Laurenskwartier

4.3 Ontwikkellocaties

In paragraaf 4.3.1 zijn locaties opgenomen binnen het Laurenskwartier die ontwikkeld kunnen worden door een wijzigingsplan op te stellen of een omgevingsvergunningsprocedure te doorlopen. In paragraaf 4.3.2 wordt een doorkijk gegeven naar de langere termijn. Het betreft locaties waarvan verwacht wordt dat deze in de toekomst ontwikkeld worden, maar waarvan de visievorming nog niet is afgerond. Deze locaties worden op dit moment dan ook nog conform de huidige situatie bestemd.

Een gebiedsbestemmingsplan wordt eens in de tien jaar geactualiseerd. In dit bestemmingsplan zijn enkel die ontwikkelingen meegenomen die op dit moment voldoende concreet zijn. Aangezien het Laurenskwartier een zeer dynamisch gebied is, zullen er binnen tien jaar zeker ontwikkelingen plaats vinden die niet in dit bestemmingsplan zijn beschreven. Omdat de wens is dat het Laurenskwartier meer gaat bruisen, is dit zeker te verwachten. Dit kunnen plannen zijn die door de gemeente, ontwikkelaars en (steeds meer) door burgers geïnitieerd worden. Voor dergelijke ontwikkelingen zullen, voor zover deze niet mogelijk zijn door middel van dit bestemmingsplan, aparte planologische procedures doorlopen moeten worden.

Ontwikkellocaties bestemmingsplan Laurenskwartier

“Het ontwikkelprogramma in het Laurenskwartier omvat +/- 7.700m² aan centrumfuncties (o.a. wonen, kantoren, detailhandel, dienstverlening, horeca maatschappelijk etc.). Hiervan wordt maximaal 2.200m² aan detailhandel en maximaal 2.100m² aan kantoren ontwikkeld. De toename wordt gerealiseerd op de volgende locaties (voor de beschrijving zie paragraaf 4.3.1 tot en met 4.3.6):

Maximale toename detailhandel:

Ontwikkellocatie 1 Hoogstraat noordzijde: 650m²

Ontwikkellocatie 2 Meentpleinlocatie: 600m

Ontwikkellocatie 3 Laten vervallen (Herenplaats: 2.000m²)

Ontwikkellocatie 4 Locatie naast onderwijsmuseum: 650m²

Ontwikkellocatie 5 Locatie nabij Pannekoekhof (Pannekoekstraat tegenover nummer 87-105): 300m²

Maximale toename kantoren:

Binnenplanse afwijking: Westewagenstraat: 2.070m²

In het vorige bestemmingsplan was op de ontwikkellocaties 2, 4 en 5 reeds 9.000m² aan kantoren en detailhandel toegestaan, maar nog niet ontwikkeld. Het nieuwe bestemmingsplan Laurenskwartier beperkt de detailhandels- en kantorenfuncties op de locaties 2, 4 en 5 en zet deze vierkante meters gedeeltelijk op andere locaties in.”

4.3.1 Wijzigingsbevoegdheid 1: Hoogstraat noordzijde

Er zijn plannen om 4 van de 6 hofjes van de bestaande Merkelbach en Ellinggebouwen tussen de Hoogstraat en het Grotekerkplein te bebouwen. Deze hofjes functioneren op dit moment als achterzijde van de bebouwing. Een meer kwalitatieve invulling is gewenst, zeker gelet op de naastgelegen Laurenskerk. Door bebouwing te realiseren op de hofjes kan de achterkantsituatie veranderen in een voorkantsituatie. Een meer levendige straat en een mooier aanzien is het gevolg. Er wordt ongeveer 650m² aan programma toegevoegd. Dit kunnen verschillende centrumfuncties zijn, met uitzondering van kantoren. De detailhandelsfunctie neemt met maximaal 650m² toe. De maximale bouwhoogte is 8,5 meter. De bedoeling is dat de hofjes op een vergelijkbare wijze ontwikkeld worden, zodat een samenhangend straatbeeld kan ontstaan.

4.3.2 Wijzigingsbevoegdheid 2: Meentpleinlocatie

Voor de Meentpleinlocatie bestaat een initiatief om een gebouw te realiseren dat zal dienen als 'pleisterplaats' voor de weekmarkt op de Binnenrotte. Hierbij wordt gedacht aan functies die ondersteunend zijn voor het winkelend publiek, zoals een openbaar toilet, een verschoningsplaats en een pinautomaat. Dit programma wordt ondersteund door een horecaruimte met terrasfunctie en detailhandel.

Tot voor kort werd op deze locatie voorzien in een smal en relatief hoog bouwvolume, voortkomend uit de technische complicaties die horen bij het bouwen op de tunnelbak van de spoorlijn. Recentelijk is duidelijk geworden dat het technisch mogelijk is om een bescheiden volume te realiseren bovenop de tunnelbak. Hierdoor is het mogelijk het gewenste programma beter in te passen; minder hoog, maar op een groter oppervlakte.

Het bestemmingsplan biedt ruimte voor de realisatie van een bescheiden volume van ongeveer 1200 m2vloeroppervlakte, verdeeld over twee bouwlagen. De maximale bouwhoogte is 10 meter. De detailhandelsfunctie neemt met maximaal 600 m² toe.

Bijzondere aandacht moet besteed worden aan de alzijdigheid van het gebouw. Dit betekent dat de plint aan alle zijden van het gebouw levendig moet zijn. Aan de westzijde wordt een aantrekkelijke straat (zijde restaurant Hello Pasta) gerealiseerd. Aan de oostzijde grenst het gebouw aan een aantrekkelijk plein.”

4.3.3 Wijzigingsbevoegdheid 3: Herenplaats

VERVALLEN

4.3.4 Wijzigingsbevoegdheid 4: locatie naast onderwijsmuseum

Naast het onderwijsmuseum (de oude bibliotheek) waar in de nabije toekomst naar verwachting de universiteit zal gaan huisvesten, is een bouwmogelijkheid opgenomen met een maximale bouwhoogte van 16 meter. In het vorige bestemmingsplan Laurenskwartier was reeds een bouwmogelijkheid opgenomen van 20 meter. In het masterplan Maagd van Hollandkwartier is deze bouwhoogte beperkt tot 16 meter om aan te sluiten op de goothoogte van de oude bibliotheek. Deze bouwhoogte is in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Het gebouw krijgt een programma van ongeveer 2.600 m².

Het ligt voor de hand dat de kavel naast de oude bibliotheek wordt gebruikt voor uitbreiding van het gebouw. Op de begane grond zijn verschillende centrumfuncties met belevingswaarde voor de passant mogelijk. De toename van de detailhandelsfunctie is maximaal 650 m². Op de verdiepingen zijn woningen toegestaan of een onderwijsfunctie. Kantoren zijn niet toegestaan. Het gebouw voegt zich in de rooilijnen van het blok.

Deze ontwikkellocatie was reeds opgenomen in het vorig bestemmingsplan Laurenskwartier.

4.3.5 Wijzigingsbevoegdheid 5: locatie nabij Pannekoekhof (Pannekoekstraat tegenover nummer 87-105)

De locatie is op dit moment in gebruik als parkeerstrook. Deze werd ooit open gelaten om bij het vergroten van de Nieuwemarkt een parkeerfunctie te hebben. Wanneer het parkeren anders kan worden opgelost, is er geen reden de grond onbebouwd te laten. Door het afmaken van de structuur van wanden en bouwblokken worden achterkanten van de bebouwing aan de Mariniersweg aan het zicht onttrokken en wordt de als ensemble ontworpen straatwand van de Pannekoekstraat afgemaakt.

De kavel waar centrumfuncties en woningen toegestaan zijn heeft een maximale footprint van 300 m². Het gebouw krijgt een programma van ongeveer 1.200 m². Op de begane grond kan circa 300 m² aan verschillende centrumfuncties worden gerealiseerd. De detailhandelsfunctie neemt dan ook met maximaal 300 m² toe. In drie lagen boven de plint is ruimte voor woningen. Kantoren zijn niet toegestaan. Het overig deel van de kavel is bedoeld voor parkeren, ondergronds of onder een dek, en voor het creëren van een binnenhof. Op deze manier wordt door de nieuwe ontwikkeling extra kwaliteit aan de bestaande woningen toegevoegd.

Uitgangspunt is dat de woonkwaliteit van de bestaande bebouwing niet mag worden belemmerd. De bouwhoogte voor de locatie was in het vorig bestemmingsplan 20 meter. In het masterplan Maagd van Hollandkwartier is deze bouwhoogte teruggebracht naar 13,5 meter om beter aan te sluiten op de aangrenzende bebouwing. Dit is overgenomen in het bestemmingsplan.

Deze ontwikkellocatie was reeds opgenomen in het vorig bestemmingsplan Laurenskwartier.

4.3.6 Binnenplanse afwijking: Westewagenstraat

Er zijn plannen om de bestaande bebouwing aan de Westewagenstraat een aantrekkelijke transformatie te laten ondergaan. Uitgangspunt hierbij is dat de karakteristieke wederopbouwbebouwing gehandhaafd en te herkennen blijft. Waar de gebouwen nu vooral gericht zijn op de Westewagenstraat en een achterzijde hebben aan het water, is het de bedoeling dat achterzijde in een voorzijde transformeert. Op dit moment wordt reeds gewerkt aan een aantrekkelijk ingerichte buitenruimte met terrassen.

Het bestemmingsplan maakt een uitbreiding van de bebouwing mogelijk voor verschillende centrumfuncties, bijvoorbeeld voor een transformatie van de gebouwen naar woningen. Aan de zuidkant van de drie torens kan een schijf van maximaal 2,5 meter breedte worden toegevoegd, bedoeld voor het creëren van op de zon georiënteerde buitenruimte en eventueel bergingen en vluchttrappen. De schijf is nadrukkelijk bedoeld voor verbetering van de leefkwaliteit.

De torens kunnen, onder voorbehoud van het constructieve draagvermogen, tevens opgetopt worden met maximaal twee lagen ten behoeve van bijvoorbeeld penthouses. Om de hoogte van de wederopbouw in het Laurenskwartier te koesteren moeten hogere gebouwdelen een set-back van minimaal 2,5 meter hebben. De bedoeling is dat de transformatie van de gebouwen op een vergelijkbare wijze plaats vindt zodat een samenhangend straatbeeld kan ontstaan.

De uitbreiding van de gebouwen betreft maximaal 2.070 m² aan extra programma. Aangezien het hier een uitbreiding betreft van bestaande gebouwen en in de bestaande gebouwen verschillende centrumfuncties toegestaan zijn, is er voor gekozen deze functies ook in de uitbreiding toe te staan. De kantoorfunctie neemt met maximaal 2.070 m² toe. Detailhandel is niet toegestaan.

4.3.7 Directe bestemming: Fietsenstalling Station Blaak

Op 14 april 2009 is de visie “Fietsparkeren Rotterdam Centrum” vastgesteld. De doelstelling van de visie is het optimaliseren van het aanbod aan fietsenstalling in het centrum van Rotterdam. Vanuit deze studie kwam de omgeving NS station Blaak/Markthal naar voren als een strategische locatie voor een gebouwde fietsenstalling.

De locatie voor deze (bewaakte) fietsenstalling is zowel gericht op openbaar vervoer reizigers, bezoekers van de weekmarkt als de bezoekers van de Markthal. De stalling dient ruimte te bieden aan circa 650 fietsen. In de fietsenstalling is ruimte voor een aan de fietsenstalling gerelateerde functie zoals een fietsenmaker en openbare toiletten van maximaal 300m².

In het Masterplan Laurenskwartier West wordt beschreven dat de belangrijkste openbare ruimte in het Laurenskwartier wordt gevormd door de Binnenrotte. De wanden van deze ruimte zijn echter vrij diffuus en in de oorspronkelijke situatie niet stevig genoeg voor de maat en schaal van het plein. Door de wanden steviger te maken en de gevellijn door te trekken, wordt deze ruimte beter gedefinieerd. De bovengrondse fietsenstalling kan hierbij helpen. De bovengrondse fietsenstalling krijgt een bouwhoogte van maximaal 15 meter.