Oisterwijk Buitengebied

6.8 Nieuwe economische dragers en bebouwingsconcentraties

Het provinciale beleid voor nieuwe economische dragers in het buitengebied worden beschreven in de notitie Buitengebied in ontwikkeling (BIO). Inmiddels bevat ook de Verordening Ruimte regels met betrekking tot dit onderwerp maar voor de opzet en systematiek van het bestemmingsplan is de nota BIO bepalend geweest. In dit bestemmingsplan wordt een aanzet gegeven voor het gemeentelijke beleid ten aanzien van nieuwe economische dragers.

Algemeen

Nevenfuncties bij agrarische bedrijven zijn op basis van het provinciaal beleid alleen toelaatbaar indien de betreffende functie ook als vervolgfunctie aanvaardbaar is. De achtergrond daarvan is dat lastige handhavingssituaties (waarbij een nevenfunctie moet worden beëindigd, omdat de functie niet toelaatbaar is als vervolgfunctie) zo kunnen worden voorkomen.

Als vervolgfunctie en derhalve als nevenactiviteit zijn in het algemeen toegestaan functies die passen bij het buitengebied (landbouw, natuur, recreatie en stedelijk uitloopgebied; zie paragraaf 3.2.). Daarbij kunnen de volgende categorieën functies worden onderscheiden / toegestaan:

• verbrede landbouw (nevenfuncties gerelateerd aan een agrarisch bedrijf zoals agrarisch natuurbeheer, verkoop eigen producten en zorgboerderij);
• agrarisch verwante bedrijvigheid (zoals bijvoorbeeld loonbedrijven, veehandelsbedrijven, die ook in belangrijke mate aan het buitengebied zijn gebonden);
• agrarisch technische bedrijvigheid (zoals bijvoorbeeld een landbouwmechanisatiebedrijf);
• recreatieve nevenfuncties (zoals paardenstalling, kleinschalig kamperen, die ook aan het buitengebied zijn gebonden);
• opslag van statische goederen;
• niet-agrarische bedrijven met milieucategorie 1 of 2 tot een maximum van 400 m² in bestaande gebouwen in bebouwingslinten, bebouwingsclusters of kernrandzones buiten de GHS.

Voor deze vervolgfuncties en nevenactiviteiten geldt dat hiervoor uitsluitend de bestaande bebouwing kan worden gebruikt. Afhankelijk van de toegestane functie is de noodzaak aanwezig om een maximum te stellen aan het aantal m² dat voor deze functie kan worden benut.

Verder wil het gemeentebestuur ook startende ondernemers in het buitengebied op een positieve wijze ondersteunen. Op basis van de beleidslijn uit de notitie Startende Ondernemers (collegebesluit 18 januari 2000) kunnen kantoorfuncties, aan huis gebonden beroepen en bedrijven in woningen worden gestart (gebonden aan voorwaarden). Op grond van de nota BIO kunnen echter niet alle vormen van startende ondernemingen zoals beschreven in de notitie in het buitengebied worden toegestaan. De mogelijkheid wordt geboden om een gedeelte van de woning of bijbehorende bijgebouwen, te gebruiken voor een aan huis gebonden beroep. Deze activiteiten dienen binnen de woning of de bijgebouwen te worden uitgeoefend, waarbij ten hoogste 40 % van de oppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 80 m² ten behoeve van de beroepsactiviteit mag worden benut (voorwaarden ontleend aan de notitie Startende Ondernemers).

Bebouwingsconcentraties

Voorts heeft de gemeente op basis van het provinciale beleid de mogelijkheid ruimhartiger om te gaan met neven- en vervolgfuncties bij (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing in bebouwingsconcentraties (bedoelde bebouwingslinten, bebouwingsclusters en kernrandzones) met als uitgangspunt verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Gemeentebesturen hebben de vrijheid om op basis van een gebiedsgerichte visie specifiek beleid te voeren voor bebouwingsconcentraties, voor zowel bouwmogelijkheden als voor functieverandering.

Ten opzichte van de algemeen toelaatbare ontwikkelingsmogelijkheden (zie hiervoor onder algemeen) is de volgende functieverruiming naar het oordeel van het gemeentebestuur aanvaardbaar:

• kleinschalige horeca activiteiten (zoals een theetuin, restaurant of boerderijterras);
• (verblijfs)recreatieve functies;
• detailhandel die niet verwant is aan de agrarische sector maar wel gerelateerd aan het buitengebied (zoals een kunsthandel of galerie);
• niet-agrarische bedrijfsmatige activiteiten met een beperkte milieubelasting;
• dienstverlenende bedrijven zonder baliefunctie.

Gelet op het streven naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, kan een functieverruiming niet zonder meer worden toegestaan. Algemene voorwaarden zijn dat:

• functieverandering in principe in de bestaande bebouwing plaatsvindt;
• er eventueel een sanering van bouwwerken plaatsvindt;
• er geen buitenopslag plaatsvindt;
• de verkeersaantrekkende werking beperkt blijft;
• de noodzakelijke mogelijkheden tot parkeren op het eigen terrein worden gerealiseerd;
• een toevoeging wordt gedaan aan de landschappelijke verfraaiing van het buitengebied.

De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bebouwingsconcentraties in Oisterwijk worden afgestemd op de kenmerken en de visie op de ontwikkelingsrichting van de verschillende concentraties. Daarbij is het volgende van belang.

Bij Heukelom is het behoud van doorzichten naar het achtergelegen landelijke gebied van belang. Functieverruiming is toelaatbaar binnen de bestaande bebouwing.

In het gebied Vinkenberg versterken kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten de dynamiek van het gebied. Er is geen noodzaak de activiteiten uitsluitend te koppelen aan de bestaande bebouwing (uitbreiding van bebouwing onder voorwaarden toestaan), wel dienen de nieuwe functies milieuhygiënisch inpasbaar te zijn. Verkeersoverlast en parkeerproblemen dienen te worden voorkomen.

Het gebied Pannenschuur-Molenbaan vormt de entree tot de kern Oisterwijk. Met het toestaan van nieuwe functies wordt beoogd de kwaliteit van bebouwing en landschappelijke aankleding te verbeteren. Gelet op de verkeersdrukte op de Pannenschuurlaan en de bereikbaarheid van de Molenbaan is terughoudendheid gewenst met het toestaan van functies met een verkeersaantrekkende werking.

't Stokske en omgeving en het gebied Oirschotseweg zijn interessant voor recreatieve ontwikkelingen en de verhoging van de recreatieve aantrekkelijkheid van het gebied ten zuiden van de Oisterwijkse bossen en vennen. Het zorgdragen voor een goede landschappelijke inpassing en het koppelen van nieuwe functies aan bestaande bebouwing is noodzakelijk voor de instandhouding van de aantrekkelijkheid van de gebieden.

Landbouwontwikkelingsgebieden

In de landbouwontwikkelingsgebieden ligt het accent op agrarisch-verwante neven- en vervolgfuncties. Gelet op het beleid gericht op ontwikkeling van de intensieve veehouderij, worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor met name recreatieve nevenactiviteiten en vervolgfuncties beperkt.

Verbetering ruimtelijke kwaliteit in brede zin

Uitbreiding van de mogelijkheden voor nieuwe economische functies in de bebouwingsconcentraties is alleen mogelijk indien daarmee de ruimtelijke kwaliteit in brede zin wordt verbeterd. Om hierin een goede afweging te maken is het noodzakelijk de ruimtelijke kwaliteit per bebouwingsconcentratie te beschrijven, de beoogde kwaliteitswinst te benoemen en vervolgens initiatieven daaraan te toetsen. Aangezien voor deze beoordeling een uitgebreide ruimtelijke analyse noodzakelijk is en het eindresultaat in sterke mate samenhangt met toekomstige initiatieven kiest de gemeente niet voor een algemeen geldende regeling in dit bestemmingsplan. De analyse en keuze voor bebouwingsconcentraties alsmede de toe te laten functieveranderingen zoals opgenomen in de hierna volgende tabel 9 vormen de aanzet voor de te hanteren beleidsrichting in de bebouwingsconcentraties. Met een afzonderlijke planologische procedure kan aan de realisatie van initiatieven worden meegewerkt.

In tabel 6.3 is weergeven welke niet-agrarische functies als nevenfunctie op een agrarisch bedrijf of als vervolgfunctie bij een voormalig agrarisch bedrijf toelaatbaar zijn. Het wel of niet toestaan van nevenactiviteiten en vervolgfuncties is afhankelijk van het ruimtelijke beleid verwoord in hoofdstuk 5 en 6. Het nummer in de tabel geeft aan of de betreffende activiteit in de bedoelde bebouwingsconcentratie toelaatbaar is.

Voormalige agrarische bedrijven

Een belangrijke vraag voor het toelaten van vervolgfuncties is welke situaties als voormalig agrarisch bedrijf worden gezien. Voor het bestemmingsplan is daarbij van belang welke peildatum wordt gehanteerd. Daarbij is gekozen voor de datum van vaststelling van de huidige bestemmingsplannen. Alle percelen waar in de vigerende bestemmingsplannen een agrarisch bouwvlak is toegekend en waar het agrarisch gebruik op dit moment is beëindigd of binnenkort wordt beëindigd, worden aangemerkt als voormalig agrarisch bedrijf. Voor deze percelen worden - afhankelijk van de ligging in of buiten een bebouwingsconcentratie - mogelijkheden geboden voor vervolgfuncties.

Bouwmogelijkheden nieuwe economische dragers

Ondanks verruimde (gebruiks)mogelijkheden voor nieuwe economische dragers binnen en buiten de bebouwingsconcentraties blijft het noodzakelijk om de bouwmogelijkheden te beperken ten behoeve van het behoud van het landelijke karakter van het buitengebied en het tegengaan van ongewenste verstening.

Niet-agrarische neven- en vervolgfuncties dienen gevestigd te worden binnen het bouwvlak in de bestaande (voormalige) bedrijfsgebouwen.

Voor alle neven- en vervolgfuncties wordt als richtgetal een maximaal toegestane oppervlakte binnen de bebouwing te benutten voor het nieuwe gebruik van 500 m² aangehouden. Statische opslag van goederen is toegelaten tot een omvang van 1.000 m² binnen bestaande bebouwing. Voor een aantal neven- en vervolgfuncties gelden kleinere maximumoppervlaktematen ten aanzien van het gebruik. Het brutovloeroppervlak, in gebruik voor een kleinschalige horecagelegenheid mag niet meer dan 100 m² bedragen. Voor verkoop aan huis van streekeigen producten geldt een maximale verkoopvloeroppervlakte van 100 m², zodat geen concurrentie met het voorzieningenniveau in de kernen ontstaat.

Bij het ontwikkelen van een niet-agrarische neven- of vervolgfunctie dient zorg te worden gedragen voor een goede landschappelijke inpassing. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden binnen het bouwvlak.

Wijziging van gebruik en uitbreiding van bouwmogelijkheden zijn slechts mogelijk met de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.