Buitengebied Giessenlanden

4.3 Landschap (ruimtelijke kwaliteit)

Gestreefd wordt naar het behoud en de versterking van de beeldkwaliteit en cultuurhistorie binnen de gemeente Giessenlanden. In dit bestemmingsplan worden nieuwe bouwmogelijkheden geboden. Zonder verdere sturing kunnen deze bouwmogelijkheden leiden tot een aantasting van de landschapswaarden van het open veenweidegebied en de beeldkwaliteit van bebouwingslinten. Bij de volgende ontwikkelingen dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan de landschappelijke inpassing:

• overschrijden/vergroten bouwvlakken;
• functiewisseling;
• Ruimte-voor-Ruimteregeling;
• landgoederen;
• verpaarding.

4.3.1 Overschrijding/vergroten bouwvlakken

Bij de vormgeving van de bouwvlakken is rekening gehouden met de nog bestaande doorzichten naar het open veenweidegebied. Dit betekent dat er gekozen is voor smalle in plaats van bredere bouwpercelen. Nieuwe bebouwing dient voornamelijk achter de bestaande bebouwing gerealiseerd te worden.

Overschrijding en vergroting van het bouwvlak dienen met name te geschieden aan de achterzijde van het perceel, zodanig dat er een uitbreiding in de lengterichting ontstaat. Hierdoor worden doorzichten zoveel mogelijk opengehouden. De uitbreiding van het bouwvlak dient te worden voorzien van een strook met gebiedseigen beplanting van minimaal 5 m breed. Deze strook mag ook buiten het bouwvlak worden aangelegd, zodat dit niet ten koste gaat van de ruimte binnen het bouwvlak. De strook met beplanting dient te worden bestemd voor groenvoorzieningen.

Gestreefd wordt naar een compacte invulling van bouwvlakken. Indien op het perceel nog voldoende ruimte is voor de plaatsing van gebouwen, dient in eerste instantie deze ruimte te worden ingevuld alvorens het bouwvlak wordt vergroot. De onderlinge afstand van gebouwen op een bouwperceel mag niet meer bedragen dan 10 m.

4.3.2 Functiewisseling

Het bestemmingsplan voorziet in bouwmogelijkheden ten behoeve van niet-agrarische nevenfuncties. Uitgangspunt is dat niet-agrarische nevenfuncties in de agrarische bedrijfsvoering ondergeschikt blijven. De bouwmogelijkheden dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Daarbij geldt eveneens dat wordt gestreefd naar een zo compact mogelijke invulling van het bouwvlak, waarbij een maximale afstand van 10 m tot de overige gebouwen dient te worden gehanteerd. Ook bij de vormgeving van het bouwvlak dient rekening te worden gehouden met de bebouwde invulling. Een smaller en langer bouwperceel heeft de voorkeur boven een breed bouwperceel, waardoor doorzichten naar het open weidegebied worden verstoord.

Bij functiewijziging van agrarische bedrijven, in geval van bedrijfsbeëindiging, is er in eerste instantie geen sprake van nieuwe bouwmogelijkheden. De nieuwe functies dienen gebruik te maken van de bestaande bebouwing. Ingeval van sanering van bedrijfsgebouwen mag maximaal de helft worden teruggebouwd tot een maximum van 600 m². Bij realisatie van de nieuwe bebouwing dienen de voorwaarden zoals genoemd in paragraaf 4.3.1 eveneens in acht te worden genomen.

4.3.3 Ruimte-voor-Ruimteregeling

In het kader van 'Ruimte voor Ruimte' mogen ter compensatie van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen of niet-agrarische bedrijfsgebouwen, onder voorwaarden één of meer burgerwoningen worden gebouwd. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:

• bij nieuwbouw is het vooraf vaststellen van een beeldkwaliteitsplan uitgangspunt; er mag geen aantasting plaatsvinden van bestaande of te ontwikkelen bijzondere waarden (landschappelijke, natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden) op het perceel of in de directe omgeving daarvan; beeldkwaliteit is een belangrijk aandachtspunt;
• voor de sloop van iedere 1.000 m² bedrijfsbebouwing kan een woning worden teruggebouwd, met een maximum van drie;
• de bestaande bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning;
• de maximale inhoudsmaat van de compensatiewoning bedraagt 850 m³ (all in);
• indien 2 woningen in één groot boerderijvolume worden gebouwd, is vergroting van de maximale inhoudsmaat naar 1.000 m³ (all in) mogelijk;
• bij sloop van meer dan 1.000 m² is de staffelmethode voor een grotere woning dan 850 m³ inclusief erfbebouwing:
  • 1. bij circa 300-400 m² extra sloop: 900 m³ (inclusief erfbebouwing);
  • 2. bij nogmaals 300-400 m² extra sloop: 1.000 m³ (inclusief erfbebouwing);
• karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt;
• de regeling is van toepassing op gebouwen die zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003;
• de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving mogen niet worden belemmerd;
• planologisch-juridische medewerking aan de bouw van een compensatiewoning wordt alleen verleend, indien de sloop van de bedrijfsbebouwing voldoende is gewaarborgd;
• de regeling is niet van toepassing in de zone Agrarisch Gebied;
• het is niet toegestaan om verspreid liggende stallen 'te sprokkelen';
• de bouw van de compensatiewoning vindt op het bouwvlak plaats;
• bij sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dient te worden aangetoond dat de agrarische functie niet meer kan worden vervuld.

Als voorwaarde voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt een inrichtingsplan geëist waarin wordt aangegeven op welke wijze de nieuwe woning in het landschap wordt ingepast. De compensatiewoning dient achter de bestaande woningen te worden geplaatst en ingekaderd te worden in een groen casco.

4.3.4 Landgoederen

De gemeente is van mening dat nieuwe landgoederen een meerwaarde kunnen bieden ten aanzien van ecologie, cultuurhistorie, recreatie en waterberging. De genoemde functies zijn onderling ook goed te combineren. In verschillende delen van het plangebied kan de realisatie van een nieuw landgoed bijdragen aan het herstel van de historische en landschappelijke structuur en/of aan de opgave voor extra waterberging.

Het landgoed dient een weidelandgoed te zijn (dus geen bosgebied) met een aaneengesloten oppervlakte van minimaal 10 ha en maximaal 20 ha. Het landgoed moet een landschappelijke meerwaarde hebben en mag de bestaande structuur niet aantasten: het karakter van het open veenweidegebied met koeien dient behouden te blijven. Het landgoed moet tevens een meerwaarde hebben in de vorm van een recreatief uitloopgebied waarbij minimaal 90% uit openbaar gebied bestaat.

In beginsel worden landgoederen alleen toegestaan in ruimtelijke en agrarische restgebieden in de nabijheid van een kern.

Voor nieuwe landgoederen is maatwerk vereist. Om alle aan de orde zijnde belangen goed te kunnen wegen, wordt realisering planologisch via een aparte bestemmingsplanprocedure mogelijk gemaakt.

4.3.5 Verpaarding

Gezien het karakter van het plangebied en de grote behoefte aan voorzieningen voor de paardensport kan verwacht worden dat er behoefte zal zijn aan de aanleg van 'paardenbakken'. Hieronder worden niet-overdekte rijbanen verstaan met een bodem van zand, hout of boomschors of een ander materiaal om de ondergrond te verstevigen. Paardenbakken kunnen de ruimtelijke kwaliteit van een gebied aantasten, niet alleen door het aanbrengen van bovengenoemd materiaal, maar ook door de plaatsing van lichtmasten en omheiningen. Derhalve worden paardenbakken alleen toelaatbaar gesteld binnen de bouwvlakken en achter bestaande bebouwing. Lichtmasten ten behoeve van paardenbakken worden uitgesloten.