| Plan: | Sint-Michielsgestel, Centrum Sint-Michielsgestel 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0845.BP2010SMGCENTRM100-OH02 |
In het centrumgebied worden circa 150 woningen gerealiseerd. Daarnaast worden er op het Binnenterrein maximaal 130 woningen gebouwd. Deze woningen bestaan uit diverse prijsklassen en zullen bestaan uit huur- en koopwoningen. Met de realisering van deze woningen wordt voorzien in de woningbehoefte in Sint-Michielsgestel.
Woningbouwprogramma 2009-2013
In het woningbouwprogramma 2009-2013 is voor het centrum van Sint-Michielsgestel een woningaantal opgenomen van circa 130 woningen. Daarnaast wordt voor het terrein aan de Dommeloever onderzocht hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd. In het Binnenterrein worden circa 120 woningen geprojecteerd. Deze aantallen zijn opgenomen in de woningbouwcapaciteit 2009-2013. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd en wordt daarbij afgestemd op de laatste stand van zaken van het centrumplan.
Woonwensen 2007
In het onderzoek Woonwensen 2007 (O&S 's-Hertogenbosch; november 2007) worden de uitkomsten gepresenteerd van het onderzoek in de gemeente Sint-Michielsgestel.
Van de volkshuisvestingdoelgroep bewoont 60% een koopwoning, voor de overige 40% zijn er in principe voldoende betaalbare huurwoningen. De huurmarkt kent enige scheefheid. Van de betaalbare huurwoningen wordt 30% bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (inkomen). Van de primaire doelgroep woont 7% in een duurdere huurwoning.
Door de onafgebroken stijging van de huizenprijzen staan er in Sint-Michielsgestel nog maar weinig koopwoningen onder € 200.000,- (1% woningvoorraad). In 2003 was dat nog 8%. Omdat de prijsstijging ruim boven het inflatiecijfer ligt, wordt het voor starters en huurders met een modaal of iets hoger inkomen lastiger om een huis te kopen.
Huurders hebben iets vaker klachten over hun woning dan koopwoningbewoners (te klein, geen aanpassing aan wensen).
Van de huurders heeft 40% belangstelling de woning te kopen (gelijk aan 2003). Het aandeel betaalbare koopwoningen is echter gering. Huurders zijn echter niet op zoek naar een koopwoning.
De verhuisgeneigdheid onder zelfstandig wonende huishoudens is vergelijkbaar met andere gemeenten en ligt iets hoger dan in 2003. 24% ofwel 2.500 huishoudens gaven aan (misschien) binnen 5 jaar te willen verhuizen, 900 thuiswonende jongeren zoeken een zelfstandige woning.
Omstreeks 2001 begon de doorstroming in de huursector ernstig te stagneren. In de praktijk is wel een toename geweest van de doorstroming van huur naar koop.
Het aantal startende huurders is sinds 2001 gedaald, het aantal starters in een koopwoning groeide: 60% wenst een huis kopen (in 2003 35%).
Het vorige onderzoek is niet zoveel veranderd in het wensenpatroon van senioren (85% wil een woning met drie kamers). Net als in 2003 wil de helft een appartement. Een verschil met 2003 is dat er meer koopwoningen gevraagd worden.
De meeste vraag gaat uit naar eengezinskoopwoningen (starters, doorstromers jonger dan 55 jaar). Ondanks de doorstroming is er een fors tekort aan eengezinskoopwoningen. Ook is er vraag naar kleine koopappartementen (starters, oudere doorstromers). Er is echter nauwelijks aanbod. Desondanks betreft dit een betrekkelijk klein marktsegment. In de huursector is er theoretisch gezien eveneens een groot tekort aan kleine woningen, vooral gestapelde woningen.
Er is relatief weinig vraag naar (middel)grote eengezinshuurwoningen. De meeste vraag naar eengezinshuurwoningen in Sint-Michielsgestel komt van jongere doorstromers. In de praktijk zal de vraag naar deze woningen toenemen als starters met een koopwens er niet direct in slagen die te realiseren en besluiten eerst maar te gaan huren.
Voor een gedeelte komt het aanbod aan grote en dure koopwoningen tegemoet aan de vraag van jongere doorstromers uit de gemeente. Maar vraag en aanbod sluiten niet helemaal op elkaar aan. Het te verwachten theoretisch overschot aan grotere eengezinswoningen in de duurdere prijsklassen, vormt een interessant aanbod voor doorstromers uit andere regiogemeenten ('s-Hertogenbosch). De verhuisbewegingen van de laatste jaren laten deze ontwikkeling inderdaad steeds duidelijker zien.
Het is gewenst in het centrum en op het Binnenterrein een zo gedifferentieerd mogelijk woningbouwprogramma te bieden. Duidelijk is dat er behoefte is aan nieuwbouw in (het centrum van) Sint-Michielsgestel.
Gemeentelijk beleid
Aangezien er in het centrum van Sint-Michielsgestel veel nieuwbouw tegelijkertijd op de markt komt, is het van belang dat er een diversiteit aan woningbouw plaatsvindt om diverse doelgroepen te bedienen. Dat wil zeggen een differentiatie in type woning (grondgebonden/gestapeld), prijsklasse en huur/koop. In het centrum is het beleid met name gericht op de in het woonwensenonderzoek genoemde tekorten op de woningmarkt aan kleine woningen, zowel grondgebonden als gestapeld en aan seniorenwoningen, veelal appartementen met drie kamers. Om het woningbouwprogramma te begrenzen zijn binnen de bestemmingsvlakken waar woningbouwontwikkeling plaatsvindt maximale aantallen woningen opgenomen in de toelichting.