Gedempte Zalmhaven

Regels

1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

 

Plan

het bestemmingsplan "Gedempte Zalmhaven" met identificatienummer NL.IMRO.BP2098GdpmtZalmhvn-va03 van de gemeente Rotterdam.

 

Bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

 

Verbeelding

de digitale plankaart.

 

Verdere begrippen in alfabetische volgorde:

 

Aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

 

Aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

 

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, uitgeoefend door de hoofdbewoner, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publiekstrekkend zijn en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

 

Archeologisch deskundige

het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige.

 

Architectonische afwerking

Architectonische beëindiging als hoogteaccent, die slechts toegankelijk is voor (onderhouds)personeel en mag worden gebruikt ten behoeve van technische installaties, (tele)communicatie, bewassing, (gevel)onderhoud, liftuitlopen, –machinekamers e.d.

 

Bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

Bedrijven

de bedrijven genoemd in de bij deze regels behorende  Staat van Bedrijfsactiviteiten.

 

Bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

 

Bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

 

Bouwaanduidingen

alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

 

Bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

 

Bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

 

Bouwlaag

Het tussentwee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en een plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, zolder, souterrain, parkeerplint, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als aparte bouwlaag geteld.

 

Bouwverordening

de Bouwverordening Rotterdam, zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage ligging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

 

Bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

Bruto vloeroppervlak

het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden hiertoe niet gerekend.

 

Cultuur en ontspanning

voorzieningen ten behoeve van culturele en sportieve activiteiten.

 

Daktuin en/of dakterras

een bouwkundige voorziening op het platte dak van een gebouw, dat bestaat uit een te betreden vlak, geheel of gedeeltelijk omgeven door een hekwerk zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit.

 

Detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

 

Dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen. Een belwinkel wordt hier niet onder begrepen.

 

Gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Horeca

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie.

 

Hotel

het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf en bijbehorende voorzieningen zoals ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie.

 

Kantoren

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

 

(Kleinschalige) voorzieningen voor openbaar nut

op het openbaar leidingennet aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt hier niet onder begrepen).

 

Maaiveld

de bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden.

 

Maatschappelijk

voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening.

 

Milieudeskundige

de DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie.

 

Pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

 

Peil
a.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de kruin van de weg;
b.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

 

Plint

het onderste gedeelte van een gebouw dat gezien vanaf maaiveldniveau, als bepalend kan worden aangemerkt voor de beleving in stedenbouwkundige, architectonische en functionele zin.

 

Straatmeubilair

voorzieningen ten behoeve van de weggebruiker, zoals verkeersborden, straatverlichting, zitbanken en plantenbakken.

 

Uitstekende delen aan gebouwen

erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke.

 

Water

waterlopen (sloten, singels, vijvers e.d.) ten behoeve van de waterberging, alsmede de aan- en afvoer van oppervlaktewater.

 

Artikel 2 Wijze van meten

 

2.1	Meten
	Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:
a.	de inhoud van een bouwwerk:
	tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

 

b.	de bouwhoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

 

c.	de oppervlakte van een bouwwerk:
	tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter.

 

2.2	Ondergeschikte bouwdelen
	Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,5 meter bedraagt.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

3.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.	woningen;
b.	kantoren;
c.	dienstverlening;
d.	bedrijven tot en met categorie 2, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
e.	maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat geluidsgevoelige functies niet zijn toegestaan;
f.	cultuur en ontspanning;
g.	horeca;
h.	een hotel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van horeca - hotel’;
	met daaraan ondergeschikt:
i.	berg- en stallingsruimten;
j.	al dan niet ondergrondse (gebouwde) parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’;
k.	paden en ontsluitingswegen;
l.	dakterrassen/daktuinen;
m.	groenvoorzieningen en water;
n.	bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.2	Bouwregels
3.2.1	Algemeen
	Op de in 3.1 bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies.
3.2.2	Gebouwen en bouwwerken
	Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
a.	gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
b.	bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak  worden gebouwd;
c.	ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’ mag de bouwhoogte niet meer dan de aangegeven bouwhoogte bedragen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent’ een architectonische afwerking tot 215 meter is toegestaan;
d.	de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen;
e.	het aantal woningen mag niet meer dan 485 bedragen, met inachtneming van het bepaalde in 3.3.2 onder b;
f.	uitstekende delen aan gebouwen zijn toegestaan vanaf vier meter boven maaiveld, met dien verstande dat:
	1. luifels buiten het bouwvlak niet dieper zijn dan 8 meter;
	2. overige uitstekende delen buiten het bouwvlak, zoals balkons, niet dieper zijn 4 meter.
3.3	Specifieke gebruiksregels
3.3.1	Aan-huis-verbonden beroep/bedrijf
	Woningen mogen mede worden gebruikt voor aan-huis-gebonden beroep/bedrijf, mits:
a.	de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30%, tot een maximum van 70 m2, wordt gebruikt voor werkactiviteiten;
b.	de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
c.	er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
d.	er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van de werkactiviteiten.
3.3.2	Oppervlaktematen
a.	het bruto vloeroppervlak van de in 3.1 onder b tot en met g genoemde functies mag niet meer bedragen dan 7.700 m2, met dien verstande dat:
	1. het bruto oppervlak aan horeca niet meer dan 1.000 m2 mag bedragen;
	2. het bruto oppervlak aan kantoren niet meer dan 1.000 m2 per vestiging mag bedragen;
b.	het aantal hotelkamers van het in 3.1 onder h bedoelde hotel, mag niet meer dan 288 bedragen, met dien verstande dat per 15 hotelkamers het maximum aantal woningen, zoals opgenomen in 3.2.2 onder e, met 6 woningen wordt verminderd.
3.3.3	Dakterras/daktuin
	Het dak van hoofdgebouwen mag gebruikt worden als dakterras/daktuin, waarbij geldt dat:
a.	bijbehorende bouwwerken, zoals bergingsruimten, tuinhuizen, kassen en dergelijke zijn toegestaan, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen;
b.	de hoogte van een afscheiding rondom een daktuin en/of dakterras niet meer dan 5,0 meter mag bedragen;
c.	het gebruik ten behoeve van horeca niet is toegestaan.
3.4	Voorwaardelijke verplichting
	Het oprichten van bebouwing is alleen toegestaan als ten behoeve van het te verwachten expeditieverkeer wordt voorzien in een inpandige expeditieruimte (laden en lossen). Ook ten aanzien van het gebruik van de in 3.1 genoemde functies geldt dat de bijbehorende expeditie uitsluitend inpandig mag plaatsvinden.

 

Artikel 4 Waarde - Archeologie 1

4.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

 

4.2	Bouwregels
4.2.1	Algemeen
	In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.   Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) welke voldoen aan de oppervlakte- en dieptematen welke genoemd zijn in 4.3.1.
4.2.2	Te verbinden regels aan omgevingsvergunning
	Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning de volgende regels verbinden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

4.3	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.3.1	Verbod
	In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de in 4.3.2 onder a t/m f genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 1,50 meter boven NAP, en die tevens een terreinoppervlak beslaan van groter dan 100 m2.
4.3.2	Betreffende werken c.q. werkzaamheden
	Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden:
a.	grondbewerkingen (van welke aard dan ook);
b.	het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
c.	het indrijven van voorwerpen in de bodem;
d.	het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodem verlagen, afgraven;
e.	het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.;
f.	het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen.
4.3.3	Uitzonderingen
	Het vergunningvereiste geldt niet voor bedoelde activiteiten gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden en welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten.
4.3.4	Voorwaarden verlening omgevingsvergunning
	Vergunning wordt verleend nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
4.3.5	Te verbinden regels aan omgevingsvergunning
	Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

 

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

6.1	Afwijken van toegestane bouwhoogte ten behoeve van technische voorzieningen
	Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van technische voorzieningen op het dak, welke noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van het bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwas-installatie e.d., mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 5 meter bedraagt.

 

6.2	Afwijken van de maximaal toegestane bouwhoogte
	Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag.

 

6.3	Uitzondering
	De onder 6.1 en 6.2 benoemde afwijkingen zijn niet van toepassing op de gronden, die zijn voorzien van een aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ met een hoogte van 70 meter.

Artikel 7 Geluidsgevoelige functies

 

Bij nieuwe situaties in de zin van de Wet geluidhinder is de realisatie van Geluidsgevoelige functies (in de zin van de Wet geluidhinder), alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder, dan wel aan het besluit hogere grenswaarden dat aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Artikel 8 Voorwaardelijke verplichting over parkeren

8.1	Parkeerbehoefte
a.	Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 (oprichting van een gebouw of verandering van functie of uitbreiding van bestaand gebruik) is slechts toegestaan als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid en/of ruimte voor laden en lossen op eigen terrein.
b.	De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de bijlage Parkeernormen behorende bij deze regels.
8.2	Nadere regels
	Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere regels stellen ten aanzien van:
a.	de aard, de plaats en de inrichting van de parkeer- of de stallinggelegenheid;
b.	de aard, de capaciteit, de plaats en de inrichting van de gelegenheid voor het laden of lossen;
c.	de aanwezigheid en aanduiding van parkeer- of stallinggelegenheid uitsluitend ten behoeve van invaliden.
8.3	Vaststellen beleidsregels
	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd beleidsregels vast te stellen, welke in de plaats treden van de in dit artikel opgenomen parkeernormen (inclusief de bijbehorende bijlage).

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

9.1	Overgangsrecht bouwwerken
9.1.1	Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a.	gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b.	na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
9.1.2	Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig afwijken van het bepaalde in 9.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
9.1.3	Het bepaalde in 9.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

                                         

9.2	Overgangsrecht gebruik
9.2.1	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
9.2.2	Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 9.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
9.2.3	Indien het gebruik, bedoeld in 9.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
9.2.4	Het bepaalde in 9.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

 

Artikel 10 Slotregel

  

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven”, gemeente Rotterdam.