Empel

4.3 Wonen

4.3.1 Toegestane functies

De meest voorkomende bestemming in bestemmingsplan Empel is de bestemming 'Wonen'. De gronden met deze bestemming zijn in de eerste plaats bestemd voor 'wonen in woningen, niet zijde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit'. Een woning is in lid 1.60 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden' (zie paragraaf 4.3.5). Volgens deze begripsbepaling is in een woning kamerverhuur niet toegestaan.

In de tweede plaats zijn de gronden met de bestemming Wonen bestemd voor bijzondere woonvoorzieningen. Een bijzondere woonvoorziening is in lid 1.17 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden'. Het gaat in zulke gevallen om een voorziening waarin wonen de belangrijkste functie is. Voorzieningen waarin zorg de belangrijkste functie is, worden als Maatschappelijk bestemd. Voor de bouw van een bijzondere woonvoorziening mag van het maximaal bebouwingspercentage of van het maximaal aantal m2's bebouwing op het achtererfgebied worden afgeweken (zie paragraaf 4.3.4). Hierbij gaat het steeds om bijgebouwen, niet om een hoofdgebouw: er kunnen geen zelfstandige woningen voor verzorgingsbehoevenden buiten het bouwvlak, op het achtererf worden gebouwd.

Naast de woonfunctie zijn in de bestemming Wonen tuinen en erven en ondergeschikte voorzieningen zoals verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan. Aan de Pastoor Verhoevenstraat is een deel van twee tegenover elkaar gelegen woningen nader aangeduid als 'kantoor'. Hier zijn tevens kantoren toegestaan. Het woongebied aan de Empelseweg is nader aangeduid als 'maatschappelijk'. Hier is naast de woonfunctie een maatschappelijke functie toegestaan. De maatschappelijke functie is in de vorm van een kinderdagverblijf en praktijkruimten reeds gerealiseerd, de woningen nog niet.

De mandelige erven aan de Hondsdraf en het Wikveld zijn gemeenschappelijk eigendom van de eigenaren van de aangrenzende woonpercelen en zijn niet onderdeel van de openbare ruimte. Ze hebben daarom de aanduiding 'verblijfsgebied'. Waar fiets- en voetgangersverkeer onder een woongebouw gaat, is een 'onderdoorgang' aangeduid. In de bouwregels is bepaald dat hier pas gebouwen zijn toegestaan boven een hoogte van 2,5 meter.

4.3.2 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie lid 1.3 van de begrippenlijst), mits deze ondergeschikt is aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.49 van de begrippenlijst), waaronder beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in verband met de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving past.

4.3.3 Hoofdgebouwen

Woningtypologieën

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.

Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Grondgebonden woningen zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd.

Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven of onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan met een aanduiding ervan op de verbeelding. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.

Bijzondere bebouwingsregelingen

Hoofdregel is dat de woningtypologie en de maximale bouw- en/of goothoogte in het betreffende bouwvlak in de verbeelding zijn aangegeven. In de regels is bepaald dat hoofdgebouwen alleen in het bouwvlak mogen worden gebouwd en wel in de woningtypologie en tot de hoogte die in de verbeelding zijn aangegeven. Daarenboven is bepaald dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bij vrijstaande en twee-aaneenwoningen minimaal 3 meter moet bedragen. Geldende bestemmingsplannen waaruit zekere bouw- en gebruiksmogelijkheden voortvloeien maken in veel gevallen echter maatwerk nodig.

Eigenaren ontlenen aan geldende bestemmingsplannen rechten ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van hun bouwperceel. Soms betekent dit dat eigenaren op hun bouwperceel meer mogen bouwen dan in bestaande situatie al is gerealiseerd. Bijvoorbeeld, het geldende bestemmingsplan staat een grotere bouwhoogte en een grotere diepte van een woning toe dan in de bestaande situatie is gerealiseerd. Daarom is er soms voor gekozen om de situatie die niet feitelijk maar wel juridisch-planologisch bestaat in de regels op te nemen.

Aan de andere kant kan de bestemming van zulke bestaande rechten tot een stedenbouwkundige onwenselijke situatie leiden als gevolg waarvan eigenaren eveneens kunnen worden benadeeld. Bijvoorbeeld, een rij woningen is als een samenhangend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble gebouwd met een diepte van 9 meter, terwijl het geldende bestemmingsplan een diepte van 12 meter toestaat; het is stedenbouwkundig onwenselijk om in zo'n rij woningen toe te staan dat één woning tot 9 meter hoog drie meter diep kan uitbouwen. Daarom is er in zulke gevallen voor gekozen om niet de juridisch-planologische situatie uit het geldende bestemmingsplan over te nemen maar juist de feitelijke situatie.

Het woongebied dat is bestemd in de bestemmingsplannen 'Kom Empel', 'Kom Empel / Brink en omgeving', 'Maasakker, oostelijk gedeelte' en een klein aantal uitwerkingen en herzieningen van deze bestemmingsplannen kenmerkt zich door veelal vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen met een individueel karakter. Er zijn in deze bestemmingsplannen ruime bebouwingsstroken opgenomen, soms met een bebouwingspercentage voor een bouwperceel. Binnen de bebouwingsstroken zijn woningen vrijstaand, twee-aaneen of beide mogelijk. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is in afwijking van de standaardregeling 2,5 meter.

De bestemmingsplannen Uitbreiding Empel 1e, 2e en 3e fase zijn globale eindplannen. Nu dit deel van Empel vrijwel volledig is ontwikkeld, moet niet zozeer flexibiliteit als wel rechtszekerheid worden geboden. Daarom is er voor gekozen om rijen aaneengebouwde en twee-aaneengebouwde woningen die een samenhangend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble vormen conform de feitelijke situatie te bestemmen. Vrijstaande woningen daarentegen hebben veelal een meer individueel karakter. Deze woningen zijn dan ook met bouwstroken bestemd. Daarbij komt dat sommige kavels nog moeten worden ingevuld.

In de onderstaande tabel is aangegeven in welke bijzondere bebouwingsregeling een bepaalde bestemming uit een geldend bestemmingsplan is omgezet.

nieuwe bebouwingsregeling	geldende bestemming	geldend bestemmingsplan	opmerkingen
bijzondere bebouwingsregeling 1	Wonen	Kom Empel / Brink en omgeving
bijzondere bebouwingsregeling 2	Eengezinshuizen, klasse E2	Kom Empel en Maasakker, oostelijk gedeelte
bijzondere bebouwingsregeling 3	Eengezinshuizen, klasse E1	Kom Empel
bijzondere bebouwingsregeling 4	Eengezinshuizen, klasse S1	Maasakker, oostelijk gedeelte
bijzondere bebouwingsregeling 5	Wonen (bestemmingsvlak Empelseweg 17 en 19)	Uitbreiding Empel 3e fase
bijzondere bebouwingsregeling 6	Wonen	Uitbreiding Empel 1e, 2e en 3e fase	Empel 1e en 2e fase gaat uit van maximale goothoogte van 6 meter, Empel 3e fase van een maximale bouwhoogte van 9 meter.
bijzondere bebouwingsregeling 7	Wonen ('zone hogere bebouwing')	Uitbreiding Empel 1e, 2e en 3e fase
bijzondere bebouwingsregeling 8	Wonen (bestemmingsvlak Empelseweg 60)	Uitbreiding Empel 3e fase

4.3.4 Erfbebouwingsregeling

Hoofdregel

Binnen de bestemming 'Wonen' is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling opgenomen. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van de bouwmogelijkheden in het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken die 'omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen' zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• 1. bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak. Dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte mag dan niet meer dan 3 meter bedragen, de nokhoogte niet meer dan 4,50 meter.
• 3. er mag niet meer dan 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor deze onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

Afwijkingsbevoegdheid voor hoekpercelen

Voor hoekpercelen is ten behoeve van bebouwing naast het hoofdgebouw in de bestemming 'Wonen' om twee redenen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. In de eerste plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter: er is aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen. In de tweede plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen een verkeerskundig aspect: er is inkijk in de zijstraat nodig om aanrijdingen te voorkomen.

Een hoekperceel is een perceel aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. Het oranje-bruine gebied in de onderstaande afbeelding is het gebied waarop de afwijkingsbevoegdheid betrekking heeft. De voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen zijn:

• 1. de oppervlakte van de bebouwing mag niet meer dan 25 m² bedragen;
• 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
• 3. de bebouwing moet worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en die onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn ligt maar die niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat. Dit is de rode onderbroken lijn in de afbeelding.
• 4. de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw moet evenwijdig zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• 5. de breedte van een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 3 meter bedragen.

Naast deze voorwaarden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens. Deze nadere eisen kunnen worden gesteld ten behoeve van de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Afwijkingsbevoegheid voor bouwen voor de voorgevelrooilijn

Voor woningen op hoekpercelen is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden een bijgebouw, bijvoorbeeld een erker, voor de voorgevellijn te kunnen bouwen. De voorwaarden voor deze afwijkingsbevoegdheid zijn:

• 1. de oppervlakte van de bebouwing in het voorerfgebied mag niet meer dan 25 m² bedragen. Het voorerfgebied bestaat bij hoekpercelen uit alle gebied voor de voorgevellijn én alle gebied naast de zijgevellijn, dat immers grenst aan openbaar gebied.
• 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
• 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

4.3.5 Woonwagens Pottenbakker

De bestemming 'Wonen' laat geen woonwagens toe. Daarom zijn de woonwagenstandplaatsen aan de Pottenbakker afzonderlijk bestemd in de bestemming 'Wonen-Woonwagenstandplaats', conform het geldende bestemmingsplan '1e herziening Kom Empel t.b.v. sublocatie woonwagens'. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de vervanging van deze woonwagenstandplaatsen door twee vrijstaande woningen (zie paragraaf 4.2).