| Plan: | Magazijnkwartier 2011 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011009-e001 |
Regionale woningbouwafspraken
Er is sprake van nieuwbouw van woningen, welke in deze toelichting verantwoording verlangen overeenkomstig artikel 2.1.6 Verordening Ruimte fase 1. Het gaat daarbij in eerste instantie om de wijze waarop de regionale afspraken gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg (vh. regionaal planningsoverleg) worden nagekomen. De Nota Wonen in Tilburg 2010 vermeldt daartoe dat in 2008 een Regionale Woonverkenning Regio Breda-Tilburg uitgevoerd is. Hieruit blijkt dat, ondanks de nog liggende woningbouwopgave, de gemeenten over veel meer plancapaciteit beschikken dan nodig is voor de woningbehoefte tot 2020. Dit kan leiden tot planconcurrentie, hetgeen nog versterkt wordt door een dreigend overaanbod van bepaalde woningtypes (appartementen en sommige woonmilieus (stedelijke woonmilieus)). Om de dreigende overcapaciteit terug te dringen zijn op subregionaal niveau afspraken gemaakt. Voor de Tilburgse regio is het woningbouwprogramma enigszins verlaagd van 9.280 naar 9.050 woningen (periode 2010-2020) Het afstemmen van inhoud en omvang van programma's met regiogemeenten blijft geboden. Juist in een stagnerende woningmarkt is het belangrijk om de woningbouwprogrammering in stand te houden, zowel in aantal als ook in relatie tot gewenste woonkwaliteiten. De gemeente beschikt over ruim voldoende plancapaciteit, bijvoorbeeld op plekken in bestaand stedelijk gebied zoals daar in dit bestemmingsplan sprake van is.
Tilburg Studentenstad
In het rapport Tilburg Studentenstad is er aandacht voor twee ontwikkelingen: er is vraag naar kwalitatief betere woningen en het aantal buitenlandse studenten groeit explosief. Daarom wil het bijbehorende uitvoeringsprogramma de wens van studenten om in de binnenstad te wonen preciseren door te kijken waar studentenhuisvesting mogelijk en wenselijk is en door te kijken welke locatievoorkeur studenten hebben. De Opgave Studentenhuisvesting 2010-2014 gaat hier verder op in door te stellen dat het nodig is nieuwe plannen te ontwikkelen om de voorgestelde (ver)nieuwbouwopgave te kunnen verwezenlijken. In de Opgave is expliciet sprake van de nieuwe studentenwooneenheden waar het in dit bestemmingsplan mede om gaat, in de uitwerking van Pieter Vreedeplein fase 2: “Daar is WonenBreburg in gesprek met een particuliere ontwikkelaar voor de realisatie van circa 250 wooneenheden”. Kwalitatief willen studenten vooral zelfstandige huisvesting met eigen voorzieningen, terwijl qua ligging de onderwijsinstellingen en de binnenstad het meest populair zijn. De voorziene studenteneenheden in dit plan voldoen hier perfect aan: elke eenheid krijgt een douche, een wc en een keukenblok en ze liggen midden in het centrum.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
De plancapaciteit voor de woningbouwproductie in het komende decennium is deels verwerkt in reeds bekende ruimtelijke ontwikkelingen. Zo gaat de gemeente uit van een productiecapaciteit van 3818 appartementen voor Centrum – Stedelijk, waar dit bestemmingsplan met de nieuwbouw van de woontoren het aantal van maximaal 95 appartementen, welke variabel in grootte zijn, een deel voor haar rekening neemt. Daarnaast bevat het plan maximaal 80 starterwoningen (Magazijnstraat westzijde) en voorziet het wijzigingsgebied aan de oostzijde in maximaal 40 woningen.
Ook sluit het plan aan op de Binnenstadvisie 2011-2020, dat voorsorteert op de bouw van 825 studentenwoningen in de binnenstad.
Gezien het voorgaande kan gesteld worden dat de beoogde nieuwbouw zich positief verhoudt tot de (sub)regionale afspraken en de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Bij brief van 5 februari 2010 zijn door de provincie de in de subregio Tilburg gemaakte kwantitatieve woningbouwafspraken bevestigd.
Daarmee ligt vast dat Tilburg in de planperiode tot 2020 in totaal 9.050 woningen (= uitbreiding woningvoorraad) kan/mag bouwen ter voorziening in de gemeentelijke woningbehoefte. Met de ontwikkeling van de locatie Magazijnkwartier wordt hieraan mede invulling gegeven.
Het gemeentelijk woonbeleid (zowel kwalitatief als kwantitatief) volgt primair uit de vierjaarlijkse WoonVisie. In de woonvisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.
Veranderde context
Sinds twee jaar is de woningmarkt ingezakt, met name de huizenkoper heeft weinig vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen en vooral eenzijdiger wordt, als gevolg van de groei van de 1 persoonshuishoudens. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.
De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijtjeswoningen met onvoldoende kwaliteit. De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).
Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan. Behalve het continueren van beleidslijnen uit het verleden, zoals vergroting van woonmilieudifferentiatie en borging/verhoging woonkwaliteit, wordt de nieuwe realiteit rond wonen voor dit decennium gemarkeerd op basis van de volgende beleidsaccenten:
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
Het plan voorziet in huisvesting van een specifieke doelgroep, studenten en starters op de woningmarkt. De woningen worden flexibel en aanpasbaar gebouwd en zijn variabel qua grootte. De planontwikkeling past binnen de woonvisie.
Binnenstad
De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Binnenstad is op dit moment het belangrijkste centrumstedelijke woonmilieu binnen Tilburg. Een versterking en uitbreiding hiervan is gewenst. Dit betekent dat voor een aantal complexen in de Binnenstad een kwaliteitsslag gemaakt zal moeten worden.
Verdichting van de woonbebouwing in de binnenstad kan daarbij aan de orde zijn. Appartementen met een behoorlijke buitenruimte en stadswoningen in het duurdere koopsegment kunnen een toegevoegde waarde voor het centrumstedelijke woonmilieu leveren. Maar ook andere woningtypen, zoals woonwerkpanden, studentenwoningen, atelierwoningen, wonen boven winkels, woonhofjes en particulier opdrachtgeverschap versterken het centrumstedelijke woonmilieu.
Het centrumstedelijke woonmilieu dient zich uit te breiden via realisatie op voormalige bedrijventerreinen in/aan de Binnenstad en transformatie van woonmilieus in de omringende gebieden (Oud-Zuid, Oost en Oud-Noord). Concreet vindt de uitbreiding van het centrumstedelijke woonmilieu in de komende jaren plaats in de Spoorzone en de Piushaven.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
Ook hier sluit dit bestemmingsplan goed aan op het vigerende woonbeleid. Het plandeel B met de starterwoningen en de woontoren versterken het centrumstedelijke woonmilieu. Met de uitvoering van het plan wordt een hofjesstructuur gecreëerd in plandelen A en B, waarbij de starterwoningen aan de Magazijnstraat een al dan niet besloten parkeerterrein vervangen.
Het realiseren van extra studenteneenheden past binnen de doelstelling om het kamertekort te verminderen. Dat lijkt gelukt maar inzet op meer studentenhuisvesting blijft noodzakelijk. In dit kader passen ook bouwprojecten die zich richten op recent afgestudeerden, waarvoor het plandeel direct west aan de Magazijnstraat zich uitstekend leent met haar tachtig starterwoningen. Het realiseren van starterwoningen die passen bij de woonwensen van pas afgestudeerden, is van belang om deze groep langer in Tilburg vast te houden (economisch maatschappelijk en cultureel van belang)
Uit de Nota Wonen en de Monitor Woningbouw 2010 blijkt dat de aandacht van de gemeente en de bouwprocespartners gericht moet blijven op kwaliteitsbevordering van de woningmarkt. De verleiding bestaat om een woonproduct aan te bieden dat minder toekomstbestendig is. Om aan te sluiten bij de structurele wens van consumenten een kwaliteitsslag te maken, dient de beleidsfocus van de gemeente en andere partijen zich te richten op een gedifferentieerd aanbod naar woningtypen en woonmilieus. Met name groenstedelijke en dorpse woonmilieus, maar ook centrumstedelijke woonmilieus zijn populair. Onder kwaliteit wordt ook verstaan levensloopbestendigheid, duurzaamheid en vormen van (particulier) opdrachtgeverschap.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
Dit bestemmingsplan voorziet in kwalitatieve studentwooneenheden en starterwoningen, waarbij de ontwikkelaar erbij gebaat is toekomstbestendige gebouwen te plaatsen. De ontwikkelaar maakt de keuze voor prefab studentwooneenheden, waarvan hij aangeeft dat deze zeker niet onder doen voor traditionele bouw.
De appartementen zijn verschillend in grootte en waar mogelijk flexibel van structuur. Dit maakt ze geschikt voor meerdere klantgroepen. De studenteenheden zijn eveneens inzetbaar/ombouwbaar voor andere gebruikersgroepen, indien te zijner tijd de vraag van studenten zou afnemen.
De stadswoningen die mogelijk zijn middels de wijzigingsbevoegheid aan de oostzijde van de Magazijnstraat zouden zich uitstekend lenen voor particulier (mede) opdrachtgeverschap. Dit past binnen het gemeentelijk streven om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en consumentgericht te bouwen.
De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader. Plannen worden getoetst aan het gewenst woonmilieu, ruimtelijk-stedenbouwkundige inpassing, consumentgerichtheid en de vraag of het plan onderdeel uitmaakt van een voor de gemeente prioritaire gebiedsontwikkeling.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
De gemeente had overleg met de initiatiefnemers over met name plandelen A en B voor de invulling van het type studentenhuisvesting, de starterwoningen en de appartementen in de woontoren. Dat overleg leidde tot de ontwerpen zoals deze nu voorliggen.
De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoeftenonderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008.
De woonwensen die blijken uit het KWBO-2008 (meetpunt: voorjaar 2008) zijn aanmerkelijk bescheidener dan in 2000, toen Nederland in een economische hoogconjunctuur verkeerde. Echter vergeleken met 2004, toen sprake was van een economische dip, zijn de wensen niet wezenlijk veranderd, maar blijkt er wel sprake van een consistente vraag naar (meer) kwaliteit. Zo blijkt er nog steeds een tekort aan dure (half-) vrijstaande woningen en richt met name de starter –in zijn zoektocht naar meer kwaliteit– zich in toenemende mate op de goedkope koopsector. Voorts gaat de vraag van de woonconsument uit naar flats/appartementen met lift zowel in de koop- als huursector. Aan de andere kant dient er zich –onder gunstige(re) marktcondities– een (potentieel) overschot aan rijtjeswoningen in het goedkope huursegment aan.
In het woningbehoeftenonderzoek van 2008 is voor het eerst gevraagd naar de woonmilieuvoorkeur van de respondenten. Aan de hand van omschrijvingen en bijpassend beeldmateriaal kon men zijn voorkeur voor respectievelijk Centrum-Stedelijk (CS), Groen-Stedelijk (GS) en Dorps wonen aangeven. Resultaat is, dat de belangstelling voor CS-wonen 26% bedraagt, en die voor GS- en Dorps-wonen respectievelijk 41% en 33%.
De Tilburgse woningmarkt is zeker in kwalitatief opzicht nog steeds niet in evenwicht. De tekorten en overschotten onder potentieel-verhuisgeneigden duiden hierop.
Hoewel de huidige omstandigheden verre van gunstig zijn, dient bedacht te worden dat het aantal kopers weer zal oplopen zodra het economisch herstel weer intreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector intussen min of meer stabiel blijven.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt.
Woningbehoefte voor Binnenstad
Uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) blijkt dat er in de Binnenstad zeer veel eenpersoonshuishoudens, veel 75-plussers en veel 18-35 jarigen wonen. Het inkomen dat de bewoners te besteden hebben is ongeveer gemiddeld. In de Binnenstad staan veel (particuliere) huurwoningen, meergezinswoningen (flats/appartementen met lift), middeldure en dure huurwoningen en relatief vrij dure koopwoningen. In de wijk is een hoog aandeel (33%) van de woningvoorraad volledig toegankelijk en daarmee geschikt voor ouderen. Gemiddeld in Tilburg is dat 19%.
Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek dat de tevredenheid met de woning en de woonomgeving gemiddeld is. De Binnenstad wordt door 34% van de verhuisgeneigde huishoudens als een gewenste woonlocatie genoemd en kreeg daarmee de hoogste score. Andere kenmerken van de verhuisgeneigde huishoudens die in de binnenstad willen wonen zijn: relatief veel jongere huishoudens (18 tot 35 jaar) en relatief veel 75+. Groot aandeel alleenstaanden; de verdeling naar inkomen is redelijk gelijkmatig.
De veranderde economische situatie en de grote hoeveelheid aanwezige plancapaciteit in de binnenstad en andere (aanpalende) gebieden nopen tot temporisering en ontmoediging van het opstarten van nieuwe (grootschalige) planinitiatieven, die concurrerend zijn met de bestaande plancapaciteit. Dat neemt niet weg dat op dit plangebied dusdanig is voorgesorteerd dat zowel initiatiefnemer als gemeente hiermee graag doorwillen: qua programma past haar uitvoering goed bij de wensen verhuisgeneigde huishoudens die graag in het centrum willen wonen, met name studenten, pas afgestudeerden en huishoudens die een stedelijk woonmilieu ambiëren.
Kamergewijze verhuur.
De laatste tijd is duidelijk zichtbaar dat er concentratiegebieden van kamerverhuur- en logiespanden (i.c. onzelfstandige woonruimten) aan het ontstaan zijn. Het aantal studenten neemt nog altijd toe. Maar ook andere jongeren en tijdelijke arbeidskrachten, recentelijk vooral Polen, zorg(d)en voor een toenemende vraag naar kamers. Deze vorm van huisvesting voorziet dus duidelijk in een behoefte. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de doelgroep voor deze vorm van huisvesting te weren in Tilburg. Maar wel is het de wens om aan deze vorm van huisvesting nadrukkelijker voorwaarden te verbinden. Het beleid moet daarbij gericht zijn op het beperken van de overlast, het voorkomen van concentraties en het borgen van veilig wonen.
Dit wordt gerealiseerd door het invoeren van een verordening voor kamerverhuur- en logiespanden.
Kamerverhuur zal in het centrum niet worden begrensd. Wel dient rekening gehouden te worden met de vereisten in de Verordening kamerverhuur en de bestemmingsplansystematiek zoals vastgelegd op 8 december 2009 in de nota Verordening voor kamerverhuur- en logiespanden. In de regels is hiervoor een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) vanaf 5 personen mogelijk te maken.
Structurele woonvormen voor tijdelijke huisvesting
Het creëren van structurele vormen voor tijdelijke huisvesting voorziet in een duidelijke behoefte van de zogenaamde vergeten woonconsument. Het gaat daarbij overwegend om 'singles', waarvan de woonbehoefte in meer of mindere mate tijdelijk is: arbeidsmigranten, buitenlandse studenten, gescheiden personen, ex-verslaafden. Het realiseren van structurele huisvestingsvormen voor de vergeten woonconsument op reguliere bouwlocaties dragen bij aan een verbetering van het leefklimaat.
Voor de nabijgelegen planlocatie Spoorzone wordt realisatie van een dergelijke woonvorm nadrukkelijk onderzocht.
Particulier opdrachtgeverschap beantwoordt aan de beleidsdoelstelling om meer tegemoet te komen aan de kwalitatieve woonbehoeften en de bevordering van de keuzevrijheid van de woonconsument. Het zelf (laten) bouwen van de woning vormt de ultieme vorm van deze keuzevrijheid. PO moet derhalve niet zozeer gezien worden als een doel op zich maar als een middel om andere beleidsdoelstellingen (kwantitatief en kwalitatief) te verwezenlijken. Zo kan het particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol spelen bij de bevordering van de differentiatie binnen plangebieden en bijdragen aan de betrokkenheid bij de buurt en woonomgeving.
Er zijn verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap:
Bij individueel PO koopt een inwoner een kavel waarop hij/zij een woning naar eigen wens bouwt, en schakelt daarbij zelf een architect en een aannemer in. Deze vorm, i.c. uitgifte van bouwkavels voor particuliere bouw, heet ook wel eigenbouw.
Bij deze vorm heeft of koopt een groep particulieren samen een stuk grond en bouwt daarop een complex rijwoningen of appartementen. Zij doen dit in onderling overleg en met behulp van een bouwadviesbureau, een architect en een aannemer. Collectief particulier opdrachtgeverschap is geschikt voor verschillende groepen, waar onder vooral ook starters en ouderen. Deze vorm is vaak redelijk betaalbaar doordat de groep de kosten van de architect en dergelijke kan delen en er ook geen kosten zijn van een projectontwikkelaar of een makelaar.
Bij mede-opdrachtgeverschap is en blijft de grond in handen van een projectontwikkelaar. De toekomstige bewoners krijgen echter al vroeg zeggenschap in het bouwproces, bij voorkeur al in de ontwerpfase.
Het particulier opdrachtgeverschap zowel in individuele en collectieve vorm, als ook het mede-opdrachtgeverschap, krijgt inmiddels op diverse woningbouwlocaties in de gemeente vorm. Concrete voorbeelden zijn onder meer te vinden, dan wel in ontwikkeling, in Koolhoven-West (Reeshof/DE Wijk) en delen van de Overhoeken (Berkel-Enschot) en Mortel-II (Udenhout). Uit de tussenrapportage van mei 2009 blijkt dat het beleidsstreven van 16% PO in de woningproductie tot en met 2010 (conform de Woningbouwafspraken 2005-2010) haalbaar is gebleken. Zeker ook in economisch slechtere tijden zijn de diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap, ook voor projectontwikkelaars, interessant omdat al in een vroeg stadium zekerheid ontstaat over de vrkoop van de woningen.
De stadwoningen waaraan in het wijzigingsgebied gedacht kan worden zouden zich uitstekend lenen voor particulier (mede) opdrachtgeverschap. Dit past binnen het gemeentelijk streven om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en consumentgericht te bouwen.
De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Een belangrijke doelstelling is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, dan wel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, zoals daar in dit plan sprake van is, geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren dan wel versterken van servicewijken.
Nu is dat binnen het programma van dit bestemmingsplan niet praktisch. De hoofddoelgroepen van de ontwikkelingen waar het hier om gaat hebben weinig met zorgbehoevenden van doen, laat staan dat het voor hen woon-, zorg en dienstverleningsfuncties creëert. Dienstverlenende functies zijn wel mogelijk binnen de centrumbestemming, maar de creatie of versterking van servicewijken staat daarbij niet bovenaan.
Ten aanzien van het plangebied geldt het volgende:
Spoorzone:
Het wonen is een afgeleide van de andere functies. Cultuur en onderwijsfuncties zijn imagobepalend en leidend: ruimte voor atelierwoningen; studentenwoningen; doelgroep: cultuurminnende mensen met een centrumstedelijke woonvraag, globetrotters, tijdelijke passanten, kortverblijf (substandaard).
Het plan Magazijnkwartier kan worden gezien als een verbinding tussen het wonen in de stadskern en spoorzone.
Stadskern:
Wonen boven winkels is in meerdere steden opgepakt. Ook Tilburg maakt een plan van aanpak om het wonen boven winkels te stimuleren, door eigenaren te bewegen hun ruimte woongeschikt te maken. Wonen boven winkels dient meerdere doelen, verlevendigen van de binnenstad, het tegengaan verloedering, verbetering leefbaarheid en veiligheid, uitbreiding van huisvesting voor studenten, starters, huishoudens die centrumstedelijk willen wonen.
Alle nieuwe woningen moeten sinds 1 januari 2006 voldoen aan de criteria die gelden voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen®. Deze criteria hebben zowel betrekking op de woning als op de woonomgeving.
Doordat de woningen gerealiseerd worden in bestaand stedelijk gebied, zal gestreefd worden om het PKVW v.w.b. de omgeving te optimaliseren. Voor wat betreft de woningen wordt het PKVW als vereiste meegenomen.