Terneuzen Centrum, Oostkant 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Planbeschrijving

1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan

Op het perceel Oostkant 2 in Terneuzen staat op dit moment het voormalige CZ-kantoorgebouw. Interesting Vastgoed (initiatiefnemer) is voornemens dit pand te slopen en hiervoor in de plaats woningbouw in de vorm van appartementen te realiseren. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum (2013)', waarin de locatie de bestemming 'Kantoor' heeft. De beoogde ontwikkeling past niet binnen dit bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van 37 appartementen mogelijk te maken, zal de bestemming ter plaatse moeten worden gewijzigd en kan gebruik worden gemaakt van de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Wonen'. De gemeente Terneuzen wil aan de beoogde ontwikkeling meewerken door het voeren van een wijzigingsprocedure. Onderhavig wijzigingsplan voorziet in het wijzigen van de kantoorbestemming in een woonbestemming en maakt de bouw van de appartementen mogelijk.

1.2 Huidige situatie

Op de locatie staat in de huidige situatie een kantoorpand, georiënteerd op de Oostkant, met een bouwhoogte van maximaal 6 meter. Aan de achterzijde van het pand aan de Steenkamplaan bevindt zich een parkeerterrein dat alleen toegankelijk is voor de gebruikers van het kantoor. Aan de voorzijde, aan de Oostkant, liggen parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het plangebied is nagenoeg volledig verhard.

Ten zuiden en ten oosten van het plangebied staan woningen. Aan de westzijde is het politiebureau gesitueerd en aan de noordzijde aan de overkant van de Oostkant ligt een waterpartij met de ondergrondse parkeerkelder Oostkolk.

Figuur 1.1 Locatie plangebied

Figuur 1.2 Huidige situatie gezien vanaf de straat Oostkant

Figuur 1.3 Parkeerterrein op de locatie aan de achterzijde

Figuur 1.4 Woningen aan de overzijde van de Steenkamplaan

Figuur 1.5 Waterpartij Oostkolk met aan de overzijde het gemeentehuis

Figuur 1.6 Politiebureau naast de locatie aan de Oostkant

1.3 Beoogde ontwikkeling

De initiatiefnemer is voornemens om het huidige kantoorpand te slopen en hiervoor woningen terug te bouwen. In totaal worden er 37 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond en eerste verdieping komen over het hele gebouw 14 appartementen per bouwlaag. Op de derde en vierde laag komen 5 appartementen per laag, gesitueerd in het bouwdeel aan de westzijde van het plangebied.

Het appartementencomplex wordt opgebouwd uit drie verschillende gedeeltes.

Het oostelijke gedeelte heeft twee bouwlagen, afgestemd op de bestaande woonbebouwing aan deze zijde. Op de verdieping is een interne galerij beoogd (zie figuur 1.10), die middels een daktuinterras/loungegedeelte overloopt in het middelste bouwdeel waarin ook het trappenhuis is gesitueerd. In dit gedeelte is de centrale toegang tot alle appartementen. Naast de entree tot het complex zijn hier ook een aantal centrale voorzieningen gesitueerd, zoals een fietsenberging, een lounge en 20 bergingen ten behoeve van de appartementen.

Het westelijk gedeelte bestaat uit vier bouwlagen. Dit bouwvolume sluit aan op het bebouwingsbeeld en de ritmiek aan de Oostkant en zorgt voor wandwerking aan de waterpartij.

Figuur 1.7 Nieuwe situatie bovenaanzicht (VG Architecten, 2016)

Figuur 1.8 Bouwplan vanaf de Oostkant

Figuur 1.9 Bouwplan vanaf Steenkamplaan

Figuur 1.10 Bouwplan: bovenaanzicht

1.4 Afweging beleid en sectorale toetsing

Toetsing aan wijzigingsregels

De planontwikkeling is in hoofdstuk 2 getoetst aan het geldende bestemmingsplan en de daarin opgenomen wijzigingsvoorwaarden. Geconcludeerd is dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

Toetsing aan planologische en overige aspecten

Voorliggende ontwikkeling is tevens (in hoofdstuk 3 Toetsing planologische uitvoerbaarheid project) beoordeeld aan het beleid en de sectorale aspecten. Er gelden geen beleidsmatige, milieuhygiënische en andere belemmeringen voor de locatie.

Conclusie

De uitgevoerde toetsen (zie hoofdstukken 2 en 3) tonen aan dat er geen planologische belemmeringen zijn voor het voorgenomen project. Geconcludeerd wordt dat de wijzigingsbevoegdheid verantwoord kan worden toegepast.

1.5 Beschrijving juridische regeling

Het geldende bestemmingsplan (basisplan) waarin de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, dateert uit 2013. Dat betekent dat het wijzigingsplan wordt vormgegeven volgens de huidige wettelijke RO- standaarden 2012. Het basisplan is beschikbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarom geldt die verplichting ook voor het wijzigingsplan.

In dit wijzigingsplan is de geldende kantoorbestemming omgezet is de bestemming 'Wonen'. Daarbij is aangesloten op de systematiek van het geldende bestemmingsplan Terneuzen Centrum. Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het appartementengebouw (het hoofdgebouw) mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak zijn volgens het bestemmingsplan wel aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan, maar geen hoofgebouwen. Deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen maximaal 50% van de ruimte buiten het bouwvlak bedragen, met een maximum van 90 vierkante meter. De maximum bouwhoogten bedragen 3 meter voor de vrijstaande bergingen en 14,1 en 7,35 meter voor het appartementengebouw.

Voor de regels van het wijzigingsplan kan worden volstaan met een verwijzing naar het basisplan. Er behoeft dus geen complete set regels te worden opgenomen. De regels van het basisplan zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan.

In afwijking van het artikel 'Wijze van meten' uit het basisplan is een overschrijding van de bouw- cq. bestemmingsgrenzen met maximaal 1,50 meter toegestaan.

In aanvulling op het artikel 'Wonen' wordt in de bouwregels de aanduiding 'maximum aantal woningen' opgenomen en is bepaald dat de maximaal toelaatbare goothoogte van een hoofdgebouw evenveel bedraagt als de maximaal toelaatbare bouwhoogte. Anders dan in het basisplan is in de bouwregels opgenomen dat de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 50 % van de oppervlakte van het perceel en dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1,1 meter mag bedragen.

In een slotregel wordt de titel van dit plan aangehaald.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsplan en wijzigingsvoorwaarden

In figuur 2.1. is ingezoomd op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum (2013)'. Het perceel Oostkant 2 heeft daarin de bestemming 'Kantoor'. Voor dit perceel gelden de volgende regels:

• De op de verbeelding voor kantoor (K) aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeven van kantoren en/of dienstverlening;
• De gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het maximaal toelaatbaar oppervlak aan gebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 100% van het bouwvlak;
• De maximale goothoogte is vastgelegd op 7 meter. De bouwhoogte mag maximaal 4 meter hoger dan de maximale goothoogte;
• Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden te wijzigen om een functiewisseling naar Wonen (W) mogelijk te maken.

Figuur 2.1 Fragment huidige bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum (2013)'

Om de bevoegdheid te kunnen toepassen, zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan. Daarnaast kunnen ook andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. Dit zal per geval moeten worden beoordeeld. In hoofdstuk 3 wordt hierop ingegaan.

De wijzigingsvoorwaarden zijn vastgelegd in artikel 14 lid 4 van de regels. Daarin is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemming te wijzigen ten behoeve van een functiewisseling naar woningen. Voor de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid gelden voorwaarden. In tabel 2.1. zijn deze voorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 2.1 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

a.	Planwijziging dient te zijn gericht op functiewijziging passend binnen de ruimtelijke-functionele structuur van de omgeving	Wij motiveren dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke- en functionele structuur van de omgeving (zie 3.2.1).
b.	Het aantal nieuwe woningen dient te passen binnen de provinciale en gemeentelijke woonvisie	In de toelichting wordt het plan getoetst aan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een wijzigingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het wijzigingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader van de regionale woningmarktafspraken is onderhavige stedelijke ontwikkeling besproken met de Provincie Zeeland. Onder de voorwaarde dat deze ontwikkeling opgenomen wordt in regionale woningmarktafspraken heeft de provincie Zeeland hiermee ingestemd. In een herijking van genoemde woningmarktafspraken, waarmee het college van burgemeester en wethouders van Terneuzen op 16 augustus 2016 hebben ingestemd, is onderhavige ontwikkeling meegenomen.
c.	Voldaan moet worden aan de wettelijke vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, externe veiligheid, luchtkwaliteit alsmede de economische uitvoerbaarheid	Voor de onderbouwing wordt verwezen naar hoofdstuk 3. Hierin worden de sectorale milieutechnische en planologische aspecten uitgewerkt.
d.	De nieuwe woningen mogen geen onnodige beperkingen opleveren voor de aanwezig (agrarische) bedrijven binnen en/of nabij het plangebied - als zij dat wel doen, zijn de hieruit voortkomende planschade kosten voor de rekening van de initiatiefnemer	Voor de onderbouwing van het aspect 'Bedrijven en milieuhinder' wordt verwezen naar 3.2.9.
e.	In het wijzigingsplan dient aandacht te worden besteed aan de gemaakte belangenafweging	In dit wijzigingsplan worden alle aspecten ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening zorgvuldig afgewogen. Hoofdstuk 4.2 toont de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan.
f.	Vooraf dient het waterschap om advies te worden gevraagd	Het Waterschap Scheldestromen heeft op 15 december 2015 gereageerd in het kader van het vooroverleg. In de reactie geeft zij aan dat de beoogde bebouwing niet in de invloedssfeer van een (regionale) waterkering ligt en dat voor het bouwen van het gebouw geen watervergunning nodig is.
g.	Vooraf dient de beheerder van de waterkering om advies te worden gevraagd	Omdat de ontwikkeling niet binnen een waterkering plaatsvindt is hiervoor geen advies nodig van de beheerder van de waterkering.
h.	Op eigen erf dient in de parkeerbehoefte te worden voorzien	Voor de onderbouwing van de parkeerbehoefte wordt verwezen naar 3.2.10.
i.	Een besluit tot planwijziging wordt pas genomen nadat, in geval van ligging in een gebied dat is aangewezen op de IKAW en/of AMK, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer een eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportages van de archeologische deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld	Voor het archeologische aspect wordt verwezen naar 3.2.2

Hoofdstuk 3 Toetsing aan planologische en overige aspecten

3.1 Toetsing aan beleid

Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op basis van een 1e verkenning blijkt dat veel van deze plannen of regelingen toch geen betrekking hebben op het plangebied of ze zijn op voorhand niet relevant of niet gedetailleerd genoeg voor het beoordelen van het voorgenomen initiatief.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' is geen beleid of hogere wetgeving vastgesteld die een belemmering vormt voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Voor zover sectorale wetgeving relevant is voor het nemen van het ruimtelijk besluit (de wijzigingsbevoegdheid), is hieraan getoetst in paragraaf 3.2.12. Het betreft vooral toetsing aan milieuwetgeving.

3.2 Toetsing aan sectorale aspecten

3.2.1 Stedenbouwkundige inpassing

Het appartementencomplex is een vrijstaand bebouwingselement op de locatie, met een alzijdige uitstraling en is opgebouwd uit drie verschillende gedeeltes. Het oostelijke gedeelte heeft twee bouwlagen (bouwhoogte 7,35 meter), afgestemd op de bouwhoogte van de Bilbliotheek (7 meter) en de bestaande woonbebouwing van 2 bouwlagen en een kap aan de overzijde van de Steenkamplaan. In het middengedeelte is de centrale toegang tot alle appartementen. Het westelijk gedeelte bestaat uit vier bouwlagen (bouwhoogte 14,1 meter). Dit bouwvolume sluit aan op het bebouwingsbeeld, bouwhoogtes van 12 meter en de ritmiek aan de Oostkant en zorgt door een stevig bouwvolume voor wandwerking aan de waterpartij. De woonfunctie sluit aan bij de woningen rondom de locatie.

Figuur 3.1: Bouwhoogtes nieuwe situatie en omliggende bebouwing

3.2.2 Archeologie

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Gemeente Erfgoedverordening Terneuzen Beleidsnota De onderste steen boven (2011)	Voldoen aan het voor de ontwikkeling geldende archeologie beleid Voldoen aan de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988	Afweging Archeologie Op basis van het geldende bestemmingsplan hoeft geen rekening gehouden te worden met archeologische waarden in de bodem. Daarnaast blijkt uit de kaart verruimde vrijstellingsdiepte dat er tot 4 meter diepte geen beperkingen gelden ten aanzien van archeologische erfgoed. De beoogde ontwikkeling zorgt niet voor een verstoring die dieper is dan de genoemde vrijstellingsdiepte. Cultuurhistorie De huidige bebouwing heeft een zeer lage cultuurhistorische waarde. De onderliggende gronden en aangrenzende straten hebben eveneens een zeer lage cultuurhistorische waarde. Conclusie Er zijn geen archeologische en cultuurhistorische belemmeringen voor de ontwikkeling. De initiatiefnemer (en daarmee ook diens uitvoerders van het project) wordt gewezen op en gehouden aan de wettelijke meldingsplicht (ex artikel 53 Monumentenwet) voor het onverwijld melden van eventuele vondsten bij graafwerkzaamheden.

3.2.3 Bodemkwaliteit

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening Besluit ruimtelijke ordening Wet Bodembescherming Besluit Bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie. Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit.	Afweging Aangezien er sprake is van een functiewijziging, is het verplicht om een historisch bodemonderzoek uit te voeren. Als dit historisch onderzoek daartoe aanleiding geeft, dient tevens een veldonderzoek te worden verricht. Econsultancy heeft op 6 augustus 2015 een verkennend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is terug te vinden in bijlage 1. Onderzoeksresultaten De bovengrond is (plaatselijk) licht verontreinigd met kwik, lood, zink en/of PAK. Daarnaast was het mengmonster M02 van de zwak puin houdende grond sterk verontreinigd met koper. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de herontwikkeling van de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing. Conclusie De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.4 Water

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Besluit omgevingsrecht (artikel 5.20) Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6): verplichte watertoets voor ruimtelijke plannen.	Overleg voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen op basis van een waterparagraaf.	Afweging Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Met de door het Waterschap Scheldestromen opgestelde watertoetstabel is nagegaan of de beoogde ontwikkeling strijdig is met de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. De resultaten hiervan heeft zijn vastgelegd in de in bijlage 2 opgenomen waterparagraaf. Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het project op deze locatie inpasbaar is en er geen maatregelen getroffen hoeven te worden. Het Waterschap Scheldestromen heeft in het kader van het vooroverleg een wateradvies opgesteld (zie bijlage 6). Dit advies is verwerkt in de in bijlage 2 opgenomen waterparagraaf.

3.2.5 Luchtkwaliteit

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen) AMvB 'Niet in betekenende mate' (Besluit nibm) ministeriële regeling nibm (Regeling nibm)	Goede ruimtelijke ordening. Voldoen aan de geldende grenswaarden/ luchtkwaliteitseisen	Afweging De beoogde ontwikkeling houdt de ontwikkeling van 37 woningen in. Projecten tot en met een omvang van 1.500 woningen zijn conform het Besluit niet in betekende mate vrijgesteld van onderzoek, en dragen daarmee niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Conclusie De Wm staat de realisering van het project niet in de weg.

3.2.6 Ecologie

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Natuurbeschermingswet 1998 Flora- en faunawet	Gebiedsbescherming in de vorm van het behouden en versterken van Natura2000 gebieden Soortenbescherming gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten	Afweging Gebiedsbescherming De beoogde ontwikkeling ligt op circa 285 m van het dichtstbijzijnde Natura2000 gebied (de Westerschelde). De beoogde ontwikkeling ligt op voldoende afstand en heeft daarom geen negatief effect op de beschermde gebieden. Soortenbescherming Op grond van de inventarisatie door ir. J.J. van den Berg op 03-07-2014 kunnen de volgende conclusies worden getrokken over beschermde natuurwaarden in het plangebied. Aan de gevels van het kantoorpand is boven verschillende ramen, tussen de gevelbeplating (grindplaten) en omkasting van de zonwering over de lengte van de raampartijen een 20 cm diepe gevelopening aanwezig. Door de beperkte invliegmogelijkheden zijn deze niet geschikt voor vleermuizen, er zijn ook geen directe sporen zoals uitwerpselen aangetroffen. Verder zijn geen open stootvoegen aanwezig en biedt de dakconstructie geen toegangsmogelijkheden voor vleermuizen of gierzwaluwen. De begroeiing op het achterterrein bestaat uit bomen, struiken en gras. Broedvogels De begroeiing op het achterterrein biedt broedgelegenheden aan diverse soorten broedvogels. Dit betreft soorten als de heggemus, merel, lijster en het roodborstje. Door de aanwezigheid van holtes in bomen kunnen holenbroeders als koolmees en pimpelmees ook voorkomen. In de bomen zijn geen nesten aanwezig van broedvogels met een vaste nestplaats. Gezien het platte dak van het kantoorpand is deze ongeschikt als nestplaats voor gierzwaluwen. Amfibieën Door het ontbreken van oppervlaktewater zijn geschikte voortplantingslocaties voor algemene amfibieën zoals kleine watersalamander en gewone pad niet aanwezig. Ook overige soorten zijn, in het centrum van Terneuzen, niet te verwachten. Zoogdieren De begroeiing op het achterterrein is geschikt als leefgebied voor algemene grondgebonden zoogdieren zoals egel en diverse soorten muizen. Overige beschermde soorten Overige beschermde soorten zijn gezien het beheer en de inrichting van de locatie niet te verwachten. Beoordeling Flora- en faunawet Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot beschadiging of vernietiging van algemene soorten grondgebonden zoogdieren, broedvogels en vleermuizen. De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de gunstige staat van instandhouding van de voorkomende algemene zoogdieren en amfibieën. Het betreft zogenaamde 'categorie 1 soorten', waarvoor een algemene vrijstelling geldt in geval van ruimtelijke ingrepen. Voor deze soorten hoeft dus geen ontheffing te worden aangevraagd. Indien de werkzaamheden voor de geplande ontwikkelingen buiten het broedseizoen plaatsvinden, worden voor vogels geen verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet overtreden. Binnen het broedseizoen dient bij het organiseren van activiteiten de zorgplicht nageleefd te worden ten aanzien van het vermijden van verstoring van broedende vogels. Voor wat betreft overige zoogdieren, planten, vissen, amfibieën, reptielen en ongewervelden worden bij de uitvoering van voorliggend plan geen verbodsbepalingen overtreden. De aanvraag van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet nodig. Conclusie Gebiedsbescherming Gezien de ligging in het centrum van Terneuzen en de afstand tot Natura2000-gebied Westerschelde zijn effecten op de beschermde natuurwaarden uit te sluiten. De aanvraag van een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet nodig. Soortbescherming Geconcludeerd wordt dat voor de bouw- en aanlegperiode geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Broedvogels mogen niet verstoord worden. In het kader van zorgvuldig handelen stellen wij voor om de begroeiing op het achterterrein vroeg in het voorjaar te (laten) maaien en kort te houden om te voorkomen dat er zoogdieren gaan leven. De Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet staan de realisatie niet in de weg.

3.2.7 Externe veiligheid

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Veiligheidsnormen voor risicovolle functies/activiteiten Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen Bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid (waaronder Bevi- inrichtingen)	Waarborgen veiligheid van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten. Voldoen aan veiligheidsnormen indien sprake van risicovolle functies/activiteiten	Afweging In de directe omgeving van het plangebied zijn zowel risicovolle inrichtingen aanwezig, als transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Risicovolle inrichtingen Ten westen van het plangebied op circa 4.500 meter afstand is de Katoennatie Westerschelde Containerterminal gelegen. Het invloedsgebied voor het groepsrisico reikt tot over het plangebied. Een verantwoording van het groepsrisico is dan ook noodzakelijk. Deze is opgenomen in bijlage 4. Ten westen op circa 400 m is het tankstation Texaco gelegen. Het tankstation voorziet in de verkoop van LPG en betreft daarom een BEVI-inrichting. De inrichting beschikt over een PR 10-6 contour van maximaal 45 m en het invloedsgebied bedraagt circa 150 m. Voor zowel het plaatsgebonden risico als het invloedsgebied voor het groepsrisico geldt dat deze niet reiken tot het plangebied. Transportroutes gevaarlijke stoffen Ten noorden op circa 800 meter en ten westen op circa 1.100 meter afstand zijn de vaarwegen Westerschelde en het kanaal van Gent naar Terneuzen aanwezig. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied voor het toxische scenario. Het plangebied is echter op meer dan 200 meter afstand van de transportroutes gelegen, conform het Besluit externe veiligheid transportroutes worden daarom geen ruimtelijke beperkingen gesteld. Wel dient aandacht besteed te worden aan de zelfredzaamheid, vluchtroutes en de bluswatervoorzieningen ter plaatse. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is dit aspect voor de transportroutes tevens opgenomen in de verantwoording van het groepsrisico die is opgenomen in bijlage 4. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Het in het kader van het vooroverleg ontvangen advies van de Veiligheidsregio Zeeland (zie bijlage 5), is in deze paragraaf verwerkt.

3.2.8 Kabels en leidingen

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Belangen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen.	Waarborgen van belangen van in en/of in de directe omgeving aanwezige planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen.	Afweging In en rondom het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen waarmee bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden. Conclusie Dit aspect levert geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.9 Bedrijven en milieuhinder

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven of andere milieuhinderlijke functies in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: - ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; - rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.	Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.	Afweging De boogde ontwikkeling voorziet in 37 appartementen en is gelegen in het centrum van Terneuzen. Ten zuiden en ten oosten van het plangebied staan woningen. Aan de westzijde is het politiebureau gesitueerd en aan de noordzijde een bibliotheek. Vanwege de ligging binnen het centrum met diverse functies in de omgeving is het plangebied en de omgeving te karakteriseren als een gemengd gebied. Het politiebureau en de bibliotheek liggen beide op circa 15 m afstand vanaf het plangebied. Op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009) geldt voor zowel een politiebureau als een bibliotheek een richtafstand van 10 m tot een rustige woonwijk i.v.m. het aspect geluid en 0 m in een gemengd gebied. Er wordt dus voldaan aan de richtafstand. Verder zijn er in de omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig die van invloed zijn op de milieusituatie in het plangebied of die door de beoogde ontwikkeling belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. Conclusie Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.2.10 Verkeer en parkeren

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Goede ruimtelijke ordening Parkeernota 2015-2020	Waarborgen verkeersafwikkeling Voldoen aan gemeentelijk parkeerbeleid	Afweging Verkeersgeneratie De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 37 appartementen. Dit heeft een verkeersgeneratie tot gevolg. Deze verkeersgeneratie is berekend op basis van CROW kencijfers zoals opgenomen in publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Voor appartementen in een weinig stedelijke omgeving (bron: CBS) binnen het centrumgebied van Terneuzen geldt een kencijfer van 5,2 mvt/weekdagetmaal per appartement. Voor 37 appartementen bedraagt de verkeersgeneratie dan circa 200 mvt/weekdagetmaal. Omrekening naar de verkeersgeneratie op een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag geldt dan een verkeersgeneratie van circa 220 mvt/etmaal. Uit het verkeersmodel van de gemeente Terneuzen blijkt op de Oostkant voor 2020 een etmaalintensiteit van 1.100 mvt/etmaal. Op basis van een autonome groei van 1% per jaar bedraagt deze voor het planjaar 2026 circa 1.170 mvt/etmaal. Als gevolg van de ontwikkeling neemt deze dan toe tot 1.390 mvt/etmaal. De Oostkant is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Hiervoor geldt een maximaal wenselijk intensiteit van 5.000/6.000 mvt/etmaal. Deze capaciteitsgrens zal als gevolg van de ontwikkeling niet overschreden worden. Een dergelijk verkeersgeneratie is verder dermate beperkt dat deze niet zal leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling. Parkeren De ontwikkeling heeft tevens een parkeerbehoefte tot gevolg. Deze is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in de 'Parkeernota 2015-2020'. Voor het te realiseren aantal parkeerplaatsen zijn twee parkeernormen gebruikt. Hierbij komt de volgende berekening tot stand: 19 grote appartementen (90m2) x 1,25 pp= 23,75 18 kleine appartementen (50m2) x 0.6 = 10,8 totaal: 34,55 parkeerplaatsen. Voor 37 woningen bedraagt de parkeerbehoefte dan afgerond 35 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van 27 extra parkeerplaatsen op eigen terrein ten behoeve van bewoners. De overige 8 parkeerplaatsen worden middels een huurovereenkomst voorzien in parkeerkelder Oostkolk aan de overzijde van de straat Oostkant. Conclusie De ontwikkeling heeft een beperkte verkeersgeneratie tot gevolg. Dit zal niet leiden tot een onacceptabele verkeersdruk of een verslechtering van de verkeersafwikkeling. Tevens heeft de ontwikkeling een parkeerbehoefte tot gevolg. Door de realisatie van 27 nieuwe parkeerplaatsen voor bewoners en het gebruik van 8 parkeerplaatsen in parkeerkelder De Kolk, wordt in voldoende mate tegemoet gekomen aan de parkeercapaciteit.

3.2.11 Wegverkeerslawaai

kader			beoordelingsaspect weging en conclusie
Afweging Verkeersgeneratie De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 37 appartementen. Dit heeft een verkeersgeneratie tot gevolg. Deze verkeersgeneratie is berekend op basis van CROW kencijfers zoals opgenomen in publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Voor appartementen in een weinig stedelijke omgeving (bron: CBS) binnen het centrumgebied van Terneuzen geldt een kencijfer van 5,2 mvt/weekdagetmaal per appartement. Voor 37 appartementen bedraagt de verkeersgeneratie dan circa 200 mvt/weekdagetmaal. Omrekening naar de verkeersgeneratie op een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag geldt dan een verkeersgeneratie van circa 220 mvt/etmaal. Uit het verkeersmodel van de gemeente Terneuzen blijkt op de Oostkant voor 2020 een etmaalintensiteit van 1.100 mvt/etmaal. Op basis van een autonome groei van 1% per jaar bedraagt deze voor het planjaar 2026 circa 1.170 mvt/etmaal. Als gevolg van de ontwikkeling neemt deze dan toe tot 1.390 mvt/etmaal. De Oostkant is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Hiervoor geldt een maximaal wenselijk intensiteit van 5.000/6.000 mvt/etmaal. Deze capaciteitsgrens zal als gevolg van de ontwikkeling niet overschreden worden. Een dergelijk verkeersgeneratie is verder dermate beperkt dat deze niet zal leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling. Conclusie De ontwikkeling heeft een beperkte verkeersgeneratie tot gevolg. Dit zal niet leiden tot een onacceptabele verkeersdruk of een verslechtering van de verkeersafwikkeling. Tevens heeft de ontwikkeling een parkeerbehoefte tot gevolg. Door de realisatie van 16 nieuwe parkeerplaatsen voor bewoners en de omzetting van in totaal 27 parkeerplaatsen aan de Oostkant en ten noorden van de bibliotheek naar bewonersparkeren, wordt in voldoende mate tegemoet gekomen aan de parkeercapaciteit.		Voldoen aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidwerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidproducerende en/of geluidgevoelige functie.	Afweging Het wijzigingsplan maakt de realisatie van nieuwe woningen mogelijk. Woningen zijn binnen de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidgevoelige functies. De ontwikkeling ligt binnen de wettelijke geluidszones van de Scheldeboulevard, Axelsestraat en Van Steenbergenlaan. Daarom dient akoestisch onderzoek op grond van de Wgh uitgevoerd te worden. Dit onderzoek is vastgelegd in het akoestisch rapport 'Oostkant - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai' (Rho adviseurs, 2015). Dit rapport is opgenomen in bijlage 3. Conclusie Uit het onderzoek blijkt dat op de gevels van het appartementengebouw geen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als gevolg van wettelijk gezoneerde wegen. Wel is, als gevolg van het wegverkeer op een 30 km/h-weg sprake van een overschrijding van de streefwaarde van 48 dB. Als gevolg van het wegverkeer op de Steenkamplaan bedraagt de geluidbelasting op de oostelijke gevel van het appartementengebouw 50 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet. Uit maatregelonderzoek blijkt dat maatregelen ter reductie van de geluidbelasting niet mogelijk zijn of leiden tot overwegende bezwaren van financiële aard. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden, is er sprake van een acceptabel akoestisch klimaat. Omdat 30 km/h-wegen niet-gezoneerd zijn, zijn in het kader van de Wgh geen aanvullende procedures noodzakelijk. Bovendien is er geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van gezoneerde wegen.

3.2.12 Vormvrije mer-beoordeling

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r.		drempelwaarden Besluit m.e.r.	Afweging De beoogde ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarden, zoals genoemd in onderdelen C en D van het Besluit m.e.r. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die ruim onder de bijbehorende drempelwaarden blijven, toch moet worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Conclusie Voor dit wijzigingsplan is geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). In het voorliggende plan is er op basis van artikel 6.2.1 Bro sprake van een bouwplan (gebouw groter dan 1.000 m2). In beginsel dient daarom een grondexploitatieplan te worden opgesteld.

In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. In deze procedure is de exploitatie gewaarborgd door een privaatrechtelijke overeenkomst over de verdeling van de kosten bij de grondexploitatie.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waaronder tevens begrepen een wijzigingsplan, moet een expliciet besluit worden genomen dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Informatiebijeenkomsten

Op 22 februari 2016 heeft een informatieavond plaatsgevonden. Tijdens deze avond heeft de initiatiefnemer aan omwonende een presentatie gegeven.

Vooroverleg

Bij bericht van 26 november 2016 is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro het bestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. De overlegpartners hadden de navolgende opmerkingen:

• Provincie Zeeland, d.d. 7 december 2016: akkoord mits opgenomen in de regionale woningmarktafspraken;
• Veiligheidsregio Zeeland, d.d. 23 december 2016: Zie bijlage 5 van deze toelichting;
• Waterschap Scheldestromern, d.d. 15 december 2016; Zie bijlage 6 van deze toelichting;
• Rijkswaterstaat: geen reactie ontvangen.

Zienswijzen

In het kader van de zogenaamde gecoördineerde procedure (artikel 3.31 Wro) heeft van donderdag 6 april tot en met 17 mei 2017 ter inzage gelegen:

• Het ontwerpwijzigingsplan Terneuzen Centrum, Oostkant 2, en
• De ontwerpomgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementengebouw voor 37 appartementen aan de Oostkant 2 in Terneuzen.

Binnen genoemde termijn zijn geen zienswijzen ontvangen. Ook van de bestuursorganen en diensten (genoemde overlegpartners bij het vooroverleg) zijn geen verdere opmerkingen ontvangen. De omwonenden die uitgenodigd waren voor de informatiebijeenkomst van 22 februari 2016, zijn bij brief van 3 april 2017 nader geïnformeerd omtrent de terinzagelegging van de ontwerpbesluiten en de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen. Van deze gelegenheid hebben de omwonenden geen gebruik gemaakt.