Vredeoord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2011 heeft initiatiefnemer overeenstemming bereikt met Philips N.V. over aankoop van het grootste deel van het complex Vredeoord. Alleen het Philips Benelux gebouw (in Philips-termen gebouw VB) en het relatief nieuwe kantoorpand (gebouw VS) blijven behouden. De overige gebouwen op terrein Vredeoord (ook wel Complex V genoemd) zijn gesloopt en daarmee is 70.000 m2 aan bestaande kantoorruimte onttrokken aan de voorraad. Hiervoor komen naar verwachting maximaal 300 woningen in de plaats in een groen stedelijk woonmilieu. Het voornemen is om die woningbouw gefaseerd op te leveren vanaf 2017.

De voorgenomen ontwikkeling van woonfuncties past niet binnen het geldende bestemmingsplan voor het plangebied. Om die reden is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voorliggend plan is dat bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan "Vredeoord" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven, in stadsdeel Woensel en wordt in grote lijnen begrensd door de Boschdijk, het spoor, GGzE De Grote Beek en de wijk Woensel-West. Enkele gebieden binnen het voormalige kantoorgebied, de twee resterende kantoorgebouwen, zijn weliswaar geen eigendom van initiatiefnemer maar maken wel onderdeel uit van het plangebied.

Afbeelding plangebied Vredeoord (rood omlijnd)

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "Vredeoord" vervangt deels bestemmingsplan Woensel buiten de Ring II 2006, vastgesteld door de raad op 6 maart 2007. Binnen dit bestemmingsplan heeft de locatie een kantoorbestemming waarbinnen het realiseren van woningbouw niet rechtstreeks toegestaan is.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

De naam van de buurt verwijst naar het landgoed Vredeoord. Vredeoord kent een lange geschiedenis van transformaties. Het oorspronkelijke heidegebied werd in de negentiende eeuw bebost en voorzien van een landgoed: Landgoed Vredeoord.

Begin twintigste eeuw werd leem uit de bodem gewonnen. Nadat al het leem ontgonnen was, nam Philips zijn intrek in het gebied. Vredeoord werd een besloten kantorenpark, ontoegankelijk voor het publiek, maar wel met een herkenbaar baken: het Philips-hoofdkantoor. Dit markante gebouw is in 1964 gebouwd en onderscheidt zich door een bijzondere draagconstructie. Het gebouw is gelegen aan de Boschdijk en was tot 2001 het hoofdkantoor van Philips Nederland. Het gebouw was tot 1999 het hoogste gebouw van Eindhoven.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

Bestaande situatie

Het plangebied ligt in het stadsdeel Woensel-zuid en wordt in het noorden begrensd door het terrein van de Grote Beek wat eigendom is van de GGzE. In het westen wordt het plangebied begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Tilburg-Den Bosch. Het oostelijke en zuidelijke deel van het plangebied wordt begrensd door de woongebieden Woensel West en De Barrier.

De structuur van het stadsdeel Woensel wordt bepaald door de radiale- en tangentstructuur ("rasterstructuur") van Eindhoven. De radialen verdelen Woensel als het ware in 'taartpunten' en worden gevormd door de toegangswegen naar het centrum van Eindhoven. Het plangebied ligt tussen het spoor en de radiaal Boschdijk. De overige wegen waar het plangebied aan grenst zijn Vredeoord en de Pieter Zeemanstraat.

De spoorlijn naar Den Bosch met het aanliggende groen fungeert als centrale groene as en is in het groenbeleidsplan aangewezen als structureel stadsgroen. Het uitgangspunt hierbij is dat de groene kwaliteit in deze zone verder wordt versterkt en op die manier kan bijdragen aan de identiteit van de gehele groenstructuur langs het spoor die de binnenstad met de Wielewaal verbindt. Vredeoord kan opgevat worden als transformatiegebied net als als Strijp-S en Strijp-R. Bij de ontwikkeling van deze gebieden dient te worden ingezet op het behoud van de groene omlijsting. Daarnaast grenst het plangebied aan Landelijk Strijp, één van de drie stadsparken van Eindhoven.

De spoorlijn Tilburg/Den Bosch - Roermond/Weert loopt langs de rand van het plangebied. Het station Strijp S ligt op 1,5 kilometer van Vredeoord. Over de Boschdijk loopt een busroute met voldoende haltes.

Op het terrein van Vredeoord blijven twee grote vrijstaande gebouwen gehandhaafd. Het voormalig hoofdkantoor van Philips Nederland is 66 meter hoog. Mede door de hoogte en de karakteristieke uitvoering qua architectuur vormt dit gebouw een stedelijk oriëntatiepunt in noord Eindhoven. Het andere kantoorgebouw kent maximaal 5 verdiepingen en is gerealiseerd in een groene omgeving. Voor het voormalig hoofdkantoor van Philips is in dit bestemmingsplan een conserverende kantoorbestemming opgenomen. Dit betekent dat dezelfde bestemming is opgenomen als in het geldende bestemmingsplan. Het andere kantoorgebouw heeft in onderhavig bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd' gekregen.

Luchtfoto van locatie Vredeoord in perspectief

Luchtfoto van locatie Vredeoord

Toekomstige situatie
Voor locatie Vredeoord is nog geen concreet stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Er is voor gekozen om deze plek organisch te laten groeien tot maximaal 300 woningen. Wel is hiervoor een ruimtelijk kader opgesteld dat het plangebied voldoende flexibiliteit en ruimte moet bieden voor verschillende initiatieven en woonconcepten. Hiervoor worden per fase uitwerkingsplannen gemaakt.

Bij het opstellen van het ruimtelijk kader is ervoor gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de landschappelijke en stedenbouwkundige elementen, die in en om het gebied aanwezig zijn. Het gaat daarbij om de omsluitende wegen, de reeds aanwezige (kantoor)gebouwen, de groenstructuur en de hoogteverschillen op het terrein. Deze elementen worden zodanig benut en versterkt, dat het karakter van de wijk wordt vastgelegd. Landgoed Vredeoord combineert wonen in een groene omgeving met de directe nabijheid van het Groene Woud aan de ene kant en de stedelijke voorzieningen van Strijp S en het centrum aan de andere kant.

Het ruimtelijk kader van Vredeoord

Het ruimtelijk kader bestaat uit verschillende lagen, gebaseerd op de kwaliteiten en kansen van de plek. Het raamwerk garandeert enerzijds een overkoepelende kwaliteit en biedt anderzijds ruimte voor organische en gefaseerde woningbouwontwikkeling in clusters. De twee bestaande kantoorgebouwen zijn markante punten op het terrein. Samen met nieuwe invullingen van de hoekpunten leggen zij een visuele relatie met de omgeving.

De beukenhaag rondom het gebied geeft het terrein samenhang en markeert de bijzondere plek. De bestaande bomenstructuur wordt grotendeels gehandhaafd. Nieuwe lineaire groenstructuren worden toegevoegd waardoor kamers ontstaan, die onafhankelijk van elkaar geprogrammeerd kunnen worden. De auto-ontsluiting en parkeervoorzieningen worden gekoppeld aan de lineaire groenstructuren. De ontsluiting vindt plaats vanuit de randen en prikt halverwege het gebied in. Het middengebied blijft daardoor autovrij. De beplanting van de inprikkers bestaat uit gebiedseigen soorten, die refereren aan het oorspronkelijke heidegebied.

Midden in de wijk fungeert een stedelijke loper als flaneer- en ontmoetingsboulevard. De loper is zowel een katalysator van het ontwikkelingsproces als een condensator van het stedelijk leven in de wijk.
De Groene dreef is de natuurlijke tegenhanger van de Loper. Deze diagonale wig verbindt zowel Vredeoord als het aangrenzende Woensel West met het buitengebied. De wig ligt lager dan het omliggende terrein en fungeert als wateropvang en -infiltratiezone voor het gehele gebied. De lagere ligging en het natuurlijke karakter van bomen en kruipwilg nodigen uit tot het maken van bijzondere woningtypes. In deze zone wordt meer regie gevoerd op typologie en beeldkwaliteit dan elders in het plan. De oostelijke zijde van de dreef is bedoeld voor individuele woningen die zich voegen naar het landschap en de bomen. Hier kan men op eigen wijze buiten wonen in de stad. Bomen en heesters voorzien in visuele privacy. Het idee is om het gebied rondom de woningen en de tuinen in te planten zodat bezoekers op afstand blijven en geen gebouwde tuinafscheidingen nodig zijn.

De verkaveling aan de westzijde van de dreef staat dwars op de diagonale groene verbinding. De koppen van de rijwoningen profiteren van de kwaliteiten van de dreef. Verbijzonderingen van de koppen van de woningen, alsmede mee-ontworpen overgangen van openbaar naar privé dragen hieraan bij.

Landschappelijke structuur als drager
Door de landschappelijke structuur met een hoge mate van flexibiliteit in de 'kamers', kan optimaal ingespeeld worden op de kwaliteiten die de locatie van nature biedt en kan worden ingespeeld op toekomstige marktontwikkelingen en maatschappelijke trends. Anderzijds wordt hiermee de mogelijkheid geboden aan Vredeoord om organisch te kunnen ontstaan. Waar, mede door de tijdscope van de realisatie (afspraken met gemeente Eindhoven), ook tijdelijke functies een plek kunnen krijgen. De volgende tijdelijke functies zouden gerealiseerd kunnen worden:

1. het houden van evenementen voor de duur van maximaal 15 dagen per evenement, inclusief op- en afbouw van voorzieningen ten behoeve van dat evenement;

2. tijdelijke moes- en/of kruidentuinen en schooltuinen;

3. tijdelijk recreatief gebruik, zoals een zwembad, zonneweide, vliegeren, fietscrossbaantje, low-profile-ijsbaantje;

4. tijdelijke lichte horeca, uitsluitend in de vorm van horeca die voorkomt in categorie A van de bedrijvenlijst (Bijlage 2);

5. tijdelijke kunstexposities;

6. tijdelijk plaatsen van zonnepanelen;

7. tijdelijke speeltoestellen en/of natuurspeeltuin;

8. tijdelijke sportmogelijkheden, zoals een trimparcours en skatebaan.

De tijdelijke functies bevorderen de identiteitswisseling die Vredeoord zal ondergaan en ondersteunen de imagovorming van landschappelijk kantoor milieu naar een hoogwaardig groen stedelijk woonmilieu.
Deze bestemmingswijziging zal juridisch worden bewerkstelligd met een globaal bestemmingsplan, waarmee het college van B&W een uitwerkingsplicht krijgt om te komen tot deelplannen (uitwerkingsplannen) in de 'kamers'.

Beeldregie Vredeoord

Stedenbouwkundig-landschappelijk raamwerk
Vredeoord wordt organisch ontwikkeld. De locatie biedt ruimte aan verschillende initiatieven en woonconcepten. Dat betekent dat het plan voor Vredeoord flexibel in moet kunnen spelen op de wensen van toekomstige kopers en gebruikers, maar tegelijkertijd voldoende houvast moet bieden voor kwaliteit, samenhang en juridische zekerheid.

Daarom is voor Vredeoord door Buro Lubbers een Stedenbouwkundig-Landschappelijk raamwerk ontworpen, waarin de kwaliteiten van de openbare ruimte worden benoemd. Het stedenbouwkundig-landschappelijk kader bestaat uit verschillende lagen met een eigen karakter. De belangrijkste zijn:

• 1. De groene Dreef die Vredeoord en Woensel-West verbinden met het buitengebied;
• 2. De autovrije Loper waar mensen elkaar ontmoeten;
• 3. De rijk beplante inprikkers die de woonvelden ontsluiten en waarin wordt geparkeerd;
• 4. De bestaande en deels aan te vullen zoom van beukenhagen rondom het plangebied.

Beeldregieniveaus
De bouwvelden vormen de contramal van het raamwerk van de openbare ruimte. De invulling van de bouwvelden is flexibel, maar wordt wel beïnvloed door de identiteit van de aangrenzende openbare ruimte.
De mate van beeldregie op een bouwveld is dus sterk gerelateerd aan het raamwerk. Dat leidt tot een zonering van beeldregieniveaus.

• A. Hoge regie, toets en begeleiding door supervisor. Zone: Dreef
• B. Middelhoge regie, toets door supervisor. Zone: Hoekvelden
• C. Lage regie, toets door supervisor. Zone: Overige vrije bouwvelden, gelegen tussen inprikkers

Per fase worden specifieke eisen vastgelegd in uitwerkingsplannen. Per zone is daartoe een eerste aanzet gedaan. Hieronder wordt per zone uitgelegd op welke onderdelen regie wordt gevoerd en met welk doel.

Zone A - Woningen in de Dreef
Openbare ruimte en architectuur zijn in deze zone verweven. De woningen zijn te gast in een bosrijke omgeving waarin deels water wordt opgevangen. Beeldregie is gericht op het concept van woningen, die geclusterd zijn aan vlonders die in de Dreef prikken. De supervisor begeleidt per cluster in een aantal workshops de kopers/architecten. In het uitwerkingsplan worden de verkaveling, de positie van de inprikkers, het bouwvlak, het bebouwingspercentage en een verplichte bouwhoek vastgelegd. Typologie, materialisatie en morfologie worden nader omschreven en verbeeld in kwalitatieve eisen.
Veld 2 en 7 grenzen eveneens aan de Dreef. De kopwoningen van de rijen vallen daarom eveneens onder hoge regie. Bijzondere koppen worden gestimuleerd door eisen aan de hoogte, aan de openheid van de kopgevel en de architectonische overgang van kavel naar Dreef.

Zone B - Hoekvelden
De hoekvelden markeren de positie van Vredeoord en reageren op de omgeving. De hoek Pieter Zeemanstraat-Boschdijk heeft een stedelijk en dynamisch karakter, terwijl de hoek Groenewoudseweg-Vredeoord parkachtig en kleinschalig is. De beeldregie-eisen zullen daarop inhaken. De bestaande en deels aan te vullen forse beukenhagen, zijn essentieel onderdeel van de beeldkwaliteit van de hoekvelden.
Op architectonisch niveau geldt dat in de hoekvelden de samenhang tussen de verschillende woningen of volumes groter is dan de individuele herkenbaarheid. Kleuren, typologie en bijvoorbeeld dakvorm worden op elkaar afgestemd. In de betreffende uitwerkingsplannen wordt daarvoor een bandbreedte aangegeven.

Zone C - Vrije Velden
De vrije velden zijn geschikt voor particulier opdrachtgeverschap. Kopers kunnen op een kavel hun eigen droomwoning realiseren. De verkaveling wordt per fase bepaald. Kavelbreedtes, materialen, kapvormen en hoogten kunnen variëren. De rooilijn en het bebouwingspercentage worden vastgelegd.
De nader uit te werken beeldregieregels hebben betrekking op de relatie tot de omgeving. In spelregels wordt vastgelegd dat er voldoende entrees zijn aan de korte kanten van de bouwvelden, te weten Loper en aangrenzende straten (Pieter Zeemanstraat en Vredeoord). De bebouwing op de hoeken moet overhoeks worden ontworpen, zodat geen blinde kopgevels naar de openbare ruimte ontstaan.
Overgangen openbaar-privé zijn groen aan de inprikkers en aangrenzende straten en zijn stenig (Brabantse stoep) aan de Loper.
Naast rijwoningen zijn ook andere verkavelingen denkbaar, zoals kleine vrijstaande woningen. Hoewel de specifieke regels dan veranderen, is het doel hetzelfde: voldoende entrees aan Loper en aangrenzende zijstraten en levendige hoekwoningen.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

3.2.2 Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden.
  

De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder van duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten (kantoorlocaties, woningbouwlocaties) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat:  De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling en heeft betrekking op herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. In totaal wordt er 70.000 m2 aan kantoorruimte gesloopt en hier komen maximaal 300 woningen in een hoogwaardig woonmilieu voor in de plaats. In formele zin is er sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied nu een geldende kantoorbestemming met een bvo van 70.000m² kantoren van de markt wordt gehaald en wordt ingevuld met een woonfunctie (trede twee van de ladder). De behoefte voor woningbouwlocaties wordt nader beschreven in paragraaf 3.5. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Kortheidshalve wordt naar deze paragraaf verwezen. Voor de bestaande kantoren treedt er geen wijziging op, hiervoor is dezelfde bestemming opgenomen als nu geldt waardoor een verdere motivering achterwege kan blijven.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de EHS vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de EHS een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Bovengenoemde hoogspanningsleiding ligt niet in het plangebied en heeft ook geen invloed op het plangebied. Daarnaast is het plangebied in de provinciale verordening Ruimte 2014 niet aangemerkt als EHS. Wel valt het plangebied in het beperkingengebied van Eindhoven Airport. In paragraaf 3.2.4 en 3.2.5 wordt hier nader op ingegaan.

3.2.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor dit plangebied is het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Het plangebied is op onderstaande kaart van het militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven globaal aangegeven. Deze kaart behoort bij de Rarro. In paragraaf 3.2.5 wordt op het obstakelbeheergebied ingegaan.

Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro)
Bron: http://wetten.overheid.nl; Plangebied globaal blauw omlijnd.

3.2.5 Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied bestaat uit:

• 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
• 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
• 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Dit plangebied is alleen gelegen binnen het vogelbeheersgebied (punt 3). Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Kaart Vogelbeheersgebied

In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Woongebied - Uit te werken', 'Kantoor', 'Gemengd', 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Binnen deze bestemmingen wordt bovengenoemd grondgebruik niet mogelijk gemaakt.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

• 1. de groenblauwe structuur
• 2. het landelijk gebied
• 3. de stedelijke structuur
• 4. de infrastructuur

Dit plangebied valt binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

3.3.2 Verordening ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening ruimte Noord - Brabant' vastgesteld. Op 8 juli 2017 is de 'Wijziging Verordening Ruimte 2014, actualisatie 2017' vastgesteld. In de verordening staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening. Het plangebied valt binnen de stedelijke structuur.

Themakaarten
Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor dit plangebied is de themakaart stedelijke ontwikkeling van belang.


Uitsnede Verordening Ruimte 2014 (plangebied rood omlijnd).

Themakaart stedelijke ontwikkeling
Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Omdat deze ontwikkeling ziet op het toevoegen van woningen is de verantwoordingsplicht uit de Verordening ruimte Noord-Brabant van toepassing. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.5 (Volkshuisvesting). Daarnaast is het belang van zorgvuldig ruimtegebruik in de Verordening ruimte Noord-Brabant aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit is elders in deze toelichting nader gemotiveerd.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.
De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Werken'. Hieronder vallen werkgerelateerde functies: industrie, research en ontwikkeling, handel, kantoren, grootschalige en perifere detailhandel, transport, bouwnijverheid, dienstverlening. Tevens alle productieactiviteiten van kunst en design en ook alle voorzieningen die bij een functioneel en modern bedrijventerrein horen (o.a. parkmanagement).

Het voormalig plangebied bestond hoofdzakelijk uit kantoren. Sinds 2012 is de 'Kantorenstrategie 2012-2020' van toepassing. De kantorenstrategie heeft als doel de bestaande markt gezonder te maken. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 14%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2012 circa 230.000 m². De verwachting is dat het overaanbod aan kantoorruimte voor een groot deel structureel van aard is. De focus binnen het nieuwe beleid ligt dan ook op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Binnen voorliggend plangebied is 70.000 m2 aan kantoorruimte gesloopt en wordt vervangen door woningbouw. Hiermee voldoet onderhavig ontwikkeling aan de 'Kantorenstrategie 2012-2020'. Voor deze locatie is de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie inmiddels verouderd.

3.5 Volkshuisvesting

Woonvisie
De Woonvisie is door de gemeenteraad op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.
We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.
Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.
Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.
We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.
De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.
Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.
Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.
Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Regionaal beleid
In Eindhoven en omgeving is sprake van een (sub)regionale woningmarkt. Daarom werkt de gemeente samen met de 21 andere gemeenten in de regio (MRE) en de provincie. Jaarlijks stelt de gemeente een voortschrijdend 10-jaren woningbouwprogramma vast in het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant.
Daarnaast is er een intensieve samenwerking in het Stedelijk Gebied Eindhoven (Eindhoven, Helmond, Son en Breugel, Nuenen, Best, Oirschot, Geldrop-Mierlo, Waalre en Veldhoven). In december 2013 is het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 ondertekend door de (9) gemeentebesturen, met instemming van de afzonderlijke gemeenteraden.
Met betrekking tot het thema wonen wordt met name ingezet op het streven naar evenwicht (terugdringen van scheefheid) tussen stad en randgemeenten voor wat betreft sociale woningvoorraad en vrije sectorwoningen maar ook inhoudelijke afspraken over de bestaande (sociale) voorraad en de (spreiding van) huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Actuele (regionale) woningbehoefte
De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. In artikel 4.3 van deze verordening wordt aangegeven, dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan totale plancapaciteit te hebben om - als gevolg van wijzigingen/aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures - uiteindelijk 100% harde plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode). Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens (voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+).

Regionaal Woningbouwprogramma
In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 16 december 2015 is wel het regionaal woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 voor de subregio Stedelijk Gebied vastgesteld maar nog niet de onderlinge verdeling per gemeente. Deze onderlinge verdeling per gemeente is nog niet definitief vastgesteld. Tot die tijd wordt door de provincie uitgegaan van aantallen van de BOR/BSGE-afspraken, te weten het besluit van het RRO van november 2014.
In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3.775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerstkomende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken. Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er, in ieder geval kwantitatief, ruimte om nog harde plancapaciteit toe te voegen.

Inmiddels is voor de subregio Stedelijk gebied een Afsprakenkader Stedelijk Gebied opgesteld (11 juli 2017). De provincie heeft ingestemd met deze afspraken. In de afspraken staan maatregelen en plannen om voldoende woningen te realiseren voor het opvangen van de groei van de bevolking. Er wordt ruim baan gegeven aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding (binnen het stedelijk gebied zoals aangegeven in de Verordening ruimte Noord - Brabant). Ook de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose is geactualiseerd (2017). Een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2050, met name éénpersoonshuishoudens.

Woningbehoefte groenstedelijke locaties
Zowel uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2015) alswel het woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (Sterke stad, 2014) en het programma Wonen (gemeente Eindhoven) blijkt een grote behoefte aan groenstedelijk wonen. Met name grondgebonden woningen maar er is ook nog ruimte voor appartementen.

Dit type woonmilieu kenmerkt zich met name door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen in alle inkomenscategorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van met name eengezinswoningen zowel huur - als koop verdient aanbeveling.

In het bestaande programma zijn meerdere locaties, projecten, voorhanden om in een vergelijkbare behoefte te voldoen. Voor de locatie Vredeoord is het, in een breder sociaal-maatschappelijk afwegingskader van het herstructureren van een grote kantoorlocatie met structurele kantoorleegstand en het voorkomen van een ongewenste leefomgeving voor omliggende woonbuurten noodzakelijk en wenselijk om een aanvullend woningbouwprogramma tot maximaal 300 woningen te realiseren op deze locatie. Hierbij is vanuit het totale programma Wonen van belang dat het hier om met name grondgebonden woningen zal gaan (minimaal 80%). De gemeente Eindhoven kiest vanwege de omvang van het programma voor een groter aandeel sociale woningen dan vastgelegd in regionale afspraken omdat hierdoor de realisatie van een gedifferentieerd woonmilieu, aansluitend op de omliggende woonbuurten, mogelijk is. Vrije sector is gedefinieerd als de middeldure en dure koopwoningen en de dure huurwoningen. De toevoeging van grondgebonden woningen en appartementen op deze locatie concurreert met andere plannen waaraan ook medewerking en prioriteit is verleend maar is vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt wenselijk.

De randvoorwaarden die de gemeente Eindhoven stelt vanuit het programma Wonen zijn:

• a. Met name grondgebonden woningen;
• b. Een beperkt aantal appartementen met als doel een betere ruimtelijke kwaliteit te realiseren en om de totale ontwikkeling mogelijk te maken;
• c. Een aantal sociale woningen in lijn met regionale afspraken.

Conclusie
Voor de locatie Vredeoord is het, in een breder sociaal-maatschappelijk afwegingskader van het herstructureren van een grote kantoorlocatie met structurele kantoorleegstand en het voorkomen van een ongewenste leefomgeving voor omliggende woonbuurten, noodzakelijk en wenselijk om een aanvullend woningbouwprogramma te realiseren. Het realiseren van een maximum aantal van 300 woningen is hierbij een randvoorwaarde.

3.6 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1 Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012' , dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.
De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd.
Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart.
Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Onderhavig plangebied ligt niet binnen een archeologische waardevol of archeologisch verwachtingsgebied. Hier hoeft dan ook geen rekening mee gehouden te worden. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen worden.

3.6.2 Cultuurhistorische waarden

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede uit Cultuurhistorische waardenkaart (plangebied rood omlijnd)

Onderhavig plangebied kent geen historische waarden zoals aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Wel grenst het plangebied aan een historische weg. Echter, door de beoogde ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de kwaliteit en historische waarden van deze weg. Concluderend kan gesteld worden dat de ingrepen passen binnen de stedenbouwkundige structuur en de cultuurhistorische waarden van het gebied.

Daarnaast is het oude hoofdkantoor van Philips (kantoorgebouw VB) opgenomen in dit plangebied. Dit kantoor is genomineerd om te worden aangewezen als rijksmonument. Wat in Eindhoven bekend staat als “Philips Nederland” is een onderdeel van het Philipscomplex aan de Vredeoord/Boschdijk. De hoogbouw, met de daaraan verbonden laagbouw aan de Boschdijk, is een belangrijk gebouw met name vanwege zijn bijzondere constructie. Het werd in 1963 in een bijzonder korte periode gebouwd. Het ontwerp is van architect Verhave die nog met architect Roosenburg gelieerd was. (Architectenbureau Roosenburg, Verhave, Luyt, De Jongh).

Het gebouw is van een meer gebruikt type dat werd ontwikkeld om ruimte te geven aan de kantoorfunctie in een relatief onafhankelijk hoogbouwdeel en aan de grondgebonden algemene functies op begane grond niveau. Grote ondernemingen en overheidsinstellingen konden met dergelijke gebouwen aan hun moderne “corporate identity” werken. Het samenstel van laagbouw en hoogbouw roept een sterk contrast op van ruimtelijkheid en is daardoor moderner dan het voordien gebruikte massale en gesloten bouwblok. Bij Philips Nederland is dit op een bijzondere manier uitgewerkt. Voor de renovatie was het dak van de laagbouw opgebouwd uit aaneengeschakelde aan een middenstijl naar twee kanten uitstekende trapeziums. Dit element dat voor een gemeenschappelijk ruimte, de laagbouw, in veelvoud betekenisvol is, versterkte zich als het ware tot één machtig groot dragend gebaar voor de kantoorhoogbouw. En dan wordt het één enkele middenkern waaraan de naar twee kanten uitstekende liggende trapeziums de kantoorverdiepingen dragen. Opnieuw betekenisvol omdat het architectonische beeld en constructieve werkelijkheid elkaar versterken. Veel medewerkers maar één firma, één doel. Met zijn 66 meter en zijn 15 bouwlagen was het indertijd het hoogste (kantoor)gebouw van Nederland.

3.7 Verkeer en parkeren

Verkeer
Voor onderhavig plangebied wordt verwacht dat 6 autoverplaatsingen per etmaal per woning plaatsvinden. Dit betekent dat de nieuwe woonlocatie zorgt voor (6 x 300 woningen =) 1800 autoverplaatsingen per dag. Deze productie kan via het bestaande wegennet, rondom het plangebied, ontsloten worden. Bij de opzet en realisatie van de voormalig kantoorlocatie Vredeoord was immers in een wegennet met een groter aantal verkeersbewegingen voorzien. Ten opzichte van de oude situatie zal het aantal autoverplaatsingen zelfs afnemen. Voor het kantoorgedeelte was het aantal verkeersbewegingen namelijk 9 verkeersbewegingen per etmaal/100 m2 BVO. De 70.000 m2 gesloopte kantoorruimte stond daarmee gelijk aan 6300 verkeerbewegingen per etmaal.
Voor het langzaam verkeer zal er een voetgangersoversteekplaats op de straat Vredeoord worden gecreëerd die aansluit op de Loper en de Groene Dreef in het plangebied.

Parkeren
De gemeente Eindhoven streeft naar een evenwichtige balans tussen parkeervraag en -aanbod waarbij aan de parkeerbehoefte van diverse doelgroepen (bewoners, bezoekers en bedrijven) zoveel mogelijk wordt voldaan, zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid in de wijk en de kwaliteit van de openbare buitenruimte.
Voor onderhavig bestemmingsplan gelden de Eindhovense parkeernormen (Nota parkeernormen 2016). Volgens deze parkeernormen gelden in dit gebied in beginsel de volgende normen (deze parkeernorm is inclusief bezoekersparkeerplaatsen):

• 1,6 parkeerplaatsen voor (middel)grote woningen;
• 1,4 parkeerplaatsen voor kleine woningen.
  

Volgens de voorlopige verkavelingsstudie voor Vredeoord kunnen er in totaal 504 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiermee wordt voldaan aan de minimale eis voor parkeerplaatsen. In de separate uitwerkingsplannen zal het aspect parkeren verder worden uitgewerkt. Daarnaast zal in de uitwerkingsplannen rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die momenteel bestaat voor de bestaande woningen aan de Pieter Zeemanstraat.  

3.8 Groen

3.8.1 Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn:

• richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren;
• faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaat adaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen;
• aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting;
• groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan;
• partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid.

Het Groenbeleidsplan 2017 zal na vaststelling van kracht blijven tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend'. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

In de uitwerkingsplannen en de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp wordt met deze strategie rekening gehouden.

3.8.2 Verordening Bomen

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Verordening bomen 2015' vastgesteld. Deze verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening (APV 2012), het Bomenbeleidsplan (2008) en de Nota Niet kappen tenzij (2002).

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de verordening Bomen is de groene kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden:

• Waardevolle bomen (gemeentelijk en particulier)
• Monumentale bomen
• Waardevolle bomen
• Basis bomen
• Bomen hoofdstructuur
• Bomen nevenstructuur

• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend
• Bomen op private groter of gelijk aan 500 m2

Voor het vellen van een houtopstand die deel uitmaakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van de kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

3.8.2.1 Bomenonderzoek

Door Boomadviesbureau De Groot is een bomenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 5 deel uit van deze toelichting. Van alle bomen op het terrein is een standaard boominventarisatie en boomveiligheidscontrole uitgevoerd. Aansluitend is de boomwaarde bepaald aan de hand van een indeling in categorieën naar bijzonderheid. Bij de herontwikkeling van het gebied heeft het de voorkeur om zoveel mogelijk bomen te behouden. Uiteraard geldt dit met uitzondering van de afgekeurde bomen met een slechte toekomstverwachting.

Kaart met waardevolle bomen in het plangebied Vredeoord

Bomen Effect Analyse (BEA)
In het kader van dit bestemmingsplan is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd voor zover die in dit stadium relevant is. Dit onderzoek maakt als Bijlage 6 deel uit van deze toelichting. Dat betekent dat een BEA is uitgevoerd voor die bomen die in dit bestemmingsplan in de groene rand of in de groene kaders liggen. Aan deze locaties is ook een groenbestemming gegeven. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal rekening worden gehouden met het gestelde in de BEA. Voor de bomen in uitwerkingsgebieden (de bouwvelden) zal indien nodig nog een BEA worden toegevoegd.

3.9 Kantoren

De Kantorenstrategie 2012-2020 is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere 'kantoorgemeenten' in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.
Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.
In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.
De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een 'Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren' (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten 'iets' met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze 'slimme regio' zijn legio partijen die samen in staat zijn om 'slimme oplossingen' te bedenken.
De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Door dit bestemmingsplan wordt minstens 70.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de kantorenmarkt. De nog bestaande kantoren zijn in dit bestemmingsplan ingepast.

3.10 Kabels, leidingen en straalpaden

Grenzend aan het plangebied komt een hogedrukaardgasleiding voor. De gevolgen daarvan zijn onderzocht en beschreven in de paragraaf 4.5 Externe veiligheid. Op de verbeelding en in de planregels is een gebiedsaanduiding voor deze leiding opgenomen. Ten noorden van het bestaande kantoorgebouw VB kan een kleine voorziening ten behoeve van gastransport naar dit kantoorgebouw mogelijk worden gemaakt. Dit leidt niet tot belemmeringen voor het woningbouwplan.
Verder komen er geen kabels, leidingen en straalpaden voor die een belemmerende werking hebben voor de planvorming. Voor de daadwerkelijke realisatie van de woningbouwontwikkeling zijn overigens in deze fase al alle reguliere kabels en leidingen in het plangebied onderzocht. Waar nodig worden oplossingen en maatregelen getroffen waardoor dit aspect geen belemmering vormt voor de uitvoering van deze woningbouwontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand.
Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.
In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.
Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.
Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor.
Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied. Bij de locatie Vredeoord is sprake van gemengd gebied.

4.1.1 Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG circulaire. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk'; de richtafstanden kunnen bij 'gemengd gebied' met een afstandstap worden verlaagd;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Milieucategorie	Richtafstand rustige woonwijk	Richtafstand gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Bij de locatie Vredeoord en de directe omgeving is sprake van 'gemengd gebied' waardoor de richtafstanden uit de rechterkolom van toepassing zijn.

Milieuzonering Strijp T
Naast het plangebied Vredeoord ligt het bedrijventerrein Strijp T. Bij woningbouw in de buurt van bedrijven wordt onderzocht of een goed woon-en leefklimaat voor de toekomstige bewoners gerealiseerd kan worden. Daarnaast wordt bekeken of de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad.
In deze toelichting zijn de mogelijke belemmeringen van de bedrijven op het woningbouwplan in beeld gebracht. Hierbij is het stappenplan uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' als basis gebruikt, hetgeen gebruikelijk is bij dit soort ontwikkelingen.

Afstanden op basis van bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zwaanstraat-Strijp T'
Het stappenplan start met het in beeld brengen van de richtafstanden op basis van de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan (Bedrijventerrein Zwaanstraat-Strijp T). Bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4 zijn rechtstreeks toegestaan op het naastgelegen bedrijventerrein. Daarnaast zijn bestaande bedrijven in de categorie 5 toegestaan.
De hoogste milieucategorie op grond van het bestemmingsplan is 4.2. Bij milieucategorie 4.2 hoort een richtafstand van 200 meter bij omgevingstype 'gemengd gebied'. De milieuzonering vanaf de bestemmingsgrens is in beeld gebracht.

Uitsnede kaart milieuzonering gemengd gebied

Met de uitgangspunten omgevingstype 'gemengd gebied' en 'zonering op basis van de bestemmingsgrens' zou de milieuzonering in het westelijk deel van het plangebied tot beperkingen kunnen leiden. Echter de vervolgstap is om te onderzoeken of dit aan de hand van de aanwezige bedrijven ook daadwerkelijk zo is.

Afstanden op basis van aanwezige bedrijven
Naast de zonering vanuit het geldende bestemmingsplan is de milieuzonering op basis van de aanwezige bedrijven in beeld gebracht. Hiervoor is de bedrijvenlijst gebruikt uit de toelichting van het recente bestemmingsplan 'Strijp R' met een actualisatie van de bedrijvenlijst die is aangeleverd door de gemeente Eindhoven. De afstanden zijn in beeld gebracht vanaf de perceelsgrenzen.
Er zijn nog drie bedrijven in wat hogere milieucategorieën aanwezig:

• Dutch Aero met een afstand van 100 meter
• Draka Comteq Fibre met een afstand van 200 meter
• Essent Warmte Kracht Centrale met een afstand van 300 meter

Alle bedrijven blijven met hun zones echter buiten het gebied Vredeoord waardoor zij geen beperkingen vormen voor deze ontwikkeling. Dit is middels een kaart in beeld gebracht.

Uitsnede kaart milieuzonering aanwezige bedrijven

Conclusie bedrijven en milieuzonering
De aanwezige bedrijven leiden niet tot beperkingen voor het plangebied Vredeoord. Vervolgonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Woningen in de wijk Groenewoud/Woensel West
Ten zuiden van het plangebied Vredeoord en ten oosten van het bedrijventerrein Strijp T ligt de wijk Groenewoud/Woensel West. De bedrijven op het bedrijventerrein dienden dus al rekening te houden met de woningen in deze wijk. Het ontwikkelen van het gebied Vredeoord tot woonwijk zal niet tot meer beperkingen voor de bedrijven leiden dan er nu mogelijk al zijn door de woningen in Groenewoud/Woensel West.

Bedrijven in het plangebied Vredeoord
In het plangebied Vredeoord zijn verschillende vormen van bedrijvigheid mogelijk.

• 1. Aan-huis-verbonden beroep.
  Een aan-huis-verbonden beroep is mogelijk, mits de vloeroppervlakte niet meer dan 50 m² bedraagt. Een grotere vloeroppervlakte (met een maximum van 75 m²) is alleen onder bepaalde voorwaarden mogelijk. In de begrippenlijst van de planregels is uitgelegd wat onder een aan-huis-verbonden beroep wordt verstaan.
• 2. Aan-huis-verbonden bedrijf.
  Voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (aan-huis-verbonden bedrijf) wordt in de uitwerkingsplannen onder voorwaarden mogelijk gemaakt. De maximale vloeroppervlakte mag 30 m² bedragen. In de begrippenlijst van de planregels is uitgelegd wat onder kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt verstaan.
• 3. Overige bedrijfsmatige activiteiten.
  Binnen de functieaanduiding 'bedrijf' zijn bedrijven mogelijk gemaakt die gezien worden als een binnen een woonbestemming passend bedrijf. Als bijlage bij onderliggend bestemmingsplan is een bedrijvenlijst opgenomen. In deze bedrijvenlijst komen de bedrijven voor die binnen het plangebied Vredeoord mogelijk zijn en die allen vallen in categorie A.
• 4.
  Binnen de functieaanduiding 'bedrijf' gaat het concreet om:

• Handel en bedrijven zoals genoemd in de bedrijvenlijst, niet zijnde geluidszoneringsplichtige bedrijven en/of risicovolle bedrijven.
• Cultuur en ontspanning op de begane grond, uitsluitend in de vorm van ateliers en creativiteitscentra.
• Detailhandel op de begane grond die voorkomen op de als bijlage opgenomen bedrijvenlijst, waarvan de bruto vloeroppervlakte niet meer dan 120 m² bedraagt.
• Dienstverlening op de begane grond.
• Kantoren op de begane grond.
  

4.2 Geluid

4.2.1 Algemeen

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.
De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.
Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

4.2.2 Wegverkeerslawaai

Tritium Advies heeft een onderzoek gedaan naar o.a. het wegverkeerslawaai (en railverkeerslawaai). Dit onderzoek maakt als Bijlage 8 deel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Boschdijk en Vredeoord. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/u wegen, namelijk de Groenewoudseweg en Pieter Zeemanstraat.

Voor de 30 km/uur wegen Groenewoudseweg en Pieter Zeemanstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de gezoneerde wegen Vredeoord en Boschdijk geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op een aantal locaties wel overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt nergens overschreden. Om te voorkomen dat de woningen te dicht nabij de (geluid)bron geprojecteerd worden, is een maximale bebouwingsvariant (dat wil zeggen de maximale verschuiving van de woningen naar de geluidbron toe) doorgerekend door Tritium Advies. De resultaten hiervan zijn opgenomen in een briefrapport. Dit briefrapport maakt als Bijlage 9 deel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Uit het briefrapport blijkt dat ook in de maximale variant alleen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden op de locaties waar in het akoestisch rapport sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Uit het briefrapport blijkt dat op een aantal locaties in de maximale bebouwingsvariant niet wenselijk is om de woningen dichter naar de bron toe te projecteren. Voor de meeste (geluidbelaste) locaties geldt dat in de maximale bebouwingsvariant sprake is van een beperkte toename van de geluidbelasting. Veelal gaat het om een toename van minder dan 1 dB. In enkele gevallen is de toename 1,3 dB. Daarnaast is er op een aantal locaties zelfs sprake van een afname van de geluidbelasting.

Om enerzijds flexibiliteit in te bouwen voor de situering van de woningen en anderzijds rekening te houden met de geluidbelasting op de gevels van de woningen in de nog uit te werken plannen, is in de regels een maximum gesteld aan de te ontheffen hogere grenswaarden. Uitgegaan wordt van de rekenresultaten op basis van de verkavelingsstudie. Deze berekende geluidbelasting mag met maximaal 1,3 dB verhoogd worden. De procedure voor de hogere grenswaarden zal parallel lopen met de procedure voor de uitwerkingsplannen.

4.2.3 Railverkeerslawaai

Uit bovengenoemd akoestisch onderzoek van Tritium Advies blijkt ten aanzien van het railverkeerslawaai het volgende.

Voor railverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. Ter reductie van de geluidbelasting ten gevolge van het railverkeer wordt een geluidscherm geplaatst. Door plaatsing van het geluidscherm voldoen meer woningen aan de voorkeursgrenswaarde. Voor een deel van de woningen binnen het plangebied moet alsnog een hogere grenswaarde verleend worden. In de regels is gewaarborgd dat geluidgevoelige functies (zoals woningen) pas in gebruik genomen kunnen worden nadat het geluidscherm langs de spoorlijn gerealiseerd is. In bijlage 4 bij de regels volgt voor welke locaties deze 'gebruiksvoorwaarde' geldt. In deze bijlage is een zone opgenomen. Binnen deze zone wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Na realisatie van het geluidscherm langs de spoorlijn wordt de voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai van 55 dB alsnog op meerdere locaties overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt echter niet overschreden. In voornoemd briefrapport is ook de maximale bebouwingsvariant ten aanzien van railverkeerslawaai doorgerekend. Daar waar reeds sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, is de toename van de geluidbelasting in de maximale bebouwingsvariant beperkt. Het gaat namelijk om een toename van 0,1 dB tot maximaal 1 dB Ook hier is in de regels een maximum gesteld aan de te ontheffen hogere grenswaarden, waarbij de rekenresultaten van de verkavelingsstudie als uitgangspunt is genomen. Ten opzichte van deze rekenresultaten mag de geluidbelasting maximaal 1 dB toenemen. De procedure voor de hogere grenswaarden zal parallel lopen met de procedure voor de uitwerkingsplannen.

Indicatie locatie geluidscherm

Cumulatie wegverkeer en railverkeer
De gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen bedraagt maximaal 64 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh voor wegverkeer). Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh voor wegverkeer) dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is vervolgens een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is dus te allen tijde sprake van een goed woon-en leefklimaat. Tevens blijkt uit het onderzoek dat de betreffende woningen kunnen beschikken over een geluidluwe buitengevel danwel buitenruimte. Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid.

De precieze uitwerking van de gevels zal worden opgenomen in de nog op te stellen uitwerkingsplannen.

4.2.4 Industrielawaai

Het plangebied ligt niet in de zone van een industrieterrein.

4.2.5 Luchtvaartlawaai

Het plangebied ligt op ruime afstand van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Door deze ruime afstand werken de geluidszones daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Wet milieubeheer

Regelgeving algemeen
Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 25 microgram/m3. In Eindhoven is de jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 overal lager dan 20 micogram/m3.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten van een bepaalde omvang grenzen vastgesteld, op grond waarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen.
Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.
Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

4.3.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.
Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.
In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse "Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit" opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.
Onderhavig plan maakt geen gevoelige bestemmingen conform het Besluit gevoelige bestemmingen mogelijk.

4.3.3 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Planbeschrijving en toetsing

Het bestemmingsplan Vredeoord maakt het realiseren van maximaal 300 woningen mogelijk. Dit aantal blijft ruimschoots onder het aantal van 1.500 woningen uit het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Verder is er geen sprake van nieuwe gevoelige bestemmingen langs drukke wegen en/of woningbouw nabij snelwegen. Ook is van belang dat een grote oppervlakte aan kantoorgebouwen op de planlocatie is gesloopt.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.
In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

4.4.1 Wettelijk kader

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; 1 april 2015) van toepassing. Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.
Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

Inrichtingen: LPG-tankstation
In de nabijheid van het plangebied ligt een LPG-tankstation. Het tankstation heeft een vergunning voor het in werking hebben van een tankstation met LPG. Er is een ondergrondse tank van 20 m3 vergund. Op 24 augustus 2005 is de doorzet LPG beperkt tot 1.000 m3. Door de Omgevingsdienst Zuidoost Brabant is een onderzoek uitgevoerd. Dit maakt als Bijlage 7 deel uit van deze toelichting. De conclusies zijn hier kort beschreven.
Voor het LPG-tankstation gelden drie plaatsgebonden risicocontouren. De plaatsgebonden risicocontour van het LPG-vulpunt ligt voor een gedeelte over het plangebied. Binnen deze contour worden geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gerealiseerd. Hierdoor wordt voldaan aan artikel 5 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
Uit de berekeningen uit het onderzoek blijkt verder dat het groepsrisico afneemt door deze ontwikkeling. Het realiseren van woningbouw en het verdwijnen van de kantoorgebouwen (die inmiddels gesloopt zijn) zorgt voor een afname van het groepsrisico. Het groepsrisico komt onder de oriëntatiewaarde te liggen.

Transport: spoorlijn
In de nabijheid van het plangebied ligt een spoorlijn. Door de Omgevingsdienst Zuidoost Brabant is ook deze risicobron onderzocht.
Het plaatsgebonden risico (veiligheidszone) speelt ter plaatse van de geplande woningen geen rol van betekenis. In de regeling Basisnet staat namelijk dat de plaatsgebonden risicocontour op 1 en 5 meter vanaf het hart van de spoorlijn ligt.
Uit de berekeningen uit het onderzoek blijkt verder dat het groepsrisico nauwelijks verandert door deze ontwikkeling. Het realiseren van woningbouw en het verdwijnen van de kantoorgebouwen (die inmiddels gesloopt zijn) zorgt voor een zeer lichte afname van het groepsrisico.
Tenslotte is het plasbrandaandachtsgebied onderzocht. Er is een plasbrandaandachtsgebied aanwezig dat reikt tot 30 meter vanaf het midden van de spoorbaan. Aangezien het plangebied op circa 60 meter van het spoor ligt, komt dit aandachtsgebied niet over het plangebied. Daardoor gelden er geen beperkingen voor het plangebied.

Buisleidingen: hoge druk aardgasleiding
In de nabijheid van het plangebied ligt een hoge druk aardgasleiding. Door de Omgevingsdienst Zuidoost Brabant is ook hiernaar een onderzoek uitgevoerd.
Voor de buisleiding is geen plaatsgebonden risicocontour berekend. Wel geldt er een belemmeringenstrook van 4 meter aan weerszijden van de buisleiding. De buisleiding ligt op circa 100 meter van het plangebied. Er zijn voor dit aspect geen belemmeringen voor het plangebied.
Uit de berekeningen uit het onderzoek blijkt verder dat het groepsrisico niet verandert door het realiseren van woningbouw en het verdwijnen van de kantoorgebouwen (die inmiddels gesloopt zijn).

4.4.2 Gemeentelijk beleid: Visie Externe Veiligheid

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200 m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt. Het onderzoek van de Omgevingsdienst is uitgevoerd conform de uitgangspunten van de Visie waarmee voldaan is aan de Visie.

4.4.3 Groepsverantwoording

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeenteraad dient het groepsrisico te worden verantwoord. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van een ruimtelijke ontwikkeling en het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg vaneen ramp of incident met gevaarlijke stoffen. Voor de verantwoording wordt advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio.

Het groepsrisico moet conform artikel 13 van het Bevi en artikel 8 van het Bevt worden verantwoord. In artikel 13 van het Bevi zijn de aspecten opgenomen die in ieder geval in de verantwoording aan de orde moeten komen. Deze aspecten worden hieronder beschreven. Ook wordt het advies van de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost verwerkt.
Het groepsrisico dient te worden verantwoord aan de hand van de volgende punten:

• de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting
• de vergelijking van het groepsrisico met de oriëntatiewaarde
• de verandering van het groepsrisico
• maatregelen om het (groeps)risico te beperken
• mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van een ramp
• de zelfredzaamheid van personen binnen het invloedsgebied

De Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (Handreiking GR) is toegepast als achtergronddocument.

Dichtheid personen
Voor de bevolkingsdichtheid is uitgegaan van gegevens die zijn ontleend aan het Nationaal Populatiebestand, het geldende bestemmingsplan en de gemeentelijke basisadministratie. Door de ontwikkeling Vredeoord verdwijnt veel kantoorruimte en komen er woningen bij.

Vergelijking van groepsrisico met oriëntatiewaarde en verandering van groepsrisico
Door de ontwikkeling neemt het groepsrisico af ten opzichte van de huidige situatie. Het groepsrisico ligt overal onder de oriëntatiewaarde. Bij het LPG-tankstation zorgt de verandering ervoor dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde komt te liggen.

Mogelijke bron- en end of pipe maatregelen om groepsrisico te beperken
Binnen het gebied kunnen alle soorten risico's voorkomen. Er is een drietal ongevalscenario's te onderscheiden:

• 1. explosie (druk)
• 2. brand
• 3. het vrijkomen van toxische stoffen (door brand of vrijkomen van een toxisch gas)
  

Voor alle drie de scenario's gelden andere maatregelen.

Explosie
Bij een explosie komen hoge drukken tot stand. Dicht bij de bron zijn de drukken zo hoog dat maatregelen bijna niet mogelijk zijn. Ondanks alle veiligheidsmaatregelen van transportvoertuigen, kunnen drukken bij de bron zo hoog zijn dat maatregelen niet mogelijk zijn en/of dermate hoge kosten met zich meebrengen dat het niet redelijk is deze maatregelen toe te passen. Wel kan gehard glas bij gebouwen voorkomen dat er extra slachtoffers door rondvliegend glas zullen vallen. Gezien de hoge kosten van dit glas (3,5 maal zo duur als standaard HR++ glas) is het niet reëel dit te verlangen.

Brand
Bij een brand komt veel hitte vrij. Bij een brand met vloeistoffen bedraagt op een afstand van 30 meter van de bron de warmtestraling ongeveer 20 kW/m2, hierna neemt de warmtestraling geleidelijk af. Het plangebied ligt buiten deze afstand.

Toxisch
Afhankelijk van de toxiciteit van de vrij te komen (verbrandings)gassen kunnen op grote afstand van de bron nog doden vallen. Enige maatregel is het luchtdicht uitvoeren van de woningen. Hierbij geldt onder andere dat de ventilatiesystemen moeten kunnen worden uitgezet. Dit is geregeld in het Bouwbesluit en hoeft daarom niet meer geregeld te worden in het bestemmingsplan.

Advies Veiligheidsregio
Het plan is afgestemd met de veiligheidsregio.

4.5 Duurzaamheid

Doelstelling Europa en Nederland
De Europese Richtlijn 2009/28/EG1 (Richtlijn voor hernieuwbare energie) stelt als doel 14 procent hernieuwbare energie in 2020. In het kader van deze Richtlijn diende Nederland het Nationaal actieplan voor energie uit hernieuwbare bronnen in bij de Europese Commissie (juni 2010). Het geeft een beschrijving van de wijze waarop Nederland zal voldoen aan de doelstelling uit de Richtlijn.
De Nederlandse overheid heeft zich de volgende energiedoelen gesteld voor 2020;

• 30 procent CO2-reductie ten opzichte van 1990
• een aandeel hernieuwbare energie van 14 procent
• een jaarlijkse energiebesparing van 2 procent vanaf 2011
  

Daarvoor zijn met marktpartijen en maatschappelijke organisaties afspraken gemaakt en deze vastgelegd in het Energieakkoord. In 2050 dient, conform doelstelling van de Nederlandse overheid, te zijn gekomen tot een geheel duurzame energievoorziening.

Ambitie gemeente = Energieneutraal 2045
Eindhoven wil in de periode 2035 - 2045 energieneutraliteit bereiken. De ambitie is als volgt gedefinieerd:
"De gemeente stelt zich zelf als doel om energieneutraal te zijn in de periode tussen 2035 - 2045. Met energieneutraal bedoelt de gemeente dat de energievraag zoveel mogelijk beperkt moet worden en dat de resterende energievraag duurzaam opgewekt moet worden binnen de grenzen van de gemeente. De gemeente stelt zichzelf als doel om de ambitie exclusief mobiliteit vóór 2035 te bereiken en de ambitie inclusief mobiliteit voor 2045."
Dit betekent voor nieuwbouw dat de gemeente graag stimuleert dat nieuwe gebouwen nu reeds energieneutraal worden gebouwd of in ieder geval geschikt zijn om in de toekomst relatief eenvoudig aan die eis te gaan voldoen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

In het kader van dit bestemmingsplan is alleen "Maatschappelijk verantwoord ondernemen" geen thema. De thema's "Energie" en "Bouwen & Wonen" dienen in onderlinge samenhang te worden bezien. "Mobiliteit" is een thema als gevolg van de opkomende vraag naar laadpalen voor elektrische auto's.

Integrale duurzaamheid ten behoeve van kwaliteit van leven
Alles wat in Eindhoven wordt ontwikkeld moet bijdragen aan een goede kwaliteit van leven, nu en in de toekomst. Met name in Eindhoven maar ook daarbuiten. Om te werken aan een goede kwaliteit van leven in Eindhoven wordt de stad zodanig ontworpen en ingericht dat deze vanuit economisch, ecologisch en menselijk oogpunt gezond, aantrekkelijk en toekomstbestendig is. In een gezonde stad is ruimte voor de natuur en duurzame voedsel-, energie-, water-, grondstoffen- en afvalkringlopen.
Integrale duurzaamheid gaat daarom verder dan gebouwen / woningen alleen. We streven ernaar in dit project, ook de openbare ruimte te verduurzamen door toepassing van onder andere wadi's en leveren daarmee een integrale bijdrage aan de kwaliteit van leven in Eindhoven.

Duurzaam bouwen
Op 1 januari 2015 is voor nieuwbouwwoningen landelijk een verscherping van de EPC-eis tot een waarde van 0,4 geïntroduceerd. De EPC-eis wordt verder aangescherpt tot 0,2 in 2018 en 0,0 in 2020. Om te kunnen (blijven) voldoen aan de EPC-eis zijn over het algemeen ingrijpende gebouwgebonden maatregelen nodig die een lage gebouwgebonden energievraag combineren met de toepassing van het gebruik en de productie van duurzame energie. De mogelijkheden van duurzame energieproductie zijn geïnventariseerd en hebben geen expliciete ruimtelijke implicaties. Gedeeltelijk kan worden aangesloten bij bestaande bronnen, kunnen collectieve bodemsystemen worden aangebracht of vergunningsvrije individuele opwekkingsmogelijkheden worden toegepast.

De Gemeente Eindhoven gebruikt GPR gebouw. Hiermee kan op gebouwnivo de mate van duurzaamheid in beeld gebracht worden. Er zijn vijf thema's waarop een score van 1-10 gehaald kan worden. Het streven is een score van minimaal 7 op alle thema's (uitgangspunt GPR gebouw versie 4.2). De gemeente Eindhoven stelt GPR gebouw gratis voor iedereen beschikbaar. U kunt een toegangscode aanvragen door te mailen naar [e-mail].

Duurzame woningen zijn nog geen standaard, maar iets meer investeren in een duurzame woning is vaak slimmer dan kiezen voor goedkopere onderdelen met een kortere levensduur. Slimme investeringen worden terugverdiend in gebruikskosten (energierekening), uitstraling en marktwaarde, maar ook in gezondheid, het comfort en het woonplezier van de bewoners. Belangrijk is om er vroeg mee aan de slag te gaan, want in de ontwerpfase van een woning wordt een groot deel van het energieverbruik bepaald, alsmede de benodigde ondergrondse ruimte.

Toepassingsmogelijkheden duurzame energieopwekking
Voor het gebruik en de productie van duurzame energie is een inventarisatie gedaan naar de mogelijkheden. Een nadere uitwerking naar een energieconcept (op gebiedsniveau) is (nog) niet gemaakt. De volgende mogelijkheden zijn geïnventariseerd:

Warmte

• Woningen aansluiten op aanwezige warmtenet (ENnatuurlijk). Dit warmtenet wordt gevoed door de biomassacentrale op Strijp T.
• Gebruik kan worden gemaakt van de twee aanwezige WKO's (in beheer bij Hydreco). De resterende capaciteit van deze bronnen is voldoende om 100 tot 150 woningen duurzaam te verwarmen in de winter en te koelen in de zomer. In 2020 kan er misschien meer capaciteit ter beschikking komen waardoor meer woningen kunnen worden aangesloten.
• Op individueel niveau kunnen bodemlussen worden aangebracht of een WarmteTerugWinsysteem (o.b.v. water/water of lucht/water) worden toegepast.

Zon

• Op de daken van de woningen kunnen PV-cellen (elektriciteit) of zonneboilers (warmte) worden aangebracht. Deze kunnen oost, west of zuid worden georiënteerd.

Biomassa

• De biomassacentrale op Strijp T voedt het aanwezige warmtenet op een zeer duurzame wijze. Alle woningen kunnen aansluiten op dit collectieve warmtenet (ENnatuurlijk).
• Individueel kan worden gekozen om palletkachels met luchtverwarming toe te passen.

Wind

• Kleinschalige windturbines (plug and play) kunnen worden aangebracht per woning.

Duurzaamheid in ruimtelijk kader
Het plangebied Vredeoord zal op een duurzame wijze worden ontwikkeld. In het ruimtelijk kader komt het aspect duurzaamheid tot uitdrukking in:

• Een zorgvuldige inpassing in het landschap;
• Goed aansluiten op, en gebruik maken van bestaande structuren;
• Een heldere opzet en een goede maatvoering van het stedenbouwkundig plan die de tijd kan doorstaan; Een hoofdopzet die een flexibele invulling mogelijk maakt;
• Goede maatvoering buitenruimte;
• Goede maatvoering percelen;
• Zorgvuldig samenspel woning-straat-groen-water;
• Een hoge belevingswaarde die uitnodigt tot langdurig en zorgvuldig gebruik;
• Voldoende mogelijkheden voor oriëntatie van woningen en/of dakvlakken op de zon ten behoeve van het benutten van zonne-energie;
• Voldoende waterberging;
• Ruime aanwezigheid van groen, diverse groenvoorzieningen verspreid door de wijk, ruime aanwezigheid van bomenrijen en lanen, ruim bemeten boomspiegels;
• Mogelijkheid om centrale laadplaatsen te creëren voor het laden van elektrische voertuigen.

Een en ander is nog volop in ontwikkeling. In dit stadium van de planvorming is er voor gezorgd dat het ruimtelijke kader en bestemmingsplan zodanig zijn opgesteld en op elkaar zijn afgestemd dat in de verdere uitwerking ruimte wordt geboden aan duurzame initiatieven en mogelijkheden.

4.6 Bodem

Voor elke functiewijziging, al of niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Uitgevoerde bodemonderzoeken
In opdracht van initiatiefnemers is door Grontmij (nu Sweco) een aanvullend historisch onderzoek verricht voor de locatie Vredeoord. Het rapport van dit onderzoek maakt als Bijlage 2 deel uit van deze toelichting.
Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat in het verleden op een groot gedeelte van de locatie ontgrondingen hebben plaatsgevonden. Aangezien deze ontgrondingen in het verleden mogelijk zijn opgevuld met bodemvreemde materialen, zoals (oorlogs)puin, asbest, veegvuil, afval en verontreinigde grond, worden deze als verdacht beschouwd uit oogpunt van eventuele bodemverontreiniging op de locatie. Daarnaast is de situering van de voormalige bedrijfsactiviteiten op de locatie middels het aanvullend historisch onderzoek nader in beeld gebracht.
Geadviseerd wordt om de bodem ter plaatse van de voormalige ontgrondingen, gebouwen en bedrijfsactiviteiten op het terrein, voor zover dat tot op heden nog onvoldoende heeft plaatsgevonden, nader onderzoek te verrichten. Aangezien bij het verkennend asbestonderzoek in 2011 in de bodem verontreinigingen met asbest zijn aangetroffen en de bodem hierdoor verdacht is ten aanzien van asbest, wordt geadviseerd een nader asbestonderzoek te verrichten.

Vervolgonderzoek
Bij de verdere uitwerking van de deelgebieden in uitwerkingsplannen zal stapsgewijs de bodem nader worden onderzocht. De insteek van die onderzoeken is uiteraard ook afhankelijk van de precieze invulling van de functies in het plangebied. De aanbevelingen en adviezen uit de eerdere uitgevoerde, en in het voorgaande beschreven, onderzoeken zullen bij de toekomstige onderzoeken in acht worden genomen.

4.7 Natuur

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Wet natuurbescherming. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader heeft ten behoeve van voorliggend plan een ecologische quickscan plaatsgevonden naar de aanwezige natuurwaarden.

Flora en Fauna quickscan
Door Grontmij (nu Sweco) is in juni 2013 een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze maakt als Bijlage 3 deel uit van deze toelichting.
Op basis van bestaande gegevens, het oriënterend veldbezoek, de uitgevoerde visuele controle op winterverblijfplaatsen van vleermuizen en inschatting van ervaringsdeskundigen kan het volgende worden geconcludeerd:

• het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Tevens kunnen negatieve effecten vanuit een externe werking op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten;
• het plangebied ligt buiten de bestaande EHS en Groenblauwe mantel. Tevens zijn negatieve effecten op EHS-gebieden en Groenblauwe mantel uit te sluiten;
• binnen het plangebied zijn geen houtopstanden of bomenrijen aanwezige die bescherming genieten vanuit de Boswet;
• in het plangebied zijn geen beschermde plantensoorten aanwezig;
• het plangebied bevat geen jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels. Aan gebouw VB hangen wel nestkasten voor Gierzwaluwen en Huismussen, deze zijn tot op heden onbewoond;
• in het plangebied zijn 3 bomen aanwezig waarin mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn van vleermuizen. Ook de laanbeplanting van Suikeresdoorns bevat geschikte holtes. Overige beschermde zoogdieren komen niet in het gebied voor;
• door het gebrek aan geschikt leefgebied kan de aanwezigheid van beschermde reptielen, amfibieën, vissen, vlinders en libellen binnen het plangebied worden uitgesloten.

Concluderend uit het onderzoek kan worden gesteld dat op grond van de mogelijke effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits de werkzaamheden buiten de kwetsbare broedperiode van broedvogels worden uitgevoerd (tussen ongeveer 15 maart en 15 juli). Indien kort voor en/of na deze periode werkzaamheden zijn gepland, dan dient door een ter zake deskundige op het gebied van vogels te worden vastgesteld, dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn met de uitvoering van werkzaamheden. Om te voorkomen dat broedvogels zich in het gebied vestigen, kunnen preventieve maatregelen genomen worden.

Daarnaast dient men, indien er bomen gekapt worden, tijdig een kapvergunning aan te vragen voor de uitvoering van kapwerkzaamheden binnen het plangebied, conform de APV van de gemeente Eindhoven. Indien bomen gekapt worden met een mogelijke aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen voor vleermuizen (betreffende bomen staan vermeld in rapportage), dienen deze hier vooraf op onderzocht te worden. Als deze worden aangetroffen dient een ontheffing aangevraagd te worden bij de provincie.

Vervolgonderzoek
Naar aanleiding van de uitgevoerde quickscan flora en fauna is een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen. De Notitie veldonderzoek vleermuizen Vredeoord maakt als Bijlage 4 deel uit van deze toelichting. Uit deze notitie volgt het volgende.

Er zijn zes soorten vleermuizen waargenomen in het plangebied, de gewone dwergvleermuis, de ruige dwergvleermuis, de rosse vleermuis, de laatvlieger, de watervleermuis en de baard/brandt's vleermuis. Het verschil tussen baardvleermuis en brandt's vleermuis is tijdens regulier vleermuisonderzoek niet vast te stellen. De geluiden die met een batdetector te horen zijn geven geen uitsluitsel over de soort. Zomerverblijfplaatsen zijn er in het plangebied niet gevonden en ook zwermgedrag is in zomerperiode niet waargenomen. Eind september zijn er baltsende mannetjes van de gewone dwergvleermuis gehoord. Paarverblijfplaatsen zijn er niet gevonden en ook is er in het najaar geen zwermgedrag waargenomen.

Een vliegroute waarlangs vleermuizen met een zekere regelmaat passeren is niet aangetoond. De dieren komen uit willekeurige richtingen vanuit de omgeving aanvliegen om vervolgens te komen foerageren in het gebied met name boven en nabij de drie waterputten. Daar werd met name in het najaar door een groot aantal vleermuizen (tientallen) gefoerageerd. De sinds kort ontstane waterpartijen hebben dan ook een grote aantrekkingskracht op vleermuizen en zodoende een vrij grote foerageerfunctie. Er zijn echter alternatieven aanwezig in de omgeving zoals het bosgebied rond Groote Beek direct ten noorden van het onderzoeksgebied. Bij herinrichting van het terrein wordt aanbevolen om een waterpartij van vergelijkbare grootte aan te leggen. In het kader van de werkzaamheden en gezien de beschikbare alternatieven wordt dit echter niet noodzakelijk geacht. De te rooien bomen in het gebied vervullen geen wezenlijke rol voor de vleermuizen. Met bovenstaande zal bij de verdere uitwerking en uitvoering van de plannen rekening worden gehouden.

Onderzoek bij uitwerkingsplan(nen)
Dit bestemmingsplan bevat nog uit te werken bestemmingen. In het kader van de uitwerkingsplannen zal een nieuw onderzoek naar flora en fauna worden uitgevoerd om de actuele situatie op dat moment in beeld te brengen.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Rijksbeleid

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

5.2.1.1 Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en milieu. Voor wat de ruimtelijke aspecten betreft moet dit plan worden gezien als een structuurvisie en is het bindend voor het Rijk. Het Rijk is verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem. Het waterplan beschrijft de strategische doelen voor het waterbeheer. De condities en maatregelen voor het bereiken van deze doelen staan beschreven in het 'Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren' van Rijkswaterstaat. Lagere overheden dienen het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 in hun beleid te verwerken.

5.2.2 Provinciaal beleid

5.2.2.1 Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (hierna: PMWP) is op 18 december 2015 door Provinciale Staten vastgesteld. Het plan staat voor het samen werken aan een provincie waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving en waarin de zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving centraal staat. De agenda van Brabant plaatst provinciaal beleid in dienst van gezondheid, biodiversiteit, sociale ontwikkeling en een innovatieve, duurzame economie. Het PMWP integreert de milieu- en de wateropgave en het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Behalve het PMWP is er een provinciaal natuurbeleidsplan (Brabant Uitnodigend Groen), een energieplan (Energieagenda) en is er beleid om de Brabantse agrofoodsector duurzaam te maken (Uitvoeringsagenda Brabantse Agrofood). Het PMWP vult deze plannen aan daar waar er grote raakvlakken zijn met het milieu- en waterbeleid. Gedacht kan dan worden aan de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Op deze manier wordt gewerkt aan een integrale benadering van de duurzame fysieke leefomgeving.

Wettelijke taken
De wettelijke taken op het gebied van milieu en water worden zorgvuldig uitgevoerd. Voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving binnen het omgevingsrecht besteedt de provincie de uitvoering van taken uit aan de drie Brabantse omgevingsdiensten. De gemeente Eindhoven valt onder het werkgebied van de Omgevingsdienst Oost Brabant (ODZOB). Afstemming vindt plaats in het Bestuurlijk Platform Omgevingsrecht. De provincie bereid zich voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Integrale en gezamenlijke aanpak
Provincie en partners blijven samenwerken (lokaal, regionaal, nationaal en internationaal). De provinciale rol hangt af van het onderwerp en van de onzekerheid die er is over doel en route. De provincie werkt waar mogelijk gebiedsgericht samen en dat moet uiteindelijk vanzelfsprekend worden. Daarbij worden alle belangen zoveel mogelijk meegenomen. De provincie nodigt de Brabantse partners (gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders, bedrijven en maatschappelijke organisaties) uit om een gezamenlijke klimaatagenda voor Brabant op te stellen. De provincie heeft daarbij de rol van kennismakelaar en verbinder (integratie van projecten en uitrol van goede voorbeelden. In de klimaatagenda worden gezamenlijke ambities en maatregelen vastgelegd. Ook op Europees niveau blijft de provincie samenwerken aan de milieu- en wateropgaven.

Bij grote ruimtelijke en infrastructurele werken wordt gezocht naar oplossingen met minder milieueffecten, bijvoorbeeld door de hoogwaardige inzet van secundaire materialen. Groene inpassing krijgt veel aandacht. De gronden en provinciale wegen die bij de provincie in bezit zijn worden beheerd op een natuur- en milieuvriendelijke manier. De provincie brengt de duurzaamheidsaspecten van nieuwe grote projecten en programma's bij aanvang in beeld middels een duurzaamheidsscan.

De provincie gaat verder met het Programma DuurzaamDoor. Provincie en partners kijken samen wie welke rol kan oppakken bij het stimuleren van gedrag dat bijdraagt aan gezondheid, veiligheid en groene groei in relatie tot milieu en water.

5.2.3 Beleid Waterschap

5.2.3.1 Waterbeheerplan 'Waardevol Water'

Waterschap de Dommel heeft op 29 september 2015 het Waterbeheerplan “Waardevol Water” vastgesteld. Dit strategisch document dat op 1 januari 2016 in werking getreden beschrijft de doelstellingen voor de periode 2016-2021 en op welke wijze zij die wil bereiken. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedbeheerplan de Dommel, het Nationaal en het Provinciaal Milieu- en Waterplan.

Dit plan biedt ruimte voor initiatieven van derden en speelt in op kansen die zich in het waterschapgebied voordoen, waarbij de in het plan beschreven doelen leidend zijn. In de projecten zelf worden de doelen van het Waterbeheerplan uitgewerkt in concrete maatregelen. Het waterschap heeft de volgende uitgangspunten geformuleerd die richtinggevend zijn voor de plannen en oplossingen.

• Beekdalbenadering: ook al zijn de verschillen tussen stad en buitengebied groot toch maken zij deel uit van hetzelfde beekdal waar logische natuurwetten gelden. Door dit beekdal als groter geheel steeds voor ogen te houden, kan integraler en effectiever worden gewerkt. wel is samenwerking met andere overheden, waterpartners en inwoners daarbij essentieel. Water verbindt de stad met het buitgebied.
• De gebruiker centraal: de omgeving wordt op heel veel verschillende manieren gebruikt en de behoeften en belangen van de gebruikers veranderen continu. Ook de waarde van water verandert mee en daarop moet worden ingespeeld.
• Samen sterker: door samen te werken met andere overheden en waterpartners, boeren en bedrijven en door samen oplossingen te zoeken en uitvoering te geven wordt het meest bereikt. Het waterschap wil daarin een inspirerende rol spelen en partijen daartoe de ruimte bieden. Door flexibel te zijn in de samenwerking met en rekening te houden met de inbreng en ideeën van andere partijen wordt de uitvoeringskracht versterkt.
• Gezonde toekomst: ook toekomstige generaties moeten over voldoende, veilig en schoon water. Ook in de maatschappij is het streven naar duurzaamheid steeds actueler en de kringloopgedachte sluit hierop aan. Het waterschap ziet dit als een inspirerende uitdaging en wil mensen bewust maken van de waarde van water en het belang van een duurzaam gebruik ervan. 

5.2.3.2 Keur Waterschap De Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

5.2.3.3 Hydrologisch neutraal bouwen

Hydrologisch neutraal bouwen is opgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar dit voor staat en welke maatregelen er nodig zijn om daaraan te kunnen voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatsen van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit houdt in dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Hierbij wordt getoetst aan de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. Dit past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewatersysteem als het grondwatersysteem. Ingeval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening die het water tijdelijk bergt noodzakelijk. Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

5.2.4 Gemeentelijk rioleringsplan (2015 - 2018)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.5 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3 Toekomstige situatie watersysteem plangebied

Door Sweco (Grontmij) is een kaderstellend waterhuishoudkundig rapport opgesteld voor deze ontwikkeling. Hieruit blijkt dat de benodigde waterberging gerealiseerd kan worden en aan welke voorwaarden voldaan dient te worden. Kortheidshalve wordt verwezen naar dit rapport, opgenomen als Bijlage 10 behorende bij deze toelichting. Tevens wordt dit rapport als Bijlage 3 bij de regels opgenomen. In de uitwerkingsregels wordt geregeld dat bij de uitwerking het gestelde in dit rapport in acht moet worden genomen.

Het waterschap De Dommel heeft op 13 juni 2016 positief geadviseerd.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "Vredeoord" is te typeren als een globaal plan dat als moederplan dient voor toekomstige uitwerkingsplannen. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wet ruimtelijke ordening, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden vooral een kader voor het uit te werken van de bestemming Woongebied en geen directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik.

6.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt gegeven.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Begrippen  wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In Artikel 2 Wijze van meten  worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Groen'
Het groen dat in het voorlopig ontwerp voor het gebied Vredeoord als structureel groen is gepland is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming 'Groen'. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.

Bestemming 'Kantoor'
Voor één van de twee bestaande kantoren die blijft staan, is een conserverende bestemming opgenomen. Deze bestemming is hetzelfde als in het geldende bestemmingsplan. Feitelijk is dit deel van dit bestemmingsplan strikt conserverend van aard, er worden immers geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt op deze plek.

Bestemming 'Gemengd'
Voor één van de twee bestaande kantoren die blijft staan, is een iets ruimere bestemming opgenomen. In het voorheen geldende bestemmingsplan was deze locatie bestemd als 'Kantoor'. Met de bestemming 'Gemengd' kan de kantoorfunctie ook 'verkleuren' ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid behorende tot categorie 1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten bij woonfunctie.

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'
Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming 'Woongebied - Uit te werken'
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen uit te werken gronden ten behoeve van de te bouwen woonwijk. Er is gekozen voor de uit te werken bestemming 'Woongebied' in plaats van 'Wonen' omdat de bestemming, na uitwerking, ook de aanleg van woonstraten, parkeerplaatsen, groen etc. mogelijk maakt. Het gaat hierbij om functies die in een woonwijk thuishoren. Voor het uit te werken woongebied is een maximum aantal woningen opgenomen. Dit geeft wat ruimte om te 'schuiven' in het uiteindelijke ontwerp zonder de stedenbouwkundige uitgangspunten te verlaten.

Functieaanduiding bedrijven
Binnen de functieaanduiding 'bedrijf' zijn bedrijven mogelijk gemaakt die passend zijn binnen een woonbestemming. Bij onderliggend bestemmingsplan is als Bijlage 2 een bedrijvenlijst opgenomen met bedrijven, behorende tot categorie A, die hier zijn toegestaan.

Functieaanduiding maatschappelijk
Binnen de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' is op één locatie de functieaanduiding 'maatschappelijk' opgenomen om aan te geven dat naast wonen ook verschillende maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

Functieaanduiding groen
Binnen de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' is op een aantal locaties de functieaanduiding 'groen' opgenomen om aan te geven dat ter plaatse van deze functieaanduiding in ieder geval minimaal 30% van de voor 'Wonen - Uit te werken' aangewezen gronden moet worden bestemd voor groen.

Functieaanduiding parkeerterrein
Binnen de bestemming 'Groen' aan de westzijde van het plangebied is de functieaanduiding 'parkeerterrein' opgenomen om aan te geven dat ter plaatse van deze functieaanduiding parkeerplaatsen gerealiseerd mogen worden.

Functieaanduiding verblijfsgebied
Binnen de bestemming 'Groen' is op een aantal locaties de functieaanduiding 'verblijfsgebied' opgenomen om aan te geven dat ter plaatse van deze functieaanduiding woonstraten, parkeervoorzieningen en voet- en fietspaden gerealiseerd mogen worden ten behoeve van de verkeersontsluiting.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - groepsrisico
Als er ontwikkelingen plaatsvinden binnen het invloedsgebied van de spoorlijn of het lpg-tankstation, dan moet het groepsrisico nader worden beschouwd. Hiertoe is de aanduiding 'veiligheidszone - groepsrisico' met bijbehorende regels opgenomen.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen, sociale werkplaatsen, of gebouwen of gedeelten daarvan bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - leiding
Als er ontwikkelingen plaatsvinden binnen het invloedsgebied van de gasleiding, dan moet het groepsrisico nader worden beschouwd. Hiertoe is de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' met bijbehorende regels opgenomen.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen, sociale werkplaatsen, of gebouwen of gedeelten daarvan bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - lpg
Buiten het plangebied ligt een tankstations waar tevens LPG wordt geleverd. Rond het vulpunt van de LPG installatie is een veiligheidszone van toepassing die voor een klein gedeelte binnen het plangebied valt. Om die reden is de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' opgenomen. De aanduiding is bedoeld om het oprichten van objecten voor (beperkt) kwetsbare objecten uit te sluiten.

Regels ten aanzien van geluid
Voor de leesbaarheid van de verbeelding is er voor gekozen om per geluidbron (railverkeer en wegverkeer) te verwijzen naar bijlages bij de regels waarop de betreffende geluidzones zijn weergegeven. De geluidzones zijn dan ook niet op de verbeelding opgenomen. Kort gezegd waarborgen de regels, met de bijbehorende bijlagen het volgende:

• Ten aanzien van het railverkeerlawaai mogen geluidgevoelige functies (zoals woningen) pas in gebruik worden genomen nadat het geluidscherm langs de spoorlijn gerealiseerd is of een tijdelijke geluidbeperkende voorziening die hetzelfde effect heeft. Dit heeft betrekking op de geluidzone die is opgenomen in Bijlage 4 van de regels.
• Ten aanzien van het railverkeerlawaai mogen geluidgevoelige functies (zoals woningen) pas in gebruik genomen worden nadat het college van burgemeester en wethouders een besluit hogere grenswaarden op grond van de Wet geluidhinder heeft genomen. Dit heeft betrekking op de geluidzone die is opgenomen in Bijlage 6 van de regels.
• Ten aanzien van wegverkeerlawaai mogen geluidgevoelige functies (zoals woningen) pas in gebruik genomen worden nadat het college van burgemeester en wethouders een besluit hogere grenswaarden op grond van de Wet geluidhinder heeft genomen. Dit heeft betrekking op de geluidzone die is opgenomen in Bijlage 8 van de regels.

Om te voorkomen dat geluidgevoelige functies te dicht bij de geluidbron worden gebouwd, is in de regels een maximum gesteld aan de te verlenen hogere grenswaarden. De procedures voor hogere grenswaarden worden bij de uitwerkingsplannen gevoerd.

Tijdelijke functies
Met een omgevingsvergunning (binnenplanse afwijking) zijn, onder voorwaarden, meerdere tijdelijke functies mogelijk binnen de voor 'Wonen - Uit te werken' aangewezen gronden. Reden hiervoor is dat op deze locatie, in de periode tot de daadwerkelijke realisatie van de volledige wijk, veel functies mogelijk moeten zijn. Dit om de levendigheid van deze wijk, ook tijdens de bouwperiode, te vergroten. Er is daarom gekozen om tijdelijk functies mogelijk te maken zoals onder andere moestuinen, zonnepanelen, een zonneweide, een low-profile ijsbaan en een natuurspeeltuin.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Algemene aanduidingsregels,   Algemene afwijkingsregels en deOverige regels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht  en de  Slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.
In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Het voorliggende plan is een ontwikkelplan op gronden waar eerst kantoren stonden die nu gesloopt zijn. Omdat het plangebied, met uitzondering van de bestaande kantoorpanden, momenteel een braakliggend terrein betreft, is handhaving dus niet aan de orde.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.
Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan. Tenslotte is van belang dat de kans op planschade gering wordt geacht vanwege de voorheen geldende kantoorbestemming die in vergelijking met dit nieuwe bestemmingsplan ook al ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden bood.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

9.2 Inspraak en samenspraak

Het plan is middels samenspraak tot stand gekomen.
Bij het project Vredeoord is specifiek gebruik gemaakt van co-creatie. Een gebied dat kan inspelen op marktontwikkelingen en maatschappelijke trends, vraagt naast een flexibel plan ook om input vanuit de markt. Wat bindt straks de bewoners van Vredeoord aan deze nieuwe woonplek en hoe willen zij wonen? Dan gaat het niet alleen om de woning zelf, maar ook om de woonomgeving, voorzieningen, functies, gewenste mate van collectiviteit, ontmoetingsplekken en plekken waar eventuele (tijdelijke) initiatieven en activiteiten een kans krijgen.
Met referentiegroepen zijn verschillende consultatie avonden georganiseerd (brainstorm) en een prijsvraag voor kinderen van basisscholen in Eindhoven uit groep 6 t/m 8.

Co-creatie is een continu proces binnen Vredeoord. Zo is gebleken dat een centraal punt zeer wenselijk is en dat kinderen niet zitten te wachten op speeltoestellen, maar wel op spannende plekken waar een boomhut kan worden gemaakt, of elementen die speelaanleidingen geven zoals balkje lopen en slootjespringen. Ook is gebleken dat de auto bij voorkeur geen route kent in de kern van het gebied en geen beeldbepalende rol moet krijgen. Zomaar een greep uit het resultaat van het co-creatie proces dat belangrijke informatie oplevert voor de inrichting en vormgeving van het plangebied.

Op verschillende manieren zal invulling worden gegeven aan particulier opdrachtgeverschap in Vredeoord. Onder het thema: 'woon je eigen droom' kan een toekomstige (individuele) bewoner of een collectief van bewoners de mate van vrijheid om zelf keuzes te maken, bepalen. Van projectmatig tot Particulier Opdrachtgeverschap en alles wat daar tussenin zit, moet mogelijk zijn in Vredeoord. De beeldkwaliteit en samenhang wordt bewaakt door het sterke visieboek met vlekkenplan waarin de sfeer per 'kamer' centraal staat en door het bestemmingsplan, in combinatie met beeldregie.

Op 4 november 2015 heeft een samenspraak bijeenkomst plaatsgevonden. Er waren circa 50 mensen aanwezig. Er was veel lof over het plan, waarvan met name het groene karakter gewaardeerd werd. Ook het feit dat voornamelijk grondgebonden woningen worden gerealiseerd viel in goede aarde.
Vragen werden vooral gesteld over parkeren, planning, fasering en hoe de toekomstige woningen eruit komen te zien.

9.3 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

De volgende vooroverlegreacties zijn ontvangen:

In het kader van het vooroverleg heeft de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven op 8 juni 2016 het volgende geadviseerd:

• Phiilips hoofdkantoor.

De Stichting is van mening dat het voormalige Philips hoofdkantoor als toekomstig rijksmonument beter beschermd moet wordenin het bestemmingsplan.

Gemeentelijke reactie: In het bestemmingsplan is het bouwvlak strak om het hoofdgebouw getrokken. Het aanwijzen als Rijksmonument is een aparte procedure. Wij hebben er als gemeente vertrouwen in dat de eigenaar het gebouw niet zal slopen in de periode voordat het gebouw is aangewezen als Rijksmonument

• Het terrein

Het terrein aan het Vredeoord is een terrein dat ontwikkeld is in de naoorlogse wederopbouwtijd. Philips heeft dit terrein bestemd voor diverse kantoorfuncties, o.a. voor hoofddirecties en de Raad van bestuur. De Stichting betreurt het dat met de inrichting van dit terrein geen rekening is gehouden met de historische invalshoek bijvoorbeeld door gebruik te maken van de voormalige bouwvlakken.

Gemeentelijke reactie: Het terrein is niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. De stedenbouwkundige inrichting is samen met een landschapsdeskundige ontwikkeld, waarbij Trefpunt Groen Eindhoven in een vroeg stadium is betrokken. Er is sprake van een globaal uit te werken bestemmingsplan. Bij de uitwerking van de gebieden zal de verdere invulling plaatsvinden.

De Henri van Abbestichting heeft geen opmerkingen gemaakt over het plan.

Trefpunt Groen Eindhoven heeft op 19 november 2015 het volgende advies gegeven:

Afweging

In 2011 heeft initiatiefnemer Trudo overeenstemming bereikt met Philips N.V. over aankoop van het grootste deel van het complex Vredeoord.

Daarmee is 70.000 m2 aan bestaande kantoorruimte onttrokken aan de

voorraad. Hiervoor komen naar verwachting maximaal 300 woningen in de plaats in een groen stedelijk woonmilieu. Het voornemen is om die woningbouw gefaseerd op te leveren vanaf 2015. De voorgenomen ontwikkeling van woonfuncties past niet binnen het geldende bestemmingsplan voor het plangebied. Om die reden is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Trefpunt Groen Eindhoven is in een zeer vroeg stadium betrokken bij de totstandkoming van dit voorontwerp bestemmingsplan. Gesproken is met gemeente Eindhoven, ontwikkelaar Trudo, architect en landschapsdeskundige. De gesprekken hebben geleid tot het uitwisselen van ideeën, het geven van adviezen, met name op gebied van groen en ecologie, en de verbindende factor voor flora en fauna met belendende gebieden. TGE is zeer tevreden over het feit dat onze inbreng duidelijk te herkennen is in het VO.

Groen en ecologie

Op boven vermelde afbeelding laten de groencontouren zich duidelijk zien. Inmiddels is er al een aanvang gemaakt voor een kap- en herplantplan. Per saldo wordt het gehele gebied groener. Dit valt op te maken uit de te vellen waarde van de bomen versus de waarde van de nieuwe aanplant waarvan de laatste beduidend hoger ligt. Beukenhagen een 'natte dooradering' en overige groencomponenten zorgen voor een ecologisch lint dat van noord naar zuid voert.

Duurzaamheid

Dit onderwerp zit goed verankert in het BP. Sinds de nieuwe EPC van 0,4 vanaf 1 januari van kracht is (bouwbesluit, isolatie en energie voor woonhuizen) kan er enkel nog een verbetering behaald worden door energie-neutraal te bouwen in casu een EPC van 0,0. Alhoewel dit op het verlanglijstje van TGE blijft staan is deze nieuwe norm al een hele verbetering.

Verstedelijking

TGE streeft naar inbreien van ongebruikte binnenstedelijke gebieden. Het onderhavige BP vult een – tot nu toe nagenoeg ongebruikte – hoek in waardoor de bebouwingsgrens een mooie afronding krijgt. De tegenwoordig gebruikte term “Ladder voor duurzame verstedelijking” krijgt hiermee inhoud.

Ook de veranderingen van het landelijk beleid; Lucht Bodem en Geluid komen terug in het nieuwe bestemmingsplan. Provinciaal wordt het Streekplan gevolgd en op stedelijk niveau zit met name het Groen Beleidsplan goed verankert. Een passage verdient extra aandacht. Op blz 25 “Bp Vredeoord toelichting” wordt vooruitlopend de nog vast te stellen Bomenverordening aangehaald. Hierin zit een verschil met de vigerende bomenverordening. Vooralsnog geldt een kapvergunning voor bomen > 30 cm omtrek. Evenwel, ook met de huidige norm ligt groenwinst in het verschiet.

Conclusie

Het VO bestemmingsplan Vredeoord zoals aangeboden aan het Trefpunt Groen Eindhoven zit goed doordacht in elkaar en mag het komende decennium vigeren. Complimenten vooral voor de inpassing van de hoeveelheid groen.

Gemeentelijke reactie: de gemeente is zeer tevreden met de positieve reactie van TGE en is ter kennisgeving aangenomen.

Op 27 november 2015 heeft de Provincie Noord-Brabant opmerkingen gemaakt over het plan. De provincie miste een verantwoording ten aanzien van de maximaal 300 woningen en de passendheid hiervan binnen de gemaakte woningbouwafspraken gerelateerd aan andere ruimtelijke plannen (harde plancapaciteit) binnen de gemeente.

Gemeentelijke reactie: inmiddels zijn aanvullende woningbouwafspraken gemaakt met de stedelijke regio en de provincie. Het woningbouwplan voor Vredeoord kan daarom nu wel doorgaan.

Het Waterschap de Dommel heeft op 13 juni 2016 ingestemd met het plan. Enkele tekstuele aanpassingen zijn op advies van het Waterschap doorgevoerd.

9.4 Procedure ex artikel 3.8 Wro

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 15 juni 2017 tot en met 26 juli 2017 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zijn in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 14 juni 2017 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn geen zienswijzen ontvangen.