| Plan: | Nieuwe Dorp Heijplaat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0599.BP1011HeijNwDorp-oh01 |
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
In de inleidende regels staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
De bestemmingen beginnen telkens met een doeleindenomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende bestemming is toegekend, mogen worden gebruikt.
Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (bouwregels).
In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Groen, Tuin, Verkeer – Verblijfsgebied, Wonen, Woongebied en de dubbelbestemmingen
Leiding – Hoogspanning en Waarde-Archeologie.
Artikel 3 Groen
Aan een omvangrijkere openbare groene buitenruimte in het centrale deel van de Karimunstraat is de bestemming 'Groen' toegekend. Binnen deze bestemming zijn ook voet- en fietspaden toegestaan.
Artikel 4 Tuin
De bestemming 'Tuin’ is een conserverende bestemming die is toegekend aan gronden die deze bestemming al hadden op basis van het oorspronkelijke bestemmingsplan “Uitbreidingsplan Heijplaat-Eemhaven”. Het betreft de (meest groene) binnengebieden in het hart van de oorspronkelijke bouwblokken.
Artikel 5 Verkeer – Verblijfsgebied
Deze bestemming is opgenomen voor de buurtontsluitingswegen met de bijbehorende trottoirs, voor pleinen, snippergroen, speeltoestellen en dergelijke. Binnen deze bestemming is ook de aanleg van nieuwe waterpartijen en watergangen mogelijk indien dit vanuit het oogpunt van waterbeheer wenselijk is. Dit betekent dat veranderingen in de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden doorgevoerd zonder planherziening (mits de veranderingen passen binnen deze bestemming).
Artikel 6 Wonen
De bestemming 'Wonen’ is een conserverende bestemming die is toegekend aan gronden die deze bestemming al hadden op basis van het oorspronkelijke bestemmingsplan “Uitbreidingsplan Heijplaat-Eemhaven”. Het betreft de oorspronkelijke bouwblokken in het gedeelte van het plangebied dat conserverend is bestemd.
Artikel 7 Woongebied
Binnen deze bestemming mogen woningen, tuinen, erven, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, langzaamverkeersverbindingen, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
Per bestemmingsvlak is aangegeven hoeveel woningen er minimaal moeten en maximaal mogen worden gerealiseerd. Verder is bepaald dat in alle bestemmingsvlakken tezamen (dus ook na planwijziging) het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 200.
De woningen dienen binnen het bebouwingsvlak gerealiseerd te worden. De voorgevel van de woningen dient in het gebied tussen de bouwvlakgrens en de gevellijn te worden geplaatst. In een aantal hoeksituaties wordt een tweezijdige voorgevelpresentatie voorgeschreven.
Op de verbeelding is aangegeven wat de maximaal toegestane bebouwingspercentages, goothoogten en bouwhoogten mogen zijn. Tevens is het aantal bouwlagen aangegeven. Voor enkele bijzondere gevallen zijn in de regels extra bouwhoogtebepalingen opgenomen.
Aanbouwen en bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan in de achter- en zijtuin van grondgebonden woningen. Niet meer dan 50% van het oppervlak van de achtertuin mag worden bebouwd.
In de regels is tevens een regeling voor werken aan huis opgenomen. Deze regeling gaat uit van een zo groot mogelijke flexibiliteit in toegestane bedrijfsactiviteiten, mits de omgeving geen gevaar loopt en geen onevenredige hinder ondervindt van de activiteit. De bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in alle woningen, ongeacht het type woning of het gebied waar de woning staat. De belangrijkste voorwaarden zijn dat maximaal 30% van de woning voor beroeps-/bedrijfsactiviteiten mag worden gebruikt en dat de woning er aan de buitenkant als woning uit blijft zien. Voor de woningen aan de Eemhavenweg geldt dat de gehele begane grond bouwlaag mag worden gebruikt voor een bedrijf aan huis. Reclame-uitingen aan de buitenzijde van de woning zijn niet toegestaan. Verder worden detailhandelsactiviteiten en bedrijfsmatige reparatie en onderhoud aan motorvoertuigen nadrukkelijk uitgesloten.
Op de verbeelding zijn op een aantal plaatsen ontsluitingspunten voor een langzaamverkeer verbinding ingetekend. In de regels is aangegeven dat ter plaatse van de betreffende aanduidingen (of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding) een langzaamverkeersontsluiting wordt gerealiseerd.
Artikel 8 Leiding – Hoogspanning
De dubbelbestemming 'Leiding – Hoogspanning’ is toegekend aan de bestaande ondergrondse 150 kV hoogspanningsleiding (RTW-RTM150) die direct ten noorden van de Eemhavenweg loopt. De bestemming geldt voor een strook van 5m aan weerszijden van de kabel. Ter bescherming van de leiding mogen deze gronden niet worden bebouwd en mogen potentieel schadelijke werken en werkzaamheden niet zonder vergunning worden uitgevoerd,
Artikel 9 Waarde- Archeologie
Deze dubbelbestemming bevat een regeling om eventuele archeologische waarden te beschermen. Bij bouwwerkzaamheden dient een archeologisch onderzoek overlegd te worden, terwijl bij andere werken en werkzaamheden die een groter oppervlak bestrijken dan 200 m² en dieper reiken dan 0 meter beneden NAP een omgevingsvergunning aangevraagd dient te worden.
Dit hoofdstuk bevat vier algemene regels.
Artikel 10 Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kortweg gezegd komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.
Artikel 11 Algemene bouwregels
Dit artikel bevat algemene bepalingen ten aanzien van een maximum bebouwings-percentage, de situering van de voorgevel, de maximum goot- en bouwhoogte, het aantal bouwlagen, souterrains, de afdekking van gebouwen, dakkappelenen de breedte van de voorgevel.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte alsmede de situering van voorgevels. De criteria voor de toepassing van deze bevoegdheid zijn hierin eveneens opgenomen.
Artikel 13 Algemene wijzigingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om ter plaatse van de betreffende aanduidingen op de verbeelding “Wro-zone wijzigingsgebied - 1” en “Wro-zone wijzigingsgebied - 2” de onderliggende bestemmingen (Verkeer – verblijfsgebied,Wonen en Tuin) te wijzigen in de bestemming Woongebied.
Per Wro-zone zijn randvoorwaarden opgenomen die bij planwijziging in acht moeten worden genomen. Dit betreft het aantal woningen per veld, het totaal aantal woningen in het plangebied, situering en maatvoering van gebouwen en bebouwingspercentage.
Artikel 14 Algemene procedureregels
In dit artikel wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van een wijzigingsplan.
Artikel 15 Overige regels
In dit artikel is een regeling opgenomen ten aanzien van de realisatie van geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder.
Artikel 16 Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is in dit artikel neergelegd. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van bevoegd gezag.
Overgangsrecht gebruik
Dit artikel betreft de (reducerende) overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Hiervan is uitgezonderd, strijdig gebruik dat al in strijd was met het voorheen tot dat tijdstip geldende plan en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden. Dit sluit aan bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit blijkt dat, indien de gemeente strijdig gebruik gewraakt heeft, er geen beroep op het overgangsrecht mogelijk is.
Artikel 17 Slotregel
Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.