Spoorzone West 2012

7.2 Hoofdstuk 1 van de regels: Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de ´Inleidende regels´. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel inzake de wijze van meten. Hieronder volgt een korte toelichting op enkele essentiële begrippen.

7.2.1 Bouwvlak en erf

De Tilburgse plansystematiek (en dus ook dit bestemmingsplan) maakt onderscheid tussen het bouwvlak en het erf.

Het bouwvlak komt in principe bij alle bestemmingen voor. Uitzondering zijn de bestemmingen binnen het openbaar gebied. Indien geen bouwvlak is aangegeven, bepalen de planregels soms dat het gehele bestemmingsvlak geacht wordt bouwvlak te zijn. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen er eveneens worden gebouwd, uiteraard slechts voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Soms mag het bouwvlak volledig worden volgebouwd, soms niet. Het eerste blijkt normaliter uit de planregels, het tweede wordt in de regel op de verbeelding weergegeven met een maatvoeringsaanduiding.

In het erf mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan, voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Het erf komt met name voor bij woningen en bebouwing langs de linten.

Binnen het onbebouwd erf (perceel minus bouwvlak en minus erf) beperken de bouwmogelijkheden zich over het algemeen tot hetgeen vergunningvrij mag worden gebouwd en enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde (denk vooral aan erfafscheidingen).

7.2.2 Voorgevelrooilijn

De Bouwverordening kent grote waarde toe aan de voorgevelrooilijn als stedenbouwkundig element: de lijn waarin gebouwd moet worden. De voorgevelrooilijn is in dit bestemmingsplan omschreven als ´de voorste, naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst´. In de bouwregels wordt aangeven wanneer er sprake is van een voorgevelrooilijn. Indien er sprake is van enkelvoudige volumes, wordt veelal een groot bouwvlak weergegeven, dat niet volledig (100%) mag worden bebouwd. In dat geval wordt op de verbeelding een ´´ weergegeven. In de regels wordt dan geregeld dat ter plaatse van deze aanduiding bebouwing in deze lijn moet worden gebouwd. Het bebouwingsfront geldt dan als voorgevelrooilijn.

7.2.3 Achtergevelrooilijn

De achtergevelrooilijn is ´de achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn, die het bouwvlak begrenst´. Omgevingsvergunningen voor het overschrijden van de achtergevelrooilijn zijn mogelijk en bijvoorbeeld nodig in situaties, waarin binnen de stroken- of blokverkaveling (gelegen binnen of aansluitend op het bestaande stadsweefsel) sprake is van:

• gebouwen op binnenterreinen mits hiervan de bereikbaarheid conform de gemeentelijke Bouwverordening gewaarborgd is;
• bebouwing in meerdere bouwlagen in de strook van 5 m langs de perceelscheiding tot een bebouwingsdiepte van max. 15 m.

Bij het verlenen van omgevingsvergunning dient een afweging plaats te vinden aan de hand van de volgende criteria:

• 1. De beoogde bebouwing moet stedenbouwkundig gezien naar schaal passen c.q. inpasbaar zijn binnen het gebied, de bouwstrook of het bouwblok, waarbij in het bijzonder afstemming met bestaande woonbebouwing moet plaatsvinden;
• 2. Bij ligging binnen beschermde stadsgezichten waarmee de schaal van de bebouwing zou kunnen concurreren, dient afstemming plaats te vinden. In voorkomende gevallen wordt advies gevraagd aan de Omgevingscommissie.

7.2.4 Bouwdiepte

Conform de regeling in de Bouwverordening is de bouwdiepte gerelateerd aan de dieptemaat van het betreffende bouwblok c.q. de bouwstrook. In het algemeen is de achterste begrenzing van het bouwvlak bepaald door de helft van de straal van de ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen in het betreffende bouwblok. Indien sprake is van een bouwstrook is de bouwdiepte bepaald door de helft van de diepte van de bouwstrook, gelegen achter de voorgevelrooilijn. In beide gevallen wordt als maximum gehanteerd een diepte van 12 m. Gelet op de specifieke situatie of vanuit stedenbouwkundige overwegingen kan voor het bepalen van de achtergevelrooilijn van deze richtlijn worden afgeweken. Met name bij zogenaamde rug-aan-rug woningen is deze berekening niet van toepassing. Ook is deze regeling niet van toepassing op enkelvoudige bouwvolumes zoals appartementencomlexen.

7.2.5 Bouwhoogte

Op grond van historisch/morfologische interpretatie worden de volgende gebiedstypen onderscheiden, waarbij het onderscheid wordt gevormd door een verschillende maximale bouwhoogte:

• 1. Hoofdstructuur oude gebieden, onderverdeeld in:
  • a. Linten van de 1e orde;
  • b. Linten van de 2e orde.
• 2. Hoofdstructuur nieuwe gebieden;
• 3. Overige gebieden.

Langs de 'Hoofdstructuur oude gebieden' wordt, indien sprake is van een lint van de 1e orde, een maximale hoogte toelaatbaar geacht van 15 m. Indien sprake is van een lint van de 2e orde, is de maximaal toelaatbare hoogte 11 m. Langs de 'Hoofdstructuur nieuwe gebieden' is een bouwhoogte van maximaal 15 m toelaatbaar, terwijl in de overige gebieden maximaal 10 m is toegestaan. Bij afwijkende woningtypes en bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd. Met name vanwege het niet stedelijke karakter gelden voor de dorpen afwijkende maten die opgenomen zijn binnen de afzonderlijke bestemmingen: Wonen-1, Wonen-2 en Wonen-3. Ook in het buitengebied geldt een afwijkende regeling.

Een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels ten behoeve van een hogere bouwhoogte is vaak mogelijk voor specifieke constructies.

De bouwhoogte is in dit bestemmingsplan voor wat betreft het beheergedeelte gebaseerd op de bestaande situatie. Voor bestaande woningen wordt in beginsel een bouwhoogte van 10 meter toegelaten tenzij er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn. De hoogte van de bestaande hoogbouw is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan De Noordhoek. De bouwhoogte voor het deelgebied Vormenfabriek is gebaseerd op de nota Handreiking Hoogbouw (zie paragraaf 4.2 Stedenbouwkundige aspecten en welstand)

7.2.6 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Tenzij anders weergegeven is de volgende regeling van kracht voor woningen in stedelijk gebied:

• 1. oppervlakte:
  • a. 20 m2 indien erf kleiner is dan 50 m2;
  • b. 40% van erf met maximum van 60 m2 bij erf tussen de 50 m2 en 500 m2;
  • c. 80 m2 bij erf tussen de 500 m2 en 1000 m2;
  • d. 100 m2 bij erf vanaf 1000 m2.
• 2. bouwhoogte: maximaal 3 m bij plat dak, bij schuin dak goothoogte maximaal 3 m en bouwhoogte maximaal 4,5 m.

Met omgevingsvergunning inzake binnenplans afwijken van de bouwregels is ten behoeve van mantelzorg een grotere oppervlakte mogelijk.