Kapelle Wemeldinge

6.3 Ontwikkelingsruimte voor niet-woonfuncties

Centrumontwikkeling

In het vigerende bestemmingsplan zijn alle niet-woonfuncties aan het Dorpsplein en de Wilhelminastraat (tussen de Daniëlstraat en Westelijke Kanaalweg) specifiek bestemd, bijvoorbeeld voor Detailhandel en Horeca. Voor deze gebieden is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee winkels, kantoren, horeca en openbare en bijzondere voorzieningen kunnen worden toegestaan.

Dorpsplein

Voor het Dorpsplein is van belang dat de huidige functies ter plaatse goed passen. Het landbouwmechanisatiebedrijf is reeds lang aan Dorpsplein 6 gevestigd en heeft ook een detailhandelsfunctie. Het is evenwel ongewenst om uitwisseling van deze functies direct toelaatbaar te stellen. Evenmin is het direct kunnen omzetten van de woonfunctie in een winkel of horeca ongewenst. Immers, bij nieuwe horecavestigingen is een afweging nodig ter voorkoming van een te groot aantal. Om deze redenen gaat de voorkeur uit naar de perceelsgewijze bestemming van de ter plaatse aanwezige functies. Via een wijzigingsbevoegdheid kunnen andere functies toelaatbaar worden gesteld.

De appartementen in de zuidwesthoek zijn zodanig gebouwd dat ter plaatse geen centrumfuncties kunnen worden gevestigd. Hiervoor wordt de bestemming Wonen opgenomen.

Kop Wilhelminastraat

De kop van de Wilhelminastraat is een gemengd gebied. Detailhandel en horeca zijn vertegenwoordigd. Voor de bestaande niet-woonfuncties is een ruime regeling worden opgenomen. De bestemming Centrum komt daarvoor het meest in aanmerking. Binnen deze bestemming kunnen winkels, kantoren, winkelondersteunende horeca (categorie 1) en maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

Woongedeelte Wilhelminastraat

In het gedeelte van de Wilhelminastraat tussen de kop en de Daniëlstraat, zijn incidenteel twee winkels en twee kantoren gevestigd. Dat betekent dat sprake is van overwegend een woonstraat. Behoefte aan andere functies is in de afgelopen jaren niet substantieel geweest. Het verdient de voorkeur in te zetten op ontwikkeling van de kop van de Wilhelminastraat, functiewisseling aan het Dorpsplein en uitbouw van de cultuurhistorische en dagrecreatieve betekenis van de Dorpsstraat. Om die reden is het gewenst de oorspronkelijke wijzigingsbevoegdheid te laten vervallen. Er is immers sprake van een accentverschuiving. Dit neemt niet weg dat mocht een ontwikkeling toch aanvaardbaar zijn, dan kan hiervoor een specifieke procedure worden gevolgd buiten het bestemmingsplan.

Cultuurhistorische waarde Dorpsstraat

De cultuurhistorische waarden van Wemeldinge zijn groot: oudste dorp van Zuid-Beveland, de kerk aan de zuidwestzijde, de enige overgebleven vliedberg, de Tuin van Wemeldinge en het beschermd dorpsgezicht. Het gemeentebestuur wil aan initiatieven meewerken die zijn gericht op versterking van de identiteit en de cultuurhistorische waarden van Wemeldinge. In dit gebied dat als Beschermd dorpsgezicht is aangewezen, is het dan ook gewenst enige afwisseling te krijgen wat betreft functies die passen bij een Beschermd dorpsgezicht. Hierbij wordt gedacht aan de volgende functies:

• verblijfsrecreatie;
• appartementen;
• bed & breakfast;

• dagrecreatieve vormen van horeca;
• automatiek;
• broodjeszaak;
• cafetaria;
• croissanterie;
• koffiebar;
• lunchroom;
• ijssalon;
• snackbar;
• tearoom;
• traiteur;

• overige dienstverlening;
• museum / tentoonstellingsruimte;
• antiekhandel;
• kunsthandel;

• ambachtelijke bedrijven;
• meubelmakerij / restauratie / meubelstoffeerderij;
• vervaardigen en reparatie sieraden;
• spinnen en weven van textiel;
• pottenbakkerij;
• natuursteenbewerking / beeldhouwerij;
• zeefdrukkerij.

Gelet op de omvang van de meeste panden, is niet te verwachten dat sprake zal zijn van een te grootschalige ontwikkeling, indien dit per pand kan worden beoordeeld en toelaatbaar wordt gesteld. Het betekent een ruimere toelaatbaarheid ten opzichte van de regeling voor kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten (behoud woonfunctie, tot 50 m², geen detailhandel). De aanwezige functies in de Dorpsstraat zijn een goed voorbeeld van hetgeen wordt beoogd, aanvaardbaar is en zorgt voor de versterking van de karakteristiek. Voor het toelaatbaar stellen van deze functies wordt in de bestemmingsregeling een specifieke bevoegdheid tot afwijken van de gebruiksregels opgenomen.

Voorts heeft het MKB in het kader van de recreatievisie als initiatief voorgesteld om alle uithangborden in het dorp in dezelfde stijl te vervaardigen met een nostalgische uitstraling. Dit kan ook doorgevoerd worden in de bewegwijzering binnen het dorp. De gemeente staat positief tegenover dit soort initiatieven van marktpartijen.

Logies en ontbijt

Algemeen

In Wemeldinge is vraag naar logies en ontbijt (ook wel bed & breakfast) in of bij (particuliere) woningen. De gemeente Kapelle staat in beginsel positief tegenover deze ontwikkeling. Logies en ontbijt geven een extra impuls aan verblijfsrecreatie in de kern van Wemeldinge en vormt een goede aanvulling op de reeds bestaande overnachtingsmogelijkheden in Hotel Holland Inn en hotel / eetcafé Smits.

Logies en ontbijt in of bij woningen kunnen overlast geven aan de omgeving. De gemeente Kapelle is zich hiervan bewust. Niet alle locaties in de kern Wemeldinge zijn geschikt voor logies en ontbijt. In figuur 10 is op een luchtfoto aangegeven welke locaties (paarse vlakken) geschikt zijn voor de ontwikkeling van logies en ontbijt. Bij het aanwijzen van locaties is in de afweging meegenomen de afstand tot naastgelegen woningen, beschikbaarheid van parkeerplaatsen en de geschiktheid van percelen en bebouwing.

Binnendijk

De aangegeven woningen aan de Binnendijk bieden qua perceelsgrootte, ligging en bebouwing mogelijkheden voor de ontwikkeling van logies met ontbijt. De Oosterschelde vormt een bijzondere natuurparel en duiklocatie die vanuit deze locatie te voet bereikbaar is.

Figuur 6.3. Overzicht mogelijkheden logies en ontbijt (paars aangegeven) (kaart: Google Earth)

Dorpsstraat en Wilhelminastraat

Een toenemende vraag naar logies en ontbijt wordt verwacht vanuit de Dorsstraat en de Wilhelminastraat. Het unieke karakter van de Dorpsstraat als beschermd dorpsgezicht vormt een aantrekkelijke locatie voor logies en ontbijt. De Wilhelminastraat biedt mede door de ligging centraal en in de nabijheid van de haven een geschikte locatie voor logies met ontbijt. Daarbij wordt opgemerkt dat geen parkeeroverlast mag ontstaan.

Brouwerijweg, Chezeeweg en Bonzijweg

De aan de zuidrand gelegen percelen in Wemeldinge zijn geschikt voor logies en ontbijt. De grootte van percelen, de parkeermogelijkheden en zeker ook de ligging van de percelen tegen het buitengebied bieden de mogelijkheid logies en ontbijt op deze locaties te ontwikkelen.

Watergebonden functies

In de omgeving van de jachthaven zijn reeds diverse functies gevestigd die een relatie hebben met de jachthaven: havenkantoor, reparatie en detailhandel voor scheepsbenodigdheden. Het gebied aan de Westelijke Kanaalweg tussen de Julianastraat en het voetpad naar de Deltastraat, alsmede de kop van de Wilhelminastraat (tot 60 meter uit de Westelijke Kanaalweg) is geschikt voor vestiging van dit soort functies. Hiermee kan de relatie tussen de jachthaven en de kern worden versterkt. In dit gebied zijn reeds enkele niet-woonfuncties gevestigd, zoals enkele horecagelegenheden. In dit gebied wordt gedacht aan het mogelijk maken van de volgende functies:

• verblijfsrecreatie;
  • 1. appartementen (ten hoogste 3);
  • 2. logies met ontbijt;

• dagrecreatieve horeca;
  • 1. automatiek;
  • 2. broodjeszaak;
  • 3. cafetaria;
  • 4. croissanterie;
  • 5. koffiebar;
  • 6. lunchroom;
  • 7. ijssalon;
  • 8. snackbar;
  • 9. tearoom;
  • 10. traiteur;

• overige dienstverlening;
  • 1. detailhandel;
• ambachtelijke bedrijven;
  • 1. kleinschalige reparatie van watersportartikelen.

Ook hier is van belang dat de panden zodanig van omvang zijn, dat niet is te verwachten dat sprake zal zijn van een te grootschalige ontwikkeling, indien de genoemde functies per pand kunnen worden beoordeeld en toelaatbaar worden gesteld. Het betekent een ruimere toelaatbaarheid ten opzichte van de regeling voor kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten (behoud woonfunctie, 30% vloeroppervlak tot 50 m², geen detailhandel). Voor het toelaatbaar stellen van deze functies wordt in de bestemmingsregeling een specifieke bevoegdheid tot afwijken van de gebruiksregels opgenomen.

Dagrecreatieve functies in en rondom de molens
Nabij de Westelijke Kanaalweg zijn twee molens aanwezig. Er omheen is een openbaar groengebied gelegen. Het is aanvaardbaar dat in de molens en het groengebied dagrecreatieve functies worden gesitueerd. Hierbij wordt voor de molens gedacht aan de volgende functies:

• dagrecreatieve vormen van horeca;
  • 1. automatiek;
  • 2. broodjeszaak;
  • 3. cafetaria;
  • 4. croissanterie;
  • 5. koffiebar;
  • 6. lunchroom;
  • 7. ijssalon;
  • 8. snackbar;
  • 9. tearoom;
  • 10. traiteur;

• overige dienstverlening;
  • 1. museum / tentoonstellingsruimte;
  • 2. antiekhandel;
  • 3. kunsthandel;
  • 4. verenigingen;

• ambachtelijke bedrijven;
  • 1. meubelmakerij / restauratie / meubelstoffeerderij;
  • 2. vervaardigen en reparatie sieraden;
  • 3. spinnen en weven van textiel;
  • 4. pottenbakkerij;
  • 5. natuursteenbewerking / beeldhouwerij;
  • 6. zeefdrukkerij.

In het groengebied is ruimte voor dagrecreatieve vormen zoals midgetgolfbaan, volkstuinen en kinderboerderij.

De molens hebben een zodanige omvang, dat niet is te verwachten dat sprake zal zijn van een te grootschalige ontwikkeling. Voor het toelaatbaar stellen van deze functies wordt in de bestemmingsregeling een specifieke bevoegdheid tot afwijken van de gebruiksregels opgenomen.