| Plan: | Centrum Stadsplein |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0612.BP00019-4001 |
In het kader van de opwaardering van het centrum zijn in de nabijheid van het plangebied diverse projecten uitgevoerd of gaande, onder meer de opwaardering van de Voorstraat, de realisatie van het Havenplein en de herontwikkeling van De Kopspijker. Dit winkelcentrum zal aangepast worden aan de eisen van de tijd. Bovendien zal de tweede entree worden verplaatst van de Oostkade naar de Noordkade, dus georiënteerd op het plangebied. Dit wordt gerealiseerd door het opheffen van een winkelruimte.
De afronding van het centrum wordt gevormd door de ontwikkeling Stadsplein, het plangebied van dit bestemmingsplan. In dit gebied wordt een ontwikkeling voorgestaan die de beoogde centrumgroei moet vervolmaken. Vanuit de Noordkade, aansluitend op de nieuwe entree van de Kopspijker, zullen twee winkelstraten uitkomen op een stedelijk plein. Hierbij zal het water deels teruggebracht worden. De bebouwing aan deze straten en aan het plein wordt opgericht in twee tot vijf bouwlagen en krijgt een stedelijk karakter. Ook het water wordt beoogd een stedelijk karakter te krijgen. Dit wordt gerealiseerd door de bebouwing deels in het water te plaatsen en door het water te voorzien van kademuren. Hiermee wordt het beeld van de gemetselde kades, wat nu reeds aanwezig is aan de Oostkade en de Westkade, doorgezet tot in het plangebied, waarmee de relatie met dit gebied en het Havenplein ruimtelijk versterkt wordt.
Het programma bestaat uit winkelcentrum Stadsplein, dat bestaat uit 14.000 m2winkeloppervlak, die wordt gerealiseerd aan de nieuw aan te leggen winkelstraten. Boven de winkels worden circa 154 woningen gebouwd in 2 tot 5 lagen. Onder het winkelcentrum komt een parkeergarage van 2 lagen, met in totaal ca. 650 parkeerplaatsen.
Verder wordt aan het Theaterplein het nieuwe theater gebouwd. Dit zal 2 zalen met respectievelijk 700 en 250 stoelen gaan bevatten, evenals een ondersteunende horecagelegenheid. Het theater krijgt een organische vorm en heeft aan de Schenkelweg een accent van circa 27 m, waarin zich de toneeltoren bevind. Het theater heeft aan het plein een bouwhoogte van circa 17 m.
Aan de Damstraat, op de plaats waar de Gamma heeft gestaan, komt een bouwblok waar de zogenaamde Entertainment-Factory, een supermarkt, een fietsenstalling en een parkeergarage voor maximaal 450 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd.
Doordat binnen het Stadsplein circa 1.000 parkeerplaatsen worden gerealiseerd en de parkeergarage binnen De Kopspijker een fietsenstalling en een stallinggarage voor bewoners zal worden, zal het plangebied gaan dienen als belangrijk bronpunt voor het centrum van Spijkenisse. Daarnaast ontstaan nieuwe routes in het centrum: een winkelroute tussen de Nieuwstraat via winkelcentrum De Kopspijker, door Stadsplein, naar het Kolkplein, en een horecaroute vanuit de Voorstraat via het Havenplein naar het Theaterplein. Er wordt voorzien in een brug tussen het Theaterplein en de Westkade, waarmee in een langzaamverkeersverbinding met de haven wordt voorzien.
Een aantal ontwikkelingen binnen het plangebied zijn planologisch al mogelijk gemaakt. Voor het winkelcentrum Stadsplein, inclusief de parkeergarage, de woningen en het theater zijn vrijstellingsprocedures gevoerd. De E-Factory en de supermarkt zijn nog niet planologisch mogelijk gemaakt en zijn in het kader van dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen. Daarom worden deze ontwikkelingen in onderstaande paragrafen nader toegelicht en onderbouwd.
In het kader van de planvorming van het gebied Stadsplein is de bestaande discotheek in het plangebied afgebroken. De gemeente is met de eigenaar overeengekomen dat de discotheek een nieuwe plek in het centrum zou krijgen. Daarbij is de mening dat het centrum moet blijven voorzien in het bieden van een nachtgelegenheid. De gemeente heeft gezocht naar een locatie waar dit programma zowel ruimtelijk als functioneel goed inpasbaar is. Ruimtelijk is ondermeer gekeken naar de grootte van de potentiële locatie en de bereikbaarheid, functioneel is gekeken naar mogelijke relaties met andere programmaonderdelen (clustervorming, routering) en de positie ten opzichte van gevoelige objecten. Op basis van bovenstaande eisen is gekomen tot de onderhavige locatie. De locatie is groot genoeg voor het programma en is goed bereikbaar. Samen met het naastgelegen theater vormt het horecaprogramma een uitgaanscluster aan het Theaterplein.
Programma
Om te passen binnen de eisen van deze tijd en een bredere doelgroep aan te spreken, wordt het programma van de discotheek uitgebreid binnen een nieuw horeca concept onder de naam Entertainment-Factory (E-Factory). Dit concept bestaat uit de volgende onderdelen:
De E-Factory heeft eenzelfde soort gelaagdheid als het theater en heeft aan het Theaterplein een vergelijkbare bouwhoogte. Aan de Schenkelweg, waar de hotelfunctie beoogd is, bedraagt de bouwhoogte van de E-Factory 24 m.
De E-Factory en het theater voegen een horeca- en entertainmentprogramma toe aan dit deel van het stadscentrum en versterken daarmee het culturele- en uitgaansniveau van de gemeente Spijkenisse en de omliggende regio.
Voor het hotel is een behoefteonderzoek1 gedaan. Uit dit onderzoek blijkt dat in en om Spijkenisse maar een aantal hotels zijn. Met de ontwikkelingen in het centrum, waaronder ook de komst van het theater en de E-factory, zal de vraag naar hotelkamers binnen Spijkenisse groeien en is er voldoende ruimte voor de vestiging van een hotel in het centrum.
De E-Factory zal op jaarbasis naar verwachting circa 232.000 bezoekers aantrekken. De bezoekers aantallen zijn berekend op basis van de door de exploitant aangeleverde gegevens en de maximaal te verwachte bezoekersaantallen. Hierbij is geen rekening gehouden met overlapping van bezoekers, bezoekers die zowel de White-box, het restaurant en het hotel bezoeken bijvoorbeeld. Hierdoor zal het bezoekersaantal nog iets lager uit kunnen vallen.
Programma
In het recente verleden was in winkelcentrum De Kopspijker een supermarkt gevestigd. In het kader van de ontwikkelingen is besloten deze te verplaatsen naar een andere plek in het centrum. Deze nieuwe supermarkt zal een oppervlakte hebben van circa 2.400 m2 vvo (verkoopvloeroppervlak). Dit is een iets grotere oppervlakte dan de supermarkt, die voorheen aanwezig was in De Kopspijker. Dit heeft te maken met een andere indeling van de winkel, de nieuwe eisen aan breedte van de winkelpaden en het aanbod van een breder assortiment.
Boven de supermarkt zal een parkeergarage worden ontwikkeld van 4 parkeerlagen ten behoeve van 450 parkeerplaatsen. De hoogte van het bouwblok bedraagt circa 17 m. De parkeergarage zal worden ontsloten via een entree aan het Kolkplein. De supermarkt zal worden bevoorraad via een nieuw aan te leggen distributieroute (de Sluisstraat) tussen de Schenkelweg en het bouwblok.
Behoefte
In 2005 is distributieplanologisch onderzoek2 uitgevoerd naar de detailhandelsstructuur van Spijkenisse, waarin het huidige winkelaanbod van Spijkenisse in kaart is gebracht en welke impulsen noodzakelijk zijn om het centrum voldoende perspectief te geven. Dit onderzoek is in 2008 geactualiseerd3.
In beide onderzoeken wordt uitgegaan van twee supermarkten in het centrum. De verplaatsing van de supermarkt van De Kopspijker naar de Gammalocatie is hierin meegenomen. Uit de onderzoeken blijkt dat in 2005 sprake was van bijna 4.000 m2 bvo aan uitbreidingsruimte. In 2008 was hiervan al een deel ingevuld, maar was er nog ruimte voor een uitbreiding van 2.000 m2 bvo. Met de ontwikkelingen van Maaswijk en de extra supermarkt in het centrum, die dit bestemmingsplan planologisch mogelijk maakt, zal er geen uitbreidingsruimte meer zijn in de dagelijkse sector, maar zal er nagenoeg een distributief evenwicht worden bereikt.
Uit onderzoek blijkt dat de supermarkt past binnen de maximaal berekende marktruimte.
Naast de E-Factory wordt in het bouwblok voorzien in een openbare fietsenstalling, met name voor centrumconsumenten en bezoekers van de supermarkt, de E-Factory en het theater.
De gronden waarop het bouwblok, waarin de E-Factory en de supermarkt met bovengelegen parkeergarage beoogd zijn, vallen binnen het bestemmingsplan Centrum-Oost 1984 en hebben de bestemming Centrumvoorzieningen III1 en III2. Volgens het bestemmingsplan zijn de gronden onder meer bestemd voor:
Op deze gronden, die voor maximaal 50 respectievelijk 60% bebouwd mogen worden, is bebouwing van minimaal 10 en maximaal 13 m toegestaan. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen, onder meer voor afwijkingen van in het plan voorgeschreven maten van bouwwerken en bebouwingspercentages tot ten hoogste 10%.
De nieuwe ontwikkelingen passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Onder meer is binnen het vigerende bestemmingsplan de vestiging van een supermarkt niet mogelijk. Bovendien zijn de beoogde gebouwen hoger dan het vigerende bestemmingsplan toelaat. In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt onderbouwd dat met de planologische wijziging geen waarden en belangen worden geschaad en sprake is van een goede ruimtelijke ordening.