De Tienden II

2.3 Stedenbouwkundige opzet van het gebied

Algemeen

Voor de beoogde ontwikkeling is een stedenbouwkundig ontwerp1 vervaardigd. Dit ontwerp vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en de onderbouwing ervan.

Stedenbouwkundig structuur

Evenwijdig aan het duin liggen aan de oostzijde van de kern de Duinweg, de Bosweg en de David Koddelaan. Deze groene lanen zijn de structuurdragers aan deze zijde van de kern.

De karakteristieke zeer groene lanenstructuur evenwijdig aan het duin wordt bij deze uitbreidingslocatie voortgezet en dient als ruggengraat van het plan. In figuur 2.2 is de stedenbouwkundige structuur van de kern weergegeven. De groen-blauwe assen zorgen voor een verbinding met de kern van Zoutelande.

Figuur 2.2. Stedenbouwkundige structuur De Tienden II in relatie tot Zoutelande

Ruimtelijk en functionele opzet

Ruimtelijke opzet

In figuur 2.3 is de ruimtelijk opzet van De Tienden II weergegeven en in figuur 2.4 een doorsnede van het gebied. De twee lanen sluiten aan op de aanwezige stratenstructuur van de Tienden (De Sprink en De Spaier) en kunnen in de toekomst eventueel worden doorgetrokken richting het oosten. Het slingerende verloop versterkt de structuur. In de noord-zuidrichting zijn de overgangen tussen de huidige en de toekomstige woningen vormgegeven door middel van groen-blauwe dwarsverbindingen waarin langzaamverkeersroutes zijn gesitueerd. Het middengebied bestaat uit een lange groene ruimte die aansluit op de groene-blauwe assen. De ontsluiting van het gebied vindt plaats vanaf beide lanen. De in het gebied gelegen dwarsverbindingen verspringen ten opzichte van elkaar, zodat de beslotenheid van het middengebied wordt versterkt. De overgang naar het open landschap is zacht en voornamelijk groen vormgegeven.

Figuur 2.3. Ruimtelijke opzet

Figuur 2.4. Doorsnede plangebied

Programma

Het programma bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen, pg-woningen een medische praktijk en een speelveld. Het aantal woningen is flexibel en kan naar gelang de kwalitatieve woningbehoefte worden ingevuld. Uitgegaan wordt van zowel vrijstaande als twee-onder-één-kap en geschakelde eengezinswoningen. Voor starters wordt een project met collectief particulier opdrachtgeverschap nagestreefd. Aan seniorenwoningen bestaat weinig behoefte.

Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in de bouw van 60 - 65 grondgebonden eengezinswoningen.

In dit bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om ter plaatse van de PG-woningen en de medische praktijk door middel van een wijzigingsbevoegdheid maximaal 16 grondgebonden eengezinswoningen te realiseren. In de overgangszone naar het buitengebied is een speelveld beoogd waarvoor een ruimte van circa 2.500 à 3.000 m² is gereserveerd. Deze voorziening is voor een groter gebied dan de uitbreiding.

De kavels aan de zuidzijde hebben een beperkte bufferstrook naar de aangrenzende kavels aan de David Koddelaan.

Figuur 2.5. Stedenbouwkundig plan

Bebouwingsstructuur / beeldkwaliteit

In figuur 2.6 is de bebouwingstructuur van het plangebied weergegeven. De lichtgebogen linten met een laanprofiel bepalen de opzet van het plan. Aan deze linten zijn vrijstaande of twee-onder-één-kap woningen/bebouwing beoogd op ruime percelen. Dit woningtype sluit aan bij het karakteristieke groene beeld van de bestaande linten. Ten behoeve van de overgang van de linten naar het aangrenzende landschap is er op deze plaatsen gekozen voor een goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter.

In het middengebied is daarnaast compactere bebouwing mogelijk in de vorm van geschakelde woningen. De toegestane goothoogte in het middengebied bedraagt 6 meter en de maximale bouwhoogte 11 meter. De bebouwingsvorm van de PG woningen voegt zich het beste in dit bebouwingspatroon door de koppen van het gebouw te oriënteren op de linten en het middengebied.

Voor de medische praktijk en PG-woningen is een maximale goot- en bouwhoogte toegestaan van respectievelijk 6 en 11 meter

Voor de ontwikkeling is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. De stedenbouwkundige structuur is voldoende sterk om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Een zorgvuldige detaillering van de openbare ruimte is daarbij wel een voorwaarde. Doordat de grond grotendeels in eigendom is van de gemeente kan daarmee de uitgifte aan particulieren worden verzekerd. Dit leidt tot een gewenste variatie in de vormgeving van de woningen.

Figuur 2.6. Bebouwingsstructuur

Figuur 2.7. Groen- en waterstructuur

Groen- en waterstructuur

Interne groen- en waterstructuur

In figuur 2.7 is de groen- en waterstructuur van het plangebied weergegeven. De twee linten worden begeleid door laanbeplanting. Het laanprofiel is 12 meter breed. De rijweg krijgt aan één zijde een rabatstrook voor parkeren en aan de andere zijde een groenstrook met bomen en een trottoir. Deze ruim 3 meter brede groenstrook biedt optimale groeikansen voor de structuurbepalende bomen. Voor de ruimtelijke werking van de laan is de continuïteit van de bomenrij belangrijk. De breedte en het aantal inritten moet zoveel mogelijk worden beperkt. Het samenvoegen van inritten wordt nagestreefd.

Het middengebied bestaat uit een lange groene ruimte waarbij ook aan weerszijden laanbeplanting is gesitueerd. Van noord naar zuid lopen aan de randen groen-blauwe dwarsverbindingen die de linten met elkaar verbinden. In het profiel van de groen-blauwe assen is aan de westzijde in de huidige situatie al een sloot gelegen. Aan de oostzijde is een sloot voorzien. Boombeplanting aan een of twee zijden versterkt het ruimtelijk beeld. Tussen de zuidoostelijke uitbreiding en de bestaande lintbebouwing aan de David Koddelaan is een sloot gesitueerd om de wateroverlast, die daar in de huidige situatie regelmatig ontstaat, op te lossen.

Landschappelijke inpassing

De Tienden II ligt in het nationale landschap van Walcheren. Doel van het beleid is het versterken van de kwaliteiten van het landschap. Bij ontwikkelingen moet aangesloten worden bij de aard en schaal van het landschap en de kernkwaliteiten van het gebied. In hoofdstuk 3, beleidsuitgangspunten wordt nader ingegaan op het thema nationaal landschap en de landschappelijke kwaliteit en karakteristieken van Walcheren.

In het stedenbouwkundig ontwerp wordt de karakteristieke groene lanenstructuur evenwijdig aan het duin voortgezet als ruggengraat van het plan. Daarnaast is extra aandacht besteed aan de overgangen met het landelijk gebied. De bebouwingstructuur wordt richting het landschap steeds opener en de hoogte van bebouwing speelt hier op in. Aan de noord- en oostzijde wordt de overgang vormgegeven door een kralensnoer van verschillende groene elementen van verschillende grootte.

De vrijstaande woningen worden ingekapseld door dichte robuuste beplantingsstroken, het speelveld heeft een groene open karakteristiek met verspreide beplanting. Deze groen elementen zorgen voor een gevarieerd beeld vanuit het landschap en voor een geleidelijke overgang naar het open landschap. De oostzijde van het plangebied wordt afgerond met een robuuste groenstrook. De groene bermen en de wadi worden gevarieerd ingericht met streekeigen beplanting.

Rondom het bebouwingscluster van vrijstaande woningen aan de zuidoostzijde van het plangebied is als overgang naar het open landschap een dichte houtwal, zoals die veelvuldig voorkomt op Walcheren, voorzien. De breedte van de landschappelijke inpassingstrook bedraagt 5 meter.

Deze breedte wijkt af van de algemene norm van 10 meter uit het omgevingsplan Zeeland voor een dergelijke landschappelijke inpassing. Om tot gewenst maatwerk te komen kan echter gemotiveerd van deze algemene normbreedte worden afgeweken. In voorliggend plan is daarbij bepalend geweest dat de stedenbouwkundige structuur van de Tienden II zodanig is opgezet dat in de toekomst de Tienden III hier in een zelfde stramien goed op aan kan sluiten. Een dichte groengordel van 10 meter is te breed om op een passende wijze te worden geïntegreerd in de aansluitende stedenbouwkundige structuur. Het is dan ook niet wenselijk om een dergelijke breedte nu aan te leggen en in de toekomst weer (gedeeltelijk) te rooien. Om toch een optimale landschappelijke inbedding te realiseren wordt een dichte houtwal met een breedte van 5 meter voldoende geacht.

Figuur 2.8. Oostelijke en westelijke groen-blauwe as

Figuur 2.9. Verkeersstructuur

Figuur 2.10. Parkeren

Verkeer en parkeren

Autoverkeer

De ontsluiting van het gebied vindt plaats door middel van de twee linten De Spaier en De Sprink die uitkomen op de ontsluitingsweg van Zoutelande, de Werendijke. In figuur 2.8 is de verkeersstructuur weergegeven en in figuur 2.11 en 2.12 de straatprofielen.

De twee lanen worden verbonden met twee dwarsverbindingen die in het middengebied samen komen. Vanuit het plangebied zijn geen verbindingen aanwezig met de David Koddelaan, waardoor sluipverkeer op de bestaande lanen wordt voorkomen.

Langzaamverkeersroutes

De langzaamverkeersroutes zijn gesitueerd in de groen-blauwe verbindingsassen en langs de oost-west georiënteerde lanen. Tussen het plangebied en de David Koddelaan zorgen de langzaamverkeersverbindingen voor een optimale ontsluiting met de kern van Zoutelande.

Parkeren

Figuur 2.10 geeft de parkeermogelijkheden weer in het plan. In het laanprofiel is een rabatstrook voor parkeren opgenomen. Het autoverkeer in het middengebied is zeer minimaal. Parkeren vindt plaats tussen de bomen en op eigen terrein.

De ontsluitingsstraatjes tussen de lanen en het middengebied hebben aan één zijde dwarsparkeren. De Medische praktijk voorziet in parkeerbehoefte op eigen terrein. Voor de PG-woningen is in het middengebied en langs de zuidelijke laan voldoende parkeergelegenheid in de openbare ruimte.

Figuur 2.11. Overzicht profielen

Figuur 2.12. Straatprofielen

Duurzaamheid

Voor De Tienden II is gekozen voor een duurzame leefomgeving. Water en energie vormen de twee belangrijkste thema's in dit geheel.

Water

De bodem van het plangebied is voornamelijk klei. Infiltreren in de oorspronkelijke bodem is daardoor nauwelijks mogelijk.

Aan de noordoostzijde van het plangebied is voldoende ruimte om doormiddel van natuurvriendelijke oevers waterberging te realiseren. In de oostelijke groen-blauwe as is een wadi gelegen. Tussen de percelen in de zuidoosthoek en de bestaande woningen aan de David Koddelaan wordt een nieuwe sloot aangelegd om wateroverlast ter plaatse op te lossen.

In het plangebied wordt een gescheiden rioleringsstelsel toegepast. Het huishoudelijk afvalwater wordt naar het bestaande rioolstelsel afgevoerd. Het regenwater wordt niet op de riolering aangesloten, maar (al dan niet) rechtstreeks geloosd op het oppervlaktewater rondom het plangebied.

Bij het verdere ontwerp van de woningen, medische praktijk en PG-woningen moet nadrukkelijk aandacht worden besteed aan het hergebruik van schoon water. Door minder water te gebruiken wordt ook vaak bespaard op gas, er hoeft dan namelijk minder te worden verwarmd. Bij het verdere ontwerp van de woningen zal worden bezien of dergelijke maatregelen exploitabel technisch verantwoord zijn.

Verharding

In het schetsontwerp is er naar gestreefd de profielen zo veel mogelijk te minimaliseren. Dit resulteert in zo min mogelijk verharding in de wijk.

Energie

De stedenbouwkundige structuur van het plan is zodanig dat de woningen een zuid-oriëntatie hebben. Energiebesparing of CO2-neutraal bouwen is dan ook goed mogelijk. Door zuid-oriëntatie van de daken kunnen zonnecollectoren of passieve zonne-energie goed worden toegepast. Een andere aantrekkelijke optie vormt de toepassing van warmtepompen of warmte / koude opslag. Clustering van woningen maakt een dergelijk systeem sneller haalbaar.

"Zeeuws convenant duurzaam bouwen"

Met het tekenen van het "Zeeuws convenant duurzaam bouwen" heeft de gemeente Veere zich verplicht bij nieuwbouw maatregelen te treffen die worden genoemd in het "Nationaal pakket duurzaam bouwen". De maatregelen zijn erop gericht de gezondheids- en milieuschade in alle bestaansfasen van een gebouw te beperken (vanaf de winning van de grondstof via bouw tot sloop). De gemeente zal de maatregelen onder de aandacht brengen van indieners en uitvoerders van bouwplannen.

• 1. De tienden II Zoutelande, toelichting schetsontwerp, 16 november 2011, RBOI