Noordelijke Bedrijventerreinen

3.3 Ruimtelijke analyse van het plangebied

Ruimtelijk-geografische positie

De bedrijventerreinen Rokkehage, Hoornerhage en Zoeterhage liggen in het oosten van Zoetermeer, ten noorden van de A12 en nabij de afslag Zoetermeer. De terreinen zijn ontwikkeld vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw. De Noordelijke Bedrijventerreinen lagen vroeger aan de rand van de stad. Door recente ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de bouw van de woonwijk Oosterheem en de ontwikkeling van PWA Silverdome hebben de terreinen een ruimtelijk-geografische positieverandering ondergaan. Zij liggen nu in de stad en de randen van de terreinen zijn in toenemende mate zogenoemde zichtassen geworden.
Ook aan de westzijde van de Noordelijke Bedrijventerreinen liggen enkele woongebieden. Tussen deze woongebieden en de Noordelijke Bedrijventerreinen ligt een groene zone aan weerszijden van de Zegwaartseweg. Deze weg vormt een duidelijke scheiding tussen wonen en werken en vervult een belangrijke functie als fiets- en wandelroute.

Stedenbouwkundige opzet

Onderdelen van het oude landschap in de vorm van poldersloten (tochten) zijn soms in de structuur opgenomen (Rokkehage) of omzomen de terreinen. Verder hebben voornamelijk algemene functionele eisen ten aanzien van de verkaveling, de ontsluiting en de parkeermogelijkheden de stedenbouwkundige opzet van de bedrijventerreinen bepaald. De drie bedrijventerreinen vertonen daardoor grote overeenkomsten.
Zoeterhage en Hoornerhage zijn iets ruimer van opzet dan Rokkehage, welke intensiever is bebouwd. De bedrijventerreinen zijn langgerekt en worden ontsloten via brede verbindingswegen, die de terreinen onderling van elkaar scheiden. Het middengebied van de bedrijventerreinen Zoeterhage en Hoornerhage wordt ontsloten via een interne rondweg. Het bedrijventerrein Rokkehage mist deze interne rondweg. De 'haaks' aangelegde Industrieweg zorgt hier voor de ontsluiting. Aan de interne rondwegen en de Industrieweg liggen de bedrijven gegroepeerd op kavels van verschillende grootte. Doordat de bebouwing zich over het algemeen afkeert van de verbindingswegen die tussen de terreinen liggen, kenmerken grote delen van de bedrijventerreinen zich qua beeld en uitstraling door een weinig toegankelijk karakter.

Bouwtypologie

Het bedrijfsonroerend goed op de bedrijventerreinen bestaat voornamelijk uit middelgrote panden. Op enkele plekken komen beduidend afwijkende maten voor, zoals de grootschalige panden aan de Edisonstraat 115 en de Philipsstraat of juist meer kleinschalige panden, onder meer ten noorden van de Stephensonstraat, ten oosten van de Wattstraat en aan de noordzijde van de Industrieweg. Er is tussen deze panden overigens geen duidelijk verschil in type functie te onderscheiden.
De meest omvangrijke kavel ligt op het bedrijventerrein Zoeterhage. Hier is de combinatie van de bedrijven Avandis/Van Uden Transport (hierna Avandis) gevestigd. Dit bedrijf is gespecialiseerd in het bottelen van (fris)dranken en de opslag en distributie daarvan. De omvang van het bedrijf bepaald sterk het ruimtelijk beeld van Zoeterhage. Daarnaast zijn er ook diverse bedrijfsverzamelgebouwen op het bedrijventerrein Zoeterhage gesitueerd. Hier vindt vooral kleinschalige bedrijvigheid een plek (bijvoorbeeld starters). Behoudens enkele locaties die in het bezit of beheer zijn bij beleggingsmaatschappijen of beheergroepen, is het vastgoed overwegend in privaat eigendom, waarbij de ondernemer tevens eigenaar is van het vastgoed.
De technische eisen aan bedrijfsonroerend goed zijn de laatste jaren sterk aan verandering onderhevig. Nieuw te ontwikkelen bedrijfsonroerend goed wordt steeds hoger gebouwd. Bovendien komt de bouw van platte daken bij bedrijfsonroerend goed tegenwoordig steeds vaker voor, waarbij de goothoogte veelvuldig gelijk is aan de nokhoogte.

Ruimtegebruik

De bedrijvigheid op de Noordelijke Bedrijventerreinen (Zoeterhage in het bijzonder) kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel openbare buitenruimte. In de afgelopen jaren hebben veel van de aanwezige bedrijven op de Noordelijke Bedrijventerreinen verdere ontwikkelingen doorgemaakt. Veel bedrijven zijn gegroeid, waardoor sprake is van een schaalvergroting. Ook is het autogebruik in de afgelopen decennia sterk toegenomen. De inrichting van de openbare ruimte op de bedrijventerreinen is daarentegen in de afgelopen decennia weinig veranderd. Doordat sprake is van hoge bebouwingspercentages (in sommige gevallen zelfs op 100% te berekenen over het binnen het bouwperceel gelegen bouwvlak) nemen bedrijven voor hun opslag en parkeren in toenemende mate hun vlucht naar de openbare ruimte. De openbare ruimte vormt daardoor als het ware een verlengstuk van de bedrijfskavels, maar ondervindt daarmee negatieve ruimtelijke effecten, zoals het creëren van fysieke obstakels en een hoge parkeerdruk (dit speelt met name op het bedrijventerrein Rokkehage). Op delen van de Noordelijke Bedrijventerreinen zijn daardoor knelpunten in het gebruik van de openbare ruimte ontstaan en is tevens een proces van downgrading zichtbaar.