefte uit de Ladder.

De kwalitatieve samenstelling van de woningbouwprogramma’s laat een vergelijkbaar beeld zien als afgelopen jaren. In de afgelopen jaren was er een mismatch tussen de kwaliteit van het programma (teveel dure koopwoningen, teveel appartementen) en de woonwensen. In de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwprogramma's tot en met 2020 in Waalwijk ligt de verhouding huur en koop 41% huur en 59% koop. Wanneer vervolgens de prijs van de huur-of koopwoningen erbij betrokken wordt, is te zien dat 52% van de woningbouwprogramma's in Waalwijk in de dure en middeldure koop is gepland. De samenstelling van woningbouwprogramma's in Waalwijk voor de periode tot en met 2020 bestaat uit 44% appartement en 56% grondgebonden woningen (bron Regionale Agenda Wonen 2017 – deel A). In paragraaf 3.2 wordt verder ingegaan op de kwalitatieve behoefte van het planvoornemen.

Voorliggend plan voorziet in de bouw van 60 koopwoningen, waarvan 12 twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande geschakelde woningen en 48 rijwoningen. In de samenstelling van het woningbouwprogramma blijft variatie gewenst en in onderhavig plan wordt daaraan bijgedragen. Zo worden er geen appartementen gerealiseerd, omdat er daarvan de afgelopen jaren teveel gerealiseerd zijn. Ook wordt er in het betaalbare segment gebouwd, door rijwoningen te realiseren.

Het voorgenomen plan past binnen het regionale beleid van de Regionale Agenda Wonen 2018.

BESTAAND STEDELIJK GEBIED

Het planvoornemen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van transformatie van een voormalig deel van een bedrijfsterrein.

AFWEGING

Uit bovenstaande onderbouwing kan worden geconcludeerd dat er een regionale behoefte is aan gevarieerde woningbouw zoals opgenomen in het planvoornemen. De 60 woningen uit voorliggend plan passen binnen de plancapacteit die de gemeente Waalwijk heeft. Het plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Zo kan gesteld worden dat er sprake is van een duurzame verstedelijking.

CONCLUSIE

De voorgenomen ontwikkeling sluit goed aan bij het provinciale beleid, het vindt plaats in stedelijk concentratiegebied van de provincie Noord-Brabant, waar de verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen.

Daarmee vormt de ladder van duurzame verstedelijking geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

3.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Waalwijk 2025 'onderscheidend meer verleiden'

Op 12 september 2013 is de Structuurvisie Waalwijk 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. In de structuurvisie wordt uitgewerkt hoe Waalwijk een bijdrage levert aan de ambities van de regio en hoe Waalwijk zich binnen de regio onderscheidt met haar lokale kwaliteiten.

Leidende principes in de structuurvisie zijn:

• waarden ondergrond behouden en versterken;
• bereikbaarheid netwerk optimaliseren;
• vraaggerricht functies versterken met kwaliteit.

Inhoudelijk wil de gemeente met deze visie bereiken dat Waalwijk meer onderscheidend wordt door het optimaliseren van typerende omgevingsfactoren op weg naar de ambitie:

Waalwijk is een stedelijk knooppunt in de regionale netwerken van Midden- Brabant, met lokaal een krachtige economische functie en karakteristieke kernen in een unieke landschappelijke omgeving.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig ruimtegebruik een algemeen uitgangspunt bij de behoefteafweging, locatiekeuze en invulling. Concreet betekent dit bij aanvang van een ruimtelijke ontwikkeling in ieder geval het volgende:

• Er dient getoetst te worden aan de wettelijk verankerde ladder voor duurzame verstedelijking op basis van het Besluit ruimtelijke ordening en de provinciale Verordening Ruimte. Afstemming op de regionale behoefte maakt hier deel van uit.

De duurzaamheidsladder (ladder voor duurzame verstedelijking) wordt verder onderbouwd in paragraaf 3.1.

• Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet kwantitatief getoetst worden aan milieunormen en parkeereisen maar ook kwalitatief over bv. voldoende groen in de woonomgeving, sociaal veilig, voldoende zorgvoorzieningen. Onderzocht dient te worden hoe de bestaande milieugezondheidskwaliteit (met name lucht en geluid) ten gevolge van lokaal verkeer verbeterd kan worden.

De toetsing aan bovenstaande kwantiatieve en kwalitatieve eisen wordt behandeld in Hoofdstuk 4.

Ten behoeve van wonen wordt ingezet op gevarieerde woningen en woonmilieu op basis van de aanwezige karakteristiek in Waalwijk. In bestaande woongebieden wordt ingezet op het vraaggericht herstructureren volgens de duurzaamheidsladder.

De gemeente Waalwijk gaat kansen benutten door vitale, ondernemende gemeenschappen te faciliteren en te stimuleren. Ze laat meer over aan initiatieven uit de markt en voorkomt bedreigingen door activiteiten te voorkomen die de ambities bedreigen en via bescherming van waarden en reservering van ruimte.

Om diversiteit te versterken is gekozen voor thematisering van woongebieden, zo ook bij de Eerste Zeine. Voor de Eerste Zeine is het thema 'Gemengd Gebied' gekozen. De invulling en variatie binnen de gekozen thema's is uitgewerkt in de Woonvisie (zie onderstaande paragraaf).

Uitsnede deelkaart 'Visie 2025 - Wonen', Structuurvisie Waalwijk 2025. Plangebied met gele cirkel en pijl aangeduid.

Onder de kansen die benut moeten worden staat: de transformatie Eerste Zeine van bedrijventerrein naar een gemengd gebied met woon/werk-combinaties en voorzieningen. Door de gemengde functie is het gebied ook op het gebied van Wonen aangemerkt met een ruimtelijke reservering voor woningbouw (zie bovenstaande afbeelding).

Het planvoornemen betreft een initiatief uit de markt die in lijn is met de gemeentelijke ambities en vormt daarmee een benutte kans. Daarmee sluit het planvoornemen aan op de Structuurvisie Waalwijk 2025.

Woonvisie 2010-2019

De Woonvisie 2010 - 2019 van de gemeente Waalwijk is richtinggevend voor het gemeentelijk beleid op het gebied van Volkshuisvesting/Wonen. Hierin zijn drie thema's benoemd: de inzet voor doelgroepen, de inzet per wijk en dorp en een vertaling naar een woningbouwprogramma. Deze zijn uitgewerkt onder de noemer:

• Voor iedereen een thuis

Hierin wordt de keuzevrijheid in het wonen voor, met name senioren, zorgvragers en mensen met een laag of middeninkomen nagestreefd. De sociale voorraad heeft hierin de prioriteit. Het tekort op de sociale woningvoorraad wordt grotendeels veroorzaakt door scheefwonen. Daarom is het van belang dat er voldoende woningen gecreëerd worden voor enerzijds de sociale voorraad en anderzijds de 'scheefwoners' met een hoger inkomen.

Voorliggend plan voorziet in woningen voor mensen uit de laatste categorie.

• Wijken en kernen met een eigen karakter

Het uitgangspunt is: gevarieerde wijken, maar geen onnodige contrasten op het niveau van buurten of blokken. Er worden, naast de uitbreidingslocatie Landgoed Driessen, kansen gezien voor inbreidingslocaties. Het plangebied aan de Eerste Zeine wordt hierin specifiek benoemd als wensbeeld (omzetten naar groen en wonen). Het plangebied ligt aan de rand van de wijk Sint AntoniusParochie. In de Woonvisie wordt daarover onder andere het volgende gezegd: Aan de randen van de wijk zijn verouderde bedrijfsterreinen, die qua ligging geschikt zijn voor herontwikkeling met woningbouw. Gezien de ligging nabij het centrum en de algemene behoefte aan nultredenwoningen is het logisch om de nadruk op dat woningtype te leggen. Tegelijk is er ook in bestaand stedelijk gebied (een kleine) behoefte aan eengezinswoningen met een meer stedelijke uitstraling. Zeker bij een grootschalige ontwikkeling zijn er kansen om een mix aan woningtypen te realiseren, in aansluiting op de woonwensen.

Voorliggend plan voorziet daarmee in de bestaand wens.

• Kwaliteit boven kwantiteit

Centraal staat variatie en keuzevrijheid, gestaag bouwen voor keuzevrijheid, leefbare buurten in een prettige woonomgeving en duurzaamheid. Voorliggend plan wordt gezien als inbreidingslocatie. De Woonvisie stelt dat dit moet samengaan met verbetering van de omgevingskwaliteit. Dit wordt in voorliggend plan gerealiseerd door het verkleinen van bedrijventerrein Eerste Zeine door toevoeging van gewenst woningbouw. Daarnaast wordt een langzaam verkeersverbinding gerealiseerd tussen de Eerste Zeine en het Halve Zolenpad, waardoor de bereikbaarheid van achterliggende wijk Antoniusparochie wordt verbeterd. Ook blijft de groenstructuur aan de noordzijde van het plangebied gehandhaafd en wordt nieuw groen binnen de buurt aangelegd.

Ten aanzien van inbreidingslocaties wordt aangegeven dat een ontwikkeling zijn eigen parkeerbehoefte oplost en dat er binnen het project of in de directe omgeving voldoende openbaar groen toegankelijk blijft.

In de Woonvisie wordt verwezen naar de frictie tussen vraag en aanbod in woningen. In onderstaande afbeelding is te zien dat er met name een tekort is in senioren-, vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen.

Voorliggend plan voorziet in de behoefte van de gemeente Waalwijk. Voorliggend plan maakt de bouw van een gevarieerd aantal woningen mogelijk, waarvan 12 twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande (geschakelde) woningen en 48 rijwoningen. Aandachtspunt vanuit het beleidskader volkshuisvesting/wonen vormt het parkeren, inclusief stallingsmogelijkheden fietsen/kleinschalig vervoer. Parkeren wordt opgelost binnen het plangebied en ook aan openbare ruimte en groen binnen de wijk is aandachtbesteed, in aansluiting op de Woonvisie. Zie voor een uitgebreide toelichting op het aspect parkeren paragraaf 4.2.

Het bouwinitiatief is passend binnen de bestaande beleidskaders Volkshuisvesting/wonen en passend binnen het gewenste woningbouwprogramma.

Ontwikkelingsvisie Groene Wig

In deze visie uit 2007 wordt een kader geschetst voor de toekomstige ruimtelijke en functionele invulling van het Hoefsvengebied, sportpark Olympia en bedrijventerrein Eerste Zeine. Deze drie gebieden vormen de 'Groene Wig' in Waalwijk.

Voor de Eerste Zeine wordt gestuurd op transformatie van het bedrijventerrein naar een groen woonmilieu. Hiervoor moeten (milieu)hinderlijke bedrijven uitgeplaatst worden. Onderstaand een impressie van het groene woonmilieu.

Het bouwinitiatief sluit aan bij de herontwikkeling en transformatie naar een groen woonmilieu, dus past het binnen de Ontwikkelingsvisie Groene Wig.

Overig

In de 'Nota wensbeelden en uitgangspunten bedrijventerreinen' wordt de Eerste Zeine bestempeld als verrommeld gebied. De ligging tussen woonwijken met de aanwezigheid van milieuhinderlijke bedrijven is niet langer wenselijk. De Eerste Zeine moet niet langer als puur industrieterrein dienen maar een meer open, groen en milieuvriendelijk karakter krijgen. De huidige gemengde functies in het gebied worden in de gewenste situatie beperkt tot wonen gecombineerd met werken. Er is ook in opgenomen dat de barrièrewerking van het gebied verminderd moet worden.

Afweging

De gewenste ontwikkeling past binnen de beleidsvoornemens voor de Eerste Zeine, zoals opgenomen in de “Nota wensbeelden en uitgangspunten bedrijventerreinen” en de Structuurvisie Waalwijk 2025. Het beleid is erop gericht om het bedrijventerrein te transformeren naar een gemengd gebied met bijvoorbeeld woon/werk-combinaties en voorzieningen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Archeologie en Cultuurhistorie

Algemeen

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeente Waalwijk heeft op 1 mei 2011 een erfgoedkaart opgesteld. Hierin wordt de gemeente opgedeeld in verschillende mate van archeologische verwachtingsniveaus. Er zijn zes categorieën opgenomen, variërend tussen een gebied zonder archeologische verwachting (cat. 6) tot wettelijk beschermd archeologisch monument (cat. 1). De verschillende verwachtingsniveaus hebben voorschriften voor ruimtelijke ontwikkelingen in die gebieden.

Het plangebied is geheel aangegeven als een gebied met een gematigde archeologische verwachting (cat. 4).

Uitsnede erfgoedkaart Waalwijk

Onderzoek

In december 2016 is in een deel van het plangebied archeologisch onderzoek verricht in het plangebied, zie Bijlage 4. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de bodem, door recente bouw- en sloopwerkzaamheden en bodemsanering, verstoord is. Mogelijke resten uit het Laat Paleolithicum tot en met het Neolithicum zijn daardoor waarschijnlijk ook verstoord.

Uit het onderzoek komt een positief advies om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is dan ook niet nodig.

In september 2017 is een bureauonderzoek uitgevoerd voor het overige deel van het plangebied (Bijlage 5). Op basis van dit onderzoek wordt het plangebied vrij gegeven voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant geeft aan dat in het plangebied geen waardevolle objecten aanwezig zijn. Ten noorden van het plangebied is de spoordijk Lage Zwaluwe-'s-Hertogenbosch van het Halve Zolenlijntje aangeduid als 'historische geografie' met zeer hoge cultuurhistorische waarden. De nieuwe invulling van het plangebied doet hier geen afbreuk aan.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord-Brabant

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het plangebied op de Cultuurhistorische kaart van de gemeente Waalwijk. De cultuurhistorische kaart geeft aan dat het plangebied aan de historisch-geografische structuur de Zeine ligt en aan de weg Burgemeester Smeelelaan. In het plangebied komen geen rijks- of gemeentelijke monumenten voor.

Uitsnede Kaart 4 - Detailkaart Cultuurhistorische bebouwing Waalwijk

4.2 Verkeer

Aan de noordzijde liggen de Noorder Parallelweg en de groene fietsverbinding het Halve Zolenpad, dit zijn belangrijke oost-westgeoriënteerde structuren. Het plangebied wordt middels een langzaam verkeersroute op het Halve Zolenpad aangesloten. Het plangebied wordt ontsloten door de Eerste Zeine. De Eerste Zeine is gelegen binnen de bebouwde kom en de maximum snelheid bedraagt 30 km/uur. Het plangebied is via het openbaar vervoer bereikbaar met de bus. Aan de Burgemeester Smeelelaan en de Putstraat zijn bushaltes aanwezig.

In de nieuwe situatie zal er een weg worden aangelegd aan de voorzijde van de woningen binnen het nieuwe woongebied. Daarnaast wordt nog een weg aangelegd aan de achterzijde van de woningen in het westen van het woongebied. De woonbuurt is toegankelijk voor langzaam verkeer. Uitgaande van een verkeersaantrekkende werking van circa 6,3 autobewegingen per etmaal per woning is er sprake van een verkeersaantrekkende werking van 378 motorvoertuigen per etmaal. Dit is dermate gering dat het omliggende wegennet dit aan kan.

Deelgebieden Nota Parkeernormen Waalwijk (plangebied in rood kader)

Parkeren

Voor de functie wonen is, in de Nota Parkeernomen Waalwijk 2015, per deelgebied en functie een parkeernorm opgesteld. Het plangebied valt onder deelgebied 'Waalwijk Schil'. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de bouw van 60 koopwoningen, waarvan 12 twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande geschakelde woningen en 48 rijwoningen. Hier staat respectievelijk een parkeernorm van 1,8 respectievelijk 1,7 per woning voor opgenomen. Deze parkeerplaatsen dienen in beginsel op eigen terrein gerealiseerd te worden om te voorkomen dat er parkeerdruk ontstaat op de omgeving. Indien er op eigen terrein niet (volledig) kan worden voorzien in de parkeereis dan is het mogelijk om parkeerplaatsen in de openbare ruimte aan de ontwikkeling toe te wijzen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 60 woningen. In onderstaande afbeelding is de parkeerbalans en de nieuwe parkeersituatie weergegeven (betreft voorbeeld verkaveling).

Nieuwe parkeersituatie: openbare parkeerplaatsen zijn aangegeven met een bruin blokje en de parkeerplaatsen op eigen terrein met driehoeken, bron: van Wanrooij ontwikkeling

Het plan voorziet in de behoefte van 103,2 parkeerplaatsen. In het plangebied worden 108,4 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 42 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Op eigen terrein kan niet volledig worden voorzien in de parkeereis. De overige 66 parkeerplaatsen worden op openbaar terrein gerealiseerd. Hiervan worden de parkeerplaatsen gesitueerd op eigen terrein aan de voorzijde van de woning niet als volwaardige parkeerplaats geteld. Wanneer twee parkeerplaatsen aan de voorzijde van de woning achter elkaar zijn gelegen, worden deze meegeteld als 1,6 parkeerplaats in plaats van 2 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen gesitueerd op eigen terrein aan de achterzijde van de woning worden wel meegeteld als volwaardige parkeerplaats. Hiermee wordt voldaan aan het parkeerbeleid zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Waalwijk 2015.

Bewoners van de Burgemeester Smeelelaan, buiten het plangebied gelegen, parkeren hun auto in de huidige situatie soms op de parkeerplaats van de voormalige Karwei. Als dit niet meer mogelijk is, kan de parkeerdruk in de wijk toenemen. Om dit te voorkomen heeft de gemeente in overleg met de bewoners van de Burgemeester Smeelelaan, besloten om langsparkeervlakken aan te brengen aan de noordzijde van de Eerste Zeine ter hoogte van het plangebied.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Als sprake is van realisatie of wijziging van bronnen van luchtverontreiniging, die kunnen leiden tot een toename van de hoeveelheid luchtverontreiniging, is onderzoek noodzakelijk. Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Een ruimtelijke ontwikkeling kan volgens de Wet luchtkwaliteit doorgang vinden als:

• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL;
• de ontwikkeling aangemerkt wordt als een NIBM-project;
• de gestelde grenswaarden van bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden;
• projectsaldering wordt toegepast.

Gemeentelijk beleid ten aanzien van luchtkwaliteit

Door het college en de raad is in 2011 milieubeleid vastgesteld met daarin een hoofdstuk over luchtkwaliteit. (De Waalwijkse visie op milieu; Een milieubeleidsplan voor de langere termijn 2011-2018). Het lucht en geurbeleid wordt gekenmerkt door een aantal kernwaarden of principes:

• Schone lucht is van levensbelang; hieraan wordt niet getornd.
• Inwoners van Waalwijk hebben nu én op langere termijn recht op frisse lucht. Onder andere de uitgangspunten van de GGD inzake fijn stof leiden ons hierin.
• “Werk met Werk maken”. De beschikbare gelden zullen daar ingezet worden waar aanvullende luchtkwaliteitsmaatregelen een extra investering vergen. Uitsluitend voor die werken wordt een aanvullende financiering gegeven, indien hierdoor vanuit de provincie op basis van cofinanciering subsidie beschikbaar wordt gesteld.
• Toename van de intensieve veehouderij wordt voorkomen en uitbreiding van bestaan de intensieve veehouderijbedrijven is alleen mogelijk in zogenaamde “duurzame locaties”.

Samengevat luidt de Waalwijkse ambitie: Voldoen aan wet- en regelgeving en afhankelijk van de beïnvloedingsruimte en financiële mogelijkheden streven naar een gezonder leefklimaat in Waalwijk. Daarmee moeten ook in de toekomst knelpunten voorkomen worden.

Afweging

Het project van circa 60 nieuwe woningen wordt overigens aangemerkt als een 'NIBM-project'. Het aantal extra voertuigbewegingen dat de woningen met zich meebrengen is gering (420 voertuigbewegingen maximaal, uitgaande van 7 voertuigbewegingen per woning). Om de luchtkwaliteit op deze locatie te kunnen beoordelen is gebruik gemaakt van de NSL monitoringstool. In deze tool zijn de concentraties luchtverontreinigende stoffen opgenomen. Op de volgende afbeelding is de invloed van het plangebied zichtbaar gemaakt.

Conclusie

De toegestane ontwikkelingsmogelijkheden in het bestemmingsplan passen binnen de regeling NIBM. Daardoor is toetsing aan de normen van de Wet luchtkwaliteit niet nodig. Er wordt ook voldaan aan het Luchtkwaliteitsbeleid van de gemeente Waalwijk.

Kortom, het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.4 Ecologie

Kader

Om de uitvoerbaarheid van het project te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de inventarisatie op 17 augustus 2017 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs. Het volledige onderzoeksrapport is na te lezen in Bijlage 2.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wnb voor soorten of een vergunning op grond van de Wnb voor gebieden op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Ruimte 2014.

Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving de uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan niet in de weg staat.

4.5 Water

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB'21) ondertekend. Onderdeel van het waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Gevolg is dat overleg moet plaatsvinden met de waterbeheerder en dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. De Watertoets is verankerd in het Bro. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Brabantse Delta.

Waterbeheerplan Brabantse Delta 2016-2021

Het waterschap Brabantse Delta heeft het Waterbeheerplan 'Grenzeloos verbindend' 14 oktober 2015 vastgesteld. Hierin staan de uitgangspunten voor het beleid van de komende jaren. De uitgangspunten gaan om het beheersen van risico's, duurzame ontwikkeling ondersteunen, maatschappelijk verantwoord en vernieuwend en efficiënt en effectief samenwerken.

Waterplan gemeente Waalwijk

De gemeente Waalwijk heeft in 2010 een waterplan opgesteld voor het gehele gebied van de gemeente. Binnen de gemeentegrenzen van Waalwijk zijn er verschillende knelpunten die nu en/of in de toekomst voor overlast en andere problemen kunnen zorgen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het water mede ordenend. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt nagegaan of water naast een functie voor de ont- en afwatering ook andere functies kan krijgen zoals beleving (wonen aan het water, fietsen/ wandelen langs het water), recreatie (vissen, varen) of natuur.

Gemeentelijk Rioleringsplan 2016 - 2020

In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) staan de beleidsvoornemens en maatregelen voor het Waalwijkse rioolstelsel en het daaraan gekoppelde waterbeheer voor de periode 2016 - 2020. Er is een maatregelenpakket opgenomen in het ‘Integrale Uitvoerings Programma (IUP)’. Naast de vervanging van slechte riolen en doelmatig beheer dient vervuiling van het oppervlakte water uit het rioolstelsel te worden voorkomen.

Huidige situatie

In het Waterbeheerplan staan de doelen en noodzakelijke ingrepen benoemd, waaronder gebiedsspecifieke opgaven. In het gebied Oosterhout-Waalwijk zijn geen aandachtspunten die direct betrekking hebben op het plangebied. Het plangebied maakt onderdeel uit van het grondwaterdeelgebied 'Polders'. Ten noorden van het plangebied ligt een A-waterloop, het plangebied ligt net buiten het Natura2000 invloedsgebied. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

De bestaande bebouwing en verharding bestaat uit twee delen. Het westelijke bedrijfsverzamelgebouw (circa 8.840 m2) en de voormalige bouwmarkt aan de oostzijde van het plangebied (circa 5.332 m2).

Uitsnede Keur beschermde gebieden, Brabantse Delta

Toekomstige situatie

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de voormalige bouwmarkt en bijbehorende parkeerplaats gesloopt. Hiervoor worden 60 nieuwbouw woningen gerealiseerd met toegangswegen en parkeergelegenheid.

In tottaal zal het toekomstig verhard oppervlak 13.554 m2 beslaan. Het huidig verhard oppervlak bedraagt 9.974,74 m2. In totaal neemt de verharding toe met 3.579,26 m2. De verharding voor de percelen van de woningen (buiten het hoofdgebouw) mag maximaal 50% zijn. Bij overschrijding van 50% verharding mag de overschrijding niet worden aangesloten op de HWA. Dit is juridisch geborgd in de regels van dit plan. In de koopakte wordt eveneens opgenomen dat de verharding van de woonpercelen maximaal 50% mag bedragen. Het afvalwater zal worden geloosd op de bestaande riolering. De benodigde rententie bedraagt 215 m3, zie ook het Duurzaam waterhuishoudkundig plan zoals opgenomen in Bijlage 3. Op 16 mei 2018 is mondeling door het waterschap ingestemd met het waterhuishoudkundigplan en de watertoets.

4.6 Bodemkwaliteit

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Uitsnede van bodemloket.nl (d.d. 14-05-2018)

Voor de bodemkwaliteit van het plangebied geldt het volgende:

• Op bovenstaande afbeelding is te zien dat een deel van het plangebied (perceel 3281 en 45) voldoende onderzocht/ reeds gesaneerd is.
• Het westelijk deel van het plangebied, Eerste Zeine 122-126 (perceel 4839, 4840 en 4841), wordt niet herontwikkeld, maar behoud de huidige functie. Hiervoor is geen apart bodemonderzoek uitgevoerd.
• Voor de Eerste Zeine 128 (TNT, perceel 3280) heeft verkennend onderzoek plaatsgevonden (Verkennend bodem- en/of asbestonderzoek, Eerste Zeine 128 te Waalwijk, 29 maart 2017, zie Bijlage 6). Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat diverse stoffen boven de achtergrondwaarde zijn aangetroffen in de grond. Dit vormt echter geen belemmering voor de toekomstige plannen.
  Opgemerkt wordt dat het bodemonderzoek is uitgevoerd nu het gebouw er nog staat. Zodra het gebouw gesloopt is moet nog een aanvullend onderzoek worden uitgevoerd op de locatie van het pand om aan te tonen dat de sloop niet tot bodemverontreiniging heeft geleid. Op dat moment moet ook een extra peilbuis worden geplaatst vanwege de ondergrondse tank op het naburige perceel en moet het grondwater bemonsterd en geanalyseerd worden.
• Voor Eerste Zeine 130 (Emté perceel 3281) heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgvonden, tegelijkertijd met de Karwei locatie (Verkennend bodemonderoek, asbestbodemonderzoek, Eerste Zeine 130-134 te Waalwijk, 14 juli 2017, zie Bijlage 7en bijbehorende kaart in Bijlage 10). Uit het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek blijkt dat het terrein (deels) niet geschikt is voor het beoogde gebruik. Bij het chemisch onderzoek is op percelen 45, 318, 1994 en 3281 een sterke verontreiniging aan PAK's en een matige verontreiniging aan PCB's aangetroffen. Dit betekent dat er op basis van de Wet bodembescherming een noodzaak bestaat voor het laten uitvoeren van een nader onderzoek ter plaatse van deze percelen. Op het zuidwestelijke deel van de onderzoekslocatie is (grof) puin in de ondergrond aangetroffen. In de bovengrond op deze plaats is een laag gehalte asbest aangetroffen. Aangezien op percelen 45, 318, 1994 en 3281 veel grof puin aanwezig was, en het aangetroffen puin diep in de bodem gelegen was, was het niet mogelijk om het puin in de ondergrond volgens de NEN5707 te onderzoeken. Geadviseerd wordt om het puin in de ondergrond hier middels een nader onderzoek door middel van het graven van sleuven (hydraulische kraan) te onderzoeken op de mogelijke aanwezigheid van asbest.
  Uit beoordeling door de gemeente blijkt dat het onderzoek niet geheel aan beide NEN normen voldoet. Op het perceel staat nog een gebouw. Zodra het gebouw gesloopt is moet nog een aanvullend onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de sloop niet tot bodemverontreiniging heeft geleid. In dat onderzoek moeten de genoemde onvolkomenheden worden hersteld zodat een compleet onderzoek van de locatie aanwezig is.
  Als gevolg van de resultaten is nader bodemonderzoek uitgevoerd (Nader bodem- en asbestonderzoek Eerste Zeine 130 te Waalwijk, 16 augustus 2017, zie bijlage Bijlage 8). Hieruit blijkt dat er sterke en matige verontreinigingen aanwezig zijn. Als er dus graafwerkzaamheden plaatsvinden of als er gebouwd wordt ter plaatse van de sterke verontreiniging, zal dat een belemmering zijn en zal er gesaneerd moeten worden (bijvoorbeeld verwijderen of afdekken). Dit kan middels het Besluit Uniforme Saneringen (BUS). Vervolgens is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (Aanvullend bodemonderzoek, Eerste Zeine 130 te Waalwijk, 5 december 2017, zie bijlage Bijlage 9). Met het uitgevoerde aanvullend bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse ter plaatse van Eerste Zeine 130 te Waalwijk in voldoende mate vastgesteld. Aangezien meer dan 25 m3 grond sterk verontreinigd is, is op de locatie sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Graafwerkzaamheden op de locatie dienen onder milieukundige begeleiding conform BRL 6000 en 7000 te worden uitgevoerd, waarvoor een saneringsplan of BUS-melding dient te worden ingediend bij het bevoegd gezag. Kortom, uit het Aanvullend bodemonderzoek, Eerste Zeine 130 te Waalwijk, 5 december 2017 (Bijlage 9) blijkt dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging op een gedeelte van het terrein die voor de procedure van het bestemmingsplan voldoende in kaart is gebracht. Dit onderzoek perkt de aangetroffen verontreiniging verder in. Uit het onderzoek blijkt dat:
  - circa 290 m3 sterk verontreinigd is met PCB en (deels) PAK. Hoewel de bodemvreemde laag formeel geen bodem betreft, wordt geadviseerd deze tevens te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker.
  - De verontreiniging met PCB rondom met boring 23 heeft een oppervlakte van circa 140 m2 en beperkt zich tot een diepte van 0,5 m-mv. Dit houdt in dat circa 70 m3 grond sterk verontreinigd is met PCB.
  Dit zal worden gesaneerd waarbij de graafwerkzaamheden onder milieukundige begeleiding conform BRL 6000 en 7000 worden uitgevoerd. Hiervoor wordt een saneringsplan of BUS-melding ingediend bij het bevoegd gezag. De provincie is bevoegd gezag voor deze verontreiniging. De provincie beoordeelt t.z.t. of de rapportages voldoende zijn uitgevoerd voor de sanering.
• Voor het oostelijk deel van de locatie, Eerste Zeine 134 (Karwei locatie), heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgvonden, tegelijkertijd met de Emté-locatie (perceel 44 en 1030: Verkennend bodemonderoek, asbestbodemonderzoek, Eerste Zeine 130-134 te Waalwijk, 14 juli 2017, zie Bijlage 7 en bijbehorende kaart in Bijlage 10). Vervolgens is nader onderzoek uitgevoerd, dat uit wijst dat er op onderhavige onderzoekslocatie geen sprake van een sterke verontreiniging aan PAK’s en/of een matige verontreiniging aan PCB’s. Bij het chemisch onderzoek zijn slechts lichte verontreinigingen aan PAK’s en PCB’s in de grond gemeten. Er is dus op onderhavige onderzoekslocatie geen sprake van een sterke verontreiniging aan PAK’s en/of een matige verontreiniging aan PCB’s. De verzamelde gegevens worden, tezamen met de gegevens uit het eerder uitgevoerde verkennend onderzoek, voldoende geacht om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de chemische kwaliteit van de bodem. De aangetroffen concentraties leveren geen milieuhygiënische risico's op voor de gebruikers of voor het milieu. Er is geen belemmering voor het beoogde gebruik (Nader bodemonderzoek Eerste Zeine 134 te Waalwijk, 16 augustus 2017, zie Bijlage 11).

Geconcludeerd wordt dat de situatie met betrekking tot de bodem voldoende in beeld is gebracht. De uitgevoerde onderzoeken zijn niet allemaal overeenkomstig de NEN normen uitgevoerd. Zodra de gebouwen worden gesloopt moet nog een bodemonderzoek worden uitgevoerd om vast te stellen dat de sloop niet tot verontreiniging van de bodem heeft geleid. De geconstateerde tekortkomingen in de onderzoeken moeten dan worden hersteld.
Op basis van deze onderzoeken wordt geconcludeerd dat op perceel Eerste Zeine 130 sprake is van ernstige bodemverontreiniging op een gedeelte van het terrein. Dit zal worden gesaneerd waarbij de graafwerkzaamheden onder milieukundige begeleiding conform BRL 6000 en 7000 worden uitgevoerd. Hiervoor wordt een saneringsplan of BUS-melding ingediend bij het bevoegd gezag. Met betrekking tot de aangetroffen ernstige verontreiniging is de provincie Noord-Brabant (OMWB voert deze taak uit) bevoegd gezag. Deze ernstige verontreiniging wordt gesaneerd en levert op voorhand geen belemmering op voor de planontwikkeling. Voor de overige ontwikkellocatie bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie.

4.7 Geluid

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) beschouwt woningen als geluidgevoelige objecten. In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt.

De bebouwing ligt langs wegen waar een 30 km per uur regime geldt. Akoestisch onderzoek is dan wat dat betreft niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang dat wordt aangetoond dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Om deze reden is ook de Eerste Zeine als weg met een regiem van 30 km/uur betrokken in de geluidberekening.

Onderzoek

Omdat de nieuw te realiseren woningen zich bevinden binnen de geluidzones van de Noorder Parallelweg, de Burgemeester Smeelelaan en de Eerste Zeine is door BugelHajema akoestisch onderzoek verricht, zie Bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat een zestal van de te realiseren woningen niet voldoet aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluids-belasting bedraagt maximaal 6 dB vanwege de Noorder Parallelweg.

De overige getoetste wegen (Burgemeester Smeelelaan en de Eerste Zeine) hebben niet geresulteerd in overschrijdingen van de toelaatbare geluidsbelasting.

Om deze woningen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Waalwijk hogere waarden te verlenen. Gemotiveerd is waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving en de gemeentelijke beleidsregels.

Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde wel aanvullende geluidisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing noodzakelijk, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

De gemeente heeft reeds aangegeven voornemens te zijn voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden een hogere waarde vast te stellen.

Overig

Andere geluidsbronnen die in het kader van een goede ruimtelijke ordening effect kunnen hebben op het plangebied worden in paragraaf 4.8 Milieuzonering behandeld.

4.8 Externe veiligheid

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

Uitsnede Risicokaart.nl plangebied in groen kader

Ten noorden van het plangebied ligt een aardgasleiding. De aardgasleiding wordt bestemd door het vastleggen van de ligging en een belemmeringenstrook van 4 m.

Om inzicht te krijgen in de mogelijke risico's ten aanzien van externe veiligheid is, op 17 oktober 2017, een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd voor het planvoornemen, zie Bijlage 12. Hierin wordt geconcludeerd dat er geen wijzigingen optreden ten aanzien van externe veiligheid als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen binnen de planlocatie.

Daarnaast heeft de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant heeft op 14 oktober 2016 een advies uitgebracht inzake artikel 12.2 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen met een gelijke uitwerking van het ruimtelijk besluit artikel 13, derde lid van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zie Bijlage 13. Naar aanleiding van dit advies wordt op een afstand van 200 meter van de bebouwing een primaire bluswatervoorziening aangebracht. Deze primaire bluswatervoorziening aan de Eerste Zeine (gelegen buiten het plangebied) geeft voldoende dekking.

Het aspect externe veiligheid vormt, op basis van bovenstaande, geen belemmering voor realisatie van het plan.

4.9 Technische infrastructuur

Deze paragraaf gaat in op de boven- en ondergrondse planologisch relevante technische infrastructuur. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bovengrondse hoogspanningsleidingen gelegen. Aan de noordzijde van het plangebied is een aardgasleiding (NEN 3650-leiding) gelegen, met een werkdruk van 4.000 kPa. In artikel 5 Regeling externe veiligheid buisleiding is opgenomen dat aan weerszijden van de aardgasleiding een belemmeringenstrook van 4 m geldt, gemeten vanuit het hart van de aardgasleiding. Een deel aan de noordzijde van het plangebied ligt binnen deze belemmeringenstrook. Hiervoor is een dubbelbestemming 'Leiding' opgenomen. Zie ook paragraaf 4.8.

4.10 Milieuzonering

Milieuzonering beoogt het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1 Wro) moet voorkomen worden dat milieubelastende activiteiten voorzienbare hinder opleveren aan milieugevoelige activiteiten.

In de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' (VNG, 2009) zijn richtafstanden opgenomen tussen hinderlijke functies, in de vorm van gevaar, geluid, geur en stof, en gevoelige functies. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Er gelden ook vaste afstanden waarvan niet worden afgeweken, zoals een geurcontour of de afstand met betrekking tot gevaar.

De richtafstanden hebben betrekking op de perceelgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de nieuwe gevoelige functie.

Vorenstaande moet op twee manieren worden getoetst. Enerzijds wordt gekeken of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kwetsbaar is voor hinder en/of bestaande functies belemmert in hun bedrijfsvoering.

Een overzicht van de Eerste Zeine met het plangebied (groen), de bestaande bedrijvigheid (grijs) en woningen in het gebied (geel)

Bij het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen een gemengd gebied en een rustige woonomgeving. In het geval van de Eerste Zeine is sprake van een gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering'. Het gebied betreft een gemeng gebied, er is namelijk functiemenging van bedrijven en (reeds bewoonde) woningen, waarbij de functies wel van elkaar zijn gescheiden. Dit heeft als effect dat kleinere richtafstanden gehanteerd kunnen worden voor het realiseren van nieuwbouw. Nu sprake is van een gemengd gebied, kunnen de voorgeschreven richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd (zie pagina 15 gelezen in samenhang met pagina 79 van de VNG-brochure.

Op grond van het bestaande bestemmingsplan is ten westen van onderhavig bestemmingsplangebied, zoals volgt uit onderstaande afbeelding, ruimte voor bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3. Hoewel onderhavig bestemmingsplan niet ook dat westelijke deel van de bedrijvigheid op de Eerste Zeine omvat, dienen de effecten van die bedrijvigheid op het plangebied wel bij de planvoorbereiding betrokken te worden. Uitgaande van de maximale categorisering 3.2 levert dat voor een gemengd gebied een richtafstand op van 50 m. Aan deze richtafstand wordt voldaan. De afstand tussen de aan het plangebied aangrenzende bedrijven en de in het plangebied gewenste en bestemde woningen, is immers minimaal 50 meter in de toekomstige situatie.

Afstanden tussen bedrijven en plangebied

De huidige bedijfsactiviteiten op het bedrijventerrein Eerste Zeine zijn geïnventariseerd in mei/juni 2017 (Inventarisatie bedrijven Eerste Zeine mei/juni 2017). In praktijk blijken de activiteiten ter plaatse te vallen onder milieucategorie 2, waarvoor in gemengd gebied een richtafstand geldt van 10 meter (tussen de grens van de bedrijfsbestemming en de gevel van de woning die op basis van het bestemmingsplan inclusief vergunningvrij bouwen mogelijk is). Het huidige gebruik kan daardoor onder milieucategorie 2 worden voortgezet. Door de indeling van bestemmingen binnen het plangebied, waarbij een afstand van minimaal 10 meter wordt geborgd door de verkeer-verblijfsbestemming die is voorzien tussen de bedrijfsbestemming en woonbestemming, wordt voldoende afstand gecreëerd tussen de nieuwe woningbouw en de mogelijk milieubelastende activiteiten binnen het plangebied. Deze milieubelastende activiteiten worden bestemd overeenkomstig bestaande legale gebruik. Dit sluit aan bij de milieucategorie van de gevestigde bedrijfsactiviteiten. Voor categorie 2-bedrijven geldt in een gemengd gebied namelijk een richtafstand van 10 meter tot gevoelige functies. De huidige bedrijfsactiviteiten zijn geïnventariseerd in mei/juni 2017 (Bijlage 14)."

4.11 Groen

Groenstructuurplan

Het Groenstructuurplan wordt gebruikt bij de toetsing op het gebied van groen bij ruimtelijke ontwikkelingen, herinrichtingsplannen en bestemmingsplanwijzigingen. Het groen dat is opgenomen in het Groenstructuurplan geniet extra bescherming ten opzichte van het gemeentelijk groen dat niet onder de groene hoofdstructuur valt. In het plangebied komt geen groen voor dat is aangewezen in het Groenstructuurplan.

Werkwijze bomen gemeente Waalwijk

Het bomenbeleid van de gemeente Waalwijk richt zich op behoud van een kwalitatief hoogwaardig en veilig bomenbestand. Om dit beleid vorm te geven wordt binnen de gemeente gebruik gemaakt van diverse instrumenten, procedures en werkafspraken. Het belangrijkste instrument van deze werkwijze wordt gevormd door de toetsingscriteria. Met behulp van deze toetsingscriteria kan zowel de “waarde” van bomen worden vastgesteld, als de overlast die een boom kan opleveren. De afweging waarde versus overlast wordt gebruikt bij de beoordeling of bomen geveld kunnen worden. Bij de uitvoering van het plan wordt met voorgenoemd bomenbeleid rekening gehouden.

4.12 M.e.r.-plicht

M.e.r.-plicht

De vraag of sprake is van een m.e.r.-plicht omvat twee subvragen:

• 1. Is het plan kaderstellend voor toekomstige m.e.r.(beoordelings)plichtige-activiteiten?

De bouw van ca. 60 grondgebonden eengezinswoningen met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen betreft een activiteit uit de D-lijst van het Besluit mer (D 11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig plan:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Voorliggen bestemmingsplan staat 60 woningen toe en valt daarmee onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd dient te worden;

• 2. Kan het plan leiden tot significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van een nabijgelegen Natura 2000-gebied? Wanneer dit niet op voorhand kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en geldt daarmee ook een m.e.r.-plicht. Deze vraag staat los van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Uit paragraaf 4.4 is gebleken dat siginificant negatieve effecten op nabijgelegen natura-2000 gebieden kunnen worden uitgesloten.

In onderstaand schema is het bovenstaande nogmaals schematisch weergegeven.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Uit het voorgaande blijkt dat voor het bestemmingsplan Woningbouw Eerste Zeine een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden doorlopen. De vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

In onderstaande tabel is per milieuaspect aangegeven welke invloed de functieverandering heeft. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar voorgaande paragrafen.

Aspect	Invloed functieverandering
Archeologie en cultuurhistorie	De bodem is door recente bouw- en sloopwerkzaamheden en sanering, verstoord. Uit het archeologisch onderzoek komt een positief advies om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. In het plangebied komen geen cultuurhistorisch waardevolle objecten voor. Ten noorden van het plangebied is de spoordijk Lage Zwaluw 's-Hertogenbosch van het Halve Zolenlijntje aangeduid als 'historische geografie' met zeer hoge cultuurhistorische waarden. Voorliggend bestemmingsplan doet hier geen afbreuk aan. Er worden geen negatieve effecten voorzien.
Verkeer	Het plan voorziet in een behoefte van 103,2 parkeerplaatsen. In het plangebied worden 108,4 parkeerplaatsen op eigen terrein en openbaar terrein gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan het parkeerbeleid zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Waalwijk 2015. Dit wordt geborgd in de planregels. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten.
Luchtkwaliteit	Het plan voorziet in de realisatie van circa 60 nieuwe woningen. Deze ontwikkeling wordt aangemerkt als een 'NIBM-project' en past binnen de regeling NIBM. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten voor het aspect luchtkwaliteit.
Ecologie	Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is bovendien geen ontheffing van de Wnb voor soorten of een vergunning op grond van de Wnb voor gebieden op voorhand niet nodig. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten. Gelet op de ligging van en activiteiten in het plangebied, heeft het plangebied geen belangrijke directe ecologische relaties met Natura 2000-gebieden. Daarnaast vinden de beoogde ontwikkelingen plaats buiten het Natuur Netwerk Brabant. Negatieve milieueffecten op beschermde gebieden zijn niet aan de orde. Er worden geen negatieve effecten voorzien.
Water	Voor de beoogde ontwikkeling neemt de verharding toe met 3.579 m2 aan verhard oppervlak. De verharding voor de percelen van de woningen (buiten het hoofdgebouw) mag maximaal 50% zijn, dit is juridisch geborgd in de regels van dit plan. De benodigde rententie die wordt gerealiseerd bedraagt 215 m3. Het afvalwater zal worden geloosd op de bestaande riolering.
Bodemkwaliteit	Op perceel Eerste Zeine 130 sprake is van ernstige bodemverontreiniging op een gedeelte van het terrein. Dit zal worden gesaneerd waarbij de graafwerkzaamheden onder milieukundige begeleiding conform BRL 6000 en 7000 worden uitgevoerd. Hiervoor wordt een saneringsplan of BUS-melding ingediend bij het bevoegd gezag. Voor de overige ontwikkellocatie bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie.
Geluid	Uit akoestisch onderzoek blijkt dat zes van de te realiseren woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen van wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 6 dB vanwege de Noorder Parallelweg. Om deze woningen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Waalwijk hogere waarden te verlenen. Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied zijn niet mogelijk. Er worden geen negatieve effecten voorzien, verlening van hogere waarden is mogelijk. Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde wel aanvullende geluidisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing noodzakelijk, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden. De gemeente heeft reeds aangegeven voornemens te zijn voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden een hogere waarde vast te stellen.
Externe veiligheid	Ten noorden van het plangebied ligt een aardgasleiding. Deze leiding heeft geen plaatsgebonden risico die effect heeft op het plangebied. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bovengrondse hoogspanningsleidingen gelegen. Er worden geen negatieve effecten voorzien.
Milieuzonering	Er wordt een afstand van minimaal 10 meter geborgd tussen de bedrijfsbestemming en de woonbestemming, door de verkeer-verblijfsbestemming die is voorzien. Hierdoor wordt voldoende afstand gecreëerd tussen de nieuwe woningbouw en de mogelijk milieubelastende activiteiten binnen het plangebied. Voor categorie 2-bedrijven geldt namelijk in een gemengd gebied een richtafstand van 10 meter tot gevoelige functies. Er worden geen negatieve effecten voorzien.

De conclusie is dat de voorgenomen ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen zal hebben. Op basis van het bovenstaande hoeft naar het oordeel van het bevoegd gezag voor dit project geen m.e.r. (beoordelings)procedure te worden doorlopen. Voor zover sprake kan zijn van negatieve effecten op het milieu, worden voldoende waarborgen opgenomen in het bestemmingsplan om dit te voorkomen.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten te digitaliseren. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht dat een nieuw bestemmingsplan in digitale vorm wordt vastgesteld. Voor het digitaliseren c.q. standaardiseren van bestemmingsplannen is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) ontwikkeld.

SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Zo zijn bijvoorbeeld de bestemmingen en begripsbepalingen in alfabetische volgorde opgenomen en vloeit de naam van een bestemming voort uit een standaardlijst, waaruit ingevolge de SVBP 2012 dient te worden gekozen. Kenmerk van de bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee (vlaksgewijs) is bedekt. Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven het gehele plangebied niet te bedekken.

Aanduidingen (functieaanduiding of gebiedsaanduiding) worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

5.2 Verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding bestemmingsvlakken en aanduidingen opgenomen. Deze aanduidingen zijn in de vorm van een vlak weergegeven. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding, zoals ingetekende gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.

5.3 Regels

5.3.1 Indeling

De regels zijn standaard als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en een bepaling over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde weergegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.
• Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen.
• Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelbepaling en algemene regels ten aanzien van gebruik, aanduidingen, afwijkingen en wijzigingen.
• Hoofdstuk 4 bevat tenslotte het overgangsrecht en de slotregels met daarin de naam van het bestemmingsplan.

De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de bestemmingsomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden zijn bestemd. In het bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk eenduidig omgegaan met de bebouwingsmogelijkheden en toegestane functies bij bestemmingen voor de overige functies in het plangebied.

In de bouwregels wordt aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden.

Om bepaalde ontwikkelingen te sturen, respectievelijk in de hand te houden, is bij sommige bestemmingen tevens gekozen voor het opnemen van een wijzigingsbepaling. Na het doorlopen van een procedure, kan aan deze ‘flexibliteitsbepalingen’ medewerking worden verleend.

5.3.2 Inleidende regels

Het bestemmingsplan voorziet in enkele inleidende regels. In deze paragraaf volgt een korte toelichting op deze regels.

Begrippen

Het opnemen van begripsomschrijvingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of de technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert.

Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven lengte, breedte, diepte, oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten.

5.3.3 Bestemmingsregels

Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan de meest westelijke percelen van het plangebied. Deze bestemming omvat de bestaande bedrijven.

Hierbinnen zijn ook paden en wegen toegestaan, waarmee de interne ontsluitingswegen flexibel geregeld. De toegestane milieucategorie betreft categorie 2. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen zijn uitgesloten. De bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maatvoering van de bebouwing is vastgelegd op de verbeelding en in regels. De bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen is vastgelegd op de verbeelding. De overige maatvoeringen zijn vastgelegd in de regels, zoals de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Groen

De bestemming 'Groen' geldt voor het structurele groen. Hierbinnen zijn uitsluitend groenvoorzieningen en hieraan ondergeschikte verhardingen toegestaan, met de bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Verkeer - Verblijf

In de bestemming 'Verkeer - Verblijf' zijn de wegen, niet zijnde ontsluitingswegen, opgenomen. Ook verblijfsvoorzieningen, zoals het parkeren, evenals groen maken onderdeel uit van deze bestemming.

Wonen

De nieuw te realiseren woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De woningtypen zijn aangeduid op de verbeelding: aaneengebouwd (aeg) en twee aaneen (tae).

Binnen deze bestemming zijn hoofdgebouwen ten behoeve van woningen toegestaan. De woning wordt in en/of voor de gevellijn gebouwd. Een vrijstaande geschakelde hoofdmassa kan tevens in en/of achter de gevellijn worden gebouwd. De voorkant van de hoofdmassa dient minimaal voor 50% in de figuur 'gevellijn' te worden gebouwd. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om 60 cm voor de gevellijn te mogen bouwen. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte niet meer bedragen dan in de verbeelding is weergegeven en mag het aantal woningen bovendien niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ op de verbeelding. Binnen een woning mag 30 m2 van de woning (of bijbehorend bouwwerk) voor aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten worden gebruikt. Onder beroepsmatige activiteiten wordt op basis van de 'Begrippen' verstaan het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, kan worden uitgeoefend, met behoud van de woonfunctie als hoofdfunctie.

Beroep- of bedrijf aan huis is rechtstreeks in de regels mogelijk gemaakt, waarbij wel bepaalde voorwaarden gelden. De voorwaarden zijn in de bestemmingsomschrijving en de specifieke gebruiksregels opgenomen. Degene die de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten uitvoert, is tevens de gebruiker van de (bedrijfs)woning.

Leiding

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De regelingen omtrent buisleidingen zijn afgestemd op dit nieuwe besluit. Rondom de gasleiding is een belemmeringenstrook opgenomen van 4 m uit de hartlijn van de leiding.

5.3.4 Algemene regels

In het hoofdstuk 'Algemene regels' zijn regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele bestemmingsplan. Dit zijn onder andere de regels die ver-plicht zijn gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening zoals de anti-dubbeltelbepaling.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat bij opeenvolgende bouw-aanvragen waarbij een bepaalde oppervlakte aan grond als voorwaarde is geformuleerd, dezelfde grond opnieuw bij de afweging omtrent vergunning-verlening wordt betrokken. De anti-dubbeltelbepaling wordt conform het Bro overgenomen in het bestemmingsplan.

Algemene gebruiksregels

Op 1 november 2014 is de AMvB "Quick wins" (Stb. 2014, nummer 333) en op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Stb. 2014-458) van kracht geworden. De AMvB'wijzigt artikel 3.1.2 (lid 2) van het Besluit ruimtelijke ordening en de Reparatiewet enkele bepalingen in de Woningwet. Het eerste artikel legt expliciet vast dat een bestemmingsplan regels mag bevatten die betrekking hebben op een bevoegdheid waarvan uitoefening afhankelijk is gesteld van beleidsregels. De aanpassing van de Woningwet komt er op neer dat de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordeningen niet meer van toepassing zijn op na 29 november 2014 nieuw vast te stellen bestemmingsplannen (of beheersverordeningen) en in ieder geval volledig vervallen op 1 juli 2018. De stedenbouwkundige bepalingen worden geschrapt omdat de wetgever er vanuit gaat dat hierin wordt voorzien in de bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Het bestemmingsplan zal daarom nu zelf moeten voorzien in parkeerregels als de gemeente haar gemeentelijk parkeerbeleid wil blijven effectueren. Gezien artikel 3.1.2 Bro bestaat de mogelijkheid om middels algemene regels in het bestemmingsplan de parkeerbehoefte te kunnen sturen. Daarom zijn in Artikel 10 van dit bestemmingsplan regels hierover opgenomen.

Deze regels sluiten op grote lijnen aan bij wat eerder was opgenomen in de gemeentelijke Bouwverordening. In deze regels wordt uitgegaan van regulering bij het aanvragen en verlenen van omgevingsvergunningen. Daarbij moet gedacht worden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen en alle gebruiksveranderingen die niet bij recht in het bestemmingsplan zijn toegestaan.

De vraag of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid, wordt beantwoord in de Nota Parkeernormen Waalwijk 2015.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Het plan kent tot slot een hoofdstuk met overgangs- en slotregels.

De overgangsregels regelen het overgangsrecht voor de bebouwing en het gebruik van de bebouwing in het plangebied. Deze worden opgenomen conform het Besluit ruimtelijke ordening.

De slotbepaling geeft aan onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald. Overigens wordt voor beide regelingen verwezen naar de betreffende regels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van de gemeentelijke inspraakverordening is het voorontwerp van het bestemmingsplan 3 weken ter inzage gelegd. Tevens is een inloopavond gehouden. Het plan is eveneens toegezonden aan verschillende organisaties en instanties, voor een reactie in het kader van het wettelijk vooroverleg (conform artikel 3.1.1 Bro). Er zijn geen inspraakreacties ingediend. Ambtshalve zijn enkele aanpassingen in de toelichting en regels doorgevoerd.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegen vanaf 7 juni tot en met 18 juli.

Participatie

Er is in augustus 2017 een inloopavond georganiseerd voor de omwonenden. Zij zijn reeds met een huis-aan-huis bezorgde brief op de hoogte gesteld dat een herontwikkeling in voorbereiding is.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieplan

Conform artikel 6.12, eerste lid Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen, tenzij conform artikel 6.12, tweede lid, onder a, het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst aangegaan waarin alle kosten conform artikel 6.2.3/6.2.4 Bro zijn opgenomen.

Planschade

Een belanghebbende kan, na een besluit tot vaststellen van een bestemmingsplan, een verzoek indienen om een tegemoetkoming in de schade, indien die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in artikel 6.1 tweede lid Wro genoemde oorzaak (artikel 6.1 Wro). Eventuele planschade wordt verhaald op de initiatiefnemer.

Conclusie

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van de ruimtelijk-juridische procedure zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer. De initiatiefnemer en de gemeente zijn een anterieure overeenkomst aangegaan waarmee de economische uitvoerbaarheid is vastgelegd. Een exploitatieplan is niet nodig.