Heusden komgebied

Artikel 13 Wonen

13.1 Bestemmingsomschrijving.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' voor de verkoop van tuinhuisjes, speeltoestellen, tuinhout en tuinmeubels alsmede de verkoop van goederen uit faillissementen, partijgoederen en B-keus materialen voor zover het betreft (oude) bouwmaterialen, alsmede de daaruit voortvloeiende timmerwerkzaamheden en transportwerkzaamheden;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kapsalon' als kapsalon;
• d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
• e. met de daarbij behorende voorzieningen.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 24.2.

13.2 Bouwregels

13.2.1 Algemeen

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. vrijstaande, geschakelde en aaneengesloten woningen;
• b. meergezinswoningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
• c. bijgebouwen;
• d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

13.2.2 Regels ter plaatse van het bouwvlak

• a. Hoofdgebouwen dienen in het bouwvlak te worden gebouwd en bijgebouwen mogen in het bouwvlak worden gebouwd.
• b. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' waar het bepaalde onder d. van toepassing is.
• c. Het aantal woningen per bouwperceel mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal woningen binnen dat bouwperceel op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' waar het aangeduide aantal woningen is toegestaan. Woningsplitsing is niet toegestaan.
• d. Ter plaatse van de aanduiding 'maximaal bebouwd oppervlak' mag de bebouwde oppervlakte niet meer bedragen dan de genoemde oppervlakte.
• e. In aanvulling op het bepaalde onder d. mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' 60 m2 extra aan bijgebouwen worden gebouwd met dien verstande dat het totale oppervlakte aan hoofd- en bijgebouwen op het bouwperceel niet meer bedraagt dan 260 m2.
• f. De voorgevel dient ten minste voor 70% in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens te worden gebouwd.
• g. De voorgevelbreedte van de woning dient ten minste 5,40 meter te bedragen.
• h. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 6,50 meter tenzij anders aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte (m) en dakhelling (graden)'.
• i. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11,50 meter tenzij anders aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte (m) en dakhelling (graden)'.
• j. De dakhelling mag, indien aangeduid, niet meer bedragen dan aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte (m) en dakhelling (graden)'.

13.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'

• a. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
• b. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag het vlak volledig worden bebouwd, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. 'maximum bebouwd oppervlak 60 m2', waar per hoofdgebouw niet meer dan 60 m2aan bouwwerken tot maximaal 50% van het bij de woning behorende vlak mag worden opgericht met dien verstande dat voldaan wordt aan het bepaalde onder 13.2.2 onder e;
  • 2. 'maximum bebouwd oppervlak 90 m2', waar per hoofdgebouw niet meer dan 90 m2aan bouwwerken tot maximaal 50% van het bij de woning behorende vlak mag worden opgericht;
  • 3. 'maximum bebouwd oppervlak 120 m2', waar per hoofdgebouw niet meer dan 120 m2aan bouwwerken tot maximaal 50% van het bij de woning behorende vlak mag worden opgericht;
  • 4. 'maximum bebouwd oppervlak 20 m2', waar per hoofdgebouw niet meer dan 20 m2aan bouwwerken mag worden opgericht.
• c. De goothoogte van een bijgebouw mag niet meer bedragen dan 3,25 meter tenzij anders aangeduid.
• d. Bijgebouwen mogen worden afgedekt met een kap mits de bouwhoogte van het bijgebouw niet meer bedraagt dan 5,50 meter tenzij anders aangeduid.
• e. Brandgangen dienen vrij te blijven van bebouwing tot een minimale breedte van 1,20 meter.

13.2.4 Regels ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-stalling'

• a. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-stalling' mag uitsluitend een stalling voor paarden gebouwd worden.
• b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-stalling' mag het vlak volledig worden bebouwd.
• c. De goothoogte van de stalling mag niet meer bedragen dan 3,25 meter.
• d. De stalling mag mogen worden afgedekt met een kap mits de bouwhoogte van de stalling niet meer bedraagt dan 5,50 meter.

13.2.5 Overige regels met betrekking tot bebouwing

• a. Het bouwvlak c.q. de voorgevel mag niet door bebouwing worden overschreden, met uitzondering van overschrijding ten behoeve van:
  • 1. de bouw van erkers en balkons, mits:
    • de breedte maximaal 40% van de naar de weg gekeerde grens van het bouwvlak bedraagt;
    • de diepte van de erker niet meer dan 1,00 meter bedraagt;
    • de hoogte van de erker maximaal de hoogte van de begane grondlaag bedraagt;
    • de afstand tot de bestemming Verkeer of Groen niet minder dan 3,00 meter bedraagt;
  • 2. luifels boven de voordeur mits:
    • de breedte maximaal 150% van de breedte van de voordeur bedraagt;
    • de diepte niet meer bedraagt dan 1,00 m;
    • de afstand tot de bestemming Verkeer niet minder dan 3.00 meter bedraagt;
  • 3. de bouw van één carport, met dien verstande dat:
    • de carport minimaal 1,00 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen;
    • de oppervlakte max. 25 m² buiten het bouwvlak en aanduiding 'bijgebouwen' bedraagt;
    • indien de carport is gelegen op de hoek van een hoekperceel de afstand tot de bestemming Verkeer minimaal 2,00 meter bedraagt;
• b. Binnen het bestemmingsvlak mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3,25 meter bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen waarvan de hoogte niet meer dan 1,00 meter mag bedragen of niet meer dan 2,00 meter indien:
  • 1. gelegen minimaal 1,00 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw, uitgezonderd bij de hoek van hoekpercelen, waarvoor geldt minimaal 3,00 meter achter de voorgevel en 45 graden uit de hoek van de achterliggende woning; en
  • 2. gelegen minimaal 1,00 meter uit de bestemming Verkeer of Groen.
• c. Aan de van de weg afgekeerde zijde (achterzijde) van het bouwvlak mag een dakterras opgericht worden, mits:
  • 1. het dakterras gerealiseerd wordt op een bijgebouw;
  • 2. de breedte niet meer bedraagt dan de breedte van het hoofdgebouw;
  • 3. de hoogte van de afscheiding maximaal 1,20 meter hoger is dan de goothoogte van het bijgebouw;
  • 4. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, nadere eisen stellen conform het bepaalde in artikel 20.3.

13.4 Afwijken van de bouwregels

13.4.1 Afwijking voor het overschrijden van de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor het realiseren van een groter dan het toegelaten oppervlak aan bijgebouwen, onder de voorwaarden dat:

• a. de oppervlakte aan bijgebouwen met niet meer dan 20% wordt overschreden;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag het vlak voor niet meer dan 50% worden bebouwd;
• c. sprake is van een CIZ-indicatie of daarmee vergelijkbare indicatie;
• d. de noodzaak vanuit een goede of doelmatige functionele, stedenbouwkundige, bouwkundige of architectonische inpassing wordt aangetoond;
• e. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
• f. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.4.2 Afwijking voor het overschrijden van de maximale hoogte van erfafscheidingen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor het realiseren van erfafscheidingen met een hoogte van maximaal 2,00 meter op een afstand van minder dan 1,00 meter uit de bestemming Verkeer of Groen onder de voorwaarden dat:

• a. de erfafscheiding minimaal 1,00 meter achter de lijn in het verlengde van de feitelijke voorgevel van de woning (gelet op de oriëntatie van de woning en situering van de woning op het bouwperceel) ligt;
• b. gelet op de situering en/of wijze van uitvoering van de erfafscheiding, geen nadelige gevolgen voor de verkeersveiligheid ontstaan;
• c. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
• d. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.4.3 Afwijking voor het toestaan van een carport op minder dan 2 meter uit de bestemming Verkeer

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor het realiseren van een carport bij hoekpercelen op minder dan 2,00 meter uit de bestemming Verkeer onder de voorwaarden dat:

• a. gelet op de situering en/of wijze van uitvoering van de carport, geen nadelige gevolgen voor de verkeersveiligheid ontstaan;
• b. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
• c. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.5 Specifieke gebruiksregels

13.5.1 Specifieke gebruiksregels van de gronden

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden anders dan voor:

• a. parkeren ter plaatse van een oprit;
• b. groen en/of tuin;
• c. oppervlakteverhardingen;
• d. opslag, overeenkomstig het normale toegelaten gebruik.

13.5.2 Specifieke gebruiksregels van de opstallen

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de opstallen:

• a. voor bewoning, indien het een vrijstaand bijgebouw betreft, tenzij een vergunning is verleend voor mantelzorg;
• b. voor kamerverhuur tenzij hiervoor een vergunning is verleend;
• c. voor aan huis gebonden bedrijven en ambachtelijke doeleinden tenzij hiervoor een vergunning is verleend;
• d. industriële doeleinden;
• e. als beroepsmatige werk- en/of opslagruimte tenzij hiervoor een vergunning is verleend;
• f. het gebruik van de verdieping als kapsalon ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kapsalon';
• g. voor bedrijfsdoeleinden, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie .*'. Ter plaatse is een bedrijf van de aangeduide categorie toegestaan zoals opgenomen in bijlage 1;
• h. voor detailhandel, anders dan als ondergeschikte activiteit in verband met het toegestane gebruik en behoudens ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', waar de verkoop van de in de bestemmingsomschrijving genoemde producten is toegestaan;
• i. voor groothandel, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', waar naast detailhandel in de in de bestemmingsomschrijving genoemde producten ook groothandel in die producten is toegestaan;
• j. voor dienstverlening;
• k. voor horeca;
• l. voor kantoren;
• m. voor recreatie;
• n. als verkooppunt voor motorbrandstoffen of andere explosiegevaarlijke stoffen;
• o. voor opslag, anders dan in verband met het toegestane gebruik, die valt onder de Wet milieubeheer;
• p. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-verblijf van personen uitgesloten', voor verblijf van personen;
• q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-stalling', anders dan voor stalling van paarden.

13.6 Afwijken van de gebruiksregels

13.6.1 Afwijking voor een aan huis gebonden beroep, aan huis gebonden bedrijf of ambachtelijk bedrijf

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep, een aan huis gebonden bedrijf of ambachtelijk bedrijf, mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat:

• a. de bedrijfsactiviteiten zich beperken tot een oppervlakte van maximaal 50 m² onder de voorwaarde dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. de activiteiten uitsluitend door de bewoner uitgevoerd worden;
• c. de activiteiten qua aard en omvang passen in een woonomgeving waarbij de activiteiten geen ernstige of onevenredige hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de omgeving;
• d. de activiteiten niet vergunningsplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer;
• e. het aan huis gebonden bedrijven betreft zoals opgenomen in bijlage 3 bij deze regels of het bedrijfsactiviteiten betreffen van categorie 1-bedrijven volgens de toegesneden Staat van bedrijfsactiviteiten, die als bijlage 1 is opgenomen bij deze regels, dan wel naar oordeel van burgemeester en wethouders daarmee vergelijkbare activiteiten;
• f. er geen detailhandel ter plaatse plaatsvindt, anders dan ondergeschikt en inherent aan het toegestane gebruik;
• g. het gebruik niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
• h. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.6.2 Afwijking voor het realiseren van een mantelzorgvoorziening in een vrijstaand bijgebouw

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor realisering van een mantelzorgvoorziening in een vrijstaand bijgebouw, onder de voorwaarden dat:

• a. de mantelzorgvoorziening bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden;
• b. de behoefte aan mantelzorg aangetoond is;
• c. de woonruimte geen eigen huisnummer heeft;
• d. het oppervlak van de mantelzorgvoorziening maximaal 80 m² bedraagt;
• e. de mantelzorgvoorziening qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning;
• f. de mantelzorgvoorziening niet leidt tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
• g. zodra de noodzaak van de mantelzorgvoorziening is komen te vervallen, het gebruik als woonruimte wordt beëindigd.

13.6.3 Afwijking voor kamerverhuur

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor de huisvesting voor kamerverhuur in een woning en/of aangebouwde bijgebouwen, onder de voorwaarden dat:

• a. aangetoond wordt dat kamerverhuur noodzakelijk is vanuit een behoefte van bedrijven uit de directe omgeving aan (tijdelijke) werknemers of voor de huisvesting van jongeren;
• b. deze huisvesting plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing;
• c. er minimaal 12 m² verblijfsgebied per persoon aanwezig is;
• d. het aantal personen dat een kamer huurt per woning inclusief aangebouwde bijgebouwen niet meer bedraagt dan 6;
• e. binnen een straal van 150 meter maximaal één locatie voor kamerverhuur is toegestaan;
• f. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
• g. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.6.4 Afwijking voor het toestaan van een bed & breakfast

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken om als nevenactiviteit een bed & breakfast voorziening en dergelijke toe te staan, onder de voorwaarden dat:

• a. bed & breakfast vindt plaats in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen;
• b. de gebruiksruimte voor bed & breakfast bedraagt niet meer dan 50 m2, met een maximum van 6 (éénpersoons)bedden;
• c. binnen een straal van 150 meter maximaal één locatie voor bed & breakfast is toegestaan;
• d. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
• e. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

13.7 Wijzigingsbevoegdheid

13.7.1 wijziging in de bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Wonen' wijzigen in de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' voor het plaatsen van masten ten behoeve van telecommunicatie en alarmering, onder de voorwaarden dat:

• a. voldaan wordt aan de voorwaarde dat de hoogte van een mast niet meer bedraagt dan 40,00 m;
• b. deze passen binnen het stedenbouwkundige en landschappelijke beeld ter plaatse;
• c. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
• d. geen sprake is van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de aard en omvang van het wijzigingsplan door middel van noodzakelijk (milieu)onderzoek is aangetoond dat het plan alsnog uitvoerbaar is;
• e. zoveel als mogelijk wordt aangesloten bij het bepaalde in artikel 5 van deze regels.

13.7.2 Wijziging extra inpandige woningen/wooneenheden

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Wonen' wijzigen voor het realiseren van extra woningen binnen de bestaande bouwmassa (woningsplitsing), onder de voorwaarden dat:

• a. het een gebouw betreft ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
• b. het oorspronkelijke gebouw een inhoud heeft van ten minste 750 m³;
• c. de cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het gebouw behouden blijven;
• d. (voormalige en overtollige) (bedrijfs)gebouwen worden gesloopt;
• e. de woningbouw past binnen de provinciale woningbouwprognose;
• f. de woningbouw past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma;
• g. iedere woning na splitsing, een inhoud heeft van ten minste 350 m³;
• h. geen sprake is van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de aard en omvang van de bouw door middel van noodzakelijk (milieu)onderzoek is aangetoond dat het plan alsnog uitvoerbaar is;
• i. op eigen terrein in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien;
• j. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- of bedrijfsmilieu ontstaan;
• k. het verhaal van kosten van de grondexploitatie, als bedoeld in de Wro, verzekerd is.

13.7.3 Wijziging herverkaveling

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Wonen' ter plaatse van de 'wro-zone – wijzigingsgebied 5' wijzigen en de percelen herverkavelen ten behoeve van twee vrijstaande, geschakelde of twee-aaneen gebouwde woningen, onder de voorwaarden dat:

• a. maximaal twee woningen worden opgericht;
• b. de afstand van een hoofdgebouw tot de aangrenzende zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 3 meter bedraagt;
• c. de woningbouw past binnen de provinciale woningbouwprognoses;
• d. de woningbouw past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma;
• e. geen sprake is van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de aard en omvang van het wijzigingsplan door middel van noodzakelijk (milieu)onderzoek is aangetoond dat het plan alsnog uitvoerbaar is;
• f. op eigen terrein in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien;
• g. de woningen inpasbaar zijn vanuit het stedenbouwkundig ruimtelijke beeld;
• h. in het wijzigingsplan bouwvlak, aanduiding 'bijgebouwen', bouwhoogten, kapvormen, aantallen en uitgiftecategorie van de woning c.q. soort woningen worden aangegeven;
• i. het verhaal van kosten van de grondexploitatie, als bedoeld in de Wro, verzekerd is.