Oosterheem / Zegwaartseweg-Noord

3.2 Ruimtelijke en functionele analyse plangebied

3.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Een stelsel van dreven, paden en dragers

De hoofdstructuur van het plan bestaat uit een stelsel van groene dreven en paden en van stedelijke dragers, in twee richtingen die min of meer haaks op elkaar staan. De dreven lopen van west naar oost, terwijl de dragers in noord-zuidrichting liggen. De hoofdstructuur correspondeert met de lijnen van de kavels, de sloten en de tochten in het aanwezige landschap.

De dreven, die het gebied in oost-westrichting structureren, worden gekenmerkt door continue beplanting in één-en-hetzelfde stramien. De dreven zijn 65 m breed. De dreven combineren een gelijkblijvende inrichting met een voortdurend wisselende omgeving. Een dreef kan achtereenvolgens een bedrijvenlocatie, een woongebied, een bos en akkerland doorkruisen. Naast de functie van verbindingsroute, vervullen de dreven ook de functie van groenvoorziening. Het zijn wandel- en verblijfsgebieden en er is ruimte voor actieve sportbeoefening. Eén van de dreven wijkt enigszins af van het beeld dat hier wordt opgeroepen. In deze 75 m brede dreef is het op pijlers rustende viaduct van de raillijn opgenomen. De bebouwing langs de dreven verschiet van kleur afhankelijk van het woongebied waar de dreef doorheen loopt. Alle woningen zijn met hun voorgevels op de dreven georiënteerd.

Deelplannen en buurten

Oosterheem kan ruimtelijk-stedenbouwkundig gezien onderverdeeld worden in drie deelgebieden, te weten de deelplannen 1, 2 en 3 (analoog aan de volgorde waarin ze zijn ontwikkeld) en het deelgebied Centrum. De deelplannen 1, 2 en 3 hebben overwegend een monofunctioneel karakter. Het zijn hoofdzakelijk gebieden met een woonfunctie met daarbinnen verspreide maatschappelijke, sociaalculturele en medische voorzieningen op buurtniveau. In het centrumgebied zijn (en worden) vooral ook voorzieningen op wijkniveau gesitueerd. Binnen de deelplannen 1, 2 en 3 worden weer diverse woonbuurten onderscheiden, met elk een eigen thema, dat tot uitdrukking komt in de stedenbouwkundige opzet, de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Het gebied langs en rondom de Zegwaartseweg valt buiten deze indeling.

Daarnaast zijn binnen de wijk Oosterheem vier specifieke gebieden te onderscheiden:

• het Heempark;
• de Sportscheg;
• het Businesspark Oosterheem;
• bedrijventerrein Oosterhage.

Deze gebieden zijn te kenschetsen als monofunctionele groen- of werkgebieden. Het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage maken weliswaar integraal onderdeel uit van de stedenbouwkundige opzet van de wijk, maar worden in dit bestemmingsplan niet meegenomen. Voor beide gebieden wordt momenteel één afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld.

Deelplan 1

Deelplan 1 bestaat uit vier woonbuurten: De Hoven, Het Veld, De Wadi en De Waterrand. Het omvat ongeveer 2.500 woningen met bedrijfsruimten, scholen, en de lightrail met een halte. Deze buurten worden van elkaar gescheiden door een breed assenkruis van wegen en een groene zone tussen de Hoven en de Wadi. De verkaveling bestaat uit lange reeksen laagbouwwoningen die met hun voorzijde op de openbare straat zijn georiënteerd.

De buurten zelf zijn rechthoekig en in een geometrisch patroon van elkaar kruisende straten onderverdeeld. De straten geven door hun rechtlijnig beloop steeds een zicht op het landschap buiten de buurt (dijk, bos of anderszins).

De openbare ruimte in deelplan 1 is overzichtelijk en ruim ingedeeld, met brede straten en pleinen. Elke buurt heeft zijn eigen karakter.

De Hoven ademt een Engelse, parkachtige sfeer. De huizen zijn er in een vierkant geplaatst, zodat karakteristieke hofjes ontstaan. Dit zijn ideale en veilige speelplekken voor kinderen.

Het Veld lijkt hier en daar geïnspireerd te zijn op het Drentse landschap. Zeker het park, met zijn berken, grasheuvels en zwerfkeien draagt bij aan die sfeer.

De Wadi dankt haar naam aan de droge rivierbedding die van noord naar zuid de groene verbinding met het toekomstige Bentwoud vormt.

Waterrand is een villawijkje aan de noordkant, als overgang naar het toekomstige Bentwoud.

In deze buurt zijn villa's met verschillende uitstraling en allure gebouwd. De verkaveling van Waterrand is open, met doorzichten op het toekomstige Bentwoud.

Deelplan 2

Deelplan 2 bestaat uit de buurten Heemburgh, Tuindorp en de uitbreiding Tuindorp (langs de HSL), en Buythen. Deelplan 2 omvat ongeveer 3.500 woningen. Het deelplan wordt van noord naar zuid doorsneden door het Heemkanaal.

Waar deelplan 1 uit rechthoekige velden is opgebouwd, concentreert deelplan 2 zich, met uitzondering van Heemburgh, rondom een opvallende diagonale lijn vanuit het centrum, de Groene Loper, die in het ontwerp van het tweede deelplan aan de structuur is toegevoegd. De Groene Loper deelt Tuindorp in tweeën. Deze diagonale lijn heeft een stedelijk karakter in het centrum, met het plein met winkels en voorzieningen, en vormt een groene verbinding voor langzaam verkeer tussen het centrum en de noordelijke onderdoorgang van de HSL naar het toekomstige Bentwoud. Ter weerszijden van de Groene Loper bevinden zich laagbouwverkavelingen in een wat vrijer en wegbeloop.

In de deelplannen 2 en 3 zijn de langs de ontsluitende wegen liggende randen als min of meer langgerekte bouwblokken vormgegeven. Daardoor ontstaat de mogelijkheid om door de rand heen in een andere, meer informele binnenwereld van de buurt te komen.

Heemburgh (aan de westzijde van het Heempark) maakt stedenbouwkundig gezien nog onderdeel uit van deelplan 1 en kent (dus) een rechtlijnig wegbeloop. Aan de buitenrand van Heemburgh staan eengezinswoningen en appartementen. Daarbinnen bevinden zich groepjes woningen in groene, kindvriendelijke gebieden zonder autoverkeer. Het privé parkeren gebeurt bij de meeste woonblokken achter de woningen, op een – vaak met een hek afgescheiden – collectief parkeerterrein, aangrenzend aan de achtertuinen.

In tegenstelling tot de strakke en soms stedelijke openbare ruimte van deelplan 1 (De Hoven, De Het Wadi, het Veld) en ook Heemburgh, is er in Tuindorp eerder sprake van een landelijke invulling. Tuindorp is opgezet als een moderne vertaling van het klassieke tuindorp uit de jaren twintig/dertig van de 20e eeuw. Het stratenpatroon in Tuindorp is waaiervormig, er zijn hofjes en de woningen hebben traditioneel geknikte kappen. Tuindorp heeft een dorpse uitstraling. De architectuur is geïnspireerd op de jaren dertig, met grote kappen, intieme hofjes en veel groen. Een dreef (de Thomas Morelaan) vormt de scheiding met Buythen, waar de openbare ruimte door (half op eigen terrein liggende) houtwalletjes begrensd wordt.

In Buythen, aan de noordzijde gelegen, is een directe relatie gelegd met het toekomstige Bentwoud. Het thema van wonen in een parkomgeving wordt hier vormgegeven door villa's met relatief grote tuinen en met houtwallen als erfafscheiding. Buythen grenst aan het toekomstige Bentwoud. Hier liggen de huizen als 'buitens' in het bos, vandaar de naam. De noordrand langs het toekomstige Bentwoud bevat clusters van appartementencomplexen die tezamen één silhouet vormen.

Deelplan 3

Deelplan 3 is het laatste en meest zuidelijke deel, met ongeveer 3.000 woningen, waarvan een deel nog gerealiseerd moet worden. Het heeft als thema 'de nieuwe romantiek' meegekregen, waarbij wordt ingezet op een verzorgd gedetailleerde architectuur. Het gebied wordt in noord-zuidrichting door het Heempark, en parallel daaraan de RandstadRail, in drieën verdeeld. Het Heempark met het Heemkanaal neemt dan ook een prominente plek in.

De drie woonbuurten zijn:

• Parkeiland;
• Rietvaart;
• Waterzicht (nog te ontwikkelen).

De namen zijn een duidelijke verwijzing naar het water en groen in de wijk.

Parkeiland ademt de sfeer van een Engels landschap, met kronkelige lanen en door hagen omzoomde villa's.

Rietvaart, ook wel Tuindorp-zuid genoemd, is een groot deelplan dat begrensd wordt door de naar het centrum toeleidende Florence Nightingalelaan in het noorden, de Olof Palmelaan in het oosten (met daar vlak naast de HSL) en zuiden en de dijk van RandstadRail (met station) in het westen. In het ontwerp is de waterpartij losgemaakt van die dijk en speelt deze een beeldbepalende rol in het woonmilieu. Het Tuindorpachtige karakter van het woonmilieu wordt hier nog versterkt tot 'een nieuwe romantiek'. Aandacht voor metseldetails en schuine daken met beeldbepalende overstekken (vaak met al of niet nep gootklossen) bepalen het beeld.

Rietvaart kent vrijstaande woningen (op kleine kavels), appartementen, rijenwoningen, twee-onder-een kapwoningen, starterswoningen en een bijzonder patio-woningenproject in het zuiden.

Het nog te ontwikkelen Waterzicht, aan de stedelijke kadezijde van het Heemkanaal, krijgt een meer stedelijk karakter. De meeste woningen zullen grenzen aan groen en straatjes. De noord- en zuidzijde van Waterzicht grenzen aan fraaie groene dreven. De gehele woonbuurt wordt direct met het park verbonden, via korte dwarsstraten. Bovendien krijgt Waterzicht een centraal plantsoen, dat aansluit op het Heempark.

Waterzicht gaat zich kenmerken door een grote variatie in kavelvormen en woningtypen. Zo zijn er rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, beneden- en bovenwoningen, vrijstaande woningen en appartementen gepland.

Deelgebied Centrum 

Het centrum bestaat uit twee gedeeltes: een noordelijke deel met winkels en voorzieningen, met een nadruk op gestapelde woningbouw en een zuidelijk deel met drie basisscholen en een sporthal, waarbij de nadruk ligt op grondgebonden woningen. Het noordelijke deel van het Centrum met de halte van RandstadRail heeft de vorm van een kwartcirkel. Het binnendeel is een combinatie van winkels en wonen, de buitenrand een combinatie van voorzieningen en wonen. Deze rand is straalsgewijs georiënteerd op het talud van de RandstadRail. In het zuidelijk deel zijn scholen, sporten en wonen gecombineerd in een 'superblok' met een formele buitenkant en een informele binnenkant.

De Zegwaartseweg zone

Het gebied van de Zegwaartseweg bestaat uit een hoog liggende historische watergang met een weg met lintbebouwing ernaast en lager liggende gronden in de voormalige droogmakerij.

Om de ontwikkeling van Oosterheem mogelijk te maken, werden percelen landbouwgrond gekocht waarbij aan de hoger liggende Zegwaartseweg gesitueerde soms monumentale boerderijen op grote kavels buiten de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk werden gehouden. Hierdoor kon de karakteristieke sfeer van de Zegwaartseweg binnen – of liever, naast – Oosterheem zoveel mogelijk gehandhaafd worden. Inmiddels heeft enige verdichting plaatsgevonden door toevoeging van vrijstaande woningen op lege percelen.

Binnen de Zegwaartseweg is sprake van een grote verscheidenheid aan woningen, van monumentale boerderijen en nieuwbouwvilla's tot kleine arbeidershuisjes. In de zone tussen de Zegwaartseweg en Oosterheem bevinden zich nog kavels die bestemd zijn voor de bouw van voornamelijk vrijstaande woningen. Door het inlassen van deze zone met groene diepe kavels achter de Zegwaartseweg wordt de karakteristieke lintbebouwing in zijn waarde gelaten.

3.2.2 Wonen

Het plangebied omvat meerdere woonbuurten die zich kenmerken door diversiteit (iedere buurt zijn eigen beeldkarakteristiek). De eigen beeldkarakteristiek wordt vooral tot uiting gebracht in de aangebrachte verkaveling, (ruimtelijke) structuur en architectuur. Binnen de wijk Oosterheem is laagbouw (in de vorm van eengezinswoningen) de meest voorkomende woonvorm. Het percentage meergezinswoningen in de woonbuurten van Oosterheem ligt, met uitzondering van het deelgebied Centrum, ver onder het Zoetermeerse gemiddelde. De meest voorkomende woningtypen zijn de 4- en 5-kamerwoningen. Deze maken momenteel bijna 70% uit van de totale woningvoorraad in Oosterheem. Tweederde deel van de woningen in Oosterheem behoort tot de huursector. Het percentage huurwoningen in deze wijk ligt daarmee boven het Zoetermeerse gemiddelde.

In de zone Zegwaartseweg-Noord (gebied tussen de wijken Oosterheem en Noordhove) bevinden zich louter laagbouwwoningen, voor een belangrijk deel vrijstaand en op ruime kavels. In dit gebied wordt historische bebouwing afgewisseld door meer recente vormen van woningbouw. Het deel van deze zone, dat onderdeel uitmaakt van de wijk Noordhove, kenmerkt zich vooral door eengezinswoningen. Aan de Zegwaartseweg bevinden zich twee bedrijfswoningen. Deze bedrijfswoningen zijn gekoppeld aan een bedrijfspand en zijn ook als zodanig in het bestemmingsplan bestemd.

Zowel in de wijk Oosterheem als in de zone Zegwaartseweg zijn op dit moment op diverse locaties woningen in aanbouw, waaronder in het centrumgebied van Oosterheem. Na realisatie daarvan voorziet dit bestemmingsplan nog in diverse onbenutte bouwlocaties, voor het merendeel gelegen binnen de nog te ontwikkelen buurt Waterzicht (deelplan 3) en aan de noordoostzijde van Oosterheem en diverse kavels in de zone Zegwaartseweg. Een nadere beschrijving van de ontwikkellocaties voor woningbouw zijn opgenomen in paragraaf
4.2 

Architectuur

Kenmerkend voor de architectuur in Oosterheem is de grote diversiteit en het vermijden van monotonie. Er is sprake van variatie, passend bij de diverse thema's en woonsferen van de buurten. Kleinschalig en pittoresk in de tuinstadsferen wordt afgewisseld met strakke en stedelijke bouw. Zo wisselen ook reeksen laagbouwwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, hofjeswoningen, woontorens, appartementencomplexen en vrijstaande villa's elkaar af. In de gevels zijn verschillende kleuren baksteen toegepast en wordt contrasterend of onorthodox materiaalgebruik niet geschuwd.

Er zijn alle soorten kapvormen te vinden, van zadeldaken, lessenaardaken tot geknikte kappen en er zijn ook plat afgedekte woningen. De bouwvolumes verspringen en schuiven ten opzichte van elkaar, of vormen juist een lange stedelijke wand.

3.2.3 Bedrijven en werkgelegenheid

Het plangebied neemt een belangrijke positie in ten aanzien van het totaal aantal bedrijfsvestigingen in de stad. Op 1 januari 2011 waren circa 700 bedrijven en aanbieders van voorzieningen in het plangebied gevestigd. Daarmee is 12% van het aantal vestigingen in de stad gesitueerd in het plangebied. Het aantal arbeidsplaatsen in het plangebied is daarentegen relatief beperkt. Op 1 januari 2011 bedroeg het aantal arbeidsplaatsen in het plangebied circa 1.800. Dat is iets minder dan 4% van het totaal aantal arbeidsplaatsen in de stad.

Het belangrijkste deel van de bedrijvigheid is gevestigd in Businesspark Oosterheem en op het bedrijventerrein Oosterhage, welke grenzen aan het plangebied. Buiten deze gebieden is aan de Zegwaartseweg op diverse locaties bedrijvigheid gesitueerd, waaronder een hoveniersbedrijf en een baggerdepot en op de hoek van de Hugo de Grootlaan en de Zegwaartseweg een horecabedrijf.

Op de gronden gelegen westen van de Zegwaartseweg op de hoek Hugo de Grootlaan en Stevinschans wordt op grond van het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid voor de realisatie van kantoren geboden. De locatie is thans onbebouwd. In het voorliggende bestemmingsplan is de kantoorbestemming echter niet meer opgenomen. Als gevolg van de afnemende vraag naar en groei van kantoorruimte, bestaat er minder behoefte aan kantoren.

Het aantal vestigingen en werkzame personen in de wijk Oosterheem zal naar verwachting verder toenemen als gevolg van de ontwikkeling en afronding van het nieuwe wijkwinkelcentrum en de wijkmarkt van Oosterheem en de verdere invulling van het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage.

3.2.4 Voorzieningen

Winkelcentrum

In het centrumgebied van Oosterheem is een nieuw wijkwinkelcentrum gebouwd. Het wijkwinkelcentrum is met zijn 7.000 m² wvo detailhandel een slag groter dan de wijkwinkelcentra Rokkeveen en Meerzicht. In het winkelcentrum is ruimte voor winkels, supermarkten, horeca, dienstverlening en kleinschalige ambachten. De winkels zijn gesitueerd aan een plein met een autoluwe route. Ruimte voor parkeren wordt gerealiseerd onder dit plein en rondom het winkelcentrum. De winkelstraat wordt beëindigd met een wintertuin met terras. Een passage door de wintertuin leidt naar de horecazijde, gelegen aan het Heempark.

Boven de winkels en voorzieningen worden woningen gerealiseerd. Het gaat hierbij onder meer om woningen voor mensen met een zorgvraag.

Tegenover de winkels ligt CentrumCampus, dat woningen, voorzieningen en een parkeergarage omvat. CentrumCampus bestaat uit twee gebouwen. De algemeen toegankelijke voorzieningen, zoals een bibliotheek, een wijkpost, een kinderdagverblijf, een fitness, een gezondheidscentrum, een grand café en een recreatieruimte, bevinden zich op de begane grond en eerste verdieping van de gebouwen. Daar bovenop bevinden zich woningen voor ouderen en mensen met een zorgvraag.

Onderwijsvoorzieningen

Op drie locaties in Oosterheem zijn scholencomplexen als multifunctionele accommodaties (MFA) gerealiseerd. In MFA's zijn naast onderwijs ook kinderopvang, sport en andere sociaal-culturele voorzieningen opgenomen. Het gaat om de volgende locaties:

• Hodenpijlstraat (cluster het Oostpunt, Oosterheem-Noord);
• Zanzibarplein (cluster de Oosterpoort, Oosterheem-Centrum);
• Spitsbergen (cluster Spitsbergen, Oosterheem-Zuid).

In totaal zijn er voor het basisonderwijs 135 lokalen gerealiseerd en voor het speciaal basisonderwijs 13 lokalen. De gymnastiekcapaciteit heeft een omvang van in totaal 6 gymzalen.

Het is vanuit bouwkundig oogpunt mogelijk dat de appartementencomplexen met schoolwoninglokalen in Oosterheem-Noord en Oosterheem Centrum worden omgebouwd tot appartementen.

Sociaal-culturele voorzieningen

In het plangebied zijn de volgende sociaal-culturele voorzieningen gevestigd:

• kerkgebouwen;
• wijkverenigingen;
• stadsboerderij;
• een wijkbibliotheek (aan het Zanzibarplein);
• een jongerencentrum (Oosterpoort) en sociaal-cultureel centrum (PiezoCentrum) aan het Zanzibarplein;
• een volkstuinencomplex aan de Schansbaan/Ruimtebaan.

Naast de bestaande sociaal-culturele voorzieningen, voorziet het bestemmingsplan op een tweetal locaties (winkelcentrum Oosterheem en Javalaan) in de mogelijkheid voor de realisatie van nieuwe religieuze instellingen. Ook is een aparte planologische procedure doorlopen voor de realisatie van een Mormonenkerk aan de Zegwaartseweg 47 (in de vorm van een omgevingsvergunning met toepassing van de uitgebreide procedure). De omgevingsvergunning is verwerkt in dit bestemmingsplan. Een nadere beschrijving van de ontwikkellocaties is opgenomen onder punt paragraaf 4.2.

Sport- en recreatieve voorzieningen

In het plangebied zijn de volgende sport- en recreatievoorzieningen gevestigd:

• een sporthal, een sportzaal en een gymlokaal.
• verder zijn aan de oostzijde van Oosterheem gronden gereserveerd voor sportvelden (in de zogenoemde Sportscheg).

Gezondheidszorg en maatschappelijke dienstverlening

In het centrumgebied van Oosterheem wordt een gezondheidscentrum gerealiseerd ter vervanging van het tijdelijke gezondheidscentrum aan de Puttershoekstraat 81. Ook is er ruimte voor een kinderdagverblijf.

Speelvoorzieningen

In de wijk Oosterheem is een concentratie aan speelruimte en speelvoorzieningen te vinden in de groengebieden en groenstroken. In het in ontwikkeling zijnde Heempark worden diverse nieuwe speelvoorzieningen aangelegd. Op de openbare schoolterreinen van de aanwezige basisscholen staan vaak speeltoestellen die 'meetellen' in het spreidingspatroon in de wijk. Over het algemeen kan worden geconstateerd dat er in de wijk Oosterheem voldoende informele speelruimte aanwezig is. In de zone Zegwaartseweg-noord is het aantal speelvoorzieningen beperkt. Wel wordt in de directe nabijheid van de zone Zegwaartseweg (in de aangrenzende woonbuurten van de wijken Noordhove en Oosterheem) op loopafstand voorzien in de nodige speelvoorzieningen.