Halfweg-Molenwatering 2013

5.2 Functionele analyse

De hoofdfunctie van de bebouwing in het plangebied is bedoeld voor bedrijven. Daarnaast heeft een aantal gebouwen ook een meer commerciële functie. Dit is het geval bij de autodealers, die te beschouwen zijn als grootschalige detailhandel, gekoppeld aan de garagebedrijven.

Verder is er een vestiging van de Praxis (bouwmarkt) terwijl er ook een groendiscount (de Plantenhal) is gevestigd.

Het garagebedrijf op de kruising van de Edisonweg en de Boyleweg (tegen de Groene Kruisweg aan) heeft ook een benzineverkooppunt met LPG.

Naast deze meer bedrijfsgerelateerde functies kent het gebied Halfweg - Molenwatering nog enkele afwijkende functies die vrijwel gelijktijdig met de ontwikkeling van deze gronden is meegenomen.

Het reeds genoemde Carlton Oasis hotel (een hotel speciaal gericht op de zakelijke markt) wordt ook als vergadercentrum benut en is tevens in gebruik voor het houden van feesten en partijen.

Daarnaast bevindt zich aan de Malledijk een restaurant (Zus en Zo).

In de maatschappelijke sfeer zijn drie functies van belang, t.w.

• 1. De Welplaat, een sociale werkplaats (van hieruit worden producten vervaardigd en vindt ook dienstverlening binnen Spijkenisse plaats);
• 2. Een sporthal/tenniscentrum, en
• 3. Een onderwijsvoorziening in de vorm van een vestiging van het Pentacollege, de Angelus Merula.

Het uitgangspunt bij deze actualisering van het bestemmingsplan is, dat er gestreefd moet worden naar een grotere flexibiliteit in de regels, zodat - behalve de zuiver op bedrijvigheid gebaseerde functies - ook ruimte geboden kan worden aan andere functies, zoals kantoren, dienstverlening en in beperkte mate ook aan detailhandel. Als overweging geldt hierbij onder meer dat de ontwikkeling van de verkoop via internet een sterke groei kent. De totale verkopen via internet, waar geen fysieke winkel aan te pas komt, bedroeg in 2011 een omzet van € 4,6 miljard euro (CBS). Omgerekend hebben de internet aankopen inmiddels een marktaandeel van 10% bereikt. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat deze trend zich in de komende jaren zal voortzetten, waarbij er twee vormen in het bedrijfsterrein toelaatbaar worden geacht:

• de bedrijven waarbij de via internet gekochte artikelen thuisbezorgd worden, middels koeriersdiensten
• bedrijven waar de klant het bestelde zelf ophaalt bij een service-punt.

Gelet op het bovenstaande wordt ook in het nieuwe bestemmingsplan het vestigen van web-shops mogelijk gemaakt, waarbij de "uitstraling" als pure detailhandel vermeden moet worden. Dit betekent concreet dat er geen sprake mag zijn van een showroom of anderssoortige winkelopstelling, omdat dat juist de detailhandelsfunctie en de aantrekkelijkheid van het centrum negatief zal beïnvloeden.

Afwijkende functies

5.2.1 ontsluitingsstructuur

De hoofdontsluiting van het plangebied wordt voornamelijk bepaald door de Groene Kruisweg, met de daaraan parallel lopende vrije busbaan. Bij de kruising met de Baljuwlaan is in de afgelopen jaren een rotonde aangelegd, waarbij de busbaan onder het niveau van deze rotonde doorloopt, richting centrum.

In totaal zijn er vanaf de Groene Kruisweg 3 toegangswegen tot het bedrijventerrein, namelijk de Malledijk in het westelijk deel, de Edisonweg in het centrale deel en tenslotte de Galvaniweg in het oostelijke deel, als verlengde van de rotonde, bij de Baljuwlaan.

Entree Malledijk

Entree Edisonweg

Entree Galvaniweg

De interne ontsluiting van het bedrijventerrein zelf wordt gevormd door een aantal parallel lopende wegen, die - gelet op de hoofdvorm van het gebied Halfweg - Molenwatering soms een gebogen verloop hebben. Deze wegen hebben overwegend dezelfde profielopbouw, gerelateerd aan de noodzakelijke rijwegbreedte in combinatie met de benodigde ruimte voor parkeren en leidingen. Er is daarbij in principe niet voorzien in trottoirs, maar er is vanuitgegaan dat de verschillende bedrijven zelf, waar nodig, voor deze ontsluiting tbv. bezoekers zorgen. In principe is binnen de profielen ter plaatse van de leidingenstrook een (groene) berm aangelegd, teneinde de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein te verhogen. De binnen deze wegen gelegen kavels voor de bedrijven variëren in diepte van 30 - 50 m. Het terrein is bereikbaar met (regionaal) openbaar vervoer, via een halte op de Groene Kruisweg.

Voor het langzaam verkeer is het terrein in principe overal bereikbaar via de vrijliggende fietspaden langs de Groene Kruisweg. Ook is de ontsluiting vanaf de Sportlaan belangrijk voor langzaam verkeer afkomstig uit de wijken Schiekamp en Hoogwerf. Daarnaast zijn er verschillende routes, geschikt voor langzaam verkeer, die vanuit het landelijk gebied aansluiting geven op het bedrijventerrein.

Langzaam verkeer

Ontsluitingsstructuur

5.2.2 Groen- en waterstructuur

Van belang is dat er rondom het hele bedrijventerrein een groene bufferstrook is gerealiseerd, zodat de gebouwen zich in een groene omgeving naar de randen toe presenteren. Ook de belangrijkste watergangen zijn hierin opgenomen. daarnaast is, voor zover dat mogelijk was, bij voorbeeld langs de Groene Kruisweg en de Baljuwlaan, een aantal gebouwen "in het water" gesitueerd, waardoor deze zich duidelijk met een voorkant naar de omgeving toe manifesteren.

In het structurele randgroen zijn tevens de kabels en leidingentracé's opgenomen.

Bij de overgang naar het voormalige bedrijventerrein Halfweg 1, langs de Laanweg, zijn enkele bedrijven met hun achterkant naar de Groene Kruisweg gericht en is dit gebied voorzien van een afschermende groene beplanting. Dit onderbreekt de continuïteit van de representatieve zone van de voorste bedrijfsbebouwing langs de Groene Kruisweg.

In het zuidelijke gebied, de zone langs de Malledijk, overheerst het groene karakter. Dit gebied keert zich duidelijk af van de bedrijfsbebouwing en is georiënteerd op het aangrenzende landelijke gebied.

Ook in de zuidoosthoek van het deelgebied Molenwatering is tussen het schoolgebouw Scala Molenwatering en de Baljuwlaan een groen tussengebied aanwezig, waarin taluds, grasbermen en de singel het open karakter bepalen.

Dwars door het plangebied lopen nog twee hoofdwatergangen, die als scheiding tussen de voormalige bedrijfsterreinen Halfweg 1, 2 ,Molenwatering en het landelijk gebied fungeren.

Samenvattend kan gesteld worden dat het groen en water in het plangebied vooral bepalend is langs de randen en langs de scheidingen tussen de voormalige bedrijfsterreinen Halfweg 1, 2 en Molenwatering. Hierdoor wordt het totale gebied in kleinere ruimtelijke elementen geleed.

Groen- en waterstructuur