Molenaarsgraaf Oost

3.2 Toekomstige situatie

3.2.1 Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op de introductie van een centraal gelegen hofachtige verblijfsruimte met twee daarop aansluitende - ten opzichte van elkaar enigszins verschoven - straatdelen. De toekomstige woonbuurt wordt ontsloten vanaf de Graafdijk Oost over een perceel ten oosten van de 's Graveland dat dienst doet als parkeerterrein en marktterrein. De woningen worden ontsloten vanaf het centraal gelegen hof en twee daarop aansluitende woonstraten. De introductie van een centraal gelegen hof, de verspringing in het verloop van de aansluitende straten en de positie van de bebouwing, zorgen voor een nuancering van de langgerekte vorm van het plangebied. In het plan is onderscheid gemaakt in hof- en laanwoningen. Plaatselijk verspringen op een aantal plekken de rooilijnen van de aan de hof gelegen woningen, waardoor er in zeker zin sprake is van een deels aan vier zijden door bouwmassa omgeven pleinachtige ruimte.

De woonbebouwing kenmerkt zich door de overwegend horizontale geleding en de incidentele verticale geleding van de woningen onder dwarskappen. De architectuur van de twee-onder-één-kapwoningen en de eengezinsrijenwoningen ligt dicht bij elkaar. De goot– en bouwhoogte van de woningen (maximaal 6 m) sluiten aan bij de bestaande woonomgeving van de Van Beijerenstraat. Bij de eengezinsrijenwoningen wordt de bebouwing geleed door het naar voren laten springen van enkele woningen onder dwarskap. Ook bij de twee-onder-één-kapwoningen vindt geleding en articulatie plaats door ter plaatse van het pleintje te kiezen voor enkele woningen onder dwarskap. De afstand van de rijenwoningen tot aan het oostelijk gelegen bedrijfspand bedraagt circa 32,5 m. De afstand van de twee-onder-één-kapwoningen tot aan de (hoofdmassa van de) woningen aan de Van Beijerenstraat varieert van 35 tot 46 m.

Karakteristiek voor het plan is de sterke stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte. Het plein neemt een bijzondere plaats in binnen de woonbuurt. Het opdelen van de openbare ruimte door middel van een plein, verschoven assen en variërende rooilijnen zorgt voor een geleding van het ruimtelijk beeld. Er is sprake van een goede op de specifieke situatie afgestemde afwisseling van woningen met langskap door woningen met dwarskap. Voor het pleintje wordt een bijzondere inrichting voorgesteld. In de noord– en zuidrand liggen bovendien twee speelplaatsen.

3.2.2 Woningbouw

Binnen het plangebied zullen 42 woningen worden gerealiseerd. Voor 36 woningen, namelijk de rijenwoningen en de twee-onder-één-kap dan wel twee-aan-één te bouwen woningen, zijn reeds bouwplannen ontwikkeld. De overige 6 woningen betreffen vrijstaande woningen die in een latere fase individueel ontwikkeld kunnen worden. Van deze 6 vrijstaande woningen zullen 4 woningen worden gerealiseerd in de zuidrand van het plangebied in de overgangszone naar het polderlandschap. De overige 2 vrijstaande woningen zijn gepland in de noordwesthoek van het woongebied, waar zij als het ware de entree naar het woongebied markeren.

De woonbuurt wordt ontsloten door een centraal gelegen ontsluitingsweg. Deze weg sluit aan op de Graafdijk-Oost en ontsluit geen bestaande woningen. Dit betekent dat bij de realisatie van de woonbuurt geen sprake is van een directe overlast door bouwverkeer binnen de bestaande woonbuurten. Bij de realisatie hoeft ook geen gebruik te worden gemaakt van de gronden van derden. Indien de vrijstaande woningen worden gebouwd na de realisatie van de overige, binnen de woonbuurt te bouwen woningen, zal eventuele overlast door bouwverkeer kunnen plaatsvinden. Gelet op het meer individuele dan wel kleinschalige karakter van de bouw van 6 vrijstaande woningen zal deze eventuele overlast slechts zeer beperkt zijn.

Van de niet-vrijstaande woningen worden de duurdere twee-onder-één-kap- dan wel twee-aan-één te bouwen woningen gerealiseerd aan westzijde van de centrale woonstraat. De overige niet-vrijstaande woningen gebouwd aan de oostzijde. De niet-vrijstaande woningen bestaan uit een beganegrondlaag, verdiepingslaag en kaplaag. Het merendeel van de woningen wordt gebouwd onder langskap (28 woningen). De overige woningen worden gebouwd onder dwarskap en markeren samen de centrale hofachtige ruimte.

Bij de aan de oostzijde van de centrale woonstraat te bouwen woningen wordt uitgegaan van 16 sociale koopwoningen, 6 middendure rijenkoopwoningen en 2 kleinere twee-onder-één-kapwoningen. Van de twee-onder-één-kapwoningen wordt één met en één zonder garage gebouwd.

De 36 niet-vrijstaande woningen zijn ontworpen als 4–kamerwoning. Een deel van de kap kan echter worden ingericht als hobbykamer of hobbyruimte. Bij de onder dwarskap geplaatste woningen kunnen onder de kap zelfs twee kamers worden gerealiseerd (één aan de voorzijde en één aan de achterzijde van de betreffende woning).

De woningen – met name aan weerszijden van de hof gelegen lanen – zijn eigentijds vormgegeven met een knipoog naar de jaren '30. Alle woningen hebben zeer open tuingevels met de woonkamer aan de zijde van de achtertuin. De woningen bieden veel zicht op straat, onder meer door de situering van keukens, erkers en ramen die doorlopen tot vlak boven het maaiveld. Bij de twee-onder-één-kapwoningen bevinden de voordeuren zich aan de zijgevel waardoor aan de straatzijde een tweede tot aan maaiveld doorlopend raam of glazen deur kan worden gerealiseerd.

Voor de tweekappers is uitgegaan van een beukmaat van circa 6 m en een woningdiepte van circa 10 m. De goot– en nokhoogte is 5,5 m respectievelijk 9,5 m tot 11 m. De rijenwoningen bezitten een minimumbeukmaat van 5 m. en een woningdiepte van circa 9,5 m. De goot- en nokhoogte is circa 5,5 respectievelijk 9,5 tot 10,5 m.

3.2.3 Ontsluiting en parkeren

De Graafdijk Oost maakt deel uit van de historische lintstructuur van Molenaarsgraaf. Hierdoor is de nieuwe woonbuurt goed bereikbaar vanuit het overige dorpsgebied van Molenaarsgraaf en via de Polderweg Oost. Ongeveer 150 m ten westen van de aansluiting van de woonbuurt op de Graafdijk Oost liggen de Nieuwe Dam en Kerkweg. Deze vormen samen de toegang tot het aan de noordzijde van de Graafstroom gelegen dorpsgebied van Molenaarsgraaf (namelijk Brandwijk/Gijbeland). Ongeveer 190 m ten oosten van de aansluiting ligt de Polderweg Oost. De Polderweg Oost sluit zuidwaarts aan op de Kweldamweg die door middel van de Damseweg is verbonden met de N214.

Voor de hoofdontsluiting wordt geen gebruik gemaakt van een route via de westelijk gelegen woonbuurt rond de Van Beijerenstraat, maar van de aansluitingsmogelijkheid op de Graafdijk Oost. Vanaf de Graafdijk Oost leidt een weg vanaf het parkeer- en marktterrein met een brug over de Voorwetering naar de nieuwe woonbuurt. Er kan gebruik worden gemaakt van het parkeer- en marktterrein omdat de functie van marktplein ter plaatse zal worden beëindigd. Elders binnen de gemeente zal naar een nieuwe locatie voor de markt worden gezocht.

De nieuwe woonstraat ligt centraal in de woonbuurt en eindigt meer zuidelijk - ter hoogte van de 4 vrijstaand te bouwen woningen - in een T-vormige splitsing. Hiervan eindigt de westelijke aftakking in een voet-/fietsbrug naar de Van Beijerenstraat. De aansluiting op de Graafdijk Oost vormt de hoofdentree van de woonbuurt. De aansluiting op de Van Beijerenstraat is ondergeschikt (langzaam verkeer en calamiteiten).

In het plan worden 62 parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. Daarnaast wordt er uitgegaan van de aanleg van 11 garages met opstelplaatsen en 5 garageloze opstelplaatsen (tuinparkeren) op het eigen erf. In 3 gevallen ligt de garage op een dusdanige afstand uit de straat dat er 2 achter elkaar gelegen opstelplaatsen kunnen worden aangelegd. Voor het parkeren op het eigen erf geldt een aftrek van de totale parkeerbehoefte, waardoor de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen in de openbare ruimte kan worden beperkt. Op basis van het verkeersonderzoek in paragraaf 4.2 kan worden geconcludeerd dat voldaan wordt aan de voor Graafstroom geldende parkeernorm.

3.2.4 Openbare ruimte

Het ruimtelijk beeld van de woonstraat wordt mede bepaald door het pleintje en de specifieke inrichting daarvan (zitplek met plantsoen en een grote van de overige straatbomen afwijkende solitaire boom). De speelplekken en het pleintje worden zorgvuldig omkaderd en door bomen geaccentueerd. Het pleintje zorgt voor een duidelijke meerwaarde binnen de woonomgeving. Niet alle woningen krijgen voortuinen. Zes woningen ter hoogte van de centrale hof worden direct zonder privéruimte aan de stoep gesitueerd.

Direct ten westen van het nieuwe woongebied zal het profiel van de bestaande watergang worden aangepast tot een circa 16 m brede dubbele watergang met een centraal gelegen begroeide kade. De kade dient als afscherming van de bestaande achtererven van de woningen aan de Van Beijerenstraat en van de nieuw te bouwen twee-onder-één-kapwoningen. Uitsluitend voor het onderhoud is de kade bereikbaar gemaakt vanaf de ter hoogte van de Tielmanstraat aan te leggen voet-/fietsbrug. Aan de noordzijde van de nieuwe woonbuurt worden gronden ingericht als tuin. Deze door water afgescheiden tuin dient als buffer tussen de nieuwe woonbuurt en de nabijgelegen dorpsbebouwing aan de Graafdijk Oost.

Aan de oostzijde van het plangebied liggen de achtertuinen van de rijenwoningen aan een brede watergang. Aan deze zijde wordt geen extra groen gerealiseerd ter afscherming van de achtertuinen, omdat aan de overzijde van de sloot geen andere tuinen aanwezig zijn. Het hier aanwezige bedrijfsgebouw wordt in de zomerdag afgeschermd door een bestaande strook opgaand groen. De kortste afstand tussen het bedrijfsgebouw en de nieuw te bouwen woningen bedraagt 30 m. De kortste afstand tussen de bestaande woningen aan de Van Beijerenstraat en de nieuw te bouwen vrijstaande en twee-onder-één-kap-woningen bedraagt 35 m. De afstand tussen de woningen aan weerszijden van de centrale nieuwe ontsluitingsweg varieert van 17 m tot 26 m.

Binnen de nieuwe woonbuurt worden op twee plekken speelplaatsen ingericht, namelijk aan de noordzijde ter hoogte van de entree naar de woonbuurt en in het zuiden in het gebied tussen de strook vrijstaande woningen en de strook met eengezinsrijenwoningen.