3.15 Wonen - Landhuizen
Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Wonen - Landhuizen
(Artikel 15) opgenomen?
- Het landhuizengebied in het zuidwestelijk deel van de woongebieden in Oisterwijk heeft een unieke woonkwaliteit.
- Voor dit gebied is een specifieke woonbestemming met landhuizen opgenomen. Hiermee wordt recht gedaan aan de aanwezige zeer ruime bebouwing ten opzichte van de reguliere woonpercelen en het bungalow- en villagebied, die wordt omringd door ruime, veelal beplante tuinen met grote gazons.
Welke functies zijn toegestaan?
- Wonen is de hoofdfunctie van het landhuizengebied. Daarnaast zijn ook andere functies als ondergeschikte activiteit toegestaan.
- In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden-beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor voorwaarden.
- De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting.
- Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een "afhankelijke woonruimte" worden toegestaan.
- Bijzondere woonvormen zijn in dit gebied niet direct passend. Vandaar dat hiervoor geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen.
- Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning.
- De gazons en boombeplanting langs de woonstraten zijn beeldbepalend. Voor het behoud is een verplichting voor omgevingsvergunning overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Voorkomen wordt dat te veel verharding ontstaat.
Wat mag er worden gebouwd en hoeveel?
- Voor alle percelen wordt op de kaart (digitale verbeelding) aangegeven waar, gezien vanaf de straat, de woningen mogen worden gesitueerd (minimale afstand vanaf de voorste perceelsgrens).
- In de bouwregels zijn maatvoeringen opgenomen, zoals hoogtes, afstanden en oppervlaktematen. Voor de maatvoeringseisen zijn de volgende aspecten relevant.
-
1. De meeste bepalingen met betrekking tot de omvang van gebouwen zijn overgenomen van het vigerende bestemmingsplan.
-
2. Voorop staat het behoud van het karakter van het landhuizengebied. De bouwregels zorgen ervoor dat de bebouwing blijft passen in de omgeving.
-
3. Deze bouwregels bieden tegelijkertijd voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor een passend woonmilieu zodat wordt voldaan aan de behoefte gedurende de planperiode.
-
4. Behoud van met name de hoogtematen voor gebouwen (veelal 6 meter) en de ligging van de voorste bouwgrenzen.
-
5. Behoud van de ruimtelijke karakteristiek van de woonbuurt.
-
6. De aanduiding voor het woningtype is vrijstaand.
- De oppervlaktemaat van gebouwen bedraagt 600 m2 en tot 40% van het perceel. De toevoeging van het percentage is nodig omdat in sommige situaties het perceel te vol zou worden bebouwd. Er is geen onderscheid nodig tussen hoofdgebouwen, aanbouwen en uitbouwen alsmede bijgebouwen. De percelen zijn zodanig ruim en ook op zo'n wijze bebouwd dat een gedetailleerde regeling niet passend is. In de architectuur zijn aanbouwen en uitbouwen bij landhuizen ook lang niet altijd ondergeschikt door de relatief beperkte goothoogte van het hoofdgebouw. De hoogtematen zijn veelal op 6 meter voor de goothoogte gesteld en 10 meter voor de bouwhoogte. De goot- en bouwhoogte van de woningen op percelen langs de zuidrand aan de Hondsbergselaan blijft op 4 meter respectievelijk 8 meter, overeenkomstig de vigerende regeling. Dit is gewenst in verband met de ligging tegen het buitengebied. De twee bestaande hogere woningen (8 meter), aan de Hondsbergselaan zijn daarvan uitgezonderd.
Welke veranderingen worden verwacht?
- Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten.
- Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien.
- Er zijn op twee percelen nieuwe landhuizen toegestaan, overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. Dit past in de structuur van het gebied (omvang, lengte/breedte-verhouding perceel). Toevoeging van woningen op andere percelen zou leiden tot een ongewenste verdichting. Dan worden de schaal en maat van de percelen kleiner dan de huidige percelen in de omgeving.
Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling?
- Voor de bebouwing is de maximum oppervlakte verruimd naar 600 m2. Het bebouwingspercentage van ten hoogste 15% was te beperkend voor de kleinere percelen. Die omissie is verholpen door een bebouwingspercentage van 40% als maximum op te nemen. Dit sluit goed aan bij het karakter van die percelen.
- De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. Immers, in het coalitieakkoord is vastgelegd dat naast de professionele hulp, ook het vrijwilligerswerk en de mantelzorgers worden gestimuleerd en ondersteund.
Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling?
- De gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling.
- In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.