Magazijnkwartier 2011

4.2 Stedenbouwkundige aspecten en welstand

4.2.1 Hoogbouw

Het gemeentelijke hoogbouwbeleid is opgenomen in de Handreiking Hoogbouw die op 29 oktober 2007 is vastgesteld door de gemeenteraad.

De gemeente Tilburg staat positief tegenover hoogbouw. Hoogbouw stimuleert de bedrijvigheid, draagt bij aan functiemenging, zorgt voor herkenbaarheid, de leesbaarheid van de stad, kan bijdragen aan de verbetering van de openbare ruimte en zorgt voor het zuinig omgaan met ruimte.

Onder hoogbouw worden gebouwen hoger dan 15 meter verstaan. Hoogbouw kan niet overal in de stad. De gemeente Tilburg geeft in de Handreiking Hoogbouw aan waar zij in de stad op de lange termijn hoogbouw wenselijk acht. Dit is aangegeven op een prioriteitenkaart. Met rood is het voorkeursgebied aangegeven, met geel het gebied waar hoogbouw overwogen kan worden en met grijs de gebieden waar hoogbouw ongewenst is.

Locaties waar de gemeente graag hoogbouw ziet zijn: de Spoorzone tot aan de Universiteit van Tilburg, de Kempenbaan en het Laar.

De plekken waar hoogbouw het overwegen waard is, zijn gebieden langs de hoofdinfrastructuur zoals de Ringbanen, gebieden langs stadsranden en groenranden zoals de Piushaven, het St. Elisabeth Ziekenhuis en het Wandelbos en de (winkel)centra Wagnerplein, Paletplein, Heyhoef en De Knoop. Bij bedrijventerreinen in de stad Tilburg wordt bebouwing tot 30 meter onder randvoorwaarden toegelaten.

De handreiking hoogbouw is van toepassing voor dit bestemmingsplan. In plandeel A, dat het meest concreet aan de orde komt in dit bestemmingsplan, gaat het om de ontwikkeling van studentenwoningen in maximaal zeven lagen achter het huidige ZLTO-gebouw, terwijl het in plandeel B gaat om maximaal 80 starterwoningen met centrumfuncties op de begane grond. Plandelen A en B zullen gekoppeld gerealiseerd worden.

Voor een hoogbouwinitiatief is allereerst een programmatische toets van belang. Vervolgens zal geëist worden dat hoogbouw een meerwaarde levert aan de stad. Verwacht wordt dat die meerwaarde in de voorkeursgebieden eerder te behalen valt en ook hoger zal zijn dan in de gebieden waar hoogbouw mogelijk is. In die zin is de hoogbouwkaart te lezen als een ´kansenkaart´. Om daar zeker van te zijn wordt aan de initiatiefnemer gevraagd om de ruimtelijke onderbouwing voor wat betreft hoogbouw en bijbehorende relevante aspecten in de beginfase van het planproces te onderzoeken en het initiatief op basis van deze aspecten te verantwoorden.

Hoogbouw in de ruimtelijke onderbouwing

De ruimtelijke onderbouwing maakt onderscheid in een gebiedsprofiel en een projectprofiel. In het gebiedsprofiel wordt het plangebied beschreven, het gemeentelijk beleid in relatie gebracht tot het bouwinitiatief en worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het project beschreven. In het projectprofiel wordt nader ingegaan op het project zelf.

Gebiedsprofiel

Allereerst is een programmatische toets van belang. Specifiek voor hoogbouw zijn de volgende criteria van belang:

• a. Hoogbouw dient ten goede te komen aan de ruimtelijke oriëntatie in de stad, ook wel ´leesbaarheid´ van de stad genoemd.
• b. Hoogbouw dient een positieve bijdrage te leveren aan het silhouet/de skyline van de stad.
• c. Hoogbouw dient ingepast te worden in de omgeving.
• d. Hoogbouw dient het draagvlak van voorzieningen en openbaar vervoer te vergroten en een bijdrage te leveren aan functiemenging.

Projectprofiel

Op projectniveau wordt een hoogbouwinitiatief altijd getoetst op locale effecten, daarbij zijn de volgende zaken van belang:

• 1. Windhinder
• 2. Schaduwwerking
• 3. Uitzicht
• 4. Privacy
• 5. Schaalsprong
• 6. Plint/openbare ruimte/openbaar groen
• 7. Verkeer en parkeren

Alle genoemde aspecten dienen bij de eerste invulling van de ruimtelijke onderbouwing beargumenteerd te worden. Afhankelijk van waar het hoogbouwinitiatief gesitueerd is, is het mogelijk dat extra aspecten, die overigens al wel in de ruimtelijke onderbouwing benoemd zijn, door de stedenbouwkundigen worden meegegeven om te onderbouwen. Het gaat dan om aspecten die in dat specifieke geval in dat gebied een grote rol spelen.

Onderbouwing hoogbouw Magazijnkwartier in plandelen A en B

Ter verduidelijking volgt hieronder een afbeelding van de plandelen: de gebouwen D, E, F en G vormen samen plandeel A, op de afbeelding valt te zien dat het pand ten oosten hiervan plandeel B betreft.Beide plandelen zullen gekoppeld gerealiseerd worden.

Gebiedsprofiel

Hoogbouwreeks

Achter de historische bebouwing aan de Spoorlaan zijn recente verdichtingen als het Pieter Vreedeplein zichtbaar. Deze sporadisch hoge en daardoor zichtbare 'achterbebouwing' is kenmerkend voor de zone tussen het spoor en het winkelgebied in Tilburg. Vanuit deze reeks hogere bouwwerken kijkt men uit over de spoorzone en Tilburg-Noord. Andersom accentueren ze het raakvlak tussen de spoorzone en de Tilburgse binnenstad.

Plandeel A van het Magazijnkwartier - een studentencomplex op het binnengebied tussen de Telegraafstraat, Willem II straat, Spoorlaan en de Magazijnstraat – is ontworpen als onderdeel van deze reeks 'achterbebouwing'. Zo zijn twee van de vier woongebouwen voor studenten zichtbaar vanaf het spoor en de ruim opgezette Spoorlaan. De verdichting van het bestaande bouwblok presenteert zich zodoende aan de stad en geeft de studenten een herkenbaar adres.

Inpassing

De Telegraafstraat aan de andere kant van het plangebied is een nauwe straat, ingeklemd tussen de achterkant van het Pieter Vreedeplein en een rij historisch interessante panden. Bebouwing op het binnengebied is hier vanwege de beperkte profielbreedte niet zichtbaar. De woongebouwen in plandeel A trappen af richting de Telegraafstraat, zodat de bouwhoogten aansluiten op de bestaande panden. Dit is de zuid- en dus zonnezijde van het Magazijnkwartier. Licht en lucht dringen diep het verdichte bouwblok in en de voorgestelde compositie maakt hier optimaal gebruik van. Alle woningen in plandeel A worden ontsloten aan de Telegraafstraat. Daartoe wordt een nieuwe straat aan het bouwblok toegevoegd en wordt een poort naar het binnengebied ingezet. In de nieuwe straat is de opbouw van bouwvolume richting de Spoorlaan zichtbaar. Door de poort komt men uit op een centraal punt in het binnengebied waar doorkijkjes zicht bieden op het omringende bouwblok.

Verbinding

De relatie tussen de spoorzone in het noorden en de binnenstad in het zuiden is niet alleen vertaald in de gebouwvolumes van plandeel A. De vernieuwde Magazijnstraat wordt ingezet om de verbinding tussen het station en het Pieter Vreedeplein te verbeteren. Plandeel B – een appartementengebouw voor starters boven een commerciële plint - maakt de contour van het bestaande bouwblok af en voorziet middels een open winkelarcade langs de Magazijnstraat in de hierboven genoemde verbinding. Het bouwvolume van Plandeel B overbrugt de schaalsprong tussen de reeks kleinere panden aan de Spoorlaan en het Pieter Vreedeplein complex. De arcade is een bijzonder stedenbouwkundig verbindingselement, dat bezoekers op comfortabele wijze naar de stad enerzijds of het station anderzijds begeleidt. Daartoe heeft de arcade een passende maat van minimaal 4,5 meter hoog en 3 meter breed gekregen. De straatwanden aan de Magazijnstraat moeten de stedelijke uitstraling van deze plek versterken. Bij de aansluiting Telegraafstraat en Magazijnstraat is extra ruimte tussen de gebouwen gelaten, zodat het profiel van de Telegraafstraat niet wordt dichtgeknepen door de hoogbouw. Het doorzicht van de Willem II straat naar de Heuvel blijft intact, wat belangrijk is voor de leesbaarheid van dit dwaalgebied.

Toegevoegde waarde

De hoogbouw in de plandelen A en B van het Magazijnkwartier versterkt de ruimtelijke kenmerken van het plangebied en zijn omgeving, zodat een betere oriëntatie ter plaatse mogelijk wordt. De zorgvuldige verdichting van het bestaande bouwblok vormt een koppelstuk tussen de historische stadsstructuur en het grootschalige winkelcomplex Pieter Vreedeplein. Daarnaast huisvesten de gebouwen zo'n 265 studenten en ongeveer 75 starters. Deze doelgroepen maken veel gebruik van het openbaar vervoer en andere stedelijke voorzieningen. Het draagvlak van deze voorzieningen wordt dus aanzienlijk vergroot. Er worden tevens nieuwe commerciële ruimten toegevoegd aan de Magazijnstraat in plandeel B en het wijzigingsgebied ten oosten van de Magazijnstraat.

Ook hier zij te herhalen dat plandelen A en B gekoppeld realisatie vinden.

Projectprofiel

Windhinder

De beïnvloeding van wind in de openbare ruimte door het nieuwbouwensemble in plandeel A is redelijkerwijs zeer beperkt te noemen. De gebouwen staan binnen een bestaand bouwblok. Twee van de gebouwen rijzen boven de bouwblokcontour uit. Deze gebouwen zijn geleed aan de bovenzijde. Op maaiveldniveau zullen op het binnenterrein bomen worden aangeplant. De bomen zijn windbrekers.

De windinvloed van plandeel B is naar verwachting ook beperkt, dit plandeel is grotendeels ingesloten door bebouwing. Plandeel B bestaat uit één aaneengesloten volume en beslaat het grootste deel van de Magazijnstraat. De Magazijnstraat ligt ingesloten tussen het Pieter Vreedepleincomplex en het voormalig postkantoor aan de Spoorlaan. De Magazijnstraat vormt zodoende een relatief besloten ruimte. De te realiseren open winkelarcade geeft beschutting aan voetgangers. Geleding van het volume zal een positief effect hebben op windhinder in de straat.

Schaduwwerking

Het nieuwe Magazijnkwartier bevindt zich ten noorden van de bestaande panden aan de Telegraafstraat en heeft derhalve geen negatieve invloed op de toetreding van direct zonlicht in de woonkamers, noch de openbare ruimte van de Telegraafstraat. Plandeel A werpt delen van de dag schaduw op aangrenzende bestaande panden, te weten het kantoorgebouw in gebruik door KPN ten westen van plandeel A en de voormalige kantoren van ZLTO ten noorden van plandeel A. De laatstgenoemde kantoren maken deel uit van de ontwikkeling Magazijnkwartier.

Uitzicht

De gebouwen in plandeel A nemen dezelfde posities in als de te slopen kantoren van ZLTO, met uitzondering van gebouw F. Van een wezenlijke wijziging van uitzicht is daardoor op de meeste plaatsen geen sprake. Gebouw F is deels vier en over een lengte van 19 meter vijf lagen hoog, waardoor het net binnen de Tilburgse definitie van hoogbouw valt. Gebouw F komt ten oosten van het KPN-kantoor te staan. Het KPN-kantoor valt net niet in de categorie hoogbouw, maar is 75 meter lang. Het is daardoor ondanks de beperkte hoogte dominanter aanwezig dan gebouw F.

Hoewel het KPN-kantoor net buiten het plangebied is gelegen, wordt het gezien als onderdeel van het ensemble binnen het bouwblok. Vanuit al deze gebouwen is het uitzicht beperkt, ook in de toekomstige situatie. De kwaliteit van deze woonwerkomgeving zal worden gewaarborgd door te investeren in het nabije uitzicht. Tussen gebouwen F en D is tegenover het KPN-kantoor een doorkijk naar het binnenste van het studentencomplex.

Privacy

Daar waar de nieuwbouw binnen 25 meter van bestaande bebouwing staat, is zij veelal met de kopgevel naar de bestaande bebouwing gericht. Deze kopgevels hebben geen of beperkte openingen in de vorm van smalle sleuven. Zodoende komt er wel licht in de corridor, maar is er geen (uit-)zicht op omliggende bebouwing en wordt de privacy van omwonenden gewaarborgd.

De gebouwen F en D, liggen binnen 25 meter van het KPN-kantoor respectievelijk de voormalige ZLTO-kantoren. De balkons en doorlopende hekwerken schermen delen van de gevels van gebouwen F en D af.

Schaalsprong

Zoals hierboven bij 'Gebiedsprofiel' staat omschreven maakt de hoogbouw in het Magazijnkwartier deel uit van een herkenbare reeks hoogbouw tussen de spoorzone en de binnenstad. Het voegt zich hiermee in een herkenbare sterk verdichte strook, zichtbaar vanaf het spoor. In het gebied tussen de Spoorlaan en het Pieter Vreedeplein bevindt zich ook historisch interessante laagbouw, zoals in de Telegraafstraat. De bebouwing in het Magazijnkwartier trapt af van de Spoorlaan naar de Telegraafstraat, zodat de schaalsprong vanaf de Telegraafstraat niet zichtbaar is. De hoogbouw van plandeel B laat ruimte op de hoek Magazijn- en Telegraafstraat, zodat het kenmerkende beeld van de Telegraafstraat niet wordt verstoord en de zichtlijn van de Willem II straat naar de Heuvel intact blijft.

Plint

De gebouwen van plandeel A liggen hoofdzakelijk binnen het bestaande bouwblok, afgeschermd van de omgeving. Zij staan op kolommen zodat onder de gebouwen in de buitenlucht geparkeerd kan worden. Tussen het parkeerveld en het bovenliggende woonmilieu worden terrassen gebouwd en bomen aangepland. Op twee plaatsen maakt plandeel A wel contact met de omliggende stad. Aan de rij historische panden van de Telegraafstraat wordt één nieuw pand toegevoegd, dat zich in maat en uitstraling voegt naar zijn omgeving. Tussen dit pand en plandeel B bevindt zich een de toegang naar het parkeerveld. Deze toegang zal worden afgeschermd middels een representatief hekwerk.

De nieuwe straat gaat het bouwblok binnen, staat loodrecht op de Telegraafstraat en biedt toegang tot twee woongebouwen. Deze doodlopende straat is bedoeld voor langzaam verkeer, er zijn geen parkeerplaatsen voor auto's.

Plandeel B bevat in de plint commerciële ruimten en een entree voor de bovengelegen woningen. Beide liggen binnen een arcade die voetgangers begeleidt van de Spoorlaan naar het Pieter Vreedeplein en andersom. Utilitaire ruimten als bergingen worden zoveel mogelijk aan de achterzijde van het gebouw gerealiseerd aan de kant van het parkeerveld. Zij worden van het bovengelegen woonmilieu afgeschermd middels bomen en ruime terrassen.

Verkeer

De huidige verkeersbelasting ligt vrijwel uitsluitend op de Spoorlaan en de Magazijnstraat. Kantoren zullen plaats maken voor studentenhuisvesting. Omdat de parkeernorm voor studentenhuisvesting relatief laag is, verandert er weinig aan de verkeersdruk op het gebied (van 154 naar 166 parkeerplaatsen). De gebruikers van de resterende kantoren en de bewoners en bezoekers van plandelen A en B parkeren allemaal op het parkeerveld onder de studenthuisvesting, aan de binnenzijde van het bouwblok. Er zijn twee toegangen, enerzijds de bestaande toegang aan de Spoorlaan (een poort onder het voormalige kantoor van ZLTO), anderzijds een nieuwe toegang aan de Telegraafstraat, tussen plandelen A en B. Voor de studenten zullen ruime fietsenstallingen worden gerealiseerd, welke per gebouw gescheiden zijn en zich bevinden nabij de desbetreffende woningentree. Alle studentenhuisvesting wordt (in-)direct ontsloten vanaf de Telegraafstraat. De verkeersstromen van fietsers en automobilisten zijn gescheiden. Voor de studenten is bovendien een goede aansluiting op het openbaar vervoersnetwerk van belang. Het (bus-)station Tilburg ligt op 500 meter van het Magazijnkwartier.

4.2.2 Welstand

Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd, onder de titel ´Welstandsnota 2004. Meer aandacht waar dat moet, meer vrijheid waar dat kan´.

De Welstandsnota heeft een duidelijke relatie met de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan beschrijft naast de toegelaten functies in stedenbouwkundige termen de toegestane bouwmassa´s in een gebied en de plaats waar deze mogen worden gebouwd. Het is de taak van welstand te borgen dat bij veranderingen de verschijning van de bouwmassa´s passend is en blijft in de omgeving. De Welstandsnota verdeelt de gemeente hierbij op basis van de opbouw en ontstaansgeschiedenis in tien verschillende soorten gebieden, met ieder hun eigen gebiedsgerichte criteria. Daarbij maakt de Welstandsnota onderscheid in drie niveaus, afgestemd op functie en karakter van de omgeving. Het zwaarste niveau heeft betrekking op de belangrijke stedelijke elementen. Het lichtste, welstandsvrije niveau op delen van bedrijventerrein en terreinen die nauwelijks of geen relatie met het openbaar gebied hebben. De meeste gebieden kennen het gemiddelde niveau; een voldoende kwaliteit is hier de norm. Daarnaast kent de Welstandsnota uniforme ´loketcriteria´ voor een aantal veelvoorkomende bouwwerken.

Een algemeen onderwerp van welstandszorg is de waarborging van het kwaliteitsonderscheid tussen de hoofdstructuur enerzijds en de overige gebieden anderzijds: diversiteit voortkomend uit gegroeide lintbebouwing tegenover eenheid en samenhang in ontworpen (woon)buurten. Planologisch worden in de lintbebouwde hoofdstructuur meer mogelijkheden geboden dan daarbuiten. Dit wordt gelegitimeerd vanuit het grotere belang van die straten voor de stad en het individuele karakter van de bebouwing. Hierdoor zijn grote contrasten denkbaar tussen buurpanden. Welstandscriteria kunnen die niet geheel ondervangen. Daarom is ook in planologische zin afstemming tussen buurpanden noodzakelijk ten aanzien van bouwhoogte en bouwdiepte. Nadere eisen kunnen hierin voorzien, waarbij in bepaalde mate overgangszones kunnen worden afgedwongen boven 9 m hoogte en 12 m diepte. Deze overgangszones hebben tot doel om ruimtelijke conflicten in bestaande situaties te verzachten. De algemene doelstelling blijft om de stedelijke veranderings- en verdichtingsdynamiek mogelijk te houden.

De binnenstad

De binnenstad valt geheel onder het hoogste welstandsniveau. Dat houdt in dat alle nieuwbouwprojecten en grotere verbouwprojecten die niet bovengemiddeld zijn, niet aan redelijke eisen van welstand voldoen noch op zichzelf noch in verband met de omgeving. Daar komt nog bij dat een groot gedeelte van het plangebied een rijksbeschermd stadsgezicht behelst. In de beschrijving van dit gezicht zijn de stedenbouwkundig en architectonisch waardevolle elementen en aspecten weergegeven in alle nuances die de binnenstad rijk is. Deze vormen een extra toetsingskader dat in eerste instantie via beoordeling door de Monumentencommissie in het kader van de omgevingsvergunning en vervolgens bij de beoordeling door de Welstandscommissie bepalend zal zijn in relatie tot de cultuurhistorische continuïteit binnen het plangebied.

Een belangrijk derde element voor de binnenstad vormt het nu reeds bestaande gebiedsspecifieke welstandsbeleid zoals dat is vastgelegd in de welstandsnota onder hoofdstuk 12.1. Voortgekomen uit een privaatrechtelijk beheerconvenant zijn de bepalingen hiervan uiteindelijk als welstandsbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om:

• 1. gevelreclame;
• 2. architectuur, kleurstelling panden, luifels;
• 3. zonneschermen, vanen, vlaggen en vlaggenstokken en
• 4. rolluiken.

Voor de gedetailleerde regeling wordt verwezen naar de Welstandsnota 2004.

De wijze waarop dit bestemmingsplan rekening houdt met welstand en de welstandsnota is als volgt.

Ruimtelijke onderbouwing Magazijnkwartier in relatie tot beschermd stadsgezicht.

Het Magazijnkwartier beslaat het gebied dat ingeklemd is tussen de noordzijde van de Telegraafstraat, de achtererven van de Heuvel, de Spoorlaan en het KPN-gebouw, dat parallel ligt aan de Willem II straat. Dit gebied maakt onderdeel uit van de 'stationswijk', het gebied tussen de Heuvelstraat en Spoorlaan, van Nieuwlandstraat tot Heuvel. Dit gebied is aangewezen als beschermd stadsgezicht.

'de stationswijk in Tilburg is de structureel gaaf bewaard gebleven eerste stadsuitbreiding van Tilburg, waarbij in plaats van het verlengen en verdichten van de lintbebouwing werd getracht een 'compacte' wijk tot stand te brengen. De lokale overheid beperkte haar bemoeienissen tot de aanleg, dan wel bestrating van de voornaamste straten. De markt (beleggers, notabelen en fabrikanten) had vrij spel bij de verdere inrichting, hetgeen geresulteerd heeft in een ad-hoc ingericht stadsdeel met oorspronkelijk een prominente ruimtelijke segregatie, met enerzijds een homogene bebouwing van herenhuizen langs de hoofdstraten en anderzijds een sterk gemengde, voorheen grotendeels industriële bebouwing op de achterterreinen.

Het stadsdeel heeft de combinatie van historisch-ruimtelijke structuur en bebouwing grotendeels behouden, zij het dat het gros van de textielfabrieken inmiddels vervangen is door sociale woningbouw. De sterke functionele verscheidenheid rond de achterstraten is daardoor voor een deel verloren gegaan.

De wijk is van belang als goed voorbeeld van een gaaf bewaard gebleven stationswijk, waarbij de kracht van het ensemble voornamelijk gelegen is in de structurele en visuele samenhang van bebouwing en structuur, waarin de latere wijzigingen van ondergeschikte aard zijn.'

(bron: motivering bij besluit tot aanwijzing beschermd stadsgezicht)

Cultuurhistorische waarden:

Het gebied is van belang als bijzondere uitdrukking van een sociaal-economische ontwikkeling.

Historisch-ruimtelijke of stedenbouwkundige waarden:

Het gebied heeft belang wegens de bijzondere samenhang van functies, schaal, verschijningsvorm van bebouwing, wegen en openbare ruimten, mede in relatie tot de lokale ontwikkelingsgeschiedenis; het gebied heeft belang wegens de hoogwaardig ruimtelijke esthetische en functionele kwaliteiten, op basis van een herkenbaar stedenbouwkundig concept.

Situationele waarden:

Het gebied heeft belang vanwege de bijzondere samenhang van historisch-ruimtelijke en structurele kwaliteiten van bebouwde en onbebouwde ruimten in relatie tot hun stedelijke omgeving; het gebied heeft belang wegens de hoogwaardige kwaliteit van de aanwezige bebouwing (monumenten) en hun groepering in relatie tot hun stedelijke omgeving.

Gaafheid /herkenbaarheid:

Het gebied heeft belang wegens de herkenbaarheid en gaafheid van de historisch-ruimtelijke structuur, bebouwing en functionele opzet als geheel.

Zeldzaamheid:

Het gebied is deels van belang vanwege de unieke verschijningsvorm vanuit historisch–ruimtelijk en

stedenbouwkundig oogpunt.

(bron: waardering bij besluit tot aanwijzing beschermd stadsgezicht)

Bij de ontwikkeling van dit stadsdeel is de verbinding tussen het station en de binnenstad al zeer bepalend gebleken voor haar structuur en karakter. De gemeente heeft een aantal hoofdverbindingen aangelegd (Spoorlaan (voorheen Parallelweg), Willem II- en Nieuwlandstraat) en in deze straten eisen gesteld aan maat en vorm van de aanliggende bebouwing. Tevens zijn secundaire straten aangelegd zonder esthetische eisen maar met een beperking van de bouwhoogten. Deze structuur is in de loop van de ontwikkeling aangevuld met achterpaden en achtererven.

Deze ontwikkelingsstrategie heeft tot een wijk met een zeer diverse korrelgrootte geleid. Brede villa's en kantoren aan de hoofdstraten, smalle stadshuizen in de secundaire straten en arbeidershuizen langs de achterpaden, afgewisseld met fabrieksbebouwing van verschillend formaat op de achtererven.

Binnen het Magazijnkwartier zijn aan de Spoorlaan duidelijke voorbeelden te herkennen van de voorname bebouwing aan de hoofdstraten. De Telegraafstraat is een voormalig zandpad waarvan aan de noordzijde nog duidelijk de functionele menging van bedrijfs-/industriepanden met woningen te zien is. Ook de bedrijfsbebouwing op achtererven is op een aantal plekken aanwezig, in zeer diverse vorm. Het KPN-gebouw haaks op de Telegraafstraat, de voormalig drukkerij haaks op de heuvel en de grote schuur met discotheek zijn hiervan voorbeelden.

Huidige situatie

Met de komst van het grootschalige Pieter Vreedeplein, de schaal en capaciteitsvergroting van de Magazijnstraat en de aanwezigheid van het postkantoor staat de voor de stationswijk gewaardeerde samenhang in het Magazijnkwartier ernstig onder druk. De perceelsgrootte en diversiteit van bebouwing aan de noordzijde van de Telegraafstraat wordt gespiegeld door een hoge gesloten plint met een enkele opgang naar de woontorens van het Pieter Vreedeplein. De Magazijnstraat is tweemaal zo breed als voorheen en leidt het verkeer naar de tweelaagse parkeergarage van het Pieter Vreedeplein. Om dit mogelijk te maken is de volledige westelijke bebouwing van de Magazijnstraat gesloopt waardoor de binnenzijde van het bouwblok volledig in het zicht ligt.

Nieuwe situatie

Structuur.

Het bestemmingsplan gaat uit van het herstel van de structuur van het gebied. De relatie in functie en korrel tussen binnengebied, achterstraat en hoofdstraat ligt ten grondslag aan het huidige plan:

• De Historische bebouwing aan de Spoorlaan 348 en 350 (gem. monument) blijft behouden. De panden zijn in de jaren '50 van de vorige eeuw samengevoegd en worden nu weer gescheiden. De voordeur van het pand op 350 wordt daarbij weer in gebruik genomen. Tevens blijft de poort/onderdoorgang, kenmerkend voor de relatie tussen hoofdbebouwing en achtergebied, behouden en in gebruik als toegang tot de parkeervoorzieningen van deze panden.

• De bebouwing aan de noordzijde van de Telegraafstraat, waar deze grenst aan het voormalige ZLTO-terrein wordt opnieuw functioneel verbonden met het achtererf. De in de bebouwing aanwezige poorten worden ingezet om toegang te geven naar het nieuw te bouwen complex op het binnengebied.

De Telegraafstraat wordt op dit moment abrupt onderbroken door de leegte van de nieuwe Magazijnstraat, naast het laatste pand aan de Magazijnstraatzijde wordt in dezelfde schaal en perceelsafmetingen een pand gepland dat georiënteerd is op de Telegraafstraat en de Magazijnstraat en één van de twee koppelstukken tussen het oude achterpad en de nieuwe Magazijnstraat gaat vormen.

• Het achtererf, ingesloten door Spoorlaan en Telegraafstraat, wordt in analogie met de industriële invullingen vormgegeven als een samenhangend complex: een aantal functioneel en ruimtelijk met elkaar samenhangende bouwdelen dat een afwijkende schaal en uitstraling heeft ten opzichte van de straatgevels. Het gaat hierbij om een ensemble van individuele studentenwoningen die via verschillende toegangen en collectieve terrassen met elkaar in verbinding staan. Ontsluiting en toegang tot de stad vindt plaats via bestaande doorgangen en achterpaden aan de Telegraafstraat.

• Het binnengebied aan het oostelijk deel van de Magazijnstraat wordt gekenmerkt door rug aan rug tegen elkaar aangebouwde bedrijvigheid (discotheek, sportschool, restaurants.) Hiervoor bevat dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid, zodat er tot 15 meter hoog gebouwd kan worden ten behoeve van centrum-, woonfuncties en een gezondheidscentrum. Een en ander vindt verder verduidelijking in de uitleg over de opzet van de planregels in hoofdstuk 7 en meer in het bijzonder in paragraaf 7.4, onder algemene aanduidingsregels. Zo valt te denken aan een grotere winkel of leisure-voorziening voorzien, die op vergelijkbare wijze van het binnengebied gebruik maakt; een relatief kleine entree aan de straat (in dit geval Magazijnstraat) en een grote oppervlakte aan de onzichtbare achterzijde. Het informele karakter van achtertuinen en achterpaden wordt hier versterkt door op het dak van deze functie stadswoningen rond een (gemeenschappelijke) binnenplaats te voorzien.

De nieuwe Magazijnstraat staat echter op gespannen voet met de historische structuur. Door de schaalvergroting van het Pieter Vreedeplein heeft ook deze straat een transformatie door moeten maken. Voorheen was dit een secundaire straat voornamelijk gericht op het ontsluiten van de aanliggende huizen, nu is de hoofdfunctie van de straat het ontsluiten van het Pieter Vreedeplein. Hiertoe heeft de straat een ingrijpende profielverbreding doorgemaakt, het huidige profiel is breder dan de Willem II- en Nieuwlandstraat. Hier is dus sprake van een ingrijpende verstoring van de, binnen het beschermd stadsgezicht sterk gewaardeerde, gaafheid van de ruimtelijke structuur.

Het bestemmingsplan onderkent de afwijkende maat en schaal die het Pieter Vreedeplein en de Magazijnstraat binnen het gebied introduceren. Het bebouwingsvoorstel sluit aan bij de structuur van de wijk, gekenmerkt door diversiteit van functie en schaal, gemengd volgens de regels van een hiërarchisch stratenpatroon.

Binnen die structurerende elementen wordt gewerkt aan een volumeopbouw die een koppelstuk vormt tussen de bestaande stad en de nieuwe reeds gerealiseerde functies.

Koppeling Plandeel A, studentencomplex

Achter de historische bebouwing aan de Spoorlaan zijn recente verdichtingen als het Pieter Vreedeplein zichtbaar. Deze sporadisch hoge en daardoor zichtbare 'achterbebouwing' is kenmerkend voor de zone tussen het spoor en het winkelgebied in Tilburg. Vanuit deze reeks hogere bouwwerken kijkt men uit over de spoorzone en Tilburg-Noord. Andersom accentueren ze het raakvlak tussen de spoorzone en de Tilburgse binnenstad.

Plandeel A van het Magazijnkwartier - het studentencomplex op het binnengebied tussen de Telegraafstraat, Willem II straat, Spoorlaan en de Magazijnstraat – is ontworpen als onderdeel van deze reeks 'achterbebouwing'. Zo zijn twee van de vier woongebouwen voor studenten zichtbaar vanaf het spoor en de ruim opgezette Spoorlaan. De verdichting van het bestaande bouwblok presenteert zich zodoende aan de stad en geeft de studenten een herkenbaar adres.

De Telegraafstraat is een nauwe straat, ingeklemd tussen de achterkant van het Pieter Vreedeplein en een rij historisch interessante panden. Bebouwing op het binnengebied is hier vanwege de beperkte profielbreedte niet zichtbaar. De woongebouwen in plandeel A trappen af richting de Telegraafstraat, zodat de bouwhoogten aansluiten op de bestaande panden. Dit is de zuid- en dus zonnezijde van het Magazijnkwartier. Licht en lucht dringen diep het verdichte bouwblok in en de voorgestelde compositie maakt hier optimaal gebruik van.

Koppeling Plandeel B, Magazijnstraat

De vernieuwde Magazijnstraat wordt ingezet om de verbinding tussen het station en het Pieter Vreedeplein te verbeteren. De westzijde – een appartementengebouw voor starters boven een commerciële plint – sluit het bestaande bouwblok opnieuw en voorziet middels een open winkelarcade langs de Magazijnstraat in de hierboven genoemde verbinding. Het bouwvolume van Plandeel B overbrugt de schaalsprong tussen de reeks kleinere panden aan de Spoorlaan en het Peter Vreedeplein complex.

De arcade is een stedenbouwkundig verbindingselement dat bezoekers op comfortabele wijze naar de stad enerzijds of het station anderzijds begeleidt. De arcade scheidt de voetgangers en de commerciële plint van de rijbaan, die naar de parkeergarage van het Pieter Vreedeplein leidt. De straatwanden aan de Magazijnstraat zijn hoger dan in de oude Magazijnstraat; dit compenseert het brede straatprofiel en behoudt het stadskarakter van de straat, ondanks haar 'toeritfunctie'.

Wellicht ten overvloede: plandeel A wordt gekoppeld gerealiseerd met plandeel B.

Koppeling Magazijnstraat, Telegraafstraat

Bij de aansluiting Telegraafstraat en Magazijnstraat is extra ruimte tussen de gebouwen gelaten, zodat het profiel van de Telegraafstraat niet wordt dichtgeknepen door de nieuwbouw. Het nieuwe bebouwingsvoorstel is zo ontworpen dat het zich niet manifesteert in de Telegraafstraat, het doorzicht van de Willem II straat naar de Heuvel blijft intact, wat belangrijk is voor de leesbaarheid van dit dwaalgebied.

Op de aansluiting van de Magazijnstraat aan de Telegraafstraat ligt de bebouwing van beide straten terug, en is nog verder teruggelegd naar aanleiding van de burgerparticipatie (zie paragraaf 9.3, in reactie op de vragen tijdens de burgeravond is een tekening opgenomen waarin duidelijk wordt hoeveel de bebouwing terugspringt. Hierdoor ontstaat een pleinachtige verbreding van de openbare ruimte, een intermediair waarop twee gebouwen georiënteerd zijn, de nieuwe eindbebouwing van de Telegraafstraat en een bijzonder vormgegeven kopgebouw tegen het arcadeblok aan de Telegraafstraat. De laatste sluit in footprint aan bij de schaal en korrel van de Telegraafstraat, terwijl in hoogte een opmaat wordt gemaakt naar de hoogbouw op het Pieter Vreedeplein: de nieuwe stedelijke schaal en de historische aandacht en individualiteit worden hier met elkaar verenigd.