Oudheusden

4.3 Ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is primair gericht op het tot stand brengen van een actuele beheersregeling voor het bestaand stedelijk gebied. Evenwel worden er ook enkele ontwikkelingsmogelijkheden opgenomen ten opzichte van de bestaande bestemming.

• De heemtuin ter plaatse van het groengebied tussen de Irenestraat en de Vermeerstraat.
• Woningbouwlocatie De Oosters ten zuiden / zuidoosten van het Sportpark Heusden. Voor deze mogelijke ontwikkeling is een wro-zone- wijzigingsgebied-1 opgenomen.
• Herstructurering Kasteellaan. Voor deze mogelijke herstructurering is een wro-zone- wijzigingsgebied-2 opgenomen.
• Herstructurering voormalige COOP-locatie. Voor deze mogelijke herstructurering is een wro-zone-wijzigingsgebied-3 opgenomen.
• Voor de herontwikkeling van de Rembrandtlaan 25 is een wro-zone-wijzigingsgebied-4 opgenomen.

Een toelichting op deze ontwikkelingen volgt hierna.

4.3.1 De heemtuin

Ontwikkeling

Uitgangspunt voor dit groengebied tussen de Vermeerstraat en de Irenestraat is een ‘tuin van ontmoeting’ te realiseren, resulterend in een “warme” huiskamer-achtige indeling. Voorgestaan wordt:

• ruimte voor kruiden;
• een speelplek voor de kinderen.
• zitgelegenheid met barbecues;
• extra verlichting;
• een tuin die uitnodigt om elkaar te ontmoeten.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Realisering van de nieuwe heemtuin is rechtstreeks toegestaan binnen de bestemming Groen. Opname van een aanduiding of een wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingsregeling is niet noodzakelijk. De bestemming Groen wordt gecontinueerd.

4.3.2 De Oosters

Ontwikkeling

In de gemeentelijke Nota Volkshuisvesting 2030 wordt uitgegaan van het uitbreiden van het woningbestand met circa 160 woningen op locatie De Oosters. Gestreefd wordt naar een gedifferentieerde bevolkingsopbouw van de kern. Door realisering van nieuwe woningen in verschillende prijsklassen en van een diverse typologie wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd.

Op dit moment bevindt zich de planvorming in de initiërende fase. Dat betekent dat, naast de beleidsvoornemens zoals benoemd in de gemeentelijke Nota Volkshuisvesting, nog geen specifieke uitgangspunten zijn geformuleerd. Wel is op basis van gemeentelijk beleid en bevolkingsprognoses (zie ook hoofdstuk 2.3) duidelijk ingezet op groei van de woningvoorraad.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De gemeente heeft ten behoeve van de uitbreidingslocatie De Oosters de volgende uitgangspunten geformuleerd.

• In voorliggend bestemmingsplan worden vooralsnog de huidige bestemmingen Agrarisch, Groen, Sport en Verkeer gecontinueerd. De betreffende gronden voor woningbouw zijn op de verbeelding voorzien van een gebiedsaanduiding Wro-zone - wijzigingsgebied 1. Op termijn is, na bestuurlijke besluitvorming, op deze locatie herontwikkeling naar woningbouw mogelijk geacht.
• Er zijn globale wijzigingsregels opgenomen die het toetsingskader voor de toekomstige woningbouwontwikkeling vormen.
  • 1. De bestemmingen mogen worden gewijzigd naar Wonen, Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied, Tuin, Water, Groen, al dan niet met een aanduiding ten behoeve van nutsvoorzieningen.
  • 2. Er zijn maximaal 160 grondgebonden woningen toegestaan met een dichtheid van maximaal 25 woningen per hectare.
  • 3. De bebouwing mag worden uitgevoerd in maximaal 2 bouwlagen met een kap in een parkachtige omgeving. Dit betekent dat de maximale goothoogte 7 meter mag bedragen. De bouwhoogte bedraagt niet meer dan 11 meter.
  • 4. Er is een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld noodzakelijk.
  • 5. Planwijziging is pas mogelijk wanneer is aangetoond dat er sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. Inzicht hierin wordt gegeven door het aantonen van de milieuplanologische haalbaarheid in het wijzigingsplan. Onder andere is onderzoek voorgeschreven naar ecologie, wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit, verkeersafwikkeling, bodemkwaliteit en water. Ook dient te worden voldaan aan de uitgangpunten van een goede ruimtelijke ordening, de kwaliteitsverbetering van het landschap en de waarborging van de waarden van het attentiegebied EHS.
  • 6. In het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging. Planwijziging is pas mogelijk wanneer de economische alsmede maatschappelijke uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

4.3.3 Herstructurering Kasteellaan en omgeving.

Ontwikkeling

In Oudheusden zijn diverse maatschappelijke en sociaal-culturele functies gevestigd:

• basisscholen;
• de huisarts;
• de bibliotheek;
• vergaderfaciliteiten;
• de sporthal;
• de jeu-de-boulesbaan;
• en seniorenwoningen.

Het dorp heeft daarmee een centrumfunctie voor de kleine kernen in de omgeving. De meeste functies zijn gesitueerd aan De Kasteellaan.

De gemeente is voornemens in samenwerking met partners bestaande accommodaties te vernieuwen, te verplaatsen en/of te vervangen.

F

Vooralsnog wordt voorgestaan om van de Kasteellaan een rechte bomenlaan te maken met een ‘woonservicezone’ met circa 50 nieuwe zorggerelateerde woningen en een nieuw plein als centrum. Nadere planuitwerking kan leiden tot een andere stedenbouwkundige uitwerking.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De gemeente heeft ten behoeve van de herontwikkeling van de Kasteellaan en omgeving de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• Vooralsnog worden de huidige bestemmingen in het gebied (Maatschappelijk, Wonen, Tuin, Verkeer, Bedrijf, Sport en Groen) gecontinueerd. Daar waar op termijn de herontwikkeling wordt gedacht zijn de betreffende gronden op de verbeelding voorzien van een gebiedsaanduiding Wro-zone - wijzigingsgebied 2.
• Er zijn globale wijzigingsregels opgenomen die het toetsingskader voor de herontwikkeling vormen.

• 1. de bestemmingen mogen worden gewijzigd naar Gemengd, inclusief een aanduiding voor detailhandel, sportzaal, en nutsvoorzieningen. Voorts is herinrichting van de openbare ruimte mogelijk door wijzigingen van de ligging van de bestemmingen of het opnemen van de bestemmingen Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied, Groen en Water, al dan niet met een aanduiding ten behoeve van nutsvoorzieningen.
• 2. Er zijn niet meer dan 50 zorggerelateerde woningen toegestaan. Uitgangspunt is dat deze zorgwoningen aansluiten op de bestaande omgeving. Er dient sprake te zijn van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.
• 3. De goot- en bouwhoogte mag niet meer dan 14 meter bedragen.
• 4. Planwijziging is pas mogelijk wanneer is aangetoond dat er sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. Inzicht hierin wordt gegeven door het aantonen van de milieuplanologische haalbaarheid in het wijzigingsplan (zie ook de randvoorwaarden zoals opgenomen in paragraaf 4.3.2). Ook dient te worden voldaan aan de uitgangpunten van een goede ruimtelijke ordening, de kwaliteitsverbetering van het landschap en de waarborging van de waarden van het attentiegebied EHS.
• 5. In het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging. Planwijziging is pas mogelijk wanneer de economische alsmede maatschappelijke uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

4.3.4 Herstructurering voormalige COOP-locatie

Ontwikkelingen

Aan het Hamelpark / Julianastraat zijn de bedrijfsactiviteiten van de supermarkt beëindigd. In het bestemmingsplan is in verband met de verplaatsing van de supermarkt naar de Nassaulaan, geen marktruimte voor nog een supermarkt. Om deze reden is vooralsnog alleen een detailhandelsfunctie behouden.

Het gemeentebestuur acht op termijn herstructurering en herinvulling van de openbare ruimte in Oudheusden wenselijk. In het verlengde van de as van Julianastraat / Gijsbertus Voetiusstraat en de as van de Everardus van Gochstraat is in potentie op de knoop (Het Hamelpark) een hoogwaardige een (groene) pleinruimte te realiseren.

In geval van herinrichting is in die situatie sloop van de voormalige bebouwing van de supermarkt en toevoegen van de gronden aan de openbare ruimte aan de orde. Er is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de gronden in het gebied kunnen worden gewijzigd naar Groen en Verkeer-Verblijf en Water.

Uitgangspunten

De gemeente heeft ten behoeve van de herontwikkeling voormalige COOP-locatie de volgende uitgangspunten opgenomen in het bestemmingsplan.

• Vooralsnog worden de geldende bestemmingen gecontinueerd. Waar op termijn herinvulling van het gebied als openbare ruimte is gedacht, zijn de gronden op de verbeelding voorzien van de aanduiding Wro-zone-wijzigingsgebied-3.
• Er zijn globale wijzigingsregels opgenomen die het toetsingskader voor de herstructurering van de locatie vormen.
  • 1. De bestemmingen mogen worden gewijzigd naar Groen en Verkeer-Verblijf en Water, inclusief een aanduiding voor nutsvoorzieningen.
  • 2. Er dient sprake te zijn van een samenhangend straatbeeld.
  • 3. Planwijziging is pas mogelijk wanneer is aangetoond dat er sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. Vóóraf wordt inzicht gegeven in:
    • a. de archeologische waarde;
    • b. de bodemhygiëne;
    • c. de ecologische waarden en
    • d. vóóraf wordt een watertoets uitgevoerd.
  • 4. In het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.
  • 5. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

• 1. Planwijziging is pas mogelijk wanneer de economische alsmede maatschappelijke uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

4.3.5 Rembrandtlaan 25

Ontwikkeling

Basisschool Nieuwenrooy wordt op termijn samengevoegd met twee basisscholen ter hoogte van de Kasteellaan. De gronden komen daarmee beschikbaar voor herontwikkeling.

Het gemeentebestuur acht invulling van deze locatie met een woonfunctie toelaatbaar, gezien het karakter van het omliggende gebied (woongebied).

Uitgangspunten

De gemeente heeft de volgende uitgangspunten ten aanzien van de herontwikkeling opgenomen in het bestemmingsplan.

• Vooralsnog wordt de geldende bestemming gecontinueerd. De gronden zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding Wro-zone-wijzigingsgebied-4.
• Er zijn globale wijzigingsregels opgenomen die het toetsingskader voor de herstructurering van de locatie vormen.
  • 1. De bestemmingen mogen worden gewijzigd naar Groen Tuin, Verkeer, Verkeer-Verblijf en Water en Wonen.
  • 2. Het aantal woningen bedraagt niet meer dan 20.
  • 3. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 11 meter.
  • 4. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11 meter.
  • 5. Er wordt voorzien in tenminste 1 parkeerplaats per woning.
  • 6. Er is sprake van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld dat aansluit op de omgeving.
  • 7. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.
  • 8. Planwijziging is pas mogelijk wanneer is aangetoond dat er sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. Vóóraf wordt inzicht gegeven in:
    • a. de archeologische waarde;
    • b. de bodemhygiëne;
    • c. de risico's ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen;
    • d. de externe veiligheid;
    • e. de Wet geluidhinder;
    • f. de luchtkwaliteit;
    • g. de ecologische waarden;
    • h. de milieu hygiëne;
  • 9. Vóóraf wordt een watertoets uitgevoerd.
  • 10. In het wijzigingsplan wordt tot slot aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.
  • 11. Planwijziging is pas mogelijk wanneer de economische alsmede maatschappelijke uitvoerbaarheid is gewaarborgd.