Buitengebied Zwijndrecht

4.7 Wonen

4.7.1 Algemeen

Aan bestaande (legale) burgerwoningen met de bijbehorende erven en tuinen wordt een bestemming Wonen (W) toegekend. De bestemming W-1 bevat een algemene regeling, in W-2 wordt een specifieke regeling voor de Lindtsedijk en omgeving opgenomen.

Algemene regeling (W-1)

Woningen zijn voorzien van een bouwvlak waarbinnen de woning en de bijbehorende erfbebouwing is gesitueerd. Het maximaal aantal woningen per bouwvlak is op de verbeelding aangegeven.

Woningen mogen een maatvoering hebben met een oppervlakte van 125 m² en een goothoogte van 3,5 m. Hiermee kan een woning worden gebouwd met een inhoud van 650 m³. Door het opnemen van een maximum oppervlaktemaat en goothoogte, wordt qua vormgeving ook meer aangesloten bij het buitengebied. Een groot deel van een woning met een dergelijke maatvoering zal bestaan uit de kap, een gewenst beeld in het buitengebied.

Binnen het bouwvlak wordt gestreefd naar een concentratie van bebouwing. Woningen en bijgebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak gebouwd worden.

In het buitengebied komt hobbymatig agrarisch gebruik veelvuldig voor. Vaak is 100 m² aan bijgebouwen onvoldoende voor dit hobbymatig gebruik. Gezien de omvang ervan, vervult deze functie een steeds belangrijkere rol in het beheer van het landschap. Om die reden is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het oppervlak aan bijgebouwen te vergroten tot 250 m². Als voorwaarde geldt dat aangetoond moet worden dat hierdoor daadwerkelijk een bijdrage wordt geleverd aan natuur- en/of landschapsbeheer, waarbij minimaal 1 ha grond moet worden beheerd.

Ook het hobbymatig houden van paarden komt veel voor bij burgerwoningen. Vaak wil men daarvoor een paardenbak realiseren. Binnen het bouw- of bestemmingsvlak is dat zonder meer mogelijk. Vaak ontbreekt echter de ruimte voor een paardenbak binnen de bestemming. Om toch mogelijkheden te bieden, kan via een afwijkingsbevoegdheid en onder voorwaarden een paardenbak aansluitend aan de bestemming Wonen mogelijk worden gemaakt.

Specifieke regeling (W-2)

De bestemming W-2 is opgenomen voor de Lindtsedijk en omgeving. Vanwege de buitengewone landschappelijke betekenis van de Lindtsedijk – als beeldbepalende structuurdrager van het buitengebied met karakteristieke lintbebouwing op en aan de dijk – zijn bovengenoemde algemene bebouwingsvoorschriften hier niet van toepassing. Om dezelfde redenen geldt dit ook voor het dijktracé Develsluis/Dorpsstraat en voor de dijkopgangen van Lindeweg en Develweg, zie onderstaande kaart.

Figuur 4.1 Deel plangebied waar de bestemming W-2 wordt toegepast

Op en langs deze lintstructuren van de Lindtsedijk, het dijktracé Develsluis/Dorpsstraat en voor de dijkopgangen van Lindeweg en Develweg is maatwerk essentieel om de ruimtelijke samenhang en landschappelijke kwaliteiten ervan zo goed mogelijk te waarborgen en daarmee de positieve bijdrage aan de beleving van het landschap als geheel. Vanwege deze invloedrijke beeldbepalende werking is voor deze dijkgebieden eerder al een beeldkwaliteitplan opgesteld met bijbehorende landschapsanalyse en daaruit afgeleide specifieke bebouwingsvoorschriften voor toekomstige ontwikkelingen. Het beeldkwaliteitplan zal vanwege bovenbeschreven belang uitgangspunt vormen voor de regels en verbeelding van het bestemmingsplan Buitengebied.

De dijkwoningen in de lintstructuren hebben een ander karakter dan de woningen die niet direct langs de dijk zijn gebouwd. Deze woningen zijn in of direct tegen het dijktalud gebouwd. Door deze situering is er aan de achterzijde van de woning meestal weinig ruimte aanwezig. Voor de dijkwoningen gelden ten aanzien van erfbebouwing andere eisen dan voor de niet-dijkwoningen. Reden voor dit verschil is dat dijkwoningen op de dijk zijn gebouwd waardoor het niet in alle gevallen mogelijk is om 2 m achter de voorgevel te bouwen.

Daarnaast is het bepalen van de goot(- of boeibord)hoogte, de bouwhoogte en de inhoud moeilijker dan voor woningen die in een plat vlak zijn gebouwd. In verband hiermee is in het artikel 'Wijze van meten' bepaald hoe de hoogte en de inhoud gemeten dienen te worden.

Woningen (hoofdgebouwen inclusief aan- of uitbouwen) die ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan een inhoud hebben van 450 m³ of minder mogen met maximaal 25% worden uitgebreid. Woningen die ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan een inhoud hebben groter dan 450 m³ mogen met maximaal 50 m³ worden vergroot. Verder zijn, gezien de ligging op de karakteristieke lintstructuren, regels met betrekking tot dakhellingen opgenomen die ervoor moeten zorgen dat woningen ruimtelijk gezien passend zijn.

Het Buitenland (W-3)

In 2000 heeft de gemeente Zwijndrecht het bestemmingsplan Het Buitenland vastgesteld. Hierin is de bouw van vijf landhuizen langs de Randweg opgenomen. Voor deze landhuizen zijn specifieke bouwregels opgenomen. Er is gekozen om deze woningen te bestemmen voor Wonen-3, zodat het onderscheidt met de overige woningen in het buitengebied duidelijk is.

4.7.2 Inwoning, mantelzorg en woningsplitsing

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor inwoning van bijvoorbeeld zorgbehoevende familieleden (mantelzorg). Om van inwoning te kunnen spreken, dient op zijn minst sprake te zijn van gemeenschappelijke voorzieningen en een gezamenlijke toegang. Inwoning wordt in het hele plangebied mogelijk gemaakt. Tevens worden in de bestemmingsplannen mogelijkheden opgenomen voor mantelzorg in een bijgebouw of in een tijdelijke voorziening (bijvoorbeeld een zeecontainer).

Wat is mantelzorg? In de Nota 'Zorg in het buitengebied in Zuid-Holland' is Mantelzorg als volgt omschreven: mantelzorg is het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Mantelzorg is in de planregels via een afwijkingsbevoegdheid onder de volgende voorwaarden mogelijk gemaakt:

• er is een indicatie voor mantelzorg afgegeven;
• mantelzorg vindt plaats binnen de bestaande bebouwingsregeling met een maximale oppervlakte van 75 m²;
• het bijgebouw vormt qua ligging een ruimtelijke eenheid met de woning, er dient sprake te zijn van gemeenschappelijke voorzieningen en een gezamenlijke toegang;
• indien op het perceel geen geschikt gebouw aanwezig is, kan op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit worden toegestaan;
• de tijdelijkheid van de situatie dient voor alle partijen kenbaar en voldoende verzekerd te zijn via een privaatrechtelijke overeenkomst.

De gemeente ziet toe op handhaving na het vervallen van de noodzaak voor mantelzorg.

Toevoeging van een burgerwoning door splitsing van woningen is niet toegestaan.

4.7.3 Nevenfuncties

Voormalige bedrijfscomplexen die nu een woonfunctie hebben, bieden door de aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing mogelijkheden voor diverse nevenfuncties. De nevenfuncties die ter plaatse van deze bestemming zijn toegestaan, komen overeen met de nevenfuncties die toelaatbaar worden geacht voor de agrarische bedrijven (zie paragraaf 4.2.6). De woonfunctie moet wel te allen tijde de hoofdfunctie blijven. Nieuwbouw van bedrijfsgebouwen ter plaatse van deze voormalige agrarische bedrijfslocaties is uitgesloten, tenzij gebruikgemaakt wordt van de saneringsregeling (zie paragraaf 4.2.7).

4.7.4 Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis

Bij woningen zijn ondergeschikte beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten mogelijk, waaronder bedrijvigheid behorend tot de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis worden bij recht toegestaan tot maximaal 25% van de aanwezige bebouwing of tot een maximale oppervlakte van 40 m². Een nevenactiviteit kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis is zowel toegestaan in het hoofdgebouw als in het bijgebouw.

De volgende voorwaarden zijn eveneens van toepassing:

• er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
• ten behoeve van de gewijzigde functie wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er mag geen horeca of detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
• één van de bewoners van het hoofdgebouw dient eigenaar/bedrijfsleider te zijn van het bedrijf.

4.7.5 Nieuwbouw van woningen

Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is in principe uitgesloten. Nieuwe woningen zijn alleen in de volgende situaties mogelijk:

• een extra woning middels toepassing Ruimte-voor-Ruimte (zie paragraaf 4.2.7);
• nieuwbouw van een woning via de provinciale Landgoederenregeling.

Deze uitzonderingen worden gezien de ruimtelijke impact in het bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Indien hier verzoeken voor komen, wordt hiervoor een aparte procedure gevolgd.

4.7.6 Landgoed het Buitenland

Binnen de gemeente Zwijndrecht wordt op dit moment het landgoed 'Buitenland' ontwikkeld. De ontwikkeling van het landgoed is een ingrijpende zaak waardoor het instrument van wijzigingsbevoegdheid niet geschikt is om dit mogelijk te maken. Om dit landgoed mogelijk te maken, is een apart bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan is tijdens het opstellen van onderhavig bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld en is 1-op-1 overgenomen.