Blixembosch Noordoost

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Bedrijf' (artikel 3)

In deze bestemming is de milieustraat en Sloperij Visser (Esperheide 4), geregeld. Deze bestemming is rechtstreeks overgenomen uit het onlangs onherroepelijk geworden Blixembosch 2007.

Bestemming 'Gemengd' (artikel 4)

In deze bestemming zijn, onder meer, de toekomstige woonstraten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden rechtstreeks opgenomen. Ook de aan te leggen en reeds aanwezige groenvoorzieningen zijn hierin geregeld. Omdat de exacte locatie van de wegen en het profiel nog niet op de meter nauwkeurig bekend zijn is gekozen voor deze opzet, waarbij de functies rechtstreeks zijn opgenomen. Dit artikel laat een uitwisseling van functies toe waarbij tevens inzicht wordt gegeven in de bedoelingen van het plan.

Bestemming `Groen' (artikel 5)

Het groen dat is aangemerkt of zal worden aangemerkt als 'structureel groen op stedelijk niveau' en 'structureel groen op wijk- en buurtniveau' is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.

Daarnaast is in de bestemming de mogelijkheid opgenomen om te parkeren 'in' de geluidwal. De bedoeling hierbij is dat het 'dak' van de parkeergelegenheid een groen uistraling heeft. Daarom is ervoor gekozen om de groenfunctie ter plaatse te hanteren.

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (artikel 6)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming `Water´ (artikel 7)

Binnen deze bestemming zijn de sloten langs de Esperheide geregeld die een functie hebben in het watersysteem.

Bestemming `Woongebied - Uit te werken - 1' (artikel 8 tot en met 13)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen uit te werken gronden ten behoeve van de te bouwen woonwijk. De functies die normaal gesproken in een woonwijk thuishoren zijn ook hier toegestaan. Er is gekozen voor de uit te werken bestemming 'Woongebied' in plaats van 'Wonen' omdat de bestemming, na uitwerking, ook de aanleg van woonstraten, parkeerplaatsen, groen etc. mogelijk maakt. Het gaat hierbij om functies die in een woonwijk thuishoren en dit is meer dan een uit te werken bestemming 'Wonen' met uitsluitend bouwstroken voor woningen.

Voor elk uit te werken woongebied zijn maximale aantallen woningen opgenomen. Deze maxima geven wat ruimte om te 'schuiven' in het uiteindelijke ontwerp zonder de stedenbouwkundige uitgangspunten (DOSP) te verlaten.

Woongebied- Uit te werken-1 en 2

Dit gedeelte is gelegen in de 'Terassen'. Hier zullen 'walwoningen', geschakelde en vrijstaande woningen worden gebouwd. In dit gebied is van belang dat de positie van individuele woningen ten opzichte van andere woningen zeer zorgvuldig wordt gekozen. Het uitgangspunt is dat elke woning een optimaal uitzicht en hoogtebeleving geboden wordt. Dit uit zich in een berking van de maximale hoogte van deelgebied '2' (maximaal 2 bouwlagen) ten opzichte van deelgebied '1' (maximaal 3 bouwlagen). Daarnaast bedraagt de maximale dakhelling 15 graden (flauwe dakhelling).

Woongebied- Uit te werken-3

In het woongebied de Velden, plandeel 'de Scherven', zullen clusters van woningen worden gerealiseerd die als platte gebouwde entiteiten in het landschap liggen. De hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal 2 bouwlagen en deze woningen kennen ook een beperkte dakhelling (maximaal 15 graden) of zullen plat worden afgedekt. Met deze beperking in hoogte wordt verbinding met het omliggende landschap bevorderd.

Woongebied- Uit te werken-4

Dit gedeelte van de 'Velden' kent een meer gedifferentieerde stedenbouwkundige opzet. In dit gebied komen rijwoningen, 2-kappers en vrijstaande woningen voor. De regels in combinatie met de uit te werken bestemming op de verbeelding bieden die ruimte dan ook. De hoogte bedraagt hier maximaal 3 bouwlagen, zijnde maximaal 12 m. Daarnaast bedraagt de maximale dakhelling bedraagt 55 graden.

Woongebied- Uit te werken-5 en 6

In dit gebied zal de aansluiting worden gezocht met de bestaande 'Amerikaanse' wijk. Hier zullen vrijstaande woningen worden gerealiseerd die onderling een minimale afstand van 3 m tot elkaar hebben. De hoogte bedraagt hier in gebied '5'maximaal 3 bouwlagen, zijnde maximaal 12 m. In gebied '6' bedraagt de maximale hoogte 8 m, zijnde maximaal 2 bouwlagen. Daarnaast bedraagt in beide gebieden de maximale dakhelling 55 graden.

Dubbelbestemming `Waarde - Archeologie´ (artikel 14)

Deze bestemming geldt voor die delen in het plangebied, waarbij bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Middels de dubbelbestemming wordt hiervoor een regeling getroffen waarbij de mogelijk aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Algemene wijzigingsregels

Ten behoeve van de te realiseren ontsluiting van de wijk is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen binnen de 'Algemene wijzigingsregels'. Het exacte tracé van de weg is nog niet bekend en zou zelfs kunnen komen te liggen op de te verplaatsen milieustraat. Daarom is voor dit instrument gekozen. Er kunnen na wijziging maximaal twee rijstroken worden aangelegd.

Uit het akoestisch onderzoek (zie bijlage Akoestisch onderzoek totale plan Blixembosch NO te Eindhoven, Defenitief, Milieudienst SRE) blijkt dat de voorkeursgrenswaarde (Lden 48 dB- contour op een hoogte 4,5 meter) van de gebiedsontsluitingsweg ligt op circa 20 meter vanuit het midden van de weg. Dit uitgangspunt is vertaald naar de ligging (>20 m) van het wijzigingsgebied in relatie tot de dichtstbijzijnde gelegen gevels van woningen.

Het aan te leggen trace is over een voormalige stortplaats geprojecteerd. Op grond van de provinciale milieuverordening is daarom een ontheffing van de provincie voor de aanleg van de weg noodzakelijk. Zodra het exacte tracé en de daarmee gepaarde gaande grondbewerkingen bekend zijn kan de ontheffingsprocedure in gang worden gezet. Gelet op de conclusies uit de bodemrapporten ('Rapport Verkennend bodemonderzoek, locatie nabij geluidswal Blixembosch Oost Eindhoven, Definitief, Lankelma Geotechniek Zuid b.v., Oirschot, 30 mei 2008' en 'Aanvullend bodemonderzoek ter plaatse van de voormalige stortlocatie Esperheide Eindhoven, Definitief, Grontmij, Eindhoven, 30 november 2009') is het verkrijgen van een ontheffing mogelijk.

Geluidzone - industrie

De geluidzone ten behoeve van het bedrijventerrein is rechtstreeks overgenomen van het bestemmingsplan Ekkersrijt van de Gemeente Son en Breugel. Dit is een zone vanwege het nabijgelegen industrieterrein Ekkersrijt Noordwest. De geluidbelasting vanwege dit terrein mag buiten de gebiedsaanduiding 'geluidzone-industrie' niet meer bedragen dan 50 dB(A).

Geluidzone - weg

Een aantal woningen is gelegen in de 'Geluidzone-weg'. Deze contour van de geluidzone, die gelijkmatige verloopt, is een omhullende contour. Het akoestisch onderzoek daarentegen vertoond een afbeelding met 'grillige' vormen . 'Omhullend' wil zeggen dat 'uiteinden' van dat grillige verloop met elkaar zijn 'verbonden' om er zeker van te zijn dat elke geprojecteerde woning, met een hogere geluidbelasting dan 48dB, binnen de zone is gelegen. Via de regels wordt verzekerd dat bij de realisering van de woningen zal worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48dB uit de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek toont aan dat deze werkwijze haalbaar is.

Omdat de precieze locatie en omvang van de woningen in dit stadium nog niet bekend is, is gewerkt met de 'omhullende' contour. In de uitwerkingsplannen zal deze, indien de exacte locatie van de woningen bekend is, nader worden uitgewerkt. Ook wordt bij het verlenen van de bouwvergunning getoetst aan de voorkeursgrenswaarde.

Met behulp van maatwerk zal per woning(-blok) bekeken worden of wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde (48dB) en zo nee, hoe daaraan kan worden voldaan. Een 'dove' gevel is daarbij een oplossing. In zo'n gevel zijn geen te openen delen (ramen en deuren) opgenomen. De uiteindelijke positie van de woningen speelt bij dit maatwerk ook een grote rol, omdat woningen ten opzichte van elkaar een afschermende werking kunnen hebben.

Het uitgangspunt voor dit plan is dat niet gewerkt wordt met een ontheffing van de norm (48dB) via een besluit 'hogere waarden'. Dit is om de inspannings- en resultaatsverplichting, ten aanzien van het voldoen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder, in stand te laten. Dit is een beleidskeuze die voortvloeit uit het 'Hogere Waarden Beleid' (2010) waarin als uitgangspunt is aangegeven om voor uitleggebieden geen ontheffing te verlenen (paragraaf 3.1 Stedenbouwkundige overwegingen). Toch zal voor een blok woningen het voeren van een procedure hogere waarde inzake geluid wel nodig zijn. Het gaat om een gedeelte van de 'CPO-woningen' gelegen op de verbeelding in 'WG U4'. De procedure zal conform de Wet geluidhinder zijn afgerond voor de vaststelling van het plan in de gemeenteraad.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Algemene ontheffingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.