| Plan: | Buitengebied Terneuzen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0715.BPBG01-VG98 |
In de tot nu toe geldende bestemmingsplannen is verschillend omgegaan met de woonbestemming en het hanteren van bouwvlakken. In principe is het niet noodzakelijk een (strak begrensd) bouwvlak op te nemen, maar kunnen de bouwregels gekoppeld worden aan het bestemmingsvlak. Hierdoor ontstaat flexibiliteit bij uitbreiding, verbouw en nieuwbouw. Dit is zeer gewenst. Er wordt geen differentiatie van bouwzones (zone hoofdgebouw, zone bijgebouw, tuin) gehanteerd. Bij hele grote percelen kan het overigens wel gewenst zijn om een bouwvlak op te nemen om te voorkomen dat bebouwing op grote afstand van elkaar komt. Clustering van bebouwing is wel gewenst. Bij bestemmingsvlakken groter dan 5.000 m2 wordt daarom wel een bouwvlak opgenomen.
De bestemmingsvlakken Wonen worden conform de vigerende bestemming toegekend. Eventuele perceelsuitbreidingen door aankoop van naastgelegen grond geven in beginsel geen recht op een grotere woonbestemming. Het bestemmingsvlak 'Wonen' omvat in beginsel maximaal 1 ha, tenzij in de huidige situatie al een groter bestemmingsvlak van toepassing is. Overigens is in alle gevallen het bestaande gebruik bij omzetting, maatgevend. Hiermee wordt voorkomen dat het buitengebied meer tot een woongebied verwordt. Met deze regeling kunnen bestaande agrarische bouwvlakken in zijn geheel naar Wonen worden omgezet en valt de bebouwing derhalve volledig in de woonbestemming.
De tot nu toe geldende bestemmingsplannen gaan uit van verschillende woninggroottes. In Buitengebied Axel en Landelijke bebouwingsconcentraties wordt uitgegaan van een bewoonbaar vloeroppervlak van maximaal 150 m², terwijl in Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent uitgegaan wordt van 500 m³. Op basis van het huidige Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 en de Provinciale Verordening mogen woningen in het buitengebied maximaal een inhoud van 750 m³ hebben. Dit is met de wooneisen van nu, een zeer acceptabele maat en deze wordt dan ook overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
In het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en de VRPZ is de maximale maat voor burgerwoningen komen te vervallen. Gemeenten mogen hier zelf inhoud aan geven. Een rechtstreeks toelaatbare inhoudsmaat van 750 m³ biedt echter voldoende mogelijkheden om een riante woning te realiseren, zonder dat daarbij het landschap teveel wordt aangetast.
Aangezien er echter de laatste jaren ook regelmatig verzoeken zijn ingediend om een grotere woning te realiseren wordt via afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid geboden om een ruimere woning van maximaal 1.250 m³ te realiseren. Dit echter wel onder stringente voorwaarden. Zo dient er een goede verhouding te zijn tussen de grootte van de woning en het perceel, er sprake te zijn van een goede stedenbouwkundige invulling en dient voorzien te worden in een goede landschappelijke inpassing.
Om alle burgers in het buitengebied dezelfde mogelijkheden te geven wordt voorgesteld om een standaard goothoogten voor burgerwoningen van 6 meter op te nemen. Indien een bestaande woning al hoger is dan geldt de regeling dat de afwijking mag worden gehandhaafd maar niet mag worden vergroot. Uitsluitend voor bestaande dijkwoningen waarvan het kleinschalig karakter behouden moet blijven en woningen in een landelijke bebouwingsconcentratie met een thans bestemmingsplanmatig vastgestelde goothoogten van 4 meter wordt hiervan afgeweken.
Samengevat
De tot nu toe geldende bestemmingsplannen Buitengebied Axel en Landelijke bebouwingsconcentraties voorzien in een regeling voor recreatiewoningen. Deze woningen mogen uitsluitend worden gebruikt voor niet-permanente bewoning. In het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent is het onderscheid met burgerwoningen niet meer gemaakt. In het Omgevingsplan Zeeland is ook heel nadrukkelijk aangegeven dat in het buitengebied geen onderscheid (meer) wordt gemaakt tussen permanent of recreatief gebruik. Het laten vervallen van de regeling voor recreatiewoningen maakt vrije uitwisselbaarheid van deze functies mogelijk en betekent een vermindering van regels. Ruimtelijk gezien levert dit geen knelpunten op. Overigens worden deze woningen niet betrokken bij de taakstellingsanalyse inbreiding-uitbreiding of de bundelingsdoelstellingen per regio. In de praktijk zal dit overigens slechts om enkele woningen binnen de planperiode van 10 jaar gaan. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen burgerwoningen en recreatiewoningen. De bestaande recreatiewoningen krijgen dezelfde (bouw) mogelijkheden te geven als reguliere burgerwoningen. Bestaande recreatiewoningen mogen dan ook worden vergroot tot een maximum inhoud van 750 m3.
Samengevat
In het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent is de bestemming ' Woondoeleinden, voormalig agrarisch bedrijf' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn Nieuwe Economische Dragers (NED's) mogelijk gemaakt in bestaande bijgebouwen (de andere geldende bestemmingsplannen kennen ook een NED-regeling, maar geen bestemming voormalig agrarisch bedrijf). De locaties in het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent die een dergelijke bestemming hebben zijn locaties die bij de herziening van het bestemmingsplan in 2005 van een agrarische naar een woonfunctie zijn omgezet. De meerwaarde hiervan is echter de afgelopen jaren niet gebleken. De regeling wordt als beperkend ervaren. In sommige gevallen worden juist initiatieven ontplooid op locaties die een reguliere woonbestemming kennen en ook een positieve weerslag op het buitengebied kunnen hebben. Daaraan kan dan geen medewerking worden verleend. Uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan wordt daarom om geen onderscheid meer te maken tussen burgerwoningen en voormalig agrarische bedrijfswoningen. NED's mogen bij alle burgerwoningen worden gerealiseerd. Dit moet wel binnen de bestaande bebouwing. In beginsel kan er dus op veel meer locaties een initiatief ontplooid worden, maar de praktijk heeft al uitgewezen dat dit erg meevalt. Daar waar initiatieven zijn kan dit nu meer gestimuleerd worden.
Samengevat
In juli 2012 is het wetsvoorstel, 'Wijziging Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (plattelandswoningen)' door de Eerste Kamer aangenomen. Deze wetswijziging is per 1 januari 2013 in werking getreden. De wetswijziging bevat 2 onderdelen. Om te beginnen wordt geregeld dat het planologisch kader en niet langer het feitelijk gebruik, bepalend wordt voor de bescherming die een gebouw of functie geniet tegen negatieve milieu-effecten (geluid, geur en fijn stof). Ten tweede wordt in het wetsvoorstel specifiek ingegaan op de zogenaamde plattelandswoningen. Dat zijn (voormalige) agrarische bedrijfswoningen die (tevens) door derden mogen worden bewoond. Het wetsvoorstel regelt dat deze woningen niet worden beschermd tegen milieugevolgen van het op hetzelfde perceel aanwezige en nog functionerende agrarische bedrijf.
In het plangebied kunnen deze situaties zich mogelijk in de toekomst voordoen. Het uitsluiten van plattelandswoningen of het zonder meer toestaan van plattelandswoningen worden beiden als ver gaand en ongewenst beschouwd. Uitgangspunt is om het gebruik van bedrijfswoningen als plattelandswoning mogelijk te maken met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid zodat maatwerk kan worden geleverd.
Samengevat
Het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent biedt reeds via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid om mee te werken aan het realiseren van landgoederen, voor zover deze vallen onder de ontwikkelingszone (is het gebied rondom Philippine). In het bestemmingsplan Buitengebied Axel is niet voorzien in een regeling voor landgoederen.
In het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent zijn aan de vestiging van een landgoed onder andere de volgende voorwaarden gekoppeld:
Het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen-Sas van Gent is daarmee stringenter dan het huidige Omgevingsplan Zeeland 2006-2012. Hierin geldt voor een landgoed een aaneengesloten omvang van 5 ha in plaats van 6 ha en een maximale inhoud van het landgoed is 4.500 m³. Tevens bestaat de mogelijkheid om meerdere gebouwen te realiseren, waarover de wooneenheden dan kunnen worden uitgespreid. Indien voor deze mogelijkheid gekozen wordt, geldt de voorwaarde dat voor elk extra woongebouw een hectare extra groen gerealiseerd moet worden.
In het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 zijn de mogelijkheden voor landgoederen verder versoepeld met betrekking tot de toegelaten functies en de minimale omvang.
Functies bij landgoederen
Naast de invulling met 'Wonen' zijn in een landgoed ook functies als 'Verblijfsrecreatie' en 'Maatschappelijk (zorg)' toegestaan.
Voor de 4 grote steden is de mogelijkheid opgenomen om in een landgoed ook Kantoorfuncties toe te staan. We vinden het echter niet gewenst om deze functie ook in landgoederen in het buitengebied toe te staan. De kantoorfuncties horen met name thuis in het stedelijk centrum Terneuzen. Voor kleinschalige kantoren zijn ook de andere kernen geschikt. Met ondernemersverenigingen/dorpsraden wordt juist gekeken of door het invullen met kantoorfuncties, een verdere leegstand binnen de centra voorkomen kan worden. Ook in verband met de bereikbaarheid van kantoren en de verkeersaantrekkende werking die deze functie met zich brengt, wordt het buitengebied hiervoor niet geschikt geacht.
Omvang landgoederen
De door de provincie ingezette nieuwe beleidslijn om bij een perceel van 1,5 ha een landgoed te mogen realiseren, vindt de gemeente ongewenst. Uitgangspunt bij landgoederen is steeds geweest dat de particuliere sector betaald voor aaneengesloten natuur- en/of landschapontwikkeling, die openbaar toegankelijk moet zijn.
Door het toestaan van landgoederen vanaf 1,5 ha - waarvan 20 % aan de openbaarheid onttrokken mag worden, met een max. gebouw van 1350 m³ – ontstaan te kleine solitaire gebieden. Dit biedt zowel vanuit ruimtelijk oogpunt maar ook vanuit maatschappelijk oogpunt, geen meerwaarde.
In het nieuwe bestemmingsplan wordt bepaald dat landgoederen mogelijk zijn bij een minimale oppervlakte van 3 ha, waarvan ten hoogste 20% aan de openbaarheid mag worden onttrokken en inherrent aan het provinciaal beleid een gebouw is toegelaten van maximaal 2.700 m³.
Omdat het bij landgoederen van belang is dat deze als openbaar toegankelijk gebied benut kunnen worden, is het logisch dat deze in de nabijheid van kernen/bebouwingsconcentraties worden gerealiseerd. Dit is de reden dat ook zogenaamde zoeklocaties zijn opgenomen waar landgoederen gewenst worden geacht (zie gebiedsvisiekaart). De zoekgebieden die worden voorgestaan zijn: het gebied rondom Philippine dat reeds in het huidige bestemmingsplan hiervoor is aangewezen, het gebied noord/westelijk van Axel, zoals opgenomen in het Natuur- en Landschapsplan Zuidrand Terneuzen (vastgesteld op 13 mei 2008) en als derde leent ook het dekzandgebied zich voor de vestiging van landgoederen.
De openbare toegankelijkheid vormt ook de basis om de versoepeling toe te staan.
Samengevat
Het Omgevingplan biedt de mogelijkheid om door middel van sloop van niet cultuurhistorisch waardevolle vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing, hiervoor in de plaats een hoogwaardige (compensatie)woning te realiseren. Uitgangspunt is dat er minimaal 500 m² aan bebouwing dan wel 0,5 ha aan glas gesloopt moet worden, om 1 woning terug te mogen bouwen.
Het maximum aantal compensatiewoningen per perceel bedraagt 3.
Steeds is uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd wordt. Dit dient te blijken uit een ruimtelijke onderbouwing waarin nadrukkelijk aandacht aan het aspect beeldkwaliteit (streekeigen en landelijk karakter, erfinrichtings- of beplantingsplan) wordt besteed.
Verder geldt dat karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet mag worden gesloopt en dat er geen belemmeringen mogen optreden voor de agrarische bedrijven in de omgeving.
In het nieuwe bestemmingsplan zal de bouw van compensatiewoningen via een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. Deze bevoegdheid zal in de meeste situaties kunnen worden toegepast, waarbij vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie plaatsvindt. In de gevallen waar sprake is van een specifieke situatie die niet binnen de wijzigingsregels past – bijvoorbeeld als de sloop op een andere locatie plaatsvindt, dan waar de vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd - maar wel voldoet aan de hierboven genoemde uitgangspunten, zal een zelfstandige planologische procedure worden gevolgd.
Samengevat
In de tot nu toe geldende bestemmingsplannen worden per woning bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 60 m² toegestaan. Vanwege de steeds hogere eisen die worden gesteld aan de woonomgeving is ook steeds meer behoefte aan grotere bijgebouwen. Deze worden dan veelal gebruikt voor het hobbymatig houden van dieren, als werktuigenberging of als relaxruimten. Aan deze eisen is invulling gegeven in de 'Beleidsregels planologische kruimelgevallen gemeente Terneuzen' en de 'Bijgebouwenregeling voor woningen in het buitengebied gemeente Terneuzen'. Deze regelingen komen op het volgende neer:
| perceelsoppervlak | woninginhoud | toegestaan oppervlak bijgebouwen | voorwaarden |
| < 500 m² | 60 m² | ||
| >500 m² <5000 m² | 90 m² | ||
| > 5000 m² | 120 m² | ||
| > 2,5ha | > 1.500m³ | 375 m² | - maximaal 300 m²/1.200 m³ per bijgebouw - maximaal 4 bijgebouwen - ruimtelijke inpassing - aansluiting bebouwingsvorm en massa bij bestaande bebouwing - concentratie bebouwing - verevening (€ 20,- per m³ boven 120 m²) |
Deze beleidsregels zijn in 2011 nog herzien respectievelijk opgesteld en zijn ook in de recente komplannen opgenomen. Voorgesteld wordt om dit beleid te bestendigen. Vanwege de voorwaarden bij de regeling voor riante woningen is het nodig deze als afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op te nemen. Het overige kan rechtstreeks worden geregeld.
In alle bestemmingsplannen is een goothoogten van 3 meter opgenomen voor bijgebouwen. Het beleid voor kruimelgevallen regelt een daknok van 5 meter. Voorgesteld wordt om de goothoogten vast te leggen op 3 meter en de bouwhoogte op 6 meter.
Samengevat