Kapelle Buitengebied

4.4 Beleidsthema's agrarisch gebied

Gebiedsvisie en specifieke agrarische bestemmingen geven inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van het agrarisch gebied. Naast het specificeren van de hoofdgroep Agrarisch vragen de volgende onderwerpen een bestemmingsregeling:

• agrarische bedrijven / agrarisch bouwvlak;
• deeltijdlandbouw;
• hobbyboeren;
• nieuwvestiging agrarische bedrijven;
• grondgebonden veehouderij;
• intensieve veehouderij;
• tuinbouw;
• aquacultuur;
• teeltondersteunende voorzieningen;
• nieuwe agrarische bedrijfswoningen;
• verbrede plattelandsontwikkeling / nieuwe economische dragers;
• agrarisch verwante bedrijvigheid;
• semi-agrarische activiteiten;
• niet-agrarische bedrijven;
• landgoederen;
• verevening;
• pilotproject huisvesting arbeidsmigranten Willem-Annapolder.
  

Agrarische bedrijven / agrarisch bouwvlak

Vertrekpunt van beleid is regeling van de bestaande agrarische bedrijven. Essentieel daarbij is het zogenoemde agrarisch bouwvlak. Het IOP geeft aan dat de agrarische bebouwing (de woning en de bedrijfsgebouwen) geconcentreerd dient te worden op een aangesloten ruimte van 1 hectare groot: het agrarisch bouwvlak. Deze begrenzing tot 1 ha is nodig om concentratie van bebouwing te waarborgen en ongewenste ontwikkelingen te voorkomen, zoals verstening, versnippering en verglazing van het buitengebied. Dit agrarisch bouwvlak biedt over het algemeen voldoende ruimte voor de aan een gemiddeld agrarisch bedrijf verbonden bebouwing (gemiddeld circa 3.000 à 3.500 m²). Bestaande bedrijven die een groot deel van het bouwvlak hebben gerealiseerd, zullen direct een beperkt grotere oppervlakte krijgen.
Om de gewenste agrarische ontwikkelingsmogelijkheden niet onnodig te belemmeren zullen in het bestemmingsplan mogelijkheden opgenomen worden om te kunnen afwijken van de op de verbeelding aangegeven begrenzing van de agrarische bouwvlakken (flexibiliteitsregel voor vormwijziging, beperkte uitbreiding en vergroting van het bouwvlak). De vorm van het bouwvlak wordt met agrariërs besproken en kan later altijd nog worden gewijzigd via een wijzigingsbevoegdheid.

Binnen het bouwvlak mag worden bebouwd om toekomstgericht te kunnen werken. De maximale goothoogte van gebouwen wordt 6 meter met een ontheffingsmogelijkheid tot 8 meter voor fruitteeltopslag en aardappelopslag.

De omvang van een bedrijfswoning mag 750 m³ bedragen. Tweede bedrijfswoningen zijn via ontheffing toelaatbaar. Voor seizoenarbeiders wordt een specifieke regeling getroffen ter plaatse van agrarische bedrijven zodat een adequate huisvesting is gewaarborgd en ook (impliciet) kan worden afgedwongen.
Buiten bouwvlakken zijn veldschuren toegestaan (50 m² voor akkerbouw en melkrundveehouderijbedrijven, 100 m² voor fruitteeltbedrijven). Buiten het bouwvlak zijn kuilvoerplaten en sleufsilo's direct aansluitend op het bouwvlak toelaatbaar tot een hoogte van 6 meter.

Nieuwe bouwvlakken worden toegestaan via een wijzigingsbevoegdheid. In welke gebieden die toelaatbaar zijn, wordt bepaald door de keuze voor het al dan niet het behouden van de bestaande karakteristiek van de deelgebieden. Nieuwe agrarische bedrijven zijn ingevolge het IOP alleen toegestaan ten behoeve van het oplossen van knelgevallen. Dit wordt in het bestemmingsplan overgenomen. Een uitzondering hierop vormt de nieuwvestiging van fruitteeltbedrijven. De dynamiek in deze sector, zo wijst de praktijk uit, is gediend met mogelijkheden voor nieuwvestiging. Dit is zeer kenmerkend voor de agrarische structuur van Kapelle. Er worden in het belang van duurzaamheid geen nieuwe bouwvlakken nabij kernen en natuurgebieden toegestaan.

Deeltijdlandbouw

Het agrarische beheer van het landelijk gebied vindt, behalve door voltijdsagrariërs, in toenemende mate plaats door deeltijdagrariërs. Het gaat daarbij om agrarische bedrijvigheid waar in een aantal gevallen naast het agrarische bedrijf ook arbeid wordt verricht ten behoeve van niet-agrarische activiteiten, al dan niet elders. De oorzaken hiervan zijn onder meer de teruglopende mogelijkheden voor kleine bedrijven om een volwaardig agrarisch inkomen te verwerven. Uit landelijk onderzoek is gebleken dat "deeltijdlandbouw" bijna 10% van het Nederlandse productievolume voor zijn rekening neemt en als een continu gegeven moet worden beschouwd en dus niet als overgangsverschijnsel.
In de akkerbouw en tuinbouw komen deeltijdbedrijven relatief vaak voor. Deze bedrijfstypen vergen niet hetzelfde aantal werkuren in de verschillende seizoenen en bovendien zijn de werkzaamhedenvoor de akkerbouw goed uit te besteden aan loonbedrijven. Hoewel bedrijven in deze sector relatief vaak volwaardig zijn, is het aantal deeltijdbedrijven toch relatief groot. In andere sectoren is meestal juist de te geringe economische omvang van het bedrijf reden voor een nevenberoep.
Door de deeltijdlandbouw en deeltijdtuinbouw wordt een nieuw soort dynamiek in het plangebied geïntroduceerd, met risico's voor landschappelijke, ecologische en milieukwaliteiten (vooral indien agrarische bedrijfsvoering wordt gecombineerd met niet-agrarische bedrijvigheid). Toch biedt deze ontwikkeling ook kansen voor het noodzakelijke beheer van het landelijk gebied. Juist het ontbreken van de noodzaak tot het verwerven van een volwaardig agrarisch inkomen geeft deeltijdboeren de mogelijkheid (een deel van) hun gronden extensief te beheren. Met het oog op de gevolgen voor de landbouwkundige structuur van het plangebied is het stimuleren van niet-volwaardige agrarische bedrijven echter niet aan de orde. De bestaande deeltijdbedrijven worden als zodanig bestemd; nieuwe bouwlocaties voor niet-volwaardige agrarische bedrijven worden niet mogelijk gemaakt.

Hobbyboeren

Na het beëindigen van het agrarisch bedrijf blijft de voormalige ondernemer vaak op de boerderij wonen, waarbij hobbymatig nog wat agrarische activiteiten worden uitgevoerd. Daarnaast combineert een toenemend aantal niet-agrariërs het "buiten wonen" graag met het houden van vee voor hobbydoeleinden. Mede om die reden betrekken zij veelal vrijkomende agrarische bedrijfscomplexen. Deze ontwikkeling leidt enerzijds tot bedreigingen, anderzijds tot kansen voor het noodzakelijke beheer van het landelijk gebied doordat "hobbyboeren" hun gronden niet economisch behoeven te exploiteren.
Bij vrijkomende agrarische bebouwing zijn hobbymatige agrarische activiteiten te prefereren boven veel andere vormen van gebruik. Om die reden mag de hobbymatige land- en tuinbouw niet op voorhand worden uitgesloten. Hobbyboeren kunnen niet gelijk worden gesteld met agrarische bedrijven. Deze behoren een "woonbestemming" te krijgen en kunnen gebruik maken van de daarbij behorende (beperkte) bouwmogelijkheden. Het creëren van nieuwe bouwlocaties is hier niet aan de orde.

Nieuwvestiging agrarische bedrijven

Voor het vestigen van nieuwe of het verplaatsen van bestaande agrarische bedrijven moeten in het bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden. Daarbij geldt een terughoudend beleid in verband met het tegengaan van verstening en versnippering (zie ook IOP). Daarnaast is gelet op de situatie in de agrarische sector de behoefte aan nieuwvestiging vanuit het bestaande gebied nauwelijks aanwezig en kan eventuele nieuwvestiging (bijvoorbeeld ingevolge inplaatsing en / of verplaatsing) in beginsel beter plaatsvinden in vrijkomende agrarische bebouwing / bouwblokken. Gekozen is dan ook voor het volgende beleid.

• 1. Het volledig uitsluiten van nieuwvestiging:
  • a. binnen een zone van 100 meter rond de kernen;
  • b. binnen een zone van 100 meter binnen de in het buitengebied gelegen bebouwingsconcentraties / buurtschappen;
  • c. binnen een zone van 100 meter om natuurgebieden en natuurontwikkelingsgebieden;
  • d. in de zone agrarisch gebied met onbebouwd karakter;
  • e. in de zone rond het reservaats- en beheersgebied van de Kapelse Moer.
• 2. Het toestaan van nieuwvestiging buiten de onder 1 genoemde gebieden / zones via de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid waarbij als belangrijkste randvoorwaarden gelden:
  • a. dat sprake is van het oplossen van een knelgeval, tenzij het gaat om nieuwvestiging van een fruitteeltbedrijf;
  • b. dat aangetoond is dat vestiging in vrijstaande agrarische bebouwing c.q. binnen een bestaand bouwvlak niet mogelijk is;
  • c. dat projectie van het nieuwe bouwvlak binnen ruimtelijke randvoorwaarden van situering aan bestaande infrastructuur en / of aan de rand van de betreffende polder plaatsvindt.

In aanvulling op deze algemene voorwaarden is in de bestemming Agrarisch – Open Landschap een nadere toets aan de openheid van het betreffende gebied gewenst (alleen langs wegen met reeds aanwezige bebouwing).

Grondgebonden veehouderij

Het provinciale beleid inzake intensieve veehouderij wordt overgenomen. Tevens wordt gewaarborgd dat melkveehouderijbedrijven daadwerkelijk grondgebonden zijn (weidegang) ter voorkoming van ongebreidelde vestiging van niet tegen te houden nieuwe veehouderijbedrijven die niet door weidegang grondgebonden zijn. Via ontheffing kunnen bij melkveehouderijbedrijven de koeien jaarrond op stal staan, in combinatie met eigen ruwvoederteelt direct aansluitend aan het bedrijf. Dit is met de ZLTO besproken.

Intensieve veehouderij

Specifiek aandacht vraagt het beleid inzake deze agrarische bedrijfstak. Gelet op de met intensieve veehouderij samenhangende nadelige effecten voor de omgevings- en milieukwaliteit hanteert de gemeente voor deze agrarische bedrijfstak, in navolging van het IOP, een terughoudend en stringent vestigingsbeleid. De hoofdlijnen van dit beleid zijn als volgt.
In het plangebied wordt de vestiging van nieuwe intensieve veehouderijbedrijven niet mogelijk gemaakt. Ook wordt verplaatsing van intensieve veehouderijbedrijven niet mogelijk gemaakt. Daarvoor gelden diverse planologisch relevante argumenten.
Op grond van het IOP is de vestiging van nieuwe bouwvlakken voor intensieve veehouderijbedrijven slechts mogelijk ten behoeve van de verplaatsing van zogenaamde knelgevallen; bestaande bedrijven die vanwege natuurontwikkeling, stads- of dorpsuitbreiding of -vernieuwing of in het kader van een landinrichtingsproject moeten worden verplaatst, ongeacht de herkomst.
In het IOP is aangegeven dat vestiging van knelgevallen uitsluitend mogelijk is:

• als het is afgestemd op beschikbare de milieuruimte;
• de andere functies in het gebied zich daartegen niet verzetten;
• de afweging met de omgevingskwaliteiten positief uitvalt.
  

Het gemeentebestuur van Kapelle is van mening dat het grootschalige grondgebonden agrarische karakter van het plangebied behouden dient te worden. Behoud van dat karakter is van groot belang voor de agrarische sector, maar ook voor behoud van de landschappelijke kwaliteiten en de recreatieve belevingswaarde en gebruiksmogelijkheden van het landschap. Nieuwe intensieve veehouderijbedrijven tasten dit karakter onevenredig aan. Daarbij is een belangrijk aandachtspunt dat intensieve veehouderijbedrijven niet aan de grond als productiefactor zijn gebonden en een ongewenste verdichting en aantasting van het landschapsbeeld kunnen veroorzaken. Het blijkt ook dat er geen mestaanwendingsruimte beschikbaar is.

Wat betreft intensieve veehouderij als neventak op grondgebonden agrarische bedrijven is het volgende van belang. Op grond van het IOP is de omvang van de neventak onder andere afhankelijk van de bedrijfsomvang, maar mag niet meer dan 1.600 m²bedrijfsvloeroppervlak bedragen. Een ontheffing is opgenomen op grond waarvan de oppervlakte van een neventak intensieve veehouderij kan worden uitgebreid tot 1.600 m². De milieuruimte is voor deze maten in het provinciaal beleid niet van belang. De gemeente volgt dit beleid.
De bestaande oppervlakte van het in het plangebied gevestigde intensieve veehouderijbedrijf EKOZ met de hiervoor gevolgde vrijstellingsprocedure worden in het bestemmingsplan bevestigd.

Tuinbouw

Wat betreft de vestigingsmogelijkheden voor afzonderlijke tuinbouwbedrijven dient onderscheid te worden gemaakt tussen glastuinbouwbedrijven, vollegrondsbedrijven en intensieve tuinbouwbedrijven. Moderne glastuinbouwbedrijven beslaan aanzienlijke oppervlakten. Bovendien is de bebouwing sterk afwijkend van de overige agrarische bedrijfstypen. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen geconcentreerd wenselijk geacht. De glastuinbouwontwikkeling in Kapelle is gerealiseerd in de Willem-Annapolder. Uitbreiding van het glastuinbouwgebied is mogelijk voor verplaatsing van glastuinbouwbedrijven elders uit Kapelle.
Het toepassen van assimilatiebelichting is geregeld in de specifieke gebruiksregels. Glastuinbouwbedrijven zijn daarin toelaatbaar gesteld indien de kassen (gevel en dak) volledig zijn afgeschermd tegen horizontale en verticale lichtuitstraling.
In het gehele agrarische gebied, met uitzondering van de bestemming Agrarisch met landschappelijke en natuurwaarden (waarin overigens geen agrarische bouwblokken voorkomen) is de vestiging van een neventak glastuinbouw op agrarische bedrijven mogelijk. Daarbij is overeenkomstig het provinciale beleid rechtstreeks 2.000 m² toegestaan op agrarische bebouwingsvlakken.
Vollegrondsbedrijven worden in beginsel hetzelfde benaderd als akkerbouwbedrijven. Daarbij moeten twee kanttekeningen worden gemaakt. In de eerste plaats zullen met het oog op de landschappelijke en ecologische kwaliteiten van het plangebied voorwaarden worden gesteld aan het realiseren van teeltondersteunende voorzieningen (zie hierna). In de tweede plaats gelden voor blijvende opgaande teelten in bepaalde zones voorwaarden (zie beschrijving gebiedszonering in paragraaf 4.3.

Voor intensieve tuinbouwbedrijven wordt in navolging van het provinciaal beleid geen bijzonder beleid gevoerd. Dat betekent dat binnen de algemene bouwmogelijkheden van de agrarische bouwvlakken bebouwing kan worden opgericht en gebruikt voor intensieve tuinbouw (witlof, champignons, etc.) en intensieve kwekerij (vissen, wormen).

Aquacultuur

Provincie Zeeland en de gemeente Kapelle wensen ruimte te bieden voor aquacultuur. Hiervoor is de Willem-Annapolder het meest geschikt. Immers, in deze polder zijn reeds enkele ontwikkelingen die het oorspronkelijke landschap hebben veranderd. Bij aquacultuur is ook landschapsverandering aan de orde, hoewel zich dit onderscheidt van de andere ontwikkelingen in deze polder. Elders in de gemeente Kapelle zijn geen "afgesloten" polders gelegen. Dat betekent dat vestiging in andere delen een grotere landschappelijke uitstraling hebben in vergelijking met de situatie in de Willem-Annapolder.
In het belang van een zorgvuldige landschappelijke inpassing is door Grontmij een voorstel gedaan. Daaruit kan het volgende worden afgeleid.

Initiatief

Onder de naam Delta Farms B.V. i.o. wordt door Topsy Baits een zagerkwekerij opgericht ter grootte van 33 ha in de Willem-Annapolder te Kapelle. De vestiging van deze zagerkwekerij in deze omvang in de Willem-Annapolder is een belangrijke (eerste) stap in het plan Zeeuwse Tong. De kweek van zagers zal grotendeels dienen als voer voor de tong.

Een zagerkwekerij is niet te vergelijken met de grondgebonden teelt van agrarische gewassen. De bassins en bijbehorende voorzieningen vormen een nieuw element. Ook in verband met vogels is een verantwoorde inpassing nodig.

Beschrijving zagerkwekerij

Een zagerkwekerij bestaat uit kunstmatige bassins omgeven door werkpaden en wordt afgeschermd met netten, een bedrijfsgebouw met bassins (10 meter bre, 0,5 meter diep). De effecten op het landschap zijn de spiegelende wateroppervlakken zelf, het bedrijfsgebouw, de netten en het padenstelsel.

Locatie

De voorgenomen vestigingslocatie in de Willem-Annapolder betreft akkerland rondom een kleine buitenplaats / boerderij met een grote loods ernaast. Aan de noordzijde en westzijde staan kassen, aan de oostzijde is er een fruitteeltperceel en aan zuidwestkant de Westerscheldedijk. De Willem-Annapolder kenmerkt zich aan de kant van de Westerschelde nog door de resterende openheid en een eenvoudige en overzichtelijke verkavelingsstructuur haaks op de Lange Weg. De percelen en sloten lopen daardoor ongeveer van het noordnoordwesten naar het zuidzuidoosten.

Figuur 8 Locatie aquacultuur

Landschappelijke inpassing

Rekening houdend met beleidsmatige randvoorwaarden en het gebiedseigen karakter van de locatie zelf, zal op de volgende wijze rekening worden gehouden met de omgevingskwaliteit,

• De paden tussen de waterbassins zullen met een halfopen verharding (doorgroeitegels 60 x 40 cm) worden verhard (gras) voor instandhouding van een groene landschapsbeeld.
• De bassins worden verdiept ten opzichte van het maaiveld aangelegd. De vrijkomende grond is beschikbaar voor een dijklichaam langs het terrein.
• De verdiepte aanleg van de bassins maakt het mogelijk om de daarvoor benodigde folie met behulp van de halfverharding vast te leggen en daaronder weg te werken. De paden binnen de zagerkwekerij krijgen een breedte van maximaal 3 meter.
• Op 3 meter hoge palen boven de bassins worden vogelwerende netten aangebracht. De vogelwerende netten en bijbehorende palen worden aan het zicht onttrokken door rondom het bedrijf beplanting in de vorm van in de streek en rond de fruitteelt gebruikelijke (elzen)singels aan te brengen die een hoogte van minimaal vier meter bereiken. De singel wordt verbreed door rondom aan de buitenzijde daarvan (inheemse) struiken aan te planten ('Zeeuwse haag'). Deze zullen op een hoogte van minimaal drie meter worden gebracht. De totale breedte van de afschermende beplanting rondom het bedrijf komt op vijf meter.
• Aan de oostzijde van de kwekerij wordt binnen de omringende beplanting een wal van 4 meter hoogte aangebracht met de vrijkomende grond uit de bassins. Door de ligging vrijwel haaks op de overheersende windrichting en de combinatie van deze wal met genoemde aanplant van een elzenhaag met houtwal aan de buitenzijde wordt eventuele extra salt-spray vanuit de bassins weggevangen ten opzichte van het aangrenzende fruitteeltbedrijf.
• Er zal geen nieuw afhandelingsruimte gebouwd worden; daarvoor wordt de bestaande loods op het terrein gebruikt.

De afbeelding geeft een visuele indruk van de landschappelijke inpassing. Daarbij is voor de duidelijkheid van de weergave uitgegaan van slechts enkele bassins. Om technische zijn bomen afgebeeld; in de praktijk zullen dit singels zijn. De opgenomen watergang is optioneel.

Figuur 9 Landschappelijke inpassing

Teeltondersteunende voorzieningen

In de landbouw wordt steeds vaker gebruikgemaakt van een breed scala aan teeltondersteunende voorzieningen. Gedacht kan worden aan boog- en gaaskassen (tunnelkassen), regenkappen, hagelnetten, stellingen voor de teelt van klein fruit, folie voor het afdekken van teelten, containervelden, etc. Naar verwachting zal de behoefte aan ontwikkeling van teeltondersteunende voorzieningen verder toenemen als gevolg van het zoeken naar alternatieven en intensivering in de akkerbouw. Deze voorzieningen zijn op de agrarische bouwblokken zonder meer toelaatbaar. Buiten de agrarische bouwvlakken kunnen deze voorzieningen aanzienlijke gevolgen hebben voor het landschap.
Voor plastic boogkassen, regenkappen en fijnmazige hagelnetten als teeltondersteunende voorzieningen wordt specifiek beleid geformuleerd. Deze teeltondersteunende voorzieningen zijn toelaatbaar, mits het gaat om een beperkte ondersteunende neventak en mits landschappelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar. Uitgaande van een omvang van maximaal een halve volwaardige arbeidskracht worden de volgende maximale maten per agrarisch bedrijf gehanteerd: 5 ha voor hagelnetten, 3 ha voor regenkappen en 1 ha voor boogkassen. Boogkassen zijn slechts toelaatbaar op of grenzend aan agrarische bebouwingsvlakken. Teeltondersteunende voorzieningen zijn niet toegestaan in de Ecologische Hoofdstructuur en in karakteristiek open gebieden.
De noodzakelijke landschappelijke inpassing zal worden geregeld door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst. Wat betreft de landschappelijke inpassing wordt onderscheid gemaakt in oudland, kleinschalige nieuwlandpolders en grootschalige nieuwlandpolders. In oudlandpolders dient een 6 meter brede haagbeplanting te worden gerealiseerd, bestaande uit streekeigen soorten. In de kleinschalige nieuwlandpolders wordt de landschappelijke inpassing afgestemd op het kleinschalige karakter van de polders: knotbomen, in combinatie met 2 meter brede elzensingels. In de grootschalige nieuwlandpolders dient de landschappelijke inpassing een strak karakter te krijgen: ten minste 2 bomenrijen, met regelmatige plantafstand, in combinatie met gladgeschoren hagen, bestaande uit streekeigen soorten. In specifieke situaties is maatwerk mogelijk.
In boogkassen mag kunstlicht alleen worden toegepast als lichtuitstraling uit de kas wordt voorkomen.
Bij de splitsing van agrarische bedrijven zullen neventakken (zoals NED's, teeltondersteunende voorzieningen, intensieve veehouderij) niet worden meegewogen bij het beoordelen van de volwaardigheid.

Nieuwe agrarische bedrijfswoningen

Veruit de meeste agrarische bedrijven beschikken over een bedrijfswoning. Bij enkele agrarische bedrijven zijn meerdere bedrijfswoningen aanwezig. Om een verdere toename van het aantal (potentiële burger)woningen in het agrarisch gebied te voorkomen, dienen aanvragen voor agrarische bedrijfswoningen zorgvuldig te worden getoetst. Daarbij spelen de factoren de aard van het bedrijf en de omvang van het bedrijf een rol.
Op agrarische bedrijven kan de behoefte ontstaan aan een tweede agrarische bedrijfswoning, met het oog op de bedrijfsomvang en het noodzakelijk geachte permanente toezicht op het bedrijf. De realisatie van een tweede bedrijfswoning is via ontheffing mogelijk. Het lijkt op voorhand overigens nauwelijks denkbaar dat hieraan een aantoonbare behoefte bestaat.

Verbrede plattelandsontwikkeling / nieuwe economische dragers

Gelet op de doelstellingen die de gemeente nastreeft voor de verdere ontwikkeling van het buitengebied (verbreding plattelandseconomie) wordt de handreiking voor een selectief planologisch beleid Nieuwe Economische Dragers (zoals vastgelegd in het IOP; zie hoofdstuk 2) door de gemeente onderschreven en volledig in dit bestemmingsplan toegepast. De positieve lijst van toelaatbare functies in het buitengebied wordt gebiedsgericht verwerkt in de bestemmingsregeling (zie voor verwerking hoofdstuk 6). Het kleinschalig kamperen (kamperen bij de boer) blijft daarbij voorbehouden aan agrarische bedrijven en voormalige agrarische bedrijven.

Agrarisch verwante bedrijvigheid

Voor agrarische hulp- en nevenbedrijven in de vorm van loonbedrijven (geen landbouwmechanisatie), veehandel, handel in en opslag van agrarische producten geldt in algemene zin dat deze in het landelijk gebied gevestigd kunnen worden. Voor deze agrarisch verwante bedrijven geldt bovendien dat zij veelal een belangrijke rol vervullen voor de agrarische bedrijven in hun omgeving waardoor het wenselijk is dat de onderlinge afstanden niet te groot zijn.
Vanwege het algemeen geldende terughoudend beleid van rijk en provincie ten aanzien van niet-agrarische functies in het landelijk gebied kan nieuwbouw voor deze bedrijven niet worden toegestaan. Vestiging van dit soort bedrijven zal bij voorkeur moeten plaatsvinden op een voormalig agrarisch bedrijfscomplex.

Semi-agrarische activiteiten

Semi-agrarische activiteiten in de vorm van bijvoorbeeld paardenhouderijen, paardenpensions, dierenpensions en hoveniersbedrijven zijn in het algemeen aan het landelijk gebied gebonden. Het is echter niet gewenst voor deze functies nieuwe vestigingsmogelijkheden te creëren. Gelet op het feit dat deze activiteiten in de regel goed inpasbaar zijn in het landelijk gebied, is vestiging op een voormalig agrarisch bedrijf een goede oplossing.
Wat betreft bijvoorbeeld dierenpensions is wel belangrijk dat geen overlast ontstaat en dat voldoende afstand ten opzichte van hindergevoelige functies in acht wordt genomen. Wat betreft hoveniersbedrijven is van groot belang dat een duidelijk onderscheid wordt gemaakt met tuincentra. In veel gevallen is sprake van een sluipende doorgroei van hoveniersbedrijven in de richting van een tuincentrum. Een tuincentrum heeft echter veel ingrijpender ruimtelijke consequenties in de zin van grootschaliger bebouwing, landschappelijke uitstraling en verkeersaantrekkende werking. Een hoveniersbedrijf is een bedrijf dat primair is gericht op ontwerp, aanleg en onderhoud van tuinen en groen elders, met slechts in beperkte mate detailhandel. Ter plaatse van de bedrijfsvestiging vinden in de regel alleen opslag en de teelt van plantgoed plaats.
Semi-agrarische bedrijven kunnen worden toegestaan via het model van de Nieuwe Economische Dragers.

Niet-agrarische bedrijven

Hoewel de aard en omvang van een aantal bedrijven en met name de verkeersaantrekkende werking in relatie tot de ontsluiting niet direct passen in het landelijk gebied, is het beleid erop gericht deze bedrijven ter plaatse te handhaven en mogelijkheden te bieden voor een beperkte ontwikkeling van de bedrijfsactiviteiten.
Ten aanzien van de bebouwing wordt daarbij overeenkomstig het provinciaal beleid uitgegaan van een toelaatbaar geachte uitbreiding van maximaal 20% via ontheffng. Via een nadere regeling kan een hoger percentage worden toegekend, indien de noodzaak en de planologische mogelijkheden hiertoe zijn aangetoond.

Door de gemeente is geïnventariseerd in hoeverre er sprake is van legaal gevestigde bedrijven en bedrijfsactiviteiten die in de loop der tijd zijn ontstaan strijdig met het vigerende bestemmingsplan en zonder toestemming of medewerking van de gemeente. De resultaten van de inventarisatie zijn opgenomen in bijlage 8. Op basis hiervan is de bestemmingsregeling als volgt opgezet.

• Aan de niet-agrarische bedrijven die zijn ontstaan strijdig met het vigerende bestemmingsplan en zonder toestemming of medewerking van het gemeentebestuur, zal geen medewerking worden verleend aan wijziging van de bestemming. Inmiddels zijn handhavingtrajecten ingesteld gericht op sanering.
• Tal van bedrijven zijn reeds lange tijd in het buitengebied gevestigd. De meeste hiervan zijn ook in het vigerende bestemmingsplan als zodanig bestemd. De bedrijven die overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan dan wel met toestemming of medewerking van het gemeentebestuur ter plaatse zijn gevestigd, worden als zodanig bestemd. Tevens wordt circa 20% aan uitbreidingsruimte aan gebouwen geboden. Overeenkomstig het provinciaal beleid kan dit percentage via een afzonderlijke procedure worden verhoogd. Hiermee wordt voldaan aan de belangen van de betreffende bedrijven en het gemeentelijk en provinciaal beleid.

In de bestemmingsregeling is bepaald dat de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen en overkappingen per bouwperceel niet meer mag bedragen dan de in bijlage 1 van de regels vermelde oppervlakte.

Landgoederen

Het buitengebied van Kapelle is geschikt voor situering van landgoederen. Tevens zou dit woonmilieu een passende aanvulling betekenen op het woningmarktprofiel van de gemeente. In essentie gaat het om realisering van een landhuis ("woning van een hoge kwaliteit") omgeven door een landgoed met een oppervlakte van ten minste 5 hectare. Het IOP geeft twee doelstellingen: natuur- en landschapontwikkeling. Ruimte is er onder meer aansluitend aan de kernen. Uit de praktijk blijkt dat financiering van landgoederen veelal problematisch is. Externe financieringsbronnen zijn veelal noodzakelijk.

Op zich kunnen nabij alle kernen, waaronder 's-Gravenpolder, landgoederen worden toegestaan. Daarbij dienen plannen ingediend te worden met hoge kwaliteit. Deze landgoederen behoeven een zelfstandige financiering. In aanvulling op deze benadering zullen landgoederen worden gestimuleerd in specifiek aangewezen gebieden: tussen Kapelle en Goes in het Parklandschap, aan de oostzijde van de kern Kapelle als afronding van de kern. Hiermee worden win-win-situaties gecreëerd omdat situering van landgoederen in die gebieden invulling betekent van het beoogde ruimtelijk beleid gericht op versterking van de landschappelijke structuur (zie ook paragraaf 4.3.). Het is dan ook denkbaar dat voor medefinanciering hiervan een beperkt woningbouwcontingent in een uitbreidingsgebied van Kapelle of Biezelinge beschikbaar wordt gesteld. Die regeling is niet van toepassing voor andere locaties.

Landschapscamping

Er ligt een principeverzoek voor een landschapscamping ten westen van Wemeldinge. De plannen hiervoor zijn nog niet uitgewerkt. In het verlengde van de ruimte die het Omgevingsplan biedt alsmede de daarin vermelde voorwaarden, zijn de volgende uitgangspunten relevant:

• de oppervlakte cultuurgrond dient ten opzichte van de landschapscamping ten minste een verhouding van 2:1 te hebben;
• maximaal 60 eenheden; minimaal 10 eenheden (exclusief 15/25 eenheden minicamping);
• maximale dichtheid 30 eenheden per hectare;
• gebouwde voorzieningen zo veel mogelijk op bouwblok;
• principe van verevening is van toepassing;
• de natuur- en landschapselementen hebben een minimale omvang van 833 m² per standplaats;
• geen permanente kampeermiddelen;
• alleen in recreatieseizoen;
• geen extra beperkingen voor omliggende agrarische bedrijven.

Deels kunnen investeringen in andere omgevingskwaliteiten of publieke voorzieningen dan groen aan de orde zijn, bijvoorbeeld de verbetering van de toegankelijkheid van het landelijk gebied als onderdeel van het landschapsnetwerk, mits deze investeringen in omvang minimaal gelijk zijn aan de groene investering. De eis van afdwingbaarheid is van toepassing, evenals de voorwaarde van landschappelijke inpassing. Daarbij worden de te realiseren landschapswaarden planologisch veilig gesteld.

Verevening

Omgevingsplan

Het vereveningsprincipe is een belangrijke hoeksteen in de nieuwe ontwikkelingsgerichte benadering in het Omgevingsplan. Verevening wil zeggen dat een "rode" ontwikkeling (nieuwe bebouwing of nieuwe "stedelijke" functies) gepaard moet gaan met een gelijktijdige investering in de omgevingskwaliteiten, publieke voorzieningen of de ruimtelijke kwaliteit. Het dient daarbij te gaan om een fysiek-ruimtelijke ontwikkeling die aantoonbaar een zo direct mogelijke relatie heeft met het initiatief of project. Verevening geldt als aanvulling op het afwegingskader van de inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen. Het principe is in het buitengebied van toepassing bij de ontwikkeling van nieuwe 'rode' functies op locaties die tot dan toe een andere bestemming hadden (recreatieve ontwikkelingen, wonen, niet-agrarische bedrijvigheid en niet-grondgebonden agrarische bedrijvigheid) en uitbreiding van bestaande 'rode' functies. Verevening is niet aan de orde bij ontwikkeling van grondgebonden agrarische bedrijvigheid in het landelijk gebied.
Algemene voorwaarde is dat de dubbelinvestering aantoonbaar en afdwingbaar geregeld wordt. In aanvulling op de regeling in het kader van het bestemmingsplan is een privaatrechtelijke overeenkomst één van de middelen om aan deze voorwaarde te voldoen. Er zijn twee hoofdvormen van verevening:

• verevening in omgevingskwaliteit (natuur, landschap, water, milieu, cultuurhistorie) en publieke voorzieningen (onder andere verbeteren toegankelijkheid platteland);
• ruimte voor ruimte.
  

Bestemmingsplan Buitengebied

Het vereveningsprincipe biedt goede mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied te versterken, in combinatie met economische ontwikkelingsmogelijkheden. In het kader van het bestemmingsplan wordt op diverse punten invulling gegeven aan het principe van verevening:

• nieuwe economische dragers;
• nieuwe landgoederen;
• uitbreidingsmogelijkheden van bestaande niet-agrarische bedrijfsactiviteiten.

De reeds eerder opgenomen voorwaarden met betrekking tot de landschappelijke inpassing van nieuwe agrarische bedrijven en teeltondersteunende voorzieningen staan los van het vereveningsprincipe. Om te kunnen voldoen aan het provinciale vereveningsprincipe, wordt aan de relevante bepalingen toegevoegd dat een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitswinst.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het vereveningsprincipe vormt een speerpunt van het provinciaal beleid. Hierover is uitvoerig overleg gepleegd met provincie en gemeenten. Een en ander is nader uitgewerkt in regelingen. De gemeente Kapelle conformeert zich aan de betreffende regelingen en uitwerkingen. Hiervoor is in de regels opgenomen, dat ontwikkelingen kunnen worden toegestaan in combinatie met ruimtelijke kwaliteitswinst.
Voor het vaststellen van de hoogte van de noodzakelijk geachte vereveningsbijdrage wordt maatwerk geleverd. Belangrijkste aspecten hierbij zijn de aard van de activiteit en de locatie. Het vertrekpunt hierbij wordt gevormd door de in tabel opgenomen indicaties.

Tabel 13 Overzicht vertrekpunten voor vereveningsbijdrage per activiteit

Vereveningstabel
Ontwikkeling	Investering in de omgevingskwaliteit
Verblijfsrecreatie	Hotels (per kubieke meter)	Een investering van € 20,- per m³ in de omgevingskwaliteit
	Groepsaccommodaties (per initiatief)	€ 8.000,-
	Kleinschalig kamperen (per eenheid)	Een bedrag van € 800,- per eenheid, bij een gezamenlijke investering van meerdere ondernemers in de toegankelijkheid van het agrarisch gebied kan worden volstaan met een bijdrage van € 500,- per eenheid
	Landschapscamping (per standplaats)	Realisatie 833 m² groen
	Overige verblijfsrecreatieve activiteiten (per hectare)	Realisatie 2 hectare groen 5
Dagrecreatie	Voor kleinschalige dagrecreatieve activiteiten, waarbij al dan niet sprake is van verstening (heeft betrekking op de omvang van de gerealiseerde (bedrijfs)gebouwen)	Overeenkomstig Nieuwe Economische Drager (€ 8.000,- per initiatief) Bij verstening kan deze bijdrage worden verhoogd met een bedrag van € 20,- per m³ (indien volume meer dan 400m³ bedraagt).
	Overige dagrecreatieve activiteiten (250.000 tot 750.000 bezoekers per jaar)	Maatwerk
Nieuwe landgoederen	Aantal woongebouwen, waarbij per gebouw meerdere woningen mogelijk zijn. (totale omvang max. 4500m3)	5 hectare natuur en landschap, waarvan minimaal 4 hectare openbaar toegankelijk zijn. Indien meerdere gebouwen gerealiseerd worden geldt als uitgangspunt dat de totale maximale omvang van het bebouwd volume 4500m3 blijft. Verder neemt per extra gebouw de investering in natuur, landschap en toegankelijkheid met 1 hectare toe
Landelijke bebouwingsconcentratie	Toevoegen nieuwe woning (vanaf 400 m3)	Een investering van € 20,- per m³ in de omgevingskwaliteit
Glastuinbouw	Realisatie 1 hectare glas	Realisatie 2 hectare groen 6
Intensieve veehouderij	Afhankelijk van gerealiseerde bedrijfsvloeroppervlakte	€ 8.000,- (per 250 m2).
Nieuwe Economische Drager	Per initiatief	€ 8.000,-
Semi-agrarische en agrarisch aanverwante bedrijvigheid	Gelijk aan een nieuwe economische drager, waarbij de bestaande bebouwing het uitgangspunt vormt. Indien nieuwe bebouwing ten behoeve van de semi-agrarische of agrarisch aanverwante ontwikkeling wordt opgericht gelden de volgende aanvullingen:
	Realisatie nieuwe bebouwing (tot en met bedrijfsvloeroppervlakte van 250 m²)	€ 8.000,-
	Realisatie nieuwe bebouwing ten behoeve van agrarische hulpbedrijven en toeleverende bedrijven, zijnde loonbedrijven, veehandelsbedrijven, fouragehandel, zaaizaad en pootgoed en opslag agrarisch producten (tot en met bedrijfsvloeroppervlakte van 1500m²)	€ 8.000,-
	Indien sprake is van nieuwe ontwikkeling waarbij de uitbreiding in bedrijfsvloeroppervlakte een veelvoud van het genoemde aantal vierkante meters bedraagt, dan bedraagt de vereveningsbijdrage eveneens een veelvoud van € 8.000,-.
Overige bedrijfsmatige activiteiten	Per hectare	Realisatie 2 hectare groen5

Deze indicaties geven een indruk van hetgeen maximaal van een initiatiefnemer kan worden verwacht ten aanzien van de hoogte van de vereveningsbijdrage, die wordt gebruikt voor een investering in de omgevingskwaliteit. De volgende tabel geeft een overzicht van praktijkvoorbeelden die wel en niet als een dergelijke investering kunnen worden beschouwd.

Tabel 14 Overzicht van praktijkvoorstellen waarbij is aangegeven of deze kunnen worden beschouwd als investering in de omgevingskwaliteit die een onderdeel vormen van de vereveningsbijdrage (niet uitputtend).

Investeringen in de omgevingskwaliteit
Onderdeel vereveningsbijdrage	Géén onderdeel vereveningsbijdrage
Investeringen in natuur, landschap en groen:
Aanleg natuurvriendelijke oevers Versterken bestaande dijkenstructuur Aanleg recreatienatuur7 Versterken landschappelijke waarden	Realisatie reguliere landschappelijke inpassing Aanleg golfterrein
Investeringen in toegankeljkheid en infrastructuur:
Realisatie (of verbeteren) van duinovergang Aanleg wandel, fiets en/of ruiterpaden in het buitengebied Vergroten van de verkeersveiligheid	Aanleg nieuwe wegen Realisatie wegen en ontsluiting op eigen terrein Onderhoud en beheer bestaande wegenstructuur Realisatie parkeervoorzieningen (voor eigen gasten)
Investeringen in cultuur(historie) en architectuur:
Restauratie, onderhoud en/of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing Kostenverhogende maatregelen als gevolg van advisering welstandscommissie of (gemeentelijk) kwaliteitsteam	Bijdrage aan theater of andere soc.-culturele voorzieningen
Investeringen in water (kwaliteit/kwaniteit):
Aanleg waterpartijen t.b.v extra waterretentie Realisatie maatregelen ten behoeve van bevorderen waterkwaliteit	Realisatie reguliere (noodzakelijke) wateropvang
Overige investeringen:
Sanering van ongewenste of in onbruik geraakte bebouwing Grondkosten8 (bijvoorbeeld bij de aanleg van (recreatie)natuur) Beheerskosten	Realisatie centrumvoorzieningen op een (bestaande) camping

Pilotproject huisvesting arbeidsmigranten Willem-Annapolder

Aanleiding

Seasun heeft een voorstel neergelegd bij gemeente Kapelle voor het realiseren van een personeelsaccommodatie binnen het huidige glastuinbouwgebied. De huisvesting wordt beperkt omdat deze vorm niet langer overal wordt toegestaan binnen de aanliggende woonkernen of recreatieparken.

Pilot

In overleg met provincie Zeeland, gemeente Kapelle en Seasun wordt gedurende een proefperiode van 5 jaar bezien of een centrale verblijfsaccommodatie binnen het glastuinbouwgebied naar ieders tevredenheid werkt. Binnen deze proefperiode zal het functioneren van de accommodatie op gezette tijden samen met de gemeente Kapelle worden geëvalueerd. Indien tussentijds blijkt dat de voorgestelde verblijfsaccommodatie niet de oplossing is voor het huisvestingsvraagstuk, zal in onderling overleg worden besloten de proef voortijdig te staken.

Beschrijving project

Het voorstel van verblijfsaccommodatie binnen het glastuinbouwgebied Seasun gaat uit van 150 slaap- en verblijfplaatsen voor personeelsleden van Seasun ten oosten van de Kreekweg en ten zuiden van de Langeweg. Binnen de verblijfsaccommodatie zullen alle benodigde voorzieningen aanwezig zijn:

• een wasruimte met wasmachines;
• het vrij toegang hebben tot internet;
• een grote recreatieruimte;
• recreatie buitenterrein;
• het vrij beschikking hebben over fietsen;
• het organiseren van centrale cursussen evt. in samenwerking met de ZLTO;

Als voorbeeld van een verblijfsaccommodatie kan het tijdelijke bejaardentehuis in het centrum van de plaats Tholen fungeren. De aanwezige voorzieningen in dit tijdelijke bejaardentehuis zijn van dusdanig nivo dat deze een solide basis kunnen zijn voor de huisvesting van personeel van voornamelijk Poolse afkomst. In dit voorbeeld verblijven personeelsleden met zijn tweeën op een kamer.

Seasun cultuur en voorgenomen werkwijze

Het glastuinbouwbedrijf Seasun ziet de centrale verblijfsaccommodatie op haar terrein als een verlengstuk van het bedrijf. De bedrijfsvoering wordt gekenmerkt door het in standhouden van een cultuur onder het personeel van rust, verantwoordelijkheidsgevoel, duidelijkheid en tevredenheid, zoals vastgelegd in het bedrijfsreglement. Deze cultuur-aanpak heeft de afgelopen jaren geresulteerd in een grote kern met personeel dat zich kan vinden in de “Seasun”-cultuur en waarbinnen nieuwkomers zich automatisch aanpassen.
In de voorgestelde verblijfsaccommodatie zal een belangrijke taak worden weggelegd voor een permanent aanwezige beheerder die elk personeelslid dat in de accommodatie verblijft kent. Tussen de diverse geledingen vindt communicatie plaats omtrent gedrag en welbevinden van personeelsleden. Zo nodig worden maatregelen getroffen. Door een centrale huisvesting voor uitsluitend Seasun-medewerkers met beheerder maakt een optimaal beheer van de huisvesting mogelijk. De beheerder en de directeur van Seasun, zijn het eerste aanspreekpunt zijn voor hulpdiensten, gemeente of omwonenden.

Veiligheidsaspecten

Voor de huisvesting geldt een huisreglement. Voor een goede communicatie inzake veiligheid met andere diensten wordt gezorgd. De interne veiligheid zal voldoen aan de relevante normen (brandveiligheid, calamiteiten, ongelukken). Omtrent openbare veiligheid worden ook duidelijke afspraken vastgelegd.

Verkeersbewegingen en arbeidsflexibiliteit

Op dit moment heeft Seasun circa 300 voornamelijk Poolse personeelsleden. Voor al deze personeelsleden is onderdak georganiseerd. Personeelsleden zijn verspreid over Zeeland (Walcheren, Bevelanden, Zeeuws-Vlaanderen) en Noord-Brabant (Bergen op Zoom, Roosendaal, Breda) gehuisvest.
De nadelen van deze zeer decentrale personeelshuisvesting zijn divers:

• De bedrijfsonderdelen van Seasun hebben dikwijls van elkaar vari¸rende begin- en eindtijden. Het is een onmogelijke taak om exact de huisvesting af te stemmen op een bepaald bedrijfsonderdeel. Dit leidt ertoe dat:
  • 1. er extra wordt gereden met auto's en busjes om het personeel van en naar de woning te brengen;
  • 2. er personeel moet wachten totdat het personeel van andere bedrijfsonderdelen klaar is met werk. Dit wordt door het personeel als onprettig ervaren.
• Vanuit kosten- en milieuoverweging is het ongewenst om zoveel verkeersbewegingen te hebben door geheel Zeeland heen.
• Organisatorisch is het onwenselijk om zoveel verkeersbewegingen te hebben door geheel Zeeland heen. Achter deze verkeersbewegingen schuilt een tijdrovende logistieke planning.
• Het is voorstelbaar dat voor omwoners de verkeersbewegingen, die een piek hebben 's ochtends om 8:00u en 's middags om 17:00u, hinderlijk zijn.

Een verblijfsaccommodatie binnen het glastuinbouwgebied doet bovenstaande nadelen grotendeels teniet. Het personeel kan met de fiets of lopend van en naar het werk. Daarnaast wordt het voor het bedrijf Seasun mogelijk om meer arbeidsflexibiliteit in te bouwen, hetgeen meer en meer door de klanten van Seasun gewenst wordt.

Landschappelijke inpassing

De huidige landschappelijke inpassing van het glastuinbouwgebied in de Willem-Annapolder is ontworpen door de landschapsarchtitect van RBOI. Dit plan is verder ingekaderd door de SLZ (Stichting Landschapsbeheer Zeeland). SLZ heeft vervolgens voor de het kassencomplex Seasun Oost een beplantingsplan opgesteld. Het voorstel van Seasun is om de SLZ voor het accommodatiepark ook een beplantingsplan te laten opstellen rekeninghoudende met:

• het landschappelijke inrichtingsplan dat is opgesteld voor het glastuinbouwgebied in de Willem Annapolder;
• de groeisnelheid van de beplanting. Het is wenselijk dat de groeisnelheid van de beplanting in dit project zo snel mogelijk is.
  

Technisch voorzieningen waaronder nutsvoorzieningen

Voor het verwezenlijken van een verblijfsaccommodatie is het noodzakelijk om degelijke technische voorzieningen te realiseren. Binnen het glastuinbouwgebied kunnen alle voorzieningen eenvoudig worden gerealiseerd vanuit het huidige kassencomplex. Gedacht kan worden aan:

• restwarmte vanuit de WKK-installatie voor de douches en voor de CV;
• rioolaansluiting op de centrale rioolpompput van het kassengebied;
• elektriciteit vanuit de WKK van Seasun.

De aanleg van de diverse technische voorzieningen zal worden kortgesloten met Waterschap Zeeuwse Eilanden. Zo zullen er ontheffingen dienen te worden verleend voor het verwijderen en aanleggen van dammen en voor het uitvoeren van gestuurde (grond)boringen.

Verschillen tussen deze verblijfsaccommodatie en een hotel op een industrieterrein

Verblijfshuisvesting van veelal Oost Europese werknemers is een activiteit die nauwlettend door de verschillende bestuurslagen wordt gevolgd. Een element hierin is de keuze tussen centrale huisvesting of decentrale huisvesting. Op diverse locaties binnen Nederland worden momenteel initiatieven ondernomen voor hotels op te starten op een industrieterrein, waarin centraal voornamelijk Polen zullen worden gehuisvest. Hoewel zowel binnen het initiatief van Seasun als wel binnen het initiatief van hotel op een industrieterreinen beiden Oost Europese werknemers worden gehuisvest zijn er grote verschillen tussen beide initiatieven. De verschillen tussen beide centrale huisvestingsmethodieken zijn als volgt weer te geven.

• Het doel van de verblijfsaccommodatie van Seasun is primair het waarborgen van de eigen personeelsvoorziening. Het is er Seasun alles aan gelegen om een goed woon- en werkklimaat te beiden, zodat er een klein verloop is.
• De verblijfsaccommodatie Seasun is een verlengstuk van het glastuinbouwbedrijf Seasun. Een smet op de verblijfsaccommodatie Seasun zal een smet inhouden op het gehele glastuinbouwcomplex Seasun. Dit is zodanig nadelig voor de onderneming, dat dit door het kiezen van een duidelijke structuur in het bedrijf en de huisvestingsorganisatie wordt voorkomen.
• De altijd aanwezige beheerder en de directeur van Seasun kennen alle bewoners van de verblijfslocatie.
• De verblijfsaccommodatie is alleen voor personeel van Seasun en bezoekers dienen zich te melden. In een hotel op een industrieterrein waaieren potentiële werknemers uit het gehele land neer om op verschillende plaatsen. Er is veelal een groot personeelsverloop. Er wordt geen cultuur gekweekt van rust.
• De verblijfsaccommodatie is geplaatst in een afgelegen polder binnen het glastuinbouwgebied Seasun. Er zal geen sprake zijn van mensen die uitwaaieren naar aanliggende bedrijfspanden.
• Er is binnen het glastuinbouwgebied voldoende ruimte voor het maken van voorzieningen zoals een buitenrecreatieterrein.
• Op een industrieterrein is altijd de kans aanwezig dat er ontruimd moet worden. Dan is de aanwezigheid van een accommodatie waar mensen liggen te slapen onwenselijk.
  

Bestemmingsregeling

Voor de huisvesting van de arbeidsmigranten wordt een voorlopige bestemming (artikel 3.2 Wro) opgenomen. Dit is gewenst in verband met de pilot-status van de huisvesting. De locatie is gelegen aan de oostzijde van de Kreekweg en de zuidzijde van de Langeweg. Gelet op de bestaande situatie in Tholen, wordt uitgegaan van een bouwvlak van 150 bij 150 meter met daaraan toegevoegd aan maximaal aantal logies (150 personen). Dit wordt in een specifieke gebruiksregel vastgelegd. Het bebouwde oppervlak mag niet meer bedragen dan 4.500 m2.

• 5. Overeenkomstig de in de Handreiking Verevening vermelde kengetallen voor verwerven inrichting en onderhoud komt dit neer op een invesering van € 12,80 per m².
• 6. Overeenkomstig de in de Handreiking Verevening vermelde kengetallen voor verwerven, inrichting en onderhoud komt dit neer op een investering van € 6,40 per m².
• 7. Het gebruik dient gewaarborgd te zijn en daarom bestemmingsplanmatig vastgelegd te worden.
• 8. Grondkosten kunnen alleen onderdeel uitmaken van de vereveningsbijdrage wanneer ze onderdeel uitmaken van een investering in de omgevingskwaliteit en deze investering onomkeerbaar is.