Dongen Buitengebied

6.10 Analyse bebouwingsconcentraties

Als bebouwingsconcentraties zoals bedoeld in de provinciale nota Buitengebied in ontwikkeling worden de volgende zes bebouwingslinten aangemerkt:

• Klein Dongenseweg.
• Vaartweg.
• Groenstraat.
• Eindsestraat / Breedstraat.
• Westerlaan.
• Doelstraat.

Een nadere precisering van de ruimtelijke kwaliteiten is nodig om toekomstige ontwikkelingen zo goed mogelijk op die karakteristiek aan te laten sluiten.

De kenmerken van de bebouwingslinten zijn in de Welstandsnota globaal vastgelegd. Enerzijds zijn deze niet gedifferentieerd naar de verschillende linten, anderzijds zijn de aandachtspunten en criteria gedetailleerder vastgelegd dan in dit kader noodzakelijk is. Bij verbouwplannen kan zoveel mogelijk naar deze welstandsnota worden verwezen om het gewenste kwaliteitsbeeld te waarborgen.

In het vigerende bestemmingsplan Dongen Buitengebied 1997 zijn enige relevante kenmerken in de bestemmingswijze vastgelegd zoals de open gaten in het lint (agrarische bestemming zonder bebouwing) en de rooilijn en tuinen van de (burger)woningen.

In een bijlage zijn bovendien de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in een lijst opgenomen. De belangrijkste architectonische details zijn in het betreffende voorschrift als toetsingscriterium vastgelegd.

Algemene kenmerken

De volgende ruimtelijke en landschappelijke kenmerken van de zes genoemde linten zijn voor alle gebieden van toepassing:

• menging van agrarische en woonfuncties met incidenteel andere bedrijfsfuncties;
• toename van de dichtheid in bebouwing in de nabijheid van de kernen;
• de situering van bebouwing evenwijdig met het slagenpatroon in het landschap;
• variatie in rooilijn;
• groene buitenruimten aan de voorzijde van de panden;
• open gaten in het lint, waardoor het slagenlandschap en de achterliggende ontginningsbases zichtbaar en beleefbaar is;
• kappen op de gebouwen, meestal haaks op de weg;
• bijgebouwen merendeels achter de bebouwing aan de weg;
• karakteristieke straatprofielen, die per lint verschillen.

De ruimtelijke kenmerken worden hierna per bebouwingslint beschreven en geïllustreerd met een figuur.

Klein Dongenseweg

Voor dit lint zijn de volgende ruimtelijke kwaliteiten van belang:

• open houden nog bestaande vizieren (zichtlijnen gericht op het landschap), die de structuur van het landschap nog leesbaar maken; het betreft drie stukken bij de Hoge Dijk en Watersticht, één stuk bij de Bolkensteeg en twee smalle stukken aan de kant van Dongense Vaart;
• versterken lange lijnen met beplanting (Watersticht en toegangsweg landbouwperceel);
• richting van bebouwing (nokrichting) in relatie tot perceelsrichting consequent vasthouden (bebouwing evenwijdig met verkaveling in plaats van evenwijdig met de weg);
• voorruimte voor kassen of andere grootschalige functie groen inkaderen;
• voorruimte maximaal 50% verharden, parkeren bij voorkeur niet in de voortuin.

Figuur 6.4. Klein Dongenseweg

Vaartweg

Het karakteristieke beeld stemt grotendeels overeen met dat van de Klein Dongenseweg.

Het profiel met water en een dubbele bomenrij is zeer kenmerkend voor dit lint.

De weg ligt in dit deel eenzijdig. De overzijde is bereikbaar via bruggetjes of dammen.

In het noordelijke deel van het lint zijn de percelen over het algemeen groter, richting Dongen Vaart treedt verdichting van bebouwing op.

De volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken zijn van belang:

• handhaving van de breedte van de percelen aan de noordzijde;
• aan weerszijden de brede vizieren open houden voor de beleving van de landschappelijke structuur (openheid, richting slagenpatroon);
• richting van de bebouwing evenwijdig aan de slagenverkaveling consequent vasthouden;
• voorruimte groen houden / groen inkaderen;
• verharding (bijvoorbeeld voor parkeren) bij voorkeur achter deze zone (maximaal 50% verharding).

Figuur 6.5. Vaartweg

Groenstraat

Kenmerkend voor dit lint is het groene beeld. Veel erfbeplanting met hagen en grote bomen in de tuinen en op de perceelsgrenzen. Burgerwoningen worden afgewisseld met agrarische bedrijven. De percelen zijn breed. Verspreid zijn er open stukken met doorkijkjes.

Het gedeelte tussen de Middellaan en de Laagstraat is door het vele groen besloten. Het deel ten noorden van de Laagstraat is veel opener.

Het profiel is intiem door de smalle verhardingsbreedte en de brede groene grasbermen.

De volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken zijn van belang:

• waarborgen van doorzichten richting de kern in verband met cultuurhistorisch waardevolle oude bouwlanden;
• brede percelen vasthouden;
• groene inkadering percelen, in bijzonder voortuin;
• geen duidelijk bebouwingspatroon; bebouwing bij voorkeur afdekken met een schuin dak.

Figuur 6.6. Groenstraat

Eindsestraat/Breedstraat

Deze lange uitloper van de kern kent een gemengd functiepatroon. Burgerwoningen en bedrijven wisselen af met agrarische bedrijven. Dit beïnvloed het beeld sterk. In het wegprofiel domineert de verkeersfunctie. In de oostelijke helft verschiet het stenen beeld in een groene weg met bomen en boselementen. Ook de percelen worden breder, doorkijkjes talrijker.

Bedrijven hebben doorgaans veel verharding en zijn soms zeer groot in vergelijking met de kleinschalige lintbebouwing.

Het bebouwingspatroon varieert. Aan de westkant staat veel bebouwing dicht bij de straat en zijn veel percelen smal. In het oostelijk deel schuift de rooilijn veelal meer terug. Incidentele, ver teruggelegen bebouwing met groene voorruimten vormen bijzondere plekken in dit dichte lint. De Breedstraat ligt ingeklemd tussen het woongebied Hoge Akker en het lange lint van de Eindsestraat. Het gebogen wegbeloop, de dichtheid van losliggende bebouwingsclusters en de doorkijkjes zijn kenmerkend voor deze omgeving. Na de bocht verandert het beeld met een duidelijke schaalsprong.

De volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken zijn van belang:

• bredere perceellering in oostelijke helft en zuidzijde vasthouden;
• groene open voorruimte bij teruggelegen bebouwing waarborgen; bij bedrijven met veel verharding vergroening in voorste deel aan lint (inkaderen parkeerruimte);
• doorzichten in oostelijke helft vasthouden;
• bedrijfsbebouwing achter lint situeren; met schuin dak afdekken; lengterichting dominant;
• schaal bebouwing Breedstraat als combinatie van woning en bedrijfsbebouwing vasthouden; doorzichten aan buitenrand waarborgen;
• bomenrij langs zandpad tussen Breedstraat en Kwartelweg handhaven als markering slagenpatroon en afscherming bebouwing (kassen) langs Breedstraat.

Figuur 6.7. Eindsestraat/Breedstraat

Westerlaan

Westerlaan-Laagstraat

De westzijde van de Westerlaan vormt een sterk contrast met de planmatige woonbebouwing aan de oostzijde. Het bebouwingspatroon aan de Laagstraat is gevarieerd. Kleinschalige woonbebouwing wordt afgewisseld met grotere bedrijfsgebouwen. De randbeplanting rond of op deze ruimere percelen kadert deze bijzondere elementen stevig in. Het Dorpspad geeft een geleding van de open ruimte naar de Groenstraat. De knooppunten met aantakkende wegen als het Dorpspad, de Noorderlaan en de Laagstraat zijn open waardoor het landschap beleefbaar blijft.

De volgende kwaliteitskenmerken zijn van belang:

• brede perceellering, met name in noordelijk deel, vasthouden als schaalverschil van woongebied naar agrarisch omgevingovergang;
• ruime doorzichten op de knooppunten van aantakkende wegen open houden;
• groene inkadering van percelen, in het bijzonder achter de lintbebouwing ter markering van de open tussenruimte naar de Groenstraat;
• bedrijfsbebouwing achter het lint situeren; zadeldaken toepassen.

Figuur 6.8. Westerlaan

Doelstraat

Dit gebied ligt enigszins afzijdig van de kern tussen grote infrastructurele elementen als Middellaan, Westerlaan en kanaal. De bosstroken aan de noord- en oostrand versterken deze geïsoleerde ligging. Grote elementen zoals het tenniscomplex vallen nauwelijks op in deze besloten omgeving. De kleinschalige lintbebouwing ligt verspreid aan de weg. De begrensde openheid van de achterliggende ruimtes bepaalt de kwaliteit van deze omgeving.

De volgende kwaliteitselementen zijn van belang:

• gevarieerd bebouwingspatroon in groene coulissen vasthouden;
• stevige groene inkadering van grotere bebouwingselementen waarborgen;
• grillige rooilijn in afstand en richting handhaven;
• doorzichten naar open ruimten waarborgen; geen verdichting in open ruimten.

Figuur 6.9. Doelstraat