Halfweg-Molenwatering 2013

5.1 Ruimtelijke analyse

Het grootste deel van het bestemmingsplangebied is in de periode 1995 - 2011 ontwikkeld en bebouwd overeenkomstig de uitgangspunten van het uit 1995 daterende bestemmingsplan Halfweg-Molenwatering. Het deelgebied Halfweg 1 is van oudere datum.

Van belang is daarbij vooral geweest dat de bebouwing langs de Groene Kruisweg als een representatieve zône ingericht zou worden. Bij de invulling van deze zône is daar veel zorg aan besteed. Langs de Groene Kruisweg is een aantal autodealers gevestigd met een bijzondere representatieve architectuur, zodat het doorgaans weinig uitnodigende en saaie beeld van loodsen aan het zicht wordt onttrokken. Bij de westelijke stadsrand is dit beeld nog onvoldoende aanwezig omdat deze juist nog wel wordt gedomineerd door een aantal grote opslagloodsen.

Representatieve zone aan de Groene Kruisweg

Aan de oostelijke kant van het bestemmingsplan, in de richting van het park Vogelenzang, is langs de Baljuwlaan nog een vestiging van de Christelijke Scholengemeenschap Angelus Merula. Ongeveer in het midden van de bebouwing langs de Groene Kruisweg is bij de kruising met de Edisonweg het Carlton Oasis hotel gevestigd. Het hotel heeft een afwijkende hoogte en architectuur.

Carlton Oasis Hotel

Over het algemeen kan gesteld worden dat het ruimtelijke karakter van het plangebied bepaald wordt door een optelsom van zeer uiteenlopende gebouwen met een verschillende uitstraling. Bij een aantal daarvan is gestreefd het kantoorgedeelte te verzelfstandigen, door dit als een gedeeltelijk apart bouwvolume vorm te geven, in combinatie met een afwijkend materiaalgebruik.

Voorbeeld van aparte bouwvolumes

De hoogte van de bebouwing bedraagt voor het grootste deel minder dan 12 m, de maximaal toelaatbare hoogte in het vigerende plan. Enkele hogere bebouwing is aanwezig aan de rand van het gedeelte van Halfweg 4, dat grenst aan het landelijke gebied van Bernisse. Het betreft de loodsen van een verhuisbedrijf, die ca. 15 m hoog zijn. ook de begeleidende bebouwing bij de entree aan de Galvanistraat heeft een grotere hoogte. Deze bebouwing staat in de as van de Groene Kruisweg en vormt daardoor een markant oriëntatiepunt.

Speciale aandacht vraagt de oorspronkelijke bebouwing langs de Malledijk. Het gaat hier om een oud bebouwingslint, dat de overgang markeert tussen de grootschalige bedrijfsbebouwing enerzijds en het aangrenzende landschap anderzijds. De landschappelijke kwaliteit van dit gebied, dat gedeeltelijk bestaat uit bos, en gedeeltelijk uit open landschap, is zodanig dat hier voorzichtig mee moet worden omgesprongen. Ook in het vigerende bestemmingsplan zijn deze woningen opgenomen en als zodanig bestemd.

ruimtelijke kwaliteit

In de ruimtelijke ordening wordt aan het fenomeen "ruimtelijke kwaliteit" een steeds grotere waarde toegekend. Deze laat zich vertalen in regels voor de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte en kwaliteitseisen die gesteld kunnen worden aan de bebouwing.

Omdat het hier gaat om een actualisering van een bestaand bedrijventerrein zullen de eisen aan de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing beperkter zijn dan wanneer het om een geheel nieuw te ontwikkelen gebied zou gaan. De welstandseisen die aan de op te richten en eventueel te wijzigen bebouwing worden gesteld zullen in dit geval voldoende garant kunnen staan voor het behoud van de aanwezige kwaliteit. Daarnaast zou in incidentele gevallen wel gestreefd kunnen worden naar een verhoging van de beeldkwaliteit van de bebouwing.

Een belangrijk aspect bij de ruimtelijke kwaliteit is de wijze waarop de openbare ruimte wordt vormgegeven. Is er sprake van een evenwichtige profielopbouw en hoe is het parkeren in de openbare ruimte opgelost/vormgegeven ?

Daarnaast is voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit ook van groot belang dat eventuele intensivering van de aanwezige bebouwing niet zal leiden tot een onevenredige belasting van de openbare ruimte door extra parkeerdruk. Het leidend principe bij dit soort verdichtingen zal moeten blijven dat parkeerplaatsen op eigen terrein zullen worden gerealiseerd.

uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De gewenste flexibiliteit in de regels van het plan zal van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het is daarom van belang dat er aan de representatieve zone langs de Groene Kruisweg en bij de entrees van het bedrijventerrein in de bestemmingsvlakken voldoende garanties zijn opgenomen voor het behoud van deze kwaliteiten.

Representatieve zone