Hulzebraak 3 fase 5 en 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ vastgesteld. Dit plan maakt onderdeel uit van de uitbreidingswijk Hulzebraak aan de zuidzijde van de kern van Schijndel en biedt de mogelijkheid om in totaal circa 160 woningen te realiseren. De oorspronkelijke verkaveling van fase 5 en 6 van Hulzebraak 3 ging uit van 6 vrijstaande woningen en 42 geschakelde of twee-onder-één kapwoningen.

Als gevolg van de huidige ontwikkeling op de woningbouwmarkt door de demografische ontwikkeling c.q. veranderde woningbehoefte zijn in fase 5, aan de zijde van de Steenbok nu tien aaneengebouwde woningen voorzien in plaats van twee vrijstaande woningen. Om dezelfde reden is het wenselijk om binnen de rest van fase 5 en fase 6 de nodige flexibilteit te hebben om de situering van de bouwvlakken, het woningtypologie alsmede de goot-/bouwhoogte en gevelbreedte aan te passen waarbij het aantal woningen (eventueel) toeneemt.

Het is vanwege de verkoopbaarheid en woningbehoefte namelijk wenselijk om ter plaatse zowel kleine grondgebonden goedkopere rijenwoningen als grote vrijstaande woningen te realiseren en alles daar tussenin. Deze aanpassing heeft gevolgen voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk Hulzebraak en de ontwikkeling van fase 5 en 6 hierin.

afbeelding oorspronkelijk plan fase 5 (gele contour) en fase 6 (groene contour)

Dit houdt in dat het planvoornemen voor fase 5 vooralsnog van de bouw van maximaal 30 woningen uitgaat. In de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet waren dit 22 woningen. Het aantal woningen neemt daarmee per saldo met 8 wonignen toe. Het woningaantal in fase 6 blijft vooralsnog ongewijzigd.

De realisatie van de 10 aaneengebouwde woningen past niet binnen de toegestane bouwmogelijkheden. Deze woningen zijn buiten de aangeduide bouwvlakken gesitueerd en ook de oriëntatie is in deze situatie gewijzigd. Voor het overige deel van fase 5 en fase 6 wordt niet voorzien in de benodigde flexibilteit om de bouwvlakken, woningtypologie, goot-/bouwhoogte en gevelbreedte aan te passen als gevolg van gewijzigde inzichten en ontwikkelingen op de woningbouwmarkt.

Om de realisatie van de 10 woningen en de gewenste flexibiliteit in het overige deel van fase 5 en fase 6 mogelijk te maken wordt met onderhavig bestemmingsplan het vastgestelde bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' herzien voor beide fases.

1.2 Plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op fase 5 en 6 van het plan ‘Hulzebraak 3’ en wordt begrensd door de Dierenruim, Pegasus, Steenbok en Sterrenlaan. Op onderstaande afbeelding is de ligging van fase 5 en 6 weergegeven binnen ‘Hulzebraak 3’ en ten opzichte van de kern van Schijndel.

afbeelding ligging plangebied fase 5 (gele contour) en fase 6 (groene contour) ten opzichte van plan Hulzebraak 3 (rode contour)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 22 april 2010.

afbeelding uitsnede geldend bestemmingsplan 'Hulzebraak 3'

Voor de bedoelde gronden gelden de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen'. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is de woonfunctie al dan niet in combinatie met een praktijk- en kantoorruimte ten behoeve van een beroep aan huis toegestaan. Op de verbeelding is binnen deze bestemming met bouwvlakken aangegeven waar gebouwd mag worden en met een nadere aanduiding is bepaald welk woningtype is toegestaan. Indien tevens een gevellijn is aangeduid mag de voorgevel in of maximaal 3 meter uit de bouwgrens worden gebouwd. Ook de goot- en bouwhoogte (respectievelijk 6 en 10 meter) zijn op de verbeelding vastgelegd. Daarnaast is in de regels onder andere vastgelegd wat de minimale breedte van een woning moet zijn. De bestemming 'Tuin' is bestemd voor tuindoeleinden behorende bij de woonfunctie.

Bij toetsing van het planvoornemen (10 aaneengebouwde woningen) aan het geldend bestemmingsplan is gebleken deze niet past binnen de vastgestelde bestemmingsdoeleinden en bebouwingscontouren. Daarnaast biedt dit bestemmingsplan geen flexibilteitsbepaling in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'Wonen' te wijzigingen. In hoofdstuk 3 ‘Projectbeschrijving’ wordt hier verder op ingegaan.

 

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Voor wat betreft het beleidskader wordt verwezen naar het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’. Het geldend rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid doet geen uitspraken over de invulling van een stedenbouwkundig plan op kavelniveau.

2.1 Rijksbeleid

Voor de duidelijkheid wordt wel vermeld dat op rijksniveau de ‘Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)’ de ‘Nota Ruimte’ heeft vervangen. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het Rijk concentreert zich daarbij op de versterking van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel. De provincies en gemeenten moeten afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Onderhavig bestemmingsplan geeft hieraan invulling.

2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Indien er binnen een regio ontwikkelingen plaats zullen gaan vinden, zoals woningbouw, dient het stappenplan uit de SVIR gevolgd te worden. Deze zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is uiteengezet in de door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu in oktober 2012 uitgebrachte 'Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking' en bestaat kort samengevat uit de volgende treden:

• 1. Controleren van zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte naar de nieuwe functie of voorziening op regionaal of intergemeentelijk schaalniveau;
• 2. Bekijken of de voorgenomen ontwikkeling plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied, door gebouwen of gebieden voor herstructurering of transformatie aan te merken;
• 3. Indien herstructurering of transformatie onvoldoende mogelijkheden bieden en nieuwbouw derhalve niet afgewenteld kan worden, dient de regio op zoek te gaan naar een multimodaal bereikbaar alternatief of een dergelijke locatie zelf te ontwikkelen.

De ladder voor duurzame verstedelijking is juridisch verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het

Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Uit de redactie van artikel 6.1.2, lid 2 Bro blijkt dat de ladder slechts van toepassing is op ruimtelijke besluiten die een 'stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. Dit begrip is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van woningbouwplannen geoordeeld dat de realisatie van 1 woning (AbRvS 14 januari 2014, nr 201308263/2/R4), 4 woningen (AbRvS 27 augustus 2014, nr 201311233/1/R4), 6 woningen, waarvan 3 rechtstreeks bestemd en 3 eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (Vz AbRvS 4 juni 2014, nr 201401129/1/R4) of 10 woningen, behoudens samenhang met een groter woningbouwproject (AbRvS 4 maart 2015, nr. ECLI:NL:RVS:2015:653), niet zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Ook een plan dat voorzag in een bedrijfsbestemming met een oppervlakte van ca 2.360 m2 en de mogelijkheid een bedrijfsgebouw van maximaal 400 m2 te realiseren is door de Afdeling niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, vanwege de beperkte omvang en de beperkte gebruiksmogelijkheden (AbRvS 23 juni 2014, nr 201306183/1/R3, JM 2014/83 m. nt. R. van Bommel). Voorts is in het kader van dit advies van belang dat de Afdeling de realisatie van aanlegsteigers ten behoeve van een jachthaven, in combinatie met een beperkte uitbreiding van en bestaande bedrijfsloods niet heeft aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (AbRvS 30 juli 2014, nr 201402114/2/R4).

Uit de diverse uitspraken blijkt dat voor woningbouw de minimum omvang ligt rond de 10 woningen. Als gevolg van het planvoornemen neemt het aantal woningen per saldo met 8 woningen toe ten opzicht van de eerder beoogde stedenbouwkundige opzet en vigerende situatie. Gelet op de beperkt toename van 8 woningen is het planvoornemen niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de duurzaamheidsladder is dan ook niet noodzakelijk. In fase 1 van dit plan worden nu 9 woningen minder gerealiseerd dan in de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet (11 woningen in plaats van de beoogde 20 woningen). Per saldo neemt het aantal woningen met 1 woning af.

Indien in het overige deel van fase 5 en 6 het woning aantal toe zal nemen is toetsing aan de duurzaamheidsladder noodzakelijk. Dit is dan ook als voorwaarde opgenomen bij de wijzigingsbevoegdheid die de gewenste flexibiliteit mogelijk maakt. Ondanks dat voor fase 5 en 6 de mogelijkheid wordt opgenomen om het aantal toegestane woningen van 48 stuks middels wijziging te kunnen uitbreiden, valt dit nog wel binnen de regionale kwantitatieve woningbouwafspraken. Voor fase 5 en fase 6 zijn namelijk deze aantallen opgenomen in het woningbouwprogramma 2014. Ook de eventuele uitbreiding van het aantal woningen tot maximaal 70 woningen 36 woningen/fase 5 en 34 woningen/fase6) valt daarmee binnen de afgesproken aantallen toe te voegen woningen voor de komende 10 jaar. Door het bieden van de mogelijkheid om de toegestane woningtypologie te wijzigen wordt beter voldaan aan de veranderende behoefte naar meer kleinere en goedkopere woningen. Hiermee wordt meer tegenmoet gekomen aan de veranderende vraag in relatie tot het doel van gelijke kansen voor diverse doelgroepen.

2.2 Provinciaal beleid

Op provinciaal niveau zijn de ‘Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014’ en de ‘Verordening Ruimte 2014’ inmiddels vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de versie die in 2010 is vastgesteld. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040) aan. Dit vertaalt zich in 13 provinciale ruimtelijke belangen. Voor dit bestemmingsplan speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur o.a. meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik bereiken. De realisatie van de 10 aaneengebouwde woningen is voorzien binnen de stedelijke structuur met aandacht voor zorgvuldig ruimtegebruik en, gezien het beeldkwaliteitplan, de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. Dit is tevens een voorwaarde bij de toepassing van de flexibiliteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid voor het overige deel van fase 5 en fase 6. Onderhavig bestemmingsplan is derhalve in overeenstemming met het provinciale ruimtelijk beleid.

afbeelding uitsnede Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte 2014 ligt het plangebied van onderhavig bestemmingsplan binnen gronden die op kaarten behorende bij de Verordening ruimte als ‘bestaand stedelijk gebied; kern in landelijk gebied’ zijn aangeduid. Op deze gronden mogen stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden onder de voorwaarden dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving en uitgaat van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is in overeenstemming met dit provinciaal beleid. In navolgende hoofdstukken wordt dit verder onderbouwd.

2.3 Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau is de ‘Woonvisie Schijndel’ en het ‘Woningbouwprogramma 2009-2012’ vervangen door de ‘Woonvisie 2013’ en het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen’.

2.3.1 Woonvisie 2013

De ‘Woonvisie 2013’ geeft de prioriteiten aan voor het toevoegen van extra woningen aan de woningvoorraad. Vanwege zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik worden in principe extra woningen binnen de bestaande kom gerealiseerd. Als gevolg van de vergrijzing, de toename van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens en de te verwachten bevolkingskrimp op termijn, wordt prioriteit gegeven aan herontwikkeling, verdichting en inbreiding. Uitgangspunten van het woonbeleid zijn voldoende betaalbare woningen, meer diversiteit in woningtypen om zoveel mogelijk mensen passend aan hun situatie zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, diversiteit en functiemenging binnen buurten vanwege leefbaarheid en gelijke kansen voor diverse bevolkingsgroepen op vervulling van hun woonbehoefte.

De gemeente Schijndel streeft in haar woonvisie naar een gedifferentieerd aanbod op de woningmarkt. Het uitgangspunt van onderhavig bestemmingsplan is een flexibele indeling en uitgifte van kavels. Het moet mogelijk zijn om ter plaatse zowel kleine grondgebonden goedkopere rijenwoningen als grote vrijstaande woningen te realiseren en alles daar tussenin. Dit zorgt voor meer mogelijkheden voor een grotere diversiteit in woningtypen binnen Hulzebraak 3 en de rest van Schijndel. De woningen in fase 5 en 6 kunnen door hun diversiteit. waarbij ingezet wordt op kleinere betaalbare woningen, beter tegemoet komen aan de veranderende vraag in relatie tot het doel van gelijke kansen voor diverse doelgroepen. Dit sluit goed aan bij de inhoud van de woonvisie.

2.3.2 Uitvoeringsprogramma Wonen

Jaarlijks wordt het woonbeleid vertaald in een ‘Uitvoeringsprogramma Wonen’. In dat programma wordt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave aangegeven en inzicht gegeven in de woning(ver)bouwprogrammering. Naast de zorg voor voldoende harde plancapaciteit voor realistische plannen zijn er zachte plannen om flexibel op externe ontwikkelingen in te kunnen spelen, zowel op inhoud als op fasering van realisatie. Er wordt kritisch gekeken naar het hard maken van zachte plannen en het toevoegen van nieuwe plannen. Bij de keuzes zijn de prioriteiten uit de Woonvisie leidend.

afbeelding uitsnede Woningbouwlocaties, woningbouwprogramma 2014

Hulzebraak 3 is opgenomen in dit uitvoeringsprogramma. Het plangebied is gelegen binnen de woningbouwlocatie waarvoor een plancapaciteit van 158 woningen (fase 1 tot en met 6) is opgenomen waarvan voor fase 5 (22 woningen) en 6 (26 woningen) een aantal van 48 woningen. Door de realisatie van de 10 woningen in fase 5 wordt het aantal woningen in deze fase 30 en komt het totaal aantal woningen in fase 5 en 6 op 56 woningen.

Daarnaast zijn in fase 1: 9 woningen minder gerealiseerd dan op basis van de stedenbouwkundige opzet (20 woningen) was beoogd. Hierdoor neemt het aantal woningen met 1 woning per saldo af.

Indien bij het het toepassen van de flexibiliteitsbepaling c.q wijzigingsbevoegdheid voor fase 5 en 6 het aantal woningen toeneemt past dit binnen het woningbouwprogramma mits dit het totale aantal van 82 woningen (40 woningen/fase 5 en 42 woningen/fase 6) niet overschrijdt. Dit aantal blijft binnen de regionale kwantitatieve woningbouwafspraken. De harde plancapaciteit blijft daarmee binnen de afgesproken aantal toe te voegen woningen voor de komende 10 jaar. De verwachting is echter dat gezien het benodigde ruimtebeslag voor noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein als gevolg van de toename van het aantal woningen, dit aantal lager dan de gereserveerde 82 woningen zal zijn.

2.3.3 Welstand

In de welstandsnota is Hulzebraak 3 aangegeven als ontwikkelingslocatie. Hiervoor zijn in de nota geen toetsingscriteria opgenomen. Daarom is een beeldkwaliteitplan opgesteld. De hierin opgenomen regels geven de visie en de ambitie van de gemeente weer voor de locatie. Het is bedoelt als inspiratie en geeft een aantal randvoorwaarden. Het beeldkwaliteitsplan wordt gebruikt voor formele welstandstoetsing.

Waar regels tijdens de ontwikkelingsfase van Hulzebraak 3 ontoereikend zijn voor toetsing aan redelijke eisen van welstand, wordt verwezen naar de algemene criteria in de welstandsnota. Ten aanzien van kleine (vergunningplichtige) aanbouwen is ervoor gekozen deze niet op te nemen in het beeldkwaliteitplan Hulzebraak 3, maar wordt verwezen naar de bijlage sneltoetscriteria van de welstandsnota. In paragraaf 3.3 Beeldkwaliteit wordt concreet ingegaan op de beeldkwaliteitseisen voor onderhavige locatie.

2.3.4 Parkeren

Voor de parkeernormen wordt inmiddels aangesloten bij de CROW-normen uit publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ van oktober 2012. In hoofdstuk 4 wordt daar verder op ingegaan.

2.3.5 Overig

De overig in het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ genoemde beleidsstukken zijn nog steeds actueel. Deze doen echter geen uitspraak over de voorgenomen wijzigingen.

Vermeld dient nog te worden dat in 2012 de ‘Structuurvisie Ruimte’, het ‘Groenbeleidsplan’ en de ‘Bomenverordening’ zijn vastgesteld. Deze documenten doen geen specifieke uitspraak over het plangebied van fase 5 en 6.

 

Hoofdstuk 3 Projectbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen beschreven. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan de verkaveling, de situering van de woningen, bouwvolumes, kapvorm en beeldkwaliteit. Er is daarbij onderscheid gemaakt in fase 5a, restant fase 5 en fase 6.

3.2 Het planvoornemen

3.2.1 Algemeen

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch-juridisch regime voor fase 5 en 6 van de woningbouwontwikkeling Hulzebraak 3. In fase 5, aan de zijde van de Steenbok zijn nu tien aaneengebouwde woningen voorzien in plaats van twee vrijstaande woningen. Dit wordt hierna aangemerkt als fase 5a. In het restant van fase 5 en fase 6 wordt het vigerende planologische regime overgenomen. Echter is het wel wenselijk om binnen de rest van fase 5 en fase 6 de nodige flexibiliteit te hebben om de situering van de bouwvlakken, het woningtypologie alsmede de goot-/bouwhoogte en gevelbreedte aan te passen waarbij het aantal woningen (eventueel) toeneemt. Het uitgangspunt is een flexibele indeling en uitgifte van kavels. Het is wordt daardoor mogelijk om ter plaatse zowel kleine grondgebonden goedkopere rijenwoningen als grote vrijstaande woningen te realiseren en alles daar tussenin. Dit zorgt voor meer mogelijkheden voor een grotere diversiteit in woningtypen binnen Hulzebraak 3 en de rest van Schijndel.

afbeelding onderverdeling fase 5a, restant fase 5 en fase 6

3.2.2 Fase 5a

Aan de zijde van de Steenbok zijn nu 10 aaneengebouwde woningen voorzien in plaats van de eerdere vrijstaande woningen. Deze woningen worden qua situering georiënteerd op de Steenbok en vormen een aaneengesloten rij. De voorgevel van de woningen ligt op 3 meter In de hoeksituaties ligt de zijgevel van de woningen op respectievelijk 1,5 meter (zuidzijde) en 2 meter (noordzijde) van de zijdelingse perceelsgrens.

Fase 5a is gelegen in deelgebied 2a: centrale wonen. Uitgangspunt is rustig en geborgen wonen. Het dorpse gevoel moet in dit deel sterk tot uitdrukking komen doordat het gebied enigszins in de luwte ligt vanwege het feit dat het doorgaande verkeer voor Hulzebraak 1 en 2 afgebogen is en dit deelgebied niet zal belasten.

De woningen in deze fase worden vormgegeven in twee bouwlagen met een kap. De nokrichting van de woning is daarbij parallel aan de aangrenzende weg. Met betrekking tot architectuur wordt ‘voortgeborduurd’ op de architectuur van de andere fases. Dit uit zich zowel in de architectonische verschijningsvorm als de materiaaltoepassing. De architectuur laat een sprekend en helder totaalbeeld zien.

Het bouwplan is in het supervisieteam en welstand besproken en goedgekeurd.

afbeelding: artist impression aaneengebouwde woningen

3.2.3 Fase 5 restant

Voor het overige deel van fase 5 zijn de vigerende woningbouwmogelijkheden gerespecteerd en overgenomen, maar wordt door middel een flexibilteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid ten opzichte van het vigerende planologische-juridische regime de mogelijkheid geboden om de situering van de bouwvlakken, het woningtypologie alsmede de goot-/bouwhoogte en gevelbreedte aan te passen waarbij het aantal woningen (eventueel) toeneemt. Daarbij moet voldaan worden aan de daarin gestelde voorwaarden om daarmee te waarborgen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het betreft de volgende voorwaarden:

• de toename van het aantal woningen past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en de behoefte wordt aangetoond overeenkomstig de ladder van duurzame verstedelijking, met dien verstande dat het maximum aantal woning voor fase 5 40 woningen en voor fase 6 42 woningen mag bedragen;
• in voldoende parkeervoorzieningen wordt voorzien overeenkomst het bepaalde in artikel 8.1;
• de goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan respectievelijk 7 en 11 meter;
• de noodzakelijke waterhuishoudkundige voorzieningen worden getroffen;
• uit onderzoek blijkt dat het woon- en leefklimaat in voldoende mate wordt gewaarborgd;
• de aanpassingen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan.

Tevens zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de bestemming 'Tuin' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' en omgekeerd. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan de hiervoor beschreven flexibiliteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid.

Indien deze flexibilteitsbepalingen c.q. wijzigingsbevoegdheden wordt toegepast dient hiervoor een afzonderlijke ruimtelijke procedure doorlopen te worden. Dit is de bevoegheid van het college van burgemeester en wethouders.

Ook het restant van fase 5 maakt onderdeel uit van deelgebied 2a: centrale wonen. Uitgangspunt is rustig en geborgen wonen. Het dorpse gevoel moet in dit deel sterk tot uitdrukking komen doordat het gebied enigszins in de luwte ligt vanwege het feit dat het doorgaande verkeer voor Hulzebraak 1 en 2 afgebogen is en dit deelgebied niet zal belasten. Bij invulling van de vigerende woningbouwmogelijkheden wordt hierbij aangesloten. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitsbepalingen c.q. wijzigingsbevoegdheden dienen de aanpassingen stedenbouwkundig aanvaardbaar te zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan. Er dient daarbij aangesloten te worden bij de hoofdlijnen van dit beeldkwaliteitsplan en de bouwplannen worden voorgelegd aan het supervisieteam en de welstand.

3.2.4 Fase 6

Ook voor fase 6 zijn de vigerende woningbouwmogelijkheden gerespecteerd en overgenomen, en aangevuld met de betreffende flexibiliteitsbepalingen c.q. wijzigingsbevoegdheden zoals hiervoor omschreven. Deze fase wordt pas na fase 5 ontwikkeld. Hiervoor geldt des te meer dat flexibiliteit gewenst is.

Fase 6 is gelegen binnen deelgebied 2b: de schakel. Dit deelgebied heeft een bijzondere positie vanwege het feit dat ze gelegen is op de overgang naar Hulzebraak 2. De bebouwing binnen dit gebied moet een verbijzondering vormen op het reguliere woningen in deelgebied 2a. Dit komt tot uitdrukking in de toegepaste vormgeving architectuur. Daarbij wordt de afstand tot de overige bebouwing groter dan gemiddeld. Hierdoor is het mogelijk om een extra groen profiel mogelijk te maken. Dit brengt extra woonkwaliteit met zich mee.

Bij invulling van de vigerende woningbouwmogelijkheden wordt hierbij aangesloten. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitsbepalingen c.q. wijzigingsbevoegdheden dienen de aanpassingen stedenbouwkundig aanvaardbaar te zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan. Er dient daarbij aangesloten te worden bij de hoofdlijnen van dit beeldkwaliteitsplan en de bouwplannen worden voorgelegd aan het supervisieteam en de welstand.

3.3 Beeldkwaliteit

3.3.1 Algemeen

In het beeldkwaliteitsplan Hulzebraak 3 (BRO, 2009) is het gebied Hulzebraak onderverdeeld naar drie deelgebieden met elk een eigen woonsfeer. De verschillende deelgebieden worden gescheiden door een groene, open strook met de hoofdonsluiting van de wijk.

Afbeelding deelgebieden binnen Hulzebraak 3

3.3.2 Visie

Deelgebied 1 vormt de entree en deelgebied 3 vormt de overgangszone naar het buitengebied. Deelgebied 2, waarbinnen fase 5 en 6 zijn gelegen, vormt het centrale woondeel. Dit deelgebied is onderverdeeld in 2a en 2b. Deelgebied 2a is de basis en 2b de verbijzondering vanwege de bijzondere randligging van Hulzebraak 3 en tegelijkertijd de verbinding met Hulzebraak 2.

Afbeelding onderverdeling deelgebied 2 in 2a en 2b.

In onderhavig situatie is met name fase 5a qua beeldkwaliteit aan de orde. Met de aangepaste verkaveling wordt afgeweken, maar bij de uitwerking van het bouwplan is in hoofdlijnen voldaan aan de eerdere uitgangspunten zoals verwoord in het beeldkwaliteitplan Hulzebraak 3. Er is immers spake van woningen met een kap, opgebouwd in traditionele materialen en in herkenbare kleuren. Er is dan ook uitsluitend op details afgeweken. Dit is besproken in het supervisieteam en welstand en deze hebben het bouwplan goedgekeurd.

Indien voor het restant van fase 5 en fase 6 gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid dient het beeldkwaliteitsplan als basis. Afwijkingen van het beeldkwaliteitsplan in de uitwerking zijn mogelijk, maar er moet dan wel aangesloten worden bij de hoofdlijnen van het beeldkwaliteitsplan. Daarnaast dient het plan ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het supervisieteam en welstand. Zij moeten het dan uiteindelijk goedkeuren.

3.3.3 Criteria

De woningen in fase 5 krijgen een basisuitstraling met traditionele opbouw. Eenheid en samenhang in vormgeving is het uitgangspunt. De richting van de kap is vrij om een dorps karakter te creëren. De daken worden uitgevoerd in donkerkleurige gebakken matte pannen. De gevel wordt opgetrokken in roodbruine spectrum. De gevelritmiek is reperterend met uizondering van stedenbouwkundige accenten (hoekwoningen).

Afbeelding beeldkwaliteit fase 5

Fase 6 bestaat uit woningen in een groene setting. Aan drie zijden wordt het omsloten door groenstructuren. In deze fase kan eveneens aangesloten worden bij de beeldkwaliteitscriteria uit fase 5 zodat er in totaal een samenhangend geheel onstaat tussen fase 4, 5 en 6 als overgang naar de bestaande bebouwing aan de Dierenriem.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. Omdat de herziening maar een ondergeschikt deel van het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ betreft, dient navolgende verantwoording ter aanvulling van de reeds voor ‘Hulzebraak 3’ uitgevoerde onderzoeken. Het betreft dan ook slechts de benodigde onderbouwing voor de te wijzigen onderdelen van het bestemmingsplan.

4.1 Parkeren

Er dient rekening te worden gehouden met de gewijzigde parkeernormen. In het vorige verkavelingsplan was rekening gehouden met een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied. Dit betreft nu:

woningtype/bouwwijze	minimale parkeernorm		waarvan op eigen terrein het volgende aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd
aaneengebouwd	2,0		1,0 voor hoekwoning
twee-aan-een/geschakeld	2,0		1,0
vrijstaand	2,3		2,0

In fase 5 worden nu 10 aangebouwde woningen gerealiseerd in tegenstelling tot de eerder beoogde 4 (geschakelde) vrijstaande woningen. Deze aaneengebouwde woningen kunnen niet op eigen terrein parkeren. Binnen de openbare ruimte zijn hiervoor voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Dit komt met name omdat binnen fase 1: 9 woningen minder gerealiseerd worden dan in eerste instantie beoogd maar waarmee wel rekening is gehouden bij de bepaling en aanleg van het aantal parkeer plaatsen in de openbare ruimte.

Omdat voor het overige deel van fase 5 en 6 nog niet definitief bekend is hoeveel woningen meer uiteindelijk gerealiseerd worden door middel van de opgenomen flexibilteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid is op voorhand de parkeerbehoefte niet te bepalen. Wel is bij de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Hulzebraak reeds rekening gehouden met de realisatie van een zeker aantal parkeerplaatsen voor fase 5 en 6 in het openbaar gebied. Op basis van het uiteindelijke definitieve woningbouwprogramma van respectievelijk fase 5 en 6 zal het aantal parkeerplaatse nader afgestemd moeten worden op de concrete parkeerbehoefte voor beide fases. Dit maakt verder onderdeel uit van de uitwerking van de definitieve verkavelingsopzet voor beide fases en is zodanig ook als concrete voorwaarde in de flexibiliteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid gesteld.

Op basis van he woningbouwprogramma 2014 zouden in totaal binnen het plangebied maximaal 80 woningen gebouwd mogen worden. Op dit moment is nog onduidelijk hoeveel en welke woningtypen gebouwd gaan worden. Uitgaande van een gemiddelde parkeernorm van 2 parkeerplaatsen dient rekening te worden gehouden met een parkeerbehoefte van circa 160 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zullen deels op eigen terrein en deels in openbaar gebied aangelegd worden.

Ten aanzien van het parkeren worden daarbij de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De minimale inrit bij een woning moet 3 meter zijn. Als de ruimte tussen 2 woningen geen 6 meter bedraag, kan er geen dubbele inrit worden aangelegd en telt de ruimte niet mee bij de parkeertoets.
• Als de opstelruimte voor een garage mee moet tellen in het kader van het bestemmingsplan, moet voor de garage minimaal 5 meter onbebouwde opstelruimte liggen tussen de garage en de perceelsgrens.
• Op gronden met de bestemming 'Tuin', waar de afstand tot de perceelgrens minder is dan 5 meter, is onvoldoende ruimte voor het opstellen van een auto c.q. zouden geen carpots mogen worden gebouwd.
• Het realiseren van een carport leidt niet automatisch tot een omgevingsvergunning voor een inrit.
• Voor het in- en uitrijden van langsparkeerplaatsen, dient aan voor- en achterzijde van een parkeerstrook een inrijhoek te worden gerealiseerd van 45 graden.

4.2 Archeologie

Inmiddels is er gemeentelijk archeologiebeleid opgesteld. Dit beleid doet echter niets af aan de resultaten van het reeds uitgevoerde archeologisch onderzoek. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn die bescherming behoeven. Daarnaast zijn de gronden inmiddels geroerd door onderzoek naar explosieven.

4.3 Bodem

De gronden voor fase 5 en 6 liggen momenteel braak. In de tussenliggende periode hebben zich geen (bedrijfsmatige) activiteiten voorgedaan die mogelijk tot verontreiniging van de bodem hebben kunnen leiden.

Om dit te bevestigen is in oktober 2014 nog een verkennend bodemonderzoek (Lankelma Geotechniek Zuid b.v., d.d. 7 oktober 2014) uitgevoerd. Uit dit bodemonderzoek is gebleken dat er vanuit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen zijn ten aanzien van de geplande ontwikkelingen in zowel fase 5 en 6. Tevens is bij een inspectie van het terrein geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

4.4 Flora en fauna

Het plangebied wordt regelmatig onderhouden door het te maaien. Ontwikkeling van nieuwe natuurwaarden is daarom uitgesloten. Het flora en fauna onderzoek uit het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ wordt daarom nog als actueel beschouwd.

 

4.5 Water

Met de realisatie van de 10 woningen in fase 5 in plaats van de eerder beoogde 2 vrijstaande woningen neemt de bebouwingscapaciteit met 8 woningen toe. Echter in fase 1 zijn 9 woningen minder gerealiseerd dan op basis van de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet was beoogd. Hierdoor is de capaciteit van de watervoorzieningen voldoende.

Omdat voor het overige deel van fase 5 en 6 nog niet definitief bekend is hoeveel woningen meer uiteindelijk gerealiseerd worden door middel van de opgenomen flexibilteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid is op voorhand de Op basis van het uiteindelijke definitieve woningbouwprogramma van respectievelijk fase 5 en 6 zal de aanvullende benodigde capaciteit van de watervoorzieningen nader bepaald moeten worden. Deze benodige aanvullende capaciteit zal op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Dit maakt verder onderdeel uit van de uitwerking van de definitieve verkavelingsopzet voor beide fases en is zodanig ook als concrete voorwaarde in de flexibiliteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid gesteld.

Bij de uiteindelijke bepaling van de benodigde aanvullende capaciteit en de keuze voor de soort watervoorziening moet rekening worden gehouden met de volgende aandachtspunten dan wel mogelijkheden:

• Door de hoge grondwaterstanden in het plangebied is ondergrondse infiltratie door middel van kratten niet mogelijk c.q. wenselijk.
• Waterpasserende bestrating, wadi's of ondergrondse waterbergingssystemen zoals Waterblock met vertraagde afvoer op het oppervlaktewater/RWA riool is voorstelbaar.
• Groene daken is ook een optie.
• Geen ondergrondse voorzieningen op particulier terrein, maar op centrale plekken zoals parkeerterreinen, groenvoorzieningen e.d.
• Bestratingsmaterialen in halfverharding is ook voorstelbaar.

4.6 Wegverkeerslawaai

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit akoestisch onderzoek kan nog als actueel worden beschouwd aangezien er geen relevante wijzigingen in de verkeersintensiteiten hebben plaats gevonden, de snelheid is aangepast en de woningen op (nagenoeg) gelijke afstand qua voorgevel ten opzichte van de weg zijn gesitueerd. Uit dit akoestische onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter hoogte van het planvoornemen niet wordt overschreden.

4.7 Externe veiligheid

Voor het aspect externe veiligheid, in verband met de aanwezigheid van een tankstation met LPG, is in het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 nader onderzoek uitgevoerd. Echter het invloedsgebied van dit tankstation is niet van invloed op het plangebied van fase 5 en 6. Derhalve hoeft het groepsrisico verder ook niet nader verantwoord te worden.

Hoofdstuk 5 Het bestemmingsplan

5.1 Inleiding

Het wettelijk kader voor de inhoud en de vaststellingsprocedure van een bestemmingsplan wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De Wro, het Bro en de Rsro bevatten regels ten aanzien van de (digitale) vormgeving, inhoud en raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen, met als doel bestemmingsplannen uniform vergelijkbaar en uitwisselbaar te maken.

Een bestemmingsplan bestaat in elk geval uit een verbeelding (plankaart) en planregels, die samen het juridisch deel van het bestemmingsplan vormen. Daarnaast gaat het bestemmingsplan vergezeld van een toelichting (zoals onderhavige toelichting), die voorziet in de motivatie en onderbouwing van en de toelichting op de keuzes die zijn gemaakt om te komen tot de verbeelding en regels. Een bestemmingsplan kan ook bijlagen bevatten. Indien de bijlagen een relatie hebben met de regels worden ze opgenomen als bijlage bij de regels. Indien de bijlagen bijdragen aan de onderbouwing dan wel motivatie van het plan worden ze opgenomen als bijlage bij de toelichting, zoals rapporten van onderzoeken die ten behoeve van het plan zijn uitgevoerd.

5.2 Toelichting op de regels

De regels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012), welke als bijlage onderdeel uitmaakt van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De regels bevatten allereerst begripsomschrijvingen en meetvoorschriften om respectievelijk interpretatie- en meetverschillen uit te sluiten (hoofdstuk 1). Vervolgens zijn in hoofdstuk 2 de regels voor de afzonderlijke (dubbel)bestemmingen opgenomen, waarbij voor elke bestemming is voorzien in een apart artikel. Voor zover behoefte bestaat aan het opnemen van regels die niet zijn gebonden aan een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele dan wel een gedeelte van het plangebied, dan zijn de betreffende regels opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels. Indien de betreffende regels betrekking hebben op slechts een gedeelte van het plangebied, dan wordt dat op de verbeelding aangegeven door middel van een zogenoemde gebiedsaanduiding.

De bestemmingsregels zijn in beginsel steeds op dezelfde manier opgebouwd:

• 1. Bestemmingsomschrijving
• 2. Bouwregels
• 3. Nadere eisen
• 4. Afwijken van de bouwregels
• 5. Specifieke gebruiksregels
• 6. Afwijken van de gebruiksregels
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• 9. Wijzigingsbevoegdheid

Hoe gronden met een bepaalde bestemming mogen worden gebruikt is primair beschreven in de bestemmingsomschrijving. Eventuele aanvullingen of uitzonderingen zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels. De bouwregels bevatten de regels ten aanzien van de mogelijkheden om gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde op te richten. Zowel ten aanzien van gebruik als bouwen geldt dat binnen een bepaalde marge kan worden voorzien in mogelijkheden om af te wijken van de bouw- en gebruiksregels. Deze mogelijkheden zijn opgenomen onder respectievelijk 'Afwijken van de bouwregels' en 'Afwijken van de gebruiksregels'.

Voor zover gewenst kan in de regels voor een bestemming worden voorzien in een vergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde en/of werkzaamheden. Deze vergunningstelsels dienen dan veelal ter bescherming van binnen de bestemming voorkomende waarden of ter bescherming van bijvoorbeeld ondergrondse leidingen. Indien gewenst kan ook worden voorzien in een bevoegdheid om een bestemming geheel dan wel gedeeltelijk te wijzigingen in een andere bestemming. Dergelijke bevoegdheden worden opgenomen onder het kopje 'Wijzigingsbevoegdheid'.

Naast voornoemde veel voorkomende onderdelen van bestemmingsregels kan worden voorzien in een vergunningstelsel voor het slopen van bebouwing en specifieke procedureregels.

5.3 Beschrijving per bestemming

5.3.1 ‘Tuin’

De bestemming ‘Tuin’ is gelegen voor de voorgevellijn van de woningen. Deze bestemming heeft een directe relatie met de bijbehorende woning met zij- en achtererven. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn geen gebouwen toegestaan. Wel kan de woning aan de voorzijde worden uitgebreid met een erker. Deze kan al dan niet worden gebouwd in combinatie met een overdekte entree. Daarnaast zijn binnen deze bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de vorm van erfafscheidingen toegestaan tot een maximale hoogte van 1 meter. Als laatste kan een gedeelte van een carport worden opgericht tot 1 meter achter de vorogevel van de woning.

5.3.2 ‘Wonen’

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn naast woningen, tuinen en erven, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Binnen de regels behorende bij deze bestemming zijn een aantal aspecten van belang, te weten:

• het bouwvlak;
• de goot- en bouwhoogte;
• de erfbebouwing;
• aan huis verbonden beroepen.

5.3.2.1 Het bouwvlak

Binnen het bouwvlak mogen de woningen worden gebouwd overeenkomstig de aangeduide woningtypologie. Verder gelden voor een woning de volgende bouwbepalingen:

• de bebouwingsdiepte mag maximaal 10 meter bedragen;
• maximaal mag één woning per bouwperceel worden opgericht, waarbij de minimale gevelbreedte van de woning 6 meter dient te bedragen, met uitzondering van aaneengebouwde woningen waarvan de minimale gevelbreedte 4,8 meter en van vrijstaande hoofdgebouwen waarvan de minimale gevelbreedte 7 meter bedraagt;
• de minimale afstand van een woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt bij vrijstaande (geschakelde) woningen en bij twee-aan-eengebouwde woningen 3 meter aan één zijde.

5.3.2.2 De goot- en bouwhoogte

Als maximale goot- en bouwhoogte wordt respectievelijk 6 en 10 meter aangehouden. Dit is door middel van een aanduiding op de verbeelding weergegeven.

5.3.2.3 Erfbouwing

Voor wat betreft de erfbebouwingsmogelijkheden wordt aangesloten bij bestaand beleid zoals neergelegd in de Bebouwingsregeling Wonen 2009. Dit betekent dat erfbebouwing (aan- en bijgebouwen en overkappingen) zowel binnen als buiten het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mag worden opgericht. De maximaal toegestane oppervlakte aan erfbebouwing bedraagt 40% van het bouwperceel met de bestemming ‘Wonen’ met erfbebouwing tot een maximum oppervlakte van 100 m². De oppervlakte van erfbebouwing binnen het bouwvlak wordt niet meegerekend bij deze maximale oppervlakte.

De goot- en bouwhoogte van de erfbebouwing bedraagt respectievelijk 3,25 meter en 5 meter met uitzondering van carports en overkappingen, hiervoor geldt een minimale bouwhoogte van 2 meter en een maximale bouwhoogte van 3,00 meter en de voorwaarde dat zij plat moeten worden afgedekt. Een carport dient ten minste 1 meter achter het verlengde van de voorgevel van de woning te worden gebouwd.

Ondergrondse bebouwing onder op het bouwperceel aanwezige hoofdgebouwen wordt toegestaan tot een diepte van 3 meter onder aansluitend maaiveld.

5.3.2.4 Aan-huis-verbonden beroepen en aan de woonfunctie ondergeschikte nevenactiviteiten

Aan-huis-verbonden beroepen zijn binnen de bestemming ‘Wonen’ direct toegestaan. Hierbij wordt aangesloten bij het bestaande beleid uit de ‘Bebouwingsregeling Wonen 2009’. Dit betekent dat er een maximale oppervlakte voor deze functie van 25 m² wordt aangehouden. In die gevallen waarin de oppervlaktemaat van 25 m² wordt overschreden of de functie afwijkt van het begrip aan-huis-verbonden beroep wordt dit door middel van een aanduiding op de verbeelding weergegeven. Dit is in onderhavige situatie niet aan de orde aangezien het hier nieuwbouw betreft.

5.3.2.5 Internetverkoop

Ook internetverkoop wordt rechtstreeks toegestaan. De voorwaarden hierbij zijn onder andere dat er geen showroom/verkoopruimte en uitstalling aanwezig mag zijn en er geen gelegenheid is om goederen ter plaatse af te halen en te betalen. Verder zijn voorwaarden van toepassing die ook gelden voor aan-huis-verbonden beroepen.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. moeten dan verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2).

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is reeds de financiële uitvoerbaarheid aangetoond. Er is een grondexploitatie opgesteld, welke jaarlijks wordt geactualiseerd. Een exploitatieplan voor fase 5 en 6 is niet noodzakelijk. De gronden zijn in eigendom van de gemeente zelf. Er is een koop-realisatieovereenkomst gesloten met de ontwikkelende en realiserende partij waardoor de kosten voor rekening van deze partij komen. Voor de gemeente Schijndel zijn geen (extra) kosten aan de gewijzigde verkavelingsopzet van fase 5 voor de realisatie van de 10 woningen verbonden.

Bij de toepassing van de flexibiliteitsbepaling c.q wijzigingsbevoegdheid zal een nieuwe koop-realisatieovereenkomst gesloten worden met de ontwikkelende en realiserende partij.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Te volgen procedure

7.1.1 Overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient vooroverleg plaats te vinden met de overheidsinstanties waarvan de belangen in het geding zijn bij de ontwikkeling.

7.1.2 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Ontwerp:
  • 1. publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro
  • 2. een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders.
• b. Vaststelling:
  • 1. vaststelling door de raad
  • 2. mogelijkheid reactieve aanwijzing
  • 3. publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
• c. Beroep:
  • 1. beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
• d. Inwerkingtreding:
  • 1. na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)

In het kader van het ontwerp is het voor eenieder mogelijk om zijn/haar zienswijze (bij de gemeenteraad) kenbaar te maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Raad van State. Hiervoor dient in de fase van het ontwerp een zienswijze te zijn ingediend of dient het plan ten opzichte van het ontwerp te zijn gewijzigd. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen, wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

7.2 Vastgesteld bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 12 september 2015, gedurende zes weken, tot en met 23 oktober 2015 ter inzage gelegen. Gedurende deze peiode zijn er geen zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend. Wel is besloten om de wijzigingsmogelijkheid (artikel 7.1 lid a) voor de toename van het aantal woningen binnen fase 5 en 6 te verruimen van 36 woningen naar 40 woningen voor fase 5 en van 34 woningen naar 42 woningen voor fase 6. Dit is zowel in de toelichting als de regels van het bestemmingsplan bij de vaststelling aangepast.

Het bestemmingsplan is derhalve gewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 17 december 2015.