Rosmalen Centrum

4.2 Ruimtelijke en functionele uitgangspunten

4.2.1 Bescherming archeologisch erfgoed

In het bestemmingsplan wordt een regeling opgenomen ter bescherming van het aanwezige archeologisch erfgoed. Deze regeling is vervat in de drie dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie". Voor meer informatie over dit beschermingsregime wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 3.4.1.

4.2.2 Vastleggen van groenstructuren

Ten opzichte van het vigerend plan zijn nadrukkelijker de essentiële, bestaande groenstructuren opgenomen in bestemming "Groen" en niet meer als onderdeel van de verkeersbestemming. Dit is met name terug te vinden in het noordwesten van het plangebied. De kleinere groenvoorzieningen blijven wel in de verkeersbestemming geregeld, om de nodige flexibiliteit te behouden. Mocht er in de toekomst een herinrichting van een bepaalde straat nodig zijn waarbij er ondergeschikt groen verplaatst moet worden, dan is er door het opnemen in de verkeersbestemming geen aparte bestemmingsplanprocedure nodig, wat veel tijd en geld bespaart.

4.2.3 Vastleggen van detailhandel

In de centrumvisie voor Rosmalen is bepaald dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geconcentreerd langs de "winkel-8".

De "winkel-8"

Het zuidelijk deel van de winkel-8 valt grotendeels in het nog te ontwikkelen gebied "Kom Zuid". Dit deel is niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Langs het deel van de winkelacht dat wel in het plangebied valt is in de aanliggende centrumbestemming detailhandel toegestaan. Op percelen die niet liggen aan de winkel-acht is detailhandel uitgesloten. Uitzondering hierop vormen de percelen waar al detailhandel gevestigd is (bijvoorbeeld aan de Dorpsstraat 109-117 en de Verlengde van Meeuwenstraat 2). Op deze percelen is de vorm van de aanwezig detailhandel specifiek vastgelegd (bijvoorbeeld schoenenzaak). Op deze manier is de huidige vorm van detailhandel toegestaan, maar er mogen geen andere vormen van detailhandel worden gevestigd. Op deze percelen was op basis van het bestemmingsplan "Centrum 1994" geen (nieuwe) detailhandel toegestaan.

Langs de Nieuwstraat (tussen nummer 1 en nummer 7 (oneven nummers)), de Schoolstraat (tussen nummer 6 en nummer 16 (even nummers)) en de Hoogstraat is op sommige percelen ook detailhandel gevestigd. Deze detailhandel was namelijk ook toegestaan op basis van het bestemmingsplan "Centrum 1994". De aanwezige detailhandelsfunctie is daarom positief bestemd.

De Aldi aan de Raadhuisstraat 17-19 zal binnen de planperiode van 10 jaar gaan verhuizen naar een locatie buiten het plangebied. Op basis van het bestemmingsplan "Centrum 1994" was op dit perceel geen detailhandel c.q. supermarkt toegestaan en daarom wordt in het nieuwe bestemmingsplan op dit perceel geen detailhandel toegelaten.

4.2.4 Vastleggen van horeca

In het bestemmingsplan "Centrum 1994" is er voor gekozen om de horecafuncties te concentreren aan De Driesprong, aan de Dorpsstraat tussen de Pastoriestraat en de Burgemeester Nieuwenhuijzenstraat en aan de Schoolstraat 1-3. In dit nieuwe bestemmingsplan wordt dit beleid voortgezet. Bestaande horeca welke niet aan de genoemde locaties liggen, dit zijn het Chinees-Japanse restaurant "Keyzer Palace" aan het Gildeplein en het Griekse restaurant "De Griek" op de hoek Rodenborchweg/Deken Fritsenstraat, zijn positief bestemd, zodat ook daar horeca mogelijk blijft.

Met de genoemde horecafuncties worden hotels, restaurants, bistro's, lunchrooms, broodjeszaken en cafe's (met bijbehorende zalen) bedoeld. Casino's, discotheken en dancings zijn uitgesloten.

4.2.5 Werken met aparte bouwvlakken

In het bestemmingsplan "Centrum 1994" wordt gewerkt met grote bestemmingsvlakken, waarin vaak vele percelen in één bestemmingsvlak zijn opgenomen. In zo'n bestemmingsvlak is vervolgens een bouwgrens opgenomen, waarbij bepaald is dat achter deze grens bebouwing mag worden opgericht, met inachtname van het weergegeven bebouwingspercentage. Dit lijkt op het eerste gezicht een mooie regeling waarbij relatief veel bouwmogelijkheden worden geboden. Er zijn in de regels van het bestemmingsplan echter regels opgenomen die deze bouwmogelijkheden weer beperken. Er is bijvoorbeeld bepaald dat de onderlinge afstand tussen bouwmassa's ter plaatse van de aanduiding "half-open" (dit staat veelal in de bestemming "Wonen") minimaal 3 meter moet bedragen. Deze regel leidt tot een bepaalde mate van rechtsonzekerheid. Immers, er mag tot in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd, tenzij de buurman eerder is met het bouwen in de zijdelingse perceelsgrens, want dan moet er 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Door dit "wie het eerst komt - het eerst maalt - principe" kunnen de bouwrechten op een bepaalde woonperceel afhankelijk zijn van de ondernomen bouwacties van de buren. Om deze onderlinge afhankelijkheid op te heffen, is er voor gekozen om in dit nieuwe bestemmingsplan met aparte bouwvlakken te werken. Per woonperceel is een duidelijk afgebakend bouwvlak ingetekend, zodat duidelijk is waar op het perceel de hoofdbouwmassa van de woning mag worden gebouwd. Op het deel van het perceel waar geen bouwvlak is opgenomen, is de erfbebouwingsregeling van toepassing (zie paragraaf 4.2.6). Erfbebouwing mag worden opgericht tot in de zijdelingse perceelsgrens (voor hoekpercelen kan dit afwijken), waardoor de "3-meterregel" is komen te vervallen en de afhankelijkheid van de buurpercelen is verdwenen.

Het bovenstaande doet zich voornamelijk voor bij wonnpercelen met vrijstaande of halfvrijstaande woningen. Bij aaneengebouwde bouwmassa's, zoals bijvoorbeeld in de centrumbestemming, dit zich dit probleem niet voor. De grote bouwvlakken van de aaneengebouwde bouwwerken zijn kunnen daarom worden gehandhaafd.

Een belangrijk verschil met het bestemmingsplan "Centrum 1994" is dat er in het nieuwe bestemmingsplan niet meer met bebouwingspercentages op de verbeelding wordt gewerkt. Er is namelijk voor gekozen om te werken met de gemeentelijke erfbebouwingsregeling (zie paragraaf 4.2.6), welke maximale bebouwingsoppervlaktes in vierkante meters bevat, en met omkaderde bouwvlakken (zie bovenstaande) welke in het algemeen voor 100% mogen worden bebouwd. Bij het bepalen van de grootte van de bouwvlakken en de erfbebouwingsmogelijkheden, is rekening gehouden met de bouwrechten uit het bestemmingsplan "Centrum 1994".

4.2.6 Opnemen van de gemeentelijke erfbebouwingsregeling

Bij actualisatieplannen, zoals het onderhavige bestemmingsplan, worden de standaard-erfbebouwingsregels van de gemeente 's-Hertogenbosch op woonpercelen gelegd. Op deze manier krijgen alle woonpercelen in de gemeente in beginsel dezelfde bouwmogelijkheden op het erf. In de standaardregels is aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wabo, om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke "omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen" zijn.

De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

4.2.6.1 Hoekpercelen

In de bestemming "Wonen" is voor de bebouwing van hoekpercelen een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen in woonwijken vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld in de betreffende afwijkingsbevoegdheid in de bestemming "Wonen".

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

4.2.7 Meerzijdige kappen en/of dakschilden

Op het dorpse karakter van het centrum zoveel mogelijk te behouden, dienen de hoofdgebouwen in het plangebied te worden afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden. Met een hoofdgebouw wordt het belangrijkste (en vaak grootste) deel van een gebouw bedoeld. Voor aan- en bijgebouwen geldt deze verplichting niet, omdat dit ondergeschikte bebouwing is welke doorgaans uit maar één bouwlaag bestaat. Voor bestemmingen die slechts zeer kleine (hoofd)gebouwen toelaten, zoals "Cultuur en ontspanning" en "Groen", geldt het bovengenoemde uitgangspunt ook niet, omdat deze bestemmingen ook alleen bebouwing toelaten bestaande uit één bouwlaag.

Het uitgangspunt dat hoofdgebouwen moeten worden afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden, sluit platte daken en lessenaarsdaken uit. Met een dakschild wordt bedoeld "een hellend dakvlak ter hoogte van de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een hoogte van ongeveer één bouwlaag, waarbij het hellende dakvlak aan de bovenzijde grenst aan een plat dak". Dit betekent dat indien er met dakschilden wordt gewerkt, er ter hoogte van de bovenzijde van de dakschilden een plat dak is toegestaan. In de regels is opgenomen dat hoofdgebouwen dienen te zijn afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden. Dit betekent dan als er met dakschilden wordt gewerkt, er per hoofdgebouw minimaal twee dakschilden gebouwd moeten worden. Bij dakschilden waarvan de bovenzijde aan een plat dak ligt, wordt de onderzijde van het dakschild aangemerkt als goothoogte en de bovenzijde van het dakschild als bouwhoogte.

De gebouwen zijn afgedekt met dakschilden

Een gebouw met twee dakschilden

De gebouwen in het plangebied die ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan een plat dak(zonder aanliggend dakschild) hebben, mogen dit als zodanig behouden. Het uitgangspunt is wel dat bij sloop - nieuwbouw de nieuwbouw wordt voorzien van een meerzijdige kap of van dakschilden met een aanliggend plat dak. In de afzonderlijke bestemmingen is overigens een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een plat dak te kunnen toestaan. Dit is bedoeld om in een gebied waar de bebouwing overwegend is afgedekt met platte daken, bij nieuwe bouwplannen ook een plat dak mogelijk te kunnen maken. Bouwplannen kunnen dan beter in de omgeving worden ingepast.