Oisterwijk Buitengebied

6.6 Wonen

In het bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt in (permanent bewoonde) woningen, recreatiewoningen, landhuizen en woningen bij voormalige agrarische bedrijven.

Burgerwoningen

Alle burgerwoningen in het plangebied worden positief bestemd, met uitzondering van woningen waarvan in het verleden slechts tijdelijk gebruik is toegestaan. Een woning met bijbehorende aanbouwen, de (vrijstaande) bijgebouwen en de onbebouwde gronden (tuin) worden opgenomen in één bouw- c.q. bestemmingsvlak. Woningen mogen worden uitgebreid tot een inhoud van 600 m³.

Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied wordt niet mogelijk gemaakt, in verband met de bescherming van de agrarische belangen (woonfunctie kan leiden tot belemmeringen voor de agrarische bedrijfsvoering), de aantasting van het landelijk karakter en het uitgangspunt dat de bouw van burgerwoningen dient plaats te vinden in de dorpskernen. Uitsluitend met de toepassing van de ruimte-voor-ruimteregeling kunnen er, in de kernranden rond de dorpen, woningen worden gebouwd. Daarnaast worden mogelijkheden geboden voor woningsplitsing bij zeer grote bouwvolumes (woningen van meer dan 900 m³) en bij rijks- en gemeentelijke monumenten met een woonbestemming.

Recreatiewoningen

Het restrictieve beleid van de gemeente ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen kan slechts succesvol worden voortgezet indien de vigerende recreatieve bestemming ook in het nieuwe bestemmingsplan wordt overgenomen.

Bestaande landhuizen

Bestaande landhuizen worden - gelet op de ruimtelijke verschijningsvorm en het belang voor het karakter van het buitengebied - onderscheiden van de overige burgerwoningen in het buitengebied. Ook met het oog op eventuele planschade moeten de ruime, in het vigerende bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden voor landhuizen gehandhaafd blijven.

Landhuizen zijn huizen die zich door verschillende factoren, vaak in onderlinge samenhang, onderscheiden van "gewone" woningen. Vaak gaat het niet om een afzonderlijke woning, maar om een ensemble van een hoofdgebouw met verschillende bijgebouwen of een groot landhuis met enkele kleinere woningen en bijgebouwen. Daarbij hebben landhuizen een bijzondere allure en uitstraling, die veelal te maken heeft met de omvang van de bouwmassa, de bijzondere architectuur en de samenhang met het omliggende landschap. Een landhuis is in het algemeen gelegen op een aanzienlijke oppervlakte grond, met een afwisselende inrichting bestaande uit een tuin / park, waterpartijen en / of bos. Veelal hebben de landhuizen een specifieke historische betekenis. Door de onderlinge samenhang in deze aspecten is niet ieder groot huis of villa als landhuis aan te merken. Het dient te gaan om in ruimtelijk opzicht zeer kenmerkende situaties. Het gaat daarbij ook niet om alle landgoederen die onder de werking van de Natuurschoonwet zijn gebracht. Beleid en regeling met betrekking tot de landhuizen richten zich op de instandhouding van met name de bijzondere bebouwing die aanwezig is in de context van de omgeving.

Op grond van de genoemde kwalitatieve criteria zijn in het plangebied – in aanvulling op de in de vigerende bestemmingsplannen onderscheiden landhuizen – enkele panden als landhuis aangemerkt.

Op basis van de vigerende bestemmingsplannen worden de volgende landhuizen onderscheiden: Hildsven 10, Oisterwijkseweg 75 en Tilburgseweg 57. Deze lijst wordt op basis van de gehanteerde criteria aangevuld met de landhuizen Hooge Braaken, Moergestelseweg 58, Moergestelseweg 52 (Villa Capnion), Oischotseweg 12 en Allemansven.

Ter behoud van de landhuizen is een verruiming van de toelaatbare functies in de gebouwen mogelijk.

Voormalige agrarische bedrijfslocaties

Voormalige agrarische bedrijfslocaties zullen met het oog op mogelijk hergebruik door een agrarisch bedrijf of in verband met de ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe economische activiteiten specifiek worden aangeduid.

De overgang van agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen is uitsluitend toelaatbaar onder de voorwaarden dat dit niet leidt tot uit het milieubeleid voortkomende beperkingen voor nabij gelegen agrarische bedrijven.

Bestaande economische activiteiten bij woningen

In het plangebied komen enkele (voormalige agrarische bedrijfs)woningen voor waar sprake in van nieuwe economische activiteiten. Op basis van het provinciale beleid is het noodzakelijk om voor deze activiteiten de toegestane functie en maximaal toelaatbare bebouwing vast te leggen.

Regeling mantelzorg

Om in voorkomende gevallen huisvesting te kunnen bieden ten behoeve van mantelzorg is door de provincie Noord-Brabant een voorbeeldregeling opgesteld. Ook in Oisterwijk is de behoefte aan mantelzorg aanwezig en het gemeentebestuur wil haar bewoners hierin, onder voorwaarden, tegemoet komen.

De bedoelde provinciale regeling is meegenomen in dit bestemmingsplan. Op basis hiervan kan een "afhankelijke woonruimte" worden toegestaan mits:

• de noodzaak van mantelzorg in het individuele geval is aangetoond;
• de afhankelijke woonruimte wordt gerealiseerd binnen de woning, aanbouw of bijgebouw;
• de afhankelijke woonruimte de maximale oppervlakte van 80 m² niet overschrijdt waarbij de standaardbouwmogelijkheden voor woningen en bijgebouwen van toepassing blijven.

Dit beleid is van toepassing op alle locaties waar een (legale) woning aanwezig is, dus zowel bij burgerwoningen als bij dienstwoningen. Een hierop afgestemde regeling wordt opgenomen binnen de van toepassing zijnde bestemmingen (o.a. Woondoeleinden, Agrarische doeleinden).

Dierenverblijven en paardenbakken

Bewoners van het buitengebied hebben een toenemende behoefte aan erfbebouwing en de bouw van dierenverblijven, op het erf of op percelen elders. De provinciale regels met betrekking tot erfbebouwing zullen echter het uitgangspunt moeten vormen voor het bestemmingsplan.

De bouw van verblijven voor hobbydieren in weilanden (niet op het erf) is niet gewenst; het leidt tot verrommeling van het landschap en is niet in overeenstemming met het beleid om recreatieve ontwikkelingen (zoals stalling van paarden) in het agrarisch gebied overal zonder meer toe te staan. In het plangebied komen dergelijke schuilgelegenheden en stalletjes echter wel voor. De gemeente heeft een handhavingstraject ingezet, gericht op de verwijdering van niet legaal tot stand gekomen stalletjes. Deze stalletjes kunnen derhalve niet positief worden bestemd. Gelet op de grote vraag wordt om een extra uitbreiding van bebouwing op het erf toegestaan. Toegestaan zijn uitsluitend gebouwen voor de opslag van materialen voor het onderhoud van het perceel en het hobbymatig houden van dieren. Aan deze mogelijkheid zijn voorwaarden verbonden (uitsluitend op het bouwperceel, gekoppeld aan maximum maten, met toepassing van een vrijstellingsprocedure).

Paardenbakken bij burgerwoningen dienen bij voorkeur binnen de bestemming Wonen te worden gerealiseerd maar zijn ook toelaatbaar op de agrarische gronden grenzend aan de bestemming Wonen. Het opnemen van (vergrote) bestemmingsvlakken Wonen ten behoeve van paardenbakken zou immers betekenen dat het streven naar concentratie van bebouwing wordt ondermijnd.

Afwijken van toegelaten maten

In een groot gedeelte van de vigerende bestemmingsplannen zijn de woningen aangeduid met een puntbestemming en is geen bouwvlak ingetekend. Daardoor is in veel gevallen onvoldoende duidelijk wat de maatgevende situatie met betrekking tot aanwezige bebouwing is (welke bebouwing was aanwezig ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan?). Dit heeft de handhaving van de bestemmingsplannen bemoeilijkt en heeft geleid tot de wens om de regeling van de toelaatbare hoeveelheid bebouwing in het bestemmingsplan aan te scherpen.

Op basis van gemeentelijke gegevens (van onder andere art 11 WRO en art. 19 WRO-procedures), luchtfoto's, beschikbare digitale ondergronden, een veldinventarisatie, terugkoppeling met ambtelijke diensten en inloopbijeenkomsten met bewoners is de digitale ondergrond aangevuld.

Om te voorkomen dat gebouwen, die wat betreft afstandsmaten of andere maten niet voldoen aan de voorschriften van het plan, onder het overgangsrecht komen te vallen wordt een algemene bepaling "bestaande afstanden en andere maten" opgenomen. Het betreft hier uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005 inzake Kom Kruisland) blijkt dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn op basis van deze uitspraak niet nodig. Alle afwijkingen in afstanden en maten hoeven niet door middel van separate bouwvoorschriften te worden geregeld. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt voldoende objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd.