Orthen-Links

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het plan

De gemeenteraad heeft op 11 november 1999 het Programma Grote Stedenbeleid (GSB) vastgesteld. De woonbuurt Orthen-Links is één van de aandachtsbuurten in het kader van het GSB. Het GSB-beleid heeft als doel aandachtsbuurten met een integrale en doelgerichte aanpak leefbaar te houden, door ingrepen in de bebouwde omgeving en de sociaal economische structuur in de wijk.

In Orthen-Links is vanwege de slechte bouw- en woontechnische staat van de huurwoningen (met uitzondering van de woningen uit 1993) en de schrale uitstraling van de openbare ruimte gekozen voor een grootschalige aanpak van de wijk. Daarnaast is het sociaal project Wonen en Kansen opgestart waarbij de bewoners van Orthen-Links, ook na verhuizing uit de wijk, kansen worden aangeboden om hun leefsituatie te versterken.

Orthen-links is een woonbuurt van 352 woningen (inclusief dijklint), gelegen ten noorden van de binnenstad van ‘s-Hertogenbosch, direct bij de oorspronkelijke kern Orthen. Het plangebied van de herstructurering en derhalve dit bestemmingsplan telt 238 woningen. Hiervan zijn er 4 particulieren woningen, welke volledig worden omsloten door te slopen huurwoningen. Het dijklint bestaat hoofdzakelijk uit koopwoningen. De woningen binnen het plangebied zijn eigendom van woningcorporatie BrabantWonen. De openbare ruimte is in eigendom van de gemeente 's-Hertogenbosch. Ook de gronden rondom het wijkcentrum en een strook langs het spoor zijn in eigendom van de gemeente.

1.2 Doel van het plan

Het doel van het bestemmingsplan is om fysieke herstructurering van Orthen-Links mogelijk te maken. Het is belangrijk in te zien dat de nieuwe herstructurering kansen biedt om ruimtelijke problemen aan te pakken en op te lossen. Hier kan worden gedacht aan het verbeteren van de ontsluiting van de buurt of het optimaliseren van de samenhang met de omliggende bebouwing. Met zo’n aanpak worden de kwaliteiten van de omgeving gebruikt als oriëntatiepunt voor het wonen.

Uiteraard zullen los van dit bestemmingsplan en de fysieke aanpak van de wijk, ook op sociaal-economisch gebied de nodige maatregelen worden genomen. Zo is er een Sociale Visie opgesteld, die als bouwsteen wordt gebruikt voor de ontwikkeling van sociale programma's.

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Orthen-Links ligt ten noorden van het stadscentrum, direct bij de oorspronkelijke kern Orthen. De wijkvernieuwing heeft betrekking op het plangebied dat wordt begrensd -of beter gezegd- ingeklemd door respectievelijk het dijklint Orthen, de Zandzuigerstraat en de spoorweg richting Utrecht. De lintbebouwing en de overige gebouwen aan de weg Orthen vallen buiten het plangebied. Het Weenerterrein en de moestuinen vallen eveneens buiten het herstructureringsgebied, evenals een deel van de openbare ruimte ten zuiden en oosten van de Weener Groep. Ook vallen een aantal terreinen binnen het bestaande woongebied niet binnen het plangebied van dit bestemmingsplan, vanuit het streven om zoveel mogelijk van de bestaande woningen te handhaven. Het plangebied van de herstructurering is 6,3 ha.

Begrenzing plangebied

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Orthen, Links van de weg

Orthen-Links, de officieuze naam van de woonbuurt, is ontstaan uit een even praktische als opmerkelijke benadering van de gebouwde omgeving. Vanuit het centrum van ’s-Hertogenbosch geredeneerd ligt de buurt simpelweg links van de doorgaande route naar het noorden. De officiële naam Orthen-West wordt nauwelijks gebruikt.
Wie vanuit één van de drukke verkeersaders rondom Orthen-Links de woonbuurt benadert, treft een reeks infrastructurele oplossingen die men niet snel zou associëren met het kleinschalige woonmilieu van Orthen-Links zelf. De woonbuurt wordt omgeven door spoorwegverbindingen en tweemaal een belangrijke vierbaans ontsluitingsweg. Alleen het oorspronkelijke dijklint Orthen heeft nog een maat en schaal die past bij het karakter van de buurt. Orthen-Links kent door deze omliggende verkeersstructuur een geïsoleerd karakter. Wie niet in de buurt moet zijn, zal er ook niet snel komen. Gelijktijdig ligt hierin echter ook de kracht van de wijk verscholen. Temidden van de stad ‘s-Hertogenbosch heeft Orthen-Links op haar eigen manier haar intieme, misschien wel dorpse karakter weten te behouden.

Hierna wordt stilgestaan bij de geschiedenis en de huidige situatie van de buurt. Ook de stedelijke setting, waarin Orthen-Links zich bevindt, wordt beschreven.

2.2 Geschiedenis

Al in 815 wordt melding gemaakt van het huidige Orthen. Het is daarmee ouder dan de stad ’s-Hertogenbosch, die –naar wordt aangenomen- in 1196 is gesticht. In feite kan worden gesteld dat de stad ’s-Hertogenbosch uit Orthen is ontstaan. Oorspronkelijk lag de kern Orthen op een donk. Later heeft het zich meer als een dijkdorp ontwikkeld met karakteristieke dijkbebouwing aan de Engelse dijk, via de weg Orthen, Ketsheuvel tot en met Herven. Tot begin jaren vijftig bepaalde dit beeld de verschijning van Orthen en lag de dorpskern los van de stad. Het dorp had in deze periode zelfs een eigen stopplaats aan de spoorlijn richting Nijmegen. In de wederopbouwperiode is er veel gebouwd in en rondom Orthen, waaronder de woonbuurt Orthen-Links. De buurt haakt aan op het oude dijktracé en de voormalige rijksweg naar Utrecht, de Orthenseweg.
Orthen-Links is gerealiseerd als parochie van San Salvator in Orthen en is daarmee direct aan de oorspronkelijke kern van het dijkdorp gesitueerd. De buurt werd in eerste instantie ontwikkeld als ‘woonschool’ voor een te saneren volksbuurt elders in de stad.
Vanaf de jaren vijftig vinden ten noorden van het stadscentrum meerdere uitbreidingen plaats, waardoor Orthen geleidelijk wordt opgenomen in het stedelijk weefsel van ’s-Hertogenbosch. Momenteel kan worden gesteld dat Orthen een vrij gunstige en centrale ligging heeft ten opzichte van het stadscentrum.

2.2.1 Orthen-Links

Woonbuurt met een geïsoleerde ligging

Orthen-Links kent de typische eenvoudige en sobere benadering van de stedenbouw uit de jaren vijftig. Het toegepaste stratenpatroon is helder in haar opzet met enkele lange, licht gebogen straten die onderling verbonden worden door dwarsstraten. Ook de woningen hebben een traditionele insteek. Ze bestaan uit twee lagen met een kap en zijn uitgevoerd in een behoudende en sobere no-nonsense baksteenarchitectuur, die te typeren is als Delftse School in een zeer basale vorm. Op een enkele plaats in de buurt komt ook bebouwing voor in drie lagen met een kap. Het gaat hier slechts om een klein aantal woningen. In de vorm van een plein of open ruimte is er binnen de buurt ook plaats voor spel en recreatie. Het centrale plein, de Orthensedonk, is hier een voorbeeld van. De speeltoestellen en het trapveldje die hier te vinden zijn, worden door verschillende leeftijdsgroepen gebruikt. Ook de Jongeren Ontmoetings Plek (JOP), nabij de moestuinen, dient binnen dit kader te worden genoemd.

In tegenstelling tot de directe omgeving van Orthen-Links, die een ware metamorfose heeft ondergaan, is de woonbuurt zelf in de afgelopen decennia nauwelijks veranderd. Het zijn nog dezelfde woningen als ruim vijftig jaar geleden die het straatbeeld bepalen. Alleen de openbare inrichting is in de loop der tijd veranderd. In de smalle straten is meer ruimte gekomen voor parkeren en tegelijkertijd minder voor groen. Het heeft geresulteerd in 'stenige' straatprofielen, waarin weinig ruimte is voor variatie en diversiteit. Doordat de woningen eveneens geen voortuin hebben, wordt dit harde beeld versterkt. Lange rijen woonbebouwing in de nog langere straten zorgen uiteindelijk voor monotone en eenvormige straatbeelden. Wat dat betreft is er weinig samenhang met de oorspronkelijke losse dijkbebouwing van Orthen en de woningen rondom de Orthenseweg.

De huurwoningen in Orthen-Links hebben de beste tijd gehad. Na verschillende generaties gehuisvest te hebben, is het duidelijk dat de woningvoorraad aan een behoorlijke slijtage onderhevig is. Een grootschalige renovatie van de woningen is uitgebleven, waardoor de bouwwerken momenteel een grote woon- en bouwtechnische achterstand kennen. De huidige staat van de woningen, met uitzondering van 12 huurwoningen uit 1993, maakt het proces van sloop en vervangende nieuwbouw daarmee onvermijdbaar.

De koopwoningen hebben over het algemeen een betere bouw-technische kwaliteit. De particuliere woningen worden dan ook behouden in Orthen-Links. Een uitzondering zijn de vier particuliere woningen die zijn ingeklemd door huurwoningen. Deze woningen zijn aangekocht door BrabantWonen en zullen gelijktijdig met de aangrenzende huurwoningen worden gesloopt.

Buurt met karakter

Het alledaagse leven in Orthen-Links wordt niet alleen bepaald door achterstallig onderhoud aan de woningen, overtollig blik en een gebrek aan groen in de straat. Geïsoleerd als het ligt, heeft de woonbuurt zich in de luwte van de stad de afgelopen decennia ontwikkeld tot een eigenzinnige wijk met verschillende hechte sociale netwerken. De gewoonte om bankjes en stoelen voor de woning te plaatsen en hier de (zomer)avonden door te brengen draagt bij aan de specifieke en kenmerkende sfeer in Orthen-Links. De meeste bewoners zijn trots op hun wijk. Om de bestaande netwerken een kans te geven in het nieuwe Orthen-Links, zal eerst worden gestart met de bouw van sociale huurwoningen voordat er gesloopt wordt. Dit gebeurt op het gebied rondom het bestaande buurthuis. Ook zullen er verschillende soorten woningen (appartementen en grondgebonden woningen) worden teruggebouwd, waardoor een wooncarrière mogelijk is binnen de wijk en ouderen langer in Orthen-Links kunnen blijven wonen.

In Orthen-Links zijn er mooie plekken te vinden, die als waardevolle ruimtelijke elementen de moeite waard zijn te behouden in een verdere planvorming. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het moestuinencomplex en de brede groenstrook ten westen van de woonbuurt. De laaggelegen moestuinen worden intensief gebruikt door de huurders van de tuinen, veelal bewoners van Orthen-Links en omliggende buurten. Het terrein wordt gezien als een kwaliteit in de wijk, al is het jammer dat het terrein niet openbaar is. De brede groenstrook geeft vooral de westrand een aangename uitstraling. Het vormt een buffer tussen de spoorlijn en de woonbebouwing. De Adelheidstraat heeft door een flinke bomenrij en het aanwezige hoogteverschil een geheel ander karakter dan de overige straten in de buurt. De groenstrook geeft hier wat ´ademruimte´ aan het dicht-bebouwde Orthen-Links.

Functies

De buurt Orthen-Links bestaat overwegend uit een woonfunctie. Het bestaande buurthuis De Herpen is gelegen tegenover de Adelheidstraat. Daarnaast zijn er naast de Weener Groep in Orthen-Links diverse bedrijven. Deze bedrijven zijn gesitueerd aan de weg Orthen en het dijklint Orthen. Binnen het herstructurerings-/plangebied bestaan de bedrijven vooral uit kleine ondernemers, veelal ZZP-ers die vanuit huis werken.

2.3 Cultuurhistorische waarden en archeologie

2.3.1 Cultuurhistorie

Landschappelijke informatie

Het plangebied ligt landschappelijk gezien in een zone waar een dekzandrug in oostelijke en zuidelijke richting overgaat in een dekzandvlakte (zie afbeelding 1). Deze dekzandrug, die vanaf 's-Hertogenbosch met onderbrekingen doorloopt via Rosmalen naar Oss, is een zandduin dat is gevormd in de laatste ijstijd. Het gebied heeft altijd ten zuiden van de voormalige zeedijk Orthen-Rosmalen-Bruggen-Kruisstraat gelegen en dus ook buiten de invloedssfeer van de Beerse Maas. Niettemin zijn er aanwijzingen dat het gebied wel relatief laag heeft gelegen en mogelijk dus regelmatig onder water lag.

Afbeelding 1. De landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in zwart de globale grens van het plangebied. bruin: Dekzandrug, beige: Dekzandwelving, groene lijn: Verdedigingswerken beleg 1629. De blauwe stippellijn geeft het gebied aan waarbinnen archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

Bewoningsgeschiedenis

De dekzandrug waarop het plangebied grotendeels ligt, is door zijn relatief hogere ligging altijd een aantrekkelijke locatie voor bewoning geweest. Gezien de ouderdom van de dekzandruggen kan deze bewoning teruggaan tot het Laat-Paleolithicum (vanaf circa 15.000 jaar geleden), maar dergelijke oude sporen zijn uit het plangebied (nog) niet bekend. In de directe aanwezigheid van het plangebied zijn alleen vondsten uit de Middeleeuwen en de Nieuwe tijd bekend maar dit wil niet zeggen dat de bewoning beperkt is gebleven tot deze perioden. Vondsten uit oudere perioden kunnen in diepere niveaus in de ondergrond nog aanwezig zijn. Belangrijke archeologische elementen uit de Nieuwe Tijd (na 1500 na Chr.) worden gevormd door de restanten van vestingwerken die in het zuidelijke en centrale deel van het plangebied hebben gelegen (zie afbeelding 2). Het gaat om aarden wallen en schansen die zijn aangelegd ten behoeve van het beleg van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik in 1629. De wallen en schansen zijn vermoedelijk kort na het beleg weer grotendeels geslecht. In het uiterste noorden valt het plangebied binnen de historische kern van Orthen. In het plangebied zelf is op de kadastrale minuutkaart uit 1832 geen bebouwing aangegeven.

Afbeelding 2. De archeologische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in zwart de globale grens van het plangebied. Rood: Zone met een hoge verwachting, Oranje: Zone met een middelhoge verwachting, Geel: gebied met een lage verwachting, groene lijnen: Verdedigingswerken beleg 1629 (met buffer). De blauwe stippellijn geeft het gebied aan waarbinnen archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Op basis van dit onderzoek kon de archeologische verwachting worden bijgesteld naar laag (geel).

Historische geografie

Het plangebied maakt in ruime zin deel uit van het dijklint van Orthen-Rosmalen-Bruggen-Kruisstraat. In het oostelijke deel van Fase 2 en het deel dat binnen de historische kern van Orthen ligt (noordelijke stuk van Fase 2) kan nog een restant van de oude maasdijk in de ondergrond aanwezig zijn (afbeelding 3)1 .

Afbeelding 3. Uitsnede van de cultuurhistorische kaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in groene stippellijn de globale grens van het plangebied.

Historische bouwkunde

Er bevinden zich in het plangebied geen gebouwde monumenten of andere bouwhistorisch waardevolle elementen.

2.3.2 Archeologie

Archeologiebeleid algemeen

In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch (afbeelding 2)2 . Voor deze kaart is gebruik gemaakt van de meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens, zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk kunnen worden begrensd. De verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen, maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen, maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden.

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is in juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart (afbeelding 4 en tabel 1). De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen.

Afbeelding 4. Uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in zwarte stippellijn de globale grens van het plangebied. Voor legenda zie tabel 1.  De blauwe stippellijn geeft het gebied aan waarbinnen archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

Tabel 1. Legenda van de archeologische beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch ten behoeve van plangebied Orthen-Links.

Vertaling archeologiebeleid plangebied Orthen-Links

Voor het plangebied geldt specifiek dat de dekzandrug is aangemerkt als een zone met een hoge archeologische verwachting (afbeelding 2). De overgangszone van de dekzandrug naar de dekzandvlakte heeft een middelhoge verwachting en de dekzandvlakte heeft een lage verwachting. De verwachting heeft betrekking op verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen. Archeologische resten zullen zich voornamelijk bevinden in de top van het dekzand. In het centrale en zuidelijke deel van het plangebied heeft de verdedigingslinie uit 1629 gelegen. Door de aanleg en afbraak van deze linie zal de bodem (plaatselijk) flink verstoord kunnen zijn waardoor oudere archeologische resten kunnen zijn aangetast. De precieze aard en omvang van deze verstoring is zonder gericht onderzoek moeilijk vast te stellen. Niettemin gelden de sporen die samenhangen met de aanleg en afbraak van de linie 1629 op zichzelf ook als waardevolle archeologische resten. Op de archeologische verwachtingskaart geldt voor de linie en een smalle bufferzone daaromheen dan ook een hoge verwachting.

In de archeologische beleidsnota van de gemeente is aangegeven, dat bij het opstellen van elk bestemmingsplan zal worden bekeken in hoeverre de zones met een hoge en middelhoge verwachting nader kunnen worden uitgewerkt door het uitvoeren van aanvullend archeologisch onderzoek. Ten behoeve van het plangebied Orthen-Links is in 2007 een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het onderzochte gebied komt niet helemaal overeen met het plangebied, maar overlapt wel voor een groot deel (afbeelding 2)3. Uit het onderzoek is gebleken dat het oorspronkelijke maaiveld zich vermoedelijk op circa 3 meter beneden het huidige maaiveld bevindt. Uit het onderzoek kwam ook naar voren dat het gebied vroeger relatief laag heeft gelegen en daarom vermoedelijk geen aantrekkelijke plaats voor bewoning is geweest. Op basis van deze informatie is de archeologische verwachting voor grote delen van het plangebied naar laag bijgesteld (afbeelding 2). Op basis van het archeologische onderzoek kunnen de archeologische categorieën op de beleidskaart dus ook worden aangepast (afbeelding 4).

Op een aantal plaatsen binnen het plangebied is echter nog geen archeologisch onderzoek verricht. Het betreft onder meer het uiterste noordelijke deel van Fase 2 dat deels binnen de historische kern van Orthen ligt, het zuidelijke deel van Fase 0 waar nog een deel van de stelling van 1629 wordt verwacht en het oostelijke deel van Fase 2 dat op de dekzandrug ligt. Voor deze zones is archeologisch onderzoek nog wel wenselijk maar de aard en omvang van dit onderzoek wordt vooral bepaald door de aard en omvang (en diepte) van de geplande werkzaamheden. In tabel 1 staan de voorwaarden waaronder archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

2.4 Vigerend planologisch regime

In het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• 'Geluidszone Bedrijventerrein De Rietvelden - Ertveld', door de gemeenteraad op 13 september 2009 vastgesteld. Het plan is op 9 november 2011 onherroepelijk geworden. Bestemmingsplan ‘Geluidszone bedrijventerrein De Rietvelden-Ertveld’ legt de geluidzone vast die een buffer vormt tussen de bedrijven op het industrieterrein en de geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving. Het bestemmingsplan dient enerzijds ter bescherming van de geluidgevoelige objecten rond het industrieterrein De Rietvelden-Ertveld, zoals woningen en onderwijsgebouwen. Anderzijds dient het ter bescherming van de geluidruimte voor de bedrijven. Buiten deze zone mag de geluidbelasting vanwege alle bedrijven op het industrieterrein tezamen niet hoger zijn dan 50 dB(A). Binnen deze zone gelden beperkingen voor geluidgevoelige bestemmingen. Om te voorkomen dat nieuwe geluidgevoelige objecten een te hoge geluidbelasting hebben en om te voorkomen dat de geluidruimte van bedrijven wordt aangetast, is in het bestemmingsplan geregeld dat geluidgevoelige objecten alleen zijn toegestaan als ze voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of aan een vastgestelde hogere grenswaarde. De werking van de geluidzone wordt in dit bestemmingsplan overgenomen. Daarnaast worden enkel geluidgevoelige objecten toegestaan indien ze voldoen aan de voorkeursgrenswaarde dan wel een hogere grenswaarde is verleend (zie 5.2)
• 'Dijklint Orthen', door de gemeenteraad op 22 september 2009 vastgesteld. Het plan is op 22 december 2009 onherroepelijk geworden. De nieuwe entree is strijdig met dit bestemmingsplan.
• bestemmingsplan 'Noord', door de gemeenteraad op 19 februari 2013 vastgesteld en op 22 mei 2013 onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is onderhavig plangebied opgenomen, waarbij de bestaande planologische situatie van Orthen-Links is vastgelegd. Op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan was de planvorming voor het Nieuwe Orthen-Links nog niet voldoende duidelijk om de ontwikkelingen te kunnen vertalen in het bestemmingsplan 'Noord'.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2013 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling.

Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13)

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken wordt een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen:

1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en intergemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen waarin nog niet elders is voorzien. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale, intergemeentelijke schaal. Het passende regionale schaalniveau wordt voornamelijk bepaald door het woon-werk verkeer;
2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

De voorgenomen herstructurering van Orthen-Links sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. Voorziet de stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte?

De gemeente wil blijven voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen.

In Orthen-Links is vanwege de slechte bouw- en woontechnische staat van de huurwoningen (met uitzondering van de woningen uit 1993) en de schrale uitstraling van de openbare ruimte gekozen voor een grootschalige aanpak van de wijk. Daarnaast is het sociaal project Wonen en Kansen opgestart waarbij de bewoners van Orthen-Links, ook na verhuizing uit de wijk, kansen worden aangeboden om hun leefsituatie te versterken. Binnen het herstructureringsgebied worden circa 235 woningen teruggebouwd, ongeveer evenveel als het aantal te slopen woningen. Naast de variatie qua huur/koop, woningcategorie en woningplattegrond is er variatie in de grootte van de woning.

• 2. Kan de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten?

Het bestemmingsplan waar de herstructurering op van toepassing is, valt binnen bestaand stedelijk gebied. Met de voorgenomen stedelijke invulling van het gebied wordt optimaal gebruik gemaakt van het gebied en wordt geen extra beslag gelegd op gronden elders in de gemeente. Door het optimaal inrichten van het plangebied wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling.

• 3. het derde punt van de 'ladder' is niet van toepassing nu de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied.

In dit plan worden binnen het bestaand bebouwd gebied nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met de herstructurering van Orthen-Links wordt een verbetering van de sociale en fysieke leefomgeving bewerkstelligd. Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant

Op 1 oktober 2010 stelden provinciale staten van Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vast. De structuurvisie trad op 1 januari 2011 in werking. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Ze is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De structuurvisie ondersteunt daarnaast het provinciaal sectoraal beleid (milieu, verkeer en vervoer, water) en de samenhang daartussen.

De ruimtelijke belangen en keuzes van de provincie zijn geordend in vier ruimtelijke structuren die samen de provinciale ruimtelijke structuur vormen: de groenblauwe structuur, de agrarische structuur, de infrastructuur en de stedelijke structuur. In de stedelijke structuur gaat het in de eerste plaats om stedelijk concentratiegebied waarin de groei van de verstedelijking wordt opgevangen, zodat de groene ruimte tussen steden open blijft. In de tweede plaats gaat het om 'overig stedelijk gebied' waar verdere verstedelijking moet worden vermeden en waar alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen.

Op de structurenkaart bij de Structuurvisie is het plangebied aangewezen als 'stedelijk concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De vijf grote steden van BrabantStad, waaronder 's-Hertogenbosch, ontwikkelen zich er tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden.

3.2.2 Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

De Verordening Ruimte Noord-Brabant 2014 is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie vraagt gemeenten om bij ruimtelijke afwegingen, het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Dat betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. Nieuw ruimtebeslag moet zoveel mogelijk voorkomen worden. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals het leggen van nieuwe bestemmingen met bouwmogelijkheden (nieuwvestiging), niet gewenst zijn. Er is voldoende ruimte voor hergebruik op bestaande, vrijkomende locaties, bijvoorbeeld door herstructurering van stedelijk gebied.

Naast de afweging van zorgvuldig ruimtegebruik zet de provincie ook in op herstructurering en hergebruik van verouderde locaties in het stedelijk gebied en op sanering van ongewenste functies in het buitengebied, bijvoorbeeld glastuinbouwbedrijven in kwetsbare gebieden of intensieve veehouderijen rondom de natuur en stedelijke gebieden. De provincie ondersteunt dit onder andere door de inzet van financiële middelen via de Brabantse Herstructurerings Bedrijf (BHB), de regeling Ruimte voor Ruimte(-verbreed) en het verdelen van rijkssubsidies voor verouderde woonwijken.

Stedelijke concentratiegebieden ontwikkelen zich tot complete stedelijke gebieden. Dit betekent dat ze een aantrekkelijk, in verschillende dichtheden vormgegeven woon-, werk- en leefmilieu bieden. Bijzondere aandacht is er voor bereikbaarheid, groen, milieu, recreatiemogelijkheden dicht bij huis, en een verbrede landbouw die inspeelt op de vraag vanuit de steden. Er wordt gestreefd naar verscheidenheid van woonmilieus, met een menging van woningtypen, bevolkingsgroepen en functies. Er liggen tal van mogelijkheden het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiden en herstructureren en intensief en meervoudig ruimtegebruik.

3.2 Bestaand stedelijk gebied

Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Wel bevat de Verordening Ruimte specifieke regels voor nieuwbouw van woningen (artikel 3.5).

 

Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling' Verordening Ruimte 2012 Legenda

Op de kaart bij de Verordening Ruimte is het plangebied als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. Ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen bepaalt de Verordening Ruimte dat plannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen zijn in bestaand stedelijk gebied.

's-Hertogenbosch is een aantrekkelijke gemeente om in te wonen; dat blijkt uit de Atlas Nederlandse steden. De gemeente wil deze positie behouden, want wonen is een essentieel goed. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is opgenomen in de Nota Wonen 2012: het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.
Herstructurering is daarvoor soms nodig. In Orthen-Links zullen, vanwege de kwaliteit van de huidige woningen, 238 woningen gesloopt en vervangen worden. Vanwege de sloop van de huidige woningen, zal de nieuwbouw niet of nauwelijks bijdragen aan de uitbreiding van de woningvoorraad en de benodigde groei van circa 10.000 woningen tot 2030.
De locatie Orthen Links is overigens reeds jaren opgenomen op het overzicht van de potentiële woningbouwcapaciteit van 's-Hertogenbosch dat jaarlijks aan de provincie wordt aangeboden.

De nieuwbouw van de woningen binnen het herstructureringsgebied is conform provinciaal beleid en regelgeving.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke Structuurvisie (januari 2014). Deze Ruimtelijke Structuurvisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de een periode van 10 jaar met een doorkijk tot 15 jaar.

Op basis van de ruimtelijke visie kunnen de komende jaren de kansen worden verzilverd en de uitdagingen worden opgepakt. De grootste kans betreft een goede afstemming van diverse ruimtelijke ontwikkelingen, waardoor de stedelijke structuur evenwichtiger en meer duurzaam wordt.

De grootste uitdaging voor de komende tijd is het gegeven dat onze stad tegen haar natuurlijke en bestuurlijke grenzen aanloopt. Inbreiding is niet langer mogelijk zonder ingrijpende herstructurering. Uitbreidingen kunnen nauwelijks meer plaatsvinden. Dit betekent dat de stedelijke dynamiek grotendeels binnen bestaande, min of meer natuurlijke contouren moet plaatsvinden in het ‘bestaand stedelijk gebied’.

Het is ook van wezenlijk belang om een duurzame ruimtelijke structuur te verkrijgen. Dit kan door een betere benutting van het bestaand stedelijk gebied. Stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik, transformatie en aandacht voor duurzame inrichting, bouw en mobiliteit zijn hier de ingrediënten.

Herstructurerings- en intensiveringprocessen zijn in beginsel overal binnen het bestaande bebouwde gebied mogelijk. Dit betreffen géén ingrepen in de ruimtelijke structuur. Daarom worden ze niet nader op de cascokaart aangegeven. Op de cascokaart staan alleen majeure ingrepen in de stedelijke structuur. De prioritering hiervan komt in de uitvoeringsparagraaf aan de orde.

Woningbehoefte

Gesteld kan dan ook worden dat met de op dit moment voorhanden zijnde woningbouwcapaciteit er voor de korte en middellange termijn voldoende locaties zijn om te kunnen bouwen en te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Ondanks het theoretisch inzicht van de prognoses zal voor de langere termijn toch gekeken worden naar nieuwe woningbouwlocatie(s). Prioriteit ligt nu echter bij het hebben van haalbare woningbouwprojecten en het oppakken van initiatieven om de woningproductie weer op gang te brengen en de doorstroming te bevorderen.

Het tekort aan woningbouwlocatie(s) voor de lange termijn kan deels opgevangen worden door inbreidingslocaties in de stad. De mogelijkheden voor herinvulling van deze vrijkomende binnenstedelijke ruimte hangt mede samen met de kwalitatieve woningbehoefte. In de meeste gevallen betekent herstructurering momenteel het intensiveren van het woningbouwprogramma. Vanuit ruimtelijke kwaliteitsaspecten en woningbehoefte kan het juist ook wenselijk zijn soms te verdunnen in het bestaand stedelijk gebied. Daarom is er nu en in de toekomst altijd een zekere mate van uitwisseling tussen de herstructurering van bestaand stedelijk gebied en het realiseren van uitbreidingslocaties nodig; beide zijn kwalitatief én ook financieel met elkaar verweven.

Orthen-Links ligt in bestaand stedelijk gebied en is een herstructureringsbuurt. Er is sprake van zorgvuldig ruimte gebruik.

3.3.2 Nota Wonen 2012

De gemeente streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen nu en in de toekomst, maar ook naar leefbare, veilige en zorgzame buurten waar mensen zich thuis voelen. Herstructurering en nieuwbouw zijn twee belangrijke instrumenten die deze brede ambitie ondersteunen. De herstructurering van Orthen-Links werd al ruim 10 jaar geleden aangekondigd in het toenmalige Grote Steden Beleid waarbij Orthen-Links als één van de te herstructureren aandachtsgebieden werd aangewezen.

Beleidsmatig is in de Nota Wonen 2012 een verschuiving in de aanpak van de herstructurering aangekondigd. De aanpak verschuift van grootschalige sloop en nieuwbouw (waarvan Orthen-Links de fakkeldrager lijkt te zijn) naar het meer chirurgisch ingrijpen in de woningvoorraad. Hierbij zal meer en meer sprake zijn van een combinatie van maatregelen zoals verkoop, samenvoegen of splitsing en renovatie van woningen, veiligheidsmaatregelen en maatregelen op het vlak van samenleven en welzijn. Ongeacht de vorm van de herstructurering blijft het doel echter gelijk, namelijk het geven van een brede impuls aan de veiligheid en leefbaarheid van de wijk, door onder meer het verbeteren en meer differentiëren van de woningvoorraad.

Onder 4.1.3 Woningbouwprogramma is het programma in relatie tot de ambities uit de Nota Wonen 2012 voor Orthen-Links verder uitgewerkt.

3.3.3 Koersnota Infrastructuur

In het verlengde van de nota 's-Hertogenbosch Bereikbaar uit maart 2000 sprak de gemeenteraad zich op 21 mei 2008 uit over ambities en wensen ter bevordering van de bereikbaarheid van stad, wijken en regio. Op 13 mei 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het uitwerkingsplan 'Koersnota Infrastructuur' vast met daarin een analyse van en oplossingsrichtingen voor bestaande en toekomstige knelpunten. De ambitie van de Koersnota Hoofdinfrastructuur is om het autogebruik terug te dringen ten gunste van het openbaar vervoer en de fiets. De ambities voor de fiets zijn verwoord in de Koersnota Verkeer en Vervoer en in de uitwerking ervan in de nota 'Lekker Fietsen!'. Het belangrijkste doel is het verhogen van het fietsgebruik en het fietscomfort. Dit gebeurt veelal met fysieke maatregelen. In de nota zijn ook de belangrijkste fietsroutes vastgelegd.

In de paragrafen 4.2.2 en 4.2.4 is aangegeven hoe woongebied Nieuw Orthen-Links wordt ontsloten voor auto en fiets.

3.3.4 Nota Parkeernormen

Door het toenemende autobezit speelt de parkeeroplossing bij de ontwikkeling van nieuw- en verbouwplannen een steeds grotere rol. Het regelen van parkeergelegenheid is uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening van belang. Uitgangspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is parkeren op eigen terrein. De Nota Parkeernormen uit 2003 heeft tot doel het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de gehele gemeente toegepast kunnen worden, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans. De nota bevat kencijfers betreffende minimum aantallen parkeerplaatsen (gebaseerd op de CROW-normen).

De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied valt onder de gebiedsaanduiding “rest bestaande stad”. Deze normering is inclusief parkeergelegenheid voor bezoekers waarvoor wordt gerekend met een normering van 0,3 parkeerplaats per woning. Uitgangspunt in het beleid is dat bewoners op eigen terrein parkeren, tenzij het beoogde programma vanuit volkshuisvesting parkeren op eigen terrein (financieel) onmogelijk maakt (bijvoorbeeld bij woningen in de sociale of middeldure sector). Parkeergelegenheid ten behoeve van bezoekers wordt in de openbare ruimte afgewikkeld.

In het plan voor Orthen-Links is rekening gehouden met de parkeernormen zoals gesteld in de Nota Parkeernormen. In Orthen-Links zal, gezien hetgeen is vastgesteld in het Herstructureringsplan (zie 4.1.3  onder het kopje Stedenbouwkundige visie) in het openbaar gebied geparkeerd worden. In paragraaf 4.2.5  wordt dit verder uitgewerkt.

3.3.5 Waterplan

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in 's-Hertogenbosch en omgeving. De bijdragen aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

In Hoofdstuk 6 worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied genoemd.

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten en planbeschrijving

4.1 Uitgangspunten

Sinds de aanwijzing van Orthen-Links als aandachtsgebied in het kader van het Grote Steden Beleid zijn er diverse besluiten genomen met betrekking tot de herstructureringsopgave. Hieronder zijn de raadsbesluiten opgenomen, die kaderstellend zijn (geweest) voor de ruimtelijke planvorming van het nieuwe Orthen-Links.

Het vastgestelde Herstructeringsplan van 19 maart 2013 (paragraaf 4.1.3) geeft een definitieve invulling aan de ruimtelijke en sociale ambities rondom Orthen-Links. Het plan kent ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten, vastgesteld op 15 december 2009 (paragraaf 4.1.1), een viertal belangrijke wijzigingen:

• 1. De Weener Groep en de moestuinen worden behouden;
• 2. Het plangebied van de herstructurering wordt beperkt tot het bestaand woongebied achter het dijklint en de buurthuislocatie;
• 3. Het woningbouwprogramma wordt aangepast. De dure categorie vervalt, er worden meer betaalbare woningen gerealiseerd. Verder wordt uitgegaan van een vast en een flexibel programmadeel;
• 4. Het parkeren wordt volledig in de openbare ruimte opgelost.

Hieronder is, vanwege leesbaarheid, gekozen voor een chronologische weergave van de relevante besluiten.

4.1.1 Raadsbesluit van 15 december 2009

De kaders voor de uitwerking van het Herstructureringsplan zijn vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links (09.1138, gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2009). De nota is samen met BrabantWonen opgesteld. De kaders hebben betrekking op het ontwikkelingsconcept, het woningbouwprogramma, groen en openbare ruimte, verkeer en parkeren en werken en voorzieningen. In het raadsvoorstel is opgenomen dat uit de stedenbouwkundige visie van het Herstructureringsplan zal blijken of alle ambities uit Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links ook realiseerbaar zijn. De (milieutechnische, financiële en maatschappelijke) haalbaarheid van het plan dient immers gegarandeerd te zijn. Als niet alle ambities haalbaar blijken te zijn, zal in de stedenbouwkundige visie een onderbouwing van de afwijkingen worden gegeven. Leidend in de afweging is de kwaliteit van wonen in een gedifferentieerde woonomgeving en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte.

Bij de behandeling van dit voorstel is door de gemeenteraad een drietal amendementen aangenomen om deze uitgangspunten te wijzigen. Deze amendementen hebben betrekking op het inpassen van een buurthuis/ontmoetingsruimte, het stimuleren van bedrijven-achter-de-deur en het rekening houden met de meest recente regelgeving rond hoogspanningsmasten. Ook heeft de raad een motie aangenomen waarmee het college is gevraagd zich in te spannen dat naast energiezuinige woningen in Nieuw Orthen-Links ook klimaat-neutrale woningen worden gebouwd.

Door de raad zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld:

• A. Ontwikkelingsconcept

• Nieuw Orthen-Links wordt een wijk, die qua schaal, maatvoering en typologie aansluit bij het karakter van het huidige Orthen-Links. Dit woonmilieu zal verschillende doelgroepen moeten aanspreken. Een goede communicatie met de huidige bewoners is hierbij van belang. Gezamenlijk zoeken naar goede en aansprekende oplossingen.
• Er moet voldoende groen zijn in Nieuw Orthen-Links, zodat een aangenaam woonklimaat ontstaat. Een koppeling met de omliggende groenstructuren ligt voor de hand.
• In contrast tot de huidige buurt, kent Nieuw Orthen-Links straks een gevarieerde uitstraling. De nieuwbouw zal hoofdzakelijk bestaan uit woonbebouwing. Waar mogelijk kunnen ook andere functies worden ingepast. Dit moet zeer zorgvuldig en weloverwogen gebeuren.
• Er wordt binnen de stedenbouwkundige opzet van Nieuw Orthen-Links zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande (historische) structuren en aanwezige hoogteverschillen.
• De huidige bewoners moeten in de gelegenheid worden gesteld om als eersten van de nieuwbouw gebruik te kunnen maken. Met andere woorden, bewoners die graag willen blijven wonen in Orthen-Links, moet dit ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Dit vraagt om een nieuwe woningvoorraad die aansluit bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de huidige bewoners.
• Nieuw Orthen-Links zal gefaseerd worden ontwikkeld. Het basisidee is dat er eerst gebouwd wordt voordat er kan worden gesloopt. Hierdoor kan aan de huidige bewoners de mogelijkheid worden geboden om slechts éénmaal te moeten verhuizen. Het vertrek van de Weener Groep speelt binnen deze fasering een cruciale rol.

• B. Wonen

• Er wordt gestreefd naar een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod. Sloop en vervangende nieuwbouw wordt ingezet om de differentiatie in woningtypen en prijsklassen te bevorderen. Bewoners krijgen daardoor meer mogelijkheden om binnen de eigen wijk wooncarrière te maken. De huidige particuliere woningen dienen waar mogelijk gehandhaafd te blijven.
• Er zal rekening gehouden moeten worden met een zekere mate van flexibiliteit in de woningen. Woningen moeten kunnen 'meegroeien' met de bewoners. Met eenvoudige ingrepen moeten ze geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning door ouderen.
• Vanuit de bewoners is de wens geuit om mogelijkheden te bieden voor werken aan huis. Ook hier is met betrekking tot de woningindeling en keuzevrijheid binnen de woning enige flexibiliteit geboden.
• Voor Nieuw Orthen-Links wordt gedacht aan een woningdichtheid van 30 à 35 woningen per hectare.
• Met betrekking tot het nieuwe woningbouwprogramma wordt een differentiatie van de woningvoorraad nagestreefd. In het algemeen betreft dat voor herstructureringswijken 40% sociale woningen, 30% middeldure koop- of huurwoningen en een resterend deel van 30% dure koop. Een gedeelte van het sociale huurprogramma is bestemd voor bijzondere doelgroepen. In Orthen-Links wordt gedacht aan minder dure woningen en meer middeldure woningen: ca. 30% sociale huur, ca. 10% sociale koop, ca. 30% middeldure huur, ca. 20% middeldure koop en ca. 10%.dure koop.
• Vanwege de behoefte aan grondgebonden woningen, het grote aantal appartementen in de woningbouwplannen in de rest van de stad, het ontbreken van voorzieningen in de directe nabijheid en de beperkte schaal van de locatie, wordt voorgesteld om een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in het grondgebonden segment te realiseren. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat 70-90% van de woningen grondgebonden zullen zijn, en 10-30% gestapelde woningen.
• Naast een woningdichtheid van 30-35 woningen per hectare en een gedifferentieerd woningbouwprogramma is de ambitie om in het nieuwe Orthen-Links ongeveer evenveel sociale woningen (huur en koop) terug te bouwen als er nu staan. Dit om waar te maken, dat in principe niemand uit Orthen-Links hoeft te vertrekken. Dit is uitsluitend mogelijk, doordat het woongebied groter wordt. Echter uit de stedenbouwkundige visie zal blijken of deze ambitie naast alle andere ambities uit Nota van Uitgangspunten ook realiseerbaar zijn. Leidend in de afweging is de kwaliteit van wonen in een gedifferentieerde woonomgeving en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Als niet alle ambities haalbaar blijken te zijn, zal in de stedenbouwkundige visie een onderbouwing van de afwijkingen worden gegeven.

• C. Groen en openbare ruimte

• Door middel van een goede aansluiting bij historische en groene structuren buiten de wijk, zal Nieuw Orthen-Links worden verbonden met haar omgeving. Het gaat hier onder andere om het verbeteren van de (zicht)relatie met omgeving Heinis, het dijklint, het Schaarhuisplein en de relatie met de parkzone rondom de begraafplaats Groenendaal.
• Hoewel het dijklint buiten het plangebied valt dient de mogelijkheid om de cultuurhistorie beleefbaar te maken voor de bewoners van Nieuw Orthen-Links te worden onderzocht. Wellicht dat op bepaalde plaatsen de oude Maasdijk geaccentueerd kan worden met begroeiing of landmarks.
• De mogelijke reconstructie van de Orthenseweg -die afhankelijk is van het doortrekken van de Parallelweg- biedt kansen om het profiel te versmallen en de relatie Orthen-Links/Orthen te verbeteren. Wellicht dat vooruitlopend op deze ontwikkeling binnen de planvorming voor Orthen-Links ook hier een basis kan worden gelegd om de genoemde kansen in de toekomst te kunnen benutten. Een goede fiets- en wandelverbinding met de Heinis is wenselijk.
• Aan de westzijde van het spoor ligt een groot natuurgebied genaamd De Diezemonding. Onder Orthenaren staat dit gebied bekend als 'de Polder'. Orthen-Links grenst feitelijk direct aan dit natuurgebied. Het zou wenselijk zijn als er een poort naar het gebied komt waarmee recreëren dicht bij huis mogelijk wordt. Ook de verbinding naar de Ertveldplas voor waterrecreatie kan hiermee worden gerealiseerd.
• Met de groene ruimtes in Nieuw Orthen-Links wordt aansluiting gezocht met de bovenwijkse groenstructuren. Het 'groen' in de buurt, zoals een bomenrij, haag of plantsoen, moet worden gezien als het 'cement' dat de gebouwde omgeving bindt tot een helder leesbare en logisch geordende stedelijke ruimte.
• Extra aandacht voor een groene uitstraling van de buitenruimte. Afhankelijk van de situatie en ruimte zullen afwisselend openbaar groen, voortuinen en combinaties van groen en parkeren 'een groen straatbeeld' waarborgen.
• Er moeten voldoende speelvoorzieningen komen, voor verschillende leeftijdsgroepen. Dit alles conform het gemeentelijke beleid dat hiervoor is opgesteld. De inrichting van de openbare ruimte biedt kansen om speelplekken in het groen te realiseren.
  

• D. Verkeer en parkeren

• De ontsluiting van de wijk zal plaatsvinden aan de oostzijde, aan de Orthenseweg. Bij het doortrekken van de Parallelweg ontstaan er mogelijkheden om tot een herprofilering van de Orthenseweg te komen. Dit biedt kansen om de entrees tot de wijk te verbeteren. De uitrit van de wijk via de Adelheidstraat blijft beschikbaar.
• De interne ontsluiting moet op een dergelijke wijze worden ingericht dat in de wijk zelf geen doorgaande routes ontstaan voor autoverkeer. Langzaam verkeer dient wel de gelegenheid geboden te worden zich snel te kunnen verplaatsen. Aansluiting op het omringende fietsroute-netwerk is van belang. Voorzieningen in de wijk dienen goed ontsloten te zijn.
• Er wordt uitgegaan van een autoluwe woonwijk, zodat het woonklimaat wordt bevorderd.
• Het huidige stratenpatroon is niet bepalend voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur.
• De huidige entrees tot de wijk dienen te worden verbeterd. Het ruimtelijke isolement van Orthen-Links dient zo veel mogelijk verminderd te worden.
• Bestaande recreatieve wandel- en fietsroutes worden ingepast in Nieuw Orthen-Links.
• Alleen bij appartementen wordt uitgegaan van gebouwde parkeeroplossingen. Bij grondgebonden woningen in het duurdere segment zal geparkeerd moeten worden op eigen erf. De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de openbare ruimte, waarbij ze zoveel mogelijk worden 'ingepakt' met groen.
• Voor de berekening van de parkeercapaciteit wordt verwezen naar de door de Raad vastgestelde parkeernormen uit 2003. Er dient onderzocht te worden of ruim aan deze normen kan worden voldaan, om ook in de toekomst zeker te zijn van voldoende parkeerplaatsen in de buurt.
• Binnen de planvorming moet voldoende flexibiliteit worden ingebouwd om een transferium op de huidige Weener Groep-locatie mogelijk te maken. Het gaat dan om een gebouwde parkeervoorziening direct aan de Zandzuigerstraat.

• E. Werken en voorzieningen

• Nieuw Orthen-Links krijgt bij voorkeur een buurthuis/ontmoetingsruimte. Indien mogelijk worden extra voorzieningen toegevoegd, passend bij de schaal van de buurt.
• De wijkeconomie zal zoveel mogelijk gefaciliteerd worden. Bijvoorbeeld door hier letterlijk ruimte voor te creëren. Een onderzoek naar de verwachte wijkeconomie zal daarvoor verricht moeten worden.
• Een invulling met eventueel kleinschalige kantoren of kantoorachtige bedrijvigheid moet nader worden onderzocht. Het is belangrijk in kaart te brengen wat de werkelijke behoefte hier aan zal zijn. Daarnaast moet worden bekeken of er specifieke (kantoorachtige) bedrijvigheid past bij Nieuw Orthen-Links.
• Bedrijfsfuncties zouden in de nieuwe wijk ingepast kunnen worden om bijvoorbeeld het spoorweggeluid en/of weggeluid af te schermen. Ook wordt rekening gehouden met één van de varianten die voor de Weener Groep op de financiële haalbaarheid ervan worden onderzocht: een compacte nieuwbouw. Wonen blijft de belangrijkste functie in Nieuw Orthen-Links.
• Als er een transferium wordt ingepast, dan biedt dit wellicht mogelijkheden voor bijzondere functies. Dit zal nader moeten worden onderzocht.
• Er wordt onderzocht hoe Werken in de wijk en Bedrijven-achter-de-deur ruimtelijk kan worden gefaciliteerd en ondersteund.

Fasering

De stedenbouwkundige visie voor Nieuw Orthen-Links wordt een plan dat sterk gefaseerd moeten kunnen worden uitgevoerd. Daarbij geldt het basisprincipe dat in Orthen-Links wordt gehanteerd, namelijk eerst bouwen en dan pas slopen. Ook geldt dat in elke fase prettig moet kunnen worden gewoond in de wijk.

(NB. in de Nota van Uitgangspunten hebben de fases andere benamingen dan in het Herstructureringsplan en is het plangebied groter dan het onderhavige plangebied.)

Marktconsultatie

In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is eind 2010 door de gemeente en BrabantWonen besloten om drie deskundigen opdracht te geven voor een Marktconsultatie (raadsinformatiebrief 11.03400). In het advies van de deskundigen werd geconcludeerd dat de financiële en markttechnische haalbaarheid van het plan alleen met (soms ingrijpende) wijzigingen kon worden gegarandeerd. In de raadsinformatiebrief Marktconsultatie Orthen-Links (besproken in de commissie ROB van 8 juni 2011) is de gemeenteraad hierover geïnformeerd. De wijzigingen zijn uiteindelijk vastgesteld in het Herstructureringsplan van 19 maart 2013.

4.1.2 Raadsbesluit van 11 oktober 2011

De gemeenteraad heeft op 11 oktober 2011 besloten af te wijken van de procedures zoals afgesproken in de Stedelijke Verhuisregeling. Hiermee zijn alle betrokken huishoudens in Orthen-Links in de gelegenheid gesteld om vóór de winter 2011/2012 te verhuizen met de Bewoners Verhuisregeling (BVR). Aanleiding voor dit besluit was de slechte woon- en bouwtechnische kwaliteit van de woningen, die het onwenselijk maakte om de Bewoners Verhuisregeling nog langer uit te stellen. Dit in combinatie met de lange periode dat de bewoners van Orthen-Links al in onzekerheid verkeerden over de toekomst van hun wijk en de nadrukkelijke wens om de bewoners vóór de aankomende winter de mogelijkheid te bieden om te verhuizen, heeft de gemeenteraad besloten om af te wijken van de procedure zoals afgesproken in de Stedelijke Verhuisregeling en alle betrokken huishoudens in Orthen-Links de gelegenheid te geven om vóór de winter 2011/2012 te verhuizen met de Bewoners Verhuisregeling.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Eikendonk op 13 december 2011 is, naar aanleiding van twee moties, toegezegd dat de terugkeermogelijkheden van bewoners worden vastgelegd in de contracten met de ontwikkelende partij. De terugkeergarantie is in de BVR opgenomen en in aanvulling hierop is in de Samenwerkingsovereenkomst vastgelegd dat BrabantWonen bereid is (op verzoek van terugkeerders) individueel maatwerk te leveren.

Bij de vaststelling van het raadsvoorstel heeft de raad de motie aangenomen waarbij het college is verzocht om samen met de corporatie een plan te maken om te komen tot tijdelijke verhuur van de langdurige leegstaande woningen in Orthen-Links en de raad tussentijds over de stand van zaken te informeren. Bij brief van 29 mei 2012 heeft wethouder Weijers de commissie ROB tussentijds geïnformeerd. BrabantWonen is in de zomer van 2012 gestart met een pilot om 10 leegstaande woningen in Orthen-Links in te zetten voor tijdelijke verhuur. De resultaten en ervaringen van deze pilot worden benut bij de afweging om tijdelijke verhuur op een grotere schaal in te zetten, in Orthen-Links en/of andere locaties in de stad. Er is één woning in gebruik als wachtwoning voor bewoners die direct door willen verhuizen naar een nieuwbouwwoning in Orthen-Links. Hoewel meer woningen worden aangeboden als wachtwoning is de belangstelling lager dan verwacht.

4.1.3 Raadsbesluit van 19 maart 2013

Op 19 maart 2013 heeft de gemeenteraad de volgende stap genomen om te komen tot vernieuwing Orthen-Links. Dit betreft de vaststelling van het herstructureringsplan.

Met het Herstructureringsplan wordt een definitieve invulling gegeven aan de (ruimtelijke en sociale) ambities, zoals die zich in de afgelopen jaren rondom Orthen-Links hebben gevormd. BrabantWonen en gemeente hebben hierover afspraken vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast is het sociaal project Wonen en Kansen opgestart waarbij de bewoners van Orthen-Links, ook na verhuizing uit de wijk, kansen worden aangeboden om hun leefsituatie te versterken. Ondanks dat de leefbaarheid van de wijk op dit moment positief wordt beoordeeld door bewoners, is het van belang dat de fysieke aanpak van de wijk snel wordt opgepakt.

Het Herstructureringsplan dat ontwikkeld is, houdt o.a. rekening met het plan van aanpak van de Marktconsultatie om de financiële en markttechnische haalbaarheid van het plan te vergroten. Voor het bestaande woongebied wordt nu uitgegaan van de bouw van circa 177 grondgebonden woningen en een bouwblok met een buurtkamer en circa 8 appartementen. 47 Woningen worden gehandhaafd, waarvan 12 huurwoningen uit 1993. Vooruitlopend op de sloop van de bestaande woningen wordt, conform het principe “eerst bouwen, dan slopen”, gestart met de bouw van 50 sociale huurappartementen op de buurthuislocatie ( (de omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan voor Fase Nul – 50 Appartementen is inmiddels verleend).

Wijzigingen die afwijken van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links:

• 1. De Weener Groep en de moestuinen worden behouden;
• 2. Het plangebied van de herstructurering wordt beperkt tot het bestaand woongebied achter het dijklint en de buurthuislocatie;
• 3. Het woningbouwprogramma wordt aangepast. De dure categorie vervalt, er worden meer betaalbare woningen gerealiseerd. Verder wordt uitgegaan van een vast en een flexibel programmadeel (zie hierna onder kopje 'Stedenbouwkundige Visie');
• 4. Het parkeren wordt volledig in de openbare ruimte opgelost (zie hierna onder kopje 'Stedenbouwkundige Visie').

Ad 1. Weener Groep en moestuinen

Naar aanleiding van de Marktconsultatie is besloten de huidige bedrijfsbebouwing en het bijbehorende terrein van de Weener Groep te handhaven. De stedenbouwkundige structuur van het plangebied wordt echter zodanig ingericht, dat aansluiting en inpassing van dit terrein ten behoeve van woningbouwontwikkelingen in de verdere toekomst mogelijk blijft. Ook andere ontwikkelingen zijn mogelijk, mits deze ruimtelijk en milieutechnisch inpasbaar zijn ten aanzien van de bestaande of nieuwe woningen.

Het buurthuis De Herpen, dat ook eigendom is van de Weener Groep, wordt wel betrokken bij de herstructurering. De locatie maakt deel uit van Fase Nul waar de eerste nieuwbouw wordt gerealiseerd, voorafgaand aan de sloop van bestaande woningen. Om deze woningbouw mogelijk te maken, worden er enkele milieumaatregelen getroffen op het terrein van de Weener Groep. Dit gebeurt in overleg met de Weener Groep.

Naast het Weenerterrein is besloten om de bestaande moestuinen te behouden.

Ad 2. Plangebied

Een belangrijke wijziging ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten betreft het plangebied van de herstructurering. In het Herstructureringsplan is het plangebied beperkt tot het bestaand woongebied achter het dijklint en de buurthuislocatie. Het Weenerterrein en de moestuinen vallen hiermee buiten het herstructureringsgebied, evenals een deel van de openbare ruimte ten zuiden en oosten van de Weener Groep. Ook binnen het bestaand woongebied vervallen enkele terreinen. Dit komt voort uit het streven zoveel mogelijk van de bestaande woningen te handhaven. Het plangebied van de herstructurering is hierdoor verkleind van 13,6 ha tot 6,3 ha.

Stedenbouwkundige Visie

Door het bureau Geurst&Schulze is, in overleg met bewoners en de Stichting Orthen-Links (STOL) een Stedenbouwkundige Visie opgesteld. Deze Stedenbouwkundige Visie is het ruimtelijk kader voor het nieuwe Orthen-Links, met de nodige flexibiliteit voor de nadere uitwerking. De verkavelingstekening (afbeelding 5) in het Herstructureringsplan moet worden beschouwd als richtinggevende telprent.

Afbeelding 5 Voorbeeld verkaveling

NB het straatprofiel met parkeerplaatsen wordt in de Hertog Godfriedstraat, hoewel hier niet opgenomen in de tekening, doorgezet tot aan het dijklint Orthen.

Kenmerkend voor de Stedenbouwkundige Visie is een verkaveling die nauw aansluit bij de oorspronkelijke structuur. Wel zijn er een aantal ingrepen gedaan die knelpunten oplossen en zorgdragen voor een heldere structuur en een open, groene woonomgeving. Het betreft de volgende ingrepen:

De entree tot de wijk

De huidige entree tot de wijk wordt gevormd door de Margarethalaan. Deze entree heeft verkeerskundig grote nadelen door een onoverzichtelijke kruising tussen fiets- en autoverkeer. De entree tot de wijk is daarom verplaatst in noordelijke richting, in het verlengde van de kruising tussen de Hambakenweg en het Wielsem. Hierdoor krijgt Orthen-Links een heldere entree. Bijkomend voordeel van deze verschuiving is dat de bebouwing van het historisch dijklint het zicht op de achterliggende wijk niet meer belemmerd, waardoor Orthen-Links een minder geïsoleerde positie zal hebben. De nieuwe toegangsweg wordt doorgetrokken tot aan het Groene Lint langs de Adelheidstraat en biedt zicht op het hier nieuw te realiseren appartementengebouw.

De Orthensedonk

De Orthensedonk blijft het hart van het plan, de centrale ontmoetingsruimte voor de bewoners, maar het plein wordt ten opzichte van de huidige afmetingen meer dan verdubbeld. Hierdoor krijgt het nieuwe Orthen-Links een meer groen en open karakter waar de meeste woningen vrij zicht op een open groene ruimte hebben. Centraal op het plein kan een bijzonder gebouw komen dat zowel een woonfunctie als een algemene buurtfunctie kan krijgen. Daarbij wordt gedacht aan een buurtkamer. Het gaat hier om een bescheiden volume in twee lagen dat nadrukkelijk onderdeel is van de Orthensedonk.

De woonstraten

In de huidige situatie hebben de woonstraten een smal, monotoon en stenig karakter. De straten in het nieuwe Orthen-Links hebben een opener en groener karakter. In de eerste plaats wordt dit bereikt doordat de straten aanzienlijk zijn verkort en doordat knikken in de straat, die het doorzicht belemmerden, komen te vervallen. Daarnaast is het straatprofiel aangepast; eenzijdig parkeren en een bomenrij in een groene haag zorgen voor een ruimere en groenere sfeer in de woonstraten met voldoende parkeerplaatsen.

Het Groene Lint

Het Groene Lint, de lager gelegen groene zone langs de Adelheidstraat, is nu al een belangrijke kwaliteit in de wijk en vormt bovendien een buffer tussen de spoorlijn en de woonbebouwing. De Adelheidstraat heeft door de flinke bomenrij en het hoogteverschil een geheel ander karakter dan de overige straten in de buurt. Probleem is dat in de huidige situatie het profiel verkeerskundig te smal is om het aanwezige fietsverkeer veilig te combineren met auto's en parkeerplaatsen. Om die reden is er voor gekozen de rooilijn in het noordelijk deel van de Adelheidstraat iets terug te leggen zodat meer ruimte voor auto's en fietsers ontstaat, zonder dat de kwaliteit van het groen in het geding komt. In het brede middendeel van het Groene Lint, tussen de moestuinen en de Weener Groep, wordt een appartementencomplex gerealiseerd ('Fase Nul - 50 appartementen'). Door gebruik te maken van het hier aanwezige hoogteverschil wordt het appartementencomplex op landschappelijke wijze ingepast; het gebouw wordt deels in het talud geschoven.

Beeldkwaliteit

In de Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en BrabantWonen zijn hoofdpunten vastgelegd voor de beeldkwaliteit van Orthen-Links. De drie hoofduitgangspunten worden uitgewerkt in een kader voor de architectonische beeldkwaliteit dat, na inspraak, tegelijk met het bestemmingsplan Orthen-Links ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

• Een dorps karakter: o.a. door een traditioneel materiaalgebruik.
• Nastreven van kleinschaligheid: variatie in kleur gevel en dak, sprongen in rooilijn of daklijn en af en toe een dakkapel aan voorzijde.
• Wat betreft kleurgebruik: rekening houden met de kleuren van de bestaande te handhaven woonbebouwing.

Parkeren

In het Herstructureringsplan is voorgesteld om alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte te realiseren. Tussen het spoor en de appartementen van Fase Nul wordt een parkeerterrein aangelegd voor bewoners en bezoekers van de appartementen. Het terrein wordt ingepast met groen. Voor het bestaand woongebied wordt uitgegaan van parkeren langs de weg en kleine, openbare parkeerhofjes tussen de woningen.

Woningbouwprogramma

In de Nota van Uitgangspunten uit 2009 wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma bestaande uit 40% sociale, 50% middeldure en 10% dure woningen, in een mix van huur en koop. Ook is de ambitie vastgelegd om in het nieuwe Orthen-Links ongeveer evenveel sociale woningen (huur en koop) terug te bouwen als er nu staan. Dit woningbouwprogramma is gebaseerd op de marktsituatie en het plangebied van 2009. Beide zijn sindsdien aanzienlijk gewijzigd: de marktsituatie voor woningbouw is verder verslechterd en het plangebied meer dan gehalveerd (van 13,6 naar 6,3 ha). Daarnaast worden 35 van de 39 particuliere woningen in het oorspronkelijke herstructureringsgebied gehandhaafd.

De bovenstaande situatie heeft geleid tot een aanpassing van het nieuwbouwprogramma in Orthen-Links. Het advies vanuit de Marktconsultatie, dat nog steeds actueel is, is daarbij als uitgangspunt genomen: realiseer een flexibel programma met minder dure woningen. Tevens is rekening gehouden met de Nota Wonen 2012 waarin gestreefd wordt naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen nu en in de toekomst, maar ook naar leefbare, veilige en zorgzame buurten waar mensen zich thuis voelen.

Het vastgestelde Herstructureringsplan hanteert een vast en een (in deze tijd noodzakelijk geacht) flexibel programmadeel. Het vaste programmadeel omvat in ieder geval 45% sociale (betaalbare) huurwoningen, 5% (bereikbare) huurwoningen en 20% koopwoningen (sociaal en middelduur). Het flexibele programmadeel bedraagt (de overige) 30% van het nieuwbouwprogramma en zal in de toekomst nader worden ingevuld door BrabantWonen, op basis van de actuele marktsituatie. Dit flexibele deel richt zich op de huisvesting van middeninkomens, waarbij gekozen wordt uit bereikbare huurwoningen (maximaal 20%), geliberaliseerde huurwoningen of koopwoningen of een combinatie hiervan.

 

Binnen het herstructureringsgebied worden circa 235 woningen teruggebouwd, ongeveer evenveel als het aantal te slopen woningen (238 stuks). Circa 177 woningen bestaan uit grondgebonden woningen met een tuin. Naast de variatie qua huur/koop, woningcategorie en woningplattegrond is er variatie in de grootte van de woningen. Dit gebeurt door het al dan niet toepassen van dakkapellen en het realiseren van enkele kleinere woningen met minder slaapkamers (1 laag met een kap).

In Orthen-Links worden 50 appartementen gerealiseerd op de buurthuislocatie (Fase Nul). Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om, op een kleinschalige wijze, appartementen te bouwen op de Orthensedonk. Daarbij wordt uitgegaan van circa 8 appartementen.

Het aandeel gestapeld in het nieuwbouwprogramma komt hiermee op 25% (21% als de te handhaven particuliere woningen worden meegeteld). Het voldoet hiermee aan de kaders zoals gesteld in de Nota van Uitgangspunten: 10 tot 30% gestapelde woningen.

Voorgesteld is om in dit bestemmingsplan de mogelijkheid te bieden om ook elders in Orthen-Links kleinschalige appartementen mogelijk te maken binnen de bouwhoogte van de beoogde grondgebonden woningen, bijvoorbeeld ten behoeve van seniorenwoningen of kleinschalige woongroepen. Van het totale nieuwbouwprogramma in Orthen-Links mag maximaal 30% gestapeld worden.

De flexibiliteit in het woningbouwprogramma betekent ook (enige) onzekerheid over het eindresultaat. Met afspraken over het vaste programmadeel en de afbakening van het flexibele programmadeel is de gemeente van mening dat er zowel wordt voldaan aan de behoefte aan flexibiliteit als aan de wens om een evenwichtig, gedifferentieerd en toekomstbestendig woningbouwprogramma te realiseren. Het programma biedt keuzemogelijkheden én doorstroommogelijkheden voor verschillende type woningzoekenden: jong, oud, alleenstaand, gezin, eventueel ook kunstenaars met ateliers.

Buurthuisfunctie (amendement)

De raad heeft in december 2009 een amendement aangenomen over de buurthuisfunctie. In het amendement stond: “Nieuw Orthen Links krijgt een buurthuis/ontmoetingsruimte. Indien mogelijk worden extra voorzieningen toegevoegd passend bij de schaal van de buurt”. Mede gelet op de grootte van het gebied en de kaders van de Nota Accommodatiebeleid, is voor deze buurthuisfunctie uitgegaan van de lichtste variant, namelijk een buurt(huis)kamer.

Het bestaande buurthuis wordt zo lang mogelijk gehandhaafd. Het gebouw wordt pas enkele maanden voor de oplevering van de appartementen in Fase Nul gesloopt, t.b.v. het woonrijp maken van het terrein. Dit zal naar verwachting in de zomer of najaar van 2014 plaatsvinden. Na de sloop wordt er door BrabantWonen, voor de duur van de herstructurering, een of meerdere bestaande woning(en) beschikbaar gesteld voor de wijkwinkel en kleinschalige activiteiten. Voor grootschalige activiteiten wordt uitgeweken naar het Nico Schuurmanshuis in Orthen.

BrabantWonen is in het kader van het Herstructureringsplan bereid in het nieuwe Orthen-Links te investeren in een ruimte van circa 50 m2 die gebruikt kan worden als buurtkamer. De meest aangewezen plek voor de inpassing van deze ruimte is de Orthensedonk (zie verder: paragrafen 4.2.1 en Artikel 3 Gemengd van de regels)

Bedrijven-achter-de-deur (amendement)

Naast de Weener Groep zijn er in Orthen-Links diverse bedrijven. Deze bedrijven zijn gesitueerd aan de weg Orthen of het dijklint Orthen. De bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven wordt door de nieuwbouw niet ingeperkt. Binnen het herstructureringsgebied bestaan de bedrijven vooral uit kleine ondernemers, veelal ZZP-ers die vanuit huis werken. Omdat de meeste nieuwe woningen groter worden dan de huidige woningen zijn er meer fysieke mogelijkheden om een bedrijf aan huis te starten. Planologisch wordt werken-aan-huis gefaciliteerd, conform de mogelijkheden voor de, binnen voorwaarden, uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten die standaard in de Bossche bestemmingsplannen worden opgenomen (zie hoofdstuk 8.2 en Artikel 7 Wonen - 1 en Artikel 8 van de regels).

Regelgeving hoogspanningslijnen (amendement)

In de planvorming is rekening gehouden met het meest recente Rijksbeleid rond hoogspanningsmasten. In Orthen-Links zijn er twee typen hoogspanningslijnen (qua capaciteit). Voor de betreffende hoogspanningslijnen worden bij nieuwbouw uit voorzorg zones geadviseerd van 70 meter en 100 meter. Binnen deze zones mag het aantal woningen of andere gevoelige functies ten opzichte van de bestaande (planologische) situatie niet toenemen. Dit zijn geen wettelijke zones maar adviesafstanden. Het plangebied van de nieuwbouw in Orthen-Links is gesitueerd buiten deze zones. De bestaande hoogspanningslijnen hebben dan ook geen invloed op het plangebied.

Energiezuinig/klimaatneutraal bouwen (motie)

De raad heeft bij de behandeling van de Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links een motie aangenomen waarmee het college is gevraagd zich in te spannen dat naast energiezuinige woningen in Nieuw Orthen-Links ook klimaat-neutrale woningen worden gebouwd. Op 19 maart 2013 is de motie Klimaatneutraal Bouwen Orthen-Links door de Raad aangenomen. In de vergadering van de commissie ROB hebben de portefeuillehouders Milieu en Wonen toegezegd hierover een discussienota aan de commissie ROB toe te sturen. Deze is toegezonden (Energiebesparing corporatiewoningen, reg.nr. 3171740).

De nieuwbouw in Orthen-Links zal minimaal voldoen aan de wettelijke eisen die gelden op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend. BrabantWonen onderzoekt of er aanvullende maatregelen getroffen kunnen worden om tot een energiezuinige wijk te komen, binnen de financiële en wettelijke kaders. Zij is hierover in overleg met potentiële aannemers.   

4.2 Planbeschrijving

Als mogelijke uitwerking van de stedenbouwkundige ambities die er zijn voor Orthen-Links, en hiervoor in paragraaf 4.1 aan de orde zijn gekomen, is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze visie is vastgesteld als onderdeel van het Herstructureringsplan (4.1.3). De stedenbouwkundige visie vormt de basis voor voorliggend bestemmingsplan en geeft een beeld van de gewenste vernieuwing van Orthen-Links. Daarnaast biedt het een ruimtelijk kader voor de herinrichting van de buitenruimte en de -nog nader uit te werken- fasering voor sloop-nieuwbouw.

In de visie worden de hoofdlijnen van de nieuwe inrichting vastgelegd, evenals de opzet van de bebouwing en de beeldkwaliteit. Hieronder wordt per thema respectievelijk ingegaan op de stedenbouwkundige structuur, de functionele invulling, het verkeer, het parkeren, de inrichting van de openbare ruimte en de beeldkwaliteit.

4.2.1 Stedenbouwkundige structuur

Het bestaande wegenpatroon, met een sterke noord-zuid-oriëntatie, dient als uitgangspunt voor Nieuw Orthen-Links. De stedenbouwkundige visie kent daarnaast een aantal 'structuurdragers'. Het gaat hier om de nieuwe entree (en daarmee de nieuwe toegangsweg naar Orthen-Links), de Orthensedonk en het 'groene lint' ten westen van de huidige Adelheidstraat. Deze elementen vormen de 'kapstok' waar de overige onderdelen van het stedenbouwkundig plan aan worden 'opgehangen'. Andere belangrijke waarden binnen de stedenbouwkundige visie zijn de groene uitstraling van de woonstraten en de visuele koppeling met Orthen. Het gaat hier met name om de zichtrelatie met het Schaarhuisplein, dijklint Orthen en Groenendaal.

Aan de hand van deze uitgangspunten ontstaat een stedenbouwkundige onderlegger. Er worden binnen de stedenbouwkundige visie verschillende bouwvelden gedefinieerd. De Orthensedonk vormt een vanzelfsprekend middelpunt in de buurt. De open, groene ruimte is ten opzichte van de huidige donk in oppervlakte flink toegenomen en draagt bij aan de woonkwaliteit ter plaatse. De ontmoetingsfunctie die de Orthensedonk thans heeft, kan ook in de toekomst voortgezet worden.

De nieuwe entree biedt een logische en overzichtelijke benadering van de wijk. Vanuit de nieuwe toegangsweg presenteert het nieuwe Orthen-Links zich op een overzichtelijke wijze. De weg loopt door tot het appartementengebouw aan het spoor. Deze ligt in het groene lint ingebed. Het biedt een aangenaam contrast met de drukke verkeersaders die Orthen-Links omsluiten. Het groen aan de voorzijde van het appartementengebouw is parkachtig ingericht en doet tevens dienst als waterberging. Ten noorden van 'fase Nul' zullen de moestuinen gehandhaafd blijven en onderdeel vormen van het groene lint.

De woonstraten kennen een ruimer profiel, zodat er ook ruimte zal zijn voor voldoende parkeerplaatsen en groen. Binnen de straatprofielen is er ook ruimte voor een 'Brabants stoepje' voor iedere woning. Het gaat hier om een private strook verharding aan de voorzijde van de woning. Bewoners kunnen hier bijvoorbeeld wat groen aanplanten of een bankje neerzetten.

Functies

De nieuwbouw in Nieuw Orthen-Links bestaat uit woningbouw. Het gaat hier overwegend om traditionele woningbouw in twee lagen met een kap. Uitzondering vormt het appartementenblok in het groene lint ('fase Nul') en de woningbouw aan de St. Salvatorstraat. De woningen aan de St. Salvatorstraat zullen in principe rijwoningen met een 'lessenaarsdak' zijn, om op die manier de schaalsprong met het naastgelegen kantoorgebouw minder prominent te maken. Op deze locatie wordt echter ook de mogelijkheid geboden om appartementen te realiseren. Het gaat dan om een appartementenblok van maximaal drie à vier bouwlagen. Binnen de woonbestemming zijn, binnen bepaalde voorwaarden, aan huis verbonden bedrijfs- en beroepsactiviteiten toegestaan.

Tot slot kan op de Orthensedonk eveneens een bouwwerk worden opgericht. Er wordt hier in eerste instantie gedacht aan een gebouw met onder andere een maatschappelijke functie, zoals een buurtkamer.

De door het stratenpatroon gedefinieerde bouwvelden kennen, afhankelijk van hun positie in het plan, qua definitieve invulling een zekere mate van flexibiliteit. Parkeerkoffers en woningbouw kunnen op verschillende manieren elkaar afwisselen. De rooilijn van de voorgevel of het type woning (St. Salvatorstraat) kunnen
- afhankelijk van de regels van dit bestemmingsplan en de voorschriften in het beeldkwaliteitsplan - eveneens verschillend worden ingevuld.

4.2.2 Openbare ruimte

Ruimtelijke structuur

Het nieuwe Orthen-Links sluit nauw aan bij de oorspronkelijke structuur. Er zijn daarnaast stedenbouwkundig een aantal ingrepen gedaan die knelpunten in de huidige structuur oplossen en zorg dragen voor een heldere structuur en een meer open en groene leefomgeving. De inrichting van de openbare ruimte is één ontwerp en vertoont een sterke samenhang.

Entree tot de wijk

De huidige entree tot de wijk wordt gevormd door de Margarethalaan. Deze entree heeft verkeerskundig grote nadelen door een onoverzichtelijke en daarmee onveilige kruising tussen fiets- en autoverkeer. De entree tot de wijk is daarom verplaatst in noordelijke richting, waarbij de entree niet meer verschoven ligt ten opzichte van de er op uitkomende toegangsweg. Hierdoor ontstaat een meer heldere structuur met een leesbare entree, waardoor Orthen-Links minder geïsoleerd komt te liggen.

De Orthensedonk

De Donk vormt het hart van het plan, de centrale ontmoetingsruimte voor de bewoners. Ten opzichte van de huidige afmetingen wordt de nieuwe Donk groter en groener en krijgt een meer open karakter waar de woningen vrij zicht op een open groene ruimte hebben.

De inrichting van de Donk bestaat uit een verhoogd grasvlak (ca. 20 cm t.o.v. maaiveld) met verspreid staande bomen waartussen speelvoorzieningen (wijkspeelplaats) komen.

Woonstraten

In het huidige plan hebben de woonstraten een wat benauwd en stenig karakter. De straten in het nieuwe Orthen-Links hebben een opener en groener karakter. Daarnaast is het straatprofiel aangepast; eenzijdig parkeren en een bomenrij (deels in een groene haag), zorgen voor een ruimere en groenere sfeer in de woonstraten.

Het groene lint

Het groene lint aan de westzijde van Orthen-Links is nu al een belangrijke kwaliteit in de wijk en vormt bovendien een buffer tussen de spoorlijn en de woonbebouwing. De Adelheidstraat, die het groene lint begeleid, heeft door de flinke bomenrij en het aanwezige hoogteverschil een geheel ander karakter dan de overige straten in de buurt.

In de huidige situatie is het profiel van de Adelheidstraat verkeerskundig te smal is om het aanwezige fietsverkeer veilig te combineren met auto's en parkeerplaatsen. Om die reden is er voor gekozen de rooilijn in het noordelijk deel van de Adelheidstraat iets terug te leggen zodat meer ruimte voor auto's en fietsers ontstaat, zonder dat de kwaliteit van het groen in het geding komt.

In het brede middendeel van het groene lint, tussen de moestuinen en de Weener Groep, wordt een appartementencomplex van Fase Nul gerealiseerd. Door gebruik te maken van het hier aanwezige hoogteverschil wordt het appartementencomplex op landschappelijke wijze ingepast; het gebouw wordt deels in het talud geschoven.

Parkeren 

De parkeerplaatsen in het plan zijn zo gepositioneerd dat ze het straatbeeld niet domineren. Dit is gedaan door in de straten overal eenzijdig langsparkeren toe te passen (met uitzondering van de entreeweg). De overige parkeerplaatsen komen ofwel in 'verborgen' parkeerkoffers, ofwel aan de rand van het plangebied, aan het groene lint.

Parkeerkoffers zijn rondom omgeven door groen. Aan de straatzijde is dit een lage beukenhaag met bomen. Aan de overige zijdes betreft dit een duurzame groene erfafscheiding van1,8 meter hoog, bijvoorbeeld een hekwerk met een wintergroene klimmer als hedera. Om zorg te dragen voor een vanaf het eerste moment dichte privacyscheiding kan gekozen worden voor een tijdelijke afdichting met heidematten of een kant-en-klaar begroeid hekwerk, aandachtspunt is uniformiteit in uitstraling.

De parkeerplaatsen aan het groene lint zijn gegroepeerd en ingekaderd door een lage groene haag.

Erfafscheidingen

De erfafscheidingen van zijgevels en achterkantsituaties zijn mee-ontworpen door de architect en vormen een integraal onderdeel van het gevelontwerp.

De erfafscheiding bestaat of uit een begroeide metselwerk muur van 1,8 meter hoog van dezelfde steen als de aangrenzende voor- of kopgevel, of uit een combinatie van een lage metselwerk muur (1,2 meter hoog) met daarboven een begroeid hekwerk tot 1,8 meter hoog.

Brabantse stoep

De overgang tussen woning en trottoir zal plaatsvinden door een Brabantse stoep. Dit is een zone van 1 à 2 meter (afhankelijk van de rooilijnsprong) die door middel van betonbanden gemarkeerd wordt en daarmee zorgt voor een overgang tussen privé en openbaar. Deze zone zal voor de woningen door middel van klinkers verhard worden, ter plaatse van de tuinen zal dit een groenstrook zijn in de vorm van een beukenhaag met leilindes. De individuele woning zal gemarkeerd worden in deze stoep door middel van bijvoorbeeld betonnen paaltjes.

Afbeelding 6 Conceptinrichtingsplan

NB het straatprofiel met parkeerplaatsen wordt, in de Hertog Godfriedstraat doorgezet tot aan het dijklint Orthen, zoals aangegeven op deze tekening.

4.2.3 Bomen

In het Bomenbeleidsplan staan de beleidsregels voor de omgang met bestaande bomen in projecten. Bij ruimtelijke procedures wordt het boombelang in het planvormingsproces betrokken.

Afbeelding 7

Proces

Voor het project is een algemene bomeninventarisatie gedaan. Daaruit bleken de meest waardevolle bomen aan de randen van het plangebied te staan. Met dit uitgangspunt is het stedenbouwkundig plan opgesteld. Aan de hand van het stedenbouwkundig plan zijn vervolgens voor twee fases van de inrichting twee Boomeffectanalyse's (BEA) uitgevoerd (Bijlage 2 en Bijlage 3).

In de BEA' s zijn conclusies en aanbevelingen opgenomen met betrekking tot het handhaven, verplanten en vervangen van bomen. Deze conclusies en aanbevelingen zijn overwogen en uitgewerkt (zie afbeelding 7). De planuitwerking bevindt zich echter in een stadium dat nog niet overal exact aangegeven kan worden welke bomen uiteindelijk behouden kunnen blijven, en welke gekapt of verplant moeten worden, bijvoorbeeld als gevolg van de aanwezigheid van kabels en leidingen. Nadere uitwerking van de boomeffectanalyse (aan de hand van het te maken inrichtingsplan/bestektekening) voorafgaand aan de uitvoering moet dit uitwijzen.

In het plangebied komen geen monumentale bomen of structuurbomen voor. De aanwezige bomen staan vrijwel uitsluitend op gemeentegrond en zijn sfeerbomen.

Handhaven bomen

Uitgangspunt is om waardevolle sfeerbomen in te passen. Langs de randen van het plangebied staan veel lanen bestaande uit linden. Dit zijn bomen met een behoorlijke levensverwachting, De inrichting van het openbaar gebied hier wordt dusdanig uitgevoerd, dat zij duurzaam gehandhaafd kunnen blijven. In het park aan de Conraadstraat staat een forse Catalpa met een goede levensverwachting en beeldkwaliteit. Deze boom blijft behouden.

Verplanten bomen

Bij de inventarisatie is ook gekeken naar de verplantbaarheid van de bomen. De meeste bomen die in voldoende mate of goed te verplanten zijn, worden gehandhaafd. De bomen die verplantbaar zijn en niet ingepast kunnen worden, zijn een aantal platanen bij het basketbalveld in het zuidelijk deel van het plangebied. Deze bomen worden verplant naar locaties in de nabijheid van het plangebied. In de boomeffectanalyse is aangegeven dat ook een aantal Peren (pyrus Callaryana Chanticleer) verplantbaar zou zijn. Gezien de waarde van deze bomen is er voor gekozen deze te vervangen.

Vervangen bomen  

De overige bomen in het openbare gebied dienen te worden vervangen. Al deze bomen in de woonwijk hebben een omtrek van minder dan 100 cm en zijn niet kapvergunningsplichtig. Daarnaast zijn conditie en groeiplaats zodanig, dat het niet de moeite waard is om in de instandhouding van deze bomen te investeren. Door nieuwe boomstructuren aan te leggen waarbij de te planten bomen kunnen profiteren van goede groeiplaatsen, kunnen de verloren gegane groene waarden op vrij korte termijn worden gecompenseerd. De populieren bij de ingang van de wijk zijn kapvergunningplichtig. Deze kruising dient opnieuw te worden ingericht. Deze bomen zullen niet meer worden ingepast, maar duurzaam worden vervangen.

Herplant

In het bijgevoegde ontwerp van de openbare ruimte is voorzien in de herplant van minimaal 80 bomen (maat 20-25 cm). In de straatprofielen zal dat grotendeels gaan om bomen van de derde grootte, op de Donk en in de groenstroken worden bomen van de tweede en eerste grootte gebruikt. In het groende hart van de wijk, op de Donk, zal door grotere maten (maat 30-35) aan te planten snel een groen beeld worden gerealiseerd.

Verdere uitwerking

Bij de verdere detaillering van het stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan dient rekening gehouden te worden met de uitgangspunten uit de BEA's. Voorafgaand aan de uitvoering moet nadere uitwerking van de boomeffectanalyses uitwijzen of er door eventuele technische omstandigheden nog wijzigingen plaatsvinden in het aantal te vervangen bomen.

4.2.4 Verkeer

Het uitgangspunt voor het verkeer in Orthen-Links is een autoluwe woonwijk, zodat het woonklimaat verbetert. Het huidige stratenpatroon is daarbij niet bepalend voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur. De interne ontsluiting van de wijk is op een dergelijke wijze ingericht dat er in de wijk geen doorgaande routes ontstaan voor autoverkeer.

De ontsluiting voor het autoverkeer op het omliggende wegennet zal plaatsvinden via de nieuwe entree en de Adelheidstraat. De hoofdontsluiting van Orthen-Links zal plaatsvinden aan de oostzijde van de wijk, via een nieuwe entree op de Orthenseweg.

De herontwikkeling van de wijk levert geen toevoeging van functies op, het programma blijft nagenoeg gelijk, dan wel neemt iets af ten opzichte van de huidige situatie. Nu het programma nagenoeg gelijk blijft aan de huidige situatie, is er geen sprake van een grotere verkeersaantrekkende werking. De maximale toename van de verkeersintensiteiten, uitgaande van de functies, is derhalve nihil tot zeer beperkt. De ontwikkeling levert dan ook geen capaciteits- of doorstromingsproblemen op voor de relatief rustige straten in Orthen-Links of de straten in de omgeving.

Nieuwe entree

De verkeerskundige effecten van het verplaatsen danwel behouden van de huidige entree tot de wijk is in verkeersonderzoek 'Herontwikkeling Orthen-Links' (Bijlage 4) onderzocht. Dit betreffen met name de effecten op het gebied van bereikbaarheid (verkeersafwikkeling), verkeersveiligheid (in relatie tot de hoofdfietsroute op de ventweg Orthen, die is ingericht als fietsstraat), ruimtegebruik en benodigde kosten.

Uit het onderzoek volgt dat het verplaatsen van de entree, waarbij deze wordt aangesloten op de bestaande aansluiting op het kruispunt Orthen-Hambakenweg-Het Wielsem, op het gebied van verkeersveiligheid, bereikbaarheid en herkenbaarheid voordelen biedt ten opzichte van de huidige entree. Hierdoor ontstaat een directe en herkenbare verbinding van de wijk naar de Hambakenweg, waarmee het bestaande ruimtelijke isolement van Orthen-Links zo veel mogelijk wordt verminderd. Door de aanpassing van de entree wordt de hoofdfietsroute enkel bij de verkeerslichten doorkruist, dit komt de verkeersveiligheid van het langzaamverkeer ten opzichte van de huidige situatie ten goede.

In het genoemde verkeersonderzoek is onderzocht of de capaciteit van het kruispunt afdoende is om het verkeer na herontwikkeling van de wijk met bijbehorend programma goed te kunnen afwikkelen. Hieruit blijkt dat zowel in de ochtend- en avondspitsperiode het verkeer goed kan worden afgewikkeld. Een nieuwe entree zorgt ervoor dat de benodigde opstelruimte beschikbaar is. In de huidige situatie is dit niet het geval, waardoor het verkeer zich in de omliggende straten zal moeten opstellen. Op piekmomenten zal bij een nieuwe entree de wachtrij verder reiken dan het nieuwe kruispunt, maar door de directere en herkenbaardere ontsluiting in de nieuwe situatie levert dit naar verwachting geen knelpunten op voor de verkeersveiligheid.

Het voorstel uit het onderzoek tot de aanleg van een verhoogd kruispunt door middel van een kruispuntplateau wordt niet overgenomen. De reducering van de snelheid is, gezien het aangrenzende kruispunt met verkeerslichten, verkeerskundig niet noodzakelijk. Bovendien brengt dit nadelige effecten met zich mee voor zwaar verkeer en van geluidstechnische aard. Nu er bovendien vanuit verkeerskundig oogpunt geen noodzaak is tot het aanleggen van een kruispuntplateau, hoeven deze effecten ook niet verder onderzocht te worden.

Overige ontsluiting

De ontsluiting aan de zuidzijde van Orthen-Links vindt plaats via de Adelheidstraat, net als in de huidige situatie, op de parallelweg van de Orthenseweg en de Zandzuigerstraat. Aan deze ontsluiting is geen aanpassing nodig.

Voor het langzaamverkeer geldt dat men de gelegenheid moet krijgen om zich snel te kunnen verplaatsen in de wijk. Hiervoor is het van belang dat er goede aansluitingen zijn op het omringende fietsroute netwerk en dat bestaande wandel- en fietsroutes ingepast worden in het nieuwe Orthen-Links.

4.2.5 Parkeren

Door het toenemende autobezit speelt de parkeeroplossing bij de ontwikkeling van nieuw- en verbouwplannen een steeds grotere rol. Het regelen van parkeergelegenheid is uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening van belang. Uitgangspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is parkeren op eigen terrein, zodat de parkeerdruk op de openbare ruimte niet wordt vergroot.

In onderhavig plan is echter het uitgangspunt voor parkeren op eigen terrein losgelaten en heeft de gemeenteraad bij het Herstructureringsplan vastgesteld dat parkeren in de openbare ruimte zal geschieden. Enkel indien gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot gestapelde woningbouw op de hoek Adelheidstraat/St. Salvatorstraat zal dit op eigen terrein plaats moeten vinden. Er is hiervoor geen ruimte aanwezig c.q. gereserveerd in de openbare ruimte.

Het aantal vereiste parkeerplaatsen voor bewoners, medewerkers en bezoekers van functies is vastgelegd in de nota 'Parkeernormen' uit 2003. Deze normen zijn gebaseerd op de CROW-normen. De parkeernorm bedraagt het gemiddelde van de aangegeven marge in parkeerkencijfers. Voor de berekening van de parkeercapaciteit wordt verwezen naar de door de Raad vastgestelde parkeernormen uit 2003. Er dient onderzocht te worden of aan deze normen kan worden voldaan, om zeker te zijn van voldoende parkeerplaatsen in de buurt.

Voor de berekening van de parkeercapaciteit wordt verwezen naar de door de Raad vastgestelde geldende parkeernormen. De norm is opgebouwd uit een bewoners- en een bezoekersdeel (0,3 per woning). Voor de te realiseren woningen gelden de volgende parkeernormen:

• Voor woning, soc. sector (vanaf circa 80m²): 1,3 parkeerplaats per woning (GSB gebied);
• Voor woning, middelduur (vanaf circa 80m²): 1,4 parkeerplaats per woning (GSB gebied);
• Voor woning tot 80 m²: 1 parkeerplaats per woning

Voor het herstructureringsplan is een woonprogramma met bandbreedtes vastgesteld.

Op basis van het voorbeeldverkavelingsplan, zoals vastgelegd in het Herstructureringsplan' is berekend of voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte. Hiermee kan de haalbaarheid van het plan aangetoond worden.

In het voorbeeldverkavelingsplan worden in totaal 185 woningen (exclusief de 50 appartementen van 'Fase Nul') gerealiseerd, waarvan 141 woningen soc. sector (75%). Daarvan hebben er 8 een oppervlakte tot 80m² en 133 een oppervlakte groter dan 80m². Verder worden er in het plan 44 (25%) woningen middelduur gerealiseerd (dit is relatief hoog ingeschat en kan in de uitvoering lager uitvallen) en een buurtkamer van ca. 50m².

Op basis van bovenstaande normen bedraagt de parkeerbehoefte voor de ontwikkelingen samen:

• 8 woningen tot 80m² x 1 = 8 parkeerplaatsen;
• 133 woningen soc. sector vanaf 80m² x 1,3 = 173 parkeerplaatsen;
• 44 woningen, middelduur vanaf 80m² x 1,4 = 62 parkeerplaatsen;
• 1 buurtkamer van ca. 50m² x 4,2 (per 100m²) = 2 parkeerplaatsen.

In totaal voor de nieuwbouw geldt dat er 245 parkeerplaatsen nodig zijn.

In het plangebied blijven 48 woningen staan. Hierbij is uitgegaan van 30 woningen soc. sector en 18 woningen middelduur. De parkeerbehoefte voor deze bestaande woningen is:

• 30 woningen soc. sector vanaf 80m² x 1,3 = 39 parkeerplaatsen;
• 18 woningen, middelduur vanaf 80m² x 1,4 = 25 parkeerplaatsen.

In totaal voor de bestaande woningen zullen er 64 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor het totale plangebied geldt dat er 64+245 = 309 parkeerplaatsen nodig zijn. Uit het voorbeeld verkavelingsplan en conceptinrichtingsplan (afbeelding 5 en 6) blijkt dat er ruimte is voor 315 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Geconcludeerd kan worden dat aan de parkeerbehoefte wordt voldaan.

De parkeerplaatsen in het plan zijn zo gepositioneerd dat ze het straatbeeld niet domineren. Dit is gedaan door in de straten aan slechts één zijde langsparkeren toe te passen (met uitzondering van de entreeweg). De overige parkeerplaatsen zullen ofwel in 'verborgen' parkeerkoffers, ofwel aan de rand van het plangebied, aan het groene lint gesitueerd worden.

4.2.6 Beeldkwaliteit

Via de herontwikkeling wordt eveneens getracht de beeldkwaliteit van het gebied een positieve impuls te geven. Om dit te bewerkstelligen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en dit zal tezamen met onderhavig plan worden vastgesteld. Spelregels ten aanzien van de bebouwing, materialisatie parkeren zijn opgenomen. Daarnaast zijn er referentiebeelden opgenomen.

4.2.7 Flora en Fauna

Het is noodzakelijk om te bepalen of een ruimtelijk plan uitvoerbaar is. Het plan is getoetst aan de natuurwetgeving. De volgende twee wetten zijn hierbij van belang:

• De Flora- en faunawet (soortenbescherming);
• De Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming).

Er zijn geen Natura-2000 gebieden binnen de invloedsfeer van dit plan. Hierdoor wordt deze wetgeving verder buiten beschouwing gelaten.

Naast het voldoen aan de wetgeving wil de gemeente 's-Hertogenbosch de biodiversiteit behouden en het voorkomen van soorten in de wijk bevorderen.

Flora- en faunawet

Voor de planvoering en de uitvoering ervan is het nodig een onderzoek te doen naar beschermde soorten. Dit onderzoek is uitgevoerd door het bureau Natuurbalans - Limens Divergens B.V. Een eerste oriënterend onderzoek is uitgevoerd in 2012 (Bijlage 11).

Het plangebied bestaat uit rijtjeshuizen met schaars groen dat zich vooral aan de randen bevindt. De ecologische waarden zitten in deze wijk vooral in de mogelijkheden die de bebouwing biedt aan nestgelegenheid en verblijfplaatsen. Naast algemene soorten zijn hier de gierzwaluw, huismus en vleermuizen aangetroffen. De gierzwaluw en de huismus zijn beide soorten die een speciale beschermingsstatus hebben. De nestplaatsen van deze soorten zijn jaarrond beschermd. Dit in tegenstelling tot de meeste andere vogels, waarvan de nesten alleen tijdens het broeden beschermd zijn. Vleermuizen hebben een hoge beschermingsstatus. Zij komen voor in spouwmuren en andere toegankelijke ruimten in gebouwen. Andere beschermde soorten dan de hierboven genoemde komen niet voor in het plangebied. Hiervoor zijn de juiste biotopen niet aanwezig en/of ze zijn uit te sluiten op basis van verspreidingsgegevens en/of terreinonderzoek.

Een vervolgonderzoek is in 2013 (Bijlage 12) uitgevoerd naar de nestplaatsen van de gierzwaluw en de huismus. Op basis van dit onderzoek is bepaald waar alle nesten aanwezig zijn in de wijk. Het gaat om 25 nesten van de huismus en 15 nesten van gierzwaluwen. Van de nesten is ook de locatie bekend.
Het nadere vleermuisonderzoek heeft uitgewezen dat de gewone dwergvleermuis voorkomt en hiervan een verblijfplaats en een paarplaats aanwezig zijn. Tevens wordt er door de vleermuizen gefoerageerd in de wijk.
Door het slopen van de huizen, waar nesten of verblijfplaatsen in zitten, worden deze plekken verstoord. Door de gefaseerde realisatie van de wijk blijft de functie als foerageergebied voor vleermuizen voldoende aanwezig.

Door maatregelen te nemen kunnen negatieve effecten worden voorkomen. Voor de vogelsoorten wordt de wijk in de nieuwe situatie geschikt gemaakt. Er worden nestkasten in of aan de nieuwe woningen gemaakt waardoor de soort in deze wijk kan blijven broeden. Omdat er tijd zit tussen het slopen van de woningen en de nieuwbouw worden er tijdelijke nestkasten opgehangen voordat er gesloopt wordt. Omdat de wijk gefaseerd wordt gerealiseerd, zullen er op deze manier altijd geschikte broedplekken in de wijk aanwezig zijn. Een vergelijkbare aanpak geldt voor de gewone dwergvleermuis. Hiervoor worden alternatieve verblijfplaatsen gerealiseerd, zowel tijdelijk als permanent in de nieuwbouw.

Andere maatregelen zijn gericht op het voorkomen van negatieve effecten. Zo moeten er bepaalde periodes in acht worden genomen waarin niet gesloopt mag worden. En zal er groen in de wijk worden teruggebracht.

Conclusie
Het plan voor het gefaseerde slopen en bouwen in de wijk Orthen-Links dient rekening te worden gehouden met het voorkomen van beschermde soorten. Door onderzoek zijn de aanwezige soorten in beeld gebracht. Ingezet wordt op behoud van de soorten in de wijk. Er kan gebruik worden gemaakt van beschikbare protocollen voor vleermuizen en broedvogels. Er worden diverse maatregelen genomen om negatieve effecten te voorkomen. Door het inzetten van die maatregelen is het mogelijk om de functionaliteit van de leefgebieden van de huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis te behouden. Het aanvragen van een ontheffing is daarom niet verplicht. Door toch een ontheffingsaanvraag te doen zal Dienst Regelingen een toets uitvoeren en alle maatregelen in een "positieve afwijzing" vastleggen. Geconcludeerd wordt dat het plan gezien de natuurwetgeving haalbaar is.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

Er bestaat een duidelijke relatie tussen ruimtelijke ordening en milieu, duurzaamheid, veiligheid en gezondheid. De laatste tijd groeien deze beleidsvelden steeds sterker naar elkaar toe. Al deze aspecten vormen belangrijke afwegingen bij de ontwikkeling c.q. herstructurering van gebieden. De focus van 's-Hertogenbosch ligt op een compacte, complete, levendige en duurzame stad. Intensief (dubbel) en flexibel ruimtegebruik zijn gewenst om natuur en ommelanden te sparen en om een beter draagvlak te hebben voor voorzieningen. Intensief ruimtegebruik door middel van verdichting kan echter een zekere milieubelasting opleveren, vooral naar geluid, lucht en aantasting van stedelijk groen. En tegelijkertijd kan voor die nieuwe ontwikkeling zelf ook een hogere belasting ontstaan. Dit wordt ook wel de zgn. paradox van de compacte stad genoemd.

Dit plan draagt door zijn herstructurering en intensivering bij aan de verwezenlijking van de compacte stad. Maar er zijn ook enkele milieuaspecten, vooral ten aanzien van geluid. Het ontwerp van het plan dient al deze milieu-aspecten in zijn eigen specifieke omgeving te optimaliseren zodat eventuele ontheffingen tot het noodzakelijke beperkt blijven. Hieronder worden de desbetreffende afwegingen weergegeven.

5.1 Hinder van bedrijvigheid

Onderzoek is uitgevoerd naar de actuele en potentiële hinder van omliggende bedrijvigheid, zowel op basis van de verleende (milieu-)vergunningen als van de bestemmingsplanmogelijkheden. (Oranjewoud, Onderzoek milieuruimte Orthen-Links fase 1 d.d. 20 februari 2012 Projectnr. 0233087.00 Bijlage 1). NB hierin wordt gesproken over fase 1, dit wordt thans Fase Nul genoemd).

Hierbij is relevant hoe deze woonwijk is te karakteriseren, nl. ofwel als een rustige woonwijk, dan wel als een gemengd gebied. Voor gemengd gebied komen locaties in aanmerking die al een hogere milieubelasting kennen door bijvoorbeeld functiemenging en/of ligging langs stadstoegangswegen. Bij een gemengd gebied mag van een kortere onderlinge afstand worden uitgegaan voor een voldoende wederkerige afstemming tussen bedrijvigheid en (geplande) gevoelige functies.

Orthen-Links ligt ingeklemd tussen de Zandzuigerstraat, Orthen en de Hambakenweg en aan de west- en zuidzijde zijn spoorlijnen gelegen. Bovendien ligt binnen en direct aan dit plangebied diverse bedrijvigheid: aan de westzijde het bedrijventerrein Ertveld, langs de Orthenseweg en het dijklint Orthen zijn gemengde bedrijfjes gelegen en aan de zuidkant ligt de Weener Groep. Zodoende is Orthen-Links te typeren als een gemengd gebied.

De belangrijkste constateringen en conclusies uit het onderzoek luiden:

• Langs de Orthenseweg en het dijklint Orthen zijn diverse kleinschalige bedrijfjes gevestigd. Deze behoren alle tot de milieucategorie 1 en 2, welke per definitie worden geacht te passen in een bestaande woonomgeving. Uiteraard gelden hiervoor de maximale (geluids-)belastingen op de omliggende woningbouw zoals vereist volgens het Activiteitenbesluit c.a.. Met de vervanging/herstructurering van de woningbouw komt hierin geen verandering.
• De werkelijke bedrijfsactiviteiten van het Bedrijventerrein Ertveld en van de Weener Groep staan ook een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de gedachte ontwikkeling van fase Nul, noch van de vervanging/herstructurering van de bestaande woningbouw in de weg. De meeste, relevante afstanden van het bedrijventerrein Ertveld vooral voor geluid zijn beperkt tot maximaal 50 meter, terwijl de feitelijke afstand minimaal 75 meter en grotendeels meer dan 175 meter bedraagt. De Weener Groep is apart beschouwd. Vanwege de te hoge geluidsbelastingen vanwege de wasplaats, de houtmotinstallatie en de afzuiginstallatie van de soldeerdampen op Fase Nul zullen deze activiteiten verplaatst, vervangen dan wel van maatregelen worden voorzien. Hierover zijn afspraken met de Weener Groep gemaakt en zal voldaan worden aan de toegestane geluidsniveau's. (NB de omgevingsvergunning voor Fase Nul is reeds verleend.)
  De toegestane hogere geluidsbelasting nabij de in- en uitrit op de woningen op de hoek Adelheidstraat zal gecontinueerd blijven.

Potentieel is binnen het bestemmingsplan De Rietvelden-Ertveld-De Vutter voor de bedrijven op het Ertveld milieucategorie 4.1. toegestaan, waaraan een indicatieve milieuzone van 100 meter is gekoppeld, waardoor het geplande appartementengebouw gedeeltelijk binnen deze zone valt. Geluid is hier de doorslaggevende hinderfactor en er is een akoestisch onderzoek opgesteld. E.e.a. is gemotiveerd is de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning voor Fase Nul.

De vervanging c.q. herstructurering van de bestaande woonbebouwing ligt buiten de indicatieve milieuzone van 100meter.

5.2 Geluid

Fase Nul - 50 appartementen

Voor het appartementengebouw van Fase Nul is eerder in het kader van de omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan een geluidsonderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, projectnummer 0233087, 14 juni 2012), waarbij de aspecten railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai, industrielawaai en het geluid afkomstig van de Weener Groep zijn beschouwd. Aan de hand hiervan is in dat kader geconcludeerd dat met een verplichte woonindeling, maatregelen aan de gevel en met maatregelen bij de Weener Groep een goed/acceptabel woon- en leefmilieu kan worden gecreëerd. Voor de belastingen boven de voorkeursgrenswaarden c.a. zijn de benodigde hogere grenswaarden verleend.

In de berekeningen is uitgegaan van het reeds voorziene en binnenkort op te richten scherm ten gevolge van het Tracébesluit Sporen in Den Bosch. Dit scherm wordt onder andere opgericht ter hoogte van het plangebied met een lengte van meer dan 400 m en een hoogte van ca. 4,5 meter.

Hieronder wordt vooral ingegaan op de herstructurering. Hiervoor is door Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV, ref. 20121702-09, d.d. 29 november 2013, een akoestisch onderzoek (Bijlage 5) uitgevoerd.

5.2.1 Railverkeerslawaai

De locatie van de herstructurering is gelegen binnen de geluidzones van de trajecten Den Bosch - Utrecht en Den Bosch-Nijmegen. Uitgaande van het laatstelijk vastgestelde Tracébesluit "Sporen in Den Bosch" - inclusief het voorziene scherm voor Orthen-Links - wordt slechts op de hoogte van de 4e bouwlaag op de hoek Adelheidstraat/St. Salvatorstraat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB met 1 dB overschreden.

• I. maatregelen

Maatregelen aan de bron en in de overdracht, in de vorm van raildempers en een scherm, zijn reeds voorzien. Verlenging en/of verhoging van het geplande scherm zou het geluid vanwege het railverkeer voldoende kunnen laten afnemen. Echter, de kosten hiervan zijn hoog (eerder geraamd op € 350.000,-- tot € 500.000,--). Hoewel uiteraard een groter aantal woningen en appartementen hiervan zal profiteren, worden deze kosten voor deze herstructurering in relatie tot de zeer beperkte overschrijding als excessief beschouwd en daarmee onvoldoende doelmatig.

• II. hogere grenswaarden

Voor de 4e bouwlaag van het betreffend bouwblok zal dan ook een procedure hogere grenswaarden worden gevolgd. Aan de te verlenen ontheffing zijn maatregelen gekoppeld om een binnenniveau van 35 dB te garanderen. Voorzichtigheidshalve wordt uitgegaan van een iets hogere gevelbelasting als gevolg van het mogelijk extra spoorvervoer vanwege het Programma Hoogfrequent Spoor met herroutering van het goederenvervoer. Het ontwerpbesluit ten behoeve van de hogere grenswaarde zal tegelijkertijd met het ontwerp van het bestemmingsplan ter visie worden gelegd.

5.2.2 Wegverkeerslawaai

De herstructurering ligt binnen de invloedssfeer van de zone-plichtige wegen Orthen/Hambakenweg, Het Wielsem en Zandzuigerstraat. De binnenplanse wegen zijn 30 km/uur-wegen en zijn in de zin van de Wet geluidhinder niet-zoneplichtig. Een akoestisch onderzoek is voor dergelijke wegen derhalve niet noodzakelijk. Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn eerder in het akoestisch onderzoek voor het appartementengebouw van Fase Nul ook de Adelheidstraat en St. Salvatorstraat bezien.

De berekende belastingen van de zone-plichtige wegen Orthen/Hambakenweg laten voor het bouwblok op de hoek Orthen/St. Salvatorstraat een substantiële overschrijding zien voor alle bouwlagen (van 50 dB tot 58 dB bij een voorkeursgrenswaarde van 48 dB). Voor de nieuwe ontsluiting en voor de Conraadstraat gaat het om beperkte overschrijdingen (van 49 dB tot 51 dB).

Vanwege de Zandzuigerstraat is de belasting van de wand aan de St. Salvatorstraat beperkt (tot max 51 dB). Vanwege Het Wielsum zijn er geen berekende overschrijdingen.

De berekende belasting van de 30 km/uur wegen, met name de Adelheidstraat beloopt ten hoogste 60 dB, van de St. Salvatorstraat slechts 36 dB, voornamelijk door de klinkerbestrating.

• I. maatregelen

Maatregelen om de verkeersintensiteiten of snelheid terug te dringen op Orthen/Hambakenweg en Zandzuigerstraat liggen niet in de rede. Het gaat hier immers om hoofdinfrastructuur, waarbij het verkeer juist gebundeld wordt. Geluidsreducerend asfalt is op het stedelijk hoofdwegennet vanwege de snelle slijtage niet/nauwelijks aan de orde en hier rondom met name de op- en afritten met een verkeersregelinstallatie al zeker niet vanwege de nog hogere slijtage-aspecten.

De belasting van de binnenplanse wegen, bijv. van de Adelheidstraat is niet hoger dan van een normale buurtweg. Deze belastingen zijn acceptabel, nu dit grotendeels bestaande wegen betreft met relatief beperkte verkeersintensiteiten en grotendeels bestemd voor bestemmingsverkeer. Er is dan ook in dit opzicht sprake van een goed woon- en leefklimaat. Maatregelen zijn niet noodzakelijk.

• II. hogere grenswaarden

Voor de aangegeven overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarden zal een procedure voor de hogere grenswaarden gevolgd worden. Deze waarden zijn binnen het gemeentelijk geluidbeleid voor zgn. stromingszones (Orthen/Hambaken en Zandzuigerstraat) alleszins verdedigbaar. Hierbij geldt voor de belastingen vanaf "zeer onrustig" (vanaf 53 dB) een verplichte woningindeling met een geluidsluwe gevel voor minimaal 1 van de woon- en/of slaapvertrekken.

5.2.3 Industrielawaai De Rietvelden-Het Ertveld

Een klein deel van het plangebied "Orthen-Links" ligt binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone van industrieterrein De Rietvelden - Het Ertveld. Uitgegaan wordt van het reeds bestaande akoestisch zonemodel van De Rietvelden. Er is gerekend met de opgevulde geluidzone.

In 2008 is voor in totaal 49 woningen aan de Adelheidstraat een hogere waarde verleend van 51 dB voor industrielawaai afkomstig van het geluidgezoneerde industrieterrein De Rietvelden/Het Ertveld. De nieuwe rooilijn is nagenoeg gelijk, zelfs enigszins terugliggend.

• I. maatregelen

Extra bronmaatregelen (de bedrijven voldoen aan de vigerende vergunningen/meldingen, en/of maatregelen in de overdrachtssfeer, schermen) zijn kostbaar en technisch soms moeilijk uitvoerbaar. Gezien de zeer beperkte (bestaande) overschrijding zijn maatregelen niet nodig en realistisch en dus niet verder onderzocht.

• II. hogere grenswaarde

Omdat een alleszins acceptabele woon- en leefsituatie zal ontstaan, zal een op de nieuwe situatie toegesneden ontheffing voor een hogere grenswaarde worden gevolgd.

5.2.4 Industrielawaai Weener Groep

In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich één bedrijf, de Weener Groep. Voor het appartementengebouw van Fase Nul is destijds een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Oranjewoud , projectnummer 0233087, d.d. 14 juni 2012 - revisie 00 "Akoestisch onderzoek bouwplan Orthen-Links). Uit het onderzoek volgt dat aan het toetsingskader gedefinieerd in het Activiteitenbesluit kan worden voldaan, indien zowel aan de wasstraat, de houtmotinstallatie en de soldeerdampen geluidbeperkende maatregelen worden getroffen, dan wel dat deze installaties worden verplaatst c.q. ontmanteld. Met de Weener Groep is overeengekomen dat maatregelen zullen worden genomen waarbij het genoemde toetsingskader zowel voor het appartementengebouw als voor de herstructurering zal worden gerespecteerd. Via een maatwerkvoorschrift is de Weener Groep een zeer beperkt hogere geluidsbelasting toegestaan op de woningen aan de Adelheidstraat nabij de in- en uitrit. Dit blijft uiteraard gecontinueerd.

5.2.5 Cumulatie

De hoge belastingen van het spoorweg- en industrielawaai op het appartementengebouw maken dat een mogelijke extra geluidbelasting in de toekomst onwenselijk is. Indien intensivering of uitbreiding op of van het spoor zou plaatsvinden, kan dit voor een beperkte toename zorgen op de hogere etages. Om dit tegen te gaan kan gekozen worden voor een verhoging en/of verlenging van het scherm, maar dat is kostbaar. Om toekomstige verhoging op te vangen is het verstandig de gevelwering 2 à 3 dB hoger uit te voeren dan wettelijk verplicht. De kosten hiervan zijn relatief laag. Op deze wijze wordt het woon- en leefklimaat toekomstvast uitgevoerd. Dit is de initiatiefnemer geadviseerd. De omgevingsvergunning voor het appartementengebouw is inmiddels verleend.

Voor de herstructurering gaat dit niet op, omdat de belastingen veel lager liggen.

5.2.6 Conclusie

Voor het appartementengebouw van Fase Nul kan met de gegeven uitgangspunten en randvoorwaarden ten aanzien van situering, woningindeling en aanvullende maatregelen (met name ter plaatse van de Weener Groep) een goed/voldoende woon- en leefmilieu worden gecreëerd. De omgevingsvergunning voor de bouw van de 50 appartementen is inmiddels verleend.

Dat is ook het geval voor het gebied van het bestaande woongebied, waar met name het bouwblok aan de
St. Salvatorstraat/Orthen/Adelheidstraat ontworpen zal moeten worden met een verplichte woningindeling met een geluidsluwe gevel voor 1 of meerdere woon- en/of slaapvertrekken.

5.3 Bodem

Orthen-Links is gelegen in een voormalig poldergebied (weidegronden) dat in 1948 is opgehoogd met zand uit de Ertveldplas. Hierdoor is het maaiveld grotendeels van 3 meter +NAP naar 5,7 meter +NAP gegaan. Voor het deel van deze wijk dat langs het spoor ligt geldt deze ophoging niet. Deze strook kent nog steeds een maaiveldhoogte van circa 3m +NAP. Het gebied voor het appartementengebouw bevindt zich in dit lager gelegen deel. De grondgebonden woningen die in de algehele herstructurering zijn opgenomen vallen wel binnen het opgehoogde deel.

Er zijn een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd:

• Historisch onderzoek Orthen-Links te 's-Hertogenbosch, Oranjewoud, projectnummer 171145, 24 juli 2007 (Bijlage 6);
• Verkennend bodemonderzoek Orthen-Links te 's-Hertogenbosch, Oranjewoud, projectnummer 171145, 30 januari 2008 (Bijlage 7);
• Verkennend bodemonderzoek (incl. risicobeoordeling) Volkstuinencomplex Orthen te 's-Hertogenbosch, Geofox-Lexmond, projectnummer 20111265/SVEN, 18 augustus 2011Bijlage 8)
• Verkennend bodemonderzoek Orthen-links te 's-Hertogenbosch, Oranjewoud, projectnummer 233087, 16 november 2011 (Bijlage 9).

De belangrijkste resultaten uit de historische en verkennende onderzoeken van 2007 en 2008 zijn als volgt weer te geven:

• de bovengrond (0-0,5 m-mv) is gemiddeld genomen, zwak puin- of baksteenhoudend;
• analytisch kent de bovengrond overschrijdingen van de achtergrondwaarde voor zware metalen en/of PAK en incidenteel een tussenwaarde overschrijding (PAK);
• in de ondergrond (0,5 tot ca. 2 m-mv) zijn over het algemeen geen zintuiglijke bijmengingen aangetroffen; analytisch zijn hier geen verhoogde concentraties aangetoond;
• op enkele plaatsen – Hertog Godfriedstraat, Willibrordusstraat, Conraadstraat - zijn vooral in de ondergrond zgn. hot-spots aangetroffen met een “dieper gelegen verontreinigde puinlaag” (globaal van 3 tot 4,5 m-mv), die hier en daar ook dichter onder het oppervlak ligt.

Het laatste onderzoek betreft de locatie voor het appartementengebouw. Hieruit blijkt dat in de bovengrond op een aantal plaatsen licht verhoogde concentraties (zware metalen, PAK) zijn aangetroffen. Dit is juist in de boringen waar zintuiglijk bijmengingen zijn geconstateerd (resten bakstenen, sporen kolengruis).

(NB de omgevingsvergunning voor het appartementencomplex is verleend)

Op basis van het nader onderzoek van het volkstuinencomplex is geconcludeerd dat hier geen verhoogde risico's aanwezig zijn.

In zijn algemeenheid kan worden geconcludeerd dat de aanwezige verontreinigingen geen beletsel vormen voor de toekomstige functie wonen. Enerzijds vanwege de beperktheid van de verontreiniging op zich zelf, anderzijds vanwege de feitelijk aanwezige leeflaag. Na sloop van de woningen zal echter ter plaatse nog een verkennend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd ter bevestiging van dit algemene beeld. Tevens zullen de zgn. hot-spots verder in beeld moeten worden gebracht om te zien of deze moeten worden verwijderd dan wel van een leeflaag moeten worden voorzien. Bij opname en afvoer van grond zal aanvullend onderzoek en gecontroleerde afhandeling nodig zijn conform het Besluit Bodemkwaliteit.

Het grondwater kent slechts enkele overschrijdingen van de streefwaarden voor zware metalen. Er lijkt dan ook geen sprake te zijn van een sterke uitloging vanuit de verontreinigde puinlaag. In het grondwater is wel licht verhoogd barium aangetoond. Deze verhoging is meestal toe te schrijven aan de van nature voorkomende verhoogde achtergrondwaarde. Omdat dit in den lande veelvuldig voorkomt is landelijk besloten, om, in afwachting van een aanvullende studie, voor barium (tijdelijk) geen normen te hanteren. Het streven is om voor barium binnen enkele jaren een nieuw toetsingskader te introduceren.

Het grondwater vormt zodoende voor de herstructurering van dit woongebied geen problemen.

Onbekend is nog de mogelijke uitspoeling van PAK uit teerhoudend asfalt ter plaatse van de wegen. Mocht dit zijn gebeurd dan is het mogelijk dat ook een deel van het onderliggende granulaat met PAK verontreinigd is. In het geval (een deel van) de wegen met aanwezig granulaatlaag wordt opgenomen, zal e.e.a. onderzocht en afgehandeld moeten worden conform het Besluit Bodemkwaliteit.

Tijdens alle uitgevoerde bodemonderzoeken is zintuiglijk nergens asbest aangetroffen. Afhankelijk van de aanwezigheid van asbest in de woningen/gebouwen, kan na de sloop onderzoek naar asbest in de bodem alsnog noodzakelijk zijn.

5.4 Luchtkwaliteit

Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen - waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in luchtbelaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten, ruimtelijke plannen of herstructureringsplannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate extra bijdragen aan de luchtkwaliteit i.c. de productie van luchtverontreiniging, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het "Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)". Dit betreft o.a. pure woningbouwlocaties kleiner dan 1500 woningen. De grens NIBM voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) ligt vanaf 1 augustus 2009 op 1,2 µg/m3 en wordt normaliter pas bereikt indien ordegrootte meer dan 1000 extra vervoersbewegingen per etmaal ontstaan. Deze herstructurering, ook met het project van 50 appartementen aan de spoorzijde, genereert dit aantal extra vervoersbewegingen bij lange na niet.

Zowel wettelijk als feitelijk draagt dit project qua verkeer zodoende niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom behoeft dit plan in dat opzicht ook niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitsnormen.

Gezien de ligging van het plangebied nabij Orthen/Orthenseweg/Wielsem/Zandzuigerstraat is ook gekeken naar de feitelijke, huidige en toekomstige luchtbelasting (Raadgevende Ingenieurs BV Cauberg Huygen d.d.
18 september 2013, ref 20121702-09,Bijlage 10). Hiervoor zijn een vijftal rekenpunten genomen langs Orthen, o.a. nabij de entree van het plangebied en in de oksel van Orthen met de Zandzuigerstraat. Deze rekenpunten zijn maximaal representatief voor de achterliggende bebouwing met nieuwe woningen.

Uit deze verkennende berekeningen blijkt dat de concentraties aan maatgevende luchtverontreinigende stoffen (stikstofdioxide en fijn stof) binnen en in de directe omgeving van het plangebied nu al ruimschoots binnen de daarvoor geldende grenswaarden blijven. Ook voor later (2023) geven de berekeningen aan dat, ondanks een aangenomen toename van het verkeer, de concentraties verder afnemen door een dalende achtergrondconcentratie en schoner wordend verkeer.

Om deze reden kan worden geconcludeerd dat qua luchtsituatie een goed woon- en leefmilieu bestaat.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van risico's die samenhangen met activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het kan hierbij gaan om (bedrijfsmatige) activiteiten waarin gevaarlijke stoffen worden gebruikt of opgeslagen, maar ook over het transport van gevaarlijke stoffen over de weg of het spoor. Voor het overige gaat het om de bereikbaarheid en inzet van hulpdiensten.

De normering van risico's externe veiligheid is tweeledig. Het plaatsgebonden risico (PR) is een maat voor het risico op een locatie in de omgeving van een belangrijke risicobron, waarbinnen geen (beperkt) kwetsbare bestemmingen toegelaten zijn. Op deze wijze wordt voorzien in een basisbeschermingsniveau. De tweede vorm van risiconormering wordt uitgedrukt in een groepsrisico (GR), dus voor drukke gebieden waar de kans kan ontstaan op een grotere groep slachtoffers. Het GR is het resultaat van een berekening, waarin de mate van maatschappelijke ontwrichting inzichtelijk wordt gemaakt voor de situatie dat zich een ongeval met gevaarlijke stoffen voordoet.

Aan de westzijde ligt op ca. 80 meter afstand het bedrijventerrein Ertveld. Actueel, noch potentieel, (actualisering bestemmingsplan Bedrijventerrein De Rietvelden, De Vutter, Het Ertveld) is hiervan een risico qua externe veiligheid te verwachten. Weliswaar is opslag c.a. van gevaarlijke stoffen aan de orde, zoals verven e.d., echter de PlaatsgebondenRisico-contour is beperkt tot de bedrijfsbestemming.

Aan de zuidzijde ligt de Weenergroep. Hier is geen opslag of iets dergelijks van gevaarlijke stoffen aan de orde. Aan het dijklint Orthen liggen diverse bedrijfjes. Ook hier is geen opslag of iets dergelijks van gevaarlijke stoffen aan de orde.

Over het (toekomstig) vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor het volgende. Zeker sinds het vervoer van ammoniak is gestaakt, is het vervoer over de lijn Geldermalsen-'s-Hertogenbosch zeer beperkt. Berekeningen maken duidelijk dat een Plaatsgebonden Risico-contour niet aanwezig is. Het Groepsrisico is nu beperkt tot een waarde ver beneden een algemeen aanvaarde oriënterende waarde van 1.0. Volgens de nog geldende toekomstprognoses van 2007 voor het jaar 2020 valt deze oriënterende waarde van het Groepsrisico nog verder terug.

Er is echter wel een herroutering van de goederenstromen voor Zuid-Nederland aangekondigd vanaf de Betuwelijn naar het zuiden met een nieuwe spoorboog bij Meteren. Een eerste presentatie van Prorail laat een stevige herroutering van het vervoer van gevaarlijke stoffen zien. Hierdoor zou mogelijk wel een Plaatsgebonden Risico-contour kunnen ontstaan van maximaal 7 meter vanaf de buitenkant van het spoor. Ook zou alsdan een zogenaamd PlasbrandAandachtsGebied (zgn. PAG) kunnen ontstaan, wat betekent dat tot 30 meter vanaf buitenkant spoorweg extra bouweisen gesteld worden bij nieuwbouw. Echter, het Groepsrisico zal relatief beperkt blijven en dus nooit de algemeen aanvaarde norm van 1,0 te boven gaan. De afstand tot het spoor van ruim 40 meter voldoet in ieder geval ruim aan de eis van 30 meter van het zgn. PlasbrandAandachtsGebied. Deze afstand is ook gesteld in het gemeentelijke veiligheidsbeleid. Het appartementencomplex zal dan ook bij een herroutering blijven voldoen aan de gestelde veiligheidseisen en risico-contouren. Dat geldt dientengevolge ook voor het gebied wat aan de orde is bij de herstructurering.

NB. Bovengenoemd voornemen tot herroutering maakt nog onderdeel uit van de met het Rijk, Provincie, gemeente en Prorail lopende discussie over de herroutering van het goederenvervoer.

De brandweer oordeelt de bereikbaarheid en de mogelijkheden tot ontvluchten van het plangebied goed. Wel dient via dit plangebied een goede bereikbaarheid van het spoor te worden georganiseerd door een of meerdere toegangen over de spoorsloot. Deze moeten afgestemd zijn op het geluidsscherm.

5.6 Hoogspanningslijnen

Ten noorden van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningslijn. De spanning op deze lijn is 150 kVolt. Uit voorzorg voor mogelijke gezondheidsrisico's heeft het Rijk een advies vastgesteld dat geldt voor nieuwe ontwikkelingen in de buurt van bovengrondse hoogspanningslijnen. Volgens het Rijksadvies moeten nieuwe situaties waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waar het magnetisch veld sterker is dan 0,4 microTesla (de zogeheten 'magneetveldzone') zoveel mogelijk worden vermeden. Het gaat hierbij om nieuwe bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen, scholen en kinderdagverblijven mogelijk maken. Voor bestaande woningen, scholen en kinderdagverblijven binnen de magneetveldzone heeft het Rijksadvies overigens geen gevolgen. Voor alle bestaande situaties geldt een referentiewaarde van 100 microTesla.

De magneetveldzone van onderhavige lijn bedraagt gemiddeld 70, respecteievelijk 100 meter aan weerszijden van het hart van de lijn. Hoewel hier sprake is van herstructurering binnen een bestaand woongebied raakt de magneetveldzone de herstructurering niet.

Het Rijksbeleid en de aanwezige hoogspanningslijn vormen geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan

5.7 Duurzaamheid

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Maar ook het leveren van een bijdrage aan de meer mondiale problematiek van vooral energie- en grondstoffenverbruik. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vorm gegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, materiaalgebruik zoals duurzaam hout en het voorkomen van uitlogende materialen, afval, lucht, bodem, geluid en natuur.

Duurzaam Bouwen

Duurzaamheid zoals hier bedoeld gaat met name over duurzaam bouwen sec van de woningen en voorzieningen en de aanleg en het beheer van de openbare ruimte inclusief groen. In grote lijnen komt een en ander op het volgende neer:

• bij de ontwikkeling van gebouwen door de gemeente c.q. met een belangrijke gemeentelijke bemoeienis zal het extra pakket van duurzaam bouwen worden toegepast;
• bij de uitvoering van de openbare werken zal substantieel voldaan worden aan een pakket van duurzame grond-, weg- en waterbouw;

NB

In geval van een gemeentelijk gebouw en bij de uitvoering van GWW-bouw zal in ieder geval voldaan worden aan het Protocol Duurzaam Inkopen van de gemeente en zal de duurzaamheidstoets worden toegepast.

Energie- en Klimaatbeleid

Het Rijk, de marktpartijen en de woningcorporaties hebben afgesproken de EPC voor nieuwe woningen geleidelijk te verlagen: van de huidige EPC 0,6 naar EPC 0,4 in 2015 en EPC 0,0 in 2020.

De lijn die is ingezet door het Rijk sluit aan bij de hoge ambitie van de gemeente. In de Update Klimaatprogramma (2013) is besloten geen extra doelen te stellen c.q. geen extra middelen beschikbaar te stellen voor nieuwe woningen, boven op de lijn van dalende EPC van het Rijk. Klimaatneutraal bouwen past in de gemeentelijke doelstelling om als stad klimaatneutraal te worden, maar is gezien de huidige economische situatie niet op korte termijn te realiseren.

De nieuwbouw in Orthen-Links zal minimaal voldoen aan de wettelijke eisen die gelden op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend. BrabantWonen onderzoekt echter of er aanvullende maatregelen getroffen kunnen worden om tot een energiezuinige wijk te komen, binnen de financiële en wettelijke kaders. Zij is hierover in overleg met potentiële aannemers.   

De benadering van het integraal waterbeheer – zie Hoofdstuk 6 - zal een belangrijke bijdrage leveren aan het klimaatbeleid.

Hoofdstuk 6 Water

6.1 Algemeen

Water is een steeds belangrijker element in de ruimtelijke ordening, dat zowel voor bepaalde beperkingen als bepaalde kansen kan zorgen. Integraal waterbeheer beoogt een robuust en veerkrachtig, dus klimaatbestendig watersysteem, waarbij functies en beleving zoveel mogelijk worden gecombineerd (met natuur, groen, energie, klimaat, recreatie).

Beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Hierbij wordt onder andere ingespeeld op opwarming vanwege klimaatsverandering, de verdichtingsopgave en nieuwe manieren om water te bergen. In het Waterstructuurplan (2012) is het water (-systeem) een plek gegeven in de ruimtelijke ordening en per gebied naar specifieke problematieken en kansen uitgewerkt.

Het gebied valt in het stroomgebied van waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van Waterschap Aa en Maas uit 2010 beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. De belangrijkste uitgangspunten van het waterschap ten aanzien van het duurzaam omgaan met water zijn:

• wateroverlastvrij bestemmen;
• gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
• doorlopen van de afwegingstappen: hergebruik, infiltratie, buffering, afvoer;
• hydrologisch neutraal ontwikkelen: de hydrologische situatie moet minimaal gelijk blijven dus natuurlijke grondwaterstand mag niet verlaagd worden en afvoer mag niet toenemen;
• water als kans: zoeken naar meerwaarde bij ontwikkeling watertoepassingen (m.n. beleving);
• meervoudig ruimtegebruik: ontwikkeling voor natuur, recreatie etc.;
• voorkomen van vervuiling: bronaanpak bij mogelijke bronnen van verontreiniging;
• waterschapsbelangen: ruimteclaims voor waterberging, aanwezigheid van watersystemen, keringen e.d.

Deze paragraaf is geschreven na samenspraak met het waterschap, in het kader van het watertoetsproces.

6.2 Bestaande situatie

Het gebied Orthen-Links ligt van oudsher op 2,60m +NAP en is opgehoogd op twee peilen. Een hooggelegen deel en laaggelegen deel. Het hoge deel ligt op circa 5,70m +NAP. Het laaggelegen deel ligt nu gemiddeld op circa 3,25 +NAP. Het plangebied van Fase Nul - 50 appartementen heeft betrekking op het lager gelegen gebied. De herstructurering betreft het hoger gelegen deel.

De wijk Orthen-Links heeft een gemengd stelsel, dat aangesloten is op het centrale riool. Dit centrale riool transporteert het rioolwater naar het hoofdrioolgemaal aan de Oude Engelenseweg. Dit gemaal pompt het rioolwater naar de rioolwaterzuivering Treurenburg. De Weener Groep heeft een onderbemalingsstelsel. Dit stelsel loost via een pompput zijn water op de riolering van de woonwijk.

De waterhuishouding wordt bepaald door de waterlopen rondom de Weener Groep. Deze waterlopen zijn aangesloten op het watersysteem van Noord. Het peil is normaliter 1,80m +NAP. Gemiddeld eenmaal per 10 jaar loopt het waterpeil op tot 2,10m +NAP.

6.3 Nieuwe situatie

Fase Nul - 50 appartementen

Om een goede drooglegging te waarborgen, zal het terrein ter plekke van de nieuwe appartementen opgehoogd worden tot 3,80m +NAP. Om de bestaande bomen aan de spoorzijde te kunnen handhaven wordt het parkeerterrein op een lager niveau aangelegd, in de richting van de bomen aflopend naar het bestaande niveau van circa 3,25m + NAP.

Voor de 50 appartementen wordt een scheiding gerealiseerd van het vuil water en schoon hemelwater. De vuilwaterriolering wordt aangesloten op het gemengde stelsel van de wijk. De vuilwaterriolering zal een drukhoogte krijgen even hoog als in de bestaande wijk. Zo nodig zal het rioolwater door middel van een pomp op het stelsel gezet worden.

Voor het schone regenwater komen aparte afvoeren en bergingen. Alle afvoer van daken en openbare ruimten zullen “in het zicht” uitgevoerd worden. Het peil en de afvoer van de huidige waterlopen zullen door de areaaluitbreiding niet verhoogd worden. Het water zal worden geborgen in een te creëren wadi. Uitgegaan wordt van een bui van 47 mm (T=10 + 10%) en een schijf van 0,6 m. De uitbreiding van de verharding met 1273 m2 en rekening houdend met een berging van 15mm voor de bestaande verharding van 2143 m2 betekent dit een wadi die minimaal 92 m3 moet bergen. De bodem van de wadi komt te liggen op plm. 2,50+N.A.P. De afvoer van het water van de wadi via een overstortvoorziening naar de waterloop zal niet meer bedragen dan maximaal 0,67 liter per seconde.

Het regenwater van het dak van de appartementen zal vertraagd worden afgevoerd richting wadi. Het parkeerterrein achter de appartementen krijgt een waterdoorlatende bestrating. Hierdoor wordt het regenwater hiervan voldoende vertraagd afgevoerd richting de spoorsloot.

(NB planologische procedure van Fase Nul - 50 appartementen is reeds afgerond. Bovenstaande is in die procedure reeds opgenomen).

Herstructueringsgebied

De herstructurering houdt voor het integraal waterbeheer allereerst in dat de verharding afneemt doordat in het middengebied een forse groenvoorziening is bestemd. Hiermee wordt de regenafvoer beperkt en kan rechtstreeks infiltratie plaatsvinden.

In navolging van het Waterplan en Waterstructuurplan leent Orthen-Links zich goed voor afkoppeling en infiltratie. Hierdoor kan de piekafvoer worden verminderd op het niveau van het watersysteem (Noord, Maaspoort en Empel), wordt mogelijke wateroverlast en verdroging tegengegaan en wordt voorkomen dat schoon hemelwater naar de rioolwaterzuivering gaat. Zodoende wordt voor de herstructurering uitgegaan van volledige afkoppeling van daken en openbare ruimte. Hiervoor wordt een hemelwaterriool aangelegd, met een infiltrerende functie. De dimensionering hiervan in combinatie met de wadi voor het appartementengebouw en het maximum van de overstortvoorziening van de wadi op de waterloop, als ook het algemene effect op dit gebied zal nog nader wordt uitgewerkt. Ook zal de afweging naar (de hot-spots van) de bodemverontreiniging nog worden gemaakt.

Voor de uitwerking geldt dat er een wateropgave van 15mm moet worden gerealiseerd voor al het af te koppelen oppervlak. Vooralsnog is er 2,2 ha bestemd als verkeer (verharding) en 2,5 ha als wonen. Van de infrastructuur zal ca. 0,2 ha direct richting de groenzone in het centrum afstromen en ook ca. 0,2 ha richting de groenzone aan de westzijde van het plan. Daarnaast wordt 0,2 ha verhard gebied in het centrum omgezet naar groenzone. Van de bestemming 'wonen' is nog niet exact bekend hoeveel oppervlak hier verhard wordt, maar de verwachting is 40-50%.

Verharding	Oppervlak (ha)	Bergingsopgave (m3)
Verkeer (netto naar riolering)	1,8	270
Wonen (45% verhard)	1,13	170
Totaal	2,93	440
Opgeheven verharding	0,2	-80

De geplande veranderingen in het gebied resulteren in totaal in een bergingsopgave van 360 m3. Dit zal deels in het infiltratieriool worden gevonden, deels infiltreren en deels in de wadi worden geborgen. Indien deze wadi vol zit, zal het restant van de overtollige neerslag geborgen worden in het lokale watersysteem, dat in eigendom is van de gemeente. Gezien de huidige waterkwaliteit (roestbruin water) zal deze extra verversing een positief effect hebben.

De vuilwaterriolering zal qua structuur overeind blijven, maar onderzoek wordt gedaan naar (versnelde) vervanging in relatie tot de algehele herstructurering en de aanleg van het infiltratieriool.

Met deze keuze van afkoppelen en infiltreren wordt voor dit gebied een belangrijke bijdrage geleverd aan een robuuster, mooier en meer klimaatbestendig watersysteem.

Zoals bij Duurzaam Bouwen aangegeven wordt voor zowel de woningen/gebouwen als voor de grond-, weg- en waterbouw uitgegaan van niet-uitlogende materialen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 Wro verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing, omdat de gemeente ten behoeve van de van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst heeft gesloten met BrabantWonen (zie B&Wvoorstel: ”(anterieure) overeenkomst Orthen-Links (aangaande samenwerking bij wijkherstructurering)” d.d. 5 februari 2013). Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

In de overeenkomst zijn bij het project passende financiële afspraken en een duidelijke taak- en risicoverdeling vastgelegd, ten behoeve de herstructurering van Orthen-Links. BrabantWonen sloopt 234 sociale huurwoningen en 4 voormalige door BrabantWonen verworven particuliere woningen, realiseert de nieuwbouwwoningen en legt het openbaar gebied aan. Voor Fase Nul, maakt de gemeente de gronden bouwrijp en verkoopt onder marktconforme condities een bouwrijpe kavel voor de realisering van een appartementengebouw door BrabantWonen (NB dit is in de separate planologische procedure gemotiveerd). De gemeente draagt financieel bij in de aanpak van de openbare ruimte. Deze inzet is gerechtvaardigd vanwege de integrale aanpak. Het gaat hierbij vooral om de positieve effecten van het woningbouwprogramma, de aanleg van de nieuwe entree en Orthensedonk, de herontwikkeling van de buurthuislocatie en de herinrichting van het openbaar gebied. De gemeentelijke middelen zijn gereserveerd in de Lange Termijn Planning voor de GSB-aandachtsbuurten. Over het gebruik van de ruimte als buurtkamer, zal tussen gemeente en BrabantWonen een exploitatieovereenkomst worden gesloten m.b.t. beheer en financiën. Daarbij is het Uitgangspunt is dat BrabantWonen de investering van de voor buurtkamer geschikte eenheid doet, de gemeente is verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer, binnen de mogelijkheden van het gemeentelijk accommodatiebeleid.

De afspraken in de anterieure overeenkomst leiden tot een financieel haalbaar plan voor Orthen-Links. Ook het kostenverhaal is verzekerd. Concluderend wordt gesteld dat het bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 8 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

8.1 Planmethode

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de systematiek van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening. Voor de bestemmingen en regels is gebruik gemaakt van de RO Standaarden 2012. De RO Standaarden 2012 zijn onder andere verankerd in de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). De SVBP regelt de standaardisering en uniformering van bestemmingen en regels. In het kader van de Wro is dit bestemmingsplan ook digitaal opgesteld.

8.2 Regels

Hoofdstuk 1: Inleidende regels (artikel 1 en 2)
In artikel 1 staat aangegeven wat in de overige regels verstaan wordt onder bepaalde begrippen en in artikel 2 hoe bij toepassing van de regels moet worden gemeten.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels (artikelen 3 tot en met 11)
Per bestemming zijn de daarop van toepassing zijnde regels weergegeven. Daarbij is, al naar gelang de bestemming, onderscheid gemaakt in verschillende onderdelen. In lid 1, de bestemmingsomschrijving, wordt, gerelateerd aan de verbeelding, aangegeven voor welke doeleinden de desbetreffende gronden bestemd zijn. In lid 2, 3 en 4 de bouwregels, afwijking bouwregels en nadere eisen, wordt bepaald in hoeverre de grond mag worden bebouwd. Daarin worden regels gesteld ten aanzien van de situering, al dan niet gekoppeld aan bouwvlakken en de maatvoering van de bebouwing. In lid 5 en 6 zijn de gebruiksregels en de mogelijke afwijking daarvan opgenomen.

Gemengd (Artikel 3)
In het plangebied heeft het gebouw op de Orthensedonk de bestemming 'Gemengd'.

In de nieuwbouw is ruimte gereserveerd voor een buurtkamer dan wel een andere vergelijkbare maatschappelijke functie. Binnen dit blok is het ook mogelijk om appartementen te realiseren. Deze mogen zowel op de begane grond als op de verdieping. Wonen op de verdieping met op de begane grond een maatschappelijke functie is mogelijk. Grondgebonden woningen zijn niet toegestaan. Omdat hier sprake is van vergelijkbare functies, is hier de bestemming 'Gemengd' toegekend. Het parkeren dient te geschieden in de openbare ruimte. De normen uit de Nota Parkeernormen zijn wel van toepassing.

Groen (Artikel 4)
Binnen deze bestemming is het structuurbepalende groen op de Orthensedonk en een deel van het Groene Lint, de lager gelegen groene zone langs de Adelheidstraat, opgenomen. Bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zijn zeer beperkt. De aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegelaten. De gewenste speelvoorzieningen, waaronder een wijkspeelplaats, als opgenomen in de Nota van Uitgangspunten zijn mogelijk. Ook is binnen deze bestemming een hondenuitlaatvoorziening toegestaan, welke in het noord-westen van het plangebied gesitueerd wordt.

Recreatie - volkstuin (Artikel 5)

Het volkstuinencomplex 'Volkstuinenvereniging Orthen, locatie Herpenseweide' is bestemd als Recreatie - volkstuin. Op dit complex mag per individuele tuin maximaal één gebouw worden gebouwd. Hierbij kan gedacht worden aan een tuinhuisje of tuinkas. De oppervlakte hiervan mag niet meer dan 10 meter zijn en de hoogte niet meer dan 2,5 meter. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 2,2 meter. De aanduiding 'groen' is opgenomen in verband met de (mogelijk) groene inpassing van de ontsluitingsweg naar het appartementencomplex van Fase Nul.

Verkeer (Artikel 6)
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer. Wegen, parkeerplaatsen, mede ten behoeve van de woonbestemming, en fiets- en voetpaden mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd. De aanleg van speel- en sportvoorzieningen zijn eveneens binnen deze bestemming toegelaten.

De gemeenteraad heeft bij vaststelling van het Herstructureringsplan besloten om, in afwijking van het beleid ten aanzien van parkeren op eigen terrein, alle parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie (inclusief bezoekersparkeren) in de openbare ruimte te realiseren. Tussen het spoor en de appartementen van Fase Nul wordt een parkeerterrein aangelegd voor bewoners en bezoekers van de appartementen. Het terrein wordt ingepast met groen. Voor het bestaand woongebied wordt uitgegaan van parkeren langs de weg en kleine, openbare parkeerhofjes tussen de woningen.

Een klein deel van de gronden in de noordwesthoek (weg Orthen-Ertveldweg) van het plangebied is toegevoegd aan dit bestemmingsplan. In het recent vastgestelde bestemmingsplan Noord is abusievelijk de aanduiding 'geluidzone-industrie' vervallen. Dit wordt in dit plan hersteld.

Wonen - 1 (Artikel 7)
Deze bestemming omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Voor de woningen zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de hoofdgebouwen gebouwd dienen te worden. Er geldt een maximale goot- en bouwhoogte. Hiermee kunnen woningen met twee lagen en een kap worden gebouwd. De maximale bouwdiepte is per woningtypologie aangegeven. Hiermee wordt bewerkstelligd dat de woningen een tuin hebben en dat hiermee de afstand tot de achtergevels van de achterliggende woningen stedenbouwkundig acceptabel is. Daar waar nieuwe woningen worden gesitueerd met aan de achterzijde bestaande bebouwing is een afstand van minimaal 8 meter van de achtergevel tot aan de perceelsgrenzen aangehouden.

Woningtypologie

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen - 1' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.

Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd. Deze verschillende typologieën zijn binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan.

Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven (ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding -1' dan wel binnen de 'specifieke bouwaanduiding - 3'). Hiermee wordt voorkomen dat elders grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.

De woningen aan de St. Salvatorstraat zullen in principe rijwoningen met een 'lessenaarsdak' zijn, om op die manier de schaalsprong met het naastgelegen kantoorgebouw minder prominent te maken. Op deze locatie wordt echter ook de mogelijkheid geboden om appartementen te realiseren. Het gaat dan om een appartementenblok van maximaal drie à vier bouwlagen. Deze beide principes zijn vervat in de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding 1' en 'specifieke bouwaanduiding - 3'.

De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding- 1'

Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 1' is een minimum hoogte opgenomen om daarmee de schaalsprong met het naastgelegen kantoorgebouw minder prominent te maken. Daarnaast is een lessenaarsdak voorgeschreven, waarbij het hoogte punt gericht dient te zijn naar de St. Salvadorstraat vanwege diezelfde reden. Binnen deze strook mogen tevens gestapelde woningen worden gebouwd.
Indien gebruik wordt gemaakt van deze aanduiding, is het niet toegestaan volgens de 'specifieke bouwaanduiding - 3' te bouwen.

De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3'

Ter plaaste van deze aanduiding is gestapelde woningbouw toegestaan. Het is dan ook op deze locatie mogelijk om of grondgebonden woningen of gestapelde woningen te realiseren. Indien gestapeld gebouwd wordt, sluit dit voor het gehele aanduidingsvlak van 'sba-3' grondgebonden woningbouw uit. De andere bepalingen uit de bouwregels ten aanzien van hoofdbebouwing zijn dan niet meer toegestaan (zie 7.2.1 onder j.5).
Er vindt binnen de gestapelde bebouwing in het aanduidingsvlak nog een differentatie in hoogte plaats ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. De overgang van de vier lagen van de appartementen naar de grondgebonden woningen buiten dit aanduidingsvlak wordt daarmee verzacht. Indien gestapelde woningen worden gerealiseerd, dient het parkeren op eigen terrein plaats te vinden. Hier is geen ruimte om deze parkeerbehoefte in de openbare ruimte op te lossen.

Beeldkwaliteit

Om te voorkomen dat er een monotoom straatbeeld optreedt, zijn in het beeldkwaliteitplan spelregels opgesteld. Een van deze spelregels is dat een dakkapel in het voorgevelvlak gerealiseerd kan worden. Dit is geregeld in artikel 7.2.1. onder h. Hiermee kan de goot ten behoeve van de gewenste dakopbouw worden opgetild.

Parkeren

De gemeenteraad heeft bij vaststelling van het Herstructureringsplan besloten om, in afwijking van het beleid ten aanzien van parkeren op eigen terrein, alle parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie (inclusief bezoekersparkeren) in de openbare ruimte te realiseren. Tussen het spoor en de appartementen van Fase Nul wordt een parkeerterrein aangelegd voor bewoners en bezoekers van de appartementen. Het terrein wordt ingepast met groen. Voor het bestaand woongebied wordt uitgegaan van parkeren langs de weg en kleine, openbare parkeerhofjes tussen de woningen. Het is dan ook mogelijk om parkeervoorzieningen binnen deze bestemming te realiseren. In het beeldkwaliteitplan zijn hier een aantal voorwaarden aan gekoppeld.
Echter, indien bij de zuidkop (hoek Adelheidstraat - St. Salvaderstraat) gestapelde woningen worden gerealiseerd (ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3), dient parkeren op eigen terrein plaats te vinden. Hier is dan geen ruimte meer om deze parkeerbehoefte in de openbare ruimte op te lossen.

Erfbebouwingsregeling en afwijkingsmogelijkheden

De bijgebouwenregeling is opgenomen conform de binnen de gemeente geldende erfbebouwingsregeling. Dit betekent dat alle hoofdgebouwen zoveel mogelijk binnen het bouwvlak zijn gebracht. Conform de erfbebouwingsregeling geldt voor bijgebouwen een maximum oppervlak van 75 m². Omdat in de regels bouwdiepten zijn geregeld, gelden binnen de aangegeven diepten voor de hoofdgebouwen dezelfde regels voor de bijgebouwen.

Voor het realiseren van erfbebouwing op zijerven van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat hoekpercelen met de daarop aanwezige hoofdbebouwing zeer (beeld)bepalend kunnen zijn voor de bebouwingskarakteristiek van de aanwezige stedenbouwkundige opzet. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat de percelen overhoekst (van twee zijden) waarneembaar zijn en de bebouwing bijzonder van aard kan zijn. Verder geldt dat vanuit verkeersveiligheid erfbebouwing op hoekpercelen niet wenselijk kan zijn.

Onder een zijerf wordt verstaan een gedeelte van een perceel gelegen naast een woning en aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.

Voorwaarden voor erfbebouwing op het zijerf van hoekpercelen:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden voor de afwijkingsmogelijkheid:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiveiten

Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor deze activiteit.
Indien de aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit publieksaantrekkend is, is deze slechts na ontheffing mogelijk. Hierbij is eveneens de voorwaarde opgenomen, dat dit niet mag leiden tot een onaanvaardbare verkeersafwikkeling c.q. een onaanvaardbare parkeerdruk.
Deze bepaling is standaard opgenomen in de Bossche bestemmingsplannen. Hiermee wordt bovendien juridische uitvoering gegeven aan het amendement over stimulering van bedrijven-achter-de-deur, zoals aangenomen bij de Nota van Uitgangspunten in 2009.

Wonen - 2 (Wonen - 2)

Binnen deze bestemming is een appartementencomplex van Fase Nul - 50 appartementen mogelijk. Hiervoor is een aparte ruimtelijke procedure gevoerd. De balkons mogen worden opgericht binnen het bestemmingsvlak. De maximale bouwhoogte is 15 meter. Het parkeren wordt aan de achterzijde van het complex binnen de bestemming 'Verkeer' opgelost.

Waarde - Archeologie 1, 2 en 3 (Artikel 9, Artikel 10, Artikel 11)

Voor wat betreft de archeologische waarden zijn binnen het plangebied twee verschillende gebieden met archeologische verwachtingswaarde. Tussen deze gebieden bestaat er bovendien een verschil in verwachtingswaarde. Waar de verwachtingswaarde hoger is, worden strengere eisen gesteld aan het uitvoeren van werkzaamheden onder maaiveld.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (Artikel 12):
Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een bouwplan is meegenomen niet nog eens bij een ander bouwplan mag worden meegenomen.

Algemene bouwregels (Artikel 13): 
In de algemene bouwregels is ten eerste bepaald dat ten aanzien van bouwen ondergeschikte bouwonderdelen (bv. liftschachten, luifels) buiten beschouwing kunnen worden gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Er is een algemene bouwregel opgenomen, die aangeeft dat bestaande bebouwing die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht is dan wel mag worden opgericht, maar in strijd is met dit bestemmingsplan, wordt geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

Algemene aanduidingsregels (Artikel 14)

Naast het plangebied ligt industrieterrein De Rietvelden. Op dit industrieterrein zijn bedrijven tot en met milieucategorie 5 gevestigd. Het industrieterrein is op grond van de Wet geluidhinder voorzien van een geluidzone. Op 13 september 2011 is door de gemeenteraad in bestemmingsplan 'Geluidzone bedrijventerrein De Rietvelden-Ertveld' een nieuwe geluidzone vastgesteld. Dit bestemmingsplan neemt voor wat betreft het plangebied de werking van bestemmingsplan 'Geluidzone bedrijventerrein De Rietvelden-Ertveld' over. In het gebied dat is aangeduid als 'geluidzone - industrie' mag een geluidgevoelig object slechts worden gebouwd indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein De Rietvelden-Ertveld op de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 15): 
Met dit artikel wordt ruimte gegeven om in bepaalde mate af te wijken van de planregels. Daarbij gaat het onder meer om flexibiliteit in maatvoering en afstandsnormen, kleine afwijking ten opzichte van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, ruimere bouwhoogten voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, en plaatselijke verhogingen van gebouwen.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 16):
Dit artikel regelt het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden.

Slotregel (Artikel 17):
Deze bepaling bevat de citeertitel van de regels.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg

Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan ProRail, het waterschap Aa en Maas en de Provincie Noord-Brabant. ProRail en de Provincie zien geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Het waterschap Aa en Maas heeft opgemerkt dat het plan qua systematiek op het gebied van water logisch in elkaar zit. In de plantoelichting ontbreken voor het herstructureringsgebied echter kwantitatieve gegevens over sloop en afkoppeling, en de bijbehorende wateropgave in respectievelijk m2's en m3's. Deze zijn thans in de waterparagraaf toegevoegd.

Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk of het IT-riool de 360m3 (met aftrek van de infiltratie) kan bergen. Het waterschap en de gemeente hebben met elkaar afgesproken dat het waterschap in een latere fase hier nog een terugkoppeling van de gemeente over krijgt, zodra meer bekend is. Dan wordt beoordeeld of er eventueel nog aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.

• 1. Willems, 2011
• 2. Boshoven & Van Genabeek, 2008
• 3. Sophie, 2007