Kapelle Wemeldinge

6.4 Transformatiegebieden

In de ruimtelijke analyse is aangegeven, dat er binnen of tegen de kern diverse gebieden gelegen zijn waar door middel van herstructurering of inbreiding de ruimtelijke kwaliteit of een intensiever ruimtegebruik (inbreidingslocaties) verbeterd kan of moet worden. Voor deze locaties zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld die een toetsingskader vormen voor de beoordeling van initiatieven.

Inbreidingslocaties

Bonzijweg-Oranjeboomstraat

De korfbalvelden van Korfbalvereniging Wemeldinge zijn verplaatst naar Kapelle. Tevens wordt het bedrijf Oliehandel Dagevos ter plaatse beëindigd. Bij herinvulling van de vrijkomende locatie moet het gebied in samenhang worden ontwikkeld, waarbij minimaal 2 ontsluitingen worden gerealiseerd; een hoofdontsluiting aan de Bonzijweg en een secundaire ontsluiting op de Oranjeboomstraat. Een stevig centraal groenelement dient als basis voor de verkaveling te worden genomen. In het plangebied kunnen 30-50 woningen worden gerealiseerd waarbij het accent op geschakelde of rijenwoningen dient te liggen. In het noordelijk deel van het gebied en aan de Bonzijweg bestaat een voorkeur voor losse bebouwing, eventueel geschakeld. Parkeren dient binnen het plangebied te worden opgelost. De hoogte zal 2 lagen met kap bedragen, met uitzondering van de Bonzijweg waar gestreefd wordt naar 1½ laag met kap.

Hoek Nieuwendijk - Westelijke Kanaalweg

Het aan de Westelijke Kanaalweg gelegen garagebedrijf wordt beëindigd. Vervangende nieuwbouw op deze plek wordt nagestreefd. De locatie ligt op een bijzondere plek in de structuur van Wemeldinge. Het langgerekte bebouwingslint van de Westelijke Havendijk, de noordoostrand van de kern en de kop van de Nieuwendijk met het nieuwe appartementengebouw Residentie D'n Nieuwendiek komen hier samen. Aan de oostkant ligt de havenmond met het bebouwde sluizenplateau en de jachthaven. In deze context is de locatie zeer aantrekkelijk voor woningbouw, maar tevens een complexe opgave door de vele gezichten van de plek. Het doorzetten van het bebouwingslint en voor zover ruimtelijk verantwoord, het benutten van het uitzicht over de havenmonding, vormen het uitgangspunt. Een goede aanhechting met het achterliggende woongebied, al of niet in de vorm van bebouwing, is daarbij noodzakelijk. Ook de structurele betekenis van het appartementengebouw Residentie D'n Nieuwendiek zal ruimtelijk gerespecteerd moeten worden. Het vinden van een goede balans vormt de uitdaging van deze opgave. Hiervoor gelden de volgende randvoorwaarden:

• handhaven van speelvoorziening met minimaal omvang trapveld; plaats nader te bepalen;
• lint Westelijke Kanaalweg doortrekken;
• hoekperceel zo mogelijk erbij betrekken;
• accent op kop vanwege uitzichtmogelijkheid op haven / Oosterschelde;
• goede ruimtelijke aansluiting op rafelige randen buurt;
• woningbouw; geen andere functies;
• woningbouw voor zowel de locale als de bovenlokale markt;
• grondgebonden woningen; in noordoosthoek stapeling mogelijk;
• hoogte 2 lagen met kap of terug liggende 3e laag; bij hoek bebouwingsaccent met 4elaag over beperkte lengte mogelijk;
• compact bouwen (rij of geschakeld); lint Westelijke Kanaalweg aaneen;
• kopbebouwing zo dicht mogelijk op dijk (optimalisering uitzicht);
• handhaving van minimaal één kortsluiting voor langzaam verkeer tussen woonbuurt en waper (Promenade);
• parkeren binnen gebied oplossen; bij voorbeeld voor lint met stapeling onder of achter bebouwing;
• zonering waterkering aanhouden; afwijking (kop) in overleg met waterschap;
• geen kortsluiting voor autoverkeer tussen woonbuurt en Westelijke Kanaalweg;
• aansluiting Westelijke Kanaalweg- Nieuwendijk handhaven;
• capaciteit: grondgebonden 25 tot 30 woningen en gestapeld circa 10 woningen.

Zuidelijke Achterweg

De Zuidelijke Achterweg wordt gekenmerkt door de diepe tuinen van de Dorpsstraat die grenzen aan de Zuidelijke Achterweg alsmede de incidentele woningen aan de noordzijde van de weg. Door de verschillende schuurtjes en de afrasteringen langs de percelen is er aan de noordzijde van de weg een rommelig beeld ontstaan. Dit aanzicht staat in schril contrast met de strakke bebouwing van de zuidzijde van de straat. Als gevolg van het smalle profiel van de straat is de parkeerdruk hoog.

Beperkte verdichting aan de noordzijde van de Zuidelijke Achterweg door het opvullen van gaten of vervangen van schuren is onder de volgende voorwaarden mogelijk:

• losse korrel waarborgen als contrast met dichte zuidzijde straat;
• bebouwing vrijstaand;
• percelen moeten voor bebouwing minimaal 15 meter breed zijn;
• vloeiende rooilijn;
• huidige parcellering zoveel mogelijk handhaven. Samenvoeging beperken;
• capaciteit circa 3 woningen;
• parkeren op eigen terrein.

Bonzijweg West

De boomgaard in het binnengebied achter de Bonzijweg en de Chezeeweg wordt aangewend voor woningbouw. De bestaande toegang aan de Bonzijweg wordt benut voor de ontsluiting van het gebied. Aan de noordzijde grenst de locatie aan het park. De hieraan gesitueerde woningen zijn op dit park georiënteerd. De woningen in het bredere deel in de oksel van de Bonzijweg en de Oranjeboomstraat liggen aan een pleintje. De deels gebogen vorm van dit pleintje begeleidt de route vanaf de Bonzijweg naar het park. Door de benodigde parkeerruimte zoveel mogelijk te concentreren aan een zijde van het pleintje en in de hoek bij het park naast de vereiste parkeerruimte op eigen terrein is een vriendelijke autovrije wandelroute voor bezoekers van het park mogelijk.

Alle woningen aan het pleintje zijn vrijstaand. De goothoogte is beperkt tot 3,5 en 4 meter zodat de privacy van de aangrenzende bestaande woningen gewaarborgd blijft. De kaveldiepte varieert van 24 tot 35 meter. De afstand van de nieuwe woningen tot de achtergevel van de woningen aan de Oranjeboomstraat bedraagt ten minste 20 meter.

Figuur 6.4. Afstand bouwblokken

De voortuinen zijn beperkt van maat ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit van de pleinruimte. In de openbare ruimte ligt alles op één niveau. Een bomenrij accentueert de gebogen vorm van de rijloper en pleinwand. De strook aan het park bevat geschakelde woningen. Ook hier wordt op eigen terrein geparkeerd en geconcentreerd op de kop. De parkrand blijft zo autovrij.

De locatie biedt ruimte voor 9 woningen: 8 aan het plein en één aan het park. Uitgaande van minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein is er ruimschoots voldoende parkeergelegenheid. Op openbaar terrein zijn er circa 9 parkeerplaatsen zodat de parkeernorm boven de 2 parkeerplaatsen per woning komt.

Hoek Spoorlaan - Prinses Beatrixweg

Marsaki en SVRZ hebben het initiatief genomen voor de ontwikkeling van een woonzorggebouw op deze locatie. Het gaat om circa 9 appartementen, twee groeps woningen en enkele zorgfuncties. Dit is een gewenste aanvulling op het woon- en zorgaanbod in het centrum van Wemeldinge. De beoogde plek is in ligging zeer geschikt voor een dergelijk complex. De plek ligt centraal in de kern tegen het centrum (het Dorpsplein met winkels en supermarkt). Daardoor is er veel levendigheid in de directe omgeving (voorzieningen, knooppunt verkeer). Het nabij gelegen park voegt een kwaliteit toe en de Wemel (seniorenwoningen) ligt er tegenover zodat zorgvoorzieningen kunnen worden gecombineerd.

De bestaande bibliotheek en het bankgebouw worden bij de ontwikkeling van het woonzorggebouw betrokken. Ook de naastgelegen praktijk voor fysiotherapie en twee woningen kunnen bij de ontwikkeling worden meegenomen. Veranderingen op langere termijn moeten echter niet worden uitgesloten.

Het gebouw zal bestaan uit 2 bouwlagen, aan de zijde van de Prinses Beatrixlaan met eventueel deels een derde laag. De maximale bouwhoogte is 9 meter. Er zijn ten hoogste elf reguliere woningen toegestaan, zij het uitsluitend in combinatie met zorgafhankelijk wonen.

Uitbreidingsgebieden

Meerdere locaties zijn in beeld voor de uitbreiding van Wemeldinge:

• hoek Wemeldingse Zandweg-Brouwerijweg;
• zuidrand (Brouwerij-, Bonzijweg);
• omgeving Kerkweg;
• Herdershoefje.

Beoordeling locaties

Bij de beoordeling van de eerste drie locaties, is het volgende geconstateerd.

• De hoek Wemeldingse Zandweg-Brouwerijweg kent teveel beperkingen (begraafplaats, glas, geluid, en dergelijke). Woningbouw zou hier resulteren in een geïsoleerde en gefragmenteerde woonbuurt.
• De zuidrand vormt een zeer fraaie overgang naar het agrarisch gebied dat in het lint op een karakteristieke wijze herkenbaar is. Deze rand vormt een bijzondere kwaliteit van de kern.
• De omgeving van de Kerkweg bepaalt mede de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit van deze omgeving. De kerk met zijn gevarieerde bebouwing rondom kan niet los gezien worden van deze ruimere landschappelijke context. In dit gebied is wel versterking van de toegankelijkheid (wandelpaden) en het historisch landschappelijk beeld mogelijk. Dit gebied valt buiten de grens van de kern maar behoort tot het plangebied.

Vorengenoemde gebieden vallen derhalve af als uitbreidingslocatie.

Herdershoefje II

Op het gebied ten westen van de bestaande woonbuurt Herdershoefje is de WVG gevestigd. Deze is zeer ruim gelegd mede ten behoeve van andere functies dan wonen. Ook kan gedacht worden aan de ontsluiting, uitbreiding van het dorpsbos en recreatie in deze omgeving.

Voor een aansluitingsmogelijkheid op de Noordelijke Achterweg is op twee percelen eveneens de WVG gevestigd. Bij de ontwikkeling van dit gebied dient echter rekening te worden gehouden met de volgende aspecten.

• Een beperkte ontwikkeling met het accent op villa's ten westen van Herdershoefje 1 is ruimtelijk-landschappelijk goed mogelijk.
• Indien de behoefte op termijn groter blijkt is een verdere clustergewijze ontwikkeling mogelijk.
• De ontsluiting vanaf de Noordelijke Achterweg is de enige reële mogelijkheid. De plaats is nader te bepalen.
• Een verweving van de wooncluster met het dorpsbos kan een meerwaarde aan dit woonmilieu geven. De geïsoleerde ligging wordt daarmee enigszins gecompenseerd.

Met de vorenstaande contouren voor de ontwikkelingsmogelijkheden wordt eerst in een Structuur Visie richting gegeven aan een passende invulling.

De Bult

Dit hoger gelegen gebied op de oostelijke kop van de Oesterbaai is gereserveerd voor woningbouw en recreatieve ontwikkeling. De ruimtelijke en functionele mogelijkheden zijn in een stedenbouwkundige studie vastgelegd. Inmiddels is een planologische procedure doorlopen voor de locatie. Het vergunde bouwplan is in het bestemmingsplan opgenomen.