Buitengebied West Maas en Waal

6.4 Wonen

6.4.1 Burgerwoningen

Beleid

In het landelijke gebied liggen van oudsher ook een aantal woningen. Het buitengebied van de gemeente West Maas en Waal vormt daar geen uitzondering op. Het betreft oude dijkwoningen, voormalige boerderijen en landarbeiderswoningen en ook landhuizen. Door functiewijziging van agrarische bedrijven komen er nog voortdurend woningen bij.

De volgende categorieën van woningen vallen onder de bestemming 'Wonen':

• woningen die in het geldende bestemmingsplan buitengebied al als zodanig waren bestemd;
• woningen waarvoor in de afgelopen jaren een planologische procedure is gevoerd ten behoeve van de woonbestemming (bijv. voormalige agrarische bedrijfswoningen, functiewijziging VAB);
• voormalige dienstwoningen behorende bij bedrijven die in het afgelopen jaar hun bedrijfsactiviteiten hebben beëindigd en waarvan de milieuvergunning is ingetrokken.

Bestemmingsregeling woningen op de oeverwal en in het komgebied

Voor elke woning is het huisperceel bepaald. Dit is het terrein waarop de woning en de bijgebouwen staan en waarbinnen ook de tuin ligt. De bepaling van het huisperceel vindt plaats op basis van de luchtfoto's, de kadastrale kaart en de GBKN-kaart.

De woonpercelen zijn voorzien van een bestemmingsvlak en niet van een bouwvlak. De belangrijkste bouwregels zijn de volgende:

• De maximale inhoud van een woning is 650 m3. Indien de inhoud van de woning groter is dan die maat, dan geldt de inhoud van de betreffende woning zoals die is ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan als de maximaal toelaatbare inhoud.
• De maximale goothoogte bedraagt 5 meter en de maximale nokhoogte bedraagt 10 meter (een grotere hoogte is toegestaan indien de bestaande hoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan groter was).
• Via een afwijkingsregel in het bestemmingsplan is een vergroting van de woning tot 800 m3 toegestaan.
• Indien er sprake is van een voormalige bedrijfswoning die onder dezelfde kap ligt als een voormalige bedrijfsruimte is het mogelijk om middels een afwijkingsregel de inhoud van de woning uit te breiden tot maximaal de inhoud van het gehele gebouw waarbinnen de woning is gelegen, mits het aantal woningen beperkt blijft tot één en de vergroting geen belemmering oplevert voor de ter plaatse aanwezige bedrijven.
• Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering van nieuw op te richten bebouwing/uitbreiding bij voormalige bedrijfswoningen in de boerderijstraat, ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Bestemmingsregeling woningen in de uiterwaarden
Hiervoor geldt de volgende afwijkende regeling i.v.m. de Beleidslijn Grote Rivieren.

• De bestaande inhoud, hoogte en goothoogte van de woning zijn maatgevend. De bestaande oppervlakte van de woningen dient te worden geïnventariseerd op basis van de GBKN.
• Voormalige agrarische bedrijfswoningen die zijn voorzien van een woonbestemming mogen een inhoud hebben die gelijk is aan de totale inhoud van het hoofdgebouw waarvan de oorspronkelijke bedrijfswoning deel uitmaakt.

6.4.2 Bijgebouwen

Beleid uitbreiding bijgebouwen

Volgens het vigerende bestemmingsplan mag bij burgerwoningen en bedrijfswoningen bij recht in totaal 80 m2 aan bijgebouwen aanwezig zijn. Verder is bepaald dat deze oppervlakte met een afwijkingsprocedure vergroot kan worden tot een totaal van 120 m2. Indien de bestaande gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen al groter is dan deze oppervlakte, dan is een gezamenlijke totale oppervlakte van maximum van 200 m2 toegestaan, mits deze bijgebouwen gebouwd zijn op basis van een onherroepelijke bouwvergunning.

Deze regeling is in het voorliggende bestemmingsplan op de volgende manier aangepast en verfijnd. Bij burgerwoningen mag de (gezamenlijke) oppervlakte van de bijgebouw(-en) worden vergroot van 80 naar maximaal 150 m2 in plaats van 120 m2 . Deze extra mogelijkheid tot uitbreiding is gebaseerd op het voorstel uit de Beleidsnotitie 'Toepassing artikel 3.23 Wro in het buitengebied'. De hoogte mag bij deze laatste uitbreiding niet mee dan 5 meter bedragen.

Voorwaarden daarbij zijn:

• de totale oppervlakte van de woning en de bijgebouwen mag na uitbreiding niet meer dan 50% van het bestemmingsvlak innemen;
• indien het bestemmingsvlak gelegen is in de EHS mag geen onevenredige aantasting van de waarden van de EHS plaatsvinden.

Procedure

Afwijkingsregel in het bestemmingsplan.

Beleid sanering bijgebouwen

Bij woningen in het buitengebied, met name als het gaat om voormalige agrarische bedrijfswoningen, zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig, bijvoorbeeld voormalige bedrijfsopstallen. Deze hebben veelal een gezamenlijke oppervlakte die de maximaal toelaatbare oppervlakte van 150 m2 (zie boven) ruim overtreft.

Om de sloop van grote ontsierende opstallen te stimuleren is een saneringsregeling in het bestemmingsplan opgenomen. Deze kan worden toegepast in situaties waarin de burger, waarvan de woning reeds een woonbestemming heeft, de behoefte krijgt om zijn oude bijgebouwen te vervangen door nieuwe die beter zijn toegesneden op zijn behoefte.

Bestemmingsregeling sanering bijgebouwen

Van de oppervlakte aanwezige bijgebouwen boven 150 m² mag 50% worden teruggebouwd, met een maximum van in totaal 250 m².

Voorbeeld van de toepassing van deze regel

• Aanwezig 300 m². Toegestaan wordt (300-150)*50%=75 + 150= 225 m².
• Aanwezig 400 m². Regeling luidt dan (400-150)*50% = 125 +150=275 m². Dit is echter meer dan 250 m². Maximaal toegestaan is 250 m².

Procedure

Afwijking van de bouwregels. Belangrijkste voorwaarden voor deze afwijking zijn:

• de totale oppervlakte van de woning en de bijgebouwen mag niet meer dan 50% van het bestemmingsvlak innemen;
• voor zover het bestemmingsvlak gelegen is in de EHS mag geen onevenredige aantasting van de waarden daarvan plaatsvinden indien het nieuwe bijgebouw niet gebouwd wordt binnen de contouren van de gesloopte gebouwen.

6.4.3 Bouw extra woning/Wijziging in bestemming ´Bedrijf´

Beleid

In paragraaf 6.3 is uiteengezet wat de mogelijkheden zijn om overbodig geworden agrarische bedrijfsgebouwen na de bedrijfsbeëindiging van een agrarisch bedrijf te slopen in ruil voor nieuwbouw. In die paragraaf is tevens aangegeven dat een deel van de regeling ook van toepassing is op voormalige agrarische bedrijven (waaronder voormalige glastuinbouwbedrijven) die al voorzien zijn van de bestemming 'Wonen'. Het gaat daarbij om de volgende mogelijkheden:

• de bouw van een extra woning in ruil voor overbodig geworden agrarische bedrijfsgebouwen;
• de omzetting van de bestemming ´Wonen´ naar de bestemming 'Bedrijf' met gebruikmaking van de nog bestaande voormalige bedrijfsgebouwen.

Het spreekt voor zich dat vormen van functiewijziging in combinatie met nieuwbouw en afbraak alleen toegepast kunnen worden als de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen op het perceel van de woning - al of niet gelegen binnen het huidige bestemmingsvlak - nog aanwezig zijn.

Verder geldt daarbij als belangrijke randvoorwaarde (zie in paragraaf 6.3 bij Algemene beleidsuitgangspunten ) dat de daarbij betrokken vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het verleden met een vergunning is opgericht en minstens vijf jaar rechtmatig is gebruikt als agrarische bedrijfsbebouwing conform de toen geldende agrarische bestemming van de bebouwing.

Bestemmingsregeling

Op de bouw van een extra woning of de functiewijziging van de bebouwing ten behoeve van de bestemming ´Bedrijf´ zijn verder de ruimtelijke voorwaarden van toepassing die ook gelden in het geval de betreffende percelen nog een agrarische bestemming zouden hebben (zie paragraaf 6.3).

Procedure

Voor de deze vormen van functieverandering is een planwijziging ex art. 3.6 Wro noodzakelijk.

6.4.4 Meergeneratiewoning/mantelzorg

Beleid

Het vigerende bestemmingsplan buitengebied kent een regeling voor woningsplitsing. Deze regeling maakt het mogelijk om een grote woning (meestal bestaande uit een oude boerderij waarbij de oorspronkelijke bedrijfswoning met een deel van het oude bedrijf, onder dezelfde kap ligt) te splitsen in 2 woningen. De te splitsen woning heeft een minimale inhoud van 900 m3 en de splitsing moet plaats vinden op basis van een sociaal-medische indicatie.

Het is niet langer wenselijk om via deze regeling extra woningen in het buitengebied te creëren. Wel moet inwoning in het kader van bijv. bedrijfsopvolging mogelijk zijn in een gescheiden wooneenheid. De woning wordt dan een zogenaamde 'meergeneratiewoning', waarvoor ook geldt dat het geen vermeerdering van het aantal woningen tot gevolg mag hebben.

Het bestemmingsplan biedt verder ruimte aan mogelijkheden voor mantelzorg. Bij mantelzorg is sprake van inwoning van een hulpbehoevende.

Bestemmingsregeling meergeneratiewoning/mantelzorg

Een woning kan, al of niet in combinatie met een uitbreiding, worden verbouwd op zodanige wijze dat een aparte wooneenheid ontstaat ten behoeve van een meergeneratiewoning/mantelzorg. Daarbij moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• inwoning dient in beginsel plaats te vinden bij, in of direct aansluitend aan de woning, waarbij sprake moet zijn van een onderlinge verbinding;
• de bestaande woning met de nieuwe wooneenheid samen dient de uitstraling te behouden van één woning;
• er dient een vrije interne doorgang te zijn tussen de bestaande woning en de nieuwe wooneenheid;
• er dient bij mantelzorg sprake te zijn van een sociaal-medische indicatie;
• er dient een overeenkomst te worden gesloten tussen beide partijen;
• er mag maar één aansluiting aanwezig zijn voor de nutsvoorzieningen.

Procedure

Afwijkingsregel in het bestemmingsplan.

6.4.5 Herbouw woning

Beleid

Ingeval een woning wordt afgebroken en herbouwd, dan dient de nieuwe woning op min of meer dezelfde plek te worden gebouwd. In de praktijk komt het regelmatig voor dat eerst nieuwbouw plaatsvindt en pas daarna de oude woning wordt afgebroken.

Bestemmingsregeling

De onderstaande regels hebben betrekking op alle woningen in het plangebied, met uitzondering van dijkwoningen. Hiervoor geldt afwijkend beleid (zie paragraaf 6.4.6).

Bij recht is herbouw mogelijk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• de herbouw vindt grotendeels plaats op de bestaande fundamenten; bij het ontbreken daarvan vindt herbouw plaats binnen de voormalige bebouwingscontour van de woning of binnen een afstand van maximaal 3 meter van de bebouwingscontour;
• de voorgevel van de nieuwe woning wordt geplaatst in de voorgevellijn van de afgebroken woning of een denkbeeldige lijn die daaraan parallel loopt;
• herbouw van de woning is vanuit stedenbouwkundig en milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar;
• de belangen van de in de omgeving aanwezige functies en de waarden worden niet onevenredig geschaad.

Procedure

Indien het bestaande bestemmingsvlak niet genoeg ruimte biedt en moet worden aangepast om de herbouw mogelijk te maken is de uitbreiding of aanpassing van het bestemmingsvlak alleen mogelijk middels een planwijziging ex art 3.6 Wro. Daarbij geldt de onderstaande afwijkende randvoorwaarde die in de plaats komt van de eerstvermelde van de bovenstaande voorwaarden. De overige voorwaarden blijven gelijk.

• De nieuwe woning wordt in de directe nabijheid van de voormalige locatie gebouwd en, indien mogelijk, in directe ruimtelijke relatie met de bebouwing, waarvan de oorspronkelijke woning deel uitmaakte.

Verder moet in dit geval in de omgevingsvergunning voor het bouwen de voorwaarde worden opgenomen dat de oude woning eerst wordt gesloopt alvorens de bouw van nieuwe woning plaatsvindt.

6.4.6 Dijkwoningen

Beleid

Dijkwoningen bepalen in sterke mate de ruimtelijke identiteit van het rivierengebied. De karakteristieke bebouwingslinten langs de dijken illustreren het feit dat de oeverwallen in het verleden de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen vormden. Het beleid is erop gericht de karakteristieke dijkwoningen te bewaren. De opvallende kenmerken van deze woningen zijn de volgende:

• ze zijn onder aan de dijk of deels in het talud van de dijk gebouwd;
• ze zijn deels of geheel op aanbermingen van de dijk gebouwd die in veel gevallen lager liggen dan de kruin van de dijk;
• het deel van de bebouwing aan de dijk is voorzien van een kap waarvan de kaprichting min of meer parallel aan de lengterichting van de dijk loopt.

Voor dijkwoningen gelden dezelfde maximale maten als voor de overige woningen. Dijkwoningen verdienen extra toetsing op beeldkwaliteitseisen (welstand) om ervoor te zorgen dat de bovenbeschreven kenmerken van deze woningen zoveel mogelijk worden bewaard. Daarom wordt bij de eventuele herbouw op dezelfde locatie en bij de bouw van een nieuwe dijkwoning de eis gesteld dat de doorgaande lijn van de dijk ter plaatse van de dijkwoningen herkenbaar blijft. Dat doel kan onder andere bereikt worden door de voorgevel van de woningen parallel aan de richting van de as van de dijk te bouwen. Een andere manier om dat doel te bereiken is voorkomen dat nieuwe woningen op aanbermingen worden gebouwd die op hetzelfde peil liggen als de kruin van de dijk.

De hoogtematen die in het vigerende bestemmingsplan gebruikt worden voor gebouwen en bouwwerken zijn gerelateerd aan de gemiddelde hoogte van het aansluitende en afgewerkte terrein ter plaatse. Het begrip 'peil' is ten behoeve van de herbouw van dijkwoningen nader gedefinieerd.

Bestemmingsregeling

Evenals bij een gewone woning het geval is, is de herbouw van een dijkwoning bij recht mogelijk indien dit op de fundamenten of binnen de contouren van de oude woning gebeurt. Voor de herbouw van een dijkwoning gelden echter de volgende aanvullende randvoorwaarden:

• de oorspronkelijke ligging van de woning en situering van de hoofdingang in relatie met het dijklichaam is uitgangspunt bij de herbouw;
• het peil ter plaatse van de hoofdingang van de te vervangen woning is het uitgangspunt voor het peil van de nieuw te realiseren dijkwoning.
• het waterschap is akkoord met herbouw op de bestaande locatie.

Procedure

Bij de herbouw van een dijkwoning op een andere locatie buiten het bestaande bestemmingsvlak geldt dezelfde afwijkende eerste randvoorwaarde als welke geldt voor de herbouw van een gewone woning buiten het bestaande bestemmingsvlak. Ook voor de herbouw van een dijkwoning buiten het bestaande bestemmingsvlak is een planherziening nodig.

De mogelijkheid om het bestemmingsvlak middels een planwijzigingsprocedure ex art. 3.6 Wro te wijzigen of uit te breiden ten behoeve van de herbouw van een dijkwoning geldt niet voor dijkwoningen die gelegen zijn in de uiterwaarden.

6.4.7 Aan huis gebonden beroep of bedrijf

Beleid

In alle woningen (burgerwoningen en bedrijfswoningen) is het van oudsher mogelijk om een deel van de woning te benutten voor een praktijk- en/of kantoorruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits de woonfunctie als overwegende functie van de bebouwing gehandhaafd blijft. Dit kan ook in aangebouwde of vrijstaande bijgebouwen.

Bestemmingsregeling

In de bestemmingen waarin woningen voorkomen is het bij recht mogelijk dat maximaal 40 % van de vloeroppervlakte van de woning tot een totale oppervlakte van 80 m2 mag worden benut voor een aan huis gebonden beroep. Voor de woonbestemming 'Wonen-1' geldt daarvoor een maximum van 60 m2 .

Procedure

Het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf is mogelijk middels een afwijkingsregel. Daarbij gelden de volgende ruimtelijke voorwaarden:

• de woonfunctie blijft als hoofdfunctie behouden;
• het bedrijf moet in de woonomgeving passen en mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
• het bedrijf mag niet leiden tot zoveel extra verkeer dat daardoor de normale verkeersafwikkeling wordt verstoord en de parkeerdruk op de openbare ruimte onevenredig toeneemt;
• het parkeren moet zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvinden;
• eventuele detailhandel mag de gemeentelijke detailhandelsstructuur niet ontwrichten;
• maximaal 40 % van de vloeroppervlakte van de woning en de daarbij horende bijgebouwen tot een totale oppervlakte van 80 m2 mag worden benut voor een aan huis gebonden bedrijf.

6.4.8 Theetuin en bed & breakfast

Beleid

Het buitengebied heeft een belangrijke recreatieve functie. Niet alleen agrarische bedrijven maar ook veel woningen (daarbij gaat het vaak om voormalige boerderijen) hebben voldoende ruimte om een deel van de bebouwing te benutten voor kleinschalige recreatieve activiteiten. Daar speelt het bestemmingsplan op in door het mogelijk te maken om een theetuin bij de woning te beginnen of een deel van de gebouwen te gebruiken voor bed & breakfast.

Procedure

Afwijkingsregel in het bestemmingsplan.

6.4.9 Paardenbakken

Beleid

Bij elke woning en bedrijfswoning kan 1 paardenbak worden aangelegd. Een uitzondering vormen de uiterwaarden waar, vanwege de waterbergende functie en om landschappelijke redenen, geen paardenbakken zijn toegestaan. Er moet een duidelijke relatie zijn tussen de geplande paardenbak en de bedrijfsbebouwing of de burgerwoning. De bouw van een eventuele bijbehorende tredmolen kan alleen worden toegestaan binnen het agrarische bouwperceel, het bedrijfsperceel of het bestemmingsvlak van een burgerwoning.

Procedure

De aanleg van een paardenbak is mogelijk middels een afwijkingsregel. Daarbij gelden de volgende ruimtelijke voorwaarden:

• een paardenbak kan worden gerealiseerd binnen of direct aansluitend aan het agrarisch bouwperceel, het bedrijfsperceel of het bestemmingsvlak;
• aanleg van een paardenbak in de EHS is alleen toegestaan als is aangetoond dat de aanleg de ecologische kernkwaliteiten en omgevingscondities van de EHS ter plaatse niet aantast;
• de aanleg van de paardenbak vindt plaats binnen een afstand van 50 m van de woning, maar niet tussen de woning en de openbare weg of aan de overzijde van die weg;
• de afstand tot de naastgelegen woningen van derden bedraagt minimaal 50 meter;
• de afmeting van de bak bedraagt maximaal 20 x 60 meter;
• de hoogte van verlichtingsmasten bedraagt maximaal 4 meter;
• lichtmasten zijn echter niet toegestaan als de paardenbak in de EHS wordt aangelegd;

6.4.10 Schuilgelegenheid dieren

Beleid

In het buitengebied worden veel dieren gehouden op hobbymatige basis, zowel door burgers die in het buitengebied wonen als ook door inwoners uit de dorpen. De aanwezigheid van dieren in de wei is belangrijk voor het karakter van het buitengebied. Dit geldt met name op de oeverwal. Omdat niet iedereen de mogelijkheid heeft om bij de eigen woning een dierenverblijf te bouwen, biedt dit plan de mogelijkheid om elders in het landelijke gebied een schuilgelegenheid te bouwen op gronden die niet aansluiten op het perceel waarop de woning van de houder van de dieren staat.

Bestemmingsregeling

In paragraaf 6.2.4 zijn de bouwregels vermeld die van toepassing zijn op een dergelijke stal.

Procedure

Middels een afwijkingsregel in het bestemmingsplan.