| Plan: | Magazijnkwartier 2011 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011009-e001 |
Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Hiermee is het Verdrag van Malta uit 1992 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Dit betekent onder meer het volgende:
Met de komst van de wet wijzigt het archeologiebestel in Nederland met name voor de overheidsorganen sterk. De nota 'Grond voor het verleden' (2007) is het beleidsplan voor het Tilburgse archeologiebeleid.
De standaard archeologische en cultuurhistorische inventarisatie ten behoeve van het onderhavige bestemmingsplan is uitgevoerd door Fontys-Bilan te Tilburg (Rapport 2008, Tilburg Centrum - Cityring) en is tot stand gekomen op basis van verschillende bronnen.
De volgende werkinstrumenten zijn hoofdzakelijk gebruikt bij het archeologische deel van bureauonderzoek:
Naast deze bronnen is gebruik gemaakt van de Archeologische Waarschuwingskaart Tilburg (ARWATI) en het databestand van het Regionaal Archief Tilburg (RAT). Op grond van de beschikbare gegevens wordt een goed beeld verkregen van de algemene archeologische verwachtingswaarde in het plangebied. Dit beeld wordt verder aangescherpt door een landschapsanalyse en door gebruik van lokale bronnen. De landschapsanalyse is opgesteld aan de hand van onder andere de geomorfologie en de bodem, maar ook door het interpreteren van bijvoorbeeld de (vroegere) infrastructuur en lokale archeologische waarnemingen. Om de historische ontwikkelingen in het plangebied in een breder kader te kunnen plaatsen, werd eerst de ontwikkelingsgeschiedenis van Tilburg in het algemeen onderzocht en vervolgens die van het plangebied in detail. De lokale bronnen omvatten onder andere historische kaarten, architectuurfoto´s en luchtfoto´s en geschreven bronnen waaronder plaatsbeschrijvingen en veldnamen, bebouwingsgegevens en veldverkenningen. Landschappelijke, archeologische en (cultuur)historische gegevens werden in het onderzoek samengevoegd tot een reconstructie van de ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied. De reconstructie werd vervolgens vertaald naar een archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied, die nader kon worden gespecificeerd door er bodemverstorende activiteiten zoals wegen- en huizenbouw bij te betrekken.
Zie rapport Bilan d.d. 01-07-2008 Bijlage 1 Archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek.
Zie rapport Bilan d.d. 01-07-2008 Bijlage 1 Archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt. Zie hiervoor verder bijlage 2 van dit bestemmingsplan, het archeologisch rapport voor dit plangebied, waarvan hieronder de samenvatting staat.
Op 27 mei 2011 is door ArcheoPro een Inventariserend Veldonderzoek Overig (IVO-O) uitgevoerd op een terrein aan de Spoorlaan te Tilburg. Het archeologisch onderzoek betrof een Inventariserend Veldonderzoek Overig (IVO-O) met bureaustudie. Bureauonderzoek heeft tot doel om op basis van beschikbare informatie te komen tot een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Het Inventariserend Veldonderzoek heeft vervolgens tot doel om het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel te toetsen door middel van veldwaarnemingen. Hiermee kan de vraagstelling beantwoord worden of binnen het plangebied archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn en of deze vervolgonderzoek en/of planaanpassing vereisen.
Het plangebied met een totale oppervlakte van 2,4 hectare ligt In het historisch centrum van Tilburg. Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het gehele plangebied een hoge verwachting voor wat betreft de aanwezigheid van archeologische nederzettingsresten die dateren uit het neolithicum tot en met de middeleeuwen. Met name geld de hoge verwachting voor de periode van de metaaltijden en later. Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het plangebied een hoge verwachting voor wat betreft de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode bronstijd tot ijzertijd en voor resten uit de vroege middeleeuwen. Voor resten uit alle overige perioden geldt een middelhoge verwachting.
Om de kans op het aantreffen van archeologische indicatoren zo groot mogelijk te maken zijn binnen het plangebied 37 boringen gezet met behulp van een zandguts en een megaboor. Uit het met de zandguts verrichte onderzoek blijkt dat de bodem binnen het overgrote deel van het plangebied tot grote diepte verstoord is. Van de oorspronkelijke bodemopbouw rest op de meeste delen van het plangebied, niets meer. Dit is vrijwel zeker het gevolg van negentiende en twintigste eeuwse bouw- en sloopwerkzaamheden binnen het plangebied. In het zuidwestelijke deel van het plangebied is in drie in elkaars nabijheid gelegen boringen een deels intacte bodemopbouw aangetroffen die bestaat uit het onderste deel van een bouwvoor of esdek met daaronder een laag matig humeus zand. In deze laatste laag is in één boring een aardewerkscherf aangetroffen die zeker van prehistorische ouderdom is. In de bovenliggende laag zijn vondsten aangetroffen die dateren uit de periode middeleeuwen tot nieuwe tijd. In verband met de nog deels intacte bodem op deze locatie en de aanwezigheid van archeologische indicatoren hierin, geldt deze locatie als een archeologische vindplaats. Op basis van het tijdens het booronderzoek aangetroffen materiaal is het vooralsnog in onvoldoende mate mogelijk om het KNA-onderdeel Waardestelling voor deze vindplaats uit te werken. Hiertoe is een proefsleuvenonderzoek benodigd. Een dergelijk onderzoek is benodigd indien de voorgenomen bodemingrepen op deze locatie dieper reiken dan de verstoorde bovengrond (dieper dan een halve meter beneden het huidige maaiveld. De zone waarbinnen een dergelijk onderzoek wordt aanbevolen is in figuur 20, zwart gearceerd. Een proefsleuvenonderzoek dient te worden uitgevoerd door een daartoe gecertificeerd archeologisch onderzoeksbureau aan de hand van een speciaal hiertoe op te stellen Programma van Eisen (PvE).
De resultaten van het onderzoek geven op de overige delen van het plangebied geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren.
De resultaten van het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek staan in bijlage 3. De gemeente Tilburg zal het daarvernoemde selectieadvies niet volgen, namelijk de aangetroffen vindplaats behouden in of ex situ. Dat betekent concreet dat er geen dubbele bestemming en geen vervolgonderzoek hoeft te komen.
Het gemeentelijk beleid is erop gericht om bestaande kunst- en cultuurhistorische kwaliteiten te handhaven en nieuwe toe te voegen. Instrumentarium hiervoor vormen de Monumentenwet, de gemeentelijke monumentenverordening en de gemeentelijke welstandszorg. De waardevolle objecten zijn op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van de specifieke bouwaanduidingen ´rijksmonument´ respectievelijk ´gemeentelijk monument´. Tevens zijn in de afzonderlijke Bijlage 4 Waardering cultuurhistorisch waardevolle bebouwing de rijks- en gemeentelijke monumenten en panden met cultuurhistorische waarde opgenomen. De laatste krijgen op de verbeelding de 'specifieke bouwaanduiding – cultuurhistorisch waardevolle bebouwing', [sba-cb].
Beschermd stadsgezicht.
Het grootste gedeelte van het plangebied is in procedure om op korte termijn te worden aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Met deze aanwijzing wordt beoogd de in het gebied voorkomende aanwezige cultuurhistorische en architectonische waarden en stedenbouwkundige structuur te waarborgen. Het beschermde gebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' gekregen. Deze dubbelbestemming brengt een aanlegvergunningenstelsel en bijzondere (beperkende) bouwregels met zich. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen monumenten, cultuurhistorisch waardevolle panden en overige panden.
Monumentenzorg.
Het rijkskader voor beschermde stads- en dorpsgezichten is geformuleerd in de Monumentenwet 1988, hoofdstuk IV. De artikelen 35 tot en met 37 zijn daarbij van toepassing.
De aanleg van de spoorlijn Breda-Tilburg en de bouw van het station in 1863 markeren de start van een belangrijke ontwikkelingsfase voor het gebied en brengen de noodzaak met zich mee voor een goede verbinding met het kerkelijke en administratieve stadscentrum. Hiervoor werd een nieuw stratenpatroon tussen het spoor en de kernen Kerk en Heuvel ontworpen. De belangrijkste straten hierin waren de Zuider Parallelweg (vanaf 1881 Spoorlaan), De Comediestraat (vanaf 1881 Willem II straat) en de Stationstraat.
De Parallelweg, de huidige Spoorlaan, had (zij het in beperkte mate) een functie als alternatieve oost-west verbinding tussen die interlokale aansluitingen op het wegenstelsel van het stadshart. Daarmee werden voor de ontwikkeling van de 'Heuvelse Akkers' de richting en het karakter van overloopgebied van de economische (middenstand, handel en kleine bedrijvigheid) en sociaal/representatieve functies van het centrum naar de belangrijkste verkeersfuncties bepaald.
De bouwactiviteit wordt ingezet vanuit de straten aan de rand van de Heuvelse Akkers. Aan de zuidzijde, vanuit de Heuvelstraat worden in de periode 1845-1862 woningen gebouwd. Het betreft hier uitsluitend arbeiderswoningen. Deze bebouwing strekt zich verder langs paden die inmiddels zijn omgedoopt tot Langestraat en Korte Tuinstraat. Vanaf 1860 worden er huizen gebouwd langs de Magazijnstraat, waarvan nu vrijwel niets meer zichtbaar is. In de jaren '60 van de negentiende eeuw ligt het zwaartepunt in het gebied tussen de Willem II straat en de Heuvelring: langs de Telegraafstraat, de Tuinstraat en het Vreedepad. Na aanleg van de Willem II straat raakt dit gebied steeds verder vol. Dan komen er woningen langs twee nieuwe straten: de IJzerstraat en de Telegraafdwarsstraat. In dit gebied komen ook diverse werkplaatsen, fabrieken en magazijnen.
In de door de gemeente aangelegde straten komt de bebouwing pas nadat de straat aangelegd is. De bouwers zijn in deze straten niet vrij in de keuze van hun bouwplan. Vanuit het station komende moest een bezoeker de indruk krijgen in een heuse stad te zijn beland. De Spoorlaan, Stationsstraat en Willem II straat worden brede straten waar grote, aanzienlijke huizen het beeld moeten gaan bepalen. Door de sturing van de gemeente in een paar straten is er verschil in bouwstijl en karakter tussen de straten die door of op initiatief van particulieren aangelegd zijn en straten die de gemeente aanlegde. Zo is er duidelijk onderscheid zichtbaar tussen de twee elkaar kruisende hoofdstraten (Willem II-straat en Tuinstraat) alsmede de begrenzende Spoorlaan enerzijds en de kleinere verbindingsstraten anderzijds. Zo was er vanzelf sprake van een zekere functiescheiding: handelskantoren, representatieve woningen en winkels alsmede verzorgende functies versus eenvoudiger woningen, kleinere middenstand en bedrijfjes. In de Spoorlaan zijn na sloop van bestaande bebouwing percelen samengevoegd ten behoeve van grootschalige kantoor- of winkelfuncties. De Spoorlaan is dan ook een straat die met welstandseisen van de gemeente aangelegd is.
Karakteristiek:
Aaneengesloten straatwand, statige huizen. Bebouwing aan de rooilijn. Grotendeels gelijke goothoogte. De bouwmassa van de gebouwen aan de straten die door de gemeente aangelegd zijn vertonen dezelfde kernmerken: 2 hoge lagen of 3 lage lagen met een kap, de kap evenwijdig aan de voorgevel. De voorgevelopbouw kent een verticale geleding (soms met uitzondering van de zolderlaag), een hogere begane grond en een lijstgevel. De lijstgevels hebben een directe en onlosmakelijke relatie met de kapafdekking. De lijstgevel is de rijk vormgegeven gootconstructie en vormt tegelijkertijd een heldere en markante beëindiging van de gevel. De gevels hebben een (hardstenen) plint. Het materiaalgebruik van de gevels varieert van gepleisterd (Stationsstraat, Willem II straat) tot baksteen (Tuinstraat). De gevels zijn rijk gedecoreerd door middel van versierde kroonlijsten met consoles, spekbanden, balkonnen met balustrades, kroonlijsten met (blinde) ramen. De ramen hebben geprofileerde stuclijsten, vaak met krulvormige bekroningen. Kapvormen: mansardekappen met gedecoreerde dakkapellen. Zadeldaken en daken met dakschilden aan vier zijden, meestal voorzien van dakpannen. Voor wat betreft de Telegraafstraat zijn de dwarse eenlaagshuizen, die zich afwissellen met tweelaagshuizen karakteristiek.
In het plangebied bevindt zich het volgende rijksmonument:
Het pand van T.S.C. St. Olof, dat zich bevindt aan de Spoorlaan 330 in dit plangebied.
In het plangebied bevinden zich de volgende gemeentelijke monumenten:
Op grond van de gemeentelijke monumentenverordening zijn in de gemeente ook gebouwen en objecten aangegwezen als gemeentelijk monument. In het plangebied gaat het om de volgende panden: Spoorlaan 334 en 350. Deze zijn op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van de specifieke bouwaanduidingen ´rijksmonument´ respectievelijk ´gemeentelijk monument´. Daarnaast is er in dit plangebied een flink aantal panden met cultuurhistorische waarde: Spoorlaan 336 en Telegraafstraat 1 tot en met 7, 29a, 29b, 31a, 31b en 31c. Deze panden krijgen de 'specifieke bouwaanduiding – cultuurhistorisch waardevolle bebouwing'. In het plangebied bevinden zich langs de oostzijde van de Magazijnstraat en aan de Spoorlaan 346 (het voormalige bankgebouw) panden die ook over cultuurhistorische waarden beschikken. Gelet op de beoogde toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied wordt er voor gekozen om deze panden niet de aanduiding cultuurhistorisch waardevolle bebouwing toe te kennen.
Het hele plangebied is in procedure om aangewezen te worden als beschermd stadsgezicht en vormt daarbinnen onderdeel van het gebied Stadskern Tilburg. Naar verwachting zal in december 2011 de aanwijzing worden afgerond. Met deze aanwijzing wordt beoogd de in het gebied voorkomende aanwezige cultuurhistorische en architectonische waarden en stedenbouwkundige structuur te waarborgen. Het beschermde gebied heeft de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie gekregen. Deze dubbelbestemming brengt een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden alsmede bijzondere (beperkende) bouwregels met zich. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen monumenten, cultuurhistorisch waardevolle panden en overige panden.
Nu de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht een feit is betekent dat een aantal dingen. De belangrijkste zijn:
- er geldt een sloopvergunningenstelsel;
- er moeten bestemmingsplannen worden gemaakt waarin de cultuurhistorische waarden van het gezicht planologisch worden vastgelegd. Tot dat moment moeten vergunningaanvragen in principe worden aangehouden;
- alle bouwwerken zijn vergunningplichtig, m.a.w. vergunningsvrij bouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht is niet mogelijk;
- bij nieuwe ontwikkelingen in het gebied vormen de cultuurhistorische waarden van het gezicht een zwaarwegend uitgangspunt.
Het beschermde stadsgezicht wordt globaal omgrensd door de Spoorlaan (noorden), de achtererven aan de westelijke zijde van respectievelijk Noordstraat, Nieuwlandstraat (westen), Heuvelstraat, Heuvel, Korte Heuvel (zuiden) en opnieuw Heuvel (oosten), waarna de aansluiting op de Spoorlaan plaatsvindt. De rijksoverheid nam in 1863 als grondeigenaar het initiatief tot de aanleg van de Parallelweg, later Spoorlaan. De gemeente liet het volgende jaar de bestrating uitvoeren, waarna aan de zuidelijke zijde in snel tempo herenhuizen werden gebouwd, soms met pakhuizen en fabrieksgebouwen op het achterterrein, middels raccordementen met het emplacement verbonden.
Het karakteristieke onderscheid in ruimtelijke opbouw tussen het onregelmatige, deels op oudere structuren gebaseerde raster met hoofdstraten, waaraan een stedelijke, prominente bebouwing, en de achterstraten met eenvoudiger bebouwing, dient gehandhaafd te blijven. Van belang is dat met name op de achterterreinen een afwisselende bedrijfsmatige bebouwing aanwezig blijft. Naast de architectuur uit zich dit verschil in ruimtelijke opbouw ook in de parcelering: daar waar aan de Spoorlaan, Stationsstraat en Willem II-straat brede en relatief diepe bouwkavels werden verkocht, zijn deze langs bijvoorbeeld de Telefoonstraat, Antoniusstraat en Mariastraat ondiep en relatief smal. Gesteld kan worden dat dit ook geldt voor de Telegraafstraat. De percelen aan de oudste straten, zoals de Spoorlaan, zijn opvallend tevens de diepste.
Reeds in 1870 wordt de infrastructuur verder uitgebreid. Dit vindt voornamelijk op particulier initiatief plaats, hetgeen mogelijk verklaart waarom de oude zandpaden van de Heuvelse Akkers als basis dienen voor de tracering van nieuwe straten. Deze stegen dienden immers vaak reeds als afscheiding van particulier bezit. Onder meer de Karrestraat en delen van de Langestraat en Telegraafstraat danken hieraan hun bochtig of geknikt tracé.
Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:
In paragraaf 4.2.2 over Welstand stond al beschreven hoe de ruimtelijke onderbouwing voor plandelen A en B van het Magazijnkwartier zich verhoudt tot de welstandsnota, hieronder komt de aanpassing van de kantoorpanden aan de Spoorlaan 348-350 komt aan bod.
De twee panden maken onderdeel uit van een groter complex dat tot 2008 in gebruik was als kantoor voor de Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie.
Na herhuisvesting van de ZLTO in Den Bosch is het gehele complex vrijgekomen. Het complex bestaat uit de beide panden gelegen aan de Spoorlaan en het achterterrein ingeklemd tussen deze panden en de (woon)bebouwing aan de Telegraafstraat, oostelijk grenst het terrein aan de magazijnstraat.
Op dit achterterrein zijn tussen 1957 en 1977 een drietal, gekoppelde annexen gebouwd, zwevend boven de parkeerplaatsen.
Het gehele ZLTO terrein maakt deel uit van Magazijnkwartier; de zone ingeklemd tussen Spoorlaan en binnenstad, ten noorden van het Pieter Vreedeplein. In het hart van dit kwartier ligt de magazijnstraat. Deze geeft toegang tot de parkeergarage en de voetgangersonderdoorgang naar het winkelgebied. In het kader van een betere aantakking van de binnenstad op de spoorzone wordt het magazijnkwartier herontwikkeld tot een gebied met een intensief gemengd stedelijk milieu. Belangrijke functies binnen dat milieu zijn wonen, werken, winkels en parkeren.
Het gebied is aangewezen als te beschermen stadsgezicht en wordt gekarakteriseerd door het onderscheid in ruimtelijke opbouw tussen het onregelmatige, deels op oudere structuren gebaseerde raster met hoofdstraten, waaraan een stedelijke, prominente bebouwing, en de achterstraten met eenvoudiger bebouwing. Dit onderscheid dient gehandhaafd te blijven. Van belang is dat met name op de achterterreinen een afwisselende bedrijfsmatige bebouwing aanwezig blijft. Naast de architectuur uit zich dit verschil in ruimtelijke opbouw ook in de parcelering; brede kavels aan de hoofdstraten (Spoorlaan) en smalle kavels aan de secundaire straten (Telegraafstraat)
Het voormalige besloten achterterrein van de ZLTO wordt ontwikkeld tot een studentenwoongebied. De kantoorannexen worden daartoe gesloopt en op hun plaats worden drie gebouwen met studenten woningen neergezet. Deze drie blokken zijn weliswaar van elkaar gedifferentieerd in afmeting en volumeopbouw maar vormen samen met de door hen omsloten binnenruimte een duidelijke eenheid.
De historische panden aan de Telegraafstraat vormen te samen met een vierde nieuw ontworpen studentenblok de koppeling van de studentenenclave aan de binnenstad.
Aan de oostzijde wordt de studentenclave van de magazijnstraat afgeschermd door een volume bestaande uit starterswoningen met een commerciële plint.
Aan de noordzijde staan de panden Spoorlaan 346 en 350. Ook deze panden vormen een scherm tussen de stad en de studentenwoningen, de kantoorpanden schermen het geluid van spoor en auto's af.
Het pand Spoorlaan 350 is een gemeentelijk monument. In de redengevende omschrijving wordt direct duidelijk gemaakt dat alleen de brede eclectische gevel nog intact is. Achter deze gevel hebben oorspronkelijk twee herenhuizen gelegen, maar deze zijn in 1950 samengevoegd met het pand op 348 tot één kantoorgebouw, waarbij beide panden aan de achterzijde rigoureus gewijzigd zijn. De oorspronkelijke structuur van dragend metselwerkwanden is vervangen door een betonvloeren en balken structuur. Het pand 348 is bij de aanbouw van de eerste annex in 1957 ook aan de achterzijde voorzien van een nieuwe gevel.
In de huidige plannen wordt het kantoorgebouw 348-350 teruggebracht naar twee losse panden. Ieder met eigen voordeur, de huidige entree blijft behouden voor 348. De nog steeds aanwezige maar lang niet meer gebruikte voordeur van 348 wordt in functie hersteld. Verder wijzigt er niets aan de monumentale voorgevel.
Aan de achterzijde van de panden wordt een trappenhuis toegevoegd voor 348 en een vluchtdeur voor 350. De vluchtdeur komt op een positie waar één van de vroegste uitbreidingen reeds een vluchttrappenhuis voorzien was.
De annex die op de achtergevel aangreep ter plaatse van de koppeling van beide kantoorpanden wordt gesloopt. Het gevel metselwerk van de beide panden (350 rood, 348 geel) wordt na de sloop doorgezet tot de nieuwe scheidslijn.
In 350 worden een aantal ramen bijgeplaatst in de stijl van de huidige achtergevel. Aan de achtergevel van 348 wordt een trappenhuis en lift toegevoegd, tevens wordt de bestaande uitbouw op de begane grond opnieuw gedefinieerd. Lift, trappenhuis en aanbouw worden in het metselwerk van 348 uitgevoerd tevens zijn de details van raamopeningen en dakrand ingevoegd in het nieuwe deel.
Door het, na de sloop, nieuw te bouwen deel van de achtergevel niet als apart object te beschouwen maar als het aanhelen van de twee bestaande achtergevels wordt een rust en vanzelfsprekendheid bereikt passend bij de positie van deze gevels in het totale plan.
In opdracht van de provincie Noord-Brabant heeft de Gemeente Tilburg in 1989-1990 het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) uitgevoerd. De geïnventariseerde objecten zijn door de gemeente Tilburg in 2006 geherinventariseerd (Herinventarisatie M.I.P.-panden, BILAN 2006). Niet alle in dit onderzoek betrokken objecten zijn uiteindelijk aangewezen als monument. De cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren, zoals opgenomen in het MIP, die niet voorzien zijn van een geautoriseerde status (rijks- of gemeentelijk monument of beschermd stads- of dorpsgezicht) en die uit de naoorlogse periode (wederopbouw), hebben geen officieel beschermde status vanwege M.I.P.. Wel hebben deze panden vaak een status als zijnde rijksmonument, gemeentelijk monument of zijn ze cultuurhistorisch waardevol, waarvoor ze wel aanduidingen op de verbeelding krijgen. In eventuele planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met deze elementen, waarbij gestreefd dient te worden naar behoud. Hergebruik verdient de voorkeur boven sloop en vervangende nieuwbouw. Dit is echter niet geformaliseerd in het voorliggende bestemmingsplan.
In het plangebied bevinden zich de volgende MIP-panden:
De gemeentelijke (Spoorlaan 334 en 350) en rijksmonumenten (Spoorlaan 330) zijn ook MIP-objecten, maar die genieten vanwege hun monumentstatus wel bescherming. Daarnaast is het MIP-object Spoorlaan 336 in het vigerende plan voor het Pieter Vreedeplein aangeduid als te handhaven pand. Dat geldt ook voor Spoorlaan 328, terwijl dit geen MIP-object is.