Parkeergarage Pattistpark

1.3 Planbeschrijving

1.3.1 Huidige situatie

Het plangebied maakt deel uit van de noordelijk van de Churchilllaan gelegen bebouwingsstrip op de zuidflank van de dijk langs de Westerschelde, die vooral gekenmerkt wordt door grootschalige appartementencomplexen. Het thans nog aanwezige gebouwencomplex van het voormalige verzorgingstehuis Ter Schorre wordt gesloopt.

De realisering van drie ranke woontorens met een maximum hoogte van 60 meter en ondergrondse parkeervoorzieningen is beleidsmatig gewenst, in 2009 planologisch getoetst en aanvaardbaar gebleken en vastgelegd/mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Terneuzen-Midden (zie figuur 2). Daarbij is rekening gehouden met bijbehorende parkeervoorzieningen in de vorm van onder elke woontoren een parkeergarage met twee verdiepingen (in de dijk). De bebouwing is toen strak geprojecteerd tegen de uiterste bebouwingslijn, 30 meter uit de keur van het waterschap, en daarmee voor een klein gedeelte op gronden van het waterschap.

Figuur 1.2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Terneuzen-Midden (2009)

De dijk langs de Westerschelde is aangemerkt als primaire waterkering (waterstaatwerk). Voor het gehele in dit bestemmingsplan voorliggende plangebied is de "Keur watersysteem waterschap Scheldestromen 2011" van toepassing. Het deelgebied waar de woontorens en de parkeergarages zijn beoogd valt binnen de in de keur aangeven beschermingszone A. Dit geldt ook voor de voorliggende groenzone (tevens bedoelt voor ontsluiting en parkeren).

1.3.2 Gewenste situatie

Evenals de planopzet uit 2009 gaat het voorliggende (gewenste) bouwplan uit van:

• sloop van de bestaande bebouwing;
• realisering van drie ranke woontorens met een maximum bouwhoogte van 60 meter bovenop de dijk en qua schaal, korrelgrootte en massa identiek aan die van 2009;
• ongeveer 102 appartementen: in elke woontoren in de eerste bouwlaag een centrale hal, liften en trappenhuis en bergingen en daarboven 17 bouwlagen met appartementen;
• een peil van de eerste bouwlaag die iets verhoogd ligt ten opzichte van de huidige kruin van de dijk, waardoor eventuele toekomstige ophoging van de dijk mogelijk blijft;
• de ontsluiting van het plangebied vanaf de bestaande aansluiting op de rotonde;
• een verbrede kruin van de dijk, van waaraf de entrees van de woontorens kunnen worden bereikt en waarop 31 parkeerplaatsen voor bezoekers (uitgegaan is van een norm van 0,3 parkeerplaatsen per woning) zijn gesitueerd.

Afwijkend ten opzichte van de planopzet uit 2009 gaat het voorliggende (gewenste) bouwplan uit van:

• Het bouwplan voorziet onder en tussen deze woontorens in één doorlopende parkeergarage in één bouwlaag. Deze parkeergarage wordt conform de oorspronkelijke planontwikkeling in het dijklichaam aangelegd. De parkeergarage is via twee toegangen aan de noordzijde bereikbaar en heeft een capaciteit van 123 parkeerplaatsen, waarvan 20 garageboxen.
• Het benodigde bouwvlak is ten opzichte van de situatie uit 2009 enkele meters in zuidelijke richting opgeschoven, waardoor het niet meer samenvalt met de gronden van het waterschap. Voorts is het bouwvlak ten behoeve van de parkeergarage verbreed en verdiept.

Het gebied tussen en rond de woontorens c.q. het aanwezige dek van de parkeergarage wordt conform de oorspronkelijke planontwikkeling geïntegreerd in het in deze omgeving beoogde dijkpark. Hierdoor wordt de gewenste groene invulling van het dijklichaam en dus versterking van de groenstructuur gehandhaafd.

Figuur 1.3. Uitsnede inrichtingsplan (in inzet met parkeerkelder) - bron: SMA Zeeland BV

1.3.3 Juridische regeling

Wettelijk kader

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Conform SVBP 2008 bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten. In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.

Toelichting op de bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De gronden aan de noordzijde van de woontorens die in het vigerende bestemmingsplan Terneuzen-midden de bestemming Wonen en Verkeer hadden krijgen nu de bestemming 'Groen' conform de rest van de Westerscheldedijk. Voor de ontsluiting van de parkeergarage voor autoverkeer is de aanduiding 'ontsluiting' (os) opgenomen.

Wonen - gestapeld (artikel 4)

Aan de gronden waar de bebouwing is voorzien is de bestemming 'Wonen - Gestapeld' toegekend. In het gebied met de aanduiding 'wonen' kunnen de appartementen (c.q. de woontorens) worden gerealiseerd. De parkeergarage kan worden gerealiseerd binnen het gehele bestemmingsvlak.

Toelichting op de algemene regels en overgangs- en slotregel

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel en de algemene bouwregels opgenomen. Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

De keurzonering van de Westerscheldedijk is voor het gehele plangebied van toepassing. In dit kader zijn de belangen van deze dijk gewaarborgd via de in artikel 6.1 opgenomen algemene aanduiding vrijwaringszone - dijk.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.