Centrum

2.1 Analyse plangebied

Historische ontwikkeling Dongen en plangebied

De kern Dongen is ontstaan aan de Donge en ontwikkeld in aansluiting op de oorspronkelijke bebouwingslinten van de Lage Ham, Hoge Ham-Sint Josephstraat-Eindsestraat en de Kerkstraat met de kerk als oriëntatiepunt voor het centrum van Dongen.

Ruimtelijke structuur

De structuur van het centrumgebied wordt vooral bepaald door de 'vijfhoek' Hoge Ham, Tramstraat, Kardinaal van Rossumstraat en Gasthuisstraat. De Hoge Ham vormt daarin van oudsher het belangrijkste element. Het Looiersplein markeert het ruimtelijk-functioneel zwaartepunt. Binnen de 'vijfhoek' vormen het woongebied Geer-Oranjeplein, Rosariopark en het Park Vredeoord-Wilhelminaplein grote homogene gebieden. De diverse binnengebieden daarentegen tonen een grote variatie in omvang, gebruik en bebouwingswijze. De binnenterreinen tussen de Mgr. Schaepmanlaan en de Hoge Ham zijn in dit bestemmingsplan grotendeels herbestemd en bieden hiermee een nieuwe invulling van de binnenterreinen.

In de beeldvorming is de Hoge Ham het meest karakteristiek. De bebouwing toont een grote variatie in architectuur, ouderdom, type en functie. De grote gebouwen (villa's, kerk, het gemeentehuis en dergelijke) liggen verspreid aan deze straat. De Laurentiuskerk is een belangrijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur. In de Gasthuisstraat en de Tramstraat is nog sprake van veel variatie maar van een bescheidener karakter en met minder bijzondere elementen. In de overige straten is het bebouwingspatroon en het beeld tamelijk homogeen.

De openbare ruimte heeft in de 'vijfhoek' een steenachtig karakter. Bomen komen hierin maar sporadisch voor op specifieke plekken in relatie tot de bebouwing. Voorbeelden van dergelijke kleinschalige groenelementen zijn de rand van de St. Laurentiuskerk, de ruimte aan weerszijden van de Hoge Ham ter hoogte van villa Vredeoord en supermarkt, de hoek Hoge Ham-Biezen en het Looiersplein. Groenelementen van structurele betekenis vormen het Park Vredeoord-Wilhelminaplein, het Oranjeplein, de Mgr. Schaepmanlaan en Min. Goselinglaan. De binnenterreinen worden merendeels voor bedrijven en parkeren benut. Bij functieveranderingen op binnenterreinen neemt de verstening veelal toe door aanleg van parkeerterreinen ten behoeve van centrumfuncties. Dit kan ten koste gaan van de continuïteit en kwaliteit van de straatwand. Dit is aan de orde ter plaatse van enkele open gaten aan de Hoge Ham.

Ruimtelijk-functionele analyse

Het centrumgebied van Dongen heeft een kenmerkende structuur. In het verleden heeft zich een ontwikkeling van centrumfuncties voorgedaan langs de Tramstraat en de Hoge Ham. Op de locatie waar beide straten elkaar raken, is het huidige hart van het centrumgebied, het Looiersplein, ontstaan. De structuur van het stratenpatroon maakt dat het centrumgebied van Dongen te omschrijven is als een (winkel)haak met in de oksel van deze haak een verdichting (het Looiersplein). Dit Looiersplein heeft zich steeds meer tot het centrumhart ontwikkeld.

Binnen het centrumgebied is sprake van duidelijke functie- en sfeerdifferentiatie. Zowel in de Hoge Ham als in de Tramstraat is sprake van een gemengd functiepatroon dat zich naar het centrumgebied toe verdicht. Tussen de Mgr. Poelsstraat en de Mgr. Ariënsstraat is de Hoge Ham te kenmerken als een kantoorgebied met voornamelijk baliefuncties. De banken en andere kantoren langs dit deel van de Hoge Ham zijn gebaat bij een goede autobereikbaarheid en hebben allen parkeergelegenheid naast en achter de gebouwen.

Het winkelgebied start in de Hoge Ham bij De Cammeleur en in de Tramstraat ter hoogte van de Sint Josephstraat. Binnen dit gebied is sprake van een vrijwel gesloten winkelfront. Het Looiersplein vormt het hart van het winkelgebied. Het Looiersplein is een autovrij winkelgebied.

Mede als gevolg van het beleid van de afgelopen jaren is er sprake van een steeds hechter functionerend kernwinkelgebied.

Buiten het winkelgebied overheerst de woonfunctie met incidenteel een andere functie. Het woningbestand is veelal verouderd. De leefbaarheid staat plaatselijk enigszins onder druk als gevolg van de verkeersdrukte, de parkeersituatie, de invloed van bedrijven of de beperkte kwaliteit van de openbare ruimte. Consolidatie van de woonfuncties vraagt de nodige aandacht. De realisatie van de centrumring met woningen biedt een kwalitatieve en kwantitatieve versterking van de woonfunctie.

De afgelopen jaren zijn vele (kleine) bedrijven als gevolg van het beleid verdwenen uit het centrumgebied. Het betreft uiteenlopende bedrijven zoals aannemingsbedrijven, handelsondernemingen, garagebedrijven, installatiebedrijven en dergelijke, en grotere bedrijven op de voormalige binnenterreinen: het metaalbewerkingsbedrijf Rosario aan de westzijde van de Hoge Ham en schoenfabriek Gerba Windsor aan de oostzijde daarvan.

Ruimtelijke ontwikkelingen blijven de komende jaren naar verwachting vooral beperkt tot vervangende nieuwbouw en aanpassingen (uitbreiding, beëindiging) van winkels, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Op beheersniveau zullen ontwikkelingen aan de orde zijn, gericht op het inspelen op actuele eisen en wensen met betrekking tot de centrumontwikkeling en de woningvoorraad (bouw- en woontechnische aanpassingen).