Hoge Hoek

3.6 Ontwikkelingsplan Overhoek Berkel-Enschot

In het Stadregionaal Uitwerkingsplan voor de regio Tilburg is het gebied ´Noordoost´ als een hoofdrichting van verstedelijking binnen de stadsregio van Tilburg aangegeven. De ontwikkeling van het gebied ´Noordoost´ biedt de mogelijkheid tot versterking van de differentiatie in het woningaanbod met groen stedelijk wonen in West, stadswonen in het centrum en dorps (dan wel landelijk) wonen in Noordoost en meer specifiek in de Overhoeken. De Overhoeken Berkel-Enschot vormen een van de 4 kwadranten waaruit ´Noordoost´ is opgebouwd. De Overhoeken bezitten een aanzienlijke ruimtelijke capaciteit voornamelijk bedoeld voor woningbouw en in minder mate voor bedrijfsterreinen.

Teneinde tijdig te kunnen beschikken over de gronden, noodzakelijk voor de uitvoering van het plan heeft de raad in januari 1997 een Voorkeursrecht gemeenten (WVG) op het gebied gevestigd. Teneinde dit voorkeursrecht niet te laten verlopen diende uiterlijk eind 1998 een ontwerp-bestemmingsplan voor het gebied ter inzage te liggen. Voor de Overhoeken zijn vervolgens vijf bestemmingsplannen opgesteld en deze zijn door uitspraak van Raad van State onherroepelijk geworden. Deze vijf bestemmingsplannen zullen nader uitgewerkt moeten worden in zogenaamde ´uitwerkingsplannen´. De gemeente Tilburg heeft besloten ten behoeve van deze uitwerking een aantal ontwikkelingsvoorwaarden te formuleren waarbinnen de uitwerkingsplannen ontwikkeld kunnen worden. Deze ontwikkelingsvoorwaarden zijn opgenomen binnen het ontwikkelingsplan ´Overhoek Berkel-Enschot´ en hebben betrekking op enerzijds de Overhoeken als entiteit binnen ´Noordoost´ en anderzijds de Overhoeken afzonderlijk. Deze ontwikkelingsvoorwaarden gelden als toetssteen voor de specifieke Overhoeken alsmede om de (stedenbouwkundige) eenheid van de Overhoeken binnen Berkel-Enschot te kunnen bewaren. Op 23 september 2002 heeft het College ingestemd met het Ontwikkelingsplan Overhoeken Berkel-Enschot. De raadscommissie heeft in haar behandeling op 28 oktober 2002 tevens ingestemd met het ontwikkelingsplan.

Binnen het kwaliteitsprofiel voor de Overhoeken wordt voor het woonprofiel ´Spoorzone´ (Hoge Hoek) het volgende aangegeven:

• Dorpscentrum; plein
• Gemengd gebruik (wonen + zakelijk en maatschappelijk dienstverlening); puur wonen
• Mix meergezinswoningen / eengezinswoningen

Ten aanzien van de woonkwaliteit staat de levensloopbestendigheid van de woning voorop. Binnen het ontwikkelingsplan worden derhalve een aantal eisen inzake woonkwaliteit aangegeven. Het gaat hierbij om het volgende:

• Alle woningen worden gebouwd volgens het dan geldende Bouwbesluit;
• Het stedenbouwkundig plan dient te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen;
• Uitgangspunt is het realiseren van een geluidsniveau in de woningen van 5 dB(A) beter als geeist wordt in de regelgeving (Bouwbesluit)
• De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn DuBO-2 en de module Integrale Woonkwaliteit zijn van toepassing op de Overhoeken;
• Zeker 30% van de woningen kent een bredere beukmaat van 6 meter of meer;
• 30-40% van de woningen dient te beschikken over (de mogelijkheid tot) een extra kamer op de begane grond;
• Voor 30-40% van de woningen wordt uitgegaan van een netto verdiepingshoogte van 2,80 dan wel 3,00 meter;
• De toepassing van een anti speculatie beding verdient aanbeveling;
• Op stedenbouwkundig gevoelige locaties dienen de bergingen in steen uitgevoerd te worden.

Voor de waterhuishouding is het Waterplan Tilburg van toepassing. Het gaat hierbij om het vasthouden van gebiedseigen water, de handhaving van de onderlaag bij het bouwrijp maken, het kruipruimteloos bouwen van alle woningen en het afkoppelen en infiltreren van hemelwater waar mogelijk en het ontwateren van het gebied middels ophoging of beperkte drainage.

Uit het oogpunt van duurzaam ruimtegebruik en een beperking van de kosten voor infrastructuur wordt voor de Overhoeken gestreefd naar een beperking van infrastructuur, indien verkeerstechnisch mogelijk. Tevens wordt het concept Duurzaam Veilig nagestreefd.