2.2.1 Structuurvisie Dongen 2020
Op basis van voornoemde constateringen en de ambities die in de gemeentelijke Structuurvisie Dongen 2020 (vastgesteld 10 december 2009) zijn aangegeven, gelden voor de ruimtelijke-functionele ontwikkeling van het plangebied de volgende beleidsdoelstellingen.
- consolideren;
- versterken van het centrumgebied;
- versterken detailhandelsvoorzieningen;
- behoud van de ruimtelijke kwaliteit;
- behouden en versterken van functiemenging door beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis.
Deze doelstellingen worden als volgt ingevuld.
-
Consolideren. Consolidatie van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie betekent dat het bestemmingsplan in belangrijke mate is gericht op het vastleggen van bestaande functies en waarden (voor zover relevant). Tevens is het bestemmingsplan afgestemd op de reeds toegestane planologische ontwikkelingsmogelijkheden van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze ontwikkelingsmogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en/of milieukwaliteiten en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Daarnaast is het ruimtelijk-stedenbouwkundig en uit oogpunt van rechtszekerheid van belang om bepaalde woningtypologieën vast te leggen.
-
Versterken centrumgebied. Het verbeteren van de stedenbouwkundige kwaliteit van het centrumgebied is van groot belang voor het functioneren van het centrumgebied als geheel. Doel is het creëren van een heldere ruimtelijke structuur, het vergroten van de samenhang tussen de verschillende deelgebieden en het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit van de afzonderlijke deelgebieden. Aandachtspunten zijn de zonering van de centrumfuncties, de relatie met parkeervoorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte.
-
Versterken detailhandelsvoorzieningen: De gemeente zet in op het behoud en waar mogelijk versterken van het detailhandelsvoorzieningenniveau in het centrum van Dongen. Indien de voorzieningen niet op het peil zijn die nodig worden geacht, zal de gemeente tot actie overgaan. Wanneer zich daarnaast vanuit de markt concrete vragen en initiatieven voordoen zal de gemeente zich actief inspannen om aan deze initiatieven op de daarvoor bestemde plekken mee te werken en daarmee in deze gebieden detailhandelsvoorzieningen op een goed niveau te houden.
-
Behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Gestreefd wordt naar het behoud van beeldkwaliteit en van structurele groengebieden, waaronder het Park Vredeoord als kwaliteitsdrager binnen het verstedelijkte gebied. Voor zover de beeldkwaliteit ruimtelijk-stedenbouwkundig van belang is, wordt dit in het voorliggend bestemmingsplan geregeld (bevestigd).
-
Behouden en versterken van functiemenging door beroepsmatige en/of
bedrijfsmatige activiteiten-aan-huis. Activiteiten die een onevenredige hinder voor het woonmilieu en onevenredige afbreuk van het woonkarakter van de wijk of buurt veroorzaken zijn niet toegestaan. Voor zover niet-woonfuncties niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, zijn deze voor een aantrekkelijk en levendig woon- en verblijfsklimaat wel gewenst. Gedacht kan onder meer worden aan traditionele vrije beroepen (arts, notaris, advocaat) en andere bedrijfsmatige activiteiten (kapsalons, pedicures, makelaars, kinderopvang). Deze functies komen vaak in combinatie met de woonfunctie voor. Bij de beoordeling van deze functies is het onder meer van belang of de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit, de woonfunctie primair en in ruimtelijke zin gehandhaafd blijft en er geen onevenredige nadelige invloed op de verkeersafwikkeling en parkeerbalans ontstaat.
2.2.2 Visiedocument centrumgebied
De gemeenteraad heeft op 11 september 2008 het Visiedocument Centrumgebied vastgesteld. Dit document is richtinggevend voor ontwikkelingen in het centrumgebied en gebaseerd op het Scenario Wonen en het Beeldkwaliteitplan zoals deze eerder door de gemeenteraad zijn vastgesteld. In het visiedocument wordt aangegeven wat het beoogde eindresultaat is van de herontwikkeling van het centrumgebied. Het stedenbouwkundig model (onderdeel uitmakend van de visie) toont de ontwikkellocaties en geeft de voorgestane functies aan. In het stedenbouwkundig model gaat men uit van zeven speerpunten: eigenheid en identiteit, winkelcircuit, verkeer, veiligheid, verborgen schatten, inrichting, levendigheid en sfeer en mix van functies en heeft diverse projecten benoemd. Het gaat hierbij om onder andere de volgende projecten:
- winkelcentrum (aanwenden voor wonen, winkels en horeca);
- Biezenplein (aanwenden voor wonen, winkels en horeca);
- Binnenhof (= Gerba Windsor-terrein, aanwenden voor wonen).
Vastgesteld is inmiddels (2010) dat een integrale ontwikkeling van de projecten, zoals benoemd in het visiedocument, de komende jaren financieel niet haalbaar is. Ingezet op een gefaseerde ontwikkeling, waarbij per project de planvorming (voorbereiding, juridisch-planologische regeling en uitvoering) nader zal worden gedetailleerd.
De projecten zijn voor zover deze reeds concreet zijn of in uitvoering zijn in het voorliggend bestemmingsplan geregeld.
2.2.3 Detailhandelstructuurvisie
De gemeenteraad heeft op 20 december 2012 de 'Visie op de detailhandelsstructuurvisie voor de gemeente Dongen1' vastgesteld. Om nieuwe detailhandelsplannen en -initiatieven adequaat te kunnen toetsen is deze detailhandelsstructuurvisie opgesteld. Het zwaartepunt van het winkelaanbod ligt in het centrum van Dongen. Onder voorwaarden is detailhandel op andere locaties mogelijk.
Om dit te realiseren stellen we voor te kiezen voor het volgende beleid:
-
1.
Primair kiezen voor versterking van het winkelaanbod in het centrum; geen
medewerking aan concurrerende ontwikkelingen hierbuiten. Toelichting: voorkomen moet worden dat subcentra gerealiseerd (kunnen) worden in de gemeente/kern van Dongen die het functioneren van het centrumgebied ondermijnen.
-
2.
Uitbreiding van bestaande winkels buiten het centrum alleen mogelijk als er geen
andere geschikte locatie beschikbaar is. Toelichting: het moet wel mogelijk kunnen zijn om een winkel die nu al buiten het centrum van de gemeente/kern is gevestigd uitbreidingsruimte te geven of zich te vestigen op een andere locatie buiten het centrum als uit onderzoek blijkt dat er geen geschikte andere locatie binnen het centrum/de kern aanwezig is.
-
3.
Positieve grondhouding tegenover schaalvergroting van supermarkten in Dongen. Toelichting: de kracht van Dongen als winkelplaats is het zeer complete aanbod aan supermarkten. De gemeente staat positief tegenover schaalvergroting van de supermarkten omdat deze opschaling simpelweg nodig is om aantrekkelijk (concurrerend) te blijven voor de moderne consument die een compleet assortiment en ruime keuzemogelijkheden wil. Daarmee is schaalvergroting van de supermarkten in Dongen cruciaal om voldoende (lokale) boodschappenbestedingen aan Dongen te blijven binden en de sterke positie van Dongen binnen de dagelijkse sector te behouden.
-
4.
'Nee, tenzij' voor detailhandel op Dongense bedrijventerreinen. Toelichting: detailhandel is – in lijn met het beleid tot op heden – in principe niet toegestaan op de Dongense bedrijventerreinen en bovendien met het oog op versterking van het centrum ook ongewenst. Detailhandel als nevenactiviteit bij een bedrijf met een andere hoofdactiviteit is alleen toegestaan als het gaat om specifiek aan de hoofdactiviteit (onder andere productie, groothandel, installatie) gerelateerde of die hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel, detailhandel die is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in termen van omzet en benutte bedrijfsruimte, en als de verkoopruimte maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bvo) bedraagt (maximum 150 m² bvo).
-
5.
Grootschalige en perifere detailhandel (PDV/GDV) concentreren op Tichelrijt. Toelichting: het brancheaanbod op locaties die plek bieden aan PDV/GDV moet complementair zijn aan dat in de overige winkelgebieden van Dongen, het centrum in het bijzonder.
-
6.
Internetafhaalpunten/webwinkels als ondergeschikte activiteit toestaan op
bedrijventerreinen (Tichelrijt in het bijzonder). In het geval van internetverkoop als
hoofdactiviteit (ofwel: een afhaalpunt dat functioneert als een winkel) primair het
centrum als vestigingsgebied hanteren. Toelichting: met de groeiende internetverkoop neemt ook het leveren en verkopen van goederen via zogenaamde afhaalpunten, ook wel 'collection & delivery points' genoemd, toe. Deze afhaalpunten en webwinkels doen meestal een beroep op vestiging op bedrijventerreinen, ook in Dongen. Onder voorwaarden zijn internetdetailhandelsactiviteiten als ondergeschikte activiteit bij een bedrijf toegestaan.
-
7.
Verkoop als kleinschalige nevenactiviteit toestaan bij agrarische ondernemers
(boerderijwinkels), indien de nevenactiviteit in het verlengde ligt van de
hoofdactiviteit. Toelichting: Naast reguliere agrarische activiteiten wordt dan ook door sommige agrarische ondernemers naar alternatieve inkomstenbronnen gezocht, zoals de verkoop van (eigen) producten rechtstreeks aan consumenten. Dergelijke activiteiten zijn onder voorwaarden toegestaan, mits het geen concurrentie gaat vormen met het centrum.
-
8.
Nieuw elan voor de weekmarkt: onderzoeken mogelijkheden verplaatsing. Toelichting: de Dongense weekmarkt leidt thans een tanend bestaan. De huidige locatie is een van de oorzaken. Een verplaatsing naar een nieuwe locatie in of grenzend aan het kernwinkelgebied kan een impuls betekenen voor de weekmarkt.
2.2.4 Evenementen
Hierna volgt een korte toelichting op het aspect evenementen. In Dongen vinden jaarlijks vele evenementen plaats (in het centrum van Dongen circa 30 evenementen per jaar). Het aanbod varieert van rommelmarkten tot muziekfestivals (Musis Event Young Edition) en van sportevenementen (Beach Tennis Evenement) tot themamarkten (kerstmarkt). De evenementen vinden grotendeels plaats op pleinen, wegen en in het openbaar groen. De evenementen zijn opgenomen in de gemeentelijke evenementenkalender. In hoofdstuk 4.3 van deze toelichting is een motivering opgenomen over de juridische-planologische aspecten van evenementen in de openbare ruimte. De motivering is opgenomen in de toelichting op de bestemmingen waarbinnen de evenementen plaatsvinden.