Buitengebied West Maas en Waal

6.3 Vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing

Beleid

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om vrijgekomen bedrijfsgebouwen van agrarische en voormalige agrarische bedrijven te slopen in ruil voor de oprichting van nieuwe bebouwing die beter geschikt is voor de nieuwe functie van het perceel en de bijbehorende bebouwing.

Deze bouwrechten kunnen worden gegeven:

• bij de omzetting van een agrarisch bouwperceel in een woonbestemming (bestemming 'Wonen') of een niet-agrarische bedrijfsbestemming (bestemming 'Bedrijf');
• bij de omzetting van een voormalig agrarisch bedrijf dat reeds de bestemming 'Wonen' heeft in de bestemming 'Bedrijf';
• bij de bouw van een extra woning op een perceel van een voormalig agrarisch bedrijf dat reeds de bestemming 'Wonen' heeft.

Belangrijke voorwaarde bij deze functiewijzigingen is dat de oppervlakte van de gesloopte gebouwen groter is dan de oppervlakte van de nieuwbouw zodat de functieverandering tevens kan worden aangegrepen om de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied te vergroten. Met deze regelingen kan worden voorkomen dat het landelijke gebied te snel 'versteend' raakt en dat er veel leegstand optreedt van gebouwen die niet meer voor hun oorspronkelijke functie geschikt zijn.

Een initiatiefnemer kan bij een tekort aan lege gebouwen op zijn eigen perceel, andere grondeigenaars bij zijn plan betrekken en van hen het recht verwerven om op hun percelen genoeg extra gebouwen te slopen om zijn bouwplannen te kunnen doorvoeren (de zogenaamde 'salderingsmethode'). In dat geval worden ook die percelen bij de bestemmingswijziging betrokken en worden de bestaande bouwrechten op die percelen teruggebracht.

De regels voor de functieverandering (VAB-beleid) en de bijbehorende oppervlakte- en inhoudsnormen zijn ontleend aan het 'Beleidskader hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied' van de regio Rivierenland zoals dat is vertaald in de gemeentelijke Structuurvisie.

Voor de functieverandering van voormalige glastuinbouwbedrijven gelden afwijkende normen die in aparte subparagrafen aan de orde komen.

Algemene beleidsuitgangspunten 

De volgende algemene beleidsuitgangspunten zijn van toepassing op de bovenstaande regelingen.

• De regeling voor functieverandering geldt niet alleen voor recent vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen (met een agrarische bestemming) maar ook voor eerder vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen waarvan de bestemming reeds is omgezet in de bestemming 'Wonen'.

• De regeling voor functieverandering is alleen van toepassing op vrijkomende en in het verleden vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied die met een vergunning is opgericht en minstens vijf jaar rechtmatig is gebruikt (d.w.z. conform de bestemming uit het vigerende bestemmingsplan).
• In het kader van de functieverandering dient de monumentale bebouwing (gebouwen en bebouwing met de status van rijksmonument en gemeentelijk monument) en overige karakteristieke gebouwen en bebouwing behouden te blijven.
• Functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen mag niet leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven.
• Bij functieverandering moet de bestaande infrastructuur toereikend zijn voor de nieuwe functie, nieuwe functies mogen geen grote verkeersaantrekkende werking hebben.
• Nieuwe bebouwing wordt alleen toegestaan wanneer deze op een goede landschappelijke en stedenbouwkundige wijze kan worden ingepast in het buitengebied.
• Buitenopslag van goederen en stalling buiten is niet toegestaan.
• Detailhandel is slechts toegestaan voor kleinschalige verkoop van ter plaatse geproduceerde of streekeigen producten waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

Functieverandering naar wonen

Bij de functieverandering van (voormalige) agrarische bedrijven naar een woonbestemming bestaan de volgende varianten.

De meest eenvoudige variant is dat het perceel gewoon een woonbestemming krijgt en dat er in het kader van de daarvoor noodzakelijke bestemmingswijziging geen sloop van overbodig geworden bedrijfsgebouwen in ruil voor nieuwbouw plaatsvindt.

Bij de overige varianten worden overbodig geworden gebouwen gesloopt in ruil voor nieuwbouw. Het verschil tussen deze varianten hangt samen met de aard van de gebouwen (wel/niet monumentaal/karakteristiek), de wensen van de initiatiefnemer en de hoeveelheid bebouwing die gesloopt kan worden. Deze varianten komen hier aan de orde.

• Monumentale en/of karakteristieke bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf moet zoveel mogelijk behouden worden en kan in zijn geheel voor de reeds bestaande (voormalige bedrijfs-)woning worden benut.

• De sloopregeling heeft uitsluitend betrekking op niet-karakteristieke gebouwen. In ruil voor geheel of gedeeltelijke afbraak van deze bebouwing heeft een initiatiefnemer de volgende mogelijkheden:

• a. zijn bestaande woning uitbreiden;
• b. een extra vrijstaande woning bouwen;
• c. een nieuw bijgebouw oprichten.

• De noodzakelijke bouwmogelijkheid ad 2 kan verkregen worden met behulp van de afbraak van vrijgekomen gebouwen op percelen van meerdere eigenaars (salderingsmethode)

Ad 1 Uitbreiding bestaande woning

Wanneer alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt (uitgezonderd de hoeveelheid bij recht toegestane bijgebouwen), mag de inhoud van de (voormalige) bedrijfswoning tot een maximum van 1.200 m3 worden uitgebreid. Het toegestane volume van de uitbreiding van de woning hangt af van de totale oppervlakte van de gebouwen die wordt afgebroken.

De verhouding tussen de oppervlakte aan gesloopte bedrijfsgebouwen en het toegestane volume aan extra uitbreidingsmogelijkheid van de woning is in de onderstaande tabel opgenomen.

Gesloopte oppervlakte in m2	Extra uitbreiding woning in m3
0-750 m2	0,5 m3 per gesloopte m2
> 750 m2 gesloopte bedrijfsgebouwen	0,35 m3 per gesloopte m2

De onderstaande rekenvoorbeelden (bron: Regionale VAB-nota) geven aan hoe de extra woninguitbreiding berekend kan worden op basis van de hoeveelheid gesloopte bedrijfsgebouwen.

Ad 2 Bouw extra woning

Als algemene randvoorwaarde geldt dat de oppervlakte van de nieuwe woning maximaal 50 % bedraagt van de gezamenlijke oppervlakte van de gesloopte gebouwen.

De bouw van een extra woning is mogelijk als de te slopen gebouwen op het perceel waar de woning wordt gebouwd gezamenlijk een oppervlakte beslaan van meer dan 1.000 m2.

Gesloopte oppervlakte bedrijfsgebouwen in m2	Volume extra woning in m3
0-1.000 m2	Bouw extra woning niet mogelijk
> 1.000 m2	Bouw woning van maximaal 800 m3

Saldering

Bij saldering gelden de volgende voorwaarden:

• een perceel kan pas bij de saldering worden betrokken als het mogelijk is op het perceel minimaal 250 m2 aan bedrijfsgebouwen te slopen;
• op elk perceel moet alle vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt (ook als dit meer dan 250 m2 is, uitgezonderd de hoeveelheid bij recht toegestane bijgebouwen van de overblijvende woning op het perceel);
• vervangende nieuwbouw in de vorm van de woning moet plaatsvinden op het perceel waar dat uit ruimtelijk oogpunt het meest gepast is.

Ad 3 Bouw nieuwe bijgebouwen

De initiatiefnemer kan er ook voor kiezen om in ruil voor sloop van alle bedrijfsgebouwen nieuwe bijgebouwen op te richten bij zijn woning die beter zijn afgestemd op zijn behoeften. De regeling is als volgt:

• zestig procent (60%) van de gesloopte oppervlakte aan bedrijfsgebouwen kan worden teruggebouwd in de vorm van een nieuw bijgebouw of nieuwe bijgebouwen tot een maximum van in totaal 200 m2 aan bijgebouwen bij de woning (dat maximum is inclusief de reeds bestaande bijgebouwen).

Functieverandering glastuinbouwbedrijven naar wonen

Voor de functieverandering van een glastuinbouwbedrijf in een woonbestemming gelden dezelfde varianten als bij andere agrarische bedrijven. Bij de sloop van voormalige glasopstallen worden echter afwijkende eisen gesteld aan de minimaal te slopen oppervlakten in relatie met de toegelaten volumes en oppervlakten van de nieuwbouw.

Ad 1 Uitbreiding bestaande woning

Wanneer alle glasopstallen worden gesloopt (uitgezonderd de hoeveelheid bij recht toegestane bijgebouwen), mag de inhoud van de (voormalige) bedrijfswoning tot een maximum van 1.200 m3 worden uitgebreid. Het toegestane volume van de uitbreiding van de woning hangt af van de totale oppervlakte van de glasopstallen die wordt afgebroken.

De verhouding tussen de oppervlakte aan gesloopte glasopstallen en het toegestane volume aan extra uitbreidingsmogelijkheid van de woning is in de onderstaande tabel opgenomen.

Gesloopte oppervlakte glasopstallen in m2	Extra uitbreiding woning in m3
0-1.000 m2	0,2 m3 per gesloopte m2
> 1.000 m2	0,05 m3 per gesloopte m2

Ad 2 Bouw extra woning

De bouw van een extra woning is mogelijk als alle glasopstallen op het perceel waar de woning wordt gebouwd worden gesloopt en een oppervlakte beslaan van ten minste 5.000 m2. De omvang van de nieuwe woning hangt af van de oppervlakte van de gebouwen die gesloopt kan worden.

De verhouding tussen de oppervlakte van de gesloopte glasopstallen op het perceel en het toegestane volume van de nieuwe woning is in de onderstaande tabel opgenomen.

Gesloopte oppervlakte glasopstallen in m2	Volume extra woning in m3
0-5.000 m2	Bouw extra woning niet mogelijk
> 5.000 m2	Bouw woning van maximaal 800 m3

Saldering

Bij saldering gelden de volgende voorwaarden:

• per perceel moet minimaal 1.000 m2 aan glasopstallen worden gesloopt om voor saldering in aanmerking te komen;
• voor elk perceel geldt dat alle glasopstallen moeten worden gesloopt (ook als dit meer dan 1.000 m2);
• vervangende nieuwbouw moet plaatsvinden op het perceel waar dat uit ruimtelijk oogpunt het meest wenselijk is.

Ad 3 Bouw nieuwe bijgebouwen

De initiatiefnemer kan er ook voor kiezen om in ruil voor sloop van alle glasopstallen nieuwe bijgebouwen op te richten bij zijn woning die beter zijn afgestemd op zijn behoeften. De regeling is als volgt:

• twintig procent (20%) van de gesloopte oppervlakte aan glasopstallen kan worden teruggebouwd in de vorm van een nieuw bijgebouw of nieuwe bijgebouwen tot een maximum van in totaal 200 m2 aan bijgebouwen bij de woning (dat maximum is inclusief de reeds bestaande bijgebouwen).

Functieverandering naar werken

Het buitengebied is altijd al een broedplaats geweest voor nieuwe niet-agrarische bedrijvigheid waarbij de ondernemer gebruik maakt van overbodig geworden agrarische bedrijfsgebouwen. Deze vorm van hergebruik kan een impuls kan geven aan de aantrekkelijkheid en vitaliteit van het buitengebied en biedt tevens een mogelijkheid om leegstand en verpaupering van het buitengebied te voorkomen.

Dat wil echter niet zeggen dat het buitengebied geschikt is voor alle soorten bedrijvigheid. In de vrijgekomen gebouwen dient alleen bedrijvigheid te worden toegelaten die aan het buitengebied gebonden is, recreatieve voorzieningen en overige kleinschalige bedrijvigheid die qua karakter en uitstraling in het buitengebied past. Grootschalige bedrijvigheid of bedrijvigheid die qua uitstraling niet in het buitengebied past, behoort zich op een bedrijventerrein te vestigen.

De functieverandering moet ook worden aangegrepen om de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied te vergroten. Dat betekent dat aan hergebruik van de bedrijfsgebouwen een aantal voorwaarden wordt verbonden. Deze voorwaarden worden hier vermeld.

• De vestiging van bepaalde typen bedrijvigheid wordt alleen toelaatbaar geacht wanneer een deel van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De hoeveelheid te slopen bedrijfsgebouwen is afhankelijk van de functie van het bedrijf dat zich er wil vestigen (zie onderstaande tabel).
• Bebouwing met monumentale of karakteristieke waarde mag volledig worden hergebruikt voor de nieuwe bedrijfsfunctie.
• De nieuwe functie mag geen onevenredige milieuhinder voor de omgeving of omliggende natuur veroorzaken.

In de onderstaande tabel zijn de soorten bedrijvigheid vermeld waarvoor de vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen in de verschillende delen van het buitengebied kunnen worden benut. Daarbij is ook aangegeven welke oppervlakte van de gebouwen maximaal voor de nieuwe bedrijfsfunctie kan worden benut.

Categorie bedrijvigheid	Omvang hergebruik buiten EHS (multifunctioneel gebied)	Omvang hergebruik in EHS
1. Verblijfsrecreatie (geldt uitsluitend voor extensieve verblijfsaccommodatie)	500 m2	500 m2
2. Dagrecreatie	500 m2 (voor horeca max. 250 m2)	500 m2 (voor horeca max. 250 m2)
3. Agrarisch verwante bedrijven	100 %	100%
4. Overige aan het buitengebied gebonden bedrijven	100 %	100%
5. Opslagbedrijven	500 m2 + 75% van de overtollige opstallen voor opslag	geen mogelijkheden
6. Overige bedrijven	500 m2	500 m2

De bovenstaande lijst van categorieën van bedrijvigheid is uitgewerkt in de bedrijvenlijst die als bijlage 7 'Toegelaten functies' aan het bestemmingsplan is toegevoegd. De meeste toegelaten bedrijven worden gekenmerkt door een relatief geringe milieubelasting. Voor zover de locaties gelegen zijn in de uiterwaarden dient bij functiewijziging van een agrarisch bedrijf naar een niet-agrarisch bedrijf toestemming gevraagd te worden van de rivierbeheerder.

Functieverandering glastuinbouwbedrijven naar werken

Voor glastuinbouwbedrijven die gelegen zijn buiten de EHS bestaat in het kader van de functieverandering naar werken de mogelijkheid om overbodig geworden glasopstanden van een bepaalde omvang af te breken in ruil voor een nieuw bedrijfsgebouw van een bepaalde omvang. Voor nieuwe bedrijven die gebonden zijn aan het buitengebied bestaan meer mogelijkheden dan voor de overige bedrijven.

De verhouding tussen het toegestane volume van het nieuwe bedrijfsgebouw in ruil voor een vierkante meter aan gesloopte glasopstallen is in de onderstaande tabel opgenomen.

gesloopte oppervlakte glasopstallen in m2	categorieën 1 t/m 4 aan het buitengebied gebonden bedrijven	categorieën 5 en 6 (niet aan het buitengebied gebonden bedrijven)
0-3.500 m2	bouw nieuw bedrijfsgebouw niet mogelijk	bouw nieuw bedrijfsgebouw niet mogelijk
>3.500 -20.000 m2	omvang nieuwe bedrijfs- bebouwing maximaal 500 m2	omvang nieuwe bedrijfs- bebouwing maximaal 250 m2
>20.000 m2	omvang nieuwe bedrijfs- bebouwing maximaal 1.000 m2	omvang nieuwe bedrijfs- bebouwing maximaal 500 m2

Procedure

Voor de bovenbeschreven vormen van functieverandering is een planwijziging ex art. 3.6 Wro noodzakelijk.